Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 138/12.1TBELV.E1 |  |
DESPEJO
LEI APLICÁVEL
OBRAS
I. Em sede de avaliação da prova, (ou seja aquando da análise da matéria provada e não provada) é incorrecto fazer, prematuramente, qualquer análise jurídica, relativa a alguma da matéria de facto para depois utilizar essas conclusões para então afirmar que não se podem considerar outros factos diferentes.
II. Em matéria de causas de resolução do contrato de arrendamento, nos termos do art. 12º do CC é aplicável o regime em vigor á data da propositura da acção, por ser esse o momento decisivo para se apurar se o senhorio tem o direito que se arroga.
III. A realização de obras ou deteriorações da natureza daquelas mencionadas no pretérito artigo 64.º, n.º1, alínea d) do RAU, realizadas pelo arrendatário sem consentimento do senhorio, não deixaram, face à lei actual, de constituir motivo de resolução do contrato, dado o carácter exemplificativo do n.º 2 do actual artigo 1083.º do CC.
IV. Contudo, é necessário que as obras ou deteriorações pela sua gravidade ou consequência, tornem inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento.
V. Na análise desse requisito devem ser ponderados, entre outros, factores como o fim do arrendamento, a duração temporal da relação contratual em litígio, o relevo efectivo das obras realizadas, o grau de afectação do interesse do senhorio na imutabilidade do prédio arrendado, a existência ou não afectação da estabilidade construtiva do prédio ou prejuízo estético ou funcional relevante e a eventual diminuição do valor locativo.
Sumário da relatora
Acordam, em audiência, os juízes da secção cível do Tribunal da Relação de Évora:
1- Relatório
Em 02.02.2012, no Tribunal Judicial da Comarca de Elvas, C... intentou acção declarativa de condenação sob a forma de processo sumário, contra J... e M..., pedindo que:
a) Seja decretado resolvido o contrato de arrendamento comercial relativo ao prédio sito na …, em Elvas;
b) Seja decretado o despejo imediato do local arrendado com a consequente condenação na sua entrega à A. completamente livre e devoluto de pessoas e bens e nas condições em que receberam o prédio no momento do arrendamento.
c) Sejam condenados os RR no pagamento da rendas vencidas que ao presente ascendem a 619,94 bem como na mora relativa aos meses de Maio, Junho, Julho, Agosto e Setembro de 2011 cujo valor é de 774,55 Euros e nas vincendas até trânsito em julgado da sentença condenatória que vier a ser proferida;
d) Sejam condenados, ainda, os RR numa indemnização igual ao dobro da renda mensal se houver mora na restituição (Artº 1045º nº 2 do C. C.).
Para tanto alega, em síntese, que os RR. não procederam ao pagamento das rendas devidas e fizeram obras no locado sem autorização do senhorio.
Regularmente citados, os Réus apresentaram contestação, alegando, em síntese, que o senhorio deixou de receber a renda no locado, conforme acordado, impossibilitando o cumprimento do contrato.
Mais disseram, que independentemente do supra exposto, procederam, na pendência da presente acção, a depósito liberatório das rendas em dívida.
E quanto às obras realizadas, existia autorização do senhorio.
Realizou-se a Audiência de Discussão e Julgamento da causa com observância dos formalismos legais.
Foi proferida sentença que julgou a acção parcialmente procedente, por provada, e, consequentemente decretou a resolução do contrato de arrendamento comercial relativo à fracção autónoma designada pela letra “A”, do prédio urbano sito … em Elvas, …., celebrado em 31 de Agosto de 2008;
Condenou os Réus, J... e M..., a entregar à Autora, C..., a referida fracção, livre de pessoas e bens, no prazo de 60 dias a contar do trânsito em julgado da presente decisão, repondo-a no estado anterior à realização das obras discutidas nestes autos, recolocando, designadamente, a casa de banho eliminada e fechando as duas portas abertas para outro prédio.
Condenou os Réus, J... e M..., no pagamento à Autora, C..., de uma indemnização igual ao dobro da renda mensal, se houver mora na restituição da fracção.
Absolveu os Réus do demais contra si peticionado.
Inconformados com a sentença os RR. J... e M..., interpuseram recurso de apelação, apresentando as seguintes as conclusões do recurso:
«A resposta a dar ao quesito 19º da base instrutória deverá ser no sentido de que as obras realizadas no locado pelos Réus foram autorizadas pelo senhorio com o fundamento no documento que consta dos autos a folhas 35, e que consiste numa declaração de autorização das obras assinada pela proprietária do locado, interpretada em conjugação com os factos assentes constantes dos números 2, 3, 11, 12, 13, 14 e 15, e ainda com recurso ao artigo 236.º do Código Civil.
O documento a fls. 35 do processo, que consiste numa autorização conferida pela proprietária para os Réus realizarem obras no locado, deverá passar a integrar o elenco da prova produzida com interesse para a decisão.
A eventual sujeição das obras realizadas pelos Réus no locado a licenciamento camarário é irrelevante para efeitos de apuramento do alcance da autorização das obras conferida pelo senhorio.
A autorização genérica para realizar obras concedida pelo proprietário do locado ao locador, pode compreender obras que alterem substancialmente a estrutura do locado.
