Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 39/08.8TBCCH.E1 |  |
VENDA DE COISA DEFEITUOSA
PRAZO DE CADUCIDADE
1 - As conclusões das alegações, são as proposições sintéticas através das quais o recorrente exterioriza as razões da sua discordância com o decidido e que, nos termos do artº 684º, nº 3 do C.P.Civil delimitam âmbito do recurso.
2 - No caso de venda defeituosa, se o vendedor reconhece espontaneamente os defeitos, o reconhecimento torna certa a situação, tornando-se desnecessária a denúncia.
3 - O reconhecimento impeditivo da caducidade, ao contrário do reconhecimento que interrompe a prescrição, não tem como efeito abrir-se um novo prazo de caducidade: reconhecido o direito, a caducidade fica definitivamente impedida.
4 - Reconhecido pelo R. o direito dos AA. a verem corrigidos os defeitos e ao ter reparado apenas parte deles em meados de Outubro de 2003, começou a correr, a partir desta data, o novo prazo de um ano para a propositura da acção, que terminava em Outubro de 2004.
Acordam no tribunal da Relação de Évora:
T… e mulher J… propuseram acção declarativa de condenação, com processo ordinário contra A… e mulher M… e C…, todos melhor identificados nos autos, pedindo a condenação:
a) Dos primeiros RR., ao pagamento da quantia de € 21.538,00, referente a obras a efectuar;
b) De todos os RR., ao pagamento da quantia de € 15.000,00 a título de indemnização por danos não patrimoniais.
Alegam, resumidamente, que, em 23.01.2003, os primeiros RR. venderam aos AA. um prédio urbano situado em Coruche, pelo preço de € 139.665,41, o qual estava inacabado, razão por que os AA. e os referidos RR. contrataram verbalmente uma empreitada para execução das obras que faltavam, com um orçamento de € 70.000, devendo as obras ser concluídas no mais curto prazo, sendo que em 24.04.2003 as mesmas ainda não se encontravam concluídas, razão por que nesta data endereçaram aos RR. uma carta e, por falta de resposta à mesma, uma outra em 24.07.2004 reclamando a conclusão das obras e denunciando defeitos de construção que entretanto detectaram, tendo-se o R. marido comprometido a conclui-las e a corrigir os defeitos, o que porém fez deficientemente.
Por outro lado, o R. C…, técnico responsável pelo acompanhamento da obra fez constar que a mesma se encontrava concluída em 24.06 2002, o que levou a Câmara Municipal de Coruche a emitir o alvará de licença de utilização em 20.09.2002, com o que se constituiu responsável pelos danos que causou aos AA.
E, como as obras se encontrassem por efectuar, os AA. remeteram aos primeiros RR. uma carta em 18.11.2005, interpelando-os para procederem ás mesmas, não aceitando porém que sejam eles a efectuá-las, razão por que solicitaram um orçamento tendo-lhes sido apresentado um no valor de 21.538,00 €.
Alegam, por fim, que sofreram a privação de poderem habitar a sua casa, sujeitando-se a viver em casa emprestada e desilusão e frustração que os conduziu a colocarem a casa à venda, o que se revelou um insucesso porque os potenciais interessados na sua aquisição desistiram perante os defeitos existentes.
Contestaram os RR. A… e mulher começando por invocar a caducidade dos direitos previstos nos artºs 1224º e 1225º do C. Civil e, impugnando os factos alegados pelos AA. concluíram, pela improcedência da acção.
Por sua vez, o R. C… alegou essencialmente ser falso que o prédio se encontrasse inacabado, pois que ao emitir a declaração comprovativa da conformidade da obra com o projecto aprovado, a obra encontrava-se concluída, pelo que também quanto a si deve a acção improceder.
Os AA. responderam à matéria das excepções no sentido da respectiva improcedência, concluíram como na p. i e impetraram a condenação dos RR. como litigantes de má fé.
Foi entretanto proferido despacho convidando os AA. ao aperfeiçoamento da p. i no sentido de especificarem as obras e defeitos a que se reportam, assim como o valor que será necessário despender relativamente a cada uma das obras, o que fizeram em novo articulado, mantendo os pedidos formulados e a que se seguiu nova contestação dos primeiros RR. que foi mandada desentranhar nos termos do despacho de fls. 181-183.
Foi oportunamente proferido o despacho saneador relegando para final o conhecimento da matéria de excepção a que se seguiu a selecção da matéria de facto assente e controvertida com a organização, quanto a esta, da base instrutória.
Instruído o processo, teve lugar a audiência de julgamento, após o que foi proferida a decisão de fls. 349-353 sobre a matéria de facto.
Por fim, foi proferida a sentença julgando:
- procedente a excepção invocada pelos RR. e declarando a caducidade dos direitos dos Autores relativamente aos defeitos existentes no imóvel, absolvendo os RR. dos pedidos atinentes a esses defeitos
- parcialmente procedente a acção e condenando o R. A… a pagar aos AA. a quantia de € 500,00 a título de indemnização pelos danos não patrimoniais causados pela não realização das obras acordadas.
Inconformados, interpuseram os AA. o presente recurso em cuja alegação formulam as seguintes conclusões:
1. O Tribunal aplica de forma errada a lei ao caso, razão por que decidiu pela improcedência e pela excepção de caducidade da acção.
