Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 1294/13.7TBLGS.E1 |  |
POSSE
BENFEITORIAS
II - Por si só, o contrato-promessa não é suscetível de transmitir para o promitente-comprador a posse, já que em regra apenas transmite o elemento material (corpus), mas não o elemento psicológico (animus) da posse; ainda que as partes estipulem a entrega da coisa, o promitente-comprador torna-se detentor dela o que não permite, sem mais, dá-la de arrendamento.
III - As benfeitorias são intervenções realizadas na coisa por quem não é dela proprietário, apurando-se o valor delas quando cessa a relação do benfeitorizante com a coisa.
IV – O comodatário é equiparado, quanto a benfeitorias, ao possuidor de má-fé.
V – O art.º 560.º n.º 4 do CPC consagra uma incumbência do juiz, isto é, um dever, que importa observar quando a factualidade alegada não permite conhecer os concretos e essenciais contornos da relação material controvertida.
I – As Partes e o Litígio
Recorrente / Réu: AA
Recorrida / Autora: Banco BB
Trata-se de uma ação declarativa de condenação por via da qual a A peticiona o reconhecimento do seu direito de propriedade sobre o imóvel devidamente identificado nos autos bem como a condenação do R a restituir a parte do prédio que ocupa. O R, por sua vez, deduziu reconvenção a ser atendida no caso de a ação ser julgada procedente pugnando pela condenação da A reconvinte a pagar-lhe a quantia de €100.000 (cem mil euros) a título de indemnização pelas benfeitorias levadas a cabo no prédio.
II – O Objeto do Recurso
Decorridos os trâmites processuais legalmente previstos, foi proferido despacho saneador conhecendo do mérito da causa, na sequência do que se decidiu:
“1. Julgar que as partes são legítimas.
2. Indeferir a requerida intervenção provocada.
3. Julgar procedente o pedido da A., reconhecendo-lhe o direito de propriedade sobre o prédio descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º 231, um prédio rústico constituído por terra de cultura de regadio e três edifícios destinados a indústria, inscrito na matriz predial rústica sob o art.º 9, secção G, e na urbana sob os artigos 5073, 5524 e 5525.
4. Em consequência condenar o R. a desocupar o prédio que ocupa, sem título.
5. Julgar improcedente o pedido reconvencional e absolver, em consequência, a A. de tal pedido.
6. Condenar o R. nas custas da ação e da reconvenção.”
Inconformado, o R interpôs recurso da decisão com vista à revogação da sentença recorrida para prosseguimento do processo com produção de prova.
Concluiu a sua alegação de recurso nos seguintes termos:
“1- A Douta Sentença recorrida violou por erro de aplicação e de interpretação o estatuído no artigo 595º. do C.P.C.
2- Nos presentes autos não podia a presente ação ter findado no Saneador, por se impor, como aliás resulta das motivações da Mmª. Drª. Juiz " a quo" a produção de prova, para a boa decisão da causa.
3- Como reconhece a Mmª. Drª. Juiz " a quo", no seu Douto Saneador Sentença quando refere: " Para que as obras se pudessem integrar na definição de benfeitorias necessárias ou úteis, necessário seria que se alegassem e provassem factos que permitissem caracterizar os elementos incorporados no prédio como benfeitorias."
4- O aqui recorrente invoca a seu favor o direito de retenção, alegando ter efetuado no imóvel reivindicado nos presentes autos as seguintes benfeitorias, que elenca no artigo 45º. da sua Petição, a saber:
" a) a construção de dois escritórios
b) a construção de três casas de banho
c) a construção de telhados
d) bem como, a casa de habitação existente que foi construída pelo réu à sua custa, por transformação do armazém agrícola aí existente"
5- Benfeitorias essas cujo valor ascende globalmente a € 100.000,00 (cem mil euros), conforme alegado no artigo 46º. da petição.
6- Ao decidir, como o fez a Mmª. Drª. Juiz no saneador Sentença inviabilizou a possibilidade do aqui recorrente fazer prova do seu pedido reconvencional, apresentando prova testemunhal e requerendo a realização de prova pericial.
7- Não deu a Mmª. Drª. Juiz, como provado que se tratassem de benfeitorias voluptuárias, únicas que retirariam ao aqui recorrente o direito a ser delas indemnizado.
8- Nada na lei, estabelece que por as benfeitorias serem levadas a cabo sem licença camarária, que as mesmas passem a ser voluptuárias ou deixem de ser indemnizáveis.