A autorização concedida pela senhoria aos Réus para realizarem as obras no locado, embora genérica, deverá ser interpretada e entendida como abrangendo a totalidade das obras efectivamente realizadas pelos Réus, uma vez que do respectivo texto consta a designação da autorização como sendo total.
Os factos assentes na fundamentação da sentença sob os números 11, 12, 13, 14 e 15, em conjugação com o documento que consta de fls. 35 do processo (autorização das obras), conjugados com a data de interposição da acção de despejo que consta dos autos, permite concluir que todos os proprietários do locado visitaram repetidamente o imóvel arrendado objecto dos presentes autos, tomando conhecimento durante mais de dez anos da qualidade e quantidade das obras realizada pelos Réus no locado, sem qualquer oposição às mesmas até à interposição da acção de despejo pela Autora.
Não tendo ficado provada a existência de qualquer comportamento de desagrado face às obras realizadas no locado pelos Réus, quer por parte do proprietário à altura da realização das obras, quer por parte dos restantes posteriores proprietários, com excepção da Autora, confirma, em primeiro lugar, que a autorização dada por escrito aos Réus abrange a totalidade das obras por estes realizadas no locado e, em segundo lugar sustenta a existência de consentimento tácito dos proprietários à realização das obras pelos Réus.
O facto de durante mais de dez anos decorridos desde a realização das obras no locado não terem os proprietários intentado qualquer ação judicial com o propósito de resolver o contrato de arrendamento, apesar de terem pleno conhecimento das obras, em conjugação com a previsão do artigo 1085.º do Código Civil que faz caducar o direito de resolução do arrendamento se o mesma não for efectivada no prazo de um ano após o conhecimento pelos proprietários das obras no locado, permite concluir que todos os proprietários do locado anteriores à Autora concordaram com as obras realizadas pelos Réus no locado.
A interpretação que a douta sentença faz do sentido da autorização escrita dada pelo senhorio aos Réus para realizarem obras no locado, é contrária à interpretação que resulta da norma interpretativa aplicável ao caso, que é a que consta do artigo 236.º do Código Civil, na medida em impondo este artigo que “a declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante”, só legitima o sentido de declaração que abrange as obras realizadas pelos Réus.
A pretensão da Autora de resolver o contrato de arrendamento com base em obras realizadas pelos Réus no locado há mais de dez anos, sem que tenha existido qualquer alteração da situação existente há dez anos, mesmo não tendo as obras sido autorizadas ou aceites pelos sucessivos proprietários viola o princípio da boa-fé e configura abuso de direito, previsto no artigo 334.º do Código Civil.
Não se enquadrando as obras realizadas pelos locatários sem autorização do senhorio em nenhum dos casos enumerados nas alíneas do n.º 2 e no n.º 3 do artigo 1083.º do Código Civil, deverá aferir-se da possibilidade das obras serem fundamento de resolução do contrato de arrendamento pelo senhorio, segundo a cláusula geral enunciada na primeira parte do corpo do n.º 2 do referido artigo.
Pelo que a decisão constante da douta sentença recorrida deverá ser julgada improcedente por não provada e alterada em consonância com os novos factos provados considerados relevantes e com a nova fundamentação jurídica dos mesmos aqui proposta, por forma a:
Decretar a manutenção em vigor do contrato de arrendamento relativo à fracção autónoma objecto dos presentes autos;
Absolver os Réus do pedido de entrega do locado à autora livre de pessoas e bens no prazo de 60 dias a contar do trânsito em julgado da decisão final do presente processo;
Absolver os Réus da condenação no pagamento à Autora de uma indemnização em caso de mora na restituição do locado.
Em tudo o mais se devendo manter a decisão recorrida.
Assim se fazendo justiça.»
Não houve contra-alegações.
São os seguintes os Factos Provados na 1ª instância:
1) Mostra-se inscrita a favor da Autora, pela Ap. 5564 de 28.01.2011, da Conservatória do Registo Predial de Elvas, a aquisição, por doação, da fracção autónoma designada pela letra “A”, do prédio urbano sito na …. – alínea a) da matéria assente.
2) Por escrito particular datado de 31 de Agosto de 1988, denominado “Contrato de Arrendamento”, M… cedeu de arrendamento aos Réus “parte de um prédio, sito na … em Elvas, com o número …, para exploração de um bar, por períodos mensais renováveis e sucessivos, que têm o seu início em 1 de Agosto de 1988, pela renda mensal de 15.000$00 (quinze mil escudos) paga no último dia do mês a que disser respeito, em casa do senhorio, na …, em Elvas – alínea b) da matéria assente.
3) Mais acordaram no escrito particular aludido em 2) que “a parte do prédio arrendado destina-se à exploração de um bar, não podendo ser-lhe dado outro destino, nem ser sub-locado, total ou parcialmente, sem autorização do senhorio dada por escrito. Quaisquer benfeitorias, não dão direito ao inquilino a retenção ou indemnização, pois são consideradas como pertença do prédio” – alínea c) da matéria assente.
4) A renda, aludida em 2), actualmente cifra-se em 154,91 Euros mensais – alínea d) da matéria assente.