2. O R. marido A… é industrial de construção civil e titular do alvará nº 17195-ICC, construiu, adquiriu em seu nome e de sua mulher, o prédio identificado nos autos.
3. Que posteriormente venderam aos AA, por escritura pública de compra e venda no dia 23 de Janeiro de 2003.
4. Na data da celebração da escritura os AA. não puderam habitar o prédio por se encontrar por concluir pelo que viveram durante meses em casa emprestada pelos RR., como resulta da carta de 24.04.03, onde referem, decorreram três meses e meio desde a celebração da escritura, facto confessado pelo R.
5. No dia 24.07.2003, os AA. procederam a nova denúncia de má construção e notificaram os RR. para que concluíssem as obras , enumerando e reclamando sobre os defeitos de construção que entretanto detectaram.
6. Os AA. no dia 18.11.2005 voltaram a notificar e a reclamar do primeiro R. marido a conclusão das obras e a reparação dos defeitos de construção, face à parcial e deficiente execução das reparações efectuadas, razão que os levou a interpelar os RR. para executarem as obras, fixando-lhes prazo para as levarem a efeito, como ficou provado em tribunal.
7. Na sequência de vistoria efectuada em 20.07.2006 pela Comissão de Técnicos da Câmara Municipal de Coruche, foram detectadas deficiências de construção, vertidas em auto de vistoria pelos técnicos.
8. Deficiências que, uma vez mais, foram denunciadas aos primeiros RR. para as corrigirem tendo-lhes sido enviada, no dia 19.09.2006 uma carta a agendar uma reunião para o dia 19.12.2006, à qual não compareceram.
9. Assim, o prazo para a denúncia dos defeitos não se encontra caducado como declarou o tribunal, porque os construtores/vendedores, assumidamente, furtaram-se a reparar os defeitos do prédio, que só parcialmente e mal fizeram.
10. Mas não é a data da celebração da escritura que releva para início do prazo de caducidade, mas a data da entrega da chave do prédio pelos RR. aos AA. e quando estes o puderam habitar.
11. Se os defeitos detectados puderem ser eliminados, o dono da obra tem o direito de exigir do empreiteiro a sua eliminação, tal como os AA. fizeram, reclamando dos RR as necessárias reparações, factos que o tribunal considerou provados (artº 1221, nº 1 CC).
12. Ficou ainda provado na audiência que os primeiros RR. contactaram os AA. e, na deslocação que o R. marido fez ao prédio se comprometeu a concluir as obras em falta e a corrigir todos os defeitos detectados e em tempo reclamados.
13. O R. marido confessou a existência de defeitos na coisa vendida tendo-se comprometido a providenciar a sua reparação apesar de só parcial e deficientemente o ter feito.
14. Porque em Outubro de 2003 apenas corrigiu os defeitos de tecto de um dos quartos, mandando aplicar um tecto falso em gesso cartonado e mandou colocar três pedras na bancada de uma das casas de banho.
15. Face à intervenção, iniciou-se um novo prazo de caducidade, relativamente aos vícios que subsistam, em presença de reparação e construção defeituosa porque o construtor/vendedor se recusou a proceder às reparações necessárias.
16. Os Autores aguardaram que os RR. procedessem às reparações, mas estes furtaram-se ao cumprimento da obrigação e, perante a sua fuga deliberada e a inacção, os AA. propuseram acção judicial no dia 21 de Janeiro de 2008.
17. Os AA. denunciaram tempestivamente os defeitos, embora a denúncia fosse dispensável, nos termos do artº 916º, nº 1, in fine, do CC, porque os primeiros RR. conheciam os defeitos de que o prédio padecia, pois construíram-no e venderam-no defeituoso. Agiram com dolo.
18. A garantia dos prédios urbanos não resulta da aplicação do Decreto-Lei 67/2003 de 8 de Abril, como, incorrectamente, aplicou o tribunal – À compra e venda de imóveis é aplicável o regime legal previsto no Decreto-Lei 67/2003 de 8 de Abril (…) da venda de bens de consumo e das garantias a ela relativas.
19. Porque quando a coisa vendida seja um imóvel construído, modificado ou reparado pelo empreiteiro ou pelo dono da obra que o tenha vendido a terceiros não é aplicável aquele diploma mas o nº 4 do artº 1225º, CC, na redacção do DL nº 267/94 de 25.10, em vigor desde 01.01.1995, que regula os imóveis destinados a longa duração.
20. Nos termos do artigo 1225 CC (…) se no decurso de 5 anos a contar da data da entrega (…) ou por erros de execução dos trabalhos (…) ou apresentar defeito, o empreiteiro é responsável pelo prejuízo causado ao dono da obra ou ao terceiro adquirente.
21. Mas segundo o tribunal a quo caducou o direito dos AA. por ter caducado o prazo de denúncia dos defeitos, nos termos do artº 916, nº 3 do CC.
22. Não tem razão o tribunal ao julgar procedente a excepção de caducidade, como fez, pois ainda não se encontravam decorridos os 5 anos desde a data da entrega do prédio, previstos no artigo 1225º CC.
23. Pelo que não corresponde à verdade que a denuncia dos defeitos não tenha sido efectivada de forma tempestiva. Não tem razão o tribunal a quo.
