Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 835/14.7TBSTR.E1 |  |
DECLARAÇÃO TÁCITA
Banco AA, SA, com sede no Porto, propôs contra BB, SA, com sede em Azambuja, a presente providência cautelar de entrega judicial.
Alegou que celebrou com a requerida um contrato de locação financeira imobiliária que chegou ao seu termo pelo decurso do prazo contratualmente previsto sem que aquela tivesse exercido o direito de opção e não tendo liquidado a quantia de €191.861,06 a título de rendas, não tendo também restituído o bem. Pede que se decrete, sem audição da parte contrária, a entrega do imóvel identificado nos autos e que, ouvidas as partes, se antecipe o juízo sobre a causa principal.
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A requerida deduziu oposição na qual excepcionou a incompetência territorial e defendeu não só que exerceu o direito de opção de forma tácita, mas também que a requerente não promoveu a resolução do contrato de locação financeira pelo que não pode pedir a entrega judicial nos termos em que o faz. Alegou ainda que não pode entregar o imóvel porque, ao ter celebrado com outrem, com conhecimento da locadora, um contrato de arrendamento que ainda se mantém, perdeu a posse sobre o mesmo, e declarou opor-se à dispensa de interposição da acção principal e à antecipação do juízo sobre a mesma.
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O processo seguiu os seus termos e, no final, foi proferida sentença que:
- julgou esta providência cautelar procedente e ordenou que a requerida entregue à requerente o prédio urbano composto de edifício de rés-do-chão destinado a celeiros e uma dependência destinada a habitação com logradouro, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º 1027 daquela freguesia e inscrito na matriz sob o art. 518;
- não se procedeu à antecipação do juízo sobre a causa principal.
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Interposto recurso desta sentença, neste tribunal foi decidido (1.º) julgar improcedente o recurso quanto à questão da competência em razão do território e (2.º) anular a decisão sobre a matéria de facto e determina-se a sua substituição por outra que contenha a indicação dos factos não provados bem como a respectiva fundamentação.
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Foi proferida nova sentença com igual decisão.
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Desta sentença recorre de novo a requerida concluindo a sua alegação nestes termos:
1 – Dispõe o n.º2 do art.º 653.º do C.P.C.:
“A matéria de facto é decidida por meio de acórdão ou despacho, se o julgamento incumbir a juiz singular; a decisão proferida declarará quais os factos que o tribunal julga provados e quais os que julga não provados, analisando criticamente as provas e especificando os fundamentos que foram decisivos para a convicção do julgador.”
2 – Ora a sindicabilidade da decisão sobre a matéria de facto é incompatível com a desnecessidade da fundamentação das respostas de “não provado”, como é consabido e sentido por todos os intervenientes processuais.
3 – O n.º 2 do art.º 653.º, exige, por um lado, a análise crítica dos meios de prova produzidos no processo e, por outro, manda especificar os fundamentos que foram decisivos para a convicção do julgador, expressa na resposta, positiva ou negativa, dada à matéria de facto controvertida.
4 – A douta Sentença, proferida na sequência do Douto Acórdão, identifica os factos dados como provados e apenas refere que inexistem factos não provados, fundamentando ainda de forma deficiente os factos dados como provados remetendo em bloco para os depoimentos das testemunhas e documentos juntos e apenas acrescentando, e já na sequência do aliás Douto Acórdão: “Tal factualidade dada como provada representa a controvérsia trazida a este procedimento cautelar, quer do ponto de vista do requerente, quer do ponto de vista da requerida. Na verdade, não só nenhum facto alegado alegado por aquele ficou por demonstrar, mas também a oposição apresentada cingiu-se essencialmente a questões de direito e os poucos factos que aí foram alegados foram vertidos nesta decisão, mormente a celebração de um contrato de arrendamento. Daí se ter dito que não existem factos não provados.”
5 – Entende a recorrente que a douta Sentença continua a padecer de falta de fundamentação.
