Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 716/22.0T8ELV.E1 |  |
RESOLUÇÃO DO ARRENDAMENTO
- se a pretensão deduzida em juízo pelos Autores consiste na resolução do contrato de arrendamento, deve a mesma ser apreciada à luz dos respetivos pressupostos legais ainda que tenha sido peticionado se declare eficaz a resolução operada na comunicação extrajudicial remetida ao Réu.
(Sumário da Relatora)
I – As Partes e o Litígio
Recorrentes / Autores: (…) e (…)
Recorrido / Réu: (…)
Os AA intentaram a presente ação de despejo contra o R e contra (…), formulando os seguintes pedidos:
- que seja declarada eficaz a resolução do contrato de arrendamento por si comunicada através de carta registada com aviso de receção;
- que os RR sejam condenados a proceder à desocupação do imóvel locado e à sua entrega livre de pessoas e bens;
- que os RR sejam condenados no pagamento da quantia de € 1.770,00 (mil setecentos e setenta euros), acrescida da indemnização legalmente prevista, e da quantia de € 624,31 (seiscentos e vinte e quatro euros e trinta e um cêntimos) a título de consumos de água e eletricidade no locado, acrescida de juros de mora, à taxa legal, desde a data da citação até integral pagamento.
Alegaram, para tanto, ter dado de arrendamento a fração autónoma devidamente identificados aos RR, a falta de pagamento de rendas, a comunicação da resolução do contrato de arrendamento por carta registada com aviso de receção datada de 10/10/2022, a falta de pagamento das rendas vencidas e a falta de entrega do locado livre de pessoas e bens.
Os RR foram regularmente citados, na sequência do que a R apresentou contestação.
Foi proferido despacho homologando a transação firmada entre os AA e a R conforme segue: «(…) julga-se válida e eficaz a transação nos termos constantes do requerimento de 19-05-2023 junto sob Ref.ª Citius 2302602, dando aqui por reproduzido o respetivo clausulado, a qual se homologa por sentença, condenando-se e absolvendo-se as partes intervenientes nos seus precisos termos, mais se absolvendo a Ré (…) da presente instância – artigos 283.º, n.º 2, 284.º, 290.º, n.os 1 e 3, todos do C.P.C., e artigos 1248.º e 1249.º, ambos do C. Civil.»
Foi proferido despacho julgando confessados os factos articulados pelos Autores quanto ao Réu (…).
II – O Objeto do Recurso
Fazendo menção de que a resolução da causa não reveste especial complexidade e ao regime inserto no artigo 567.º, n.º 3, do CPC, que prevê a prolação de decisão com fundamentação sumária do julgado, foi proferida sentença julgando a ação conforme segue:
«Pelo exposto, e ao abrigo das disposições legais citadas supra, julga-se a presente ação totalmente procedente, por provada, e, em consequência:
1) Condena-se o Réu (…) a pagar aos Autores, a título de rendas vencidas nos meses de Agosto (inclusive) a Novembro (inclusive) de 2022, um montante de € 1.200,00 (mil e duzentos euros).
2) Condena-se o Réu (…) a pagar aos Autores um montante de € 624,31 (seiscentos e vinte e quatro euros e trinta e um cêntimos), a título de reembolso das despesas suportadas com consumos de água e eletricidade no locado, acrescido de juros de mora desde a data da sua citação (06-01-2023) até efetivo e integral pagamento.
3) Absolve-se o Réu (…) do demais peticionado.»
Inconformados, os AA apresentaram-se a recorrer, pugnando pela revogação da decisão recorrida, a substituir por outra que condene o R a entregar o imóvel devoluto de pessoas e bens. As conclusões da alegação do recurso são as seguintes:
«1. O Réu (…) foi regularmente citado (em 06-01-2023) e não apresentou contestação.
