Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 126/09.5T2GDL.E1 |  |
CONTRATO DE MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA
Constitui abuso de direito por exceder, manifestamente os limites impostos pela boa fé a invocação da nulidade do contrato de mediação imobiliária a que se reporta o artº 19º nº 8 do DL 211/2004 de 20/08, quando as partes se comportam durante a duração do contrato como se o mesmo fosse válido, beneficiando o cliente dos serviços da mediadora, só reclamando a referida nulidade após ter concretizado o negócio com o interessado angariado pela mediadora e quando esta exigiu o pagamento da comissão acordada.
Sumário da relatora
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
V…, LDª intentou contra H… e S…, a presente acção declarativa sob a forma sumária pedindo a condenação dos RR. no pagamento da quantia de € 6.050,00, acrescida de juros legais até integral pagamento, com fundamento num contrato de mediação imobiliária que celebrou com os RR., cuja remuneração acordada, estes se recusam a pagar.
Citados contestaram os RR. invocando a nulidade do contrato, impugnando ainda os factos alegados pela A. no sentido de que o contrato de compra e venda se concretizou por intervenção desta, suscitando ainda a questão da redução da comissão.
Tramitados os autos foi realizada a audiência de julgamento tendo o tribunal respondido à matéria de facto nos termos constantes de fls. 71 e segs. sem reclamação.
Foi em seguida proferida a sentença de fls. 83 e segs. que julgando a acção procedente por provada condenou os RR. no pagamento à A. da quantia de € 5.000,00 acrescida do montante de IVA à taxa de 20% sobre aquela quantia e bem assim do montante de juros de mora vencidos contados desde 12/01/2009 e vincendos até integral pagamento.
Inconformados, apelaram os RR. alegando e formulando as seguintes conclusões:
A – Extrair do facto dos recorrentes terem assinado o contrato de mediação imobiliária a conclusão de que se conformaram com as deficiências do mesmo, é retirar todo e qualquer sentido à norma do artº 19º nº 8 do D.L. nº 211/2004 de 20/08;
B – A nulidade do artº 19º nº 8 do D.L.211/2004 de 20/08 está pensada para proteger os clientes e não terceiros, que sequer têm acesso ao contrato de mediação imobiliária (já que este estabelece apenas os parâmetros a seguir na relação entre mediadora e cliente) e nem à mediadora que está vedada a arguir tal nulidade;
C – Ainda que assim não fosse, o que não se concebe e se equaciona como hipótese e por mero dever de cautela e patrocínio, sendo certo que a quantia de € 5.000,00 acordada entre as partes incluía também serviços conducentes à obtenção da documentação necessária à concretização do negócio visado pela mediação e não tendo tais serviços sido prestados, deve aquela quantia ser reduzida, sob pena de se locupletar a recorrida indevidamente.
A apelada contra-alegou nos termos constantes de fls. 110 e segs. concluindo pela confirmação da sentença recorrida.
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Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
Delimitando-se o âmbito do recurso pelas conclusões da alegação do recorrente abrangendo apenas as questões aí contidas (artºs 684º nº 3 e 685º-A nº 1 do CPC) verifica-se que as questões a decidir são as seguintes:
- Saber se face à factualidade provada procede a arguição da nulidade do contrato;
- Se assim não for se procede a pretendida redução da quantia acordada entre as partes.
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São os seguintes os factos que foram tidos por provados na 1ª instância:
1 – A A. é uma sociedade comercial que se dedica à actividade de mediação imobiliária.
2 – A A. através do seu representante, na qualidade de mediadora, e os RR., na qualidade de proprietário e segundo outorgante assinaram um documento denominado “Contrato de Mediação Imobiliária (nos termos do D.L. nº 211/2004 de 20/08) Compra/Arrendamento/Trespasse/Outros) Contrato nº 060/08” datado de 07 de Maio de 2008, em papel timbrado da A. e elaborado em modelo dactilografado e preenchido manualmente, com os seguintes dizeres: Cláusula 1ª - Identificação do Imóvel – O segundo contraente é proprietário e legítimo possuidor da fracção autónoma/prédio (rústico/urbano) estabelecimento comercial, destinado a habitação, sendo constituído por três divisões assoalhadas com a área total de --- m2, sito na (Rua, Av.ª, etç.) Rua do Poço Velho, nº 34 1º Dtº em Grândola (…) descrito na Conservatória do Registo Predial de Grândola sob a ficha nº…, com licença de construção/utilização nº… emitida pela Câmara Municipal de Grândola em 29/03/2000, inscrito na matriz predial (urbana/rústica) da freguesia de Grândola (…);
3 – Da cláusula 2ª do contrato referido em 1) sob os dizeres Identificação do Negócio consta o seguinte: A mediadora obriga-se a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra pelo preço de € 92.000,00 (noventa e dois mil euros) desenvolvendo para o efeito, acções de promoção e recolha de informações sobre os negócios pretendidos e característicos dos respectivos imóveis. 2 – Qualquer alteração do preço fixado no número anterior deverá ser comunicada de imediato e por escrita à mediadora.
