Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 169/97-2 |  |
CADUCIDADE
I - Se do contrato de arrendamento para habitação não constar que o mesmo tem carácter transitório, com fixação de prazo, tem que ser havido como enquadrado no regime geral.
II - É admissível prova testemunhal quanto ao carácter transitório do contrato.
PROCESSO Nº 169/97
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ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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1. "A" intentaram acção de despejo contra "B" pedindo que:*
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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- se reconheça a caducidade do contrato de arrendamento por ser válida a denuncia do senhorio ou, assim não se entendendo, reconhecer-se assistir ao senhorio o direito à resolução do contrato com fundamento na falta de pagamento pontual da renda na forma devida;
Para tanto, em síntese, alegam que:
- são donos de um prédio urbano no sitio ..., inscrito na matriz urbana sob o artº ...;
- Em Outubro de 1986 os AA acordaram com os RR. que estes fossem habitar aquela casa mediante o pagamento de 18.000$00 mensais, durante seis meses, período que os RR calculavam ser o da sua permanência em Portugal.
- decorridos 6 meses os RR. solicitaram aos AA. que os deixassem ficar durante mais algum tempo, ao que estes anuíram, tendo ficado acordado que os RR. passariam a pagar 20.000$00 mensais.
- durante todo o ano de 1988 até Outubro, os AA. solicitaram aos RR. que desocupassem a casa sem qualquer resultado;
- desde Outubro de 1988 os RR. não pagam qualquer quantia aos AA., tendo sido convencionado que o pagamento se faria por depósito bancário numa conta existente na agência do BPA nesta cidade;
- o arrendamento celebrado caducou no momento em que os AA. interpelaram os RR. para que entregassem a casa após a sua remoção para prazo incerto, na altura em que a renda passou para 20.000$00.
Concluem pedindo que seja reconhecida a caducidade do contrato ou, assim não se entendendo, que seja resolvido o contrato condenando-se os RR a despejar imediatamente o prédio dos AA e a pagarem as rendas em dívida e vincendas até efectiva entrega;
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Contestaram os RR. alegaram, em resumo, que:
- Em Outubro de 1986 foi celebrado entre os AA. e RR. um contrato de arrendamento do prédio identificado na p.i. pelo prazo de 6 meses, automaticamente renovável por iguais períodos, mediante a renda mensal de 15.000$00, tendo sido convencionada que os RR. pagariam mais 3.000$00 a título de água e electricidade cujos contadores se encontravam em nome dos AA;
- Foi também acordado que a partir de Janeiro de 1988, as rendas e quantias relativas a água e electricidade fossem depositadas no BPA na conta nº ... em nome da A. mulher, o que os RR passaram a fazer.
- Em Julho de 1987 os AA. declararam aos RR que a verba destinada a água e electricidade era insuficiente devendo os RR pagar a quantia de 5.000$00 por mês pelo que a partir de Julho de 1987 começaram a depositar a quantia de 20.000$00.
- Em meados de Outubro de 1988 os AA. mandaram desligar os contadores de água e electricidade pelo que a partir de Novembro de 1988 deixaram de pagar a quantia destinada a água e electricidade e depositaram a renda de 15.000$00 mensais;
- a partir de Abril de 1989 o Banco deixou de aceitar o depósito pelo que os RR. passaram a efectuar os depósitos na C.G.D..
Concluem pela improcedência da acção.
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Feito o julgamento foi proferida sentença que foi objecto de recurso para este Tribunal que ordenou a repetição do julgamento por entender haver contradição nas respostas aos quesitos 12, 19 e 20;
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Repetido o julgamento foi proferida sentença que julgou improcedente por não provada a acção e absolveu os RR. do pedido.
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Inconformados dela apelaram os AA. que alegaram e concluíram:
1) - A prova do pagamento da renda cabe ao inquilino não ao senhorio;
2) - Não havendo acordo em sentido diferente, num arrendamento para habitação a renda deve ser paga no primeiro dia útil do mês anterior aquele a que respeitar;
3) - se um inquilino paga ou deposita a renda fora do momento referido na conclusão anterior cai em mora;
4) - Não fazendo cessar essa mora nos termos admitidos, no artº 1041º nº 2 do C. Civil sujeita-se à resolução do contrato pelo senhorio;
5) - o “fim especial transitório” referido no artº 1083º nº 2 do C. Civil pode ser a permanência de um cidadão estrangeiro em visita por um período de tempo limitado, ainda que de duração superior a 6 meses;
6) - A sentença que decide em contrário destas antecedentes conclusões viola, entre outros os artº 1083º nº 2, 1093º nº 1 a) do C. Civil.
