Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 809/14.8T8SLV-B.E1 |  |
BOA-FÉ
CONTRATO-PROMESSA
2. Deste modo, na reapreciação da matéria de facto o Tribunal da Relação deve lançar mão de todos os meios probatórios à sua disposição e usar de presunções judiciais para obter congruência entre a verdade judicial e a verdade histórica, não incorrendo em excesso de pronúncia se, ao alterar a decisão da matéria de facto relativamente a alguns pontos, retirar dessa modificação as consequências devidas que se repercutem noutra matéria de facto, sendo irrelevante ter sido esta ou não objecto de impugnação nas alegações de recurso.
3. Sendo a posse titulada a fundada em qualquer modo legítimo de adquirir, independentemente, quer do direito do transmitente, quer da validade substancial do negócio jurídico, não é a invalidade substancial do negócio – mas apenas a invalidade por falta de forma – que obsta à existência de justo título.
4. É ilidível a presunção de má fé da posse intitulada, nomeadamente quando se demonstra que o possuidor, ao adquiri-la, ignorava lesar o direito de outrem;
5. O momento temporal relevante para definir a boa fé é o do início da posse.
6. Pode suceder que o possuidor de boa fé saiba que o direito não é seu e estar convencido, apesar disso, de que, exercendo-o, não prejudica o verdadeiro titular.
7. Apurando-se que o apartamento foi entregue pela promitente vendedora ao promitente comprador, na sequência de um contrato-promessa, estando pago o preço efectivamente acordado, e passando o promitente comprador a exercer ali diversos actos materiais de posse – passou ali a habitar e efectuou diversas obras – à vista de todos e na convicção de que o mesmo lhe pertencia, não tendo sido realizado o contrato prometido porque a promitente vendedora não constituiu a propriedade horizontal, ocorreu a aquisição por usucapião decorridos quinze anos sobre o início da posse.
8. O promitente comprador não pode ser penalizado pelo incumprimento contratual da promitente vendedora.
9. Não implica a interrupção do prazo de aquisição por usucapião o comportamento do promitente comprador que procura realizar a escritura de compra e venda prometida, junto da entidade que adquiriu o prédio onde se situa o apartamento prometido vender, na sequência de venda judicial em execução onde a penhora ocorreu vários anos após o início da posse.
Na 2.ª Secção de Execução da Comarca de Faro, com sede em Silves, AA, deduziu embargos de terceiro à execução onde é exequente Banco BB, S.A., e executada CC, S.A., pedindo que se reconheça que é terceiro em relação à execução e que a restituição do bem irá ofender a sua posse, devendo ser mantido na posse do apartamento identificado nos autos, não se efectuando a diligência de entrega e não se consumando a sua restituição à exequente.
Apenas o Banco BB, S.A., apresentou contestação e, a final, foi proferida sentença declarando o embargante parte terceira mas julgando no mais os embargos improcedentes, prosseguindo a execução para entrega do imóvel.
Inconformado, o embargante apresenta recurso com as seguintes conclusões:
1- «Face à prova produzida, à sua análise critica segundo as regras da experiência comum e à sua especial ponderação, atentas as especialíssimas circunstâncias do caso, nomeadamente o imenso tempo decorrido e a dificuldade em fazer prova dos factos a esta distância temporal, à matéria de facto provada dever-se-á acrescentar os factos elencados na douta decisão recorrida sob os números 26 a 28, passando os mesmos a aí constar como provados.
2- Deverá dar-se igualmente como provado que: “Pelo menos desde 31/08/1985, data do pagamento da última parcela do preço pelo DD, embora com dinheiro do embargante, este age como possuidor do apartamento, em nome próprio sobre o mesmo praticando todos os actos próprios de verdadeiro dono e fá-lo pública e pacificamente e na convicção de não lesar direito alheio, visto o mencionado pagamento”.
3- Assim decidido, deverá considerar-se e julgar-se que o embargante se encontra na posse efectiva e actual do apartamento, seja porque obteve a sua tradição material, seja porque o pagou integralmente, seja, ainda, porque sempre se comportou como seu efectivo proprietário e o considerou efectivamente seu, usando-o e dele usufruindo para os seus normais fins, como se seu fosse, tudo de modo público e pacífico e pelo período de tempo mínimo de 29 anos.
4- Por isso, deverá ser mantido na posse do apartamento, acima mencionado, não se efectuando a diligência executiva e não se consumando a entrega ou restituição do imóvel à ora recorrida.»
A este recurso, contra-alegou o Banco BB, S.A., concluindo:
1. «A questão dos autos gira em torno de saber se no caso dos autos foi pago o preço devido pela compra do apartamento e o que significa a carta endereçada ao BB pelo Recorrente e a questão essencial da falta de animus, requisito cujo preenchimento é necessário e indispensável para que a posse, que o Recorrente afirma ter, seja boa para aquisição da propriedade sobre o apartamento.
2. Da prova produzida ficou demonstrado que tal escritura não foi nunca realizada, não tendo resultado comprovado que o preço acordado para o negócio de compra e venda tenha sido integralmente pago.