4 – Da cláusula 3ª do contrato referido em 1) constam dois quadrados vazios à frente das expressões: O imóvel encontra-se livre de quaisquer ónus ou encargos / O segundo contratante declara que sobre o imóvel descrito no número anterior recaem os seguintes ónus e encargos --- pelo valor de ---
5 – Da cláusula 4ª consta sob a expressão Regime de contratação, o seguinte: 1 – O segundo Contraente contrata a mediadora em regime de exclusividade. 2 – O regime de exclusividade previsto no presente contrato implica que só a mediadora contratada tem o direito de promover o negócio objecto de Contrato de Mediação Imobiliária durante o respectivo período de vigência;
6 – Da cláusula 4ª consta sob a expressão Remuneração, que A remuneração só será devida se a mediadora conseguir interessado que concretize o negócio visado pelo presente contrato nos termos e com as excepções previstas nos artºs 18º do DL 211/2004 de 20/08. 2 – O segundo Contratante obriga-se a pagar à mediadora, a título de remuneração: a quantia de € 5.000,00 (cinco mil euros) acrescida do IVA à taxa legal de 21%. 3 – O pagamento da remuneração apenas será efectuado (…) o total da remuneração aquando da celebração da escritura ou conclusão do negócio visado;
7 – Da cláusula 6ª fizeram constar que a mediadora, na qualidade de mandatária sem representação, obriga-se a prestar os serviços conducentes à obtenção da documentação necessária à concretização do(s) negócio(s) visados pela mediação (…) a remuneração pelos serviços previstos no número anterior considera-se incluída no montante acordado na cláusula 5ª e só será devida nos termos descritos;
8 – Da cláusula 8ª consta que o presente contrato tem a duração de 180 dias contados a partir da data da sua celebração, renovando-se automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo, caso não seja denunciado por qualquer das partes contratantes através de carta registada com aviso de recepção ou outro meio equivalente, com a antecedência mínima de 10 dias em relação ao seu termo.
9 – A A. publicitou a venda do imóvel e realizou diversas diligências no sentido de conseguir interessado na compra do mesmo.
10 – Na sequência dessas diligências, a A. logrou o contacto com M…, à qual mostrou, em 14/09/2008, o imóvel dos RR..
11 – Após visita ao local, a referida M… manifestou à A. o seu interesse na compra do mesmo.
12 – Em 10/10/2008 os RR. enviaram à A., que recebeu, uma carta com o seguinte teor: Vimos por este meio solicitar a V.Exªs a cessação do contrato de mediação imobiliária com o nº 60/08 que celebrámos em 07 de Maio de 2008. A cessação do referido contrato deverá dar-se nos termos da cláusula 8ª do respectivo contrato.
13 – O contrato cessou no dia 06/11/2008.
14 – Por escritura pública datada de 12 de Janeiro de 2009, os RR. declararam vender a M…, que declarou comprar, pelo preço de € 85.000,00, a fracção autónoma designada pela letra I, correspondente ao 1º andar direito Bloco Poente do prédio urbano sito na Rua…, freguesia e concelho de Grândola, para habitação própria e permanente de M…, tendo ainda declarado que sobre a fracção incidem duas hipotecas a favor do Banco Santander Totta, S.A., registadas pela apresentação 8 de 18/01/2007, cujo cancelamento se encontra assegurado conforme declaração do credor.
15 – O negócio celebrado entre os RR. e M…, resultou da intermediação efectuada pela A..
16 – Os RR. fizeram cessar o contrato de mediação antes da outorga da escritura de compra e venda com o único objectivo de não pagar a comissão devida à mediadora.