2. A Ré (…) foi regularmente citada (em 25-01-2023), apresentou contestação, alegando, em suma, que deixou de residir no imóvel arrendado em Abril de 2022 (data em que dali foi expulsa por …), sendo que, durante o período em que ali residiu, pagou todas as rendas devidas, com exceção de € 170,00 (cento e setenta euros) referentes ao mês de Fevereiro de 2022 e do mês de Março de 2022, tendo informado os aqui Autores de que iria sair do locado, o que estes aceitaram, sendo que já não tem as chaves do imóvel e desconhece se o mesmo ainda se encontra ocupado.
3. No dispositivo da sentença o Tribunal a quo refere expressamente: “… julga-se a presente ação totalmente procedente, por provada…”.
4. Os RR foram regularmente citados e a R. (…) apresentou contestação. Posteriormente os recorrentes e a inquilina transacionaram nos termos constantes da douta sentença recorrida.
5. O Réu (…) teve perfeito conhecimento de todo o conteúdo e fundamentação do petitório, acresce ainda que, sistematicamente, não recebe a correspondência que lhe é endereçada.
6. A Mm.ª Juiz do Tribunal a quo na douta sentença, com o devido respeito, substitui-se ao réu e decide em prol deste, quando o desinteresse em impugnar é manifesto.
7. Não é razoável, dar-se como provado o não cumprimento do contrato de arrendamento por parte do réu (condenado no pagamento das rendas vencidas), o qual inequivocamente é fundamento para despejo e absolver-se o mesmo na entrega do imóvel.
8. A douta sentença recorrida deveria ter-se pronunciado no sentido de condenar o réu a entregar o imóvel.»
Não foram apresentadas contra-alegações.
Cumpre apreciar se existe fundamento para condenar o R a entregar o imóvel aos AA.
III – Fundamentos
A – Os factos provados
1 – Os AA são donos e legítimos proprietários da fração autónoma designada pela letra (…), destinada a habitação, correspondente ao 3.º andar direito do prédio urbano constituído em propriedade horizontal sito na Rua da (…), 31-A, em Elvas, inscrito na matriz predial urbana da freguesia de Caia, S. Pedro e Alcáçova sob o artigo (…), descrito na Conservatória do Registo Predial de Elvas sob o n.º (…) e com aquisição registada a seu favor pela Ap. (…), de 2015/07/02, conforme certidão cuja cópia junta (doc. n.º 1), com o Código de Acesso de Certidão Permanente (…), válida até 15 de maio de 2023.
2 - Os AA declaram dar de arrendamento aos RR a referida fração para habitação própria destes, por contrato de arrendamento para habitação (duração limitada), pelo período de 2 anos, com início em 1 de novembro de 2021 e termino em 31 de outubro de 2023, com renda de € 300,00 (trezentos euros) mensais, a ser paga por transferência bancária, referente ao mês a que respeitar, conforme contrato de arrendamento – doc. n.º 2.
3 - Os RR não pagaram as seguintes rendas:
- Fevereiro de 2022, somente pagaram a quantia de € 130,00, ficando em dívida a quantia de € 270,00;
- Março de 2022, Agosto de 2022, Setembro de 2022, Outubro de 2022 e Novembro de 2022, no total de € 1.500,00 (mil e quinhentos euros).
4 - Por carta registada datada de 10 de outubro de 2022, enviada para os RR, os AA declararam resolver o contrato de arrendamento com o fundamento na falta do pagamento das rendas – doc. n.º 3.
5 – O referido expediente postal não foi levantado pelo destinatário, tendo sido devolvido aos autores em 27 de outubro de 2022.[1]
6 - Até à propositura da ação, os RR não liquidaram as rendas em falta no valor total de € 1.770,00 (mil, setecentos e setenta euros), nem entregaram o locado livre de pessoas e bens.
7 – Os RR não pagaram despesas com o consumo de água e eletricidade pela utilização do locado pelo valor de € 624,31 (seiscentos e vinte e quatro euros e trinta e um cêntimos).
