Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 7103/11.4TBSTB.E1 |  |
BEM IMÓVEL
TRADIÇÃO DA COISA
DIREITO PESSOAL DE GOZO
I - O contrato promessa não é suscetível de, só por si, transmitir a posse ao promitente-comprador. Se este obtém a entrega da coisa antes da celebração do negócio translativo, adquire, em princípio, o corpus possessório, mas não assume o animus possidendi, ficando na situação de mero detentor ou possuidor precário – art. 1253º do Código Civil.
II - O promitente-comprador investido com a tradição, nomeadamente de um imóvel objeto do contrato-promessa, goza de poderes que integram um verdadeiro direito de uso, passando a aproveitar todas as utilidades que o tal imóvel lhe pode proporcionar, mas não lhe confere o estatuto de possuidor.
(Sumário da Relatora)
Acordam os Juízes que compõem a Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora.
No Tribunal Judicial da Comarca de Setúbal, Instância Central de Setúbal, Secção Cível, Juiz 3, corre termos a presente ação, com processo ordinário, que AA, por si e na qualidade de cabeça de casal da herança do seu falecido marido BB, moveu contra CC e DD, sócios da dissolvida sociedade EE, Empresa Imobiliária S.A.R.L., pedindo que se declare incumprido o contrato promessa de compra e venda celebrado entre a A. e o seu falecido marido e a EE, Empresa Imobiliária S.A.R.L., proferindo-se sentença que substitua a declaração negocial desta a fim de se realizar a escritura de compra e venda da fração que identifica na petição inicial, transferindo-se a favor dos promitentes compradores a sua propriedade, livre de ónus ou encargos.
Em alternativa e caso tal pedido improcedesse, que se declarasse a A. e os herdeiros de BB únicos e legais proprietários da fração autónoma por a terem adquirido por usucapião em 3/5/1981, cancelando-se os registos existentes na Conservatória do Registo Predial de Palmela a favor da EE, Empresa Imobiliária S.A., substituindo-os por outra inscrição a favor da A. e demais herdeiros de BB.
Alegou, em síntese, que celebrou em 04.05.1981 com a EE, Empresa Imobiliária SA, um contrato promessa de compra e venda da fração autónoma destinada à habitação, designada pela letra "Q", correspondente ao terceiro andar esquerdo - retaguarda, do prédio designado por lote …, sito na …, em Palmela, pelo preço de 1 776 000$00 (um milhão setecentos e setenta e seis escudos).
Por decisão administrativa proferida em 19.09.2010, a Conservatória do Registo Comercial de Lisboa, procedeu à dissolução e encerramento da liquidação da sociedade comercial denominada EE, Empresa Imobiliária SA.
O promitente comprador BB, faleceu em 03.05.1995, tendo-lhe sucedido sua mulher (aqui Autora e cônjuge meeira), AA e seus cinco filhos, Pedro …, Cristina …, Rita …, Filipa … e Catarina ….
No ato da celebração do aludido contrato os promitentes compradores entregaram à EE, SA, a quantia de 30 000$00 (trinta mil escudos), a título de sinal e principio de pagamento.
Em 20.01.1981, os promitentes compradores entregaram à EE, SA, a quantia de Euros 59 000$00.
Pelo mesmo contrato promessa ficou estipulado que a respetiva escritura do contrato definitivo de compra e venda seria realizada no prazo de seis meses, prazo que seria prorrogado por novos períodos de dois meses, se a documentação necessária para a celebração da escritura não se encontrar em ordem, por facto imputável à EE, SA.
Passaram já mais de trinta anos sobre a data da celebração do referido contrato promessa e, não obstante as insistências dos promitentes compradores, jamais EE, SA cumpriu a sua obrigação de comparecer na competente escritura publica de compra e venda a que estava adstrita.
Alegou ainda a A. que habita a fração dos autos desde 03.05.1981, com a sua família.
