Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 2583/04-2 |  |
SINAL
CLÁUSULA PENAL
INCUMPRIMENTO DO CONTRATO
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
MÁ FÉ
I – Do incumprimento dum contrato-promessa podem advir danos patrimoniais e não patrimoniais para o credor, que não se coadunem com a mera perda do sinal ou a sua restituição em dobro. Estes danos poderão ser ressarcidos através da instauração do respectivo pedido, nos termos do artigo 483º, do Código Civil.
II – Podem as partes valorar, previamente, no contrato-promessa, o montante indemnizatório devido pelo incumprimento do respectivo contrato. Deparamos, então, com a denominada Cláusula Penal.
III – Da conjugação dos artigos 442º, nºs 2 e 4 e 810º, nº 1, do Código Civil, resulta que o credor no incumprimento dum contrato-promessa pode pedir, não só a sanção referente ao sinal (perda ou restituição em dobro), bem como a liquidação da cláusula penal inserida no contrato.
IV – Sabendo o promitente-vendedor, ab initio, qual a intenção do promitente-comprador na aquisição e realiza o contrato-promessa com a consciência que o objecto do negócio não satisfaz a pretensão, age com má fé, tanto mais que após a reforma do Código de Processo Civil, operada pelo Dec. Lei nº 329-A/95, de 12 de Dezembro, incorre em má fé não só aquele que agiu com culpa, mas também com negligência grave.
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
“A”, solteiro, maior, agricultor, residente em …, instaurou, na Comarca de …, a presente acção, com processo ordinário, contra
“B”, com sede no …, em …, alegando:
No dia 31 de Março de 2000, a Ré prometeu vender ao Autor e este prometeu comprar, pelo preço de 12.500.000$00, a fracção autónoma, designada pela letra …, correspondente ao rés-do-chão do prédio urbano descrito na CRP de … sob o número … e inscrito na matriz sob o artigo …
Como sinal e princípio de pagamento, o Autor entregou à Ré a importância de 500.000$00 e o restante seria pago no dia da celebração da escritura, que deveria ser realizada no prazo de 120 dias a contar da assinatura do contrato-promessa.
A Ré deveria entregar ao Autor, no prazo de 10 dias, toda a documentação relacionada com a mencionada fracção e necessária para a efectivação da escritura e registos.
Apesar das insistências do Autor, a Ré não entregava os necessários elementos. E, quando o fez, deparou-se o Autor com a situação de pretender adquirir a casa para habitação, facto conhecido da Ré, e a fracção ter sido destinada a estabelecimento para escritório, o que faz com que o Autor perca o interesse na concretização do contrato de compra e venda prometido.
O incumprimento do contrato-promessa só é devido a culpa da Ré, pelo que tem o Autor direito a exigir o dobro da quantia paga a título de sinal, acrescida de juros de mora à taxa legal. A isto acresce que tem ainda direito a reclamar a indemnização de 3.000.000$00, acrescida de juros de mora, a título da cláusula penal estipulada pelas partes na cláusula quarta do contrato-promessa.
Termina, pedindo a procedência da acção.
Citada, contestou a Ré, alegando:
No dia 04.11.1999, o Autor dirigiu-se à empresa “C”, a fim de adquirir uma fracção autónoma. Ficou interessado numa, que era propriedade da Ré.
Elaborou-se o contrato-promessa e deste não resulta que o Autor tenha pretendido adquirir a fracção para habitação, nem que a Ré a tanto se tenha obrigado. Aliás, o Autor teve conhecimento que a fracção se destinava a escritório, pois isso mesmo consta da licença de utilização, que é uma formalidade ad substantiam, para a realização do contrato-promessa, nos termos do artigo 410º, nº 3, do Código Civil.
Fornecidos os documentos para que o Autor alcançasse um empréstimo bancário, o que ocorreu na data da celebração do contrato-promessa, foi aquele negado, pois que a fracção se destinava a estabelecimento de escritório. Não se compreende, pois, que aos 23 de Junho de 2000, o Autor escreva à Ré a pedir a documentação, pois que já a tinha na sua posse desde 31 de Março de 2000.