17 – Por carta datada de 05/03/2009 e recepcionada em 09/03/2009 a A. comunicou à Ré o seguinte: Em execução do contrato de mediação, em 24/09/2008, a minha cliente mostrou o referido imóvel à cliente por si angariada, Srª M…. Acontece que recentemente, através da consulta na Conservatória do Registo Predial, a minha cliente teve conhecimento que V.Exªs venderam o imóvel à referida Srª M…. Ora, tendo em conta a referida venda, a minha cliente tem direito à comissão acordada entre as partes, independentemente de V.Exªs terem resolvido o contrato de mediação imobiliária antes da celebração do negócio. Pelo exposto, solicito a V.Exª o favor de me informarem, no prazo máximo de oito dias, em que termos foi acordada a venda do imóvel, de forma a determinar a comissão devida, a qual não pode ser inferior a € 5.000,00.
Estes os factos que por não terem sido impugnados se têm por assentes.
Não vem posto em causa que entre A. e RR. foi celebrado um contrato de mediação imobiliária com vista à venda da fracção id. nos autos, propriedade dos RR.
Do que decorre das conclusões da alegação dos apelantes é que o contrato em apreço deve ser considerado nulo por força do nº 8 do artº 19º do D.L. 211/2004 de 20/08 com todas as consequências legais ao contrário do decidido que declarou o contrato válido por entender que a invocação da nulidade pelos RR, nos termos em que o foi, configura abuso de direito nos termos do artº 334º do CC, sendo assim ilegítimo o seu exercício.
O artº 19º do D.L. 211/2004 de 20/08, que regula o exercício das actividades de mediação imobiliária e angariação imobiliária, depois de estabelecer no seu nº 1 que o contrato de mediação está sujeito à forma escrita, prescreve no seu nº 2 a obrigatoriedade de fazer constar do contrato os elementos referidos nas suas diversas alíneas desde logo, “A identificação das características do bem imóvel que constitui objecto material do contrato, com especificação de todos os ónus e encargos que sobre ele recaiam” (al. a)
Por sua vez, o seu nº 8 comina com a nulidade do contrato o incumprimento do disposto nos referidos nºs 1 e 2 e ainda nº 7 (onde se prevê que tratando-se de contratos com uso de cláusulas contratuais gerais, a empresa de mediação deve enviar a cópia dos respectivos projectos ao Instituto do Consumidor), sendo que, porém, tal nulidade não pode ser invocada pela empresa de mediação.
Conforme resulta dos factos assentes, o contrato de mediação celebrado entre A. e RR., reduzido a escrito nos termos constantes dos pontos de facto provados sob os nºs 2 a 8 da sentença recorrida, é omisso quanto à indicação dos elementos referidos na 2ª parte da al. a) do nº 2 do artº 19º, isto é quanto à especificação dos ónus e encargos que recaíam sobre o imóvel.
Com efeito, conforme resulta do ponto 4 dos factos provados, “Da cláusula 3ª do contrato referido em 1) constam dois quadrados vazios à frente das expressões O imóvel encontra-se livre de quaisquer ónus ou encargos / O segundo contratante declara que sobre o imóvel descrito no número anterior recaem os seguintes ónus e encargos --- pelo valor de ---.”, sendo que, resulta também do ponto 14 da factualidade provada que sobre a fracção em apreço incidiam duas hipotecas a favor do Banco Santander Totta S.A., registadas em 18/01/2007, portanto em data anterior ao contrato.
Assim sendo, o incumprimento do plasmado na al. a) do nº 2 do normativo em apreço, acarreta a nulidade do contrato de mediação imobiliária em apreço, nulidade que apenas podia ser invocada pelos RR. como foi.
Todavia, a sentença recorrida considerou que a invocada nulidade consubstancia um manifesto abuso de direito, entendimento de que discordam os RR. recorrentes.
Vejamos.
Dispõe o artº 334º do CC que é ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular excede manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.
Como referem P. de Lima e A. Varela a concepção adoptada de abuso de direito é a objectiva, não sendo necessária a consciência de se excederem, com o seu exercício, os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico do direito; basta que se excedam esses limites (Cód. Civ. Anot.º, vol. I, 4ª ed., p. 298)
A boa fé vale aqui como um princípio normativo, pelo qual todos devem actuar como pessoas de bem, num quadro de honestidade, correcção, probidade e lealdade, de forma a não defraudar as legítimas expectativas e a confiança gerada nos outros (cfr. Cunha de Sá, “Abuso de Direito”, págs. 171 e segs.)
