Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 119/2000.E1 |  |
MARIA ALEXANDRA SANTOS
DIREITO DE PREFERÊNCIA
ACÇÃO DE PREFERÊNCIA
I - No tocante à venda judicial, os preferentes deverão ser notificados do dia, hora e local da arrematação para poderem exercer o seu direito no acto da praça, sendo que a falta de notificação tem a mesma consequência que a falta de notificação ou aviso prévio na venda particular.
II - Os elementos essenciais da alienação são todos os factores capazes de influir decisivamente na vontade de preferir ou não, isto é, todos os elementos do contrato que tenham importância no estabelecimento duma decisão num sentido ou noutro.
III – Com a notificação do dia, hora e local da arrematação em hasta pública, o preferente fica desde logo a saber que o prédio vai ser vendido, e do preço base da licitação, cumprindo-lhe então comparecer no acto para, se assim entender, exercer o seu direito relativamente ao preço por que vier a ser vendido.
IV - O recurso à acção de preferência prevista no art° 1410° do CC, pressupõe que estejamos face a uma situação de incumprimento da obrigação de dar preferência.
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
“A” intentou contra o “B”, actualmente … a presente acção declarativa sob a forma de processo ordinário pedindo que lhe seja reconhecido o direito de preferência na aquisição do prédio rústico denominado …, sito na freguesia de …, concelho de …, melhor identificado nos autos e, em consequência, lhe seja adjudicada a respectiva propriedade.
Alegou para tanto e em síntese, que é arrendatária rural do prédio em causa desde 1/01/1989 e que o prédio foi vendido ao Réu em hasta pública no dia 12/01/1999, sendo certo que nunca foi notificado para exercer o seu direito de preferência e que apenas soube da venda quando em 2/01/2000 se dirigiu ao antigo proprietário para pagar a renda.
Contestou o R. alegando, em síntese, que a A. teve conhecimento da arrematação do prédio na própria data da sua realização sendo que o executado “C” é sócio gerente da A. tendo outorgado o contrato de arrendamento rural referente ao prédio de que era proprietário, simultaneamente na qualidade de senhorio e de sócio-gerente da arrendatária, neste caso com outro, tendo o executado sido notificado não só da penhora, mas também do despacho que ordenou a venda judicial em hasta pública e designou dia e hora para a sua realização.
Atendendo à data do conhecimento da venda e da propositura da presente acção, caducou o direito de preferência que a A. pretende exercer.
Foi proferido o despacho saneador e seleccionados os factos assentes e controvertidos com a organização da base instrutória, sem reclamação.
Realizada a audiência de julgamento, o tribunal respondeu à matéria de facto da forma constante de fls. 266 e segs. também sem reclamação.
Foi, em seguida, proferida a sentença de fls. 278 e segs. que julgando a acção procedente declarou que a A. “A”, enquanto arrendatária, é titular do direito de preferência na aquisição do prédio rústico denominado …, sito na freguesia de …, concelho de …, com a área de 36,5750 hectares, inscrito na matriz sob o artigo 16, secção C e descrito na C.R.P. de … sob o n° 10110, a fls. 52, do Livro B-29 e determinou a substituição do R. “B”, anteriormente …, pela A. na aquisição do referido imóvel na venda ocorrida na hasta pública de 12/01/1999 nos autos de execução ordinária que estiveram pendentes no Tribunal Judicial de … sob o nº 25-B/85 em que era exequente o “B” e executado “C”.
Mais consignou que a A. deve proceder ao pagamento ou depósito do preço no prazo de 30 dias após o trânsito em julgado da sentença sob pena de caducidade do direito e do arrendamento.
Inconformado, apelou o Réu alegando e formulando as seguintes conclusões:
1 - O recorrente não se conforma nem com a decisão dada ao quesito 6° da base instrutória, nem tão pouco com a solução jurídica oferecida pelo tribunal recorrido quanto à matéria controvertida.
2 - Impugna-se especificadamente a resposta ao quesito 6° da base instrutória por não ter considerado como provado que a arrematação do imóvel em hasta pública a favor do “B” foi conhecida pelo executado “C”.
3 - A resposta ao quesito 6° da b.i. contraria manifestamente o produzido em sede de audiência e julgamento.
4 - O depoimento da testemunha … revela com muita precisão que o executado “C” soube que a arrematação judicial a favor do Banco R. se fez em Janeiro de 1999, pelo preço de quatro mil e cem contos e que soube disso em Setembro de 1999 pelo tribunal, ainda antes de ter ido ao banco.