B – A questão do Recurso
Os Recorrentes sustentam que, não tendo o R contestado a ação, devia ter tido lugar a condenação deste a entregar o locado, até porque consta do segmento decisório que a ação é julgada totalmente procedente.
Trata-se de lapso manifesto, pois o teor do n.º 3, nos termos do qual o R vai absolvido do demais peticionado, revela que a ação não foi julgada totalmente procedente.
Importa, pois, apreciar se existe fundamento válido para condenar o Recorrido a despejar o locado.
Nos termos do disposto nos artigos 1022.º e 1023.º do CC, o arrendamento consiste no contrato de locação pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa imóvel, mediante retribuição. O locador obriga-se a entregar ao locatário a coisa locada bem como a assegurar-lhe o gozo desta para os fins a que a coisa se destina (artigo 1031.º do CC). O locatário, por seu turno, resulta adstrito, para além do mais, a pagar a renda, bem como a restituir o locado findo o contrato (artigo 1038.º, alíneas a) e i), do CC).
O arrendamento que se reporte a prédios urbanos cessa por acordo das partes, resolução, caducidade, denúncia ou outras causas previstas na lei – artigo 1079.º do CC.
A cessação do contrato é que torna exigível a desocupação do locado pelo locatário (cfr. artigo 1081.º/1, do CC). Por isso, cumpre apreciar se o contrato de arrendamento celebrado entre os AA e o R é de declarar cessado.
Ora, os AA sustentaram que o contrato cessou por resolução operada na carta enviada aos RR a 10/10/2022. Com base em tal alegação, peticionaram que seja declarada eficaz a resolução do contrato de arrendamento por si comunicada através de carta registada com aviso de receção.
Nos termos do disposto no artigo 1080.º do CC, as normas sobre a resolução, a caducidade e a denúncia do arrendamento urbano têm natureza imperativa, salvo disposição legal em contrário.
Relativamente à resolução do contrato, o artigo 1083.º, n.º 1, do CC determina que qualquer das partes pode resolver o contrato, nos termos gerais de direito, com base no incumprimento pela outra parte. O n.º 3, por seu turno, estipula que é inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora igual ou superior a três meses no pagamento da renda, encargos ou despesas que corram por conta do arrendatário.
A resolução pelo senhorio quando fundada em causa prevista no n.º 3 (...) opera por comunicação à contraparte onde fundamentadamente se invoque a obrigação incumprida – artigo 1084.º, n.º 2, do CC.
Tal notificação opera nos moldes estabelecidos nos artigos 9.º e 10.º do NRAU, normativos que regulam a forma da comunicação e respetivas vicissitudes.
Assim,
para efeitos de cessação do contrato de arrendamento, as comunicações legalmente exigíveis entre as partes devem ser realizadas mediante escrito assinado pelo declarante e remetido por carta registada com aviso de receção, sendo que as cartas dirigidas ao arrendatário devem ser remetidas, na falta de indicação por escrito deste em contrário, para o local arrendado – cfr. artigo 9.º, n.ºs 1 e 2, do NRAU.
A comunicação pelo senhorio destinada à cessação do contrato por resolução, nos termos do n.º 2 do artigo 1084.º do Código Civil, pode ser efetuada mediante escrito assinado e remetido pelo senhorio nos termos do n.º 1, nos contratos celebrados por escrito em que tenha sido convencionado o domicílio, caso em que é inoponível ao senhorio qualquer alteração do local, salvo se este tiver autorizado a modificação – cfr. artigo 9.º, n.º 7, alínea c), do NRAU.
Se a carta for devolvida por não ter sido levantada no prazo previsto no regulamento dos serviços postais não é de considerar realizada a comunicação – cfr. artigo 10.º, n.º 2, alínea c), do NRAU. Nesse caso, há que enviar uma nova carta registada com aviso de receção, decorridos que sejam 30 a 60 dias sobre a data do envio da primeira carta, considerando-se a comunicação recebida no 10.º dia posterior ao do seu envio ainda que venha devolvida – cfr. artigo 10.º, n.ºs 3 e 4, do NRAU.
