Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 330/04.2TBVRS.E1 |  |
TRADIÇÃO DA COISA
INCUMPRIMENTO DEFINITIVO
Proc.º N.º 330/04.2TBVRS.E1 (Apelação - 2ª Secção)
Recorrente:
(…).
Recorrido:
(…) – Sociedade Imobiliária, Lda.
Relatório[1]
Veio aos autos a Autora peticionar que seja proferida sentença que produza os efeitos da declaração negocial em falta pela Ré, nomeadamente no que respeita à compra e venda definitiva da fracção objecto do contrato promessa entre ambas celebrado, devendo esta última ser condenada no pagamento àquela de € 155.000,00 a título de lucros cessantes, € 5.000,00 a título de danos emergentes, € 20.000,00 a título de danos morais, e por último, a pagar as quantias despendidas com a interposição da presente acção, bem como honorários da sua mandatária, e ainda, as custas e procuradoria condigna.
Subsidiariamente ao peticionado supra, e em caso de ser considerada a impossibilidade de cumprimento da Ré, pede a Autora que seja decretada a resolução do contrato, por culpa exclusiva da Ré, assim como a sua condenação no pagamento àquela da quantia de € 180.000,00, a título de indemnização, correspondendo ao valor da fracção sub judice, à data do incumprimento, € 155.000,00 por lucros cessantes, € 5.000,00 a título de danos emergentes e € 20.000,00 a título de danos morais.
Por último e também subsidiariamente, caso seja considerado o incumprimento definitivo da Ré, peticiona que seja declarado a perda de interesse, por parte da Autora, no negócio ou prestação, com a condenação da Ré na restituição à Autora da sua prestação, actualizada, com base no enriquecimento sem causa, acrescidos de juros legais, bem como no pagamento de uma indemnização de € 155.000,00 por lucros cessantes, € 5.000,00 a título de danos emergentes e € 20.000,00 por danos morais, todos esses montantes acrescidos de juros legais.
Refira-se que peticiona por fim que lhe seja reconhecido o direito de retenção sobre a mencionada fracção enquanto não lhe forem pagas as quantias peticionadas.
Alega para tanto a celebração, em 23 de Agosto de 1996, de um contrato promessa com tradição da coisa objecto do mesmo, no qual a ora Autora prometeu comprar à ora Ré, e esta prometeu vender-lhe a fracção autónoma "CL" correspondente ao 1º andar, apartamento 13, destinada a habitação, e uma arrecadação com o n.º 12, na cave, sita no Edifício (…), Parque dos (…), do prédio urbano descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila Real de Santo António com o n.º (…), e inscrito na respectiva matriz sob o art.º (…), da freguesia de (…), concelho de Vila Real de Santo António.
Mais refere que, na sequência do mesmo pagou à promitente vendedora, de forma integral, o preço acordado (€ 74.819,68), tendo ainda ficado acordado que a prometida escritura de compra e venda seria outorgada e celebrada até ao mês de Maio de 1998, caso não houvesse impedimentos burocráticos, ficando a Ré obrigada a comunicar à Autora, o local, a hora e o Cartório Notarial, onde a escritura seria outorgada, com a antecedência mínima de oito dias.
Alega ainda que, muito embora devidamente interpelada, a Ré nunca diligenciou no sentido de realizar a escritura pública de compra e venda, motivo esse que originou a celebração de um contrato de cessão de posição contratual para com um terceiro, o qual veio a ser, posteriormente, revogado por mútuo acordo.
Após o relatado, alega a Autora que, inconformada, insistiu na pessoa da sua mandatária, para que a Ré providenciasse, com a urgência que a situação merecia, a outorga da escritura pública de compra e venda sendo que esta nunca se preocupou, sequer, em responder às várias solicitações das mesmas.
Por outro lado, refere a Autora que, aquando da assinatura do contrato promessa de compra e venda, foram todos os bens móveis pertencentes à Autora, e que se encontravam na casa que esta possuía anteriormente, guardados num armazém da qual a Ré se responsabilizou pela sua integridade, boa guarda e conservação, sendo que, e posteriormente constatou que alguns dos mesmos tinham desaparecido, tendo outros sido encontrados em estado degradado provocando um elevado prejuízo pelo seu referido elevado valor.
Refere ainda a Autora que, apesar de ter pago o preço correspondente à fracção autónoma em causa e arrecadação, nunca lhe foi entregue qualquer arrecadação.
Devidamente citada para contestar veio a Ré fazê-lo pugnando pela improcedência dos pedidos alegando, em síntese, que o edifício onde se localiza a fracção prometida vender pela Ré à autora, ficou concluída no ano de 1998, não podendo, contudo por razões burocráticas, realizar-se de imediato a escritura prometida.
Assim, só em Abril de 1999 foi possível outorgar a escritura de constituição de propriedade horizontal do prédio em causa tendo a Ré procedido à realização de todas as escrituras respeitantes ao edifício onde se localiza a fracção prometida vender à Autora, sendo que esta foi a única que não foi objecto de escritura pública.
E tal facto deveu-se única e exclusivamente ao comportamento da Autora que, não obstante a Ré lhe ter sugerido várias e diferentes datas para a celebração da escritura prometida.
A tal facto acrescem ainda várias questões burocráticas, da responsabilidade da Câmara Municipal de Vila Real de Santo António, as quais impediram, e impedem, a realização da dita escritura pública, facto este que foi do conhecimento da Autora.