9- Nenhuma das obras referidas, no ponto 45º. da Contestação fazem parte do Corpo C, único corpo que a Câmara ordenou que fosse demolido, sendo todo o edificado passível de ser legalizado, conforme resulta do Alvará de Autorização de utilização Nº. 125/2011 que se encontra junto aos, como Doc. 4 junto pela Autora recorrida na sua Réplica, de onde resulta:
" De acordo com o despacho de aprovação do projecto e posteriormente o despacho que determinou a emissão do presente alvará de autorização de utilização, o seu titular fica obrigado a proceder à demolição do Corpo C, no prazo de 1 ano, contado a partir desta data, sob pena de perda de eficácia do mesmo."
10- Pelo que, não pode a Mmª. Drª. Juiz, considerar sem mais prova, que o prédio com as benfeitorias, que a Mmª. Drª. Juiz , por falta de prova não conseguiu determinar se as mesmas eram necessárias ou úteis, não ficou valorizado, apenas por terem sido feitas sem licença camarária. Pois como já se viu as mesmas são passíveis de legalização e como tal o prédio, por raciocínio a contario do levado a cabo pela Mmª. Drª. Juiz " a quo" ficou valorizado.
11- Violou assim a Mmº. Drª. Juiz " a quo" por erro de aplicação e de interpretação o estatuído nos artigos 754º. e 1253º. do Código Civil,
12- e com a sua decisão está nos termos e para efeitos do artigo 759º a denegar justiça ao aqui recorrente, ao negar-lhe o direito de retenção e a ser ressarcido pelas obras realizadas, sem lhe permitir provar o direito a que se arroga, decidindo como o fez no Saneador.
13- Não sendo este o único facto que carecia de prova, por igual forma a A. não logrou provar nos autos, nem tal facto foi por si alegado, salvo melhor opinião, que o Contrato - Promessa efetuado entre a A. e o Centro DD, o qual foi efetuado com a tradição da coisa, tenha sido resolvido antes da Declaração de Insolvência,
14- tal prova não se presume, nem resulta como erradamente, presumiu a Mmª. Drª. Juiz " a quo" do facto de por lapso não ter sido feita menção da existência de tal contrato no Processo de Insolvência.
15- Não pode, considerar-se como declaração, a omissão da existência do contrato no Processo de Insolvência e muito menos existe nos autos prova de que o Centro DD tenha aceite a resolução do Contrato, antes da declaração de insolvência, pelo que tal facto não poderia ter sido julgado como provado.
16- Inexistindo igualmente qualquer prova que o Centro DD tenha dado conhecimento ao aqui recorrido e ou ao gerente da arrendatária de uma qualquer resolução contratual.
17- Não atentou a Mmª. Drª. Juiz " a quo", no facto alegado e comprovado nos autos pelo Réu, de que este detém até prova em contrário, título que legitima a sua posse, a saber um Contrato de Arrendamento entre o Centro DD e a sociedade CC, da qual o Réu é o sócio único e o gerente, o qual foi outorgado em 1 de Julho de 2012.
18- O aqui recorrente invocou a preterição de litisconsórcio necessário, por entender ser necessária a presença em juízo do insolvente Centro DD, uma vez que a relação, proprietário/ possuidor/ arrendatário só com a presença do Centro DD em Juízo, poderia produzir o seu efeito útil normal.
19- Existe pois uma relação cartular entre o Réu e o Centro DD, Contrato de Arrendamento, pelo que violou a Mmº. Drª. Juiz " a quo" o estabelecido no artigo 33º. do C. P.C , pelo que violou a Mmª. Drª. Juiz " a quo", ao julgar o Réu/ Recorrente como parte legítima na presente ação.
20- Por tudo isto entende o aqui recorrente que não podia a Mma. Dra. Juiz “a quo”, sem ouvir a prova testemunhal a ser prestada em sede de audiência de julgamento, decidir da forma como fez, violando assim o disposto no artigo 595º nº1 al. b) do Código de Processo Civil, pelo que se impunha a prossecução dos autos para produção de prova.”
Não foram apresentadas contra-alegações.
Assim, são as seguintes as questões a decidir:
- da preterição de litisconsórcio necessário passivo entre o R e a insolvente Centro DD;
- da necessidade de produção de prova atinente à resolução do contrato-promessa celebrado entre a A e Centro DD, bem como atinente à aceitação da resolução desse contrato pelo Centro DD, antes da declaração de insolvências deste;
- da falta de consideração de contrato de arrendamento celebrado entre o Centro DD e a sociedade CC;
- da necessidade de produção de prova atinente à realização de benfeitorias e ao respetivo valor;
- do direito de retenção.
