Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 1423/12.8TBSTB-C.E1 |  |
ARRENDAMENTO COMERCIAL
EXECUÇÃO FISCAL
EXTINÇÃO DOS ÓNUS INCIDENTES SOBRE O PRÉDIO
Sumário do Relator
Acordam os juízes nesta Relação:
O Requerente/apelante (…), domiciliado na Rua (…), nº 16-3º, A, em (…), nos presentes autos de providência cautelar de restituição provisória de posse, instaurados no 2.º Juízo Cível do Tribunal Judicial da comarca de (…), contra a Requerida, ora apelada, (…), com sede na Rua (…), n.os 219-241, (…) – onde lhe foi denegada a pretensão de ver decretada a providência requerida, relativamente à restituição provisória da posse da fracção H/garagem de que é arrendatário, por douta sentença proferida a 14 de Março de 2014 (ora a fls. 29 a 47 dos autos), com o fundamento aí aduzido de que “advindo a posse em apreço, invocada pelo requerente, de um contrato de arrendamento, cumpre apurar antes de mais se pode o arrendatário lançar mão da acção possessória” e “apurar o efeito extintivo da venda relativamente aos direitos reais de gozo menores, posteriores à garantia prioritária, pois, como se afere da factualidade indiciariamente provada veio a requerida a adquirir por adjudicação em acção executiva fiscal a propriedade do imóvel dos autos, sendo que era, desde o ano de 2001, credora hipotecária, estando esta hipoteca registada desde então”, pelo que “se constata que o contrato de arrendamento apresentado como título para a posse do imóvel cuja restituição se peticiona, terá caducado aquando da venda” – vem, dizíamos, o identificado Apelante interpor recurso dessa decisão, intentando a sua revogação, e alegando, para tanto e em síntese, que é o tribunal judicial materialmente incompetente “para apreciar a validade e vigência de um contrato de arrendamento que incide sobre um bem imóvel objecto de venda em processo de execução fiscal, cabendo exclusivamente à jurisdição tributária tal apreciação” e que “o direito do locatário tem natureza obrigacional de gozo e está subtraído à regra da transmissão livre de ónus ou encargos referidos no artigo 824.º, n.º 2, do Código Civil, desde que constituído em momento anterior à penhora que conduziu à venda do bem, tendo sido mencionada na publicitação da venda”. São, assim, termos em que se deverá vir a dar provimento ao recurso com a revogação da douta sentença recorrida, na parte impugnada, e “decidindo pela restituição provisória da posse” em relação à Fracção H/garagem, conclui.
A Requerida/apelada (…) vem apresentar contra-alegações (a fls. 83 a 84 dos autos), para dizer, também em síntese, que o apelante não tem razão, já que “uma vez mais, e a coberto do presente recurso, a parte procura submeter à apreciação deste venerando Tribunal matéria que já suscitou nos autos principais quanto à alegada incompetência material deste Tribunal Judicial de Setúbal para apreciação da causa, fazendo tábua rasa do despacho com a referência (…), de 30 de Abril de 2014, transitado em julgado”. Pois que, aduz, “a matéria constante da decisão proferida e respectivo enquadramento jurídico não podiam conduzir a decisão diversa daquela que foi proferida”. São “termos em que deve ser negado provimento à apelação e, em consequência, confirmado na íntegra o segmento decisório objecto de recurso”.
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Vêm dados por indiciariamente provados os seguintes factos:
1) Em 23.05.2005 o Requerente e a sociedade comercial denominada (…) celebraram um acordo por escrito denominado de contrato promessa de compra e venda convertível em contrato de arrendamento por período limitado, constante de fls. 20 e seguintes dos autos principais, cujo teor aqui se dá por inteiramente reproduzido para todos os legais efeitos, tendo como objecto os seguintes bens imóveis:
i) Fracção M, destinada a serviços, composta por divisão ampla e duas instalações sanitárias, com a área coberta de 79,11 m.2;
ii) Fracção H, destinada a garagem, com uma divisão ampla e área de 53,93 m.2, situada na cave, ambas no prédio sito no Gaveto da Rua (…) e Rua (…), n.º 14, da freguesia de (…), no concelho de (…), inscrita no Registo Predial de (…) com o n.º (…) e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo (…).