3. Também não resulta da prova produzida que o Recorrente não sabia que para adquirir o apartamento dos autos, teria que concretizar os supra referidos actos.
4. Aliás, admite que sabia.
5. De facto, resulta da prova que o Recorrente sabia que detinha precariamente o imóvel e que havia necessidade de celebrar a respectiva escritura de compra e venda e que deveria para tal fazê-lo com a legítima proprietária e que esta era a ora Recorrida.
6. Assim, ainda que se entenda que se mostra preenchido o requisito do corpus não ficou demonstrada a verificação, in casu, do animus, pelo que a posse em causa não é boa para aquisição, razão pela qual deve manter-se a decisão recorrida.»
Corridos os vistos, cumpre-nos decidir.
Da impugnação da matéria de facto:
Garantindo o sistema processual civil um duplo grau de jurisdição na apreciação da matéria de facto, como previsto no art. 640.º do Código de Processo Civil, continua a vigorar o princípio da livre apreciação da prova por parte do juiz – art. 607.º n.º 5 do mesmo diploma, ao dispor que “o juiz aprecia livremente as provas segundo a sua prudente convicção acerca de cada facto”.
Deste modo, a reapreciação da prova passa pela averiguação do modo de formação dessa “prudente convicção”, devendo aferir-se da razoabilidade da convicção formulada pelo juiz da 1.ª instância, face às regras da experiência, da ciência e da lógica, da sua conformidade com os meios probatórios produzidos, sem prejuízo do poder conferido à Relação de formular uma nova convicção, com renovação do princípio da livre apreciação da prova[1].
Por outro lado, o art. 662.º do Código de Processo Civil permite à Relação alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa.
Trata-se de uma evolução em relação ao art. 712.º da anterior lei processual civil, consagrando uma efectiva autonomia decisória dos Tribunais da Relação na reapreciação da matéria de facto, competindo-lhes formar a sua própria convicção, podendo, ainda, renovar os meios de prova e mesmo produzir novos meios de prova, em caso de dúvida fundada sobre a prova realizada em primeira instância.
Deste modo, na reapreciação da matéria de facto o Tribunal da Relação deve lançar mão de todos os meios probatórios à sua disposição e usar de presunções judiciais para obter congruência entre a verdade judicial e a verdade histórica, não incorrendo em excesso de pronúncia se, ao alterar a decisão da matéria de facto relativamente a alguns pontos, retirar dessa modificação as consequências devidas que se repercutem noutra matéria de facto, sendo irrelevante ter sido esta ou não objecto de impugnação nas alegações de recurso[2].
Reapreciando os concretos pontos de facto da prova impugnados pelo Recorrente, quanto ao ponto 26 dos factos não provados, a existência de negociações entre o clube DD e a EE, para aquisição de um apartamento para o embargante e cujo preço seria pago com parte do vencimento que este recebia enquanto jogador profissional de futebol, resulta inequívoca quer do documento de Julho de 1984, pelo qual o clube DD autoriza o embargante a ocupar e a utilizar o apartamento dos autos (logo, o DD comporta-se como possuidor do imóvel, na medida em que se permite conceder a referida autorização), quer do contrato-promessa de 31.08.1984, pelo qual o preço é pago com treze cheques, datados entre 31.08.1984 e 30.08.1985, todos emitidos pelo DD a favor do embargante e por este endossados à promitente-vendedora. Acima de tudo, esta versão dos factos é totalmente confirmada pela testemunha FF, ao tempo presidente do DD e como tal perfeito conhecedor das circunstâncias que rodearam a contratação do jogador e informando dos motivos pelos quais parte da sua retribuição foi destinada ao pagamento do apartamento que lhe foi entregue em Agosto de 1984.
Com efeito, esta testemunha revelou que, em relação a alguns jogadores de futebol, com quem tinham maior confiança, aconselhavam-nos a comprar uma casa, de modo a terem “algo de seu” quando terminassem a sua carreira de futebolistas. Daí que estabelecessem acordos com os mesmos, pelo qual parte da retribuição era destinada pelo Clube ao pagamento do preço da casa, como sucedeu com o embargante, em que o apartamento lhe foi entregue no início da época de 1984/85 e integralmente pago através de cheques emitidos pelo Clube e descontados do vencimento do embargante – cfr. 2m50s a 3m20s (“o DD responsabilizou-se pelo pagamento do apartamento”), 3m50s (“o DD pagava-lhe o apartamento e ele tinha um remanescente para viver, (…) parte era pago em dinheiro e a outra parte estava no contrato”), 4m20 a 4m45s (“o DD garantiu o pagamento daquilo com cheques, foram todos pagos, ainda no meu tempo”), e 6m a 6m30s (“o GG tinha um contrato de trabalho com o Portimonense, de dois anos, o GG queria uma casa, comprou a casa e o DD garantiu a casa, descontando do ordenado do GG”), que volta a repetir ao longo do seu depoimento, nomeadamente entre 13m00s e 14m30s, e entre 27m10s e 27m50s. Versão esta que vem confirmada no depoimento de HH, massagista do DD há 40 anos, mencionando que todos no Clube conheciam essa situação, até o pessoal da secretaria (1m50s a 3m30s, 5m20s a 6m15s e 8m30s a 9m05s).