Afirma ainda que os bens pertencentes à Autora que se encontravam na fracção que detinha anteriormente nunca foram guardados em armazém da Ré, nem esta nunca se responsabilizou pela respectiva integridade, guarda ou conservação dos mesmos.
Quanto à falta de arrecadação refere que quanto a esta, e muito embora faça parte da fracção objecto do contrato de promessa dos autos, a Ré obrigou-se a entregar à Autora antes da celebração da escritura pública apenas o apartamento, deixando bem claro que na data em que tal entrega ocorresse, previa-se que ainda não estivessem prontos o exterior do edifício e galerias.
Nesta sequência veio a Autora replicar, reiterando a versão por si exposta na petição inicial e requerendo a condenação da Ré por litigância de má-fé.
Por último, em sede de tréplica, vem a Ré pugnar pelo desentranhamento da réplica, por inadmissibilidade legal, assim como rebater o pedido de condenação por litigância de má-fé.
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Por entender que os autos permitiam o conhecimento de fundo do pedido principal e dos outros pedidos conexos, foi proferido despacho saneador/sentença onde se decidiu o seguinte:«Quanto ao pedido principal:
Absolver a Ré do pedido formulado pela Autora na qual esta peticiona ao Tribunal que produza os efeitos da declaração negocial faltoso;
Absolver o Ré do pedido de pagamento à Autora, o título de lucros cessantes, da quantia de € 155.000,00;
Absolver o Ré do pedido de pagamento à Autora, o título de donos morais, da quantia de € 20.000,00;
Quanto ao pedido subsidiário (I):
Absolver o Ré do pedido de resolução do contrato, por culpa exclusiva da Ré;
Absolver a Ré do pedido de pagamento à Ré da quantia de € 180.000,00 a título de indemnização nos termos do art. 442.º do CC.
f) Absolver o Ré do pedido de pagamento à Autora de € 155.000,00 por lucros cessantes;
g) Absolver o Ré do pedido de pagamento à Autora de € 20.000,00 por donos morais;
h) Não reconhecer o direito de retenção que assiste à Autora sobre a fracção em causa;
Quanto ao pedido subsidiário (III):
i) Absolver a Ré do pedido de restituição à Autora do suo prestação no montante de € 180.000,00 acrescido dos juros legais, o contar da doto da citação, até integral pagamento;
j) Absolver o Ré do pedido de pagamento à Autora de € 155.00,00 por lucros cessantes;
k) Absolver o Ré do pedido de pagamento à Autora de € 20.000,00 por lucros cessantes;
l) Não reconhecer o direito de retenção que assiste à Autora sobre a fracção em causa.
Custas pela Autora as quais se fixam, por ora, em 98/100 das que forem apuradas a final (cfr. art. 446.° n,º 1 do CPC)».
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Inconformada veio a A. interpor recurso de apelação, tendo nas suas alegações formulado as seguintes Conclusões:
«1 - A douta Decisão recorrida delimitou concretamente, a fls. 453, a questão fulcral que lhe cumpria decidir, a qual consistia em aferir da existência de mora por parte da Ré, no cumprimento das obrigações decorrentes do contrato-promessa celebrado com a Apelante (Autora).
2 - O presente Recurso versa no erro, salvo a devida consideração e respeito, na apreciação da matéria de facto considerada como provada e não provada, e respectiva fundamentação de Direito, feita pelo Tribunal a quo, nomeadamente sobre a interpretação e análise do conteúdo e significado do documento de folhas 80 e 81 constante destes autos e que constitui o Fax enviado pela Apelante, por intermédio da sua mandatária à Ré, em 04.11.2003.
3 - Ao considerar que o conteúdo de tal documento não constitui uma interpelação da Ré para o cumprimento de uma obrigação, e ao considerar não provado que a Ré se constituiu em mora, condição para a Execução Especifica do contrato, e absolvendo a Ré do pedido principal apresentado pela Autora, restando prejudicados, consequentemente, os demais pedidos subsidiários e outros apresentados, nos termos do disposto no art. 690º, nº 1, a) e b), do C.P.C., violou o Despacho saneador, ora recorrido, os artigos 804º, nº 2, 805º, nº 1, 806º nº l e 2 e 830º, nº 1, 442º, nº 3, todos do Código Civil, retirando à Apelante o legítimo direito de recorrer à Execução Especifica do contrato promessa de compra e venda, incumprido pela Ré, e de obter sentença que produza os efeitos da declaração negocial da R. faltosa (art. 690º, nº 1, a) e b), do C.P.C., sendo certo que, desde a assinatura do contrato promessa de compra e venda em causa (23.08.2003), já passaram cerca de 11 anos.
