Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 4839/15.4T8LLE.E1 |  |
ARRENDAMENTO
2 - O direito de retenção não confere ao retentor o direito a dar em arrendamento a coisa retida.
(Sumário da Relatora)
I – As Partes e o Litígio
Recorrente / Autor: (…)
Recorrido / Réu: Condomínio do Edifício (…)
Trata-se de uma ação declarativa de condenação através da qual o A peticionou se declarasse resolvido o contrato de arrendamento celebrado entre as partes, decretando-se o despejo imediato do locado, condenando-se o Réu a pagar € 7.333,00 relativos a rendas vencidas e o montante equivalente às rendas que se vencerem até ao trânsito em julgado da sentença que decrete o despejo, a que acrescem os juros de mora e as rendas que se vencerem até entrega do locado.
Alegou ter celebrado o contrato de arrendamento na qualidade de senhorio, dado ser possuidor da fração autónoma objeto do mesmo.
O R contestou, invocando, designadamente, que o A carecia de legitimidade para ter outorgado o contrato como senhorio.
II – O Objeto do Recurso
Decorridos os trâmites processuais legalmente previstos, foi proferida sentença conforme segue:
«a) Declaro nulo o “Contrato de Arrendamento Para Fins Habitacionais Com Duração Limitada” referido no ponto 4 dos factos provados;
b) Julgo a presente ação improcedente, por não provada e, em sua consequência, absolvo o Réu da totalidade dos pedidos contra si deduzidos pelo Autor;
c) Julgo a Reconvenção improcedente, por não provada, e, em sua consequência, absolvo o Autor da totalidade do pedido reconvencional que contra si foi deduzido pelo Réu.»
Inconformado, o A apresentou-se a recorrer da sentença na parte em que o considerou parte ilegítima no contrato e declarou a nulidade do contrato de arrendamento, pugnando pela revogação dessa decisão, a substituir por outra que decrete a procedência total da ação. Conclui a sua alegação de recurso nos seguintes termos:
«1º - A presente acção tem natureza obrigacional, prendendo-se com a existência e validade entre as partes de um contrato de arrendamento e consequências do seu incumprimento;
2º - O A/ Recorrente esteva autorizado a celebrar com terceiros contrato de arrendamento definindo livremente a sua natureza e conteúdo, tendo o poder de a fruir como bem entender;
3º - Celebrou o contrato de arrendamento “sub judice”, sabendo a arrendatário que o locador se arrogava, não como proprietário, mas como titular do direito de retenção;
4º - Sabia ainda o locatário que a (…), Imóveis, S.A. havia já sido declarada insolvente;
5º - Pagou rendas e ocupou a fracção objecto do contrato enquanto quis, não tendo ainda procedido à respectiva entrega;
6º -Mais sabia o arrendatário que o administrador de insolvência não havia tomado posse efectiva de nenhuma das fracções autónomas integrantes da massa insolvente, que se mantinham, como hoje se mantêm, na posse dos promitente compradores:
7º - Assim, o arrendatário usufruiu do locado, constituindo-se na obrigação de pagar as correspectivas rendas;
8º - A questão de se apurar quais os direitos e obrigações do titular do direito de retenção, uma vez que a posse sobre o locado se manteve sempre na pessoa do A/Recorrente terá de ser decidida no processo de insolvência, onde já está suscitada, e não no presente processo, que tem natureza meramente obrigacional;
9º - Daí entendermos que o Meritíssimo Juiz “a quo” não podia tomar posição sobre tal questão, por lhe estar vedado neste processo e, assim, considerar o recorrente parte ilegítima por ter caducado o consentimento que a (…) Imóveis, S.A. que lhe concedera anteriormente;
10º - Outro factor a considerar é que só o administrador de insolvência poderia ter levantado tal questão, através da intervenção de terceiros, espontânea ou provocada, o que não foi feito;