6 – Vejamos, não consta dos factos provados, nem dos não provados, se o tribunal a quo considerou provado, ou não provado, o exercício pela requerida do direito de opção de compra do bem locado, muito menos se foi tempestivo tal exercício ou não.
7 – Assim, entende a recorrente, que a douta Sentença, ora em crise, continua a padecer de falta de fundamentação, nos termos supra expostos.
8 – Ora, a deficiência, obscuridade, contradição ou falta de fundamentação das respostas, além de poderem ser arguidas mediante reclamação, art.º 653.º, n.º4, podem sê-lo no recurso a interpor da sentença, nos termos do disposto nos n.ºs 2 e 3 do art.º 712.º do CPC, o que aqui expressamente se argui com as legais consequências.
9 – Dos factos dados como provados não se retira que a requerida não exerceu tempestivamente o direito de opção de compra do bem locado.
10 – Apesar de não se retirar dos factos dados como provados que a requerida não exerceu tempestivamente o direito de opção de compra do bem locado, nem se podia retirar porquanto efectivamente resulta da prova produzida que efectivamente a requerida exerceu, ainda que tacitamente a opção de compra, conclui a Douta Sentença, ora em crise que “No caso dos autos está provado que a requerida não pagou as rendas de valor não concretamente apurado e que não exerceu tempestivamente o direito de opção de compra do bem locado. A circunstância de a locatária ter comunicado que pretendia exercer o direito de compra não obsta a este entendimento porque nesse momento o contrato já se encontrava extinto pelo decurso do prazo, para além de que não existe nos autos comprovação do pagamento quer do valor residual, quer das rendas vencidas e em falta.
11 – Existe pois insuficiência da matéria de facto dada como provada para retirar tal ilação, termos em que deve o presente recurso ser julgado procedente e julgada improcedente a providência cautelar requerida.
12 – Atenta a Prova produzida, devia ter sido dado como provado: A requerida pagou as rendas e exerceu o direito de opção de compra do bem locado, tendo o pagamento das mesmas sido assegurado pelo pagamento da hipoteca ao Banco CC, o que levaria à decisão de revogação do arresto anteriormente decretado.
13 – Da análise da prova gravada devia ter sido dado como não provados que requerida não pagou à requerente várias rendas, de montante global não concretamente apurado mas não inferior a € 114.810,90 €, nem superior a € 191.861,06.
14 – Dispõe o nº. 1 do art.º 21º do DL 149/95, de 24/6,:
“1 – Se, findo o contrato por resolução ou pelo decurso do prazo sem ter sido exercido o direito de compra, o locatário não proceder à restituição do bem ao locador, pode este, após o pedido de cancelamento do registo da locação financeira, a efectuar por via electrónica sempre que as condições técnicas o permitam, requerer ao tribunal providência cautelar consistente na sua entrega imediata ao requerente.”
15 – Estipula a alínea a), do nº 1, da cláusula 18ª do contrato de locação financeira, que a opção de compra tem de ser exercida, pela locatária, até um ano antes do termo do contrato.
16 – O nº 2, da mesma cláusula, dispõe que caso a locatária não proceda a tal comunicação, naquele prazo, considerar-se-á que exerce a opção de aquisição do imóvel.
17 – A requerida, ora recorrente, não tinha necessidade de comunicar a opção de compra, uma vez que, do clausulado do contrato resulta que, de forma tácita, a opção de compra se revela através do silêncio da parte que a ela tem direito.
18 – Não tem, pois, aplicação o previsto na cláusula 27ª do contrato dos autos, visto que não existiu resolução e a recorrente exerceu a opção de compra, de forma tácita, pelo que o único procedimento judicial que a requerente poderia lançar mão seria o previsto na alínea a), do nº 3, da cláusula 19ª, incompatível com a entrega judicial dos presentes autos.
19 – Ao decidir como decidiu a Douta Sentença ora em crise violou o disposto nos artigos 95.º, 615.º, 653.º do CPC e 21.º do DL 149/95 de 24/06.