Atenta a verosimilhança desta versão dos factos, suportada não apenas por documentos juntos aos autos, mas ainda pelos referidos depoimentos – em especial, o prestado pela testemunha FF – altera-se a resposta ao ponto 26 da matéria de facto, que a primeira instância declarou integralmente não provado, declarando-se agora provado o seguinte: «Para pagamento de parte do vencimento devido ao embargante pela prestação da sua actividade como jogador profissional de futebol, o DD negociou com a empresa EE, Lda., a aquisição pelo embargante do apartamento identificado no ponto 8 da matéria de facto».
O embargante pretende ainda que se considere provado que desde a data do pagamento da última parcela do preço pelo DD, com dinheiro do embargante, este age em relação ao apartamento como se fosse o verdadeiro dono, de modo público, pacificamente e na convicção de não lesar direito alheio.
Em bom rigor, que o preço acordado no contrato-promessa de 31.08.1984 foi pago pelo DD resulta claro do depoimento da testemunha FF (nas passagens do seu depoimento já citadas), através do desconto dos cheques pré-datados mencionados no aludido contrato-promessa – e não se argumente que a quitação integral deveria constar de documento escrito com reconhecimento notarial, pois resulta do art. 787.º n.º 1 do Código Civil que tal forma só é exigível por aquele que cumpriu (neste caso, o embargante), se nisso tiver interesse legítimo. E não resulta de lado algum que o embargante tenha exigido tal prova de cumprimento.
Quanto à relação do embargante com o apartamento, dos depoimentos prestados em audiência, também resulta que este agiu, pelo menos desde que foi concluído o pagamento do preço, como se o dito imóvel fosse seu – ali instalou a sua casa, onde ainda hoje habita, ali criou os filhos, ali realizou obras, ali recebeu familiares e amigos, e a todos comunicou que aquela era a sua casa, porque a tinha pago com o seu suor enquanto jogador profissional de futebol. Se é certo que a escritura pública de compra e venda nunca foi realizada – nomeadamente porque não está constituída a propriedade horizontal, mas esse ónus não assistia ao embargante – e porque o imóvel veio a ser penhorado em 1990 e depois vendido judicialmente, também resulta dos depoimentos que o embargante procurou legalizar a sua propriedade, celebrando a escritura de compra e venda.
Neste aspecto, quanto à carta remetida ao Banco BB em 08.06.1993, apesar de não ter ficado transcrito em acta, como deveria ter sucedido (art. 463.º n.º 1, segunda parte, do Código de Processo Civil), importa notar que o declarante frisou no seu depoimento que apenas tomou conhecimento da aquisição do prédio pelo Banco já nos anos noventa e que a sua intenção era tão só celebrar a escritura de compra e venda – já tinha pago o preço, só faltava celebrar a escritura e a única entidade que lhe poderia resolver este problema era o Banco, o que o levou a indagar quais as condições que este exigia. Como afirmou em vários passos do seu depoimento, “esse contrato já estava pago, (…) eu queria era fazer a escritura.”
Como veremos mais adiante, o momento temporal relevante para definir a boa fé é o do início da posse. E quer pelo depoimento da testemunha FF (6m55s a 9m45s – “ele passou a morar lá como se fosse o dono do apartamento (…) ele acha que é o dono do apartamento e afirma-se como dono do apartamento”), quer pelos depoimentos das testemunhas II(6m30s e 14m30s a 15m35s), JJ (4m00s a 5m55s) e LL (8m20s a 11m25s), o embargante sempre se afirmou dono do apartamento, porque lhe tinha sido entregue e o tinha pago, ali estabelecendo o seu lar. E ponderando que o embargante é pessoa de reduzida instrução – 4.ª classe atingida aos catorze anos, com evidentes dificuldades em perceber a diferença entre contrato-promessa e contrato prometido – considera-se provado que este passou a agir sobre o apartamento, pelo menos desde o momento de pagamento do último cheque mencionado no contrato-promessa, como se fosse o verdadeiro dono, de modo público, pacífico e na convicção de não lesar interesse alheio.
Com o objectivo de atingir congruência factual, e porque tal resulta dos mesmos depoimentos testemunhais, alterar-se-á o ponto 25 da matéria de facto, no seguinte sentido: «Em 8 de Junho de 1993, o embargante remeteu a carta descrita em 24, sabendo que o prédio tinha sido vendido judicialmente ao Banco BB e que o mesmo estava inscrito a favor desta, pretendendo saber as condições que esta exigia para a celebração da escritura pública de compra e venda do apartamento.»
Quanto aos pontos 27 e 28 dos factos não provados, resultam provados dos depoimentos das testemunhas FF, II e LL, e estão na sequência do facto já considerado provado no ponto 9.