11º - Pelo facto do arrendatário ter outorgado o contrato e ocupado a fracção autónoma, pagando rendas e fruindo-o, estava-lhe vedado vir invocar a ilegitimidade própria e do Recorrente, pois tal configura inquestionavelmente a figura do abuso de direito na modalidade de “venire contra factum proprium”;
12º - Pois estava-lhe vedado assumir posições contrárias a outras anteriormente tomadas de boa fé, com criação de expectativas legítimas e causando um dano;
13º - Constituem elementos do “venire contra factum proprium”, o factum próprio, no caso, o contrato de arrendamento assinado, a tomada de posição contrária à posição assumida anteriormente, no presente caso, a invocação da nulidade do contrato por ilegitimidade, a inexistência de qualquer causa que legitime tomada de posição diferente, não houve qualquer alteração das circunstâncias existentes à data da celebração do contrato, mais se verificando um dano, causado ao A./Recorrente – neste caso o não recebimento da renda acordada;
14º - Pelo exposto, deverá ser considerado válido o contrato de arrendamento e a Ré ser condenada reconhecer tal validade e no pagamento das rendas vencidas e vincendas já peticionadas;
15º - Se assim se não entender, o que se não se concede, tendo o Réu/ Recorrido ocupado e fruído o locado até ao termo do contrato e não tendo pago as rendas respectivas, enriqueceu-se sem causa que o justifique, nesse montante, encontrando-se o A/Recorrente empobrecido nesse mesmo valor;
16º - A sentença recorrido violou, entre outras, as disposições constantes dos artigos 334º e 473º e seguintes do C.C.;»
Em sede de contra-alegações, o Recorrido pugna pela manutenção da sentença recorrida, salientando que não foi peticionado em 1.ª Instância o pagamento a título de responsabilidade civil ou de enriquecimento sem causa, que o direito de retenção não legitima o respetivo titular a gozar e a fruir da coisa retida, que o Recorrente estava obrigado a restituir à massa insolvente a fração que foi apreendida em benefício desta, que sendo o contrato de nulo (o que é de conhecimento oficioso) não faz sentido apelar ao instituto do abuso do direito.
Assim, atentas as conclusões da alegação de recurso, são as seguintes as questões a decidir:
- da falta de fundamento para declaração de nulidade do contrato de arrendamento;
- do abuso do direito;
- do enriquecimento sem causa.
III – Fundamentos
A – Os factos provados em 1.ª Instância
1. Na Conservatória do Registo Predial de Loulé encontra-se descrita sob o nº (…)/19920710 – AR, da freguesia de Quarteira, a fração autónoma assim designada pelas letras “AR”, destinada a habitação, correspondente ao 1º andar, do Bloco Central – 1º de norte para sul e 1º de poente para nascente –, do prédio urbano denominado Edifício (…), constituído no regime de propriedade horizontal, sito na Rua do (…), Lote 2.33 B, 8125 – 201 Quarteira, na cidade e freguesia de Quarteira, concelho de Loulé, e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo n º (…).
2. Na ação judicial com o nº 122/11.2TVPRT, sob a forma de processo ordinária, que o ora A. (…) intentou contra (…) Imóveis, Lda., veio a ser proferida sentença pelo 1º juízo de competência cível do Tribunal Judicial de Loulé, a 13/09/2011, a qual transitou em julgado, na qual foi decidido condenar a Ré (…) Imóveis, S.A. a pagar ao autor (…) a quantia de € 168.797,81, e reconhecer ao autor (…) o direito de retenção sobre a fração autónoma designada pelas letras “AR”, do prédio urbano denominado Edifício (…), inscrito na matriz predial sob o nº (…), descrito na Conservatória do Registo Predial de Loulé sob o nº (…), até integral pagamento da referida quantia.