Nunca ninguém (nem mesmo a EE, SA nem os RR) perturbaram a posse da Autora e de seus filhos.
Desde 03.05.1981 e até hoje que a Autora e seus filhos vêm habitando a fração, nela pernoitando, nela recebendo os seus amigos, recebendo correspondência, incluindo da administração de condomínio que a reconhece como dona.
Desde 03.05.1981 que se formara a convicção generalizada de que a fração dos autos é propriedade da autora e de seu falecido marido.
Todas as pessoas do círculo de familiares, amigos, vizinhos e conhecidos da Autora seu marido e filhos, a reconheciam como única proprietária e tratavam a situação como facto adquirido, referindo-se à fração em questão, como a casa da Autora.
Conclui pelo pedido.
Citada a R. DD, esta não contestou.
Verificou-se o óbito do R., pelo que foi deduzido incidente de habilitação de herdeiros do mesmo, sendo os mesmos desconhecidos.
Citados editalmente, procedeu-se à citação do MºPº.
Não foi apresentada contestação.
Decorridos os demais trâmites legais, procedeu-se à realização da audiência de julgamento e a sentença proferida terminou com a seguinte decisão:
“Pelo exposto, julga-se a presente ação improcedente, por não provada, absolvendo deste modo os RR. quer do primeiro pedido, quer do pedido formulado a título subsidiário.”
Inconformada com a decisão a autora veio dela recorrer e terminou as suas alegações de recurso com as seguintes conclusões:
1. Atenta a matéria dada como provada – que se aceita, o Tribunal recorrido deveria ter julgado a ação procedente.
2. Como bem Julgou esta comarca através de uma Sentença (proferida no P. 1429/2002 na extinta Vara Mista de Setúbal) e confirmada pela Relação de Évora e pelo STJ, a não realização do depósito do preço não impede a procedência da ação (cfr. docs. juntos pela A. em 21.04.2015, num processo que envolveu a mesma promitente vendedora e um comprador de uma fração sita num prédio confinante, sito no mesmo empreendimento).
3. Demonstrando-se, como se demonstrou, que a sociedade promitente vendedora está dissolvida desde 2010, resultando provado que a Ré DD não contestou, apesar de regularmente citada, nenhum prejuízo resultaria para os RR. da procedência da ação.
4. Pleiteando a A com apoio judiciário, sendo pessoa pobre que nem sequer se revelou capaz de mandar reparar um cano roto da fração, é excessivo que tenha que depositar 8 Mil Euros, aos 67 anos, com uma reforma baixa, sem sequer ter a certeza de que tal depósito iria gerar a procedência da ação.
5. Entendendo-se que o depósito do preço se reputava essencial, o Tribunal recorrido deveria ter interpretado o disposto no art 830 do Código Civil à luz do princípio da adequação formal, julgando a ação procedente, na condição de a A demonstrar a realização do depósito do preço, em prazo a fixar à luz da equidade, a contar do trânsito em julgado, mas nunca inferior a 10 anos, levando até em conta que, tal valor acabaria por ser declarado perdido a favor do Estado.
6. Relativamente aos credores hipotecários e titulares de penhoras, o mesmo princípio da adequação formal, deveria ter levado o Tribunal recorrido, a sugerir que fossem chamados tais credores, nada obstando que tivesse sido o próprio Tribunal a chamá-los, isto quando entendesse que tal se reputaria indispensável.
7. Mesmo sem a intervenção de tais credores na ação, levando em conta o facto de ter ficado demonstrado que a A habita a fração desde 03.08.1981, de forma pública e notória e notória, sem a oposição de ninguém (cfr. facto assente “AA”), a circunstância de a A ter incluído a fração na relação de bens (para efeitos de imposto sucessório) por óbito de seu marido, falecido em 03.05.1995, permite, por si, só, qualificar tal inclusão (da fração na relação de bens), como inversão do título da posse, pelo menos desde o óbito e rectroativamente a 03.08.1981.
