Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 883/05-2 |  |
NULIDADE DO CONTRATO
PRESCRIÇÃO DE CRÉDITOS
I – Verificando-se a nulidade do contrato de arrendamento para comércio, o “arrendatário” fica obrigado não só à entrega do prédio como ao pagamento duma contraprestação pelo seu uso, até à entrega efectiva.
II – Essa contraprestação corresponde, em regra, ao montante da renda acordada, caso o contrato fosse válido.
III – A invalidade do contrato não impede a prescrição dessas prestações, vencidas há mais de cinco anos, porquanto embora não possam ser consideradas rendas, são prestações renováveis periodicamente e como tal cabem na previsão da al. g) do art.º 310º do CC.
Pº 883/2005 (Apelação)
Acordam os Juízes da Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora:
GCBE – ………….. S A, propôs a presente acção declarativa sob a forma de processo ordinário, contra Luís …….., pedindo, no essencial, que seja o Réu condenado a pagar as rendas em atraso no montante de 34.117,92 euros; seja resolvido o contrato-promessa de arrendamento comercial e decretado o despejo, condenando-se o Réu a restituir o local arrendado livre e devoluto, ou que seja declarada a nulidade do contrato de promessa de arrendamento comercial.
O Réu, citado regularmente, contestou no prazo legal alegando a prescrição das rendas, a caducidade do arrendamento, o decaimento do valor da acção e alegando que o não pagamento das rendas se ficou a dever ao facto de nunca ter sido interpelado pela Autora para o efeito.
A Autora replicou pugnando pela improcedência das excepções invocadas pelo Réu.
Foi proferido despacho saneador, tendo sido então proferida decisão que conheceu do mérito da acção, e julgou a mesma parcialmente procedente, condenando o réu a pagar à autora a quantia de 3.720.000$00 (Três milhões setecentos e vinte mil escudos), correspondente ao valor das contraprestações pelo gozo do imóvel entre Maio de 1998 e Abril de 2003, acrescida dos respectivos juros de mora, absolvendo o réu do restante peticionado.
Do assim decidido, recorre a autora, formulando as seguintes conclusões:
A)-O artº 684º, nº 2, do CPC., prevê a faculdade, de restringir o recurso, nos termos ali expressos;
B)-Daí que o objecto do recurso tivesse sido limitado à absolvição do apelado quanto aos pedidos de despejo, de declaração de nulidade do arrendamento ou sua resolução, por falta de pagamento de rendas e à declaração de prescrição quanto aos cinco primeiros anos de rendas.
C)-O recurso de apelação tem como fundamento como decorre do artº 690º, do CPC, a violação de lei, o erro na escolha e/ou na interpretação das normas jurídicas aplicadas;
D)-De acordo com o disposto nos artºs. 1022º e 1023º, do Código Civil, o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar, à outra, o gozo temporário de coisa imóvel, mediante uma retribuição é um contrato de arrendamento.
E)-O Tribunal, não está vinculado à qualificação jurídica dos actos, efectuada pelas partes.
F)-A apelante e o apelado, celebraram em 12/8/99, um contrato que denominaram de promessa de arrendamento.
G)-A apelante transferiu o gozo do prédio ao apelado, o qual passou a frui-lo, no exercício de actividades comerciais, pagando a renda acordada.
H)-De acordo com douto Acórdão da Relação do Porto, datado de 25/9/97, “in” CJ, 1997, 4, 200, uma vez preenchidos os elementos essenciais do contrato prometido de arrendamento, o que verdadeiramente se verifica e a douta sentença recorrida, confirma, é a existência deste contrato.
I)-No mesmo sentido, se pronuncia o douto Acórdão, datado de 15/12/99 deste Tribunal, in CJ, 1999, 5, 125, o qual determina igualmente, a nulidade do contrato de promessa de arrendamento comercial, por falta de forma “ad substantiam”, quando celebrado por escrito particular.
J)-É a posição que resulta da lei, de acordo com o estipulado no artº 7º, nº 2, al. b), do RAU e que vigora em Portugal, após a entrada em vigor deste diploma legal, em 15/11/90.
K)-Não é admissível afirmar-se estarmos em face de um contrato atípico, posição que traduz uma profunda contradição com o reconhecimento expresso da existência, como se faz na douta sentença recorrida, dos elementos essenciais do contrato de arrendamento.
L)-Tratando-se de um contrato típico, objecto de regulamentação específica, não aceitar, submetê-lo ao regime previsto no artº 7º, 2, al. b) do RAU, acarreta uma grave violação da lei, sendo totalmente inaplicável o regime do artº 441º, 2, do C.C..