3. A sentença proferida naquela ação nº 122/11.2TVPRT fundamentou-se no reconhecimento da celebração entre o autor, como promitente-comprador, e a (…) Imóveis, S.A., como promitente-vendedora, de contrato promessa de compra e venda da dita fração autónoma designada pelas letras “AR”, celebrado a 24/07/2003; no pagamento pelo promitente-comprador de € 50.000,00 a título de sinal e princípio de pagamento; na validade da resolução daquele contrato pelo autor (…), por carta enviada àquela sociedade a 23/09/2009, e com fundamento no incumprimento definitivo e culposo daquele contrato promessa por parte da (…) Imóveis, S.A.; no reconhecimento de que o autor (…) obteve a tradição daquela fração autónoma, e é credor da (…) Imóveis, S.A. na quantia de € 168.797,81, equivalente ao valor da fração “AR”, no montante de € 140.000,00 acrescido de juros de mora civis contados desde 24/07/2006.
4. Por escrito datado de 20/04/2013, intitulado “Contrato de Arrendamento Para Fins Habitacionais Com Duração Limitada”, assinado pelo A. logo abaixo da menção “O Primeiro Contraente”, e assinado por (…) logo abaixo da menção “O Segundo Contraente” e por cima das letras “Condomínio do Edifício (…)”, foi estipulado o seguinte:
“(…)
(…) na qualidade de Senhorio e Primeiro Contraente;
Condomínio do Edifício (…) com sede no Edifício (…), Lotes 2.33ª, 2.33B e 2.33C da cidade e freguesia de Quarteira e conselho de Loulé, na qualidade de Inquilino e Segundo Contraente;
Celebram entre si o presente contrato de arrendamento nos termos das cláusulas seguintes:
Primeira
O Primeiro Contraente é legítimo possuidor e assiste-lhe o direito de retenção judicialmente reconhecido sobre a fração autónoma designada pela letra “AR”, destinada a habitação, correspondente ao apartamento no 1º andar, letra “A”, Bloco B do prédio urbano denominado Edifício (…), em regime de propriedade horizontal, sito na Rua do (…), lote 2.33B, 8125-201 Quarteira, concelho de Loulé, inscrito na respetiva matriz predial urbana sob o artigo (…) e descrito na Conservatória do Registo Predial de Loulé, da freguesia de Quarteira sob o nº (…).
Segunda
Por este contrato o Primeiro Contraente e nessa indicada qualidade dá de arrendamento ao Segundo Contraente, que toma de arrendamento, a totalidade da fração supra-identificada, destinando-se a mesma à habitação da porteira do Edifício (…).
Terceira
1. O prazo de duração do arrendamento é de 3 (três) anos, com início a 01 de Maio de 2013, e termo em 30 de Abril de 2016.
2. O presente contrato renovar-se-á, nos termos do artigo 1096.º in fine do Código Civil, por períodos de três anos, quando não ocorra oposição à renovação ou denúncia de qualquer das partes, nos termos da cláusula seguinte.
(…)
Quinta
1. A renda convencionada é de € 4.400,00 (quatro mil e quatrocentos euros) que será paga da seguinte forma:
a) Referente ao primeiro ano: € 4.400,00 (quatro mil e quatrocentos euros) até ao último dia do mês de Novembro de 2014;
b) Ao valor da renda do primeiro ano, será deduzido o valor de 627,42 € (seiscentos e vinte e sete euros e quarenta e dois cêntimos), para pagamento da comparticipação do condomínio da fração AR de 2013/2014.
c) O valor restante será pago através de transferência bancária a efetuar para conta a indicar pelo primeiro contraente.
d) Nos anos seguintes a renda será paga até ao final do ano a que diz respeito (30 de Abril).
(…)
Sexta
1. As despesas necessárias à administração, fruição e conservação das partes comuns do edifício ficam a cargo do Primeiro Contraente.
2. Os Segundos Contraentes abrigam-se a pagar os consumos de respetivos alugueres de água, eletricidade e gás.
(…)
Oitava
Findo o presente contrato, o Segundo Contraente obriga-se a restituir o arrendado em bom estado de conservação e limpeza, com o equipamento intacto e a funcionar corretamente, incluindo vidros, portas, chaves, canalizações, seus acessórios e/ou dispositivos de utilização, no estado em que o receberam, indemnizando o Primeiro Contra ente dos prejuízos que porventura possam existir.
(…)”.
