Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 1933/08-3 |  |
OBJECTO DO RECURSO
I – Os recursos não visam a apreciação de uma nova questão, mas sim reapreciar as suscitadas e analisadas na instância a quo.
II – A invalidade de um contrato de arrendamento, tendo por objecto um prédio indiviso, subscrito por um dos comproprietários só pode ser invocada pelos comproprietários não subscritores e, caso o não façam, não afecta a posição do arrendatário.
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PROCESSO Nº 1933/08 - 2
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ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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“A” e mulher, “B” intentaram, em 06.07.2006, acção declarativa ordinária contra “C”, “D”, “E” e marido, “F”, “G”, “H” e “I” e mulher, “J”, pedindo que sejam os autores colocados no lugar dos réus adquirentes na compra que estes efectuaram, devendo, por via disso, ser-lhes adjudicado o prédio identificado objecto de venda, mediante o pagamento do preço e demais despesas com aquela compra, depositada que está aquela quantia. PROCESSO Nº 1933/08 - 2
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ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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Alegaram para tanto e em resumo que por escritura de 08.03.2006, os 1ºs réus (todos os acima indicados com excepção dos 2 últimos, “I” e mulher), venderam aos 2°s réus determinado prédio rústico pelo preço de € 93.325,64, que tal prédio confina com dois prédios dos autores que, no seu conjunto, têm uma área inferior à da unidade de cultura e que por isso têm direito de preferência, direito cujo exercício lhes não foi facultado.
Citados os réus, contestaram os réus (adquirentes) “I” e mulher, invocando que o réu marido era arrendatário rural do prédio adquirido e que, como tal, gozava do direito de preferência, direito esse que prevalece sobre o pretenso direito dos autores, invocando que os autores não têm direito de preferência pelo facto de o prédio objecto da compra e venda ter uma área superior à da unidade de cultura e defendendo-se por impugnação, concluindo no sentido da improcedência da acção.
Replicaram os autores alegando em resumo que o contrato de arrendamento invocado e junto aos autos não pode ser considerado como válido uma vez que nele é declarado como outorgante alguém que já havia falecido e uma vez que as duas subscritoras do contrato, que aceitaram subscrever o contrato pelo facto de ter sido alegado que o mesmo tinha como único objectivo a "obtenção de subsídios e que fizeram depender a validade do mesmo da sua assinatura por parte dos irmãos, não tinham por si só legitimidade para o celebrar - defendendo ainda o seu direito de preferência mau grado a área do prédio objecto da venda ser superior à unidade de cultura, bastando o facto de os seus prédios confinantes terem área inferior a essa unidade.
Foi proferido despacho saneador-sentença, nos termos do qual, conhecendo-se desde logo do mérito da causa, se julgou improcedente a acção, sendo os réus absolvidos do pedido, com fundamento na procedência da excepção invocada (assistir ao réu direito de preferência, com base no contrato de arrendamento).
Inconformados, interpuseram os autores o presente recurso de apelação, em cujas alegações apresentaram as seguintes conclusões:
1ª - A Meritíssima Juiz decidiu do mérito da acção no despacho saneador, nos termos do art. 510°, n° 1, al. b) do Código de Processo Civil.
2ª - Tal decisão só pode ser tomada no despacho saneador desde que o estado do processo o permita sem necessitar mais provas.
3ª - Ou seja, sempre que o grau de certeza conferido pelos elementos constantes dos autos lhe permitam prosseguir com a segurança jurídica necessária para essa decisão.
4ª - A Meritíssima Juiz não avaliou nem ponderou bem todos os indícios existentes nos autos.
5ª - Pelo que ao ter decidido como o fez violou o disposto no art. 510°, n° 1, al. b) e 668°, n° 1, al. d), ambos do CPC.
6ª - Todos os réus vendedores do prédio rústico, apesar de regularmente citados, não contestaram a acção nem constituíram mandatário. Tal facto é um claro indício de que algo do que foi trazido aos autos não está suficientemente explicado e entendido.
7ª - Na declaração emitida e assinada pelas rés vendedoras “E” e “D”, e ora junta aos autos, declaram estas que simularam o contrato de arrendamento rural.
8ª - E que aquela simulação foi feita a fim de evitar que os proprietários do prédio confinante denominado "P…", os autores viessem a adquirir o prédio rústico objecto dos presentes autos por invocação do direito de retenção.