24. As denúncias foram continuadas, iniciando-se em 2003 e terminando em Setembro de 2006, ou seja, dentro do prazo de um ano que o nº 2 do artº 1225º CC institui para a denúncia, tendo a acção sido proposta dentro do ano subsequente à última carta em que, mais uma vez, se denunciam os defeitos. Senão vejamos.
25. Desde a data da última carta (19.09.2006) de denúncia de defeitos, até 21.01.2008, decorreram 16 (dezasseis) meses, ou seja, período enquadrado no prazo de 2 (dois) anos previsto e dentro do prazo mais amplo estatuído de 5 (cinco) anos do art. 1225 CC.
26. Mas ainda que assim se não entenda, sempre se adiante que os RR. agiram na dupla qualidade de construtores/vendedores (artº 916º, nº 1, primeira parte e nº 3) e a jurisprudência do STJ tem-se pronunciado nesse sentido.
27. Ou seja, o prazo de caducidade aplicável não é o do artº 1225º CC. Como indevida e erradamente aplicou o tribunal a quo, mas um prazo mais amplo.
28. Os RR. no início do contrato violaram os deveres de informação e esclarecimento. Usaram de má fé negocial, pois sabiam da existência de defeitos de construção que não são passíveis de reparação.
29. Porque os RR. celebraram a escritura de compra e venda do prédio, na dupla qualidade de construtores/vendedores e obrigaram-se, solidariamente a entregar o prédio aos AA em condições de habitabilidade e sem defeitos, como resulta da licença de utilização.
30. Resulta ainda da confissão livre e consciente do R. marido – Se eu reconheço? Mas isso tecnicamente não tem reparação. Nem tecnicamente nem pessoal. Isso tecnicamente não tem reparação. Nem tecnicamente nem pessoal. Não há nada que repare essa racha. Essa racha pode ser reparada com tinta, com massas elásticas mas ela vai aparecer sempre, Isso é um aspecto técnico.
31. E, Explicámos. Exactamente porque eu não consigo eliminá-la. Eu não consigo eliminá-la aquela racha. Disse eu e alguém que estava comigo. E vai apresentar durante toda a vida enquanto a casa existir. Comprometi-me a pintá-la a tapá-la até que ela aparecesse novamente . Que ela passado meses ou um mês ou 2. É um defeito que não tem eliminação.
32. O que foi confirmado pela testemunha V… – reparei no corredor, que vinha da sala, da cozinha, aí a meio do corredor estava uma, por acaso até contemplámos isso, eu disse para ele que achei um bocado estranho estar ali aquela fissura, está no comprimento da casa toda.
33. E por F…, desenhador, à data empregado dos RR. –Acompanhei a construção da obra, sim parte da construção da obra e quem a construiu e vendeu – Foi o Sr. A… que vendeu à D. T… e ao Sr. J….
34. No mesmo sentido foram as declarações das testemunhas R…, F…, J…, V… e A… são unânimes a declarar que o prédio foi construído pelos primeiros RR. e que a racha Nomeadamente aquela que sai da cozinha e que passa aos quartos todos de um lado ao outro.
35. Os RR. construíram e venderam aos AA. o mencionado prédio sabendo que padecia de defeitos e vícios de construção, mas que omitiram e disfarçaram, bem sabendo que não são passíveis de correcção, como confessou o R. marido razão por que opera o nº 4 do artº 1225º CC.
36. A quebra de confiança dos AA. nos primeiros RR. conduziu a que aqueles não aceitassem que os defeitos, as obras de reparação e as que faltam concluir, fossem executadas pelos RR.
37. O tempo que decorreu entre a data da escritura de compra e venda, a entrega da chave, a não conclusão das obras, a reparação deficiente de alguns dos defeitos até à presente data, provocaram frustração, desânimo e grave prejuízo aos AA.
38. Motivo porque colocaram a casa em venda numa agência de mediação imobiliária, o que se revelou um insucesso, desconhecendo, no entanto, que os defeitos da casa não eram passíveis de resolução facto que só tiveram conhecimento na audiência de discussão e julgamento por confissão do R. marido.
39. Os eventuais interessados na aquisição da casa desistiram perante os visíveis defeitos de construção, como declarou em audiência a testemunha P...
40. A primeira vez que fui à casa, apercebi-me que a casa tinha situações que não estavam regulares sobretudo para uma casa com poucos anos. As outras vezes que fui lá a casa e que fiz visitas, já se notava tais rachas na casa e grandes manchas de humidade.
41. A casa tinha uma racha quando se entrava, vira-se para o lado esquerdo, temos a sala. A casa tinha uma racha na sala, a lareira, era todo o comprimento. Depois vinha um corredor, não, começava na cozinha e que ia até à casa de banho do lado de lá.
42. Um potencial cliente sugeriu um valor, segundo a testemunha – porque ele quase que dizia que valia menos 50%, assim por alto.
43. O imóvel sofreu uma depreciação e desvalorização considerável no seu real valor.
44. O Engenheiro C…, técnico responsável pela obra e segundo R. reconheceu ser necessário construir um muro para contenção das terras do lote contíguo e a realização de obras exteriores no montante de € 4.987,98.
45. O segundo R. como se retira das assinaturas por si apostas no respectivo livro de obra declara que a casa se encontrava concluída no dia 24.06.2002.
