Évora
| 45/14.3TJLSB.E1 |  |
II – No contrato atípico de cessão de exploração turística em que o proprietário de uma fração cede a exploração de um apartamento a uma entidade exploradora, mediante o pagamento de uma renda, obtendo esta os efeitos práticos do negócio, pelo uso que faz do apartamento, não pode validamente suspender o pagamento da renda com fundamento na falta de entrega da licença de exploração.
Acordam no Tribunal da Relação de Évora:
I – Relatório.
1. AA, viúva, instaurou contra BB, S.A. ação declarativa com processo comum.
Alegou, em síntese, que o seu falecido marido cedeu à ré a exploração hoteleira dos apartamentos 102, 106, 212 e 225 do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial sob a ficha 236 e inscrito na matriz predial urbana sob o artº 1584 e que em 20/12/2011 a ré lhe devia a quantia de € 9.825, 67 a título de rendas da exploração.
Interpelada a ré, para proceder ao pagamento desta quantia, não pagou e por carta de 18/3/2013 a autora resolveu, com justa causa e efeitos imediatos, os contratos ainda vigentes relativos aos apartamentos 102 e 212 e a ré não devolveu as chaves, nem entregou estes apartamentos que continua a explorar.
Conclui pedindo a condenação da ré a reconhecer a cessação dos contratos de exploração hoteleira dos apartamentos com os nºs 102 e 212, a entregar os apartamentos em bom estado de conservação e utilizáveis, a pagar a quantia de 22.825,67, a titulo de rendas vencidas até 30/9/2013 e nas que se vencerem após esta data, à razão de € 6.500,00 anuais, acrescidas de juros desde a citação e até efetiva restituição e no pagamento de uma sanção pecuniária por cada dia de atraso no cumprimento da obrigação de restituição dos apartamentos, no montante de €150,00.
Defendeu-se a ré, reconhecendo que deve à autora, desde 20/12/2011, a quantia de € 9.825,67 e que desde julho de 2011 se encontram em exploração os apartamentos 102 e 212, embora não existam contratos de exploração assinados pelas partes.
Mas para além da referida quantia, nada mais deve à autora e isto porque nos primeiros dias de setembro de 2011, o falecido marido da autora acordou com a ré que as rendas referentes aos apartamentos 102 e 212 seriam devidas e pagas a partir da data de entrega da licença de alojamento local, a qual passou a ser exigida pela Direção Geral de Turismo e deve ser obtida pelos proprietários, licença que ainda não foi entregue à ré e, por isso, a rendas não são devidas; a carta de resolução do contrato, remetida pela autora à ré, não respeita nem a forma, nem o prazo, que as partes previram e, como tal, o contrato mantém-se válido quanto aos referidos apartamentos.
Concluiu ser devida à autora a quantia de € 9 823,67 e que aguarda que esta lhe apresente as licenças, altura em que reiniciará o pagamento das rendas.
2. No decurso da audiência prévia a que se procedeu, foi proferido despacho saneador que afirmou a regularidade e validade da instância, identificou o objeto de litígio e enunciou os temas da prova.
Teve lugar a audiência de discussão e julgamento e depois foi proferida sentença em cujo dispositivo se consignou:
“Face ao exposto, julgando parcialmente procedente, por provada, a presente ação, decide-se:
1.) Reconhecer a cessação dos contratos de cessão de exploração dos apartamentos 102 e 212 celebrados entre CC e a Ré BB, Lda.;
2.) Condenar a Ré BB, Lda. a restituir, após a notificação da presente sentença, à Autora AA os apartamentos mencionados em 6.1.) em bom estado de conservação e perfeitamente utilizáveis, através da entrega das chaves e demais pertences dos apartamentos;
3.) Condenar a Ré BB, Lda. a pagar à Autora AA as seguintes quantias:
3.1.) €9.825,67, acrescidos de juros de mora, à taxa legal de 4,00% (ou outra que venha a estar em vigor) desde 30.12.2011 até efectivo e integral pagamento;
3.2.) €2.500,00 e €4.000,00, anuais, referentes à exploração dos apartamentos 102 e 212 desde 01.10.2011 a 30.09.2012, acrescidos juros de mora, à taxa legal de 4,00% (ou outra que venha a estar em vigor), desde 30.09.2012 até efectivo e integral pagamento;
3.3.) €2.500,00 e €4.000,00, anuais, referentes à exploração e ocupação indevida dos apartamentos 102 e 212 desde 01.10.2012 a 30.09.2013 (a ocupação indevida desde 18.03.2013), acrescidos juros de mora, à taxa legal de 4,00% (ou outra que venha a estar em vigor), desde 30.09.2013 até efetivo e integral pagamento;
3.4.) €2.500,00 e €4.000,00, referentes à exploração referentes à ocupação dos apartamentos 102 e 212 desde 01.10.2013 até à restituição dos apartamentos, acrescidos juros de mora, à taxa legal de 4,00% (ou outra que venha a estar em vigor), desde 30.09.2014 até efetivo e integral pagamento;
4.) Absolver a Ré BB, Lda. do demais peticionado (condenação no pagamento de uma sanção pecuniária compulsória no valor diário de €150,00).”