III – Fundamentos
A – Os factos provados em 1.ª instância
1.º - Encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial o n.º 231, um prédio rústico constituído por terra de cultura de regadio e três edifícios destinados a indústria, inscrito na matriz predial rústica sob o art.º 9, secção G, e na urbana sob os artigos 5073, 5524 e 5525 (artigo 1º da petição inicial).
2.º - Pela inscrição a que corresponde a apresentação 22 de 1993/4/26 encontra-se definitivamente inscrita a favor do Banco BB-1 a aquisição do direito de propriedade do referido prédio (artigo 3º da PI).
3.º - O Banco BB-1 deu origem, por fusã2, ao Banco BB-1, e este, também por fusão incorporou-se na ora autora (alegação levada a efeito no artigo 4º da PI).
4.º - O prédio objeto desta ação pertencia, antes da aquisição pelo Banco BB-1, ao réu AA, que o deu àquela em pagamento de uma dívida por uma escritura lavrada no Cartório Notarial em 25/11/1993 (alegação levada a efeito no artigo 6º da PI e 4º da Réplica).
5.º - Logo na altura da dação em pagamento se começaram a desenvolver negociações com vista à venda do imóvel a uma sociedade de que fazia parte um familiar do réu AA (alegação levada a efeito nos artigos 7º da PI e 39º da Contestação).
6.º - Dadas essas negociações, este réu foi autorizado a permanecer na ocupação de um dos edifícios, onde desenvolvia em seu nome a atividade de serralheiro civil (alegação levada a efeito nos artigos 8º da PI e 5º da Réplica).
7.º - E em 31 de Dezembro de 1997 foi assinado entre o Banco BB-2, e a sociedade Centro DD, Ld.ª, de que eram sócios uma filha do réu AA e o respetivo marido, um documento titulado de contrato de promessa de compra e venda, por via do qual o Banco prometia vender e a Centro DD comprar o mencionado prédio, tendo havido tradição do mesmo (alegação levada a efeito nos artigos 9º da PI, 3º da Contestação e 6º e 30º da réplica).
8.º - No contrato referido em 7º as partes acordaram que “Sob os prédios urbanos inscritos nas respetivas matrizes sob os artigos 5.524º e 5.525º, impendem arrendamentos a favor de terceiros, que a Segunda Outorgante se compromete a assumir, sem qualquer reserva, no momento da aquisição por escritura do referido prédio misto indicado em 1º” (alegação levada a efeito nos artigos 5º e 22º da Contestação).
9.º - A autorização referida no art.º 8.[1] foi concedida com base na expectativa de que a CML viesse a comprar o prédio (alegação levada a efeito nos artigos 10º da PI).
10.º - O contrato-promessa foi resolvido pela A., antes da declaração de insolvência da Centro DD, ocorrida o âmbito do P. 1340/12.1TBLGS, por sentença de 23.03.2013, não existindo qualquer menção ao mesmo no processo de insolvência desta última (alegação levada a efeito nos artigos 12º da PI e 11º, 12º e 13º da réplica – peça admissível à data).
11.º - O R. continua a ocupar um dos edifícios da parte urbana e recusa-se a entregar o edifício (alegação levada a efeito nos artigos 14º da PI e 20º, 33º e 37º da Contestação).
12.º - Aquando da celebração da escritura de dação em pagamento que a A. junta, dois dos edifícios encontravam-se omissos na matriz (alegação levada a efeito no artigo 11º da Contestação).
13.º - Após o contrato de dação em pagamento, foram efetuadas obras, sem licença camarária, de transformação de um armazém agrícola em habitação (alegação levada a efeito nos artigos 45º e 48º da Contestação).
B - O Direito
Da preterição de litisconsórcio necessário passivo entre o R e a insolvente Centro DD.
O Recorrente sustenta que se impõe fazer intervir na lide a sociedade insolvente Centro Metalúrgico DD, sob pena de ilegitimidade passiva.