46. E na declaração por si subscrita e entregue na Câmara Municipal de Coruche, a obra [se encontrava concluída em 24.06.2002, em conformidade com o projecto aprovado (…) e que as alterações efectuadas ao projecto estão em conformidade com as normas legais(…)]
47. Com base naquela declaração a Câmara Municipal de Coruche emitiu no dia 20.09.2002, o respectivo alvará de licença de utilização nº 195/2002.
48. Mas dos documentos juntos aos autos e das declarações da testemunha F… ex-empregado dos 1ºs Réus e colaborador do 2º Réu, quando confrontado com o livro de obra e a folha de fiscalização da Câmara por as datas não serem coincidentes, afirmou:
A do mês 8 é a data em que é pedida a licença de utilização em que é entregue uma declaração por parte do Eng. Responsável a dizer que a obra está concluída. Foi nessa altura que foi entregue e é nessa altura que a fiscalização fecha a fichinha de obra da fiscalização.
49. Mas do documento consta 24-06 que está concluída, ali diz que é 24.08 que está concluída? O Sr. sabe quando é que a obra concluiu? Sabe se foi em Agosto? Sabe se foi em Julho?
Não sei. Em Junho, Julho a obra estava já bastante avançada, quase concluída. Eu acompanhei a obra e nesta fase, eu fui para lá em Abril e a obra estava bastante avançada. Agora não consigo dizer se no dia 25 de Julho estava pronta.
50. Apesar da divergência das datas e face à confissão do 1º Réu que os AA. viveram durante 11 meses numa casa que lhes emprestou, ainda assim, o tribunal a quo absolveu C… do demais peticionado.
51. O segundo R. declarou, nos termos do artº 26 do DL 445/91, de 20.11, com a redacção introduzida pelo DL 250/94, de 16.10, em data anterior a 24.04.2003, que a obra se encontrava devidamente concluída, o que não correspondia à verdade.
52. O tribunal deveria ter condenado o 2º R. responsável pelos danos patrimoniais e não patrimoniais que causou aos AA., porque declarou, nos termos do nº 11 do artº 26º, independentemente da sua censurável conduta nos termos do artº 56-A do DL 250/94, de 15.10.
53. Como pôde o tribunal a quo declarar a improcedência da acção e a procedência da excepção de caducidade alegada pelos RR. fazendo caducar o legítimo direito dos AA. à peticionada indemnização.
54. No entanto, o tribunal a quo considera - Ajustado fixar a indemnização pelos danos não patrimoniais sofridos pelo incumprimento do primeiro Réu no contrato de empreitada celebrado de 500,00€,
55. Não se compreende a posição do tribunal. Há ou não há incumprimento contratual por parte dos RR.?
56. Improcede, pois, a excepção de caducidade declarada pelo tribunal a quo.
Termina no sentido de ser revogada a decisão do tribunal a quo e de os RR. serem condenados nos pedidos.
Os RR. contra-alegaram pugnando pela confirmação da sentença.
Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir.
Na sentença impugnada considerou-se provada a seguinte factualidade:
1. O prédio urbano situado nos Foros da Branca, com a área total de 828,75 m2, composto de casa de habitação de rés-do-chão, com quatro quartos, sala, cozinha, despensa, duas casas de banho, corredor, logradouro, confrontando a Norte com A…, a Sul e Nascente com A… e a Poente com estrada, inscrito na matriz sob o artigo…, encontra-se registado na Conservatória do registo Predial de Coruche sob o nº… da freguesia de Branca.
2. Por escritura pública celebrada no dia 23 de Janeiro de 2003, os primeiros RR. venderam aos Autores o prédio identificado em 1 pelo preço total de € 139.663,41.
3. pela apresentação nº 1, de 29 de Novembro de 2002, foi registada a aquisição, por compra, a favor dos Autores, do prédio identificado em 1, figurando como sujeito passivo o Réu A…, casado com a Ré M…, no regime de comunhão de adquiridos.
4. Mediante carta de 24 de Julho de 2003, subscrita pela Autora e endereçada ao Réu A…, cujo aviso de recepção foi assinado a 30 de Julho de 2003, foi comunicado, para além do mais, o seguinte:
“Como é do seu conhecimento continuam por concluir as seguintes:
1- as caixas de esgoto e electricidade, localizadas no logradouro;
2- espalhar a terra, que colocou no logradouro após a recepção da minha carta de 24/04/2003;
3- A realização da passadeira entre o portão pequeno e a porta principal da casa;
4- E a colocação de três pedras de mármore nas bancadas das casas de banho;
5- O tecto de um dos quartos não se encontra concluído, faltando a segunda camada de reboco;
Para além das obras em falta, acima discriminadas, foram detectados defeitos de construção, que venho por este meio denunciar e, desde já, exigir a sua reparação:
1- o tecto da cozinha apresenta uma racha de cerca de meio centímetro de largura e a toda a largura da cozinha;
2- diversos azulejos da cozinha e da casa de banho começara a rachar, pelo que precisam de ser substituídos;
3- A pedra do poliban apresenta marcas de rodado de automóvel, pelo que deve ser substituída;
4- O muro de suporte não tem sistema de drenagem e escoamento de águas pluviais, o que origina a acumulação dessas águas ao pé do passeio envolvente à casa, começando a verificar-se, em consequência da falta de drenagem e escoamento, o aparecimento de uma racha entre a casa e esse passeio, pelo que deverá ser realizada a drenagem e sistema de escoamento de águas pluviais que se acumulam no muro e zona limítrofe bem como a reparação da racha aberta entre a casa e o aqui identificado passeio (…).