Continua a Ré interessada na conclusão do negócio prometido, pelo que, por sua parte, não existe qualquer incumprimento definitivo. E também o Autor não demonstrou a mesma perda de interesse.
Termina, concluindo pela improcedência da acção.
Replicou o Autor, alegando:
Antes de ter sido assinado o contrato-promessa, o Autor foi ver a fracção, que na altura se encontrava mobilada e habitada, tendo sido esclarecido que “os inquilinos eram de aluguer diário” e, consequentemente, a fracção estaria vaga em qualquer momento.
Autorizado o empréstimo bancário, só quando foram solicitados os documentos se constatou qual o destino da fracção.
A Ré está a litigar com má fé, pelo que como tal deverá ser condenada em multa e indemnização de 500.000$00.
Treplicou a Ré, concluindo como na contestação.
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Seguiram-se os demais termos processuais e procedeu-se a audiência de discussão e julgamento.***
Na Primeira Instância foram dados como provados os seguintes factos:
1 - No dia 31 de Março de 2000 a Ré prometeu vender ao Autor e este prometeu comprar àquela, pelo preço de 12.500.000$00 a fracção autónoma individualizada, designada pela letra …, correspondente ao rés-do-chão do prédio urbano descrito na C.R.P. de … sob o número … e inscrito na respectiva matriz sob o artigo …, da freguesia de …, nos termos e condições que constam do escrito de folhas 11 a 13, no essencial com o seguinte teor: “Contrato-Promessa de Compra e Venda. Entre: 1º Contraente: “B” (...) representada pelos sócios “D”, respectivamente na qualidade de legítimos proprietários e como PROMITENTES VENDEDORES; 2º Contraente “A” (...) respectivamente, como Promitentes-compradores; que acordam na celebração do contrato-promessa de compra e venda que se regerá pelos termos constantes das cláusulas seguintes: CLAUSULA PRIMEIRA: O Primeiro Contraente é legítimo possuidor de uma fracção autónoma individualizada letra, sito em …, Lote … - …, freguesia de …, concelho de …, com a licença de utilização nº … emitida pela Câmara Municipal de … em 05.05.1995, inscrito na matriz sob o número … e descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o nº … CLÁUSULA SEGUNDA: O Primeiro Contraente promete vender ao Segundo Contraente e este promete comprar a aludida fracção pelo preço de 12.500.000$00 (doze milhões e quinhentos mil escudos), o qual será pago da seguinte forma: a) pela celebração do presente contrato-promessa é paga a quantia de 500.000$00 (quinhentos mil escudos), a título de sinal e princípio de pagamento, da qual se dá a competente e respectiva quitação; (...) CLÁUSULA TERCEIRA: 1. a escritura de compra e venda será outorgada no prazo de 120 dias, cabendo ao Primeiro Contraente a sua marcação. 2. O Primeiro Contraente comunicará ao 2º Contraente, por carta registada com aviso de recepção, com uma antecedência mínima de 5 dias, a data, hora e local de realização da escritura de compra e venda. (...) CLÁUSULA QUARTA: No caso de deferimento do pedido de empréstimo relativo à totalidade da importância da fracção a adquirir, e havendo injusta recusa, por parte do Primeiro Outorgante ou dos Segundos Outorgantes na outorga da escritura definitiva de compra e venda, o promitente faltoso pagará à outra parte, a título de cláusula penal, a quantia de Esc.: 3.000.000$00 (três milhões de escudos)”.
2 - O Autor deveria diligenciar junto de uma instituição de crédito a obtenção de um empréstimo relativo à totalidade da importância da fracção a adquirir.
3 - Por sua vez a Ré obrigava-se a obter e entregar ao Autor toda a documentação referente ao imóvel e necessária para a efectivação da escritura e registos, no prazo máximo de 10 dias a contar da assinatura do contrato-promessa, conforme a Cláusula Quinta do contrato-promessa.
4 - Decorridos os 10 dias o Autor solicitou à Ré, por diversos meios e formas, nomeadamente pela verbal, a entrega dos referidos documentos.