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O recorrido contra-alegou defendendo a manutenção do decidido.
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A matéria de facto é a seguinte:
1- A requerente é uma sociedade aberta que tem por objecto o exercício da actividade bancária.
2- No exercício da sua actividade a requerente celebrou com a requerida, em 21 de Janeiro de 1999 e pelo prazo de dez anos, o contrato de locação financeira com o n.º 501748, tendo por objecto o prédio urbano composto de edifício de rés-do-chão destinado a celeiros e uma dependência destinada a habitação com logradouro, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º 1027 daquela freguesia e inscrito na matriz sob o art. 518.
3- A requerida assumiu a obrigação de pagar à requerente 120 prestações mensais, a primeira no valor de € 19.951,92, e as restantes no valor de € 2.279,58.
4- Tal contrato chegou ao seu fim pelo decurso do prazo de dez anos que nele foi estabelecido.
5- Por carta de 20 de Novembro de 2013 a requerente solicitou à requerida o pagamento da quantia de €191.861,06, que dizia encontrar-se em dívida, e a entrega do bem.
6- A requerida não pagou à requerente várias rendas, de montante global não concretamente apurado mas não inferior €114.810,90, nem superior a € 191.861,06.
7- Por documento datado de 1 de Fevereiro de 1999, a requerida declarou dar de arrendamento a DD, Lda, o prédio supra identificado, contrato este que ainda se mantém.
8- Leasing EE, SA, enviou à requerida a carta de fls. 67, datada de 4 de Novembro de 2007, na qual declarou consentir na cedência, a título de arrendamento, no todo ou em parte, do mesmo imóvel à sociedade DD, Lda.
9- Em data não concretamente apurada, mas posteriormente ao envio daquela carta e antes da celebração do contrato de locação financeira imobiliária, a Leasing EE, SA, foi integrada no Banco AA.
10- Por carta de 17 de Agosto de 2010, a requerida comunicou à requerente que confirmava a informação prestada verbalmente pelo Director FF no sentido de exercer a opção de compra do bem locado pelo valor residual.
11- A requerente apresentou pedido de cancelamento do registo de locação financeira.
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O primeiro problema pende-se com a falta de fundamentação da resposta à matéria de facto.
Entende a recorrente que a sentença continua a não fundamentar a sua decisão — mas sem razão.
Na verdade estão indicados como factos não provados nenhuns porque eles não existem e está explicada na sentença a razão para afirmar isto: «não só nenhum facto alegado por aquele ficou por demonstrar, mas também a oposição apresentada cingiu-se essencialmente a questões de direito e os poucos factos que aí foram alegados foram vertidos nesta decisão, mormente a celebração de um contrato de arrendamento. Daí se ter dito que não existem factos não provados». Pode-se não concordar com esta fundamentação mas não se pode dizer que ela não existe.
De qualquer modo, basta ler a oposição para se concordar com o trecho da sentença. O fundamental desta peça dirige-se ao carácter tácito da opção de venda (motivo por que a recorrente nada tinha que dizer, ou seja, não há qualquer facto positivo) e à extinção do contrato pelo decurso do prazo e não por resolução.
Por estes motivos, entendemos que não existe falta de fundamentação.
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O que consta das conclusões 9.ª a 11.ª tem que ver com a interpretação do que ficou provado, com as consequências que deles se podem retirar; ou seja, tem que ver com o fundo do recurso e não com alguma questão prévia ao nível da matéria de facto.
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A segunda parte das alegações prende-se com a impugnação, propriamente dita, da matéria de facto, designadamente, quanto ao pagamento (ou falta dele) das rendas.
Entende, a recorrente, que não se pode dar por provado o n.º 6 e que, pelo contrário, deve dar-se por provado que as rendas estão pagas.
Invoca, para tanto, o depoimento da testemunha FF, que foi administrador da recorrente.
Não vemos como deste depoimento resulta a imposição de dar como provado o pagamento das rendas; pelo contrário. A testemunha refere-se a diversos negócios e suas vicissitudes (hipotecas, acordo, acção pauliana) mas nunca afirmou que as rendas tivessem sido pagas e era isso que cabia provar.