9ª - Esta declaração é um indício muito forte de que o contrato de arrendamento rural foi simulado entre os réus compradores e as rés subscritoras do contrato, sendo que se concluir ter havido simulação do contrato de arrendamento, este é nulo nos termos do art. 240° do Código Civil e a pretensão dos autores deverá proceder.
10ª - Os elementos substanciais e formais desta declaração terão, pois, de ser sujeitos ao contraditório para que deles se possa concluir da verdade dos factos.
11ª - O escrito particular de contrato de arrendamento rural junto aos autos está subscrito apenas por duas das quatro comproprietárias.
12ª - As demais comproprietárias não confirmaram o seu acordo no arrendamento, ao longo dos mais de três anos de vigência alegado contrato.
13ª - Os autores só souberam do alegado arrendamento rural após interposição da acção de preferência.
14ª - Pois que nunca, até ao ano de 2007, os réus compradores trabalharam, semearam ou colheram o que fosse na terra daquele prédio.
15ª - Pelo que, por não conhecerem, os autores, mesmo que o quisessem fazer, nunca se poderiam ter oposto a um contrato que desconheciam.
16ª - O contrato de arrendamento rural celebrado entre os réus é inválido pois que as partes outorgantes como senhorias oneraram coisa alheia, propriedade das restantes comproprietárias.
17ª - Pelo que não pode produzir nunca os efeitos que alegadamente se pretende que ele tenha produzido.
18ª - O direito de preferência dos réus compradores assenta num contrato de arrendamento viciado nos seus pressupostos, pelo que não preenche os requisitos do art. 28°, nº 1, do Dec. Lei 385/88, de 25.10.
19ª - No contrato de arrendamento rural junto aos autos com a contestação não são identificados os outorgantes senhorios, comproprietários do prédio objecto daquele contrato.
20ª - Deverá ser feita a selecção da matéria de molde a que estes elementos, maxime os constitutivos do contrato de arrendamento rural junto aos autos com a contestação, possam ser discutidos e deles feita a necessária prova.
21ª - Tratando-se de decidir entre dois direitos de preferência sucessivos, qual deles deve prevalecer, haverá que fazê-lo com toda a certeza e segurança possíveis, analisando todos os elementos ou indícios de prova.
Contra-alegaram os réus contestantes, pugnando pela improcedência do recurso.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir:
Em face do conteúdo das conclusões das alegações dos apelantes, enquanto delimitadoras do objecto do recurso (art. 690°, nº 1 do CPC), a questão de que cumpre conhecer consiste em saber se os autos ainda não dispõem dos elementos necessários ao conhecimento do mérito da causa, impondo-se proceder à selecção da matéria de facto, com vista à realização da audiência de julgamento.
Matéria de facto dada como provada na 1ª instância:
1) Por escritura pública de 08 de Março de 2006, lavrada no Cartório Notarial da …, os réus “C”, “D”, “E”, esta com consentimento do marido “F” prestado no mesmo acto, “G” e “H”, declararam vender ao réu “I”, representado por “K”, o qual declarou comprar, pelo preço de 93.325,64€, o prédio rústico denominado "Herdade do P…", sito na freguesia de …, concelho de …, descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o número 00539/061291, inscrito na respectiva matriz sob o artigo 193 da Secção D e anteriormente inscrito sob o artigo 190 da Secção D, com a área de 38,8000 ha e composto por terreno de cultura arvense, oliveiras e solo subjacente cultura arvense olival.
2) O prédio descrito em 1) encontrava-se registado pelas inscrições G-4 - Ap. 04/181198 e G-5 - Ap. 05/141005, a favor da ré “C” na proporção de 1/2, da ré “D” na proporção de 1/6; da ré “E” na proporção de 1/6, por divisão e partilha; e a favor dos réus “G” e “H”, sem determinação de parte ou direito, por sucessão por óbito de “L”.
3) Pela apresentação 01/130306, o prédio descrito em 1) foi inscrito a favor do réu “I”.
4) “M” faleceu em 04 de Novembro de 1977, no estado de casado com “C”.
5) Por escritura pública de 03 de Novembro de 1978, lavrada no Cartório Notarial da …, “N”, “O” e “P” declararam que no dia 04-11-1977 faleceu “M” no estado de casado, segundo o regime de comunhão geral e em primeiras núpcias de ambos, com “C”, sem ter feito testamento ou outra disposição de última vontade e tendo deixado como herdeiros legitimários as filhas “D”, “L” e “E”.