5. Apesar de interpelado para o efeito, o Réu Condomínio do Edifício (…) não pagou as rendas, estipuladas como referentes a 1 de Maio de 2014 em diante, naquele escrito datado de 20/04/2013 e intitulado “Contrato de Arrendamento Para Fins Habitacionais Com Duração Limitada”.
6. A sociedade (…) Imóveis, S.A. foi declarada insolvente por sentença de 09/02/2011, proferida no processo nº 754/09.9TYVNG do 1º Juízo do Tribunal de Comércio de Vila Nova de Gaia, e transitada a 21/03/2011, a qual nomeou como administrador da insolvência o Dr. (…).
7. O A. (…) reclamou, naqueles autos de insolvência, o crédito pecuniário que a sentença proferida no referido processo nº 122/11.2TVPRT lhe reconheceu sobre a sociedade (…) Imóveis, Lda..
8. O Réu Condomínio do Edifício (…) pagou ao A. (…) a renda estipulada, no referido “Contrato de Arrendamento Para Fins Habitacionais Com Duração Limitada”, como referente ao primeiro ano, com dedução do valor de € 627,42 (seiscentos e vinte e sete euros, e quarenta e dois cêntimos), estipulado nesse “Contrato” para pagamento da comparticipação de 2013/2014 do condomínio da fração “AR”.
9. Para pagamento ao A. da renda estipulada para o primeiro ano do “Contrato de Arrendamento” referido em 4, o Réu Condomínio do Edifício (…), ainda representado pelo seu então administrador (…), pagou, por transferência bancária para a conta indicada pelo ora A. (…), em 14/11/2014, o montante de € 3.772,58 (três mil setecentos e setenta e dois euros e cinquenta e oito cêntimos), após desconto do valor devido pelas quotizações de Condomínio de Maio de 2013 a Abril de 2014.
10. O Réu Condomínio do Edifício (…) pagou assim ao A. a renda anual estipulada para o primeiro ano do “Contrato de Arrendamento” referido em 4.
11. Pela Ap. (…) de 15/11/1996, foi inscrita na CRP de Loulé, a favor da (…), Imóveis, S.A., a aquisição, por compra, da referida fração autónoma designada pelas letras “AR”, ali descrita sob o nº (…)/19920710 – AR, da freguesia de Quarteira.
12. Pela Ap. (…) de 17/06/2011 foi inscrita na CRP de Loulé, na ficha relativa à referida fração autónoma designada pelas letras “AR”, a declaração de insolvência da (…), Imóveis, S.A. pela sentença de 09/02/2011 do 1º Juízo do Tribunal do Comércio de Vila Nova de Gaia, com menção do seu trânsito em julgado a 21/03/2011.
13. Em escrito intitulado “Contrato Promessa de Compra e Venda e Recibo”, datado de 24/07/2003, assinado por (…) à frente da menção “A Primeira Outorgante e por cima do carimbo com os dizeres “(…) – Imóveis, S.A.”, e pelo ora Autor (…) à frente da menção “O Segundo Outorgante”, foi estipulado o seguinte:
“Outorgantes:
Promitente Vendedora: “(…) Imóveis, S.A.” (…) com sede na Av. da (…), sala 326, nº 1589, 4º, 4100 - 115 Porto, neste ato representada pelo seu Presidente, Sr. (…) que intervém como Administrador com poderes para o ato;
Promitente Comprador - (…)
Entre si celebram o presente contrato promessa de compra e venda e recibo, que se rege pelas cláusulas seguintes:
Primeira
A Primeira Outorgante é dona e legítima proprietária da fração autónoma designada pelas letras “AR” correspondente a um apartamento tipo T1 no piso 1, do Bloco Central do Edifício “(…)”, propriedade da Primeira Outorgante, construído em regime de Propriedade Horizontal, inscrito na matriz predial urbana do concelho de Loulé sob o artigo nº (…) e descrito na Conservatória do Registo Predial de Loulé sob o nº (…), localizado na Rua do (…), em Quarteira, com a Licença de Habitabilidade nº (…) passadas pela Câmara Municipal de Loulé em 20/11/1992.