5. O Réu C… é o técnico responsável pela direcção técnica da obra.
6.Nessa qualidade declarou que “a obra localizada em Fazendas das Figueiras, na freguesia da Branca e concelho de Coruche, à qual foi atribuído o alvará de licença de obras de edificação nº 11/2002, cujo titular é A…, se encontra concluída desde 24/06/02, em conformidade com o projecto aprovado, com as condicionantes da licença, com a utilização prevista no alvará de licença das obras, e que as alterações efectuadas ao projecto estão em conformidade com as normas legais e regulamentares que lhe são aplicáveis”.
7. mediante carta datada de 18 de Novembro de 2005, subscrita pela Autora e endereçada ao Réu A…, cujo aviso de recepção foi assinado em 25 de Novembro de 2005, foi comunicado, para além do mais, o seguinte:
“1- O tecto da cozinha apresentava uma racha em toda a largura da cozinha, racha essa que se estende neste momento a toda a largura da despensa e a todo o corredor;
2-Diversos azulejos da cozinha estão rachados, pelo que precisam de ser substituídos;
3-As paredes e tecto da sala apresentam variadas rachas que necessitam de ser reparadas;
4- A parede do quarto suite apresenta algumas rachas que necessitam de ser reparadas;
5- As paredes exteriores apresentam também variadas rachas;
6- O muro se suporte continua sem drenagem, voltando-se a verificar o aparecimento de uma racha entre a casa e o passeio, devido à acumulação de águas junto ao passeio envolvente à casa.
Das obras referidas por concluir na supra citada carta continuam por executar:
1- realizar a passadeira entre o portão pequeno e a porta principal da casa;
2- arranjar as caixas de esgoto e electricidade localizadas no logradouro;
Acrescento que o Engenheiro responsável pala obra, C…, inscrito na Ordem dos Engenheiros sob o nº…, conforme alvará de licença de utilização emitido pela Câmara Municipal de Coruche, em 20 de Setembro de 2002, visitou a habitação no início do mês de Novembro e concordou que os defeitos devem ser reparados, com alguma urgência (…).
As obras acima mencionadas deverão ter o seu início no prazo de oito dias a contar da recepção da presente carta e prosseguir de forma ininterrupta, sendo que deverá avisar e acordar tudo previamente para o nº 966804183.
9. Em vistoria realizada a 20 de Julho de 2006, pela Câmara Municipal de Coruche foi verificado, para além do mais, que “ o reboco exterior apresentava fissuras na fachada principal (…) Na sala, junto ao vão da porta, existem, no interior, fissuras com cerca de 2 m de comprimento. (…) na zona de ligação da cozinha com a sala, junto do vão, tem várias fissuras. Na cozinha, no tecto, tem uma fissura a toda a largura do espaço. Os azulejos da cozinha, pelo toque, crê-se que estejam alguns deslocados. Existem ainda azulejos fissurados”.
10. Os Autores e o R. A… acordaram verbalmente a realização de determinadas obras a executar no prédio identificado em 1.
11. As obras contratadas reportavam-se à reparação das caixas de esgoto e electricidade localizadas no logradouro.
12. Consistiam também em espalhar a terra depositada no logradouro.
13. Incluíam, ainda, a construção da passadeira entre o portão e a porta principal da casa,
14. E a colocação de três pedras de mármore nas bancadas das casas de banho.
15. E o reboco, com massa de acabamento, do tecto de um dos quartos.
16. No dia 24 de Abril de 2003, as obras mencionadas em 11 a 15 não se encontravam concluídas,
17. Em consequência do envio da carta mencionada em 4, os Réus A… e M… contactaram os Autores.
18. Na deslocação que o Réu A… efectuou ao prédio, o mesmo comprometeu-se a colocar um tecto falso num dos quartos, a reparar o tecto da cozinha que apresentava uma racha, a substituir os azulejos rachados da casa de banho e da cozinha, a reparar as rachas das duas paredes da sala, a pintar essas paredes e a reparar a racha aberta entre a casa e o passeio.
19. O Réu A…, em meados de Outubro de 2003, apenas corrigiu os defeitos existentes no tecto de um dos quartos, com aplicação de um tecto falso e colocou três pedras na bancada de uma das casas de banho.
20. Os Autores solicitaram a elaboração de um orçamento para a realização das obras e dos trabalhos descritos no documento denominado orçamento de fls. 14 e 15.
21. A substituição dos azulejos da cozinha e da casa de banho importará um custo de € 1.100,00 acrescidos de IVA.
22. A reparação das fissuras nas paredes exteriores e interiores importará um custo de € 1.200,00, acrescidos de IVA.
23. O isolamento e a pintura do exterior e interior da habitação com tinta membrana de areia Robialac importará um custo de € 8.300,00, acrescidos de IVA.
24. A substituição da pedra que separa o poliban do lavatório cabine de duche importará um custo de € 500,99, acrescido de IVA.