Tal como exarado em 1.ª Instância, a carta remetida a 10/10/2022 foi devolvida por não ter sido levantada no prazo previsto no regulamento dos serviços postais, não estando afirmado ter sido remetida nova carta decorridos entre 30 a 60 dias sobre o envio da primeira carta. Donde, pese embora houvesse fundamento para resolver o contrato de arrendamento, certo é que a comunicação tendente à resolução do contrato não obedeceu ao formalismo consagrado nas referidas disposições legais.
O que implica não se acolha a pretensão dos AA no sentido de declarar eficaz a resolução do contrato de arrendamento através da carta registada com aviso de receção remetida a 10/10/2022.
Por o contrato de arrendamento não ter sido resolvido mediante a referida carta, estavam os AA impedidos de impulsionar o procedimento especial de despejo regulado nos artigos 15.º e seguintes do NRAU.
Os presentes autos consistem, porém, na ação de despejo a que aludem os artigos 14.º e seguintes do NRAU – a ação a que estariam dispensados de recorrer caso a resolução do contrato de arrendamento tivesse operado extrajudicialmente, mediante a carta referida na p.i. e conforme alegado nessa peça processual.
A ação de despejo destina-se a fazer cessar a situação jurídica do arrendamento sempre que a lei imponha o recurso à via judicial para promover tal cessação e segue a forma de processo comum declarativo – artigo 14.º, n.º 1, do NRAU. A ação de despejo é dispensada quando a lei admite a cessação do vínculo pelo senhorio mediante comunicação à contraparte, designadamente em caso de falta de pagamento de rendas, o que ocorre desde que a comunicação tenha sido realizada em conformidade com o formalismo legal.[2] Por conseguinte, a ação de despejo constitui o meio adequado a operar a resolução do contrato sempre que tal efeito jurídico não tenha resultado da comunicação remetida pelo senhorio.
Coloca-se a questão de saber se a pretensão deduzida em juízo pelos AA contempla o efeito jurídico consubstanciado na resolução do contrato de arrendamento.
Afigura-se-nos que sim.
Não obstante o princípio do dispositivo ser um princípio norteador do processo civil, determinativo na configuração do objeto do processo, certo é que pode conceber-se “um entendimento mais flexível que – com base, desde logo, em relevantes considerações de ordem prática – consente, dentro de determinados parâmetros, o suprimento ou correção de um deficiente enquadramento normativo do efeito prático-jurídico pretendido pelo autor ou requerente, admitindo-se a convolação para o decretamento do efeito jurídico ou forma de tutela jurisdicional efetivamente adequado à situação litigiosa”[3], prosseguindo uma visão substancialista, acolhida, designadamente no Assento do STJ de 28/3/95[4] e o Acórdão uniformizador de jurisprudência 3/2001[5], conforme se enuncia no Ac. STJ de 07/04/2016.[6]
Seguindo de perto o referido aresto, há que atentar no efeito prático-jurídico que se pretende alcançar através da propositura da ação. “Considera-se, deste modo, que o que identifica a pretensão material do autor, o efeito jurídico que ele visa alcançar, enquanto elemento individualizador da ação, é o efeito prático-jurídico por ele pretendido e não a exata caracterização jurídico-normativa da pretensão material, a sua qualificação ou subsunção no âmbito de certa figura ou instituto jurídico, sendo lícito ao tribunal, alterando ou corrigindo tal coloração jurídica, convolar para o decretamento do efeito jurídico adequado à situação litigiosa, sem que tal represente o julgamento de objeto diverso do peticionado.