Segunda
Pelo presente contrato, a Primeira Outorgante promete vender ao Segundo Outorgante, a referida fração livre de quaisquer ónus ou encargos.
Terceira
O preço de venda é de 140.000,00 € (cento e quarenta mil euros) que serão pagos da seguinte forma:
a) Como sinal, o Segundo Outorgante entrega nesta data a quantia de 50.000,00 € (cinquenta mil euros), para os quais o Primeiro Outorgante dá aqui a respetiva quitação.
b) A parte restante do preço = 90.000,00 € (noventa mil euros), será liquidada em prestações, no prazo de três anos, conforme a disponibilidade do Promitente Comprador.
Quarta
a) A escritura definitiva deverá ser realizada no prazo máximo de quatro anos (…)
Quinta
Na data do presente Contrato Promessa, a Primeira Outorgante entrega ao Segundo Outorgante as chaves da fração prometida vender, autorizando o mesmo a tomar posse imediata da referida fração.
a) Por tal razão, embora a fração prometida comprar/vender continue em nome da Primeira Outorgante até à outorga da competente escritura, o Segundo Outorgante compromete-se a partir desta data a pagar as despesas inerentes à fração, como sejam: condomínio, água eletricidade, IMI, etc. Em contrapartida, passa a receber as rendas que a fração proporcionar, no caso de ser arrendada.
(…)
Sexta
(…)
As partes prescindem do reconhecimento presencial das assinaturas, renunciando ao direito de invocar a nulidade do presente contrato por preterição de tal formalidade legal.
(…)”.
14. Pelo escrito intitulado “Contrato de Arrendamento”, datado de 01/07/1998, e assinado pelas partes que dele constam, foi estipulado:
“(…)
Entre (…), S.A. (…) como senhorio, e (…), Lda. (…) como arrendatário, é feito o presente contrato de arrendamento relativo a vinte e nove apartamentos e uma loja sitos na Rua do (…), Edifício (…), com as seguintes designações:
(…) Bloco B 1º A (…), sitos no Edifício (…), na freguesia de Quarteira, concelho de Loulé, os quais se encontram em estado de gozo imediato, nas seguintes condições:
1º - O primeiro aluga ao segundo, pelo prazo de cinco anos, renováveis por acordo entre as partes (…) e tem o seu início a partir de 01 de Maio de 1998.
2º - A renda anual é de 9.900.000$00 (nove milhões e novecentos mil escudos).
3º - Os apartamentos (…) estão devidamente equipados e mobilados (…)
4º - O primeiro autoriza que o segundo sub-alugue os apartamentos referidos (…)
(…)”.
15. Em conformidade com a Ata nº 29 do R. Condomínio, na Assembleia Geral Ordinária de Condóminos do Edifício (…), de 16/09/2012, foi deliberada a reeleição de (…) como administrador do Condomínio ora R., mas não lhe foram atribuídos poderes, pela Assembleia, para a celebração de contratos de arrendamento.
16. O A. (…) é advogado.
17. A sociedade (…), Condomínios e Manutenção, Lda., que coadjuva a atual administração na gestão administrativa e da manutenção e segurança do Réu Condomínio do Edifício (…), recebeu uma carta, em 18/09/2015, remetida pelo mandatário do ora A., com o seguinte teor:
“(…) M/ Const.: Dr. (…)
Assunto: Pagamento de rendas em atraso
(…) o pagamento da renda do meu cliente, relativo à “fração AR” no Edifício (…) – Quarteira” onde reside a porteira, deveria ter sido paga e não o foi, com um atraso nesta data de 5 meses de renda.
Não pretendendo V. Exas. regularizar a situação (…) comunico (…) que darei entrada da ação de resolução e despejo de imediato (…)”.
18. A esta missiva, o Réu Condomínio do Edifício (…) respondeu ao mandatário do A. (…), por carta remetida pela mandatária do Réu em 30/09/2015, com o seguinte teor:
“(…)
Assunto: Pagamento de rendas em atraso - V/Const. Dr. (…)/M/Const.: Condomínio do Edifício (…)
Faro, 24 de Setembro de 2015
(…)
Apresento, antes de mais, os m/melhores cumprimentos.