4 - Assim, ao ter considerado, e bem, provado que a Autora remeteu, por intermédio da sua mandatária, um fax que se encontra junto aos autos a fls. 80 a 81 do qual consta: "...em seguimento da realização da rescisão contratual referente à fracção autónoma acima referida, onde a m/cliente assume a qualidade de compradora; e tendo em especial atenção o tempo decorrido desde a data da assinatura do contrato promessa de compra e venda, propõe a m/cliente a V.exa o seguinte:
“a) Restituição da quantia de 36.000.000$00 (175.567,25€), deixando m/cliente toda a mobília que adquiriu para recheio da fracção;
Se não for aceite esta proposta por parte de v.exas
b) pretende a m/cliente que a escritura pública de compra e venda se realize, até Dezembro do corrente ano, acrescendo em tal situação uma indemnização por todos as danos sofridos pelo atraso da legalização da fracção autónoma referida e ainda ser igualmente indemnizada pela não entrega por parte de v.exas da arrecadação situada na cave e igualmente prometida vender no contrato de promessa de compra e venda datado de 23 de Agosto de 1996” deveria ter o Tribunal a quo, considerado na sua fundamentação de Direito, que o mesmo constitui uma verdadeira interpelação da Ré para o cumprimento, para efeitos do disposto nos arts. 804º, n.º 2 e 805º, nº 1, ambos do Código Civil.
5 - Da análise do conteúdo deste referido fax, retira-se, sem qualquer margem para dúvidas, nomeadamente, da sua 2º parte, alínea b), que a Autora deu à Ré um prazo improrrogável, de cariz inadiável e definitivo para a marcação da escritura.
6 - Salientando-se o adjectivo que a Autora fez questão de assinalar no mesmo, introduzindo a palavra “impreterivelmente” que claramente impõe uma intimação a um determinado comportamento por parte da Ré até um determinado e preciso prazo, ou seja, marcar e realizar a escritura, impreterivelmente, até 31 de Dezembro de 2003.
7 - E o que permitiu à Ré percepcionar perfeitamente quais as consequências do seu não incumprimento e que seriam, prolongar o cumprimento da sua obrigação para além do que estava contratualmente estipulado e lhe fora imposto, ou seja, que entraria numa situação de mora.
8 - Aquele Fax, deveria ter sido considerado pelo Tribunal a quo uma prova (inequívoca documental que expressa um comportamento intencional da Autora em intimar a Ré ao cumprimento da sua obrigação.
9 - Consequentemente, não tendo a Ré marcado a escritura pública em apreço até ao prazo impreterivelmente concedido, deveria a Decisão recorrida ter concluído pelo incumprimento da obrigação por parte da Ré, constituindo-se a mesma em mora, nos ternos dos artigos 804º, n.º 2 e 805º, nº 1, do Código Civil.
10 - Até porque a Ré já celebrou as competentes escrituras de compra e venda com os outros adquirentes e promitentes-compradores de outras fracções integrantes do Edifico (…) e (…), onde (neste último) se localiza igualmente a fracção da Apelante, única deste edifico relativamente à qual ainda não foi celebrada escritura pública de compra e venda, tal como a Ré o reconheceu nos artigos 17º e 18º da douta Contestação e conforme o comprovam os documentos 1 a 6, constantes de fls. 408 a 430 dos autos, correspondentes às seis escrituras de compra e venda celebradas em 1998 e 1999.
11 - Impõe-se, consequentemente, decisão diversa da ora recorrida, e em conformidade com o atrás alegado, nos termos disposto no art. 712º, nº 1, b), do C.P.C., devendo proceder, por provado, o pedido principal apresentado pela Autora, ou, subsidiariamente, os restantes pedidos subsidiários igualmente apresentados, a todos se remetendo para todos os efeitos legais, ou, caso assim não seja entendido, proferir-se Acórdão que permita a remessa dos autos para julgamento para produção de prova complementar.
12 - Pelo exposto, e salvo o devido respeito, a douta sentença recorrida, ao decidir do modo como decidiu, padece de erro na apreciação da prova documental de fls. 80 a 81 constante dos autos, nos termos do disposto no art.º 690º-A, nº l, b) e 712º, nº l, b), do C.P.C., enfermando igualmente por uma errada fundamentação de direito, a qual deveria ter concluído pela constituição da R. em mora, o que não fez.
Nestes termos e nos melhores de Direito, que V. Exas., Venerandos Desembargadores, doutamente suprirão, deve o Despacho saneador recorrido, com valor de sentença, na parte com que se discorda e objecto do presente recurso, ser revogada e substituída por douto Acórdão que condene a Ré no pedido principal, ou, subsidiariamente, nos restantes pedidos apresentados, por assim ser de Direito e Justiça».