8. Ao ter julgado a ação improcedente, o Tribunal recorrido violou o P. Da adequação formal e disposto nos artigos 406, 806, 808, 830, 1251, 1253, 1261, 1262, 1287, 1297, todos do Código Civil, preceitos que deveriam ter sido interpretados, mediante a prolação de sentença que julgasse a ação procedente.
Termos em que, fazendo-se a correta aplicação das normas legais invocadas e a melhor interpretação dos elementos dos autos, deve a Sentença recorrida ser revogada e substituída por outra que julgue a ação procedente, nos precisos termos peticionados pela A, na PI.
Foram dispensados os vistos ao abrigo do art. 657 nº4 do Código de Processo Civil.
Cumpre apreciar e decidir:
De acordo com a jurisprudência pacífica do Supremo Tribunal de Justiça (cfr. a título de exemplo os Acórdãos do S.T.J. de 2/12/82, BMJ nº 322, pág. 315; de 15/3/2005, Proc. nº 04B3876; de 11/10/2005, Proc. nº 05B179; de 25-5-2010, Proc. nº 8254/09.0T2SNT.L1.S1; e de 30-6-11, Proc. nº 527/05.8TBVNO.C1.S1, todos publicados nas Bases de Dados Jurídicos do ITIJ), o âmbito do recurso determina-se em face das conclusões da alegação do recorrente pelo que só abrange as questões aí contidas, como resultava dos arts. 684 nº3 e 685-A nº1 do Cód. Proc. Civil e continua a resultar das disposições conjugadas dos arts. 635 nº 4, 637 nº2 e 639 do N. Cód. Proc. Civil.
Nesta conformidade a recorrente coloca em crise a decisão do tribunal recorrido, argumentando que a ré com a sua idade e dificuldade económica que possui jamais teria condições para cumprir o comando do art. 830 nº5 do Código Civil; e que habitando a fração desde 3-5-1981 e ao integrar a mesma na relação de bens por óbito do marido, houve pelo menos desde 3-5-1995 inversão do título da posse.
A sentença recorrida fixou a seguinte matéria de facto:
A) Por escrito denominado "Contrato de Promessa de Compra e Venda", celebrado em 4/5/1981, EE, Empresa Imobiliária S.A.R.L. declarou prometer vender a BB e a AA a fração autónoma destinada à habitação, designada pela letra "Q", correspondente ao terceiro andar esquerdo - retaguarda, do prédio designado por lote …, sito na …, em Palmela, e que foi construído ao abrigo de um contrato de desenvolvimento para a habitação e em regime de propriedade horizontal.
B) O preço acordado entre as partes foi de 1.776.000$00 (um milhão setecentos e setenta e seis escudos), por conta do qual a promitente vendedora recebeu na data da celebração do contrato a quantia de 30.000$00 como sinal e princípio de pagamento, devendo o montante em dívida.
C) Em 20/1/1981, os promitentes compradores entregaram ainda à EE S.A., a quantia de 59.000$00.
D) Pelo mesmo contrato promessa ficou estipulado que a respetiva escritura do contrato definitivo de compra e venda seria realizada no prazo de seis meses, prazo que seria prorrogado por novos períodos de dois meses, se a documentação necessária para a celebração da escritura não se encontrasse em ordem, por facto imputável à EE SA.
E) Nos termos do mesmo contrato, a fração em causa seria vendida livre de ónus ou encargos, salvo o ónus de renda limitada, que é inerente aos fogos construídos ao abrigo de contratos de desenvolvimento para a habitação.
F) De acordo com a cláusula 6ª da contrato em causa, se a aquisição depender de empréstimo hipotecário os promitentes compradores obrigam-se a pedi-lo à Caixa Geral de Depósitos ou qualquer outra instituição de crédito no prazo de vinte dias após a assinatura do contrato.