Importa, todavia, estabelecer, na medida do possível, quais os parâmetros dentro dos quais se move esta possibilidade de convolação jurídica, não se podendo olvidar que – continuando a ser a regra do dispositivo pedra angular do processo civil que nos rege – o decretamento de efeito jurídico diverso do especificamente peticionado pressupõe necessariamente uma homogeneidade e equiparação prática entre o objeto do pedido e o objeto da sentença proferida, assentando tal diferença de perspetivas decisivamente e apenas numa questão de configuração jurídico-normativa da pretensão deduzida.
E daqui decorre que não será possível ao julgador atribuir ao autor ou requerente bens ou direitos materialmente diferentes dos peticionados, não sendo de admitir a convolação sempre que entre a pretensão formulada e a que seria adequado decretar judicialmente exista uma essencial heterogeneidade, implicando diferenças substanciais que transcendam o plano da mera qualificação jurídica.”
No que respeita ao âmbito em que pode ter lugar a reconfiguração ou reconstrução normativa pelo juiz da pretensão efetivamente formulada pela parte ali se sustenta que “é lícito ao tribunal, através de uma requalificação ou reconfiguração normativa do pedido, atribuir ao A., por uma via jurídica não coincidente com a que estava subjacente à pretensão material deduzida, o bem jurídico que ele pretendia obter; mas já não será processualmente admissível atribuir-lhe, sob a capa de tal reconfiguração da materialidade do pedido, bens ou direitos substancialmente diversos do que o A. procurava obter através da pretensão que efetivamente, na sua estratégia processual, curou de formular.”
No caso em apreço, é manifesto que o efeito jurídico pretendido é o da extinção do contrato decorrente da resolução por falta de pagamento das rendas com a consequente devolução do locado. A resolução do contrato de arrendamento é a pretensão dos AA, a qual não é substancialmente diversa da declaração de que a resolução se operou mediante a carta expedida previamente à propositura da ação.
Uma vez que assiste aos AA o direito à resolução do contrato (cfr. artigo 1083.º, n.ºs 1 e 3, do CC), tal como reconhecido em 1.ª Instância, deve ser acolhida a pretensão dos AA no sentido de ver declarada tal resolução com a consequente entrega do locado.
Procedem, pois, as conclusões da alegação do presente recurso.
As custas recaem sobre o Recorrido, na vertente de custas de parte – artigo 527.º, n.º 1, do CPC.
Sumário: (…)
IV – DECISÃO
Nestes termos, decide-se pela total procedência do recurso, em consequência do que se revoga a decisão recorrida na parte em que absolveu o Réu (…) “do demais peticionado”, declarando-se resolvido o contrato de arrendamento e condenando-se o Réu a proceder à desocupação do imóvel locado e à sua entrega livre de pessoas e bens,
Mantendo-se, no mais, o decidido em 1.ª Instância.
Custas pelo Recorrido.
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Évora, 8 de fevereiro de 2024
Isabel de Matos Peixoto Imaginário
Mário João Canelas Brás
Maria Domingas Simões
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[1] Cfr. requerimento de 01/06/2023.
[2] Luís Menezes Leitão, Arrendamento Urbano, 10.ª edição, pág. 217.
[3] Ac. STJ de 07/04/2016 (Lopes do Rego).
[4] Quando o tribunal conhecer oficiosamente da nulidade de negócio jurídico invocado no pressuposto da sua validade e se na ação tiverem sido fixados os necessários factos materiais, deve a parte ser condenada na restituição do recebido com fundamento no n.º 1 do artigo 289.º do Código Civil.
[5] Tendo o autor, em ação de impugnação pauliana, pedido a declaração de nulidade ou a anulação do ato jurídico impugnado, tratando-se de erro na qualificação jurídica do efeito pretendido, que é a ineficácia do ato em relação ao autor (n.º 1 do artigo 616.º do CC), o juiz deve corrigir oficiosamente tal erro e declarar a ineficácia, como permitido pelo artigo 664.º do CPC.
[6] O Ac. STJ citado, relatado por Lopes do Rego.