5) As rendas correspondentes aos meses de Maio, Junho e Julho de 2011 apenas foram liquidadas a 16 de Setembro de 2011 – alínea e) da matéria assente.
6) As rendas concernentes aos meses de Agosto e Setembro de 2011 apenas foram liquidadas a 30 de Dezembro de 2011 – alínea f) da matéria assente.
7) Os RR efectuaram obras no locado, tendo eliminado uma casa de banho ali existente – alínea g) da matéria assente.
8) Os RR. abriram duas portas de acesso a outros compartimentos que não são propriedade da A – alínea h) da matéria assente.
10) Os RR. pediram ao funcionário do banco, Sr. J…, que depositasse na conta da A. os quantitativos referentes às rendas de Outubro, Novembro e Dezembro de 2011 e Janeiro de 2012, acrescida de 50%, o que sucedeu – alínea i) da matéria assente.
11) A. e RR. convencionaram que a renda aludida em 5) seria paga através de depósito bancária na conta cujo NIB é ... – resposta ao quesito 1.º da base instrutória.
12) Desde sempre foi o senhorio quem se dirigiu ao locado a fim de receber a renda – resposta ao quesito 3.º da base instrutória.
13) Tal sucedeu com o primeiro senhorio, Sr. M… – resposta ao quesito 4.º da base instrutória.
14) E posteriormente com a Sr.a D. M… – resposta ao quesito 5.º da base instrutória.
15) Situação que se manteve com a actual proprietária – resposta ao quesito 6.º da base instrutória.
16) Sendo o marido desta, Sr. J…, quem se deslocava ao estabelecimento receber o valor das rendas, entregando para o efeito os correspondentes recibos – resposta ao quesito 7.º da base instrutória.
17) Antes das obras aludidas em 7. e 8. o prédio aludido em 2. era composto por duas divisões – documento de fls. 104.
2 – Objecto do Recurso:
Questões a decidir tendo em conta o objecto do recurso delimitado pela recorrente nas conclusões das suas alegações, nos termos do artigo 684º, nº 3 CPC, por ordem lógica e sem prejuízo do conhecimento de questões de conhecimento oficioso, observado que seja, quando necessário, o disposto no artigo 3º, nº 3, do Código de Processo Civil (Significa isso que, todas as questões de mérito que tenham sido objecto de julgamento na sentença recorrida e que não sejam abordadas nas conclusões da alegação do recorrente, mostrando-se objectiva e materialmente excluídas dessas conclusões, têm de se considerar decididas e arrumadas, não podendo delas conhecer o tribunal de recurso):
A) - Da impugnação de Facto: Quesito 19º da BI.
b) - Da impugnação de Direito:
. Da repercussão da decisão da impugnação da decisão da matéria de facto, na subsistência ou não da decisão recorrida:
. Análise da declaração dada como provada.
. Da aplicação da lei no tempo.
. Análise da possível eficácia resolutiva das obras realizadas no local arrendado à revelia do senhorio.
.Do requisito para a resolução correspondente ao “incumprimento que pela sua gravidade ou consequências torne exigível da prova no art. 1083º nº 2 do CC”.
3- Análise do recurso:
3.1 - Da impugnação de Facto: Quesito 19º da BI:
Pedem os recorrentes a alteração da resposta ao quesito 19º da base instrutória no sentido de que, as obras realizadas no locado pelos Réus foram autorizadas pelo senhorio, com o fundamento de que consta dos autos a folhas 35, documento, que consiste numa declaração de autorização das obras assinada pela proprietária do locado, interpretada em conjugação com os factos assentes constantes dos números 2, 3, 11, 12, 13, 14 e 15, e ainda com recurso ao artigo 236.º do Código Civil.
Vejamos o quadro legal que permite a alteração da matéria de facto:
Nos termos do art. 712º, nº 1, do Código de Processo Civil, na redacção aplicável a estes autos: A decisão do tribunal de 1ª instância sobre a matéria de facto pode ser alterada pela Relação:
a) Se do processo constarem todos os elementos de prova que serviram de base à decisão sobre os pontos da matéria de facto em causa ou se, tendo ocorrido gravação dos depoimentos prestados, tiver sido impugnada, nos termos do artigo 685º-B, a decisão com base neles proferida;
b) Se os elementos fornecidos pelo processo impuserem decisão diversa, insusceptível de ser destruída por quaisquer outras provas;
c) Se o recorrente apresentar documento novo superveniente e que, por si só, seja suficiente para destruir a prova em que a decisão assentou”.
Segundo o seu nº 2:
“No caso a que se refere a segunda parte da alínea a) do número anterior, a Relação reaprecia as provas em que assentou a parte impugnada da decisão tendo em atenção o conteúdo das alegações de recorrente e recorrido, sem prejuízo de oficiosamente atender a quaisquer outros elementos probatórios que hajam servido de fundamento à decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados”
Nos termos do seu nº 3:
“A Relação pode determinar a renovação dos meios de prova produzidos em 1ª instância que se mostrem absolutamente indispensáveis ao apuramento da verdade, quanto à matéria de facto impugnada, aplicando-se às diligências ordenadas, com as necessárias adaptações, o preceituado quanto à instrução, discussão e julgamento na 1ª instância e podendo o relator determinar a comparência pessoal dos depoentes” (artigo 712º, nº 3, do Código de Processo Civil, na redacção aplicável a estes autos).