Subscrevemos a sentença recorrida, louvando-se na posição de Mota Pinto ao aceitar a possibilidade de se configurar uma situação de abuso de direito por quem invoca a nulidade de um contrato por falta de forma, pois, as “elementares exigências do justo” legitimam o afastamento da aplicação da nulidade do negócio por vício de forma. (“Teoria Geral do Direito Civil”, 3ª ed., págs. 437 e segs.)
Com efeito, in casu, a nulidade nem sequer se deve à falta de documento escrito, mas apenas à falta da indicação de ónus e encargos do bem imóvel, a assinalar nos quadrados constantes do formulário que assinaram, cuja existência, era, naturalmente, pelas mais elementares regras da experiência comum, do conhecimento dos RR., e a quem cabia, aliás, nos termos do mesmo formulário declarar (cfr. cláusula 3ª - ponto 4 dos factos provados).
Como bem refere a Exmª Juíza, os RR. invocam a nulidade do contrato de mediação mas não o fizeram cessar, continuando a beneficiar do mesmo, recebendo em sua casa potenciais clientes angariados pela A., como aconteceu com a M… e quando o fizeram cessar por denúncia em 06/11/2008, também não invocaram qualquer nulidade do negócio, designadamente, com o fundamento que ora invocam.
Enquanto beneficiaram dos serviços da A. agiram comos se o contrato fosse válido, só reclamando a nulidade do mesmo quando já não necessitavam dos seus serviços, após concretização do negócio através da cliente por ela angariado.
A invocação da nulidade do contrato, naquelas condições, só após a A. lhes exigir o pagamento da comissão acordada, excede, manifestamente, os limites impostos pela boa fé, configurando o abuso de direito, sendo pois, ilegítimo o seu exercício nos termos do artº 334º do C.C.
Mas, como também refere a sentença recorrida, ainda que assim não fosse e se concluísse pela nulidade do contrato de mediação, sempre seria de atribuir aos RR. a obrigação do pagamento da comissão acordada.
É que, como se sabe, decorre da declaração de nulidade a obrigação de devolver ao património de cada uma das partes os bens (ou valor dos bens quando a restituição em espécie não seja possível) com que a outra parte se poderia enriquecer à sua custa (artº 289º nº 1 do CPC) de uma vez que estaríamos perante a ocorrência de uma nulidade do acto alicerçador do pedido de restituição e, como os RR. não poderiam restituir em espécie os serviços prestados pela A. haveria “que encontrar o melhor critério para achar o correspondente valor desses serviços, que conduziriam à aproximação das partes e à concretização do mencionado negócio de compra e venda” (cfr. Ac. do STJ de 20/04/2004, citado na sentença recorrida). E seria razoável que tal compensação fosse a acordada pelas partes.
Improcedem, pois, as conclusões A) e B) da alegação dos apelantes.
Pretendem ainda os RR recorrentes que, assim não sendo, deve a quantia de € 5.000,00 fixada a título de remuneração ser reduzida pois aquele valor incluía também os serviços conducentes à obtenção da documentação necessária à concretização do negócio.
Sem razão qualquer razão, porém.
Com efeito, tendo o negócio celebrado entre os RR. e M… resultado da intermediação da A. e que os RR. fizeram cessar o contrato de mediação antes da outorga da escritura de compra e venda com o único objectivo de não pagar a comissão devida à mediadora (cfr. pontos 15 e 16 dos factos provados), mas tendo-se concretizado o mesmo, assiste à A. o direito à remuneração acordada pois se aquela não prestou o serviço de obtenção da documentação necessária à realização do negócio foi porque os RR. a impediram com a intenção de se furtarem ao pagamento da referida remuneração.
Improcede pois, também a conclusão C) da alegação dos recorrentes.
Pelo exposto, impõe-se, pois a confirmação da sentença recorrida.
DECISÃO
Nesta conformidade, acordam os Juízes desta Relação em julgar improcedente a apelação e, em consequência, em confirmar a sentença recorrida.
Custas pelos RR. recorrentes.
Évora, 30.06.2011
Maria Alexandra A. Moura Santos
João Gonçalves Marques
Eduardo José Caetano Tenazinha