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Não houve contra-alegações.*
Na perspectiva da delimitação pelo recorrente[2], os recursos têm como âmbito as questões suscitadas pelos recorrentes nas conclusões das alegações (art.ºs 635º, nº 4 e 639º do novo Cód. Proc. Civil)[3], salvo as questões de conhecimento oficioso (n.º 2 in fine do art.º 608º do novo Cód. Proc. Civil). Das conclusões acabadas de transcrever, decorre que as questões suscitadas no recurso são:
Errado julgamento da questão de facto, por errada interpretação do documento de fls. 80 a 81 e consequente errada aplicação do direito, porquanto «não tendo a Ré marcado a escritura pública em apreço até ao prazo impreterivelmente concedido, deveria a Decisão recorrida ter concluído pelo incumprimento da obrigação por parte da Ré, constituindo-se a mesma em mora, nos termos dos artigos 804º, n.º 2, 805º, nº 1, do Código Civil»
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Dos factos
Na primeira instância foram considerados provados os seguintes factos:Dos factos
A. Por contrato outorgado em 23 de Agosto de 1996, titulado por escrito particular, a ora Autora declarou prometer comprar à ora Ré que, por sua vez, prometeu vender-lhe, a fracção autónoma "CL", tipo T2, correspondente ao 1º andar, apartamento 13, destinada a habitação, e uma arrecadação com o n.º 12, na cave, sita no Edifício (…) – Parque dos (…), do prédio urbano descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila Real de Santo António sob o n.º …/140188, e inscrito na respectiva matriz sob o artigo 2403, da freguesia de Monte Gordo, concelho de Vila Real de Santo António;
B. O preço acordado para a compra foi de € 74.819,68, o qual foi integralmente pago e entregue pela Autora à promitente-vendedora, sendo que no acto da celebração e outorga da aludida promessa, pagou o montante de € 59.855,75, e no dia 25 de Outubro de 1998, o restante do preço, ou seja, € 14.963,94, tendo este último pagamento efectuado por cheque bancário;
C. Naquela data a autora era proprietária de uma fracção autónoma, designada pela letra "N", descrita na Conservatória do Registo Predial sob o n.º …/890113, da freguesia de (…), concelho de Vila Real de Santo António, situada na Rua (…), 2º andar - D, Edifício (…), em (…);
D. Em 23 de Agosto de 1996, data da outorga do contrato promessa de compra e venda, a Autora concedeu à Ré, através de procuração com poderes especiais, poderes para esta vender, pelo preço que entendesse, a fracção autónoma propriedade da Autora e mencionada em C. supra;
E. Ou seja, por conta dos € 59.855,75, que a Autora teria de pagar à Ré, a título de sinal e princípio de pagamento, na assinatura do contrato promessa de compra e venda, a Autora entregou à Ré a sua anterior fracção autónoma sita no edifício (…);
F. Ficando assim, desta forma, paga a quantia de € 59.855,75, prevista na cláusula quarta, alínea a) do contrato de promessa de compra e venda outorgado nesse mesmo dia, em 23 de Agosto de 1996;
G. Tendo a Ré vendido a fracção autónoma de que a Autora era proprietária, a um terceiro, em Março de 1997 e através de procuração que esta lhe tinha entregue;
H. Foi ainda acordado e contratado entre a Autora e a promitente vendedora, ora Ré, que a prometida escritura definitiva de compra e venda seria outorgada e celebrada até ao mês de Maio de 1998, caso não houvesse impedimentos burocráticos;
I. Ficando a promitente vendedora, ora Ré, obrigada a comunicar à Autora o local, hora e Cartório Notarial onde a escritura seria outorgada, com uma antecedência mínima de oito dias;
J. Pela cláusula décima primeira da promessa foi igualmente estipulado pelos outorgantes promitentes a faculdade de requererem a execução específica do contrato;
K. A escritura de compra e venda nunca se veio a realizar, sendo que, no mês de Maio de 1998, a Ré não marcou nenhuma escritura, tendo alegado impedimentos burocráticos;
L. A Ré outorgou em 26 de Julho de 2003, um contrato de cessão de posição contratual no qual cedia a terceiros, a sua posição contratual contratada em 23 de Agosto de 1996;
M. Pelo mesmo contrato, a Autora recebeu do terceiro adquirente, a quantia de € 7.482,00, tendo ficado igualmente estipulado, a entrega à ora Autora pelos referidos cessionários, da quantia remanescente de € 142.158,00, aquando da outorga da escritura pública de compra e venda prometida nesta cessão, para finais do mês de Setembro de 2003;
N. Os terceiros cessionários, tomadores da posição da Autora desistiram do negócio e decidiram rescindir a cessão da posição contratual referida em L. supra;
O. Ficou igualmente estipulado, na cláusula 7.º da referida rescisão da posição contratual, que a Ré mantinha, em consequência da rescisão, em pleno vigor o contrato promessa de compra e venda outorgado com a Autora em 23 de Agosto de 1996;
P. A Autora remeteu à Ré, por intermédio da sua mandatária, o fax que se encontra junto aos autos a fls. 80 e 81 do qual consta ... em seguimento da realização da rescisão contratual do contrato de cessão de posição contratual referente à fracção autónoma acima referida, onde a m/cliente assume a qualidade de promitente compradora, e tendo em especial atenção o tempo decorrido desde a data da assinatura do contrato promessa de compra e venda, propõe a m/cliente a V. Exa. o seguinte:
----a) a Restituição da quantia de 36.000.000$00 (175.567,25 €), deixando a m/cliente toda a mobília que adquiriu para recheio da fracção;
Se não for aceite esta proposta por parte de V. Exas,
-----b) Pretende a m/cliente que a escritura pública de compra e venda se realize, impreterivelmente, até Dezembro do corrente ano, acrescendo em tal situação uma indemnização por todos os danos sofridos pelo atraso da legalização da fracção autónoma referida, e ainda ser igualmente e devidamente indemnizada pela não entrega por parte de V. Exas. da arrecadação situada na cave e igualmente prometida vender no contrato de promessa de compra e venda datado de 23 de Agosto de 1996 ....”.
Q. A Ré remeteu à Autora a carta que se encontra junto aos autos a fls. 83 e a qual se dá por inteiramente reproduzida».
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Do direito
Do direito
Não existem dúvidas que estamos perante um contrato promessa de compra e venda bilateral.
A A. fundamentou o pedido no alegado incumprimento (definitivo?) do contrato por parte da R.. Porém transparece das suas alegações e das conclusões acima transcritas que a A., continua a não ter uma noção muito clara entre simples mora e incumprimento definitivo. Assim e para que não subsistam dúvidas sobre tais questões, impõe-se fazer uma pequena abordagem do regime de incumprimento do contrato-promessa.