Nos termos do seu nº 4:
“Se não constarem do processo todos os elementos probatórios que, nos termos da alínea a) do nº 1, permitam a reapreciação da matéria de facto, pode a Relação anular, mesmo oficiosamente, a decisão proferida na 1ª instância, quando repute deficiente, obscura ou contraditória a decisão sobre pontos determinados da matéria de facto ou quando considere indispensável a ampliação desta; a repetição do julgamento não abrange a parte da decisão que não esteja viciada, podendo, no entanto, o tribunal ampliar o julgamento de modo a apreciar outros pontos da matéria de facto, com o fim exclusivo de evitar contradições na decisão”.
Nos termos do seu nº 5:
“Se a decisão proferida sobre algum facto essencial para o julgamento da causa não estiver devidamente fundamentada, pode a Relação, a requerimento da parte, determinar que o tribunal de 1ª instância a fundamente, tendo em conta os depoimentos gravados ou registados ou repetindo a prova, quando necessário; sendo impossível obter a fundamentação com os mesmos juízes ou repetir a produção da prova, o juiz da causa limitar-se-á a justificar a razão da impossibilidade”.
Embora existam divergências quanto à amplitude da possibilidade de reapreciação de facto pelo Tribunal da Relação, pensamos que se impõe a alteração caso exista um erro de julgamento objectivável, ou seja, que se manifeste em razões de julgamento objectivas e por isso impugnáveis que possam ser afastadas ou alteradas numa apreciação do tribunal superior.
No caso, a recorrente defende que a prova não pode conduzir a uma resposta negativa ao quesito 19º e no nosso entender, tem razão.
Trata-se do seguinte quesito:
«As obras aludidas em G) e H) foram autorizadas pelo senhorio?»
De facto, com todo o respeito, em primeiro lugar, parece-nos existir um vício de raciocínio, no que diz respeito, à conclusão de que não se pode considerar provada que exista tal autorização.
É que, o MMº Juiz a quo para chegar a essa conclusão faz logo a análise jurídica, que é prematura nesta sede de avaliação da prova.
Com efeito, para concluir que o documento escrito não chega para se considerar provada a autorização, analisa desde logo a autorização (que afinal até admite que existe) como “genérica” e caracteriza o tipo de obras que foram feitas, como obras que implicam a alteração substancial da estrutura externa do prédio ou alteração substancial da disposição interna das suas divisões e serve-se dessas conclusões para então afirmar que não se pode considerar provada a autorização (misturando a análise da prova com a análise jurídica).
Pode-se ler na fundamentação o seguinte:
“Foi dada autorização genérica para a realização das obras no locado, uma vez que não foram as mesmas descritas à senhoria, qualificando aquela as mesmas como sendo de beneficiação no documento que subscreveu.”. E acrescenta: “Ora numa autorização genérica para a realização de obras concedida pelo locador ao locatário não podem, em nosso entender, ver abrangidas obras que impliquem alteração substancial da estrutura externa do prédio ou alteração substancial da disposição interna das suas divisões, por não ser suposto que o senhorio admita alterações de tal natureza sem expressamente as especificar.”. Concluindo da seguinte forma: “Tanto mais que obras com aquele alcance, por regra, não dependem de simples concessão do senhorio, por estarem sujeitas a licenças ou autorizações camarárias, como de corre do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação…”.
Ora, não se pode fazer uma análise jurídica prévia de certos factos, para depois utilizar o resultado, para concluir se outros factos devem ser considerados provados.
A análise dos factos deve ser baseada nos meios de prova e posteriormente, depois dos factos assentes, aplicar-lhes então o direito.
E quanto aos meios de prova não se pode esquecer o doc. de fls. 35 – não impugnado – que demonstra que a proprietária emitiu aquela declaração.
E por isso deve ser considerado provado pois trata-se de um facto fundamental para a análise da questão jurídica em causa.
Assim, o que deveria ter resultado da análise dos meios de prova – nomeadamente, do documento de fls. 35, não impugnado nos autos - era o seguinte:
«Em 9 de Outubro de 2001, a então proprietária C… subscreveu um documento escrito com o seguinte teor: “(...) De acordo com o solicitado por V. Exa. para efectuar obras de beneficiação no prédio onde está instalado o Bar, informo que tem a minha total autorização para o efeito”
E só depois, em sede de sentença, na aplicação do direito se avaliaria em que medida esta declaração suportava ou não a autorização necessária para o efeito, sendo então oportuno analisar as características do escrito ou das obras efectuadas. Mas isso já seria já o enquadramento jurídico dos factos.
A certa altura, também parece resultar da fundamentação desta resposta que, o Tribunal entendeu que (apesar do documento escrito a que já nos referimos), o que impediu que se considerasse que a senhoria autorizou as obras, foi o facto de ter resultado dos depoimentos das testemunhas AO… e MP… que, à mesma foi dado conhecimento genérico das obras que seriam realizadas e que esta não se deslocou ao locado após a realização das mesmas.