Sendo a legitimidade o poder de gestão, relativamente ao concreto processo, sobre determinada pretensão material, nos termos do disposto no art.º 30.º do CPC, vai aferir-se a legitimidade pela titularidade do interesse direto em demandar (legitimidade ativa) e pelo interesse direto em contradizer (legitimidade passiva). Este interesse tem por base a posição subjetiva da pessoa ou sujeito perante a relação controvertida ou seja, a relação do sujeito com o concreto objeto da causa, pelo que se distingue do mero interesse (objetivo) em agir “traduzido na necessidade objetivamente justificada de recorrer à ação judicial”[2]. “A legitimidade processual é (...) uma qualidade da parte determinada pela titularidade de um conteúdo referido a um certo pedido.”[3]
Para identificar os titulares do interesse relevante para efeitos de legitimidade, a lei fixou, supletivamente, o princípio da coincidência da titularidade da relação jurídica controvertida com a legitimidade - art.º 30.º, n.º 3 do CPC. Visto que a lei não atribui legitimidade para esta concreta ação a quem não seja titular ou só em parte seja titular da relação material em litígio, funciona aqui o critério supletivo legal. Há que considerar a relação material controvertida tal como vem configurada pelo autor - art.º 30.º n.º 3 do CPC, sendo certo que é nesta perspetiva que se vai determinar quem são os seus sujeitos e, consequentemente, as partes legítimas na ação.
Mais é de atender ao disposto no art.º 33.º do CPC, que regula o litisconsórcio necessário, determinando que se a lei ou negócio exigir a intervenção de vários interessados na relação controvertida, a falta de qualquer deles é motivo de ilegitimidade; é igualmente necessária a intervenção de todos os interessados quando, pela própria natureza da relação jurídica, ela seja necessária para que a decisão a obter produza o seu efeito útil normal – a decisão produz o seu efeito útil normal sempre que, não vinculando embora os restantes interessados, possa regular definitivamente a situação concreta das partes relativamente ao pedido formulado. Não se trata de impor o litisconsórcio para evitar decisões contraditórias nos seus fundamentos, mas de evitar sentenças inúteis por, por um lado, não vincularem os terceiros interessados e, por outro, não poderem produzir o seu efeito típico em face apenas das partes processuais[4]. A pedra de toque do litisconsórcio necessário é, pois, a impossibilidade de, tido em conta o pedido formulado, compor definitivamente o litígio, declarando o direito ou realizando-o, sem a presença de todos os interessados, por o interesse em causa não comportar uma definição ou realização parcelar.
Compulsada a petição inicial, considerando os fundamentos fácticos ou factos jurídicos donde procedem as pretensões da A (a causa de pedir é o facto jurídico concreto de que emerge o direito do autor, e fundamenta legalmente a sua pretensão[5]) assim como os efeitos jurídicos que pretende fazer operar, é patente que o objeto da lide contende com a esfera jurídica do R, interessado direto em contradizer os pedidos na medida em que a procedência dos mesmos contende com a ocupação que vem fazendo no prédio reivindicado. Os efeitos da declaração do direito de propriedade da A sobre o prédio que reivindica bem como da condenação do R a desocupar o prédio produzem-se diretamente na esfera jurídica do R. Não se produzem já na esfera jurídica da insolvente Centro DD; ainda que esta sociedade (ou outra qualquer) mantenha um qualquer vínculo com o prédio reivindicado ou com a A relativamente ao mesmo prédio, é uma questão que não integra o objeto do presente litígio, assente que é na relação estabelecida entre a A e o R e por via da qual o R foi autorizado a ocupar o prédio. A questão de saber se o R mantém relação jurídica com a referida sociedade que o legitima a ocupar o prédio é questão de direito, cuja apreciação não reclama a intervenção da referida sociedade na lide.
Termos em que improcedem, nesta parte, as conclusões do recurso em apreço.
Da necessidade de produção de prova atinente à resolução do contrato-promessa celebrado entre a A e Centro DD, bem como atinente à aceitação da resolução desse contrato pelo Centro DD, antes da declaração de insolvências deste.
O Recorrente invoca que não pode dar-se como assente que o contrato-promessa tenha sido resolvido com base na circunstância de inexistir crédito relativo ao mesmo contrato reclamado no processo de insolvência.
Ora vejamos.
Consta assente sob o n.º 10 o seguinte facto: “O contrato-promessa foi resolvido pela A., antes da declaração de insolvência do Centro DD, ocorrida o âmbito do P. 1340/12.1TBLGS, por sentença de 23.03.2013, não existindo qualquer menção ao mesmo no processo de insolvência desta última (alegação levada a efeito nos artigos 12º da PI e 11º, 12º e 13º da réplica – peça admissível à data)”.
É certo que a menção de que o contrato-promessa foi resolvido tem implícitas considerações de índole jurídica, traduzindo uma realidade juridicamente relevante alcançável através da apreciação jurídica, crítica, de factos relatados. No entanto, e dado que resulta dos articulados apresentados que ambas as partes entendem a resolução do contrato como a extinção dele mediante a declaração à contraparte, com fundamento no incumprimento do declaratário, será adequado sujeitar o caso a um regime complacente, ainda que dúvidas não haja de que se trata de conceito conclusivo, com conotação jurídica.