6) Por escritura pública de 06 de Dezembro de 1995, lavrada no Cartório Notarial da …, “C”, “D”, por si e na qualidade de procuradora de “L” e marido “G”, e “E”, esta com consentimento do marido “F” prestado no mesmo acto, declararam adjudicar à primeira outorgante metade e à segunda, representada da segunda e terceira outorgantes um sexto, da verba que constitui a herança deixada por óbito de “M”, composta por metade indivisa do prédio descrito em 1.
7) Por escrito particular de 02 de Janeiro de 2002, depositado no Serviço de Finanças da … em 11 de Setembro de 2003 e subscrito por “C” e “E”, na qualidade de "primeiro outorgante" identificado como “M” (cabeça de casal da herança de)", e pelo réu “I”, na qualidade de "segundo outorgante", foi acordado que aquele dava de arrendamento a este o prédio id. em 1), para exploração agrícola e pecuária, pelo prazo de 10 anos, renovável de 3 em 3 anos e mediante renda anual de 1.000 €, conforme documento junto a fls. 70 e 71 e cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
8) O prédio rústico denominado "P…", sito na freguesia de …, concelho da …, descrito na Conservatória do Registo Predial da … sob o número 00063/240585 e inscrito na respectiva matriz cadastral sob o artigo 163 - Secção D, com a área de 1,8250 hectares e composto por cultura arvense e oliveiras, confronta com a Herdade de …, … e … e foi inscrito em nome dos autores pela Ap. - 061130105.
9) O prédio misto denominado "P…", sito na freguesia de …, concelho da …, descrito na Conservatória do Registo Predial da … sob o número 004611291090 e inscrito na respectiva matriz sob o artigo 469 na parte urbana e sob o artigo 3 - Secção D na parte rústica, com a área de 2,7500 hectares e composto por cultura arvense, figueiras, pomar de citrinos, nogueiras e oliveiras, confronta a norte com … e …, a Sul com …, a Nascente com a Herdade do P… e a Poente com a estrada pública, e foi inscrito em nome dos autores pela Ap. 08/260291.
10) O réu “I” despendeu a quantia de 1005,49€ com a escritura pública referida em 1).
11) Com o registo mencionado em 3), a ré “J” despendeu a quantia de 125 €.
12) O réu “I” suportou ainda a importância de 4.666,28€ a título de Imposto Municipal sobre as Transmissões.
13) A presente acção foi proposta no dia 06 de Julho de 2006.
14) Os autores depositaram, na mesma data, a quantia de 99.122,41 €, à ordem dos presentes autos.
Apreciando:
Defendem os autores apelantes que, contrariamente ao entendimento seguido pelo tribunal "a quo", os autos ainda não dispõem dos elementos necessários ao conhecimento do mérito da causa, em sede de despacho saneador, devendo ser feita a selecção da matéria de facto de molde a que os elementos constitutivos do contrato de arrendamento rural junto aos autos com a contestação possam ser discutidos e feita a necessária prova.
Começam, para o efeito, por questionar a falta de contestação dos réus vendedores, como constituindo um claro indício de que algo do que foi trazido aos autos não está suficientemente explicado e entendido.
Todavia o certo é tal facto nada releva para os efeitos pretendidos, bem antes pelo contrário.
Com efeito, para além de a falta de contestação dos réus vendedores apenas poder ser entendida, em termos processuais, quando muito, como aceitação da factualidade alegada pelos autores na petição inicial (onde, aliás, se não fala do tal contrato de arrendamento), o certo é que tal passividade até pode estar relacionada com o facto de saberem da contestação dos réus compradores e do consequente aproveitamento que a mesma lhes traria, nos termos do disposto na al. a) do art. 4850 do CPC.
Acresce ainda que, conforme acontece habitualmente, os réus vendedores (cuja necessidade de intervenção no processo para assegurar a legitimidade passiva, nem sequer é pacífica) acabam por não intervir no processo por desinteresse pessoal no resultado da acção, uma vez que a sua procedência não põe em causa a venda do bem e o recebimento do preço, implicando apenas a substituição dos adquirentes.
Trata-se assim de um argumento em si mesmo de todo inconsequente, para os efeitos pretendidos.
Aliás os apelantes nem sequer dizem o que é que, em termos factuais, daí resulta que importa explicar.