G) Ficou ainda acordado que as despesas com encargos fiscais decorrentes do contrato, assim como com a sisa, a escritura e registos ficavam a cargo dos promitentes compradores, sendo que a título de provisão para despesas relativas à concretização das escrituras de compra e venda e hipoteca, registos, prémios de seguro os promitentes compradores entregaram à promitente vendedora sete letras do seu aceite, com vencimentos mensais e sucessivos a partir de 18 de Maio de 1981, no montante de 10.000$00 cada uma, ficando desde logo acordado entre as partes que a eventual diferença entre os valores entregues e as despesas liquidadas seria acertada no ato das escrituras.
H) Os promitentes compradores procederam ao pagamento das sete letras de 10.000$00 cada.
I) Ao abrigo da cláusula 10ª do contrato, ficou estabelecido que caso a promitente vendedora viesse a autorizar os promitentes compradores a habitar a fração autónoma em causa, antes da assinatura da escritura de compra e venda, ficavam a cargo destes todos e quaisquer encargos decorrentes desta utilização.
J) Ficou ainda expressamente consignado no contrato que este podia ser objeto de execução específica nos termos do art.º 830º do Código Civil.
L) A fração acima identificada encontra-se descrita na Conservatória do Registo Predial de Palmela, sob o número … - "Q" e inscrita na matriz da freguesia de Palmela sob o artigo ….
M) Pela Ap. 3 de 21/4/1971 encontra-se registada a aquisição, por compra, da fração em causa a favor de EE – Empresa Imobiliária S.A.R.L.
N) Pela Ap. 14 de 23/8/1979 encontra-se registada uma hipoteca a favor da Caixa geral de Depósitos sobre a fração em causa.
O) Pela Ap. 21 de 8/10/2007 encontra-se registada sobre a fração em causa uma penhora a favor da Fazenda Nacional, sendo a quantia exequenda de 1.910.580,00 €.
P) Pela Ap. 27 de 27/2/2008 encontra-se registada sobre a fração em causa uma penhora a favor da Caixa Geral de Depósitos, sendo a quantia exequenda de 3.107.544,00 €.
Q) Pela Ap. 49 de 9/7/2008 encontra-se registada sobre a fração em causa uma penhora a favor da Fazenda Nacional sendo a quantia exequenda de 591.014,57 €.
R) A presente ação encontra-se registada pela Ap. 4058 de 25/11/2011.
S) Com data de 12 de Março de 1982, foi o promitente comprador informado pela Caixa Geral de Depósitos que foi autorizado o empréstimo de 1.690.000$00.
T) Os promitentes compradores solicitaram ao Conservador do Registo Predial de Palmela o registo provisório de hipoteca sobre a fração em causa e a favor da Caixa Geral de Depósitos para garantia da quantia de 1.690.000 $00, relativos a empréstimo que a Caixa lhes iria conceder e taxa de juros a 24% ao ano e da quantia de 67.000$00 de despesas extrajudiciais.
U) A 31 de Março de 1982 o promitente comprador entregou uma declaração para efeitos de isenção de Sisa.
V) Os promitentes compradores celebraram os contratos de seguro de incêndio relativo à fração.
X) Com data de 13/10/1982 a EE enviou uma carta ao promitente comprador esclarecendo que ainda não havia sido celebrada a escritura pública em virtude de existir um desentendimento entre aquela e a Caixa Geral de Depósitos, fazendo ainda uma proposta relativamente ao pagamento de juros que a EE se encontrava a pagar à instituição bancária, fixando o prazo de 30 de Outubro de 1982 para a declaração do promitente comprador e referindo “Agradecemos, pois, que estudem o problema e que estejam preparados para nos poder responder, afirmativa ou negativamente, quando em breve vo-lo solicitarmos. Na mesma ocasião, se nela estiverem interessados, poderemos negociar a prorrogação do prazo de seis meses referido na cláusula quarta do contrato, o qual, até agora, como sabe, nunca lhe prorrogámos e se for caso disso, acertamos a marcação da escritura. (…) Por último informamos que tivemos uma reunião com a Caixa em 21/9/82 na qual aquela entidade se comprometeu a ter prontos todos os processos por forma a que as escrituras se efetuem até 31.10.82. estranhamos tamanha pressa da Caixa quando tanto fez esperar até agora e alertamos para o possível “estrangulamento” das repartições públicas que têm de dar seguimento aos processos para o qual certamente não têm resposta adequada. Prometemos, no entanto, que tudo faremos para que seja cumprido aquele prazo”.