Ora, com todo o respeito, também não se pode concordar com esta conclusão, pois ainda que tais factos (e não a caracterização de “genérica”) tenham resultado dos depoimentos tal não invalida que tenha sido feita a declaração correspondente ao documento já referido e não é razão para desprezar o mesmo, desconsiderando-o totalmente para a posterior análise jurídica, pois tal declaração deve ser analisada em sede de aplicação do direito, no sentido de concluir se é ou não essa autorização bastante para o caso dos autos. Mas isso, repete-se, já é análise de DIREITO.
Em resumo:
Impõe-se alterar a resposta á matéria de facto, respondendo da seguinte forma restritiva ao quesito 19º: Provado apenas que em 9 de Outubro de 2001, a então proprietária C… subscreveu um documento escrito com o seguinte teor: “ (...) De acordo com o solicitado por V. Exa. para efectuar obras de beneficiação no prédio onde está instalado o Bar, informo que tem a minha total autorização para o efeito”.
3.2 - Da impugnação de Direito:
3.2.1 - Da repercussão da decisão da impugnação da decisão da matéria de facto, na subsistência ou não da decisão recorrida:
3.2.1.1 - Análise da declaração:
Da análise jurídica, com este novo facto, importa saber, como já antes referimos, se as obras realizadas foram ou não autorizadas e se podem ou não conduzir ao despejo.
Vejamos:
Nos termos do art. 1083º nº 2 do CC.» é fundamento de resolução o incumprimento que pela sua gravidade ou consequências, torne exigível á outra parte a manutenção do arrendamento, nomeadamente quanto á resolução pelo senhorio: …»
Em primeiro lugar e na sequência da alteração da matéria de facto, desde já avançamos que, com todo o respeito, divergimos do entendimento da sentença recorrida ao considerar insuficiente como autorização a declaração escrita feita pela senhoria.
Pelo contrário, entendemos que houve uma autorização para as obras, porque a declaração proferida – “De acordo com o solicitado por V. Exa. para efectuar obras de beneficiação no prédio onde está instalado o Bar, informo que tem a minha total autorização para o efeito”- não pode deixar de consubstanciar uma autorização.
Não colhem os seguintes argumentos referidos na sentença:
O argumento utilizado na sentença recorrida de que as obras não foram descritas à senhoria e esta não viu o resultado final das mesmas é insuficiente para infirmar a declaração escrita e não permite concluir que não há autorização para as obras em questão.
Pode haver autorização sem que se descrevam as obras e sem que, quem autorizou veja o resultado final das mesmas depois de feitas.
Saber se estas obras foram ou não autorizadas não passa por estes factos, mas sim pela análise da declaração escrita que se deu como provada.
A sentença recorrida afasta a autorização com base no carácter genérico da declaração conjugado com a caracterização das obras como obras que implicaram alteração substancial da estrutura externa do prédio ou alteração substancial da disposição interna das suas divisões, o que na sua lógica implicaria a especificação das obras na autorização em vez da declaração de carácter genérico.
E diz ainda que, como tais obras com aquele alcance, por regra, não dependem de simples concessão do senhorio, por estarem sujeitas a licenças ou autorizações camarárias, como decorre do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (vd. nomeadamente art.s 4º a 6º, 34º e 35º).” – Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, de 30 de Junho de 2005, Processo n.º 7167/2005-6, disponível para consulta in www.dgsi.pt.
Quanto a este último argumento tem toda a razão a recorrente ao dizer que não é válido.
De facto, a autorização camarária nada tem a ver com a autorização do senhorio, apenas pode desencadear sanções administrativas.
São coisas distintas, com regimes distintos.
A existência ou não de autorização válida deve resultar de uma avaliação da declaração, no contexto em que foi emitida.
Como todos sabemos, tal declaração tem de ser interpretada de acordo com as regras da hermenêutica negocial - a actividade destinada a fixar o sentido e alcance decisivo das declarações negociais -, ou seja, de acordo com a teoria da impressão do destinatário, estabelecida no art.º 236º, nº 1, segundo a qual a declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele.
Nessa actividade deve atender-se a todos os coeficientes ou elementos que um declaratário normalmente instruído, diligente e sagaz, na posição do declaratário, teria tomado em conta, devendo ainda ser considerados os termos do negócio, os interesses que nele estão em jogo - e a consideração de qual seja o seu mais razoável tratamento -, a finalidade prosseguida pelo declarante, as negociações prévias, informações eventualmente prestadas por uma à outra, a actuação posterior das partes na execução do acordo, etc.- sobre esta questão ver Mota Pinto, Teoria Geral do Direito Civil, 2ª edição actualizada, págs. 448 e 449, citando Manuel de Andrade e Rui de Alarcão -.
Acresce ainda, que nesta actividade hermenêutica, tem o tribunal de considerar que, quer nos preliminares, quer momento da celebração do devem as partes proceder de boa-fé, com utilização de as regras de proceder honestas, correctas e leais.