M)-A falta de forma que o contrato deveria ter revestido provocou a nulidade do contrato, também ex vi do artº 1029º, 2, do CC..
N)-De acordo com o disposto no artº 289º, do CC., a declaração de nulidade implica, dado o seu efeito retroactivo, a necessidade de ser restituído tudo o que tiver sido prestado.
O)-Por isso e, salvo melhor entendimento de Vossas Excelências, deveria ter sido conhecida a nulidade do contrato de arrendamento e ordenada a entrega do bem locado à A.;
P)-O que não choca com a determinação de pagamento das rendas, pois doutro modo sempre teríamos um injustificado enriquecimento sem causa, por parte da apelada.
Q)-Estamos em face da violação de lei substantiva, na forma de errada escolha da norma jurídica aplicável.
R)-A douta sentença recorrida considerou prescritas as rendas relativas ao período de Novembro de 1993 a Novembro de 1998.
S)-Se atentarmos no facto de inexistir qualquer título que seja a causa dos benefícios tidos pelo apelado, este encontra-se na obrigação de pagar uma indemnização, pelo uso e ocupação do prédio, cuja liquidação ou determinação do valor, deve corresponder, como prestação unitária, ao somatório do montante das rendas vencidas.
T)-Atenta a natureza da condenação, não se trata do pagamento de rendas, mas de uma indemnização, cujo critério de avaliação passa pelo valor daquelas.
Conclui pelo provimento do recurso.
O réu ora recorrido não contra-alegou.
Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir:
Factos dados como provados no Tribunal recorrido:
1-A Autora é legítima proprietária do prédio urbano sito na Rua Jaime da Mota, na …….., inscrito na respectiva matriz urbana sob o artigo 1366, freguesia da ………. e descrito na Conservatória do Registo Predial da ………, sob o nº 01236, freguesia da ……...
2-Em 2 de Agosto de 1993, Autora e Réu comprometeram-se a celebrar contrato de arrendamento comercial da loja sita no r/c do prédio atrás referido.
3-A fracção destinava-se ao exercício pelo réu da actividade de comércio de bebidas.
4-No contrato estipulou-se que: “A 1ª contratante (aqui autora) promete arrendar ao 2º (aqui réu), que reciprocamente promete tomar de arrendamento, a loja referida em 2º.
5-O contrato de arrendamento prometido será celebrado, por escritura pública, até 31 de Dezembro do ano de 2003.
6-O arrendamento será feito pelo prazo de 5 anos, caso à data da escritura pública prometida esteja já em vigor a nova legislação do arrendamento para comércio, indústria e profissões liberais.
7-A renda mensal será de 60.000$00 e será paga no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que respeitar, na conta nº 35546049/001 do Banco Totta & Açores…”.
8-O 2º contraente obriga-se a restituir a loja, findo o arrendamento prometido no exacto estado de conservação e, que a tiver recebido.
9-As partes expressamente acordam ainda que, enquanto não for possível realizar a escritura que formalize o contrato ora prometido, o 2º outorgante vá gozando desde já o local a arrendar, contra o pagamento mensal à 1ª contratante da renda fixada neste contrato promessa e nas demais condições dele constantes.
10-A entrega do local foi feita em 2 de Agosto de 1993.
11-Apenas foi paga a quantia estipulada referente aos meses de Agosto, Setembro e Outubro de 1993.
12-A partir de Novembro, o réu deixou de pagar a referida quantia.
13-O réu instalou um estabelecimento no espaço objecto do contrato.
14-O réu contactou a autora no sentido de esta marcar a escritura.
15-A escritura nunca se realizou.
16-A autora nunca interpelou o réu para que o espaço lhe fosse entregue.
Postos os factos, vejamos o DIREITO:
É pelas conclusões que o recorrente formula no seu recurso, que se delimita o seu objecto, artºs. 684º, nº 3 e 690º, nº 1, do Código de Processo Civil.
“In casu”, atentas as conclusões formuladas, ressaltam as seguintes questões a decidir:
1ª-Que embora a autora e o réu tenham qualificado o contrato dos autos, como de promessa de arrendamento, o certo é que se está perante um verdadeiro contrato de arrendamento de estabelecimento comercial, já que contém todos os elementos essenciais de tal contrato, ou seja a cedência do gozo e fruição da loja, o tempo por que se faz essa cedência e a retribuição pela mesma, sendo que o Tribunal não está vinculado à qualificação jurídica efectuada pelas partes, pelo que decretada a nulidade do contrato em causa, deveria ter sido determinada a entrega da loja em questão, em obediência ao disposto no artº 289º, do Código Civil.