Importa, assim, averiguar se existe prova segura e precisa no processo no sentido de que a A comunicou ao Centro DD, Lda. a resolução do contrato-promessa e de que a mesma foi aceite por esta sociedade.
A resposta é positiva. Constam dos autos as missivas enviadas pela A ao Centro DD com datas de 11/12/2012 e de 04/01/2013 (fls. 9 a 14), cujo teor não foi impugnando pelo R quando podia ter sido, a coberto do disposto no art.º 415.º n.º 2 do CPC. Dessas comunicações alcança-se a interpelação da A ao Centro DD no sentido de cumprir o pagamento mensal previsto no contrato-promessa até ao dia 31/12/2012, sob pena de se considerar o contrato definitivamente incumprido; da carta seguinte, invocando-se a falta de cumprimento a que se aludia na carta anterior, declara-se o incumprimento definitivo do contrato-promessa bem como a resolução dele, interpelando o Centro DD a entregar o imóvel. Por outro lado, a Administradora de Insolvência do Centro DD, que a representa em juízo, declarou no processo que a própria insolvente deu o contrato-promessa por resolvido, por iniciativa da aqui A, ainda antes da declaração de insolvência de Centro DD (v. fls. 151 e 152).
Como ensina Brandão Proença[6], a resolução consiste no poder unilateral de extinguir um contrato (maxime bilateral) válido, em virtude de circunstâncias posteriores à sua conclusão (o facto subjetivo de um certo incumprimento) e frustrantes do interesse na execução contratual ou desequilibradoras (o facto objetivo de uma anómala alteração ou a não verificação das condições contratuais pressupostas) da relação de equivalência económica entre as prestações, desencadeando uma normal “liquidação” retroativa. Do ponto de vista da estrutura negocial, surge como um negócio unilateral recetício, integrando normalmente uma declaração extrajudicial não sujeita a qualquer formalidade (art.ºs 436.º n.º 1 e 224.º e ss do CC). Na verdade, a natureza potestativa da declaração de resolução transmite-lhe as características da unilateralidade recipienda (art.º 224.º n.º 1, 1.ª parte do CC), da irrevogabilidade (art.ºs 224.º n.º 1 1.ª parte e 230.º n.º 1 do CC), incondicionalidade natural e concretização (dos factos fundamentantes), não estando sujeita a formalidades especiais.
Ora, assente que está que a A declarou junto da CML a resolução do contrato-promessa, o contrato extinguiu-se por resolução (assim, aliás, foi entendido pelo CML, atenta a declaração emanada pela Administradora de Insolvência). Nestes termos, não há que alterar o n.º 10 dos factos provados[7], nem que produzir prova atinente à vigência do referido contrato-promessa.
Termos em que improcedem, nesta parte, as conclusões do presente recurso.
Da falta de consideração de contrato de arrendamento celebrado entre o Centro DD e a sociedade CC.
Importa apreciar se, como sustenta o Recorrente, assume relevância a existência de um contrato de arrendamento entre aquelas duas sociedades para o indeferimento do pedido de desocupação do prédio pelo R.
Em primeira linha, há que considerar que o objeto do litígio assenta na ocupação feita pelo R e não pela sociedade CC; ainda que o R seja o seu único sócio e gerente, trata-se de sujeito jurídico autónomo e diverso do R; ainda que esta esteja legitimada a ocupar o prédio, é de salientar que o R não alegou que a sua ocupação se faça a coberto de relação jurídica estabelecida com esta sociedade – antes alegou que a sua ocupação faz-se, em parte, pela autorização obtida da A (art.º 33.º da contestação), tal como por esta invocado, e, por outro lado, a coberto do contrato-promessa celebrado entre a A e Centro DD, com tradição da coisa, assim se tendo transmitido a propriedade do prédio até à resolução do contrato (é o que invoca nos art.ºs 34.º e 35.º da contestação).
Para além disso, é manifesto que o contrato de arrendamento a que alude o R não é oponível à A. Como é sabido, o contrato-promessa tem, em regra[8], eficácia obrigacional entre as partes contratantes, não implicando a transferência do direito de propriedade, ainda que se trate de um contrato-promessa de compra e venda. O contrato promessa vem previsto no art.º 410.º do CC como a convenção pela qual ambas as partes, ou apenas uma delas, se obrigam, dentro de certo prazo ou verificados certos pressupostos, a celebrar determinado contrato. Dele emerge, assim, a obrigação de contratar, de emitir declaração negocial de vontade correspondente ao contrato prometido.