Acuso, em nome do Condomínio do Edifício (…), do qual sou mandatária, a receção da v/missiva datada de 16.09.2015.
Em relação ao respetivo teor, sou a informar que o contrato de arrendamento referente à fração “AR” daquele Edifício, ao qual alude e a que foi aposta como data de outorga 01.05.2013, não se encontra em vigor, não sendo, há muito, a inerente fração objeto de habitação pela porteira (…). Com efeito, a atual administração do Condomínio teve conhecimento que o contrato foi celebrado entre o v/cliente, alegadamente com base num direito de retenção judicialmente reconhecido, e pelo então administrador do Condomínio (e sócio-gerente da sociedade “…, Lda.”), Sr. (…).
Todavia, de acordo com a Informação recolhida, a referida fração integra, desde 09.02.2011, a massa insolvente da sociedade comercial “(…) - Imóveis, S.A.” (…)
(…)
Tanto mais quando se verifica que a renda, no montante de € 3.772,58 (três mil setecentos e setenta e dois euros e cinquenta e oito cêntimos), foi liquidada, em 14.11.2014, pelo então administrador do Condomínio, por transferência bancária para a conta indicada pelo v/constituinte (…)
Por outro lado, observou-se ainda que a sobredita fração era curiosamente, há largos anos, Ininterruptamente habitada pela atual porteira do condomínio e pelo seu agregado familiar, fado que não se compadecia com a celebração de um novo contrato de arrendamento, em meados de 2013.
Nesta medida, a atual administração, visando colocar-se à margem de comportamentos menos claros, uma vez que não reconhece legitimidade a ambas as partes outorgantes (inc. quanto ao então administrador do Condomínio que não dispunha de mandato para o efeito), considerou destituído de qualquer efeito o contrato de arrendamento em causa.
Acrescenta-se, por fim, que tendo em atenção o facto de, na impugnação judiciai apresentada pelo v/constituinte à listagem de créditos reconhecidos, constar a referência ao pagamento de despesas de condomínio da fração “AR”, que, da documentação e informação recolhidas pela Administração resulta, adversamente, uma dívida no montante total atual de € 3.719,22 (três mil setecentos e dezanove euros e vinte e dois cêntimos).
(…)”.
19. (…) foi sócio-gerente da sociedade (…), Lda. ente 01/01/1999 e 10/05/2013, data em que ocorreu a sua renúncia ao cargo.
20. Entre o ano de 1998 e meados de Novembro de 2014, (…) foi administrador do Réu Condomínio do Edifício (…).
21. Entre meados do ano de 1999 e 01/05/2015, (…) habitou a referida fração designada pelas letras “AR”, com o seu agregado familiar.
22. Entre 01/05/1998 e 01/04/2014, (…) foi trabalhadora da sociedade (…), Lda., para quem efetuava a limpeza das partes comuns do Edifício (…).
23. A 01/04/2014, (…) foi adstrita pelo então administrador do condomínio do Edifício (…), (…), a tais funções, ao serviço do Réu Condomínio do Edifício (…).
B) O Direito
Da falta de fundamento para declaração de nulidade do contrato de arrendamento
O Recorrente sustenta que estava contratualmente autorizado, pela respetiva proprietária, a dar de arrendamento a fração a terceiros, ao que procedeu, não se arrogando da qualidade de proprietário no contrato que celebrou. Dado que o administrador da insolvência não tomou posse da fração, inexiste fundamento para declarar caducado tal direito contratual, como referido da sentença recorrida.
Ora vejamos.
Se é certo que, como foi exarado na sentença recorrida, proferida a sentença declaratória da insolvência, procede-se à imediata apreensão de todos os bens integrantes da massa insolvente (cfr. art. 149.º, nº 1, do CIRE), certo é também que não consta provado que efetivamente tenha tido lugar a apreensão desses bens, designadamente da fração versada nos autos. E não cabe supor ter ocorrido.