Finalmente, rectificar-se-á o ponto 4 da matéria de facto – de modo a melhor descrever o facto registado a favor do Banco – introduzir-se-á no ponto 7 a data de celebração do escrito epigrafado “contrato adicional” e nos pontos 12 e 13 a data de celebração dos contratos de fornecimento de água e luz, no ponto 18 será incluído que os actos ali mencionados ocorrem desde finais de Agosto de 1984, data coincidente com a celebração dos referidos contratos de fornecimento e do contrato-promessa. Finalmente, no ponto 23, na transcrição da cláusula 3.ª será mencionado o período temporal dos cheques pré-datados entregues para pagamento do preço acordado, e igualmente será transcrita a cláusula 5.ª.
Concede-se, pois, provimento à impugnação da matéria de facto, alterando-se a mesma como segue:
- o ponto 4 da matéria de facto passará a ter a seguinte redacção:
Ø «Pela ap. 16 de 02.10.1991, foi inscrita a favor do Exequente Banco BB, a aquisição do referido imóvel em venda judicial»;
- o ponto 7 da matéria de facto passará a ter iniciar-se como segue:
Ø «Em 25.07.1983, o embargante celebrou o escrito epigrafado (…)»;
- o ponto 12 da matéria de facto passará a ter a seguinte redacção:
Ø «Em 27.08.1984 o embargante contratou o fornecimento de água aos Serviços Municipalizados »;
- o ponto 13 da matéria de facto passará a ter a seguinte redacção:
Ø «Em 21.08.1984 o embargante contratou com a EDP o fornecimento de energia eléctrica»;
- o ponto 18 da matéria de facto passará a ter a seguinte redacção:
Ø «Desde finais de Agosto de 1984, o embargante usa o apartamento descrito em 8., nele comendo, dormindo, recebendo amigos e conhecidos, à vista de todos e sem oposição, o que fez pelo menos até Maio de 2014»;
- no ponto 23, na transcrição da cláusula 3.ª será mencionado o período temporal dos cheques pré-datados entregues para pagamento do preço acordado, e igualmente será transcrita a cláusula 5.ª;
- o ponto 25 da matéria de facto passará a ter a seguinte redacção:
Ø «Em 8 de Junho de 1993, o embargante remeteu a carta descrita em 24, sabendo que o prédio onde o apartamento se localiza tinha sido vendido judicialmente ao Banco BB e que o mesmo estava inscrito a favor desta, pretendendo saber as condições que esta exigia para a celebração da escritura pública de compra e venda do apartamento»;
- alteram-se as respostas negativas constantes dos pontos 26, 27 e 28, declarando-se como provado o seguinte:
26. «Para pagamento de parte do vencimento devido ao embargante pela prestação da sua actividade como jogador profissional de futebol, o DD negociou com a empresa EE, Lda., a aquisição pelo embargante do apartamento identificado no ponto 8 da matéria de facto»;
27. «No referido em 9, o embargante pintou, colocou pavimentos, louças e acessórios de casa de banho»;
28. «O embargante fez no apartamento alterações a seu gosto»;
- finalmente, introduz-se o seguinte ponto 29 à matéria de facto:
Ø «Pelo menos desde 30.08.1985, data do pagamento da última parcela do preço acordado no contrato-promessa supra referido, o embargante age como se o apartamento fosse seu, de modo público, pacífico e na convicção de não lesar interesse alheio»;
A matéria de facto a ponderar é, pois, a seguinte:
1. Corre termos na 2.ª Secção de Execuções da Instância Central da Comarca, execução em que são exequente e executada, o Banco BB e a CCS.A., com o n.º 809/14.8T8SLV-B.
2. O embargante não interveio na acção declarativa nem no apenso executivo.
3. A execução corre termos para restituição à exequente, do prédio urbano sito na Senhora, Lote 2, da cidade, composto por cave, rés-do-chão e vários pisos habitacionais, a confrontar de Norte com terreno camarário, de Sul com arruamento público, de Nascente com Lote 3 e de Poente com Lotes 1 e 9, inscrito na matriz sob o artigo 9850 e descrito na Conservatória do Registo Predial sob a ficha 3724/19911002.
4. Pela ap. 16 de 02.10.1991, foi inscrita a favor do Exequente Banco BB, a aquisição do referido imóvel em venda judicial.
5. O embargante foi praticante de futebol profissional.
6. Durante as épocas futebolísticas de 1983/84 a 1986/87, o embargante prestou a sua actividade de futebolista profissional ao clube de futebol da cidade, o DD, no qual era conhecido e identificado pela alcunha de “GG”.
7. Em 25.07.1983, o embargante celebrou o escrito epigrafado “contrato adicional”, constante de fs. 18, onde se lê designadamente:
«Entre o DD (…) e o jogador de futebol profissional AA, celebram entre si o contrato de trabalho que se rege pelas cláusulas adiante estipuladas:
(…) 2.º O DD pagará ao Jogador AA, durante a vigência do contrato estabelecido a quantia de quatro mil novecentos e vinte contos que serão pagos nas seguintes condições:
a) Vinte e sete mil escudos durante vinte e sete meses =(setecentos e vinte contos);
b) Entrega de um apartamento de quatro assoalhadas livre de quaisquer ónus ou encargos no valor 4.200.00$00 durante a vigência do contrato.