A boa-fé, como é sabido, consiste numa relação específica entre as partes, fonte de uma específica relação de confiança, ou pelo menos de uma legítima expectação de conduta - Prof. Dr. Orlando de Carvalho, Teoria Geral do Direito Civil, Centelha, Coimbra, 1981, pág. 55 e 56 -, ou no dizer de Diez-Picaso - citados por A. Varela, Das Obrigações em Geral, II Vol., 4ª edição, pág. 13 -, é um arquétipo de conduta social: a lealdade nas relações, o proceder honesto, esmerado, diligente, pois que a relação criada entre as partes faz surgir uma legítima expectação de conduta correcta da contraparte.
A interpretação da declaração está necessariamente ligada ao que se escreveu no contrato, ou seja, o contexto sistemático em que a mesma se insere e da finalidade prática gizada pelas partes.
No caso dos autos, importa atender, que o espaço foi arrendado em 1988, para exploração de um bar.
A autorização concedida em 9.10.2001 pela então senhoria aos Réus para realizarem as obras no locado demonstra uma anuência absoluta pela utilização da palavra “total” impondo apenas como condição tratar-se de obras de beneficiação.
Não nos parece razoável - bem pelo contrário- que existindo uma autorização escrita, com uma menção expressa de que autorizam obras, se exiga mais do que isso, nomeadamente uma descrição concreta ou uma deslocação da senhoria ao locado depois das obras.
É certo que o conceito de “obras de beneficiação” é conclusivo mas sabemos que as obras de beneficiação são as que não estando tipificadas nas de conservação, servem para melhorar os imóveis.
Ora, se é verdade que as obras em causa não são objectivamente e em termos absolutos melhoramentos, não sabemos se em termos relativos, no contexto de exploração do estabelecimento, o não serão.
Ou seja, não temos elementos suficientes para concluir que não se trata de obras de beneficiação.
Por outro lado, a senhoria aceitou por escrito, sem ela própria fazer qualquer espécie de reserva a esse propósito.
Se aquela autorização tinha que ser completada por uma deslocação isso deveria constar da autorização e não consta.
Note-se que só há notícia nos autos da realização das obras aqui em causa (e não outras, nem tal foi alegado).
Em suma: entendemos que as obras em causa foram realmente autorizadas.
Mas ainda que assim não se entendesse – ou seja, mesmo que se considerasse que a declaração da proprietária não é idónea para a autorizar as obras – mesmo assim, entendemos que a situação não conduziria á resolução do contrato.
E passamos a explicar porquê sendo para tal necessário averiguar qual o regime do arrendamento aplicável ao caso.
3.2.1.2 -. Da aplicação da lei no tempo:
Antes de mais, importa referir que em matéria de causas de resolução do contrato de arrendamento, nos termos do art. 12º do CC é aplicável o regime em vigor á data da propositura da acção, por ser esse o momento decisivo para se apurar se o senhorio tem o direito que se arroga – neste sentido, Ac. STJ de 8.04.2014, proc. 667/05.3TBCBT.G1.S1.
3.2.1.3 - Do requisito para a resolução correspondente ao “incumprimento que pela sua gravidade ou consequências torne exigível da prova no art. 1083º nº 2 do CC”:
Mas ainda que assim não se entendesse – ou seja, mesmo que se considerasse que a declaração da proprietária não é idónea para a autorizar as obras – mesmo assim, entendemos que a situação não se pode enquadrar no art. 1083º do CC. de forma a legitimar a resolução.
E explicamos porquê:
Dispõe o art°1083°do CC:
1 - Qualquer das partes pode resolver o contrato, nos termos gerais de direito, com base em incumprimento pela outra parte.
2 - É fundamento de resolução o incumprimento que, pela sua gravidade ou
consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento,
designadamente quanto à resolução pelo senhorio: a) A violação reiterada e grave
de regras de higiene, de sossego de boa vizinhança ou de normas constantes do
regulamento do condomínio; b) A utilização do prédio contrária à lei, aos bons
costumes ou à ordem pública; c) O uso do prédio para fim diverso daquele a que se
destina; d) O não uso do locado por mais de um ano, salvo nos casos previstos no n°
2 do artigo 1072°; e) A cessão total ou parcial temporária ou permanente e onerosa ou gratuita, quando ilícita, inválida e ineficaz perante o senhorio.
3 - É inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora superior a três meses no pagamento da renda, encargos ou despesas, ou de oposição pelo arrendatário à realização de obra ordenada por autoridade pública, sem prejuízo do disposto nos números 3 e 4 do artigo seguinte.
4 - É fundamento de resolução pelo arrendatário, designadamente, a não realização pelo senhorio de obras que a este caibam, quando tal omissão comprometa a habitabilidade do locado ".
Como referem Laurinda Gema e outros in “Arrendamento Urbano”, 2ª ed. 2007, p. 293 e ss, a propósito deste regime aplicável: “…já não existe hoje um elenco taxativo de causas de resolução, mostrando-se, contudo, necessária a verificação de uma justa causa e sendo a gravidade ou consequências do incumprimento do contrato definidas em função das circunstâncias do caso e de acordo com critérios objectivos.”