Importa, porém, atentar na circunstância de que, à data em que o Recorrente declarou dar de arrendamento a fração ou seja, a 20/04/2013 (cfr. n.º 4 dos factos provados), já o contrato-promessa que o autorizava a fazê-lo estava extinto. E estava extinto por resolução operada a 23/09/2009 (cfr. arts. 432.º, 433.º e 436.º do CC), o que foi reconhecido por sentença de 13/09/2011, transitada em julgado – cfr. n.ºs 2 e 3 dos factos provados. Assim, inexiste fundamento para se afirmar que o Recorrente estava contratualmente autorizado pela respetiva proprietária a dar de arrendamento a fração autónoma de que era retentor.
Ora, na verdade, foi reconhecido ao Recorrente, por sentença transitada em julgado (cfr. n.ºs 2 e 3 dos factos provados) o direito de retenção sobre a fração autónoma em causa.
O direito de retenção, a que aludem os arts. 754.º e ss do CC, consiste num direito real de garantia que se destina a garantir um direito obrigacional daquele que, estando adstrito à entrega da coisa retida, a uma obrigação de prestação de coisa, sendo dessa obrigação devedor, é simultaneamente credor daquele a quem deve a restituição, ou seja, consiste na faculdade que tem o detentor de uma coisa de a não entregar a quem a pode exigir enquanto este não cumprir uma obrigação a que está adstrita para com aquele. Extingue-se, designadamente, pela entrega da coisa (cfr. art. 761.º do CC), sendo que até aí, os direitos do retentor são definidos pelas regras do penhor, previstas nos arts. 666.º e ss do CC – cfr. art. 759.º, n.º 3, do CC. Onde não se inscreve o direito a dar em locação a coisa empenhada/retida.
Cabe, pois, concluir no sentido propugnado na sentença recorrida, pois o contrato de arrendamento celebrado entre as partes reveste-se de nulidade por ilegitimidade substantiva do senhorio[1], aplicando-se o regime da venda de coisa alheia.[2] Por via do que não tem aqui aplicação o disposto no art. 289.º, n.º 1, do CC, à luz do Assento n.º 4/95, pois tais regras gerais são afastadas pelo regime inserto no art. 894.º do CC.[3]
Do abuso do direito
O Recorrente sustenta que ao Recorrido estava vedado o direito de invocar a ilegitimidade do senhorio, já que outorgou o contrato, ocupou a fração, pagou rendas.
O instituto do abuso do direito está consagrado no art.º 334.º do CC. Nos termos daquele preceito, “É ilegítimo o exercício do direito quando exceda manifestamente os limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.” Por se tratar de matéria de conhecimento oficioso, cumpre conhecer dela em sede de recurso, ainda que não tenha sido esgrimida em 1.ª Instância – cfr. art. 608.º, n.º 2, do CPC, aplicável ex vi art. 663.º, n.º 2, do CPC.
A toda a conduta é inerente a responsabilidade e a expectativa de que cada um atue com retidão e autenticidade. Por conseguinte, o princípio da boa-fé ou, até mesmo, o princípio da confiança, é um princípio ético-jurídico fundamental que a ordem jurídica não pode deixar de tutelar e preservar. Como manifestação da teoria do abuso do direito, no segmento conexo com os limites impostos pela boa-fé, tem-se desenvolvido o princípio da proibição do venire contra factum proprium, princípio que tutela em primeira linha a confiança interpessoal, bem como a expectativa que se tem relativamente ao comportamento alheio devido à convicção que, de algum modo, foi criada pelo sujeito do mesmo comportamento. A proibição da conduta contraditória em face da convicção criada implica que o exercício do direito seja abusivo por ilegítimo. Nas palavras de Vaz Serra, in RLJ, ano 105.º, p. 28, o princípio da proibição do venire contra factum proprium impede “que alguém exerça o seu direito em contradição com a sua conduta anterior em que a outra parte tenha confiado”.