Perante um contrato promessa que não foi tempestivamente cumprido, pode o promitente não faltoso, requerer a execução específica do contrato, ficar com o sinal em singelo (no caso de incumprimento do comprador), exigir o sinal em dobro (incumprimento do vendedor), ou pedir a indemnização pelo valor da coisa.
Há, no entanto, que distinguir, dentro do “incumprimento” em sentido amplo as situações de mora e o incumprimento propriamente dito.
Antes das alterações introduzidas pelo DL 379/86 de 11.11, sempre se entendeu na doutrina e jurisprudência que a sanção de perda do sinal em dobro não tinha pertinência no caso de mora, sendo apenas aplicável em situações de não cumprimento definitivo do contrato-promessa.
Após essas alterações, designadamente em face da nova redacção do Art.º. 442º C.Civil, surgiram algumas divergências na doutrina e jurisprudência. Porém, a maioria da doutrina e da jurisprudência[4] estão de acordo que a simples mora não é motivo de resolução do contrato nem dá direito à correspondente exigência da indemnização equivalente ao dobro do sinal (excepção feita a Cunha Gonçalves no domínio do Código de Seabra) e ao Prof. Antunes Varela (após o regime do DL 379/86), que manifestou a opinião de que a lei actual veio modificar a clássica sanção da perda do sinal ou da sua restituição em dobro, por forma a referi-la à simples mora e não ao incumprimento definitivo – C.Civil anot. Vol. I, 4A. ed. pág. 423 e “Sobre o Contrato Promessa “, pág. 148ss.
No entanto, este entendimento não tem tido acolhimento pela maioria dos autores, nem na maioria da jurisprudência.
O Supremo Tribunal de Justiça tem sustentado a necessidade de transformação da mora em incumprimento definitivo para que o “tradens” do sinal possa resolver o contrato promessa e haver em dobro o sinal que prestou – Ac. 02.11.89 e 07.12.89, in Actualidade Jurídica, ano I, n.º. 3 pág. 9 n.º. 735º e ano II, n.º. 4, pág. 13ss, n.º. 987 e de 24.10.95 in CJ, III,3, 78.
Na doutrina, o entendimento de que a perda do sinal pelo “tradens” ou a restituição dele em dobro pelo “accipiens”, conforme seja aquele ou este o contraente faltoso, continua a pressupor o incumprimento definitivo vem sendo defendido por diversos autores – Prof. Galvão Telles – Direito das Obrigações, 6º ed. pag. 112, Januário da Costa Gomes “Em tema de contrato promessa “, pág. 64ss, Calvão da Silva “ Sinal e contrato promessa, pág. 76ss.
Januário Gomes, na obra citada, defende que constituição e o estado de mora do devedor supõem a manutenção do interesse do credor na prestação a que o devedor continua vinculado, podendo este purgar a mora, desde que realize a prestação e ofereça a indemnização moratória a que eventualmente haja lugar. Se a manutenção da mora causa prejuízos ao credor este pode sempre nos termos gerais pedir a indemnização pelo atraso no cumprimento – cfr. art. 804º nº 1. Deste modo se concluiu que a mera existência de prejuízos não legitima de per si uma conversão da mora em incumprimento definitivo. Tal conversão apenas poderá ocorrer, independentemente dos prejuízos, de acordo com as “vias da conversão” traçadas no artigo 808º do C. Civil.
A primeira via de conversão é constituída pela perda do interesse do credor na prestação, perda essa que deve ser objectivamente apreciada. Perdido esse interesse o incumprimento definitivo só se verifica após declaração nesse sentido pelo credor ao devedor, podendo aquele então resolver o contrato exigindo a prestação que tenha realizado.
A segunda via de conversão é exercida através da fixação pelo credor ao devedor em mora de um prazo suplementar peremptório dentro do qual o devedor deve cumprir. Esgotado esse prazo, razoável para realizar a prestação, sem que o devedor cumpra, considera-se a obrigação definitivamente não cumprida, podendo então o credor optar pela resolução do contrato.
Concluiu pois este autor que o promitente fiel apenas poderá despoletar a indemnização correspondente ao sinal em dobro (valendo o sinal como uma verdadeira cláusula penal compensatória) nos casos em que ocorreu uma situação de incumprimento definitivo, não bastando a simples mora para desencadear o mecanismo daquela indemnização.
Ocorrendo incumprimento definitivo bastará ao credor provar esse incumprimento por parte do devedor – ficando dispensando da prova de culpa face ao disposto no artigo 798º, nº 1, do C. Civil.
Para além dos autores supra mencionados, igualmente Brandão Proença, na sua obra Do Incumprimento do Contrato Promessa Bilateral, pág. 115 e ss, defende que o exercício do direito potestativo-extintivo de resolução do contrato, em conjugação com a componente indemnizatória, exige o incumprimento definitivo da promessa e não uma situação de simples mora.
Existe mora do devedor quando, por causa que lhe seja imputável, a prestação, ainda possível não foi efectuada no tempo devido – cfr. artigo 804º, nº 2, do C. Civil. A ser assim, face a esta definição legal, no caso de mora, o credor não pode em principio renunciar ao cumprimento posterior da obrigação, dando por resolvido o negócio, o que pode é fixar ao devedor um prazo razoável para o cumprimento, considerando-se a obrigação como não cumprida definitivamente logo que tenha decorrido esse prazo.