2) Do clausulado, consta, nomeadamente:
i) Cláusula segunda: “pelo preço de € 85.000,00 a primeira outorgante promete vender ao segundo outorgante as duas fracções autónomas, tendo recebido a título de sinal a quantia de € 25.000,00 (…)”;
ii) Cláusula terceira: “a escritura de compra e venda será outorgada no prazo de 5 anos, devendo a primeira outorgante promover todas as diligências para a sua realização até ao último dia do mês de Maio de 2010”;
iii) Cláusula quarta: “Se nos 45 (quarenta e cinco) dias seguintes à data indicada na cláusula anterior não for realizada a escritura, a quantia paga a título de sinal é convertida em pagamento da renda, usufruindo o segundo outorgante do arrendamento por um período de sete anos, sem que haja lugar ao pagamento de outras quantias, tomando posse das referidas instalações no prazo de 15 dias (…)”;
iv) Cláusula sexta: “1 – O segundo outorgante, findo o prazo indicado na cláusula terceira, poderá optar pela restituição do sinal em dobro declarando essa sua vontade à primeira outorgante até ao dia 15 de Julho de 2010. 2 – Caso não se proceda a tal declaração, considera-se que o segundo outorgante optou pelo arrendamento das duas fracções”.
3) O Requerente optou pela conversão do contrato referido em 1) em arrendamento, participando o contrato à Fazenda Nacional em 05 de Agosto de 2010.
4) O Requerente passou a usar as duas fracções identificadas em 1), a primeira como escritório, e a segunda fracção – H, como arrumos.
5) O Serviço de Finanças publicou o edital de fls. 27 dos autos principais, relativa à fracção, dando-se o mesmo por integralmente reproduzido, sendo que do mesmo constava que ”a fracção encontra-se arrendada por conversão de contrato de promessa de compra e venda em contrato de arrendamento, tendo o sinal sido considerado pagamento das rendas, de 01.08.2010 a 31.07.2017”.
6) A Fazenda Nacional remeteu para a Requerida o ofício de fls. 28 dos autos principais, datada de 06.09.2010, e cujo teor aqui se dá por reproduzido.
7) E foram publicados os anúncios constantes de fls. 29 dos autos principais, e cujo teor aqui também se reproduz para todos os legais efeitos.
8) A fracção H foi adjudicada, em sede de processo de execução fiscal, a favor da Requerida, em 10 de Dezembro de 2010 – cfr. o auto de adjudicação de fls. 30 dos autos principais, cujo teor se reproduz para todos os legais efeitos.
9) O Requerente intentou contra a ora Requerida a acção declarativa com o n.º (…), de que os presentes constituem apenso, peticionando a condenação no “reconhecimento que ao adquirir as fracções autónomas H e M (…) as mesmas encontravam-se arrendadas, com arrendamento a favor do autor e com rendas pagas entre o dia 1.08.2010 a 31.07.2017 (…)”.
10) Em data não apurada mas anterior a 21 de Janeiro de 2014, a empresa (…) procedeu ao arrombamento e alteração da fechadura da dita fracção H – garagem.
11) Em 21 de Janeiro de 2014 tal empresa introduziu-se no seu interior, e retirou todos os bens ali existentes, pertença do Requerente, designadamente material de construção civil, como caixas de azulejos, bancada de casa de banho e outros materiais.
12) Na ausência do Requerente, foi contactado telefonicamente por (…), que lhe deu conhecimento que estavam a ser retirados os aludidos bens do interior da garagem, e que interpelados, os indivíduos haviam dito que tinham ordem expressa da aqui Requerida para retirar os objectos do interior da garagem.
13) Dada a impossibilidade de se dirigir ao (…), o Requerente deu, então, indicação para ser chamada ao local a GNR para identificar os trabalhadores, o que sucedeu, tendo sido elaborado o auto de fls. 21 e seguintes destes autos, e cujo teor aqui igualmente se reproduz.
14) Na presença de elementos da GNR, os objectos voltaram a ser colocados no interior da garagem.