5 - O tribunal recorrido ao não ter reconhecido o momento do conhecimento da arrematação judicial e das suas condições por banda do executado “C”, quando aquele próprio, em audiência de discussão e julgamento, mencionou o exacto momento, tendo sido confirmado este depoimento por outras testemunhas, designadamente pela testemunha “D”, julgou incorrectamente a matéria de facto constante do quesito 6° da base instrutória.
6 - A matéria de facto constante no quesito 6° da b.i. merece ser modificada pela Veneranda Relação de Évora ao abrigo do disposto no artº 712° n° 1 do CPC, do seguinte modo: Provado que o executado “C” foi notificado não só da penhora do imóvel mas também do despacho que ordenou a venda judicial na modalidade de hasta pública e designou dia e hora para a sua realização, tendo tido conhecimento em Setembro de 1999 de que a arrematação judicial do imóvel a favor do “B”, actual … tinha ocorrido em Janeiro de 1999 pelo preço de quatro mil e cem contos.
7 - O tribunal a quo erradamente concluiu que os requisitos do art° 1410° do C.C. não se mostraram provados na acção, na medida em que considerou que não obstante a A. ter tido conhecimento da venda, não se pode afirmar que sabia de todo o circunstancialismo em que esta foi feita, designadamente, o preço, a sua realização em hasta pública e o processo em que ela ocorreu.
8 - Discorda-se em toda a extensão com o concluído pelo tribunal a quo, pois para além de não ser suportado pela matéria factual dos autos, subverte e contradiz todo o raciocínio expendido na sentença, momentos antes da famigerada solução jurídica encontrada e de que ora se recorre.
9 - Da matéria dada como provada verifica-se que o executado “C” não soube da venda do imóvel quando se dirigiu ao banco pela primeira vez, mas pelo próprio tribunal, junto do processo de execução, lá tendo sido informado em Setembro de 1999, quer da venda, bem como das suas condições, mormente quando e onde foi feita, a quem foi adjudicado o imóvel e porque preço.
10 - A presunção judicial feita pelo juiz a quo em relação ao conhecimento da A. sobre a venda, não pode operar apenas em relação à venda considerada no seu sentido restrito, ou seja, que a A. sabia apenas que aquele imóvel havia sido vendido.
11 - A presunção judicial deve compreender também os próprios circunstancialismos em que aquela ocorreu, isto é, que a A. soube que a venda judicial do imóvel foi feita por hasta pública, ocorreu em Janeiro de 1999 a favor do “B” pelo preço de quatro mil e cem contos.
12 - Também o período fixado pelo tribunal a quo sobre o conhecimento pela A. da venda judicial foi erradamente determinado, contrariando o que resultou da prova testemunhal produzida nos autos.
13 - Decorre da prova testemunhal produzida em sede de audiência de discussão e julgamento que foi em Setembro de 1999 que o executado “C” soube da arrematação do imóvel, sujeitos intervenientes, e preço pelo qual foi arrematado o bem favor do R., bem como decorre dos factos dados como provados que foi no verão de 1999 que o executado se dirigiu por duas vezes ao banco para saber a quem é que o irmão, sócio gerente da A. pagaria as rendas.
14 - A presunção judicial que deve ser feita, porque os factos dados como provados assim o permitem, é que a A. soube pelo executado “C”, em Setembro de 1999, que o imóvel do qual era rendeiro à data tinha sido no âmbito de uma execução que corria contra o seu irmão, arrematado pelo “B” em Janeiro de 1999, pelo preço de quatro mil e cem contos.
15 - Dita o art. 892° n° 1 do CPC vigente à data dos factos que os titulares do direito de preferência na alienação do bem são notificados do dia e hora do local aprazados para a abertura de propostas, a fim de poderem exercer o seu direito no próprio acto, se alguma proposta for aceite.
16 - E dita o n° 2 do citado preceito que a falta de notificação tem a mesma consequência que a falta de notificação ou aviso prévio na venda particular.
17 - A venda particular e o seu aviso prévio é regulada pelo art° 1420° do Código Civil, que confere a quem tem o direito de preferência a faculdade de exercer o seu direito mediante acção judicial de preferência dentro do prazo judicial de seis meses a contar da data em que teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação e deposite o preço devido nos 15 dias seguintes à propositura da acção.
18 - São pois requisitos cumulativos da acção de preferência que ao autor lhe assista o direito legal de preferência e que a acção seja intentada no decorrer dos seis meses a contar do conhecimento por parte do preferente dos elementos essenciais da alienação.
19 - São elementos essenciais da alienação todos aqueles factores capazes de influir devidamente na formação da vontade de preferir ou não, isto é, todos os elementos reais da alienação que possam ter importância na tomada de uma decisão pelo preferente num sentido ou noutro.