Juntando, com as alegações de recurso e como documento nº 1, uma declaração das supostamente rés, “E” e “D” (na qual se declara "para os devidos efeitos legais que o contrato de arrendamento por nós assinado referente ao prédio denominado "Herdade do P…" ... foi simulado entre nós e os compradores “I” e mulher, a fim de viabilizar a compra daquele prédio por estes alegados arrendatários e evitar que os proprietários do prédio confinando denominado "P…", “A” e mulher “B”, o adquirissem por invocação do direito de preferência"), dizem ainda os apelantes que esta declaração de simulação do contrato de arrendamento rural é um indício muito forte de que o contrato de arrendamento rural foi simulado entre os réus compradores e as rés subscritoras do contrato, sendo que se se concluir ter havido simulação do contrato de arrendamento, este é nulo.
Desde já se diga que, conforme se alcança do documento relativo ao contrato de arrendamento rural invocado pelos réus contestantes, constante de fls. 70 e 71 dos autos, referido em 7) supra da matéria de facto dada por provada, aquele contrato de arrendamento rural foi assinado apenas pela "declaratária" “E”, que não pela outra "declaratária", “D” (mas sim pela ré “C”).
Vêm assim os apelantes trazer à colação a nulidade resultante da simulação do contrato de arrendamento rural e da consequente necessidade de averiguação dos respectivos elementos factuais, em sede de audiência de julgamento - supostamente por se tratar de matéria controvertida.
Todavia, o certo é que, conforme se alcança dos articulados (e, concretamente, da réplica) os autores, ora apelantes, nem sequer invocaram a nulidade do contrato de arrendamento invocado pelos réus contestantes, resultante da simulação.
Para além de a eventual nulidade ter que ser invocada sem sede própria, nos articulados ou, mais propriamente na réplica (art. 502° do CPC), trata-se assim de uma questão nova, que não pode ser agora invocada, uma vez que os recursos não visam a apreciação e decisão sobre questões novas mas sim a reapreciação das questões oportunamente suscitadas e objecto de apreciação ao nível do tribunal "a quo" (vide, entre muitos outros, o acórdão do STJ de 18.01.94, in BMJ, 433, 536).
Com efeito, conforme se refere na sentença recorrida, e bem assim no relatório supra, os autores ora apelantes, perante a invocação (na contestação) do tal contrato de arrendamento rural, limitaram-se a invocar a invalidade do contrato:
- pelo facto de nele figurar como outorgante alguém que falecera cerca de 25 anos antes;
- pelo facto de as duas subscritoras não terem capacidade (legitimidade) para, por si só, onerarem a totalidade daquele prédio;
- e pelo facto de a ré “E” ter declarado ao réu contestante que nunca o aceitaria se os demais co-proprietários o não viessem fazer, só o tendo subscrito por terem confiado que lhes foi prometido pelo réu contestante de que apresentaria o contrato à subscrição dos demais co-proprietários (vide, designadamente, artigo 13° da réplica).
É assim irrelevante, para os efeitos pretendidos, a tal declaração só agora junta com as alegações de recurso - declaração essa que, enquanto documento, apenas poderia visar a prova da eventual alegada (que não foi) simulação, que não substituir-se ela mesma à adequada e oportuna alegação.
Ora, quanto à questão de no contrato figurar como outorgante alguém que já havia falecido - "”M” ("cabeça de casal da herança de)" - a mesma já foi objecto de apreciação e decisão, considerando-se improcedente tal invocada invalidade (com o fundamento de resultar do contrato que quem interveio fê-lo em representação da herança do referido “M”).
Assim, e porque tal questão, objecto de decisão, não foi posta em causa no recurso, relativamente à mesma, nada justificaria o prosseguimento dos autos.
Quanto à questão de só duas das comproprietárias do prédio terem subscrito o contrato de arrendamento, a mesma já foi igualmente objecto de apreciação e decisão - no sentido de improceder tal invalidade ou nulidade.
Isto, com o fundamento de que, exercendo os comproprietários conjuntamente todos os direitos que pertencem ao proprietário singular e só se considerando válido o arrendamento de prédio indiviso feito pelo consorte ou consortes administradores quando os restantes comproprietários manifestem, antes ou depois do contrato, o seu assentimento, o facto de não resultar dos autos que tenha sido prestado o assentimento das restantes comproprietárias, não põe em causa a validade do contrato, por se tratar de uma ineficácia ou nulidade de regime misto invocável apenas pelos comproprietários não participantes no contrato, que não afecta a posição do arrendatário.
Conforme se alcança das conclusões do recurso, os apelantes parecem à primeira vista questionar tal decisão, ao afirmarem que o escrito junto aos autos está apenas assinado por duas das quatro com proprietárias (conclusão 11ª), que as demais comproprietárias não confirmaram o seu acordo (12a) e que o contrato é por isso inválido e não pode não pode produzir os efeitos pretendidos (16a e 17a).