Z) A escritura de compra e venda da fração nunca chegou a ser realizada e o marido da A. expressou a sua preocupação por tal facto, abordando verbalmente a promitente vendedora, em data ou datas e termos não concretamente apurados, até ao facto referido em AI).
AA) A Autora habita a fração dos autos, de forma pública e notória, desde 3 de Agosto de 1981, juntamente com o seu marido até ao falecimento deste e com os seus filhos até que estes saíram de casa, nela pernoitando, nela recebendo nela os seus amigos, recebendo correspondência, incluindo da administração de condomínio, tomando banho, cozinhando, nela tomando as suas refeições, fazendo algumas obras de manutenção e conservação da casa, pagando as contas de água e eletricidade, cujos contratos estavam em nome do promitente comprador.
AB) O promitente comprador BB, faleceu em 3/5/1995, tendo-lhe sucedido sua mulher AA e seus cinco filhos, Pedro …, Cristina …, Rita …, Filipa … e Catarina ….
AC) Por óbito do marido da Autora e promitente comprador, a Autora incluiu a fração dos autos, como verba n.º 5, na relação de bens então apresentada junto da administração fiscal, para efeitos de imposto sucessório, fazendo constar como “Passivo” o “Valor do sinal e posteriores pagamentos relativos ao contrato de promessa de compra e venda, pagos a EE, Empresa Imobiliária, SARL (…) na importância de cento e dezanove mil escudos (119.000$00).”
AD) Desde Janeiro de 2014 a A. saiu de casa porque rebentou um cano da água e a A. não teve condições económicas para o reparar, vivendo agora com a sua filha mais nova.
AE) As pessoas do círculo de familiares, amigos, vizinhos e conhecidos da Autora seu marido e filhos, sabiam que a A. e a sua família residiam naquela fração, que consideravam como sendo da A. e seu marido.
AF) Nunca houve oposição ao facto de a A. e a sua família habitarem a fração em causa, por parte de quem quer que fosse.
AG) A A. celebrou com Paulo … um contrato de arrendamento em 1 de Setembro de 1996, sendo que tal arrendamento terá durado apenas um ou dois anos, tendo terminado por motivos não inteiramente esclarecidos.
AH) A A., bem como antes o seu falecido marido, porém, tem perfeita consciência que não foi celebrada a escritura pública de compra e venda e que não é efetivamente dona do imóvel, bem sabendo que habitou o imóvel e dispõe ainda das suas chaves apenas com base no contrato promessa celebrado.
AI) A dada altura, os promitentes compradores deixaram de abordar a EE, em termos e data ou datas não concretamente apurados, para falar sobre a realização da escritura, deixando andar a situação, sobretudo após o falecimento do marido da A., uma vez que esta se viu com dificuldades económicas.
AJ) Por decisão administrativa proferida em 17/9/2010, a Conservatória do Registo Comercial de Lisboa, procedeu à dissolução e encerramento da liquidação da sociedade comercial denominada EE Empresa Imobiliária SA., inscrita no registo comercial pela Ap. 19 de 29/11/2010.
AL) Eram sócios da dissolvida sociedade CC e DD.