5 - A compra e venda da fracção autónoma em causa não se realizou nos prazos e condições firmadas no contrato-promessa.
6 - Em 04 de Novembro de 1999, o Autor dirigiu-se à empresa “C” para comprar uma fracção autónoma, tendo ficado interessado na fracção autónoma objecto do contrato-promessa, que pertencia à Ré.
7 - O documento onde foi plasmado o contrato-promessa, foi assinado por ambas as partes e foram as assinaturas reconhecidas no Cartório Notarial de …, tendo ficado a constar do mesmo a exibição da licença de utilização ou ocupação nº …, emitida em 22 de Maio de 1999 pela Câmara Municipal de …
8 - Por carta datada de 23 de Junho de 2000, o Autor solicitou À Ré a entrega dos documentos referidos em 3, alegando que se aproximava o terminus do prazo para a marcação da escritura e que o financiamento estava aprovado, encontrando-se a marcação da escritura dependente da entrega dos documentos.
9 - Em 24 de Agosto de 2000, o Autor enviou à Ré uma carta na qual declara que entende haver incumprimento do contrato-promessa de compra e venda por exclusiva responsabilidade da Ré.
10 - O Autor enviou à Ré, que o recebeu, o escrito de folhas 63, no essencial com o seguinte teor: “…, 26 de Julho de 2000. Assunto: Contrato-promessa de compra e venda de fracção autónoma designada pela letra “…”, sita no rés-do-chão do Edifício …, Lote …, Estrada de … - … Exmºs Senhores Uma vez que não é possível efectuar de imediato a escritura referente à compra da fracção autónoma identificada à margem e que é objecto do contrato-promessa por nós celebrado em 31 de Março do ano que corre, dada a desconformidade entre o título de constituição de propriedade horizontal e o uso que lhe é dado e para o qual foi prometido vender, no sentido de não perder o financiamento que nos foi concedido, estamos dispostos a aguardar que o problema se solucione. Entretanto, e como já nos foi comunicado pretende a m/ mãe ocupar o apartamento, uma vez que terá que deixar o dela que vendeu para comprar este. Aguardamos assim que no prazo de oito dias nos sejam cedidas as chaves para poder tratar das questões inerentes à habitabilidade do apartamento (...).
11 - Na licença de utilização relativa ao prédio consta que a fracção “…” se destina a escritórios.
12 - A Ré não cumpriu a obrigação de entregar os documentos referidos em 3, alegando encontrar-se a referida fracção em processo de legalização pendente junto da Câmara Municipal de … e encontrando-se o processo com algum atraso.
13 - Na posse dos documentos predial e matricial o Autor tomou conhecimento de que a fracção autónoma cuja compra prometera e pretendia destinar a habitação própria estava destinada a estabelecimento para escritório.
14 - A Ré conhecia a intenção do Autor de destinar a fracção a habitação.
15 - O Autor celebrou o contrato-promessa na convicção errónea de que a fracção autónoma em causa tinha as condições de habitabilidade legalmente exigidas, ignorando a desconformidade entre o título de constituição da propriedade industrial e o uso que lhe é dado e para o qual foi prometido.
16 - Esta convicção foi decisiva para o Autor celebrar o contrato-promessa, uma vez que nesta fracção pretendia instalar a residência habitual de sua mãe, pessoa sozinha e com alguma idade, que entretanto, e por esta razão, fizera também a promessa de venda da sua casa.
17 - A Ré silenciou que a fracção autónoma em causa se encontrava destinada a escritórios.
18 - Foi em resposta a um de dois anúncios postos pelo Autor no jornal “…”, um para vender um apartamento em … e outro para comprar um em …, que o Autor foi contactado pela imobiliária “C” oferecendo para venda o apartamento objecto do contrato-promessa dos autos.
19 - Na sequência do contacto feito pela “C” através do Sr. …, o Autor, acompanhado de sua mãe, foi ver o apartamento.
20 - O apartamento estava totalmente mobilado e equipado para habitação e habitado, tendo sido esclarecido pelo Sr. … que os inquilinos eram de aluguer diário e que o apartamento estaria vago em qualquer altura.