25. A correcção das caixas de esgoto no exterior da casa importará um custo de € 1.000,00 acrescido de IVA.
26. O enchimento dos canteiros com terra na parte da frente da casa importará um custo de € 2.600,00, acrescidos de IVA.
27. A construção de uma passadeira em pavimento cerâmico desde o portão até à porta principal de acesso à entrada da casa importará um custo de € 1.000, acrescidos de IVA.
28. A reparação do pavimento de entrada desde o portão exterior importará um custo de € 2.100,00, acrescidos de IVA.
29. Os Autores sentiram desilusão e frustração que os levaram a colocar o imóvel à venda numa agência imobiliária.
30. Os interessados na aquisição do imóvel desistiram devido aos defeitos de construção pelo mesmo apresentados.
Vejamos então.
Constata-se que, na motivação da alegação, os Apelantes enumeram um conjunto de factos que consideram incorrectamente julgados como provados, ou sejam os que vieram a ser elencados na sentença sob os nº 8,10,18 e 20 e que correspondem, o nº 8, à alínea G) da especificação e os restantes às respostas aos quesitos 1º, 11º e 14, respectivamente e incorrectamente julgados como não provados, ou sejam os constantes dos quesitos 2º, 8º 13º e 23º, referindo de seguida as provas que imporiam uma decisão diversa da recorrida, e que seriam os depoimentos das testemunhas A…, R…, F…, P…, J…, V… e A… 1º a 9º) e o teor dos documentos 3, 4, 5 e 9 da p.i., e 3 e 4, juntos com a réplica, transcrevendo, depois, parte dos depoimentos prestados por cada uma e ainda o depoimento de parte do R. A…, sem qualquer preocupação de destrinçarem as passagens que interessariam á matéria de cada quesito.
Acresce que tal matéria não foi transposta para as conclusões em termos de se apreender o sentido das respostas pretendidas pelos apelantes, sendo certo, como já se disse, que num caso se trata de matéria que por ter ficado no elenco dos factos assentes, não foi, naturalmente objecto de quesitação e, consequentemente, de qualquer resposta.
O que os apelantes transpuseram para as conclusões foi a repetição das transcrições dos depoimentos que, como facilmente reconhecerão, extravasam do conceito conclusões, que como se sabe são as proposições sintéticas através das quais o recorrente exterioriza as razões da sua discordância com o decidido e que, nos termos do artº 684º, nº 3 do C.P.Civil delimitam âmbito do recurso.
De todo o modo, deduzindo-se dos termos da alegação que os apelantes pretenderiam que, de entre os quesitos impugnados, se dessem como não provados os que o tribunal deu como provados e como provados os que deu como não provados, convirá tecer a seguinte ordem de considerações:
Como se sabe, o duplo grau de jurisdição sobre o julgamento da matéria de facto foi introduzido pelo Dec. Lei nº 39/95, de 15 de Fevereiro, transcrevendo-se do respectivo preâmbulo a seguinte passagem:
“A garantia do duplo grau de jurisdição em sede de matéria de facto nunca poderá envolver, pela própria natureza das coisas, a reapreciação sistemática e global de toda a prova produzida em audiência – visando apenas a detecção e correcção de pontuais, concretos e seguramente excepcionais erros de julgamento, incidindo sobre pontos determinados da matéria de facto, que o recorrente sempre terá o ónus de apontar claramente e fundamentar na sua minuta de recurso.
Não poderá, deste modo, em nenhuma circunstância admitir-se como sendo lícito ao recorrente que este se limitasse a atacar, de forma genérica e global a decisão de facto, pedindo, pura e simplesmente , a reapreciação de toda a prova produzida em 1ª instância, manifestando genérica discordância com o decidido.
A consagração desta nova garantia das partes no processo civil implica naturalmente a criação de um específico ónus de alegação do recorrente no que respeita à delimitação do objecto do recurso e à respectiva fundamentação.
(…)
De todo o modo, ainda que tivessem sido cumpridos todos os ónus impostos pelo artº 685-B, nº1 e 2 do CPC, haverá que ponderar, no contexto do artº 712º nº1, al.b) do mesmo diploma, que a modificabilidade pela Relação da decisão da matéria de facto só é possível se os meios de prova constantes do processo ou de gravação realizada impuserem decisão diversa da proferida.
Como se salienta no Ac. do STJ de 19/05/2005, A decisão recorrida é sempre o ponto de onde o tribunal de recurso tem de partir. E sendo um recurso da matéria de facto há que pressupor que a imediação e a oralidade dão um crédito de fiabilidade ao julgador de 1ª instância que presumem o acerto do decidido. Em recurso compete apenas sindicá-lo naquilo que de modo mais flagrante se opuser à realidade”
Também o acórdão do mesmo Alto tribunal de 21/05/2008 esclarece que “o que é proposto ao tribunal de 2ª Instância não é que se proceda a um novo julgamento - desprezando o juízo formulado na 1ª instância sobre as provas produzidas e a expressão do processo lógico que conduziu à pronúncia sobre a demonstração (ou não) doa factos ajuizados – mas tão só que no uso dos poderes próprios do tribunal de recurso, averigúe – examinando a decisão da 1ª instância e respectivos fundamentos, analisando as provas gravadas e procedendo ao confronto do resultado desta análise com aquela decisão e fundamentos, sem deixar de ter presente as limitações inerentes à ausência de imediação e da oralidade no tribunal de recurso – se o veredicto alcançado pelo tribunal recorrido se apresenta com o mínimo de razoabilidade face às provas produzidas.