2ª-Que atenta a nulidade do contrato de arrendamento em questão, não se podem declarar prescritas as quantias em dívida pelo réu, referentes à contraprestação pelo gozo da loja em causa, ao abrigo do disposto no artº 310º, alínea b), do Código Civil, uma vez que as mesmas não revestem a natureza de rendas.
Vejamos:
Comecemos pela primeira questão, ou seja a da qualificação jurídica dos factos dados como provados nos autos.
Embora as partes se refiram à celebração de um contrato promessa de arrendamento, o certo é se mostra assente que a autora cedeu ao réu em 2 de Agosto de 1993, o imóvel em questão, mediante a contrapartida mensal (renda) de 60.000$00, pelo período de 5 anos, tendo o réu instalado um estabelecimento no dito imóvel. Mais se provou que autora e réu nunca celebraram a escritura referente ao arrendamento em causa, sendo certo que a mesma se tornava necessária, de acordo com o disposto no artº 1029º, nº 1, alínea b), do Código Civil.
Assim, de acordo com a factualidade dada como provada, seguro é que autora e réu quiseram celebrar e celebraram um contrato de arrendamento de estabelecimento comercial, reunindo o mesmo todos os elementos essenciais, ou seja cedência do gozo e fruição do locado, o tempo de duração de tal cedência e a respectiva retribuição, conforme já atrás se referiu, o qual é nulo por falta de forma, uma vez que não foi efectuada a necessária escritura pública.
Em consequência e perante tal nulidade, impõe-se a obrigação do réu em restituir a loja em causa, bem como o pagamento do valor correspondente à sua utilização (rendas acordadas e não pagas), neste sentido veja-se, entre muitos outros, os Acs. da Relação de Lisboa de 28/11/1996, in CJ, 1996, 5º a pgs. 113 e desta Relação de 13/10/1998, in BMJ, nº 480 a pgs. 562.
Conclui-se deste modo pela razão da recorrente na primeira questão suscitada, ou seja a da que estamos perante um contrato de arrendamento de estabelecimento comercial, nulo por falta de forma o que originará a entrega do “locado” à mesma, pelo que nesta parte haverá que revogar a decisão recorrida.
Passemos à segunda questão, ou seja a de não se ter verificado a prescrição das quantias pagas a título de rendas entre 1993 e 1998, visto estar-se perante um contrato de arrendamento nulo, pelo que não podem ser tidas como rendas as quantias devidas pelo réu à autora.
Analisemos:
A contraprestação mensal a pagar pelo réu à autora pelo gozo e fruição do local cedido, era efectuada a título de “renda”. No entanto no entendimento da autora, sendo o contrato nulo, a dita prescrição não opera, por ser inaplicável o disposto no artº 310º, alínea b), do Código Civil.
Dispõe o artº 310º, alínea b), do Código Civil que “Prescrevem no prazo de cinco anos: As rendas e alugueres devidas pelo locatário…”.
Ora, no caso em apreço e atentas as razões do instituto da prescrição, não faria muito sentido, dar uma solução diferente a casos, em que as partes celebram um dito contrato, com todos os elementos essenciais ao mesmo, apenas pelo motivo do mesmo ser nulo por falta de forma.
Assim, sendo as importâncias devidas, tidas pela autora e também pelo réu, como dívida referente ao não pagamento de rendas, nada chocaria que tivessem sido declaradas prescritas, ao abrigo do disposto no normativo atrás referido.
No entanto, na decisão recorrida, o Mmº Juiz para evitar qualquer possível controvérsia, socorreu-se do disposto na alínea g), do já citado artº 310º, do Código Civil, em que se diz que quaisquer outras prestações periodicamente renováveis, prescrevem igualmente no prazo de cinco anos.
Ora, no caso em questão, todos os meses a partir de Agosto de 1993, o réu estava obrigado a pagar à autora a quantia de 60.000$00 pela cedência do “locado”.
Em consequência sendo tal montante, mensalmente renovável, dúvidas não restam de que prescreveram no prazo de cinco anos as importâncias devidas entre Novembro de 1993 e Abril de 1998, uma vez que à data da propositura da acção já haviam decorrido mais de cinco anos, conforme estabelece o normativo atrás referido.
Assim, não merece reparo ou censura o decidido no Tribunal recorrido.
Carece deste modo de razão a recorrente, pelo que improcede a questão suscitada.
Face a todo o exposto, decide-se julgar parcialmente procedente a apelação, e consequentemente revogar a decisão recorrida, na parte em que não ordenou a entrega do locado, condenando o réu a entregar à autora o local cedido, em tudo o mais se mantendo a decisão da 1ª instância.
Custas pela recorrente.
Évora, 12 de Maio de 2005.
Relator: Pedro Antunes
Adjuntos: Des. Abrantes Mendes
“ “ Rui Moura