Por outro lado, o devedor só fica constituído em mora depois de ter sido interpelado para cumprir – cfr. artigo 805º, nº 1. Sendo que, apenas se considera não definitivamente cumprida a obrigação quando o credor, em consequência da mora, perder o interesse na prestação – apreciado objectivamente – ou se esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor,[5] de acordo com o estatuído no citado art. 808º, regime regra, igualmente aplicável a esses casos.
Saber se o estabelecimento do prazo de cumprimento duma obrigação é ou não essencial e se o seu decurso se traduz num incumprimento definitivo é tarefa que deve resultar não só da interpretação das cláusulas do contrato, como do comportamento anterior e posterior do contraentes [6].
BRANDÃO PROENÇA[7] preconiza que «o significado do prazo certo fixado para serem emitidas as declarações de vontade (…) terá que ser “deduzido” do material interpretativo fornecido pelas partes, da natureza da promessa, do comportamento posterior dos promitentes (existência ou não de prorrogações) ou de outras circunstâncias coadjuvantes».
Ainda assim - segundo este Autor[8] -, «parece poder ser transposto para esta sede, e por maioria de razão, o princípio de que, em regra, o prazo essencial não é “absolutamente fixo” (não há por parte dos promitentes um interesse temporalmente delimitado), mas apenas “relativamente fixo”». Dito isto, «pode, no entanto, concluir-se pela essencialidade absoluta (em regra, subjectiva ou pactícia) ou, até, por uma “finalidade essencial”, sempre que aos promitentes só interesse celebrar o contrato dentro do prazo fixado (normalmente o maior interessado será o promitente-comprador ou o promitente-arrendatário), por razões jurídicas (necessidade de serem observados outros prazos), materiais (carência absoluta do bem em causa ou do preço em dívida) ou quando certas circunstâncias co-envolventes o imponham (p. ex., caducidade do empréstimo bancário deferido, se a escritura de compra e venda não for realizada dentro de certa data)»[9].
«A maior ou menor “força” das expressões empregues pelas partes constituirá – segundo BRANDÃO PROENÇA[10] – um elemento hermenêutico a ter em conta (p. ex., cláusulas do tipo “…até final de certa data, sob pena de ser rescindido, sem direito à devolução do sinal” ou “…dentro de certo prazo prorrogável por mais algum tempo improrrogável”)[11] [12].
Na jurisprudência nacional, também prevalece o entendimento segundo o qual, «no contrato-promessa, quando se fixa um prazo final para o cumprimento de uma promessa sinalagmática, há que ver, em cada hipótese, se se quer estabelecer um prazo findo o qual o contrato caduca automaticamente, ou findo o qual assistirá a qualquer das partes ou a uma delas o direito de o revogar [rectius, de o resolver], se entretanto ele não tiver sido cumprido»[13] [14] [15].
De todo o modo, «nada tendo sido alegado, nesse sentido [isto é, no sentido de que, decorrido o prazo previsto no contrato-promessa para a celebração da escritura definitiva de compra e venda, o contrato deixaria de interessar aos intervenientes], pelas partes, deve considerar-se que, decorrido o prazo consignado, o contrato não caducou»[16].
Por outro lado, o comportamento das partes posterior à ultrapassagem do prazo inicialmente fixado no contrato-promessa para a celebração do contrato definitivo é susceptível, por si só, de revelar o carácter não essencial daquele prazo. É que, «decorrido o prazo, estipulado no contrato-promessa, para a celebração da escritura do contrato definitivo de compra e venda, sem que esta se tenha efectivado, o contrato não se resolve automaticamente; a resolução depende de acto concreto das partes, e estas podem prorrogar o prazo por acordo»[17] [18]. Na verdade, «os promitentes podem prorrogar tacitamente o termo final para a celebração do contrato prometido, mantendo entretanto o contrato-promessa total eficácia e irrelevando a eventual mora anterior de algum dos contraentes»[19]. Assim, por exemplo, «se, num contrato-promessa de compra e venda de imóvel, posteriormente ao termo do prazo para celebração do contrato prometido, ambos os promitentes marcam data e local para lavrarem a escritura, embora fossem diferentes os cartórios notariais, há acordo tácito na sua prorrogação»[20].
Vejamos agora o que sucedeu nos presentes autos.
O clausulado do contrato-promessa de compra e venda firmado entre a ora Apelante (como promitente-compradora) e a ora apelada (como promitentes-vendedora) é, por si só, suficientemente impressivo para fundamentar a conclusão de que não se estava perante um prazo certo ou termo “a quo” a partir de certa data, antes se deixou dependente da verificação ou não de certas condições, como bem se salientou na sentença.
Por outro lado se é certo que o comportamento posterior da A. revela alguma impaciência com o atraso da R. e com a demora na marcação da escritura definitiva, não é menos certo que, revela alguma hesitação na manutenção do negócio e os termos em que informou a R. da data que considerava impreterível não ser ultrapassada, não têm a assertividade que reclama nem revelam a essencialidade desse prazo, para além de que a própria fixação do prazo é pouco clara! Com a expressão «até Dezembro…» quer dizer-se até ao início de Dezembro ou quer abranger-se também o mês de Dezembro?