20 - Tratando-se de uma venda judicial em hasta pública, o conteúdo do conhecimento sobre os elementos essenciais da venda é substancialmente mais reduzido do que no caso das vendas particulares, na medida em que os preferentes são notificados ao abrigo do art° 892° nº 1 do CPC apenas do dia hora e local para a abertura de propostas, não tendo conhecimento nem do preço, nem do possível comprador como acontece em caso de venda particular.
21 - Se a notificação fosse cumprida ao abrigo do 892° nº 1 do CPC teríamos que o preferente apenas saberia que tal bem estava a ser objecto de venda judicial, não sendo notificada nem do possível comprador, nem do elemento preço.
22 - No art° 5° da petição inicial a A. admite que tomou conhecimento não só da venda, mas da venda em hasta pública do bem, quando foi informada pelo “C” de que este deixara de ser proprietário do prédio, por o mesmo ter sido vendido em hasta pública, não tendo sido este conhecimento impugnado pelo R.
23 - Foi o próprio conhecimento da venda do bem em hasta pública pela A. que fundamentou a propositura da presente acção de preferência.
24 - A A. soube que o bem tinha sido vendido em hasta pública.
25 - A A. detinha em seu poder o elemento essencial para poder vir a exercer o seu direito de preferência, pelo que se não exerceu o seu direito atempadamente a si unicamente se deve.
26 - O tribunal recorrido, contrariando toda a matéria de facto apurada nos autos e confessadamente admitida pela A., subverte o raciocínio por si expendido na douta sentença e resolve afirmar que embora se possa extrair que a A. soube da venda, não se pode afirmar contudo que sabia da sua realização em hasta pública.
27 - O Tribunal recorrido defendendo primeiramente que bastava o conhecimento do preferente da venda em hasta pública, de seguida contraria o por si defendido e resolve que afinal, para além de o preferente ter que ter conhecimento da venda em hasta pública, tem ainda que ter conhecimento do preço e condicionalismos da venda.
28 - Entendemos que no caso de venda judicial, o único elemento essencial e necessário para que o preferente cabalmente exerça o seu direito é o de saber que a venda judicial está a correr ou que já ocorreu.
29 - Não são elementos essenciais para a preferência, no caso de venda judicial, o conhecimento do preço, sujeitos que se habilitam ou a quem foi feita a venda, em virtude desses elementos não figurarem na notificação a que alude o nº 1 do artº 892° do CPC.
30 - Não faz sentido que o preferente tenha conhecimento de mais ou de diferentes elementos do que aqueles de que tomaria conhecimento caso tivesse sido regularmente notificado ao abrigo do disposto no supra citado n° do art° 892° do CPC.
31 - A ratio do n° 2 do artº 892° do CPC é de preconizar que o preferente só pode vir a exercer o seu direito de preferência, caso não tenha sido notificado ou tenha sido irregularmente notificado, mediante acção de preferência, no prazo de seis meses a contar da data que soube que a venda judicial se iria operar ou que já se tinha realizado.
32 - Não obstante o art° 892° n° 2 do CPC remeter para o art° 1410° do C.C., este preceito deve ser aplicado com as necessárias adaptações, não devendo ir mais além do que o próprio escopo do n° 1 do artº 892° do CPC.
33 - Esta é a correcta interpretação e aplicação dos art°s 892° n° 2 do CPC e 1410° do C. Civil.
34 - Mesmo que esta interpretação não seja acolhida pelos Venerandos Desembargadores, tendo provimento a tese de que eram elementos essenciais para o exercício do direito de preferência pelo A. o conhecimento por parte deste do elemento preço, pessoa a quem foi adjudicada, lugar da adjudicação, sempre há a referir que estes foram manifestamente adquiridos pelo A. em Setembro de 1999 no decurso das informações obtidas pelo executado, “C” junto do Tribunal.
35 - Independentemente da corrente que venha a ser sufragada, o certo é que é indubitável que foi a partir de Setembro de 1999 que o A. tomou conhecimento da venda judicial e de todos os aspectos com ela relacionados, pelo que foi a partir daquele mês que se iniciou a contagem do prazo de seis meses a que alude o art° 1410° do C. Civil.
36 - Tendo o A. intentado a presente acção de preferência no dia 12 de Maio de 2000, o prazo para agir foi largamente ultrapassado, já que o direito de acção de preferência caducou em Março de 2000.
37 - Caducou o direito de preferência da arrendatária, ora A..
38 - A invocada excepção peremptória de caducidade merecia ter provimento e em consequência ter sido negado o pedido da A..