21 - O apartamento agradou à mãe do Autor e por essa razão acordaram assinar o contrato-promessa para cuja assinatura apareceu o Sr. “D”, da Ré “B”.
22 - O Autor apenas ficou com um exemplar do contrato e não examinou a licença de utilização, nem questionou a sua conformidade com a realidade.
23 - O apartamento que o Autor pretendia comprar estava estruturado em conformidade com a habitação - sala de jantar mobilada; cozinha equipada; quarto de banho; despensa e quarto de dormir.
24 - Ao Autor foi concedido o crédito que pediu e para o efeito da aprovação de tal crédito o avaliador do banco (…) enviou o engenheiro que verificou o apartamento e forneceu o seu relatório em conformidade com uma fracção habitacional.
25 - Só quando o crédito foi aprovado e foi pedido à Ré os documentos necessários para a realização da escritura, ou seja certidão do registo predial, caderneta predial e licença de habitação é que o Autor se apercebeu da desconformidade entre a utilização real da fracção e a que constava na licença de utilização.
26 - Instada a Ré para esclarecer esta desconformidade, esta informou o Autor através do Sr. …, que estava a tratar da legalização na Câmara Municipal de …, que já tinha escrito aos condóminos para fazerem uma reunião a fim de autorizarem a legalização e em Agosto ou Setembro a situação estaria resolvida.
27 - O Autor ao aperceber-se da desconformidade deixou de ter qualquer interesse no contrato.
28 - O Autor deslocou-se à fracção autónoma prometida, acompanhado pelo Sr. … e pela proprietária.
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Perante tal factualidade, na Primeira Instância foi a acção julgada parcialmente procedente e:***
a - Declarou resolvido por incumprimento da Ré o contrato-promessa de compra e venda.
b - Condenou a Ré a pagar ao Autor, a título de devolução do sinal em dobro, a quantia de 1.000.000$00, acrescida de juros.
c - Condenou a Ré a pagar ao Autor, a título de cláusula penal pelo incumprimento do contrato, a quantia de 3.000.000$00, acrescida de juros.
d - Condenou a Ré como litigante de má fé na multa de 5 UC e no pagamento ao Autor duma indemnização de 300.000$00.
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Com tal sentença não concordou a Ré, tendo interposto o respectivo recurso, onde formulou as seguintes CONCLUSÕES:***
1 - Tendo, embora, sido entregue sinal, as partes entenderam afastar as regras respectivas, e acordaram que a parte faltosa pagaria à outra o montante de 3.000.000$00, a título de cláusula penal, e não o dobro do sinal, no caso, em montante muito inferior, podendo as partes, nos termos do disposto no artigo 810º, nº 1 do Código Civil, “porém, fixar, por acordo, o montante da indemnização exigível”.
2 - Conhecendo-se as regras do sinal, e que se traduzem na perda do sinal por parte de quem o prestou, ou na restituição em dobro para o que o recebeu, podem as partes, “PORÉM”, fixar, por acordo, diferentes consequências e valores, e “é o que se chama cláusula penal”.
Isto é, embora a regra seja a restituição do sinal em dobro, podem as partes alterar tal regra, que só funciona quando não optam por fixar cláusula penal.
3 - Assiste às partes outorgantes a faculdade de afastar o disposto no artigo 442º nº 2 do Código Civil, como regra, optando pela excepção do artigo 810º nº 1 do mesmo Diploma Legal, e ao optarem pela fixação da cláusula penal, expressamente afastaram a aplicação do disposto no nº 2 do artigo 442º do Código Civil.
4 - Não faz sentido que as partes outorgantes tenham optado pela fixação de cláusula penal, afastando as regras gerais do sinal, e, depois, se apliquem, simultaneamente, a regra e a excepção, uma vez que a regra só tem aplicação quando se não opta pela excepção, e a opção por esta, afasta, necessariamente, a aplicação da regra geral, de natureza supletiva.
5 - Não podia, assim, o douto tribunal a quo condenar a Ré nos termos da douta Sentença de fls. em que o fez, e ao fazê-lo, violou o disposto nos artigos 442º, nº 2 e 810º, nº 1, ambos do Código Civil, porquanto só podia ter condenado a Ré no pagamento do valor correspondente ao da cláusula penal, ao dar por incumprido o contrato.