Ora, iniciando-se a posse a partir da tradição material operada na sequência de um contrato-promessa, de um modo geral o promitente-comprador deve ser havido como um mero detentor ou possuidor precário, nos termos do art.º 1253.º al. c) do CC, uma vez que possui em nome do promitente-vendedor até à realização do contrato definitivo. Por si só, o contrato-promessa não é suscetível de transmitir para o promitente-comprador a posse, já que o que normalmente sucede é contrato-promessa transmitir apenas o elemento material (corpus), mas não o elemento psicológico (animus) da posse verdadeira e própria.[9] As partes podem estipular a traditio do imóvel, mas esta situação apenas conduz à figura jurídica da detenção a qual não permite, sem mais, dá-lo de arrendamento.[10]
Em face de tal regime legal, é manifesto que o R não pode valer-se de eventual contrato de arrendamento celebrado entre Centro DD e a sociedade CC para obviar à desocupação do prédio pretendida pela A.
Termos em que, também nesta matéria, improcedem as conclusões do recurso.
Da necessidade de produção de prova atinente à realização de benfeitorias e ao respetivo valor.
Em sede reconvencional, o R deduziu a pretensão de obter a condenação da A a pagar-lhe a quantia de €100.000 (cem mil euros) a título de indemnização pelas benfeitorias, em caso de procedimento da ação de reivindicação.
Ora, as benfeitorias (v. art.º 216.º do CC) são intervenções realizadas na coisa por quem não é dela proprietário, apurando-se o valor delas quando cessa a relação do benfeitorizante com a coisa. A indemnização pelas despesas decorrentes de realização de benfeitorias (art.ºs 1046.º, 1138.º e 1273.º a 1275.º do CC) destina-se a evitar um locupletamento injusto na esfera jurídica do proprietário.
No presente caso, apurou-se que o R ocupa o prédio por assim ter sido autorizado pela A, após o ato aquisitivo do prédio, ocupação essa concedida em face da expectativa de cumprimento de um contrato-promessa de compra e venda celebrado entre a A e a sociedade Centro DD. Contrato esse que, conforme consta da matéria assente[11], foi objeto de resolução.
De tal enquadramento fáctico resulta que a ocupação que o R vem fazendo do prédio não é desprovida de título. Antes ocorre a coberto de uma relação de comodato.
Ora, o contrato de comodato vem previsto no art.º 1129.º do CC, como o contrato pelo qual uma das partes entrega à outra certa coisa, móvel ou imóvel, para que se sirva dela, com a obrigação de a restituir.
Como ensinam Pires de Lima e Antunes Varela[12], tal contrato é, de sua natureza, real, quod constitutionem – no sentido de que só se completa pela entrega da coisa. A entrega da coisa ao comodatário tem por fim o uso desta. Trata-se da simples atribuição do uso da coisa, para todos os fins lícitos ou alguns deles, dentro da fruição normal das coisas da mesma natureza e não, em princípio, da atribuição do direito de fruição. É um contrato gratuito onde não há, a cargo do comodatário, prestações que constituam o equivalente ou o correspetivo da atribuição efetuada pelo comodante. Apesar de gratuito, o comodato não deixa de ser, em regra, um contrato bilateral imperfeito: o contrato envolve obrigações, não só para o comodatário mas também para o comodante. Não há, porém, entre umas e outras, a relação de interdependência e reciprocidade que, através do sinalagma, define os contratos bilaterais ou sinalagmáticos (perfeitos).
No que respeita à restituição do objeto do contrato, dispõe o art.º 1137.º do CC, no seu n.º 1, que “Se os contraentes não convencionaram prazo certo para a restituição da coisa, mas esta foi emprestada para uso determinado, o comodatário deve restituí-la ao comodante logo que o uso finde, independentemente de interpelação.” O n.º 2 determina que “Se não foi convencionado prazo para a restituição nem determinado o uso da coisa, o comodatário é obrigado a restituí-la logo que lhe seja exigida.”
Ora, no caso em apreço, assente que está a extinção do contrato-promessa que sustentou ou motivou a autorização de ocupação de um dos edifícios do prédio pelo R, bem como a interpelação pela A ao R com vista à restituição, recai sobre o R a obrigação de restituir o que ocupa, o que implica na extinção da relação de comodato.