3.º - Para além das obrigações constantes das cláusulas anteriores, o DD obriga-se a assegurar, com permanência e estabilidade durante todo o período do contrato, a utilização de uma casa condigna de habitação ao agregado familiar do Jogador, suportando o Clube os encargos da renda»
8. Em Julho de 1984, o DD declarou autorizar AA, a ocupar e utilizar o apartamento correspondente ao 3º andar, lado direito, do prédio construído no lote 2, com a entrega das chaves.
9. O embargante teve que nele fazer algumas obras de construção devido a problemas com acabamentos.
10. Após as obras, o embargante entrou para o apartamento e nele se instalou, juntamente com o seu agregado familiar, composto por si, pela esposa e por três filhos.
11. O embargante mobilou o apartamento.
12. Em 27.08.1984 o embargante contratou o fornecimento de água aos Serviços Municipalizados.
13. Em 21.08.1984 o embargante contratou com a EDP o fornecimento de energia eléctrica.
14. Em 12.06.1989, à data sua esposa, MM, solicitou a instalação de um posto telefónico fixo, que foi instalado com o número 4XXXX6.
15. Em 03.12.1996, o embargante solicitou a instalação de televisão por cabo, no local descrito em 8.
16. O requerente pagou as despesas de condomínio correspondentes ao local onde habita sem que exista propriedade horizontal constituída.
17. No espaço descrito em 8. o embargante criou os seus três filhos até serem maiores de idade, independentes e saírem de casa.
18. Desde finais de Agosto de 1984, o embargante usa o apartamento descrito em 8., nele comendo, dormindo, recebendo amigos e conhecidos, à vista de todos e sem oposição, o que fez pelo menos até Maio de 2014.
19. Após o divórcio da sua supra referida esposa, o embargante continuou a viver no apartamento nas mesmas exactas condições em que o fazia antes.
20. O prédio foi objecto de penhora, em 01 de Outubro de 1990, mediante Carta Precatória nº 46/90 da Repartição de Finanças.
21. A embargada adquiriu a propriedade sobre o prédio através de proposta em carta fechada, no dia 5 de Julho de 1991, em execução fiscal que correu contra a empresa EE.
22. A venda foi precedida da publicação dos respectivos editais e anúncios.
23. Em 31 de Agosto de 1984, o embargante e a EE, Ltd.ª, outorgaram documento escrito com reconhecimento de assinaturas pelo ajudante do Cartório Notarial, onde se lê, designadamente, que:
“A)-Como promitente vendedora: EE (…)
B) - Como promitente comprador: AA(…)
Foi justo e reduzem ao presente título o contrato de promessa de compra e venda, constante dos artigos seguintes:
1.º - A promitente vendedora é dona e legitima possuidora de um prédio urbano designado por Lote n.º 2 a confrontar do Norte com terreno camarário do Sul com arruamento público, do Nascente com o Lote n.º 3 e do Poente com os Lotes 1 e 9, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º 14.468 a fls. 51v do Livro B-37, omisso na matriz dada a sua natureza e fins;
2.º - Pelo presente documento a primeira outorgante promete e obriga-se a vender ao segundo outorgante Exmo. Sr. AAa fracção autónoma correspondente ao 3º andar direito do citado prédio, inteiramente livre e desembaraçado de quaisquer ónus ou encargos.’”
3.º - A venda é prometida fazer-se pelo preço de Esc.: 5.250.000$00 (cinco milhões duzentos e cinquenta mil escudos) para que o promitente-comprador entregou nesta data os seguintes cheques emitidos pelo DD, a seu favor e por si endossados à promitente vendedor, sobre o Banco NN, com os números e datas de cobrança abaixo indicados: (segue-se a descrição de treze cheques, com datas de vencimento entre 31.08.1984 e 30.081985) valores que a promitente vendedora declara ter recebido e irá proceder ao seu depósito bancário na data que neles consta;
4.º - A escritura definitiva de compra e venda a celebrar entre os aqui contraentes será outorgada se os cheques acima referidos estiverem, na data do respectivo depósito devidamente provisionados, realizando como meio de pagamento que são, a prestação pecuniária devida pelo promitente comprovador, no total equivalente ao preço estipulado ou sejam Esc.: 5.250.000$00.
5.º - Dado que só em 30 de Agosto de 1985 se encontrará liquidado o último cheque, a celebração da escritura definitiva de compra e venda será realizada a partir desta data.”
24. O embargante subscreveu missiva sobre o assunto “Proposta de Compra” endereçada ao Banco BB, com o seguinte teor: «(…) Em virtude de residir e tendo pago já uma boa importância para compra da fracção autónoma letra “R”, correspondente ao 3.º andar, lado direito, do prédio urbano designado pelo Lote 2, a confrontar de Norte com o terreno camarário, do Sul com arruamento público, venho pela presente manifestar o maior interesse na aquisição da referida fracção. Em face do exposto, agradeço se digne informar-me quais as condições exigidas para o efeito», a qual foi recebida em 8 de Junho de 1993.