6 - A real vontade do Autor não é a que levou nos autos, como consta dos articulados da Ré, pelo que não devia a Ré ter sido condenada como litigante de má fé, e ao ter sido, violou o tribunal a quo o disposto no artigo 456º nº 1 do Código Civil.
Deve ser revogada a sentença, no sentido de não ser condenada a Ré como litigante de má fé nem no pagamento do sinal em dobro.
Contra-alegou o Autor, tendo concluído pela improcedência do recurso.
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Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.***
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As conclusões de recurso limitam objecto do mesmo – artigos 684º, nº 3 e 690º, nº 1, do Código de Processo Civil.***
Haverá, assim, que analisar:
A – Cumulação da cominação do artigo 442, nº 2, com a cláusula penal do artigo 810, nº 1, ambos do Código Civil.
B – Condenação da Ré como litigante de má fé.
A – CUMULAÇÃO DA COMINAÇÃO DO ARTIGO 442º, Nº 2, COM A
CLÁUSULA PENAL DO ARTIGO 810º, Nº 1, AMBOS DO CÓDIGO CIVIL
Na Primeira Instância, foi a Ré condenada, não só na devolução, bem como no pagamento da cláusula penal, pelo incumprimento do contrato.
Não aceita a Ré esta dupla condenação, seguindo o seguinte raciocínio: Em caso de incumprimento dum contrato-promessa, embora a regra seja a restituição do sinal em dobro, podem as partes alterar tal regra, que só funciona quando não optam por fixar uma cláusula penal.
Será assim?
Se atentarmos ao contrato-promessa subscrito elas partes e junto a folhas 11 dos autos, verificamos que o Autor, no momento da subscrição, pagou a quantia de 500.000$00 a título de sinal e princípio de pagamento.
Não vem suscitada neste recurso a questão da culpa pelo incumprimento do contrato, pelo que a mesma se encontra transitada em julgado. O contrato foi incumprido por culpa da Ré.
Teremos, pois, que atentar ao que dispõe o artigo 442º, nº 2, do Código Civil: O Autor tem a faculdade de exigir o dobro do que prestou. E foi o que fez.
Porém, o que nos diz o nº 4 do mesmo normativo? “Na ausência de estipulação em contrário, não há lugar, pelo não cumprimento do contrato a qualquer outra indemnização, nos casos de … pagamento do dobro deste …”.
Ora que constatamos nós?
Que ainda do contrato-promessa resulta que: “No caso de deferimento do pedido de empréstimo relativo à totalidade da importância da fracção a adquirir, e havendo injusta recusa, por parte do primeiro outorgante … na outorga da escritura definitiva de compra e venda, o promitente faltoso pagará à outra parte a título de cláusula pena a quantia de 3.000.000$00…”.
Ora, onde encontramos nós enquadrada tal figura da cláusula penal?
No âmbito do “não cumprimento das obrigações”, mais precisamente na Divisão sob o título “Fixação contratual dos direitos do credor”.
E dispõe o Artigo 810º, nº 1: “As partes podem, porém, fixar por acordo o montante da indemnização exigível: é o que se chama cláusula penal”.
Pelo incumprimento dum contrato-promessa, podem resultar danos patrimoniais e não patrimoniais ressarcíveis e que nada têm a ver com a restituição do sinal em dobro. E, o lesado pelo incumprimento tem todo o direito de formular o necessário pedido, por força do princípio geral de responsabilidade civil, previsto no artigo 483º do Código Civil.