Vejamos:
A requerente deduziu os seguintes pedidos:
1 - que se declare incumprido o contrato promessa de compra e venda celebrado entre a A. e o seu falecido marido e a EE, Empresa Imobiliária S.A.R.L., proferindo-se sentença que substitua a declaração negocial desta a fim de se realizar a escritura de compra e venda da fração que identifica na p.i., transferindo-se a favor dos promitentes compradores a sua propriedade, livre de ónus ou encargos.
Em “alternativa”:
1(A) - que se declare a A. e os herdeiros de BB como únicos e legais proprietários da fração autónoma por a terem adquirido por usucapião em 3/5/1981, cancelando-se os registos existentes na Conservatória do Registo Predial de Palmela a favor da EE, Empresa Imobiliária S.A., substituindo-os por outra inscrição a favor da A. e demais herdeiros de BB.
Ambos os pedidos improcederam.
Quanto ao primeiro pedido, muito embora a autora e marido tivessem feito as seguintes entregas:
i) a quantia de 30.000$00 como sinal e princípio de pagamento, devendo o montante em dívida.
ii) a quantia de 59.000$00.
iii) a entrega à promitente vendedora sete letras do seu aceite, com vencimentos mensais e sucessivos a partir de 18 de Maio de 1981, no montante de 10.000$00 cada uma, ficando desde logo acordado entre as partes que a eventual diferença entre os valores entregues e as despesas liquidadas seria acertada no acto das escrituras.
A verdade é que o preço do imóvel nunca foi pago.
Como resulta dos factos A) e B):
A) Por escrito denominado "Contrato de Promessa de Compra e Venda", celebrado em 4/5/1981, EE, Empresa Imobiliária S.A.R.L. declarou prometer vender a BB e a AA a fracção autónoma destinada à habitação, designada pela letra "Q", correspondente ao terceiro andar esquerdo - retaguarda, do prédio designado por lote …, sito na … , em Palmela, e que foi construído ao abrigo de um contrato de desenvolvimento para a habitação e em regime de propriedade horizontal.
B) O preço acordado entre as partes foi de 1.776.000$00 (…)
Ora como refere a sentença recorrida e resulta do despacho de fls. 123 vº, a autora na qualidade em que se encontra nos autos foi notificada para depositar o resto preço da fração prometida vender/comprar no contrato promessa de compra e nada foi feito. Logo o efeito de tal omissão é sem dúvida o previsto no art. 830 nº5 do Código Civil: a ação improcede.
Nesta conformidade, nenhum reparo há a fazer nesta parte à sentença recorrida.
Quanto ao pedido “alternativo”, corretamente convolado para pedido “subsidiário” no despacho de fls.122, nunca poderíamos configurar nos factos uma situação de aquisição por usucapião.[1]
A identificada fração foi entregue ao promitente comprador em 3 de Agosto de 1981 e aquele exerceu sobre o mesmo os demonstrados poderes de facto – cfr. AA); AE) e AF) - era inclusivamente considerado por todas as pessoas com quem se relacionava como dono da referida fração.
Significa isto que a autora e marido sempre exerceram sobre o imóvel os poderes de facto, muitos dos quais consentâneos com a traditio decorrente do contrato promessa.
Com efeito não decorre da matéria de facto assente e isso não se pode depreender que o ânimos dominium dos promitentes compradores se iniciasse com a entrega das chaves pelo promitente vendedor (!)
É pacífico na doutrina e na jurisprudência que do “contrato promessa nasce uma obrigação de prestação de facto positivo, consistente na emissão de uma declaração negocial, a declaração de vontade correspondente a um outro negócio cuja futura realização pretendem assegurar, chamado negócio prometido ou negócio definitivo” – cfr. Calvão Silva, “Sinal e Contrato Promessa”, 13ª Ed. Pág. 19 e Antunes Varela, Sobre o Contrato-promessa, Coimbra editora, 1988 e, a título de exemplo, o Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 28-1-2014, Proc. nº 27/13.2TBVPA.P1, www.dgsi.pt.