3. É desta sentença que a ré interpôs o presente recurso, exarando as seguintes conclusões que se transcrevem:
“A - Pretende a A. que lhe seja reconhecido o direito de cessação do Contrato de Cessão de Exploração que, relativamente às duas frações autónomas de que é proprietária, mantém sendo o R. cessionário.
B - Mais reclama a restituição das chaves, o pagamento de rendas pretensamente vencidas e não pagas, bem como uma sanção pecuniária até efetiva restituição.
C - Sustenta a R. que tais rendas não foram pagas à A. porque nunca recebeu do proprietário a Licença de Alojamento Local, que competia ao proprietário obter para uma legal e legítima exploração da fração pela entidade exploração, R., e ora Alegante.
D - Na verdade, nos termos do Decreto-Lei 39/2008 de 7 de março, designadamente nº3, do artº 45°, compete ao proprietário obter os documentos jurídicos adequados para a exploração da frações por parte da entidade exploradora.
E - Nem outro sentido faz: naturalmente que é ao titular do direito que compete legitimamente obter a documentação que qualifica e aprova o seu apartamento, a sua fração, para a exploração como Alojamento Local.
F - Ora a não obtenção de tal Licença por parte do proprietário, legitimou, nos termos da Lei, designadamente do n° 1 do art° 428º do Código Civil, que a ora Alegante recusasse a prestação enquanto não obtivesse a prestação por parte do A.
Nestes termos e nos demais de Direito, deve, contrariando-se a douta sentença, absolver a R. do pedido, mantendo os Contratos de Cessão de Exploração em vigor, devendo a A. fazer entrega à R. das Licenças de Alojamento Local que permitirão a exploração dos apartamentos cedidos, por contrato, celebrado entre as partes, assim se fazendo JUTIÇA.”[1]
Não houve lugar a resposta.
Admitido o recurso e colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.
II - Objeto do recurso.
O objeto dos recursos é delimitado pelas conclusões das alegações de recurso, sem prejuízo da apreciação de questões de conhecimento oficioso ainda não decididas com trânsito em julgado –cfr. artºs. 635º, nº4, 639º, nº1, 608º, nº2 e 663º, nº2, todos do Código de Processo Civil.
Vistas as conclusões da motivação do recurso, importa decidir se a falta de entrega à ré, pelos cedentes, da licença de alojamento local relativa aos apartamentos cedidos para exploração, legitima a recusa da ré de pagar as rendas.
III. Fundamentação.
1. Factos:
Sem impugnação, a decisão recorrida assentou nos seguintes factos:
1. A Autora é viúva e cabeça-de-casal de CC, falecido em 12.12.2012 (artigo 1.º da petição inicial).
2. CC contratou com a Ré a cessão de exploração hoteleira dos apartamentos 102, 106, 212 e 225, mobilados, do prédio urbano descrito na Conservatória do Registo Predial sob a ficha 236 e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 1584, para gestão e exploração hoteleira própria, podendo o Sr. CC ocupá-los, se quisesse, com os descontos aí mencionados, o qual se rege pelas cláusulas seguintes (artigo 2.º da petição inicial – cfr. documento n.º 2 junto com a petição inicial).
3. Os contratos dos apartamentos 106 e 225 vigoraram até 06.07.2011, tendo sido substituídos pelo do apartamento 212 a partir dessa data, porque o Sr. CC fez uma permuta de frações (artigo 3.º da petição inicial).
4. As rendas devidas pela Ré ao Sr. CC, pela exploração referida, eram as seguintes:
a) apartamento 102 : de 1.10.2007 a 30.9.2008, 2.923,65€, de 1.10.2008 a 30.9.2009, 2.000€, de 1.10.2009 a 30.9.2010, 2.000€ e de 1.10.2010 a 30.9.2011, 2.000€, de 1.10.2011 a 30.9.2012, 2.500€;
b) apartamento 106 : de 1.10.2007 a 30.9.2008, 2.713,64€, de 1.10.2008 a 30.9.2009, 2.000€, de 1.10.2009 a 30.9.2010, 2.000€ e de 1.10.2010 a 30.9.2011, 1.500€;
c) apartamento 212 : de 1.10.2011 a 30.9.2012, 4.000€;
d) apartamento 225 : de 1.10.2007 a 30.9.2008, 3.758,07€, de 1.10.2008 a 30.9.2009, 2.500€, de 1.10.2009 a 30.9.2010, 2.500€ e de 1.10.2010 a 30.9.2011, 1.875€ (artigo 4.º da petição inicial).
