Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 961/09.4TBABF.E1 |  |
JOÃO MARQUES
São requisitos de procedência dos procedimentos cautelares:
- probabilidade séria da existência do direito invocado;
- justo receio de que outrem lhe cause lesão grave ou de difícil reparação;
- adequação da providência requerida à sua protecção eficaz;
- respectiva necessidade ou proporcionalidade.
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
“A” e “B”, melhor identificados nos autos, requereram procedimento cautelar de arresto contra “C”, com sede na Rua …, n° …, …, pedindo que o mesmo incida sobre as fracções autónomas designadas pelas letras "A", "B", "C", "D", "E", "F", "G" ,"H" "I", "J", "K" "L" "M" "N"· "O" "P" "Q" "R" "S" "T" "U" "V" "X" "Z" "AA" "AB" "AC", "AD", "AE"; "AF"; "AG", "AH", "AI", "AJ", AK", "AL", "AM", "AN", "AO", "AP" "AQ" "AR" "AS" "AT" "AU" "AV" AX" "AZ" "BA" "BB" "BC" "BD" "BE" "BF" "BG" "BH" "BI" "BJ'" "BK" "BL'" "BM" "BN" "BO" "BP" "BQ" "BR", "BS", "BT", "BU", "BV", "BX", "BZ", "CA", "CB","CC" "CD", "CE", "CF", "CG" "CH" "CI" "CJ" "CK" "CL'" "CM" "CN" “CO” "CP'" "CQ" "CR" "CS" "CT", "CU", "CV", "CX", "CZ", "DA", "DB", "DC" e "DE" do prédio urbano constituído em propriedade horizontal e descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o n° 9555/19950519, da freguesia de …
Alegam, resumidamente que:
- em 30 de Junho de 2005 assinaram, com a requerida um contrato-promessa pela qual esta lhes prometeu vender e ele prometeram comprar a futura fracção autónoma que constitui um apartamento integrante do empreendimento “D” designada por fracção imobiliária n° 71, localizada no 2° piso do referido empreendimento, pelo preço de 110.000,00 €, de que, a título de sinal pagaram 55.000,00 €;
- nos termos do contrato, a escritura de compra e venda seria outorgada no prazo de 90 dias a contar da data em que ocorresse a última das seguintes condições - registo da propriedade horizontal do empreendimento e da fracção na Conservatória do Registo Predial competente ou emissão do alvará de licença de utilização turística relativa à fracção;
- em 5/6/2008 foi emitido o alvará de licença de utilização turística do empreendimento “B”, em 9.10.2008 foi registada a constituição da propriedade horizontal e em 23.10.2008 foi registada a constituição do empreendimento turístico;
- Em 8.9.2008, os requerentes remeteram à requerida uma carta pedindo a
restituição em singelo das quantias pagas a título de sinal, o que ela não fez até à presente data nem interpelou os requerentes para a outorga da escritura;
- porque a requerida atravessa um momento de grandes dificuldades financeiras, e se declarou incapaz de pagar aos requerentes a quantia reclamada, uma vez transaccionadas as fracções autónomas que compõem o seu património perderão os requerentes a garantia do seu crédito.
Produzidas as provas sem contraditório da requerida, foi o procedimento julgado parcialmente procedente e ordenado o arresto apenas da fracção autónoma designada pelas letras "BX" do prédio urbano em causa.
Inconformados, interpuseram os requerentes o presente recurso de apelação em
cuja alegação formulam as seguintes conclusões:
1 - O tribunal "a quo", se bem que não fundamentando de direito a sua decisão fez incorrecta aplicação do disposto n° art° 408° n° 2 do CPC ao reduzir o arresto à fracção autónoma prometida vender;
2 - Resultou assente, para além de outra factualidade, que sobre o prédio encontra-se registada uma hipoteca voluntária visando garantir um crédito de € 50.000.000,00, concedido pelo “E”, “F” e “G”, sendo que tal hipoteca garante o montante máximo de € 75.000.000,00;
3 - No que tange ao valor dos bens arrestados, apenas se apurou que a fracção autónoma objecto do contrato promessa foi prometida vender pelo preço de € 110.000,00;
4 - Os recorrentes peticionaram o arresto sobre 110 fracções autónomas;
5 - Dividindo o valor em apreço (50.000.000,00 euros) pelas 110 fracções autónomas, sempre se poderá dizer que cada uma delas garante o valor de 495.049,50 €.
6 - Sendo certo que o tribunal "a quo" nenhuns outros dado tinha para concluir, como concluiu, aliás sem fundamentar, que o valor da fracção autónoma à qual reduziu o arresto "deverá" ser suficiente para assegurar o pagamento do crédito dos recorrentes.
7 - A aceitar-se a decisão em crise, atentas as circunstâncias que se apuraram, sempre resultará frustrada a finalidade da providência a cujos fundamentos aliás o tribunal aderiu.
8 - Face à factualidade assente, não poderia o tribunal (por manifesta falta de fundamentos de facto) reduzir oficiosamente o arresto a uma única fracção autónoma, devendo antes manter o arresto sobre todas as fracções indicadas e, caso tal fosse peticionado em sede de oposição, produzindo-se a pertinente prova, reduzir então a providência aos limites necessários ao seu fim (garantia patrimonial do crédito dos requerentes) .