25. Em 8 de Junho de 1993, o embargante remeteu a carta descrita em 24, sabendo que o prédio onde o apartamento se localiza tinha sido vendido judicialmente ao Banco BB e que o mesmo estava inscrito a favor desta, pretendendo saber as condições que esta exigia para a celebração da escritura pública de compra e venda do apartamento.
26. Para pagamento de parte do vencimento devido ao embargante pela prestação da sua actividade como jogador profissional de futebol, o DD negociou com a empresa EE, Lda., a aquisição pelo embargante do apartamento identificado no ponto 8 da matéria de facto;
27. No referido em 9, o embargante pintou, colocou pavimentos, louças e acessórios de casa de banho;
28. O embargante fez no apartamento alterações a seu gosto;
29. Pelo menos desde 30.08.1985, data do pagamento da última parcela do preço acordado no contrato-promessa supra referido, o embargante age como se o apartamento fosse seu, de modo público, pacífico e na convicção de não lesar interesse alheio.
APLICANDO O DIREITO
Do contrato-promessa e da aquisição por usucapião
Apurou-se que o embargante recebeu o apartamento da promitente-vendedora na sequência do contrato-promessa de 31.08.1984, passando desde então a praticar sobre o mesmo actos materiais de apossamento, nele habitando, efectuando obras, e recebendo familiares e amigos e, pelo menos a partir do pagamento da última parcela do preço acordado, como se o apartamento fosse seu, de modo público, pacífico e na convicção de não lesar interesse alheio.
É certo que por envolver um imóvel, a transmissão deveria ter ocorrido por escritura pública, tal como o impõe o art. 875.º do Código Civil, pelo que a posse que a partir daquela altura foi exercida deverá considerar-se intitulada.
Note-se que nos termos do art. 1259.º n.º 1 do Código Civil, ao definir-se a posse titulada, prescreve-se que esta é «fundada em qualquer modo legítimo de adquirir, independentemente, quer do direito do transmitente, quer da validade substancial do negócio jurídico.» E conforme referem Pires de Lima e Antunes Varela, in Código Civil Anotado, vol. III, 2.ª edição, a págs. 19, os vícios formais «ficaram claramente afastados, uma vez que, de caso pensado, a lei prescinde apenas da validade substancial do negócio jurídico. Se o acto é nulo por vício de forma, como, por exemplo, se compra um prédio por escrito particular, ou verbalmente a posse que daí deriva não é titulada.»
Ou como afirma Antunes Varela na RLJ, ano 120.º, a págs. 158, «de harmonia com o novo preceito, que pode considerar-se uma verdadeira norma interpretativa do direito anterior, ficou bem claro que não é a invalidade substancial do negócio – mas apenas a invalidade por falta de forma – que obsta à existência de justo título.»[3]
Sucede que a posse intitulada se presume de má fé, nos termos do art. 1260.º n.º 2 do Código Civil. Note-se que no âmbito do art. 476.º do Código Civil de Seabra, que dispunha do sentido da posse de boa fé ser «aquela que procede de título cujos vícios são desconhecidos do possuidor», a doutrina e a jurisprudência discutiram se a posse intitulada poderia ser de boa fé – a este propósito, veja-se Vaz Serra, em anotação ao Acórdão do STJ de 29.01.80, na RLJ, ano 113.º, a págs. 382 e segs..
Porém, a redacção do art. 1260.º n.º 2 do Código Civil de 1966 veio eliminar tais dúvidas, na medida em que estabelece uma simples presunção ilidível da posse intitulada ser de má fé – neste sentido se pronunciam Pires de Lima e Antunes Varela, loc. cit., a págs. 21, afirmando que «o novo conceito do Código de 1966 não só eliminou o problema, como o afastou expressamente, ao admitir, no n.º 2, uma posse não titulada de boa fé, embora não presumida.»
Deste modo, assume particular relevo averiguar se a posse do embargante, exercida desde 30.08.1985 pode ser considerada de boa fé, conceito este definido no n.º 1 do art. 1260.º do Código Civil, como aquela que ocorre quando o possuidor ignorava, ao adquiri-la, que lesava o direito de outrem – significando este preceito que o momento temporal adequado para definir a boa fé é o do início da posse.
Acerca deste preceito, Pires de Lima e Antunes Varela, loc. cit., a págs. 20, ensinam que o conceito de boa fé tem natureza psicológica: possui de boa fé quem ignora que está a lesar os direitos de outrem, sem que a lei entre em indagações sobre a desculpabilidade ou censurabilidade da sua ignorância. A ignorância de que se lesa o direito de outrem resulta, na generalidade dos casos, da convicção positiva de que se está exercer um direito próprio, podendo, no entanto, suceder que o possuidor saiba que o direito não é seu e estar convencido, apesar disso, de que, exercendo-o, não prejudica o verdadeiro titular. E mesmo perante estados de dúvida, afirmam aqueles autores que, se sobrepuser, no momento da aquisição, um juízo positivo, de certeza subjectiva, de que não há lesão do direito de outrem, a posse será de boa fé; será de má fé, no caso contrário.