O prazo não é inequívoco.
Por outro lado os termos em que a comunicação é feita inculcam em qualquer destinatário normal, colocado na posição da R., a ideia de que se trata de uma proposta, carecida de aceitação e não da fixação de um prazo peremptório, inexcedível, que teria como efeito considerar-se definitivamente incumprido o contrato promessa por banda do promitente vendedor. Na verdade do teor da comunicação acima referida não resulta que a Autora considerava aquele prazo absolutamente-essencial e que a sua ultrapassagem determinava-a a resolver o contrato. Como decorre do que se deixou dito a essencialidade do prazo de cumprimento deve ser inequívoca para, uma vez ultrapassado sem cumprimento, se poder considerar que existe incumprimento definitivo. Ora no caso dos autos isso, manifestamente, não acontece e portanto à A. restava-lhe o recurso à conversão da mora dos RR., usando uma das “vias da conversão” traçadas no artigo 808º do C. Civil. Ou seja, ou o A. alegava fundada perda de interesse na prestação e em consequência considerava resolvido o contrato – o que não fez. Ou recorria à segunda via acima indicada, fixando ao devedor em mora um prazo suplementar razoável mas peremptório e advertindo-o que esgotado esse prazo, sem cumprimento, consideraria a obrigação definitivamente não cumprida – também não o fez. Optou por considerar resolvido o contrato, porém com se demonstrou supra e na sentença recorrida, não tinha fundamento legal para tanto. Assim bem andou o Sr. juiz ao julgar improcedente o pedido principal e os subsidiários.
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Concluindo
Pelo exposto, acorda-se em julgar improcedente a apelação e confirma-se a sentença recorrida.Concluindo
Custas pela apelante.
Notifique.
Évora, em 16 de Abril de 2015.
Bernardo Domingos
Silva Rato
Assunção Raimundo
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[1] Transcrito da sentença.
[2] O âmbito do recurso é triplamente delimitado. Primeiro é delimitado pelo objecto da acção e pelos eventuais casos julgados formados na 1.ª instância recorrida. Segundo é delimitado objectivamente pela parte dispositiva da sentença que for desfavorável ao recorrente (art.º 684º, n.º 2 2ª parte do Cód. Proc. Civil) ou pelo fundamento ou facto em que a parte vencedora decaiu (art.º 684º-A, n.ºs 1 e 2 do Cód. Proc. Civil). Terceiro o âmbito do recurso pode ser limitado pelo recorrente. Vd. Sobre esta matéria Miguel Teixeira de Sousa, Estudos Sobre o Novo Processo Civil, Lex, Lisboa –1997, págs. 460-461. Sobre isto, cfr. ainda, v. g., Fernando Amâncio Ferreira, Manual dos Recursos, Liv. Almedina, Coimbra – 2000, págs. 103 e segs.
[3] Vd. J. A. Reis, Cód. Proc. Civil Anot., Vol. V, pág. 56.
[4] Cfr. seguintes arestos, citados por Calvão da Silva, in Sinal e Contrato Promessa, pag. 116 e seg.
Ac. do S.T.J., de 8 de Fevereiro de 2000:
“A aplicação das sanções previstas no n.º 2 do art. 442.º do Código Civil pressupõe o incumprimento definitivo do contrato-promessa, não bastando a simples mora”.
- Ac. do S.T.J., de 26 de Novembro de 1999:
"Os juros em dívida pelos promitentes-compradores só conduziriam a indemnização moratória e não à resolução do contrato-promessa".
-Ac. do S.T.J., de 27 de Abril de 1999:
"Essa situação de mora basta para haver lugar à execução específica do contrato-promessa mas é insuficiente para fundamentar sua resolução " ' in B.M.J., n.' 347, p. 375 e ss.. No mesmo sentido, cfr. o acórdão do S.T.J., de 24 de Maio de 1983, no B.M.J., n." 327, p. 653 e ss..
Ac. do S.T.J., de 27 de Novembro de 1997:
"A aplicação das sanções previstas no art.. 442.º do Código Civil pressupõe o incumprimento definitivo do contrato-promessa e não a simples mora, depois das alterações introduzidas pelo Decreto-lei n.º 379/86, de 11 de Novembro".
- Ac. do S.T.J., de 19 de Março de 1996:
"O sinal convencionado em contrato-promessa de compra e venda de imóvel não tem a natureza de cláusula penal moratória, desempenhando antes uma função especifica idêntica à cláusula penal (compensatória), qual seja a de constituir prefixação convencional da indemnização, a satisfazer pela parte que deixe de cumprir definitivamente o contrato.
- Ac. do S.T.J., de 24 de Outubro de 1995:
"A aplicação das sanções previstas no artigo 442.º do Código Civil pressupõe o incumprimento definitivo do contrato-promessa e não a simples mora, depois das alterações introduzidas pelo Dec.-Lei n.º 379/86, de 11 de Novembro".
- Ac. do S.T.J., de 18 de Janeiro de 1995:
"O direito de o contraente fazer seu o sinal recebido não se compadece com a situação de mora, exigindo-se o incumprimento definitivo cio contrato-promessa".
[5] Se um dos promitentes não respeita o prazo estipulado para a celebração do contrato prometido, esse incumprimento basta para que possa haver lugar à execução específica do contrato-promessa, mas é insuficiente para alicerçar a resolução contratual.