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Contra-alegaram os RR. e concluíram:
a) - Não foi alegado nos articulados a ausência de convenção no tocante ao vencimento da renda;
b) - Por isso não é aplicável o regime supletivo previsto no artº 1090º do C. Civil;
c) - Os apelantes invocaram a falta de pagamento de rendas e os apelados fizeram prova do pagamento das mesmas;
d) - Sabendo embora os apelantes que as quantias respectivas haviam sido depositadas na sua conta Agência do BPA de VRS António, conforme havia sido convencionado;
e) - Aliás alteram conscientemente a verdade dos factos para obterem um objectivo ilegítimo;
f) - Não foi alegada nem provada a mora de qualquer das partes não podendo pois a norma ser agora apreciada pelo Tribunal;
g) - Foi celebrado entre as partes um contrato de arrendamento normal sujeito ao regime geral de arrendamento para habitação;
h) - Esse contrato não é denunciável, por inaplicável o disposto no artº 1095º e 1096º do C. Civil;
i) - O contrato em causa não se enquadra no regime previsto no artº 1083º nº 2 b) do C. Civil;
j) - Decidiu bem o Mmº Juiz “a quo” ao absolver os RR. dos pedidos formulados pelos AA. não tendo a sentença viciado qualquer disposição legal.
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2. - Corridos os vistos legais cumpre decidir:
É a seguinte a matéria de facto apurada:
1) - Aos AA pertence um prédio urbano, constituído por 2 quatros, sala, cozinha e casa de banho, no sitio de ..., freguesia e Concelho de ..., inscrito na matriz urbana respectiva sob o artº ... e que se integra na propriedade denominada “Quinta da ...”;
2) - Em Outubro de 1986 os AA deram o referido prédio urbano de arrendamento aos RR. para habitação tendo estes, desde então, vindo a ocupá-lo;
3) - Os RR são estrangeiros e pretendem viver definitivamente em Portugal;
4) - Em Outubro de 1986 os RR foram apresentados aos AA por uns compatriotas daqueles que viviam temporariamente numa casa destes situada no mesmo local;
5) - Através das pessoas referidas, os RR. propuseram aos AA. que os deixassem habitar a casa identificada em 1) durante um período que previam não fosse superior a 6 meses, que calculavam ser o da sua permanência em Portugal;
6) - A casa encontrava-se mobilada;
7) - E os AA vinham-na destinando a habitação temporária de turistas, sobretudo estrangeiros, mediante retribuição em dinheiro;
8) - E assim, os AA. acordaram com os RR. que estes para essa casa fossem habitar, mediante o pagamento de 18.000$00 mensais dos quais 3.000$00 se destinavam ao pagamento do consumo pelos RR de água e electricidade cujos contra de fornecimento eram titulados pelos AA;
9) - Decorridos os 6 meses referidos em 3) os AA. dirigiram-se aos RR para que lhes entregassem a casa, pois aproximava-se o Verão e queriam dá-la de arrendamento a utentes ocasionais aos preços mais altos usuais nessa época;
10) - Os RR, porém, invocando que pretendiam prolongar um pouco mais a sua estadia em Portugal solicitaram aos AA, que os deixassem ficar mais algum tempo.
11) - Os AA. anuíram a que os RR. habitassem a casa por mais 6 meses, passando a pagar mensalmente a quantia de 5.000$00 a título de pagamento da água e da electricidade em vez de 3.000$00 mensais que vinham pagando para o mesmo efeito.
12) - Durante todo o ano de 1988 até Outubro, os AA. solicitaram várias vezes aos RR. que desocupassem a casa sem qualquer resultado.
13) - E os AA só se determinaram o ceder-lhes o uso da casa mediante retribuição, no pressuposto por eles afirmado de que era só por uns meses.
14) - Antecedendo em cada ano a época de férias, os AA. costumavam mandar proceder a obras de reparação e beneficiação na casa;
15) - Havia sido convencionado que o pagamento se faria por depósito bancário numa conta existente na Agência de BPA, nesta cidade, enquanto os AA. entendessem que vigorava o contrato de arrendamento dos RR para habitação do prédio descrito na p.i.;
16) - Em Outubro de 1986, os AA arrendaram aos RR, para habitação, pelo prazo de 6 meses, o prédio urbano identificado em 1 da p.i.;
17) - Foi convencionada a renda de 15.000$00.