39 - A douta sentença recorrida ao decidir pela improcedência da excepção peremptória da caducidade, violou as elementares regras de direito substantivo e adjectivo, em especial, os artºs 1410° do C. Civil, 892° n° 2 e 493° do CPC já que não as aplicou de uma forma consentânea com o que resultou de forma clara e inequívoca da prova produzida nos próprios autos.
Não foram apresentadas contra-alegações.
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Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
Delimitando-se o âmbito do recurso pelas conclusões da alegação do recorrente, abrangendo apenas as questões aí contidas (art°s 690 n° 1 e 684 n° 3 do CPC), verifica-se que são as seguintes as questões a decidir:
- A relativa à impugnação da decisão sobre a matéria de facto;
- A verificação ou não da excepção peremptória da caducidade do direito de preferência invocado pela A.
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São os seguintes os factos que foram tidos por provados na 1ª instância:
- Por documento particular denominado "contrato de arrendamento rural", datado de 5 de Maio de 1989, em que intervieram como primeiro outorgante “C” e como segundo outorgante “A”, o primeiro declarou dar de arrendamento ao segundo o prédio rústico denominado …, freguesia de …, concelho de …, com a área de 36,5750 hectares, inscrito na respectiva matriz sob o art° 16, Secção ou Folha C, contrato que declarou ter o seu início em 1 de Janeiro de 1989 e ser celebrado pelo prazo de seis anos renovável por períodos de quatro anos, no valor de quarenta mil escudos em dinheiro pago na residência do senhorio no fim de cada ano agrícola, ou seja, em 1 de Janeiro de cada ano, tendo declarado o segundo outorgante actuar nos termos e condições expostos. (al. A) dos F.A.)
- Neste documento encontram-se apostas e reconhecidas notarialmente as assinaturas de “C” e de “E”, na qualidade de sócios gerentes da segunda outorgante e a assinatura de “C”, por si. (al. B) dos F.A.)
- Naquela data, o prédio ali referido estava descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o nº 00478 e inscrito pela apresentação 07/051278 a favor de “C”. (al. C) dos F.A.).
- No dia 12 de Janeiro de 1999, no âmbito dos autos de execução ordinária pendentes no Tribunal Judicial de … sob o n° 25-B/85, em que era exequente o “B” e executado “C”, foi lavrado auto de arrematação do qual consta que foi declarada, sob pregão, aberta a praça e colocado a lanços, para ser arrematado pelo maior preço oferecido acima do valor anunciado, tomando-se nota dos licitantes e das quantias oferecidas pelo prédio rústico sito na freguesia de …, concelho de …, composto de terra de semear, confrontando do norte com terras de … e …, nascente com terras de … e …, sul com … e do poente com herdade da …, descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o n° 10.110 da freguesia de …, a fls. 52 do Livro B-29 e inscrito na respectiva matriz predial sob o art. 16 da Secção C, constando ainda do referido auto que o identificado prédio foi adjudicado à exequente “B”, a qual ofereceu o maior lanço pela quantia de 4.100.000$00. (al. D) dos F.A.)
- Pela apresentação n° 17/991110 foi inscrita a aquisição do prédio melhor identificado em A) a favor do “B”, por compra em processo de execução, convertida em definitiva pela apresentação 05/000418. (al. E) dos F.A.)
- Pela apresentação 08/020507 encontra-se inscrita a aquisição do referido prédio a favor da sociedade “F”, por compra. (al. F) dos F.A.)
- A sociedade “A”, encontra-se matriculada sob o nº …, na Conservatória do Registo Comercial de …, como uma sociedade comercial por quotas com sede na …, na freguesia de …, concelho de …, tendo como objecto social a exploração agro-pecuária e sócios, “E” (gerente) e “G”, obrigando-se a sociedade com a assinatura do gerente. (al. G) dos F.A.)
- Em 3 de Dezembro de 1987 e 19 de Fevereiro de 1996, “C” exerceu funções de sócio gerente da referida sociedade. (al. H) dos F.A.)
- A A. nunca foi contactada pelo Réu. (Resp. artº 1 ° da B.I.)
- E continuou a explorar o prédio. (Resp. art° 2° da B.I.)
- O executado “C” foi notificado não só da penhora do imóvel mas também do despacho que ordenou a venda judicial na modalidade de hasta pública e designou o dia e a hora para a sua realização. (Resp. art° 6° da B.I.)
- O “C”, por duas vezes, no Verão de 1999, dirigiu-se ao banco no sentido de saber a quem é que a A. deveria pagar as rendas. (resp. art° 9° da B.I.)
- Antes de Novembro de 1999, o “C” informou o sócio gerente da A. de que as rendas deveriam ser pagas no banco. (Resp. artº 10° da B.I.)