É certo que o que a recorrente pretende que seja provado, além do pagamento das rendas, é que tal pagamento foi assegurado pelo pagamento da hipoteca ao Banco CC. No entanto são realidades bem diferente, por um lado, o pagamento das rendas, o cumprimento do contrato e, por outro, uma dação em pagamento, sendo certo que as duas não podem existir simultaneamente (a segunda é um modo de extinção de obrigações além do cumprimento e que não se confunde com este: veja-se a epígrafe do capítulo do Cód. Civil que começa no art.º 837.º).
Assim, não há razão para alterar a matéria de facto no sentido proposto pela recorrente.
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Em relação ao mérito do recurso, a recorrente defende que houve declaração tácita da opção de compra do imóvel arrendado: a requerida não tinha necessidade de comunicar a opção de compra, uma vez que do clausulado do contrato resulta que, de forma tácita, a opção de compra se revela através do silêncio da parte que a ela tem direito.
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Devemos ter em conta que aqui só tratamos do procedimento cautelar estabelecido no art.º 21.º do citado diploma legal, com a redação introduzida pelo Decreto-Lei n.º 30/2008, uma vez que a recorrente se opôs à antecipação de um juízo sobre a causa principal. Ou seja, não temos que declarar o direito de cada uma das partes mas saber se o procedimento requerido deve ser recusado ou não.
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Aqui concordamos na íntegra com o recorrido quando, a dado passo das suas alegações, diz o seguinte: «esquece-se [a recorrente] que para que o locatário exerça o direito de opção de compra, necessário se torna que se verifique o cumprimento integral do contrato por parte do locatário, particularmente, o cumprimento da sua obrigação principal: o pagamento das rendas. Ou seja, no momento em que o locatário pretende exercer tal direito, as rendas têm de estar todas integralmente pagas, bem como outros valores devidos, e bem assim, terá de ser pago o valor residual».
Na verdade, a extinção pelo decurso do prazo do contrato de locação financeira apenas significa que terminou o prazo, nada mais. Não significa que o contrato esteja cumprido, não significa que tudo esteja em condições para que o locatário possa comprar o prédio (cfr. art.º 1.º do Decreto-Lei n.º 149/95). Cremos, pois, que a cláusula contratual que estabelece a declaração tácita de opção de compra apenas tem sentido no caso de as rendas estarem pagas pois que esta opção tem na sua base o cumprimento pontual do contrato (restará apenas efectuar os cálculos necessários para a determinação do preço).
No caso dos autos, não tendo existido este cumprimento, não vemos como seria legítimo optar tacitamente pela compra.
Por outro lado, o art.º 21.º do citado diploma legal, com a redação introduzida pelo Decreto-Lei n.º 30/2008 (que trata do procedimento cautelar destes autos) exige positivamente, activamente, uma declaração de opção: «findo o contrato por resolução ou pelo decurso do prazo sem ter sido exercido o direito de compra». Daqui resulta que o simples decurso do prazo não equivale ao exercício do direito de opção tal como resulta também que um dos pressupostos para afastar a possibilidade deste procedimento é uma declaração expressa de optar pela compra do bem.
O importante parece-nos ser isto mesmo: sendo o problema de que aqui tratamos o da providência cautelar e respectivos pressupostos, podemos afirmar, perante aquele art.º 21.º, que a declaração de opção pode ser tácita? A resposta só pode ser negativa uma vez que o simples decurso do prazo do contrato é outro dos requisitos e a lei não o confunde com o exercício da escolha.
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Estando decorrido o prazo do contrato e não tendo sido exercido expressamente o direito de opção, nada impede que o locador se socorra deste procedimento.
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Pelo exposto, julga-se improcedente o recurso.
Custas pela recorrente.
Évora, 24 de Setembro de 2015
Paulo Amaral
Rosa Barroso
Francisco Matos