Pois bem, com o regime da cláusula penal, o que a Lei pretende é que as partes desde logo fixem o montante indemnizatório, assim se evitando uma contenda judicial para a fixar. Lê-se no Acórdão do STJ, de 22.10.98, relatado pelo Exmº Juiz Conselheiro Dionísio Correia, que pode ser consultado in www.dgsi.pt: O estabelecimento de cláusula penal obsta a que o credor exija indemnização pelo dano excedente…”. Mas, ainda no mesmo sumário se lê: “… a perda do sinal a favor do promitente vendedor…”, o que significa que não são incompatíveis as sanções. E ainda mais elucidativo, encontramos o Acórdão do STJ, de 21.01.99, relatado pelo Exmº Juiz Conselheiro Aragão Seia, que pode ser consultado no mesmo local: “No contrato-promessa… as partes recorreram à figura do sinal e à cláusula penal como modo de acautelarem a satisfação da relação obrigacional – com o sinal, os contraentes procederam à prefixação convencional de indemnização pelo incumprimento da obrigação (artigo 442º, nº 2, do Código Civil), e com a cláusula penal acordaram expressa e antecipadamente numa valoração autónoma de prejuízos através de uma indemnização suplementar por esse eventual incumprimento, com o intuito de evitar futuros litígios”.
Falecem, pois, as razões apresentadas pela Apelante, quanto a este primeiro ponto. Vejamos o segundo.
CONDENAÇÃO DA RÉ COMO LITIGANTE DE MÁ FÉ
Dispõe o artigo 227º do Código Civil: “Quem negoceia com outrem para conclusão de um contrato deve, tanto nos preliminares como na formação dele, proceder segundo as regras da boa fé, sob pena de responder pelos danos que culposamente causar à outra parte”.
Posto isto, atentemos nas posições das partes.
O Autor pretendia adquirir uma fracção que servisse de residência habitual para sua mãe, facto que era do conhecimento da Ré – nº 9 da petição inicial; O Autor e sua mãe deslocaram-se à fracção que se encontrava totalmente mobilada e equipada para habitação e, inclusivamente, habitada, tendo o Autor sido informado que se tratava de inquilino de “aluguer diário” (sic) pelo que o apartamento estaria vago em qualquer momento.
Foi subscrito o contrato-promessa, tendo o Autor entregado a quantia de 500.000$00, como sinal e princípio de pagamento. A Autora ficou obrigada a entregar a documentação necessária à efectivação da escritura e registos, no prazo de 10 dias e a escritura seria outorgada no prazo de 120 dias.
Como a Ré não entregou a referida documentação, o Autor solicitou-lha. A Ré desculpou-se dizendo que havia algum atraso na legalização da fracção por parte da Câmara Municipal.
Quando estava a expirar o prazo para a realização da escritura, o Autor insistiu com a Ré quanto à entrega da documentação e só então teve conhecimento que a fracção objecto do contrato-promessa estava destinada a escritório e não a habitação.
A Ré contesta, invocando que no contrato-promessa não ficou exarado que a fracção se destinava a habitação. É verdade, porém a Ré sabia o destino que era pretendido pelo Autor. E prometeu vender com tal finalidade. Todavia, silenciou qual o destino da fracção – nº 17 da matéria factual.
A Ré diz que antes de subscrever o contrato-promessa, o Autor tinha conhecimento que a fracção se destinava a estabelecimento comercial… Foi algo diferente o que ficou provado no número 15 da matéria factual.
A Ré diz que o crédito pedido pelo Autor foi negado, precisamente por a fracção se não destinar a habitação. Algo diferente resulta do número 24 da matéria assente…
E mesmo quando o Autor instou com a Ré para esclarecer quanto à fracção ser destinada a escritório, ainda encontramos o que provado ficou sob o número 26.
Com a reforma do Código de Processo Civil operada pelo Decreto-lei nº 329-A/95, de 12 de Dezembro, não só serão condenados como litigantes de má fé aqueles que agem com culpa, mas também aqueles que actuam com negligência grave. Ora, sabendo a Ré qual a finalidade que o Autor pretendia dar à fracção, alterou a verdade dos factos, omitindo os relevantes, pretendendo usar o processo para alcançar um fim contrário ao da Justiça.
Bem andou o Exmº Juiz na Primeira Instância ao condenar a Ré como litigante de má fé.
DECISÃO
Tudo visto e ponderado, acorda-se nesta Relação em negar provimento ao recurso e confirma-se a sentença proferida na Primeira Instância.
Custas pela Apelante.
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Évora, 03.02.2005