Nos termos do disposto no art.º 1138.º n.º 1 do CC, o comodatário é equiparado, quanto a benfeitorias, ao possuidor de má-fé. Por conseguinte, tem direito a ser indemnizado das benfeitorias necessárias que haja feito e, bem assim, a levantar as benfeitorias úteis realizadas na coisa, desde que o possa fazer sem detrimento dela – art.º 1273.º n.º 1 do CC. Quando, para evitar o detrimento da coisa, não haja lugar ao levantamento das benfeitorias, satisfará o titular do direito ao possuidor o valor delas, calculado segundo as regras do enriquecimento sem causa – art.º 1273.º n.º 2 do CC. O comodatário, equiparado que é ao possuidor de má-fé, perde as benfeitorias voluptuárias que haja feito – art.º 1275.º n.º 2 do CC.
Ora, consideram-se benfeitorias todas as despesas feitas para conservar ou melhorar a coisa – art.º 216.º n.º 1 do CC. As benfeitorias são necessárias, úteis ou voluptuárias – art.º 216.º n.º 2 do CC. São benfeitorias necessárias as que têm por fim evitar a perda, destruição ou deterioração a coisa; úteis as que, não sendo indispensáveis para a sua conservação, lhe aumentam, todavia, o valor; voluptuárias as que, não sendo indispensáveis para a sua conservação nem lhe aumentando o valor, servem apenas para recreio do benfeirotizante – art.º 216.º n.º 3 do CC.
Com relevo para a questão agora em apreciação, resultou assente a seguinte factualidade:
12.º - Aquando da celebração da escritura de dação em pagamento que a A. junta, dois dos edifícios encontravam-se omissos na matriz (alegação levada a efeito no artigo 11º da Contestação).
13.º - Após o contrato de dação em pagamento, foram efetuadas obras, sem licença camarária, de transformação de um armazém agrícola em habitação (alegação levada a efeito nos artigos 45º e 48º da Contestação).
Na sentença recorrida foi lavrada a seguinte apreciação:
“Finalmente, conhecendo o pedido reconvencional, sempre teríamos para analisar o disposto nos artigos 216º e 1273º do Código Civil.
Ou seja, seria sempre necessário saber se as obras realizadas se trataram de benfeitorias e se foram necessárias, úteis ou voluptuárias.
Naturalmente quem faz obras (ainda para mais num prédio que não é seu), vê as obras como imprescindíveis para o exercício de uma actividade. Mas não é a visão subjectiva da parte que conta, antes a sua integração na definição legal.
Para que as obras se pudessem integrar na definição de benfeitorias necessárias ou úteis, necessário seria que se alegassem e provassem factos que permitissem caracterizar os elementos incorporados no prédio como benfeitorias.
No caso concreto, apenas se sabe que foram feitas obras sem licença camarária.
Perante isso dificilmente se poderia dizer que, pelo menos, o prédio ficou valorizado.
Haverá que concluir, então, que não assiste, ao réu, validamente, qualquer direito de retenção, nem lhe assiste o direito a ser ressarcido pelas obras realizadas.[13]”
Efetivamente a factualidade assente não permite aferir as concretas obras realizadas pelo R, nem muito menos, claro está, qualificá-las entre as categorias legalmente previstas de benfeitorias. Porém, não se acompanha a sentença recorrida quando conclui que, não existindo licença camarária[14], nenhum valor aportam ao prédio onde foram realizadas.
Afigura-se que se impõe encetar diligências instrutórias sobre a matéria alegada pelo R quanto às intervenções realizadas (art.ºs 45.º a 48.º da contestação), bem como sobre a matéria exposta, de forma vaga, na tentativa de conciliação (fls. 116 dos autos).
Antes disso, porém, cabe observar o regime inserto no art.º 560.º n.º 4 do CPC, nos termos do qual “Incumbe ainda ao juiz convidar as partes ao suprimento das insuficiências ou imprecisões na exposição ou concretização da matéria de facto alegada, fixando prazo para a apresentação de articulado em que se complete ou corrija o inicialmente produzido.”