No caso que temos em mãos, o Recorrido não se apresentou a exercitar o direito à declaração da nulidade do contrato – era essa a conduta (que o Recorrido não exercitou) que o Recorrente rotula de abusiva. Antes tal nulidade foi declarada oficiosamente – e não foi colocado em crise, em sede de recurso, que a ilegitimidade substantiva do senhorio implique na nulidade do contrato de arrendamento, nem o carácter oficioso do conhecimento de tal nulidade.
Por conseguinte, não tem cabimento apreciar se o Recorrido atuou de forma abusiva ao exercer o direito à declaração de nulidade – direito que não exerceu.
Do enriquecimento sem causa
O Recorrente pugna ainda pela condenação do Recorrido a pagar-lhe as quantias peticionadas a título de enriquecimento sem causa.
Trata-se de questão nova, que não foi suscitada em 1.ª Instância.
Ora, o recurso constitui o meio processual de modificar decisões e não de criar decisões sobre matéria nova, não submetida ao exame do tribunal de que se recorre. Tem em vista a reapreciação ou a reponderação das questões submetidas a litígio, já vistas e resolvidas pelo tribunal recorrido e não a pronúncia sobre questões novas. Donde, é unanimemente sustentado que não cabe invocar em sede de recurso questões que não tenham sido suscitadas perante o tribunal recorrido, conforme resulta do regime inserto nos arts. 627.º, n.º 1 e 635.º, n.º 3, salvo se a lei expressamente determinar o contrário (art. 665.º, n.º 2, do CPC) ou nas situações em que a matéria é de conhecimento oficioso (art. 608.º, n.º 2, do CPC, aplicável ex vi art. 663.º, n.º 2, do CPC).[4]
E as questões apresentadas pelas partes, as questões que são submetidas a julgamento nos termos do disposto no art. 608.º, n.º 2, do CPC, aplicável ainda ex vi art. 663.º, n.º 2, do CPC, são apuradas em função da configuração que as partes deram ao litígio, levando em conta a causa de pedir, o pedido e as exceções invocadas pela parte passiva na lide, os pontos de facto ou de direito relevantes no quadro do litígio, ou seja, os concernentes ao pedido, à causa de pedir e às exceções invocadas[5].
Termos em que não se toma conhecimento das pretensões do Recorrente à luz do instituto do enriquecimento sem causa.
Improcedem, pois, as conclusões da alegação do recurso.
As custas recaem sobre o Recorrente – art. 527.º, n.ºs 1 e 2, do CPC.
Concluindo:
- estando extinto, por resolução, o contrato-promessa celebrado com o proprietário por via do qual este autorizou o promitente-comprador a dar a fração em arrendamento, não pode este último arrogar-se desse direito contratual de celebrar contrato de arrendamento com terceiro;
- o direito de retenção não confere ao retentor o direito a dar em arrendamento a coisa retida;
- a ilegitimidade substantiva do senhorio acarreta a nulidade do contrato de arrendamento;
- a essa nulidade aplica-se o regime da venda de bens alheios;
- não cabe apelar ao instituto do abuso do direito em caso de declaração oficiosa do direito.
IV – DECISÃO
Nestes termos, decide-se pela total improcedência do recurso, em consequência do que se confirma a decisão recorrida.
Custas pelo Recorrente.
Évora, 18 de Outubro de 2018
Isabel de Matos Peixoto Imaginário
Maria Domingas Simões
Vítor Sequinho dos Santos
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[1] Cfr. Pereira Coelho, Direito Civil, Arrendamento, p. 97 e 98; Ac. TRC de 18/11/2003; Ac. TRC de 23/05/2017.
[2] Ac. TRP de 20/11/1990, CJ XV, T V, p. 202.
[3] CC Anotado, Pires de Lima e Antunes Varela, Vol. II, 3.ª edição, p. 191 e 192.
[4] V. Ac. do STJ de 01/10/2002, in CJ-STJ ano X, 3, 65 e de 29/04/98, in BMJ 476/401; Ac. TRP de 12/01/2015 (Manuel Domingos Alves Fernandes).
[5] Acs. STJ de 07/04/2005 (Salvador da Costa) e de 14/04/2005 (Ferreira de Sousa).