18) - Foi também convencionado que os RR pagariam mais 3.000$00 a título de água e electricidade, cujos contadores se encontravam em nome dos AA.
19) - Em Junho de 1987, os AA declararam aos RR que a verba destinada a água e electricidade era insuficiente e, por conseguinte, deveriam pagar pelo menos a quantia de 5.000$00 por mês para esse efeito, o que os RR. aceitaram;
20) - Em meados de Outubro de 1988, os AA mandaram desligar os contadores da água e electricidade, pelo que os RR ficaram sem água e luz em casa;
21) - E a partir de Novembro de 1988 depositaram a quantia da renda no montante de 15.000$00 mensais, conforme se vê do talão dos depósitos;
22) - Essa quantia foi depositada até Abril de 1989 inclusive na já referida conta da A. mulher, conforme se pode ver dos documentos bancários juntos.
23) - No respeitante às rendas devidas a partir de 1 de Maio de 1989 os RR passaram a depositar na C.G.D. quantias correspondentes a uma importância mensal de 15.000$00;
24) - Os RR. conseguiram mandar ligar a electricidade em seu nome a partir de 25.10.89, pelo que pagam directamente à E.D.P..
25) - Os AA. pretendem que os RR lhes entreguem a casa descrita em 1º na p.i.,
26) - Os RR. pretendem viver com carácter de permanência e definitivamente em Portugal.
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Há duas questões a resolver no presente recurso:
- A caracterização do contrato de arrendamento celebrado entre os apelantes e apelados.
- Comprimento ou incumprimento por banda dos apelados do pagamento das rendas.
Vejamos a primeira questão.
Um contrato de arrendamento poderá ter natureza vinculística ou poderá tratar-se de um contrato de arrendamento “... para habitação não permanente em praias, termas ou outros lugares de vilegiatura ou para outros fins especiais transitórios” na expressão do artº 5º nº 2 b) do RAU e, também, já anteriormente no artº1083º nº 2 b) do C. Civil, com a ressalva de que neste último preceito se falava de “... habitação por outros períodos”, em vez de “... habitação não permanente”.
E é diferente o regime jurídico de uma e de outra situação. No primeiro caso a lei estabelece normas imperativas de natureza e ordem pública de proteccionismo ao inquilino, provocando a efectiva realização do direito social e constitucional da habitação, como salvaguarda de um factor fundamental para a dignificação da pessoa humana e da estrutura familiar (cf., v.j. os artº 63º nº 2, 64º, 68º e 69º do RAU e 1095º e 1096º do C. Civil).
No segundo caso rege o principio da liberdade contratual sendo livremente denunciável o contrato de arrendamento, nos termos gerais da locação (cf. artº 5º nº 2 b) e 6º do RAU e 1083º do C. Civil).
Desde já se adianta que o elemento que permite caracterizar um contrato de arrendamento como vinculístico ou não vinculístico reside na vontade das partes relativamente ao destino ou uso do arrendado e deverá constar expressamente do referido contrato de arrendamento. “O carácter marcadamente excepcional (do arrendamento para fim especial transitório) torna indispensável que do título do contrato conste uma cláusula alusiva ao regime de vilegiatura - não determinando este, só por si, automaticamente a simples circunstância de o fogo se situar na zona de vilegiatura balnear ou termal” (V. Cons. Aragão Seia - Arrendamento Urbano, 1997, pág. 135 e Acs. do STJ de 7.7.91, da Relação de Évora de 3.5.79 e de Lisboa de 9.2.82, respectivamente em BMJ 409 - 699; 290 - 481 e 320 - 443).
Também no acórdão da Relação do Porto de 19.6.81 ( C.J.; VI, 3 - 164) se decidiu que “o arrendamento de um andar a estudantes, até que eles completem os seus cursos, constitui um fim temporário, fora do regime geral do contrato de locação, desde que, do próprio contrato conste que as partes estipularam um termo certo e impreterível”.
A localização do arrendado (em local de vilegiatura ou seja de recreio, lazer ou descanso) a utilização do arrendado por curtos períodos de tempo, mesmo coincidentes com os períodos de vilegiatura, a circunstância de o arrendatário ter residência permanente noutro local são elementos importantes que concorrem para a inclusão do contrato no âmbito do artº 5º nº 1 e 2 b) do RAU, mas não são suficientes ou determinantes dessa inclusão.
Não se pode ignorar que em locais habitual e normalmente tidos como de vilegiatura podem coexistir arrendamentos para habitação permanente, para habitação não permanente “tout court” e para habitação não permanente mas transitória.