Terminam pedindo que o arresto seja deferido nos exactos teremos peticionados.
Dispensados os vistos de acordo com os Ex.mos Desembargadores Adjuntos, cumpre apreciar e decidir.
Na douta decisão considerou-se indiciariamente provada a seguinte factualidade:
1 - Por escrito particular datado de 30 de Junho de 2005, assinado por “H”, em representação da ora Requerida “C” e pelos ora requerentes “A” e “B”, aquela prometeu vender e estes prometeram comprar, livre de ónus ou encargos, pelo preço de € 110.000,00, a futura fracção autónoma que constitui o apartamento integrado no empreendimento “D”, designado no título constitutivo como fracção imobiliária n° 71 e identificada pelas letras "BX", tipologia T1, com área coberta de 44,40 m2 e área descoberta de 9,50 m2 e lugar de estacionamento na cave do empreendimento ou no parque comum existente no exterior do edifício, fracção actualmente integrada no prédio descrito na Conservatória do registo Predial de … sob o n° 9555/19950519, da freguesia de …
2 - Como sinal e princípio de pagamento os Requerentes entregaram à Requerida a quantia global de € 55.000,00, sendo € 16,500,00 em 12 de Setembro de 2004, coma assinatura do contrato designado "de reserva", € 8.250,00 em 30 de Junho de 2005, coma assinatura do contrato-promessa de compra e venda, € 8.250,00 em 13 de Julho de 2005, € 5.500, 00 em 2 de Agosto de 2005, € 5.500,00 em 2 de Novembro de 2005, € 5.500 em 3 de Fevereiro de 2006 e € 5.500 em 2 de Maio de 2006.
3 - Nos termos da "Cláusula Quinta", com a epígrafe "Condições e Escritura Pública", acordaram as partes que:
“ 5.1 A escritura de compra e venda será outorgada no prazo de 90 (noventa dias a contar da data em que ocorrer a últimas das seguintes condições:
a) Registo da propriedade horizontal do empreendimento e da Fracção na Conservatória do Registo Predial competente;
b) Emissão do alvará de licença de utilização turística relativo à Fracção objecto do presente Contrato - Promessa.
5.2 A Promitente Vendedora notificará os Promitentes Compradores da data, hora e local da celebração da escritura pública de compra e venda, mediante carta registada com aviso de recepção, com a antecedência mínima de 10 (dez) dias úteis ( ... )"
4 - Nos termos da "Cláusula Sexta, com a epígrafe "Resolução", acordaram as partes que:
" 6.1. No caso de alguma das condições referidas nas alíneas a) e b) do número 5.1 supra não se realizar no prazo de 18 (dezoito) meses a contar da data da assinatura do presente Contrato-Promessa, por causa que seja imputável à Promitente Vendedora, os Promitentes Compradores terão direito à resolução do presente Contrato, bem como á restituição em singelo das quantias pagas a título de sinal e princípio de pagamento do preço, acrescidas de juros de mora à taxa anula de 3,5%:
6.2. Caso alguma das condições referidas não se realize no prazo mencionado no número anterior por facto não imputável à Promitente vendedora, esta diligenciará para que tal condição se verifique no prazo de 90 (noventa) dias a contar de interpelação efectuada para esse efeito pelos Promitentes Compradores, mediante carta registada com aviso de recepção; caso não seja possível à Promitente Vendedora satisfazer a condição em falta no referido prazo concedido pelos Promitentes Compradores, estes poderão exercer o direito previsto no número anterior;
6.3. Em caso de incumprimento do presente Contrato pelos Promitentes Compradores, a Promitente Vendedora terá direito de fazer suas as quantias pagas a título de sinal e princípio de pagamento do preço.
5º - Em 5 de Junho de 2008 foi emitido pela Câmara Municipal de … alvará de licença de utilização turística relativo ao empreendimento “D”, sito na freguesia e concelho de …, Lugar de …, construído no lote n° 3, resultante da operação de loteamento urbano titulada pelo Alvará de Loteamento Urbano n° 10/99. emitido pela Câmara Municipal de … sob o n° 9555/950519, da freguesia de …
6º - Pela apresentação n° 4, de 9 de Outubro de 2008, foi registada na Conservatória do Registo Predial de … a constituição da propriedade horizontal do prédio referido em 1º.
7º - Pela apresentação n° 53, de 23 de Outubro de 2008, foi registada a constituição do empreendimento turístico do prédio referido em 1°.
8º - Os ora Requerentes enviaram à Requerida carta registada com aviso de recepção, datada de 8 de Setembro de 2008, com o seguinte teor "Na sequência do contrato-promessa de compra e venda n° 71, da fracção "BX" do Lote 3 do empreendimento “D” assinado entre “A” e “B” na qualidade de 'Promitente Comprador' e “C”, na qualidade de 'Promitente Vendedor', vimos por este meio solicitar a resolução do contrato, bem como a restituição do preço, acrescido de juros de mora à taxa anual de 3,5%, de acordo com a cláusula 6.1. do contrato supracitado".