15) Após, e no mesmo dia, voltaram os mesmos indivíduos, trabalhadores da (…), ao local, retirando do interior da fracção H todos os bens aí colocados.
16) Até à data a Requerida não devolveu ao Requerente os bens retirados do interior da fracção identificada, nem entregou as novas chaves da fechadura.
17) Após o referido em 14) foram efectuadas diligências telefónicas junto do departamento de gestão do imobiliário da Requerida, ao que foi respondido que não tinham de devolver a fracção.
18) Da certidão do registo predial relativa àquela fracção H constam as seguintes inscrições:
i) Ap. N.º (…), de 2012.05.04 – Aquisição; causa – adjudicação em processo de execução fiscal; sujeito activo – (…);
ii) Averbamento – Ap. N.º (…), de 2012.05.04 – Ap. N.º 9 de 16.4.2001 – Hipoteca voluntária – Cancelada quanto à letra “H”;
iii) Ap n.º 9 de 16.04.2001 – Hipoteca voluntária, Sujeito activo: (…).
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Ora, a questão que demanda apreciação e decisão da parte deste Tribunal ad quem é a de saber se o Tribunal a quo decidiu bem a problemática duma não restituição judicial provisória do imóvel ao Requerente – na perspectiva da não verificação do requisito da existência do seu direito, por ter caducado o contrato de arrendamento em que ele se fundava. E, bem assim, se o tribunal comum tem sequer competência para tal declarar, em face da venda efectivada num Serviço de Finanças. É isso que hic et nunc está em causa, como se vê das conclusões alinhadas no recurso apresentado.
[A 1.ª instância resume, mesmo, a questão da seguinte forma: “No caso em apreço, interessa, pois, apurar o efeito extintivo da venda relativamente aos direitos reais de gozo menores, posteriores à garantia prioritária, pois, como se afere da factualidade indiciariamente provada, veio a Requerida a adquirir por adjudicação em acção executiva (fiscal) a propriedade do imóvel dos autos (garagem – fracção H) sendo que era desde o ano de 2001 credora hipotecária, estando esta hipoteca registada desde então”.]
Mas a sentença recorrida decidiu bem a questão que lhe estava colocada.
É que o requerente nem sequer prova, indiciariamente, a titularidade dum direito violado, que se arrogava ter sobre o bem, e que pretendia aqui acautelar (o chamado fumus boni juris), nos termos e para os efeitos do artigo 377.º do Código de Processo Civil (que estatui: “No caso de esbulho violento, pode o possuidor pedir que seja restituído provisoriamente à sua posse, alegando os factos que constituem a posse, o esbulho e a violência”).
A M.ª Juíza do processo analisou exaustivamente – como consta da douta sentença – estes três pressupostos do decretamento da providência que lhe tinha sido apresentada para decidir: a posse, o esbulho e a violência. E constatou que todos se verificavam, in casu, à excepção do primeiro, dado ter entendido que o contrato de arrendamento da dita Fracção – no qual o Requerente fundava o seu direito – tinha entretanto caducado, na sequência (e como decorrência) da venda executiva de que foi objecto o prédio, em processo de execução fiscal. Isto é: tal venda libertou o prédio de todos os ónus e encargos que o sujeitavam, e passou expurgado para o adquirente, nos termos do artigo 824.º, n.º 2, do Código Civil.
Foi essa análise que o Tribunal comum se limitou a fazer, para saber se se verificavam, aqui, os pressupostos de que a lei faz depender o decretamento da providência. E o enfoque colocado no próprio contrato de arrendamento que foi invocado fez parte dessa análise – o tribunal nem sequer podia fugir a ele, sob pena de decidir uma questão que lhe estava colocada sem analisar um dos seus pressupostos fundantes (a posse, que era invocado advir desse arrendamento).
E, por isso, que se não coloca, agora, nenhum problema de competência material do Tribunal para analisar o contrato de arrendamento: foi o Requerente que lhe trouxe a questão, fundou-se nele para poder ver decretada a restituição do prédio; ao Tribunal não restou outra hipótese que não analisá-lo. Era mesmo isso que ele tinha que fazer, sob pena de omissão de pronúncia.