Trata-se de situações perfeitamente claras e diferenciadas.
Daí que, então, no caso da terceira das situações referidas se tenha que consignar expressamente no contrato o fim a que se destina o arrendado, sob pena de ocorrendo tal omissão, ter de se remeter tal contrato para o regime geral do artº 5º nº 1 do RAU (cf. artº 8º nº 2 i) do mesmo diploma.
Idêntica posição parece ter o Prof. Pereira Coelho (citado pelo Cons. Aragão Seia) quando comentou a substituição da expressão “habitação por curtos períodos” do artº 1083º nº 2 b) do C. Civil por “habitação não permanente da actual artº 5º nº 2 h) do RAU.
A intenção das partes em integrar o contrato de arrendamento na situação excepcional do artº 5º nº 2b) do RAU ( ou no artº 1083º nº 2 b) do C. Civil) não pode ser presumida, terá, como se disse, de ser demonstrada, através da cláusula expressa, sendo lícito o uso de prova testemunhal (cf. ac. da Relação de Coimbra de 2.5.89 - BMJ 387-663).
Ora, no caso dos autos, os apelantes - como lhes competia (artº 342º nº 1 do C. Civil) - invocaram esse fim específico para destino do arrendado e, salvo, o devido respeito, parece-nos que lograram fazer essa prova.
Na verdade, ficou apurado que, em Outubro de 1986 os RR propuseram aos AA. que os deixassem habitar o arrendado durante um período que previam que não fosse superior a 6 meses, que calculavam ser o da sua permanência em Portugal, na sequência do que os AA. acordam com os RR. que estes para essa casa fossem habitar, mediante o pagamento de 18.000$00 mensais, dos quais três mil escudos se destinavam ao pagamento do consumo pelos RR de água e electricidade. Provado ficou, ainda, que decorridos os 6 meses referidos, os AA. dirigiram-se aos RR. para que lhes entregassem a casa pois aproximava-se o Verão e queriam dá-la de arrendamento a utentes ocasionais aos preços mais altos usuais nessa época, tendo, então os RR solicitado ao AA. que os deixassem ficar mais algum tempo, invocando que pretendiam prolongar um pouco mais a sua estadia em Portugal, no que os AA. concordaram, deixando que os RR. habitassem a casa por mais 6 meses, passando a pagar mensalmente a quantia de 5.000$00 pela água e electricidade em vez dos 3.000$00 que vinham pagando.
Porém, durante o ano de 1988 até Outubro, os AA. solicitaram várias vezes aos RR. que desocupassem a casa, mas sem qualquer resultado.
Mais ficou apurado que os AA. só se determinaram a ceder-lhes o uso da casa mediante retribuição no pressuposto por eles afirmado, de que era só por uns meses.
Ora, face à matéria apurada não parece deverem restar dúvidas de que do contrato celebrado entre AA. e RR (aliás, não escrito) ressalta que foi vontade das partes celebrarem um contrato de arrendamento para habitação dos RR. inicialmente pelo período de 6 meses e, depois, prorrogado por outros 6 meses, a solicitação dos RR e já que - como também ficou apurado - os AA vinham destinando o arrendado a habitação temporária de turistas sobretudo estrangeiros, mediante retribuição em dinheiro.
Pouco ou nada tem em ver com a caracterização assim exposta, do contrato em causa, o facto de se ter provado que os RR são estrangeiros e pretendem viver definitivamente em Portugal já que nada permite fazer a ligação de tal facto com a vontade das partes na celebração do contrato em causa.
Sendo assim, os AA tinham a faculdade de denunciar o contrato, terminado o segundo período de 6 meses, como aliás fizeram interpelando durante todo o ano de 1988 até Outubro, várias vezes os RR para desocuparem a casa, porém sem êxito.
Findo o prazo de vigência do contrato de acordo com a vontade das partes, terá de concluir-se que o dito contrato caducou (cf. artºs 1051º a) e 1054º nº 1 do C. Civil).
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Obtendo os apelantes ganho de causa quanto ao pedido principal, prejudicada fica a apreciação das conclusões tocante quanto ao pedido subsidiário.
3. - Face ao exposto, na procedência do recurso, na forma exposta, decide-se declarar a caducidade do contrato de arrendamento celebrado entre os AA e os RR e condenar estes a despejarem imediatamente o arrendado e entregarem-no inteiramente livre e desocupada aos AA.
Custas pelos apelantes.
ÉVORA, 29 de Outubro de 1998