Todavia, o certo é que, não pedem com base nisso a procedência da acção, com base na inexistência de direito de preferência dos réus contestantes, em resultado da invalidade ou ineficácia do invocado contrato de arrendamento rural - limitando-se a pedir que se proceda á selecção da matéria de facto "de molde a que os elementos constitutivos do contrato de arrendamento rural possam ser discutidos ... "
E isto sem referirem sequer quais os correspondentes factos concretos cuja selecção e inclusão na base instrutória se impunha.
Todavia, independentemente disso, o certo é que tal questão não só se mostra bem decidida (não merecendo reparo a respectiva decisão) como não implica a necessidade do prosseguimento dos autos com vista ao julgamento da matéria de facto.
Enquanto que o n° 1 do art. 1405° do C. Civil estabelece que os comproprietários exercem, em conjunto, todos os direitos que pertencem ao proprietário singular, estabelece, por sua vez, o n° 2 do art. 1024° do mesmo diploma que o arrendamento de prédio indiviso feito pelo consorte ou consortes administradores só é válido quando os restantes comproprietários manifestem o seu assentimento.
Não resulta dos autos, nem sequer foi alegado que as restantes comproprietárias que não subscreveram o contrato de arrendamento tenham dado o seu consentimento (foi mesmo alegado o contrário pelos autores ora apelantes).
Todavia, o certo é que (como se salienta na sentença recorrida), conforme tem vindo a ser entendido na doutrina e na jurisprudência, a falta de consentimento dos comproprietários que não intervieram no contrato de arrendamento, apenas implica uma invalidade atípica, traduzida na ineficácia do arrendamento perante os comproprietários não intervenientes e que só por estes pode ser invocada (vide Vaz Serra, in RLJ, 100°, 201, P. Lima e A. Varela in CC Anotado, vol. II, em anotação ao art. 1024°, acórdãos do STJ de30.05.89, in BMJ, 387, 538, de 22.11.94, in BMJ, 441, 305 e de 30.01.2001, em que é relator Torres Paulo, in www.dgsi.pt).
Ora, não estando em causa a invocação da invalidade do contrato pelas comproprietárias não subscritoras, não podem os autores ora apelantes questionar, com base nisso, a invalidade do contrato de arrendamento e valer-se da mesma.
Trata-se assim de uma questão bem decidida e que, como tal, jamais implicaria a necessidade do prosseguimento dos autos.
Quanto à outra questão (também invocada, na réplica, para justificar a invalidade) de o contrato de arrendamento só ter sido subscrito pelo facto de as com proprietárias subscritoras terem confiado que lhes foi prometido pelo réu contestante de que apresentaria o contrato à subscrição dos demais coproprietários, verifica-se que a mesma não foi suscitada nas conclusões do recurso.
Ademais, ainda que tivesse sido suscitada e dela houvesse que conhecer, sempre a mesma haveria de ser considerada improcedente.
Se as duas (de quatro) com proprietárias que deram o prédio de arrendamento aos réus contestantes o fizeram na condição de o contrato vir a ser apresentado às demais com proprietárias e por estas assinado, estaríamos perante um negócio jurídico celebrado mediante condição suspensiva.
Com efeito, nos termos do disposto no art. 270° do C. Civil, as partes podem subordinar a um acontecimento futuro e incerto a produção dos efeitos do negócio jurídico, dizendo-se, nesse caso, suspensiva a condição.
Todavia, o certo é que, em face do disposto no n° 1 do art. 221 ° do C. Civil (e porque a lei faz depender a validade do contrato de arrendamento rural da sua redução a escrito - n° 1 do art. 3° do DL 385/88, de 25 de Outubro), tal condição, enquanto estipulação acessória só, seria válida se tivesse sido reduzida a escrito - o que não foi comprovado nem alegado sequer.
Desta forma, haveremos de concluir no sentido de que, conforme considerou o tribunal "a quo" e ao contrário do que defendem os apelantes, os autos já forneciam os elementos factuais necessários ao conhecimento do mérito da causa, não se mostrando necessário proceder à selecção da matéria de facto, com vista à realização da audiência de julgamento.
Improcedem desta forma as conclusões do recurso, impondo-se negar provimento à apelação.
Termos em que se acorda em negar provimento á apelação, assim se confirmando a sentença recorrida.
Custas pelos apelantes.
Évora, 16 de Dezembro de 2008