Perante estas noções, teremos de qualificar os factos apurados nos autos, sondando a convicção profunda do embargante sobre aquilo que julgava ser o seu direito a partir daquela data, importando ponderar se, ao adquirir a posse sobre o apartamento dos autos, admitia estar a lesar os direitos de outrem.
Ora, apurou-se nos autos que o apartamento foi-lhe entregue pela promitente-vendedora, na sequência do contrato-promessa de 31.08.1984 e logo nessa altura o embargante instalou ali o seu lar, e passando a agir como se a casa lhe pertencesse, pelo menos desde a data de pagamento do último cheque, em 30.08.1985. Deste acervo factual, ressalta desde logo que os actos materiais que o embargante passou a desenvolver no local, foi-o na convicção deste lhe pertencer, convencido que não estava a prejudicar os direitos de quem quer que seja.
E mesmo que não tivesse sido celebrada a escritura pública, tal não impede que o embargante tenha partido do pressuposto do apartamento passar a ser seu, como aconteceria com a generalidade das pessoas, tanto mais que daí por diante passou a comportar-se como seu proprietário, nele habitando e realizando diversas obras.
Note-se que o embargante não pode ser penalizado pela inércia ou incumprimento contratual da promitente vendedora, única responsável pela obtenção da licença de habitação do prédio e pela constituição da propriedade horizontal. E também não pode ser censurado por, em 1993, tendo sabido que o prédio onde o apartamento se localiza, tinha sido vendido judicialmente ao Banco BB e que o mesmo estava inscrito a favor desta, pretender saber as condições que esta exigia para a celebração da escritura pública de compra e venda do apartamento – tal acto demonstra, apenas, que procurou concretizar o seu direito de propriedade sobre o apartamento, não implicando, por modo algum, a interrupção do prazo de aquisição por usucapião.
Deste modo, pode-se desde logo concluir pela boa fé da posse que o embargante exerceu sobre o apartamento dos autos, desde 30.08.1985, pelo que, decorridos 15 anos sobre esse momento, em Agosto de 2000, adquiriu-o por usucapião, nos termos do art. 1296.º do Código Civil.
No sentido desta decisão, vide os Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 05.06.2012 (Proc. 4944/04.2TVPRT.P1.S1) e de 11.09.2012 (Proc. 4436/03.7TBALM.L1.S1)[4], este último com o seguinte sumário:
I - «A usucapião depende de dois elementos essenciais: a posse, por um lado, e o decurso de certo lapso de tempo, por outro, o qual varia conforme a coisa seja móvel ou imóvel.
II - A posse boa para usucapião é somente a que for pública e pacífica, ou seja, a exercida de modo a poder ser conhecida pelos interessados e adquirida sem coacção física ou moral, nos termos do art. 255.º do CC (cf. arts. 1261.º, 1262.º e 1297.º do CC).
III - Os restantes caracteres da posse – o ser de boa ou má fé, titulada ou não e registada ou não – influem no prazo necessário para a aquisição por usucapião, mas não na aquisição propriamente dita.
IV - Iniciando-se a posse a partir da tradição material operada na sequência de um contrato-promessa, dum modo geral o promitente-comprador deve ser havido como um mero detentor ou possuidor precário, nos termos do art. 1253.º, al. c), do CC, uma vez que possui em nome do promitente-vendedor até à realização do contrato definitivo.
V - Por si só, o contrato-promessa não é susceptível de transmitir para o promitente-comprador a posse, já que o que normalmente sucede é o contrato-promessa transmitir apenas o elemento material (corpus), mas não o elemento psicológico (animus) da posse verdadeira e própria.
VI - Em determinadas hipóteses, contudo, a posse exercida pelo promitente-comprador que detém a coisa é uma posse boa para usucapião e susceptível, portanto, de levar à aquisição do direito de propriedade, por se mostrar em concreto revestida do mencionado elemento psicológico, isto é, da intenção de agir como dono da coisa.
VII - Considerando que, na sequência do contrato-promessa, o promitente-vendedor entregou aos réus a fracção autónoma que prometeu vender-lhes, para que a utilizassem como coisa sua, e que os réus praticam desde Outubro de 1977, à vista de toda a gente e sem oposição de quem quer que seja, actos demonstrativos, no seu conjunto, de que se consideram (e são considerados) donos da fracção, tendo pago as despesas de reparação e manutenção do imóvel, as quotas do condomínio e arrendado a fracção a sucessivas pessoas, somente a ausência da licença de habitação tendo impedido a realização do contrato prometido, verifica-se que os réus adquiriram por usucapião o imóvel em causa.
VIII - O registo cede perante a aquisição por usucapião, dado que esta inutiliza por si as situações registrais existentes, não sendo prejudicada pelas vicissitudes de que neste aspecto o imóvel tenha sido objecto.»
Invocada a usucapião, os seus efeitos retrotraem-se à data do início da posse – art. 1288.º do Código Civil. Deste modo, todos os actos ofensivos desta forma originária de aquisição, posteriores a 30.08.1985, não prevalecem sobre a mesma – art. 1268.º n.º 1 do Código Civil – tanto mais que, no ordenamento jurídico português, a prevalência é dada à usucapião, em detrimento do registo.