Assim, mesmo que se entendesse que tais obras não foram autorizadas – o que como já explicámos não é a nossa posição - não se enquadrando as obras realizadas pelos locatários sem autorização do senhorio em nenhum dos casos enumerados nas alíneas do n.º 2 e no n.º 3 do artigo 1083.º do Código Civil, deveria a análise da presente situação ser realizada segundo a cláusula geral contida no n.º 2 do referido artigo, a qual consagra o critério segundo o qual só deverá ser considerado “…fundamento de resolução o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento”.
E era essa análise que conduz à conclusão de que não há gravidade suficiente para fazer cessar o contrato, ao contrário do que foi entendido na sentença.
Senão vejamos:
A lei indica uma análise casuística para resolver o problema da existência ou não da causa idónea para a resolução do arrendamento e estabelece um critério essencial, a saber: A gravidade ou consequências do incumprimento deverão ser de tal ordem que tornem inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento.
No caso presente, por se tratar de um arrendamento comercial (que a nova nomenclatura legal designa por arrendamento urbano para fim não habitacional) importa, ainda, considerar os artigos 1108.º e 1111.º, n.º 2 do CC, estipulando os mesmos que se as partes nada convencionarem, considera-se o arrendatário autorizado a realizar as obras exigidas por lei ou requeridas pelo fim do contrato.
A realização de obras fora deste condicionalismo, exceptuando as urgentes, conforme prescreve o n.º 3 do artigo 1074.º, poderão constituir fundamento de resolução do contrato, desde que se verifiquem os pressupostos enunciados na cláusula geral introduzida na nova redacção do n.º 2 do artigo 1038.º do CC.
Desapareceu, assim, da lei a menção que outrora era feita no revogado artigo 64.º, n.º 1, alínea d) do RAU, que concedia ao senhorio a resolução do contrato se o arrendatário fizesse no prédio, sem consentimento do locador, obras que alterassem substancialmente a sua estrutura externa ou a disposição interna das suas divisões, ou praticasse actos que nele causassem deteriorações consideráveis, igualmente não consentidas e que não pudessem ser justificadas nos termos dos artigos 1043.º do CC e artigo 4.º do RAU.
A realização de obras ou deteriorações da natureza daquelas mencionadas no pretérito artigo 64.º, n.º1, alínea d) do RAU, realizadas pelo arrendatário sem consentimento do senhorio, não deixaram, face à lei actual, de constituir motivo de resolução do contrato, dado o carácter exemplificativo do n.º 2 do actual artigo 1083.º do CC.
Contudo, é necessário que as obras ou deteriorações pela sua gravidade ou consequência, tornem inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento.
Trata-se de uma cláusula geral, que veicula a ideia de justa causa de resolução, o que implica sempre a alegação e prova de factualidade que determine o seu preenchimento, razão pela qual se faz realçar que, “competindo ao senhorio, autor na acção de despejo, o ónus de alegação e prova (cfr. artº 342º do CC) de factualidade subsumível, não apenas às diferentes alíneas do n.º 2 ou no n.º 3 do artº 1083.º (quando seja caso disso), mas também, na cláusula geral constante da 1ª parte do n.º2”.
No caso dos autos, apenas ficou provado que:
A fracção, antes das obras realizadas, era composta por duas divisões, sendo que tinha apenas uma saída para a rua, pelo n.º 20,
Por sua vez, as obras implicaram a eliminação de uma divisão e abertura de duas portas para prédio vizinho, propriedade de terceiro.
Admite-se que – atento o relevo das obras realizadas pelo arrendatário – que este incumpriu o dever de manutenção da coisa locada no estado em que a recebeu, representando as transformações e inovações realizadas no imóvel locado, envolvendo alguma alteração da sua aparência externa e, até certo ponto, da disposição interna das divisões.
Resta saber se, atendendo às concretas peculiaridades e particularidades da relação contratual em causa, deverá atribuir-se à violação dessa obrigação potencialidade resolutiva do negócio, em termos de – num juízo objectivo e proporcional – se tornar inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento.
Como refere Lopes do Rego Ac. STJ de 13.02.2014, proc. nº 43/09.9TCFUN.L1.S1:
«É que, para tal pretensão proceder, terá o A. de demonstrar, não apenas que ocorreu determinada situação factual de incumprimento contratual culposo, mas ainda de convencer circunstanciadamente que tal situação de incumprimento, imputável à parte que desrespeitou certa cláusula do contrato, deve determinar – num juízo objectivo, proporcional e razoável - a inexigibilidade de manutenção da relação contratual e das vinculações que lhe são inerentes.
(…) no regime do NRAU – e perante a inexistência de um tipo ou previsão normativa que se reporte especificamente à realização de obras vedadas legal ou contratualmente ao inquilino – terá o A:, interessado na resolução do contrato, o ónus de alegar, por um lado, os factos em que se consubstancia a violação culposa do dever de manutenção da coisa locada no estado originário, tal como emerge do preceituado no art. 1043º; e, por outro, em complemento desta factualidade essencial, que essa situação de incumprimento contratual tem objectivamente um relevo ou incidência na concreta constelação de interesses subjacente à relação contratual que legitima, segundo critérios de proporcionalidade e razoabilidade, a formulação de um juízo de não exigibilidade quanto à manutenção da relação locatícia.