É, assim, essencialmente pela fundamentação invocada para a decisão que normalmente se afere o juízo crítico sobre as provas produzidas.
É que, nos temos conjugados dos artºs 655º, nºs 1 e 2 e 653º, nº 2 do CPC, na decisão sobre a matéria de facto o juiz da 1ª instância aprecia livremente as provas e decide segundo a sua prudente convicção acerca de cada facto especificando os fundamentos que foram decisivos para a formação dessa convicção, excepto quando a lei exija formalidades especiais para a prova dos factos controvertidos.
Não basta, por outro lado, que as provas permitam, dentro da liberdade de apreciação das mesmas, uma conclusão diferente, por isso que a decisão diversa a que aludem os artºs 690º-A, nº 1, al. b) e 712º, nº 1, al. a) e b) terá que ser a única, ou, no mínimo, com elevada probabilidade e não apenas uma das possíveis dentro da liberdade de julgamento.
(…)
Tudo para concluir que não ocorre qualquer fundamento para a alteração da decisão da matéria de facto na parte impugnada.
Permanecendo assim incólume o elenco factual da sentença, vejamos o aspecto jurídico da causa.
Como se acentua na sentença, os AA. formularam duas pretensões:
Uma, baseada na existência de defeitos do prédio, exigindo dos réus o pagamento de uma quantia que reputam necessária para suportar as despesas com vista à sua eliminação:
Outra, consistente no pagamento, por parte dos RR. de uma quantia necessária a suportar as despesas com a realização das obras que faltariam concluir.
Recordando que relativamente à primeira pretensão se julgou procedente a excepção de caducidade, foi esta causa extintiva tratada a propósito da compra e venda de coisa defeituosa e do regime instituído pelo Dec. Lei nº 67/2003, de 8 de Abril, mormente quanto aos prazos fixados no artº 5º para o exercício dos direitos conferidos no artº 4º, concluindo-se que tendo os AA. comunicado aos Réus a existência de defeitos por carta remetida em 24 de Julho de 2003, com o que observaram o prazo de um ano a que alude o seu nº 3, já haviam decorrido mais de seis meses sobre esta data quando a presente acção deu entrada em juízo. Dir-se-á, com mais rigor que, tendo a acção sido intentada em 21 de Janeiro de 2008, já haviam decorrido mais de quatro anos.
De notar, aliás, que tais prazos (um ano para a denúncia e seis meses para a propositura da acção) coincidem com os estabelecidos no artº 916º, nº 3 e 917º do C. Civil.
A isto contrapõem os apelantes:
- que não é aplicável aquele diploma, mas sim o nº 4 do artº 1225º do C. Civil, por isso que se trata de imóvel construído pelo próprio vendedor;
- que, no caso, a denúncia era dispensável nos termos do artº 916º, nº 1, in fine, porque os primeiros RR conheciam os defeitos de que o prédio padecia, pois construíram-no e venderam-no defeituoso, agindo com dolo
- que o réu marido confessou a existência de defeitos, tendo-se comprometido a providenciar a sua reparação, mas porque em Outubro de 2003 apenas corrigiu parte deles, iniciou-se um novo prazo de caducidade relativamente aos vícios que subsistam, tendo aguardado que o RR. procedessem às reparações e, perante a inacção deles, propuseram a acção em 21 de Janeiro de 2008 (conclusões 13 a 16).
Relativamente à pretendida aplicabilidade do disposto no nº 4 do artº 1225, de acordo com o qual é aplicável ao vendedor do imóvel que o tenha construído o disposto nos números anteriores (responsabilidade do empreiteiro pelos defeitos surgidos nos cinco anos subsequentes à entrega do imóvel – nº1 e prazos de um ano para a denúncia e de um ano, a partir desta, para pedir a indemnização – nº2 ) não pode concorda-se com a douta sentença quando observa que nem sequer foi alegado que os vendedores do imóvel, os primeiros RR., o tivessem construído. Com efeito embora em termos um tanto imprecisos, o facto foi alegado no artº 5º da resposta à matéria da excepção quando nele se afirma que o R. marido se intitulou Vendedor e Empreiteiro quando em 30.12.2002 outorgou o segundo aditamento ao contrato promessa de compra e venda, o que se mostra apoiado pelo documento de fls.124, assinado por ele e pelos AA e onde efectivamente, por duas vezes é referida tal qualidade, Ora, não se mostrando tal documento impugnado, tem de ter-se o facto por demonstrado e ser tomado em consideração nos termos do nº 3 do artº 659º do C. P. Civil.
Questão diferente á a de saber se mesmo assim a acção se mostra tempestiva.
A sentença, colocando a aplicabilidade do preceito em causa como mera hipótese, conclui, mesmo assim, operar a invocada caducidade, por isso à data da entrada da acção em juízo também já havia decorrido mais de um ano sobre a denúncia dos defeitos.
Antes de indagar da pertinência desta conclusão, convirá porém debruçar-nos sobre a necessidade ou não da denúncia face ao argumento dos apelantes de que os primeiros RR. agiram com dolo porque conheciam os defeitos do prédio.