Estando um dos promitentes em mora, o outro pode notificá-lo, concedendo-lhe um prazo peremptório razoável para o cumprimento (notificação admonitória), sob pena de considerar definitivamente incumprido o contrato. Ac. do STJ de 2/10/01, proc. 01A2475, in dgsi. pt..
[6] ANA PRATA in “O Contrato-Promessa…” cit., p. 636, in fine.
[7] In “Do Incumprimento do Contrato-Promessa Bilateral. A Dualidade Execução Específica-Resolução”, 1987, p. 110.
[8] In “Do Incumprimento…” cit., p. 112.
[9] BRANDÃO PROENÇA, ibidem.
[10] Ibidem.
[11] Cfr., no sentido de que «a cláusula de contrato-promessa de compra e venda de que a escritura relativa ao contrato prometido seria celebrada “no máximo” até certa data, traduz-se no estabelecimento de um prazo fixo ou absoluto ou numa data-limite para o cumprimento do contrato-promessa», o Ac. da Rel. do Porto de 16/12/1996, proferido no Proc. nº 9551141 e relatado pelo Desembargador COUTO PEREIRA (cujo sumário consta da Base de dados jurídico-documentais da Direcção Geral de Serviços Informáticos, acessível via internet (www.dgsi.pt().
[12] Cfr., no sentido de que «uma cláusula contratual inserta em um contrato-promessa de compra e venda em que se estipulou que “o prazo máximo da escritura definitiva de compra e venda e bem assim a tradição do imóvel não poderá exceder um ano a partir da presente data”, sujeita o contrato a um termo essencial», o Ac. do S.T.J. de 15/12/1998, proferido no Proc. nº 98B502 e relatado pelo Conselheiro QUIRINO SOARES (cujo sumário consta da Base de dados jurídico-documentais da Direcção Geral de Serviços Informáticos, acessível via internet (www.dgsi.pt().
[13] Ac. da Rel. do Porto de 4/10/1990, proferido no Proc. n 22524 e relatado pelo Desembargador LOPES FURTADO (cujo sumário consta da Base de dados jurídico-documentais da Direcção Geral de Serviços Informáticos, acessível via internet (www.dgsi.pt().
[14] Cfr., igualmente no sentido de que «o prazo previsto num contrato-promessa para a celebração do contrato prometido pode revestir a natureza de prazo limite ou absoluto, cujo decurso determina o imediato incumprimento definitivo e possibilita a resolução ou de prazo fixo relativo, determinante da simples situação de mora», sendo que «a qualificação do prazo em absoluto ou relativo depende da interpretação da vontade das partes e das suas declarações negociais», o Ac. da Rel. do Porto de 1/4/2003, proferido no Proc. nº 320650 e relatado pelo Desembargador FERNANDO SAMÕES (cujo texto integral consta da Base de dados jurídico-documentais da Direcção Geral de Serviços Informáticos, acessível via internet (www.dgsi.pt().
[15] Cfr., de igual modo no sentido de que a estipulação, feita em contrato-promessa de compra e venda, segundo a qual a escritura pública será celebrada até determinada data, «pode ser entendida, em princípio, com dois sentidos: como prazo-limite, absoluto ou improrrogável, cujo decurso determina o incumprimento definitivo do contrato e a sua imediata resolução ou caducidade, ou como prazo relativo ou não essencial, apenas determinante de uma situação de mora e conferindo ao credor o direito de pedir o cumprimento do contrato, a sua resolução ou indemnização moratória», sendo que «a opção por uma ou outra dessas soluções depende da natureza do negócio ou da interpretação da vontade das partes», o Ac. do S.T.J. de 24/10/1995 (in Col. Jur./Acórdãos do STJ, 1995, tomo III, p. 78).
[16] Ac. do S.T.J. de 3/6/1992, proferido no Proc. nº 082107 e relatado pelo Conselheiro MIGUEL MONTENEGRO (cujo sumário consta da Base de dados jurídico-documentais da Direcção Geral de Serviços Informáticos, acessível via internet (www.dgsi.pt().
[17] Ac. do S.T.J. de 18/1/1995, proferido no Proc. nº 85695 e relatado pelo Conselheiro SAMPAIO DA NÓVOA (cujo sumário consta da Base de dados jurídico-documentais da Direcção Geral de Serviços Informáticos, acessível via internet (www.dgsi.pt().
[18] Cfr., no sentido de que «os contraentes de contrato-promessa, decorrido o prazo estipulado para a celebração do contrato prometido, continuam vinculados ao seu cumprimento, desde que não o tenham resolvido», o Ac. desta Rel. de Évora de 19/1/1984 (in Col. Jur., 1984, tomo I, p, 284).
[19] Ac. da Rel. de Lisboa de 24/5/1993, proferido no Proc. nº 74182 e relatado pelo Desembargador ANTÓNIO ABRANCHES MARTINS (cujo sumário consta da Base de dados jurídico-documentais da Direcção Geral de Serviços Informáticos, acessível via internet (www.dgsi.pt().
[20] Ac. da Rel. de Lisboa de 1/7/1993, proferido no Proc. nº 69962 e relatado pelo Desembargador LOUREIRO FONSECA (cujo sumário consta da Base de dados jurídico-documentais da Direcção Geral de Serviços Informáticos, acessível na internet (www.dgsi.pt).