O contrato promessa a que se referem os arts. 410 e segs., 441, 442 e 830 é, em princípio, um contrato de eficácia obrigacional – art. 397 – isto é, só produz efeitos entre as partes.
Podem, porém, as partes atribuir-lhe eficácia real (erga omnes) quando tenha por objeto a transmissão ou constituição de direitos reais sobre imóveis ou móveis sujeitos a registo.
A este título dispõe o art. 413 no seu n.º 1 que “ à promessa de transmissão ou constituição de direitos reais sobre imóveis, ou móveis sujeitos a registo, podem as partes atribuir eficácia real, mediante declaração expressa e inscrição no registo”. Por sua vez, o n.º 2 preceitua que “deve constar de escritura pública a promessa a que as partes atribuam eficácia real; porém, quando a lei não exija essa forma para o contrato prometido, é bastante documento particular com reconhecimento da assinatura da parte que se vincula ou de ambas, consoante se trate de contrato-promessa unilateral ou bilateral".
No caso em apreço, o contrato-promessa não foi celebrado por escritura pública, nem no mesmo existe uma declaração expressa das partes no sentido de atribuição de eficácia real ao contrato – cfr. contrato promessa junto a fls. 187e segs.
Ainda que tendo ocorrido a tradição da coisa prometida comprar, o promitente-comprador não deixa de ser um possuidor em nome alheio ou um mero detentor em nome de outrem. Não tendo os promitentes, comprador e vendedor, atribuído eficácia real ao contrato-promessa, do acordo de vontades plasmado no contrato-promessa a que se supra se faz referência, só nasceu para cada um dos contraentes a obrigação de contratar ou seja de celebrar um contrato de compra e venda relativamente à fração identificada no contrato-promessa.
Que os promitentes, comprador e vendedor, não terão querido, reciprocamente, atribuir ao contrato-promessa outra eficácia que meramente obrigacional atesta-o o conteúdo das cláusulas 4ª e 5ª do contrato-promessa
Ainda que, se tenha provado, que o promitente-comprador tivesse a partir da aceitação das chaves a suportar as despesas relativas à fração – cláusula 10ª - o facto é que as despesas efetuadas são despesas correntes e, eventualmente, necessárias à exploração da fração e que se inscrevem no leque de despesas que qualquer ocupante teria necessidade de efetuar para disfrutar da mesma.
Os atos que permitiriam transmutar, subverter e reverter, para a sua esfera pessoal/dominial, o direito de propriedade sobre a fração teria que integrar a inversão do título de posse, ou seja passar a agir sobre a fração perante os titulares do direito de propriedade como se verdadeiros proprietários se tratassem.
Preceitua o artigo 1265.º que: “a inversão do título de posse pode dar-se por oposição do detentor do direito contra aquele em cujo nome possuía ou por ato de terceiro capaz de transferir a posse.”
Esta “oposição” reclama uma contraposição ostensiva revelada ou manifestada por atitudes ou comportamentos que evidenciem uma posição antinómica àquela que até esse momento era típica. É necessário que o detentor de uma coisa, em nome alheio, se apresente perante aquele em nome de quem detinha com uma atitude ou um comportamento diverso daquele que havia assumido até esse momento, isto é, confrontando o titular do direito com um comportamento típico de quem passou a possuir sem qualquer constrangimento ou liberto de peias que tolhessem o uso, a fruição e a disposição plenas da coisa.
Com efeito a doutrina maioritária portuguesa (que adotou a doutrina subjetivista de Svigny) é do entendimento de que o promitente comprador investido com a tradição do prédio é, em regra, um mero detentor da coisa, ou possuidor em nome alheio.
O contrato promessa não é suscetível de, só por si, transmitir a posse ao promitente-comprador. Se este obtém a entrega da coisa antes da celebração do negócio translativo, adquire, em princípio, o corpus possessório, mas não assume o animus possidendi, ficando na situação de mero detentor ou possuidor precário – art. 1253º .