É evidente que o argumento não colhe, na medida em que nenhum facto foi alegado ou provado do qual se possa concluir que os RR. vendedores conheciam os defeitos em causa, ou que tivessem assegurado aos AA. que o edifício os não tinha, assim determinando estes a adquiri-lo.
Passando à afirmada confissão pelo 1º Réu dos defeitos e ao início de novo prazo de caducidade, dispomos da seguinte factualidade:
- Na deslocação que o Réu A… efectuou ao prédio, o mesmo comprometeu-se a colocar um tecto falso num dos quartos, a reparar o tecto da cozinha que apresentava uma racha, a substituir ao azulejos rachados da casa de banho e da cozinha, a reparar as rachas das duas paredes da sala, a pintar essas paredes e a reparar a racha aberta entre a casa e o passeio;
- O Réu A… em meados de Outubro de 2003, apenas corrigiu os defeitos existentes no tecto de um dos quartos, com aplicação de um tecto falso e colocou três pedras na Bancada de uma das casas de banho.
Estes factos demonstram, pois, que o indicado R. reconheceu a existência de determinados defeitos e que só corrigiu parte deles.
Nos termos do artº 331, nº 1 do C.Civil, só impede a caducidade a prática, dentro de prazo legal ou convencional do acto a que a lei ou convenção atribua efeito impeditivo.
Porém, quando se trate de prazo fixado por contrato ou disposição legal relativa a direito disponível, o nº 2 do mesmo artigo, estabelece que impede também a caducidade o reconhecimento do direito por parte daquele contra quem é exercido.
Como ensina Vaz Serra, citado em Pires de Lima e Antunes Varela,“a caducidade é estabelecida com o fim de, dentro de certo prazo, se tornar certa, se consolidar, se esclarecer determinada situação jurídica; por isso, o reconhecimento impeditivo da caducidade tem de ter o mesmo efeito de tornar certa a situação”.
Ou seja, no caso de venda defeituosa, como esclarecem os referidos Ilustres Mestres, se o vendedor reconhece espontaneamente os defeitos, o reconhecimento torna certa a situação, tornando-se desnecessária a denúncia. Por outro lado, o reconhecimento impeditivo da caducidade, ao contrário do reconhecimento que interrompe a prescrição, não tem como efeito abrir-se um novo prazo de caducidade: reconhecido o direito, a caducidade fica definitivamente impedida. O que pode acontecer, segundo os mesmos autores, “é que a lei sujeite o exercício do direito a um novo prazo de caducidade (cfr. por exemplo os artºs 916º e 917º). Quando tal se não verifique, o direito reconhecido passará a ficar subordinado às regras da prescrição se se tratar de um direito prescritível” (cfr. Código Civil Anotado, Vol I, 4ª Edição, pag. 296).
Ora, no caso, temos que, à semelhança dos artºs 916 e 917, o nº 2 do artº 1225º, para além do ónus de denúncia do defeito dentro do prazo de um ano após o seu conhecimento (mas sempre dentro dos cinco anos a que alude o nº 1), impõe também que a indemnização deva ser pedida no ano seguinte à denúncia.
Por isso transplantando estas normas para o caso em apreço, temos que, reconhecido pelo R. o direito dos AA. a verem corrigidos os defeitos e ao ter reparado apenas parte deles em meados de Outubro de 2003, começou a correr, a partir desta data, o novo prazo de um ano para a propositura da acção, que terminava em Outubro de 2004.
Por isso como aliás já se antecipara na sentença, também com base neste preceito operou a caducidade, posto que a acção apenas foi proposta em Janeiro de 2008.
Passado à segunda pretensão, ou seja a do pagamento da quantia necessária à realização das obras, temos que, de acordo com os factos elencados na sentença sob os nºs 10 a 15, os Autores e o Réu A… acordaram verbalmente a realização de obras que se reportavam à reparação das caixas de esgoto e electricidade localizadas no logradouro, à construção da passadeira entre o portão da entrada e a porta principal da casa, a colocação de três pedras de mármore nas bancadas da casa de banho e o reboco, com massa de acabamento do tecto de um dos quartos.
Esclarece, por outro lado, o facto 16 que em 24 de Abril de 2003 tais obras não se encontravam concluídas.
Ora, observou-se, e muito bem, na sentença que não se vislumbra neste particular nenhum dano patrimonial para os Autores, na medida em que, sendo certo que os RR. não realizaram as obras, se o tivessem feito teriam aqueles de lhe pagar o correspondente preço, contexto em que, à falta de outros elementos disponíveis, não ocorreu qualquer empobrecimento do seu património.
Contexto em que apenas se reconheceu aos AA. o direito a serem indemnizados pelos danos não patrimoniais decorrentes do retardamento da prestação e que se computaram, em termos justos e equilibrados, no montante de €500,00.
Conclui-se, pois, dever a sentença ser confirmada, ainda que por fundamentos não totalmente coincidentes, sendo que, face ao decaimento dos AA. quanto à pretendida alteração da decisão da matéria de facto, se impõe manter a absolvição dos RR. M… e C….
Pelo exposto, na improcedência da apelação, confirmam a sentença impugnada.
Custas pelos apelantes.
Évora, 26.01.2012
João Gonçalves Marques
Eduardo José Caetano Tenazinha
António Manuel Ribeiro Cardoso