9 _ A Requerida não entregou aos Requerentes, até à presente data, o montante referido em 2° e informou-os de que não dispunha de viabilidade económica para proceder àquela restituição, conforme carta datada de 19 de Janeiro de 2009.
10 - Sobre o prédio referido em 1° encontra-se registada uma hipoteca voluntária visando garantir um crédito de euros 50.000.000 (cinquenta milhões de euros), concedido pelo “E”, “F” e “G”, sendo certo que tal hipoteca garante o montante máximo de Euros 75.000.000,00 /setenta e cinco milhões de euros).
11 - A Requerida não tem cumprido os prazos para outorga das escrituras públicas de compra e venda das fracções autónomas que compõem o prédio referido em 10, o que levou a que vários clientes tenham declarado resolvidos os contratos que celebraram com ela.
12 - Não é conhecido à requerida qualquer outro património além do referido em 1°.
13 - A requerida atravessa um momento de dificuldade financeira, declarando-se incapaz de entregar aos requerentes o montante de € 63.11.10, sendo certo que é devedora de um montante superior a € 55.000.000 a diversas instituições bancárias.
Vejamos então.
Como se sabe e resulta dos art°s 381º e 387° do C. P. Civil os requisitos de procedência dos procedimentos cautelares concretizam-se na probabilidade séria da existência do direito invocado, no justo receio de que outrem lhe cause lesão grave ou de difícil reparação, na adequação da providência requerida à sua protecção eficaz e na respectiva necessidade ou proporcionalidade.
Tratando-se, no caso, de arresto, traduzindo-se o direito a salvaguardar num direito de crédito, reportando-se o justo receio à perda da respectiva garantia patrimonial e consistindo o mesmo na apreensão judicial de bens do devedor (cfr. Art° 406º do C.P.Civil), considerou a douta decisão recorrida indiciariamente provado serem os apelantes credores da requerida por montante correspondente às quantias entregues a título de sinal e princípio de pagamento, por isso que verificados os pressupostos da resolução do contrato promessa de compra e venda da fracção acima identificada, e existir o referido risco de perda da garantia patrimonial, tanto mais que o património da requerida se encontra já onerado com uma hipoteca de elevado montante, o que traz implícito um juízo sobre a necessidade da providência para conservação da referida garantia.
Constatando, porém, que o crédito dos requerentes pouco ultrapassa € 63.000,00, quantia não muito elevada e por isso desproporcional em face do valor conjunto das fracções e pese embora a hipoteca que sobre elas insiste, reduziu o arresto à fracção prometida vender, por considerar suficiente o respectivo valor para assegurar o respectivo pagamento.
Sendo essa a razão da discordância dos apelantes e a única questão suscitada no recurso, adiantar-se-á que não lhes assiste razão.
Na verdade, de acordo com o referido requisito da adequação e proporcionalidade, aflorado, no que tange ao arresto, no n° 2 do art° 408° do C.P.Civil, não deve ele incidir sobre mais bens que os necessários para a segurança normal do crédito, cabendo aos requerentes por força do ónus da prova a que alude o n° 1 do art° 342º do C.Civil alegar e demonstrar a necessidade de apreender à requerida nada menos que 110 fracções autónomas para garantir um crédito de € 63.000, sobretudo quando, como se acentua na decisão recorrida, apesar do elevado valor da hipoteca, as mesmas se inserem num empreendimento turístico situado numa das regiões mais valorizadas do país.
Entende-se, com efeito, que o facto de a requerida não vir a cumprir os prazos de outorga das escrituras de compra e venda das fracções e de isso ter levado vários clientes a declarar resolvidos os contratos que com ela celebraram, conjugado com a realidade de que não lhe é conhecido outro património e de que atravessa um momento de dificuldade financeira que a leva a declarar-se incapaz de entregar aos requerentes o montante do seu crédito, não revela, por si só que o valor da fracção sobre que recaiu o arresto constitua insuficiente garantia.
Na verdade, tendo sido negociada em 2005 por 110.000,00 €, natural é que, apesar da actual crise, tenha hoje, face à sua localização, um valor de mercado significativamente mais elevado.
Por outro lado, desconhecendo-se o valor de mercado das demais 109 fracções, não pode dar-se relevância ao montante de € 495.049,50 que, segundo apelantes, e face ao valor da hipoteca, garantirá cada fracção, sendo certo, por outro lado, que se desconhece o actual montante dos débitos da requerida para com as acima referidas instituições de crédito e se o mesmo vem sendo ou não amortizado, o que significa que pode não coincidir e ser até bastante inferior ao montante garantido.
De qualquer forma sempre será de observar aos apelantes o verdadeiro impasse que afinal provocaria o arresto geral, traduzido em impedir a requerida de comercializar as fracções e de consequentemente realizar dinheiro para satisfazer os seus débitos, incluindo o que tem para com eles.
Por todo o exposto, na improcedência da apelação, confirmam a decisão recorrida.
Custas pelos apelantes.
Évora, 30.09.09