(…) Note-se que, a nosso ver, por via da técnica legislativa adoptada no NRAU quanto à previsão dos fundamentos do despejo, obrigando a articular e conjugar uma violação contratual relevante com a referida cláusula geral da inexigibilidade, instituída no nº 2 do art. 1083º, será a propósito do funcionamento, concretização e densificação desta que terão de ser colocadas as questões referentes à boa fé, à problemática do abuso de direito e, em última análise, à actuação de um fundamental princípio de proporcionalidade entre a intensidade concreta e o grau de censurabilidade da violação contratual cometida e a gravidade objectiva do efeito que lhe corresponde: ou seja, para saber se certo comportamento ilícito e culposo do inquilino deve configurar-se como idóneo para produzir, segundo um juízo objectivo e casuístico de razoabilidade e proporcionalidade, a irremediável destruição da própria relação contratual, terá o intérprete e aplicador da lei que ponderar adequadamente as questões que, num sistema fechado e taxativo de tipificação dos fundamentos de despejo, eram autonomamente abordadas em sede de funcionamento dos princípios ou cláusulas gerais do abuso de direito e da boa fé contratual, com vista a flexibilizar e eticizar a aplicação dos específicos e estritamente tipificados fundamentos de resolução contratual.
O funcionamento de tais princípios fundamentais para alcançar a justiça do caso concreto aparece, pois, essencialmente diluído na aplicação - na concretização e densificação - da cláusula geral de inexigibilidade – sendo evidente que uma pretensão resolutiva do senhorio que – baseando-se embora formalmente na ocorrência de determinada violação contratual, cometida pelo arrendatário – se possa considerar violadora dos princípios estruturantes da boa fé contratual ou da proibição do abuso de direito não se poderá manifestamente subsumir à dita e essencial cláusula de inexigibilidade na subsistência do arrendamento.
Este entendimento conduz, assim, a que seja a propósito da densificação da referida cláusula de não exigibilidade na manutenção do contrato que se irá ponderar a questão do invocado abuso de direito por parte do senhorio, suscitada na contra alegação – e objecto de resposta por parte dos recorrentes. »
No caso dos autos, entendemos que os factos são insuficientes para concluir que as obras ou deteriorações pela sua gravidade ou consequência, tornem inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento.
Não se pode desvalorizar o facto de estarmos na presença dum contrato de arrendamento com um fim comercial/industrial, onde é fundamental a adaptação do espaço para rentabilizar a exploração.
Não se sabe muito bem o que significa ter sido eliminada uma divisão correspondente á casa de banho. Pode significar que só as paredes foram deitadas abaixo ou todo o sistema de canalizações etc., sendo que nada aponta para situações irreversíveis.
Há que convir que os factos provados são insuficientes para pôr em crise o contrato em apreço.
Também como se pode ler no Ac. do STJ de 13.02.2014 supra citado, relativo a um caso semelhante:
«…deve se tido em consideração a longuíssima duração temporal da relação contratual em litígio, já que, conforme resulta da factualidade provada, estamos confrontados com contrato de arrendamento que já dura e, desde então, sucessivamente renovado.
Esta longuíssima duração da relação de arrendamento – e a estabilidade que lhe vai associada, bem como a confiança das partes na sua provável subsistência - não pode naturalmente deixar de ser tida em consideração quando se realiza uma ponderação entre a censurabilidade dos factos culposos cometidos pelo inquilino com as inovações que introduziu no imóvel e a sua relevância resolutiva – impondo-se, por via do princípio da proporcionalidade, concluir que só comportamentos de particular gravidade justificam o termo de uma relação contratual que subsiste ininterrupta e estavelmente entre as partes há várias décadas.
(…) Importa ainda avaliar prudencialmente – em estrita consonância com o princípio da proporcionalidade – o relevo efectivo das obras realizadas pela R. e o grau de afectação do interesse do senhorio na imutabilidade do prédio arrendado.»
Tem ainda particular relevância e acuidade, na avaliação da possível eficácia resolutiva, a circunstância de não resultar do elenco dos factos provados que as obras tenham envolvido qualquer afectação da estabilidade construtiva do prédio ou prejuízo estético ou funcional relevante ou que tenham implicado uma diminuição do valor locativo.
Assim, não nos parece razoável que a introdução pelo locatário de algumas inovações na fisionomia do prédio, possa justificadamente legitimar, neste caso, a resolução da relação contratual iniciada em 1988.
Em suma: Pelos fundamentos apontados considera-se que as obras realizadas pela R. no imóvel locado carecem de relevância resolutiva, por não preencherem adequadamente a cláusula geral, prevista no nº2 do art.1083º do CC, de inexigibilidade de manutenção do arrendamento.
4. Dispositivo:
Pelo exposto, acordam os juízes da secção cível deste Tribunal da Relação em julgar procedente o recurso de apelação interposto e em consequência revogar a sentença recorrida, julgar improcedente a acção e absolver os RR. do pedido.
Custas pelos recorridos.
Évora, 13.03.2014
Elisabete Valente
Maria Cristina Cerdeira
Maria Alexandra Afonso de Moura Santos