“O convite ao suprimento das insuficiências ou imprecisões na exposição ou concretização da matéria de facto alegada é agora uma incumbência do juiz, isto é, um dever. A intenção do legislador é clara: a ação ou a exceção não podem naufragar por insuficiências ou imprecisões na exposição ou concretização da matéria de facto alegada. (…)
Há que ponderar se, com vista à justa composição do litígio, o tribunal ficaria melhor esclarecido sobre os contornos essenciais da relação material controvertida invocada se a parte precisasse ou adicionasse informação sobre esta.”[15]
Afigura-se que a informação solicitada ao R em sede de tentativa de conciliação não é apta a concretizar a factualidade alegada de forma a permitir que o tribunal alcance a realidade. No caso em apreço, por força de tal comando normativo, impõe-se convidar o R a esclarecer, designadamente:
- os concretos prédios ou edifícios, entre aqueles que estão descritos no registo predial[16], onde realizou intervenções;
- as concretas intervenções realizadas, em que datas, os concretos custos que suportou com cada uma delas;
- as concretas alterações decorrentes dessas intervenções;
- os processos de licenciamento eventualmente encetados e estado dos mesmos.
Tratando-se, como se trata, de um dever, a sua inobservância produz nulidade que, nos termos do disposto no art.º 195.º n.ºs 1 e 2 do CPC, acarreta a anulação da decisão recorrida no que tange à decisão tomada quanto ao pedido reconvencional.
Do direito de retenção
O Recorrente, nas conclusões apresentadas na alegação do recurso, dá conta de que “invoca em seu favor o direito de retenção”[17]. É certo que na sentença recorrida é feita alusão a tal direito, aí constando “Haverá que concluir, então, que não assiste, ao réu, validamente, qualquer direito de retenção, nem lhe assiste o direito a ser ressarcido pelas obras realizadas.”[18]
Compulsada, no entanto, a contestação/reconvenção, não se alcança que o R tenha esgrimido tal direito nesse articulado. Trata-se de um direito substantivo consagrado nos art.ºs 754.º e ss do CC que, não sendo exercido na primeira instância, não pode ser atendido na instância recursional – apresenta-se nesta como uma questão nova, não podendo, assim, ser objeto de reapreciação nesta instância.[19]
Termos em que se conclui assistir à A o direito a obter a entrega do prédio ocupado pelo R, extinta que está a relação contratual por via da qual este foi autorizado a ocupá-lo. Os autos prosseguirão os seus termos para apreciação do pedido reconvencional atinente à indemnização por benfeitorias realizadas pelo R no mesmo prédio.
IV – DECISÃO
Por todo o exposto, decide-se pela parcial procedência do recurso, em consequência do que:
- vai parcialmente anulada a sentença recorrida, no que respeita à apreciação do pedido reconvencional, determinando-se, nesse âmbito, o prosseguimento dos autos para os efeitos supra mencionadas;
- no mais, confirma-se a sentença recorrida.
Custas pelo Recorrente e Recorrida na proporção do decaimento.
Registe e notifique.
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Évora, 3 de novembro de 2016
Isabel de Matos Peixoto Imaginário
Maria da Conceição Ferreira
Mário António Mendes Serrano
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[1] Da petição inicial / n.º 6 dos factos provados, acrescenta-se nesta instância para melhor entendimento.
[2] Antunes Varela, in Manual de Processo Civil, 2.ª ed., p. 134.
[3] Miguel Teixeira de Sousa, in Sobre a Legitimidade Processual, p. 9.
[4] Lebre de Freitas, in CPC Anotado, vol. 1.º, pág. 58.
[5] Ac. STJ de 17.1.75, in BMJ 243.º-206.
[6] A Resolução do Contrato no Direito Civil, Coimbra Editora, pág. 74.
[7] Embora a motivação não assente da mencionada inexistência de crédito reclamado no processo de insolvência.
[8] As partes podem dotá-lo de eficácia real, ao abrigo do disposto no art.º 413.º n.ºs 1 e 2 do CC.
[9] Ac. STJ de 11/09/2012, Nuno Cameira, dgsi.pt.
[10] Ac. STJ de 13/09/2012, Ana Paula Boularot, dgsi.pt.
[11] Que não foi impugnada.
[12] CC Anotado, Vol. II, 3.ª edição, p. 661 e ss.
[13] V. fls. 179 e 180 dos autos.
[14] Não constam elementos donde resulte, aliás, que a(s) licença(s) em falta não possa(m) ser obtida(s).
[15] Paulo Ramos de Faria e Ana Luísa Loureiro, Primeiras Notas ao Novo Código de Processo Civil, 2013, vol. I, p. 480.
[16] V. fls. 6, onde se descrevem 1 prédio rústico e 3 edifícios.
[17] V. conclusão n.º 4.
[18] V. fls. 180 dos autos.
[19] V. Abrantes Geraldes, Recursos no Novo Código de Processo Civil, 2016, 3.ª edição, p. 97.