5. Em 20.12.2011 a conta-corrente das relações entre a Ré e o Sr. CC apresentava um saldo a favor deste último de 9.825,67€, pelas contas da Ré, aceites por CC (artigo 5.º da petição inicial).
6. CC solicitou à Ré o pagamento do saldo mencionado em 4.1.1.5. por carta datada de 10.10.2012 (artigo 6.º da petição inicial).
7. A Autora solicitou à Ré o pagamento do saldo mencionado em 4.1.1.5. por email datado de 15.01.2013 (artigo 6.º da petição inicial).
8. A Ré não pagou o saldo mencionado em 4.1.1.5. nem as rendas pela exploração dos apartamentos 102 e 212, posterior a 1.10.2011, não considerada naquele saldo (artigo 8.º da petição inicial).
9. A Ré não deu informação à Autora dos valores devidos pela ocupação por ela feita e despesas incursas, no ano de 2012 e 2013, como tinha feito no final do ano 2011 (artigo 9.º da petição inicial).
10. Em consequência dos factos mencionados em 4.1.1.8. e 4.1.1.9., a Autora, por carta datada de 18.03.2013, recebida pela Ré, cessou unilateralmente o contrato, com efeitos imediatos e pediu a devolução das chaves e a restituição dos apartamentos 102 e 212 (artigo 10.º da petição inicial).
11. A Ré não devolveu as chaves nem entregou os apartamentos em bom estado de conservação e perfeitamente utilizáveis, e continua a explorar os apartamentos, sem o acordo e contra a vontade declarada da Autora e sem nada pagar à A. a título de rendas pela exploração (artigo 11.º da petição inicial).
12. A Autora já fez várias tentativas junto da Ré para que lhe restituísse os apartamentos, sem sucesso (artigo 12.º da petição inicial).
13. AA e a Autora não entregaram à Ré as licenças de alojamento local para os dois apartamentos (artigo 10.º da petição inicial).
2. Direito.
2.1. Se a falta de entrega à recorrente, pelos cedentes, da licença de alojamento local relativa aos apartamentos cedidos para exploração, legitima a recusa de pagamento das rendas.
“Se nos contratos bilaterais não houver prazos diferentes para o cumprimento das prestações, cada um dos contraentes tem a faculdade de recusar a sua prestação enquanto o outro não efetuar a que lhe cabe ou oferecer o seu cumprimento simultâneo” - art. 428º, nº1, do Código Civil.
A exceção de não cumprimento consiste na recusa de efetuar a prestação por parte de um dos contraentes quando o outro a reclama, sem que este, por sua vez, efetue a respetiva contraprestação.
Como ensina Galvão Telles, “este meio de defesa é um corolário da interdependência das obrigações sinalagmáticas. Tais obrigações, que nascem unidas, devem morrer também unidas: o seu cumprimento tem de ser simultâneo” [Direito das Obrigações, 3ª ed., pág. 409].
Entendimento igualmente perfilhado por Pires de Lima e Antunes Varela: “A exceptio non adimple contractus (…) pode ter lugar nos contratos com prestações correspetivas ou correlativas, isto é, interdependentes, sendo uma o motivo determinante da outra” [Código Civil anotado, 2ª ed. vol. 1º, pág. 356 ].
O que significa que a qualificação de um contrato como bivinculante (criador de obrigações para ambas as partes), não implica, como supõe a pretensão da recorrente, que todas as obrigações dele decorrentes (se fora o caso) sejam sinalagmáticas e, como tal, suscetíveis de suspensão por inexecução, é necessário que as obrigações sejam correspetivas ou correlativas [neste sentido, P. Lima e A. Varela, ob. cit. pág. 356 e Almeida Costa, Direito das Obrigações, 12ª ed., pág. 361].
No dizer de Calvão da Silva, “é a ideia da relação sinalagmática que limita também o domínio de aplicação da exceptio non adimpleti contractus aos contratos bilaterais. Só eles geram, com efeito, obrigações para ambas as partes, ligadas entre si por um nexo de causalidade ou de correspectividade. Por isso, a excepção de não cumprimento do contrato é exclusiva destes contratos e, dentro deles, exclusiva das obrigações – em regra obrigações principais e essenciais – ligadas por um vínculo de reciprocidade e interdependência (…)” [Cumprimento e Sanção Pecuniária Compulsória, 4ª ed., pág. 333].