A entrega antecipada ao promitente-comprador da coisa prometida vender é qualificada pela doutrina e jurisprudência como um contrato atípico ou inominado, porventura análogo ao comodato, mas que goza de autonomia relativamente ao contrato-promessa.
Este contrato atípico, que é gerador de um direito pessoal de gozo, autoriza o promitente-comprador a usar a coisa até à celebração do contrato prometido ou até à resolução do contrato por parte do promitente-vendedor – cfr. VAZ SERRA, RLJ 115º, pág. 206 e Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 03.03.2005 Proc. nº 05B002, www.dgsi.pt.
O promitente-comprador investido com a tradição, nomeadamente de um imóvel objeto do contrato-promessa, goza de poderes que integram um verdadeiro direito de uso, passando a aproveitar todas as utilidades que o tal imóvel lhe pode proporcionar, mas não lhe confere o estatuto de possuidor.
ANTUNES VARELA, RLJ, Ano 128º, 146, chega a afirmar que “o promitente-comprador, investido prematuramente no gozo da coisa, que lhe é concedido na pura expectativa da futura celebração do contrato prometido, não é possuidor dela, precisamente porque, sabendo ele, como ninguém, que a coisa pertence ainda ao promitente vendedor e só lhe pertencerá a ele depois de realizado o contrato translativo prometido, não pode agir seriamente com a intenção de um titular da propriedade ou de qualquer outro direito real sobre a coisa”.
De notar que na cláusula 9ª o contrato assinala: “são da responsabilidade do segundo contraente os encargos fiscais decorrentes deste contrato promessa de compra e venda e, bem assim, as despesas com a sisa, a escritura e os registos”
Nesta conformidade, e como já deixámos dito, a posse da autora e marido era uma posse em nome alheio e só podia reverter e transmutar-se em posse em nome próprio se o promitente vendedor se tivesse disso apercebido. Na verdade, não basta para que se verifique a inversão do título de posse que os próprios ou os vizinhos os tenham como possuidores em nome próprio ou que a autora, abusivamente, relacione o referido imóvel na relação de bens do de cujus. Para que esta reversão ou transmutação da intenção de possuir se possa ter por reconhecida, no plano do direito, é necessário que, na atitude reversiva e modificadora do sentido possessório se encontrem também aqueles contra quem a inversão do título se faz.
O anterior proprietário tem que tomar conhecimento que a partir de determinado momento, e perante a evidência dos atos materiais que lhe são patenteados e que ele reconhece se criou um novo estado jurídico relativamente àquela concreta coisa e que ele aceita esse novo estatuto. Como decidiu o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 22 de Maio de 2012, em www.dgsi.pt “A simples ocupação de uma fração autónoma, por virtude da celebração de um contrato-promessa, não é suficiente para que se possa falar numa situação de verdadeira posse, a menos que, entretanto, tenha havido inversão do título de posse, facto que acarreta, a favor do promitente-comprador, o início da contagem do prazo necessário para a verificação da usucapião”.
Os atos materiais espelhados na factualidade provada, demonstram que a tradição da coisa, embora tendo sido efetiva, não foi acompanhada dos necessários, pertinentes e demonstráveis intenções de posse, ou pelo menos não o foram perante quem o deveriam ter sido, dos atos reveladores de uma inequívoca vontade de passar a possuir em nome próprio.
Nesta conformidade, improcedem as conclusões da recorrente.
Decisão:
Nos termos expostos, decide-se negar provimento ao recurso e manter a decisão recorrida.
Custas pela recorrente.
(Texto escrito e revisto pela relatora, que assina e rubrica as restantes folhas)
Évora, 30-6-2016
Assunção Raimundo
Luís Mata Ribeiro
Sílvio de Sousa
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[1] Situação que abordámos no Proc. nº 559/08.9TBABF.E1.