Ponderando que a Caixa Geral de Depósitos adquiriu o prédio onde o apartamento se situa, no âmbito de processo executivo com penhora efectuada apenas em 01.10.1990, prevalece a posse do embargante, porque reportada a momento anterior e, consequentemente, procedem os embargos, com provimento do recurso.
DECISÃO
Destarte, concede-se provimento ao recurso, com procedência total dos embargos, reconhecendo não apenas que AA, é terceiro em relação à execução movida pelo Banco BB, S.A., contra CC, S.A., mas ainda decidindo que a requerida restituição do apartamento identificado nos autos irá ofender a sua posse, que deve ser mantida, não se efectuando a diligência de entrega e não se consumando a sua restituição à exequente.
Custas pelo exequente/embargado Banco BB.
Évora, 20 de Outubro de 2016
Mário Branco Coelho (relator)
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Isabel de Matos Peixoto Imaginário
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Maria da Conceição Ferreira
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[1] Cfr. o Acórdão da Relação de Guimarães de 04.02.2016, no Proc. 283/08.8TBCHV-A.G1, disponível em www.dgsi.pt, como seguinte sumário: «Para que a decisão da 1.ª instância seja alterada, haverá que averiguar se algo de “anormal” se passou na formação dessa apontada “prudente convicção”, ou seja, ter-se-á que demonstrar que na formação da convicção, retratada na resposta que se deu à factualidade controvertida, foram violadas regras que lhe deviam ter estado subjacentes, nomeadamente aferir da razoabilidade da convicção formulada pelo juiz da 1.ª instância, face às regras da experiência, da ciência e da lógica, da sua conformidade com os meios probatórios produzidos, sem prejuízo do poder conferido à Relação de formular, nesse julgamento, com inteira autonomia, uma nova convicção, com renovação do princípio da livre apreciação da prova.»
De igual modo, cfr. o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 31.05.2016, no Proc. 1572/12.2TBABT.E1.S1, disponível na mesma base de dados, decidindo que «O Tribunal da Relação deve exercer um verdadeiro e efectivo 2.º grau de jurisdição da matéria de facto e não um simples controlo sobre a forma como a 1.ª instância respondeu à matéria factual, limitando-se a intervir nos casos de flagrante desconformidade entre os elementos de prova e a decisão, pois que só assim se assegurará o duplo grau de jurisdição, em matéria de facto, que a reforma processual de 1995 (DL n.º 329-A/95, de 12-12) visou assegurar e que o actual Código confirmou e reforçou.»
[2] Neste sentido, cfr. o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 13.01.2015, no Proc. 219/11.9TVLSB.L1.S1, sempre na mesma base de dados, com o seguinte sumário:
«VII – A nulidade de decisão, por excesso de pronúncia, prevista no art. 615.º, n.º 1, al. d), do NCPC (2013), está directamente relacionada com o comando previsto no art. 608.º, n.º 2, do mesmo código e serve de cominação para o seu desrespeito, isto é, do dever de conhecimento, na sentença, de todas as questões de fundo ou de mérito que a apreciação do pedido e causa de pedir apresentadas pelo autor suscitam, quanto à procedência ou improcedência do pedido formulado, sendo estas as questões essenciais à solução do pleito e não já os argumentos, razões, juízos de valor ou interpretação e aplicação da lei aos factos.
VIII – Não padece do vício de nulidade referido em VII a decisão do tribunal de apelação que, na reapreciação da decisão da matéria de facto, em cumprimento do dever de avaliação/valoração/interpretação/apreciação ou fixação da prova, lançou mão de todos os meios probatórios à sua disposição no processo e usou de presunções judiciais para obter congruência factual com a verdade judicial e histórica do processo.
IX – Sendo a avaliação dos depoimentos das testemunhas da competência do tribunal da Relação, o STJ não tem que se imiscuir na avaliação a que aquele procede na formação do juízo conviccional.
X – Para que ocorra uma contradição entre um enunciado ou pressuposto de facto e uma conclusão (factual), avulta como decisivo que o raciocínio dedutivo se revele antinómico ou adverso na sua coerência, validade e compatibilidade discursiva e fáctico-material.
XI – Essa contradição não se verifica se o que resulta da decisão é, tão só, uma diferente interpretação dos pressupostos de facto daquela que os recorrentes formulam, pelo que não existe nulidade decisória, nem ocorre fundamento para reforma do acórdão recorrido.
XII – Na fundamentação da decisão de facto, a Relação não tem que especificar os fundamentos de direito que a justificam.
XIII – Não ocorre excesso de pronúncia da decisão, se a Relação, ao alterar a decisão da matéria de facto relativamente a alguns pontos, retira dessa modificação as consequências devidas que se repercutem noutra matéria de facto, sendo irrelevante ter sido esta ou não objecto de impugnação nas alegações de recurso.
[3] Neste sentido, vide o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 07.04.2011, no Proc. 956/07.2TBVCT.G1.S1, em www.dgsi.pt.
[4] Ambos publicados em www.dgsi.pt.