Pelo que não se trata de um problema de competência do tribunal comum ou do tribunal fiscal para analisar a subsistência de ónus do prédio na sequência da sua venda executiva (aqui, em execução fiscal). Trata-se apenas de o tribunal comum analisar os pressupostos da providência que lhe fora pedido decretar, e tinha plena competência material para o fazer.
Não se tratou, pois, duma acção sobre a caducidade do arrendamento; era uma providência para restituição provisória da posse, onde os requisitos do seu deferimento não poderiam deixar de ser analisados e decididos pelo Tribunal.
[De resto, como informa a Apelada nas suas contra-alegações, tal questão já terá sido mesmo decidida, com trânsito em julgado, no processo principal.]
Consequentemente, não tem o Apelante agora razão ao insurgir-se contra a sentença de que recorre, por esta ter enveredado pelo caminho da apreciação do contrato de arrendamento no qual ele funda o direito que pretendia acautelar.
Como se refere na sentença impugnada, “Todavia, e como se fez menção (…), para além da prova indiciária da posse, deverá o Tribunal ainda atentar na viabilidade do eventual acto jurídico ou direito que acarreta a existência da mesma posse – ante o direito do Requerido”.
E, “assim, sem olvidar, que o Requerente logrou provar que mediante a celebração do contrato, e sua transformação em arrendamento, passou a usar a fracção (…), a verdade é que se deverá atentar se o acto em que se baseia a sua posse – o contrato de arrendamento – permite ainda a manutenção da mesma posse, ou se, pelo contrário, com os elementos dos autos, o direito do Requerente não deverá sobrepor-se – na senda do já expendido – ao direito do Requerido”.
Ademais, a análise doutrinária e jurisprudencial encetada na sentença – e as abundantes citações que nela vêm feitas – deixam, agora, pouca margem para se poder ainda acrescentar mais alguma coisa de verdadeiramente útil à posição aí defendida – que assim perfilhamos – de que também os direitos reais de gozo constituídos posteriormente à garantia invocada no processo de execução, pura e simplesmente, caducam com a venda executiva, nos termos do citado n.º 2 do artigo 824.º do Código Civil: “Os bens são transmitidos livres dos direitos de garantia que os onerarem, bem como dos demais direitos reais que não tenham registo anterior ao de qualquer arresto, penhora ou garantia, com excepção dos que, constituídos em data anterior, produzem efeitos em relação a terceiros independentemente de registo”.
No caso sub judicio o registo da hipoteca datava de 16 de Abril de 2001; o contrato promessa sobre o prédio é de 23 de Maio 2005; a sua conversão em contrato de arrendamento é de Julho/Agosto de 2010; e a venda por adjudicação à Requerida em processo de execução fiscal data de 10 de Dezembro de 2010.
Pelo que, sendo a hipoteca anterior ao contrato de arrendamento e tendo a fracção em causa sido até adquirida pelo credor hipotecário (a ora Requerida), logo caducou, então, o direito ao arrendamento do Requerente da providência.
[Registamos a tal propósito e nesse sentido, o douto Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 05 de Fevereiro de 2009, tirado no processo n.º 08B4087, e disponível na base de dados do ITIJ, onde se escreveu, em sumário, que “O arrendamento constituído depois do registo da hipoteca do prédio, no qual se incluem os espaços arrendados, caduca com a venda executiva deste”; e no seu corpo se dá ainda notícia de que “O entendimento, que vimos sustentando, de que o arrendamento deve ser considerado pelo n.º 2 do artigo 824.º é, aliás, esmagadoramente maioritário, quer na doutrina, quer na jurisprudência”.]
Consequentemente, se terá, agora, que manter, intacta na ordem jurídica, a douta sentença impugnada que assim se pronuncia, e improcedendo o presente recurso de Apelação.
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Decidindo.
Assim, face ao que se deixa exposto, acordam os juízes nesta Relação em negar provimento ao recurso e confirmar a douta sentença recorrida.
Custas pelo Recorrente.
Registe e notifique.
Évora, 06 de Novembro de 2014
Mário João Canelas Brás
Jaime de Castro Pestana
Paulo de Brito Amaral