Esta a primeira dificuldade que suscita a pretensão da recorrente; vocacionada para a conservação do equilíbrio sinalagmático posto em crise pelo incumprimento de um dos contraentes de obrigações principais ou essenciais do contrato, a exceptio non adimple contractus não encontra terreno firme quando uma das partes demonstra haver cumprido a essência do seu vínculo obrigacional e a outra recusa a prestação que, na economia do contrato, lhe correspondia ou a tinha como correspetivo lógico.
Nos termos do contrato celebrado entre o falecido marido da autora e a recorrente este entregou-lhe para exploração turística, entre outros, os apartamentos 102 e 212 do prédio e a recorrente, como contrapartida, obrigou-se a pagar uma renda; estas as obrigações essenciais do contrato ligadas por um vínculo de reciprocidade e interdependência.
Teria, pois, razão a recorrente em suspender os pagamentos das rendas se os apartamentos não lhe houvessem sido entregues, para com eles prosseguir a exploração que visava pelo contrato; mas não é o caso, os apartamentos foram-lhe entregues e a recorrente faz deles uso, hoje contra a vontade da autora (11 dos factos provados).
À luz do contrato celebrado entre as partes, a omissão de entrega das licenças de alojamento local, pelos cedentes não legitimaria a recorrente a suspender o pagamento das rendas porque entre estas obrigações, supondo a existência daquela primeira, não existe um vínculo de reciprocidade e interdependência, basta pensar que a recorrente não deixou de obter os efeitos práticos do negócio, uma vez que faz uso dos apartamentos não obstante a alegada falta de entrega das licenças e tanto serve para não lhe dar razão.
É certo que ao lado das obrigações principais, decorrentes da celebração de contratos, surgem ou podem surgir outras obrigações, sejam elas resultantes de deveres laterais, de puras expectativas, de direitos potestativos, sujeições ou ónus jurídicos [Almeida Costa, Direito das Obrigações, 12ª ed., pág. 74].
As obrigações laterais ou acessórias surgem-nos como o resultado do comprometimento das partes e ligadas ao cumprimento das obrigações principais, com estas coenvolvidas, estando muitas vezes na base de todo o desenvolvimento negocial, quiçá determinando-o [Ac. STJ de 14-07-2009, in www.dgsi.pt].
Mas a exceção de não cumprimento do contrato é, em regra, exclusiva das obrigações principais e decisivamente das obrigações que se encontram ligadas por um vínculo de reciprocidade e interdependência o que, como se disse, não se verificaria entre a falta de entrega das licenças de alojamento e o pagamento das rendas.
E reportamo-nos ao condicional porque a disciplina contratual estabelecida entre as partes não contempla qualquer obrigação de entrega de licenças de alojamento local e a recorrente não provou, como alegou, que o falecido marido da autora se obrigou, em convenção posterior ao contrato, a entregar-lhe tais licenças.
Nem esta obrigação, como por último considera, decorre da lei, concretamente do nº3, do artº 45º, do D.L. nº 39/2008, de 7/3 que anota; nos termos desta disposição legal, “quando a propriedade e a exploração turística não pertençam à mesma entidade (…), a entidade exploradora deve obter de todos os proprietários um título jurídico que a habilite à exploração da totalidade das unidades de alojamento”.
Norma que impõe a obrigação à entidade exploradora, no caso a recorrente, de obter dos proprietários, quando não seja de sua propriedade as unidades de alojamento, um título jurídico que a habilite à exploração da totalidade das unidades de alojamento; título este, como se diz no número seguinte que deve prever os termos da exploração turística das unidades de alojamento, a participação dos proprietários nos resultados da exploração da unidade de alojamento, bem como as condições da utilização desta pelo respetivo proprietário; ou seja, se bem vemos a questão, o título em referência é, afinal, o contrato que a entidade exploradora está obrigada a celebrar com os proprietários das unidades de alojamento e não a licença de alojamento local cuja falta a recorrente imputa ao falecido marido da autora e agora a esta.
Não demostra, pois, a recorrente o incumprimento de qualquer obrigação da autora que lhe confira o direito de recusar o pagamento da renda.
Havendo sido este o sentido da decisão recorrida, resta confirmá-la improcedendo, em consequência, o recurso.
2.2. Custas
Porque vencida no recurso, incumbe à recorrente pagar as custas (artº 446º, nº1, do CPC).
Sumário (da responsabilidade do relator – artº 663º, nº7, do CPC):
IV. Dispositivo:
Delibera-se, pelo exposto, na improcedência do recurso, em confirmar a sentença recorrida.
Custas a cargo da recorrente.
Évora, 19/11/2015
Francisco Matos
Manuel Bargado
Elisabete Valente
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[1] Reprodução de fls. 122 a 123.