- “E” e “C” são filhos de “H” e “I”. (docs. de fls. 236/238 e 239/241)
- No âmbito da acção executiva referida foram publicados anúncios e afixados editais no tribunal e na junta de freguesia do local do bem a anunciar o dia em que ia ocorrer a venda. (doc. de fls. 151 e segs.)
Estes os factos.
Quanto à impugnação da matéria de facto.
Impugna o recorrente a resposta à matéria perguntada no art° 6° da B.I., porquanto o tribunal, ao não ter reconhecido o momento do conhecimento da arrematação judicial e das suas condições por banda do executado “C”, quando aquele próprio, em audiência de discussão e julgamento, mencionou o exacto momento, tendo sido confirmado este depoimento por outras testemunhas, designadamente pela testemunha “D”, julgou incorrectamente a matéria de facto constante do referido artigo.
Perguntando-se no artº 6° da B.I. se: "O executado “C” foi notificado não só da penhora do imóvel mas também do despacho que ordenou a venda judicial na modalidade de hasta pública e designou o dia e a hora para a sua realização, tendo tido conhecimento da arrematação na própria data em que esta se realizou?" respondeu o Tribunal restritivamente: "Provado apenas que o executado “C” foi notificado não só da penhora do imóvel mas também do despacho que ordenou a venda judicial na modalidade de hasta pública e designou o dia e a hora para a sua realização."
Pretende o recorrente que em face da prova produzida em audiência, a matéria de facto constante do referido quesito deve ser modificada por esta Relação no seguinte sentido: "Provado que o executado “C” foi notificado não só da penhora do imóvel mas também do despacho que ordenou a venda judicial na modalidade de hasta pública e designou o dia e a hora para a sua realização, tendo tido conhecimento em Setembro de 1999 de que a arrematação judicial do imóvel a favor do “B”, actual … tinha ocorrido em Janeiro de 1999 pelo preço de quatro mil e cem contos"
A matéria perguntada no quesito em apreço, tal como formulada na base instrutória, foi decalcada do artº 7° da contestação do R., reiterada nos art°s 3° e 14° do mesmo articulado e nos art°s 1°, 7°, 9° do requerimento de aperfeiçoamento/esclarecimento da contestação apresentada pelo R., a convite da Exmª Juíza relativamente à matéria por si alegada nos referidos art°s 3° e 14° da contestação.
Assim, o que o R. alegou expressamente e foi vertido no art° 6° da B.I., foi se o “C” tomou conhecimento da arrematação na própria data em que esta se realizou, ou seja, em 12 de Janeiro de 1999 e não como pretende agora, que tomou conhecimento em Setembro de 1999 de que a arrematação judicial do imóvel a favor do “B”, actual …, tinha ocorrido em Janeiro de 1999 pelo preço de quatro mil e cem contos.
Aliás, o concreto facto do momento do conhecimento alegado pelo R. no art° 3° da contestação "A A. teve conhecimento da arrematação do prédio dos autos na própria data da sua realização" foi também vertido no art° 5° da base instrutória onde se perguntou, concretamente, se "A A. teve conhecimento da arrematação do prédio dos autos na própria data da sua realização, ou seja, em 12 de Janeiro de 1999?", ao que o tribunal respondeu "Não Provado"
Foi este o facto concreto que o R. alegou para fundamentar a caducidade, por si excepcionada, do direito de preferência invocado pela A ..
É, pois, este o facto constitutivo da invocada excepção e que foi levado à base instrutória, e que como extintivo do direito da A. incumbe ao R. a respectiva prova (arrt°s 493º nº 3 do CPC e 3420 na 2 e 3430 na 2 do C.C.).
Em parte alguma dos articulados vem alegada, como data do conhecimento da venda pelo referido “C”, a de Setembro de 1999, pelo que tal facto não foi sujeito à apreciação do tribunal.
Como é sabido, cabe às partes alegar os factos que integram a causa de pedir e aqueles em que se baseiam as excepções, sendo que o juiz só pode fundar a decisão nos factos alegados pelas partes (art°s 2640 e 6640 do CPC)
Assim sendo, não se tendo provado o concreto facto alegado pelo R./Recorrente que vinha perguntado, isto é, se o “C” tomou conhecimento da arrematação na própria data em que esta se realizou, não podia o tribunal responder outra coisa, (que adquiriu esse conhecimento noutra data), por ser excessiva a pretendida resposta em relação ao que se perguntava.
O facto que o recorrente pretende agora seja dado como provado por, alegadamente, ter sido produzida prova em julgamento nesse sentido, constitui facto novo que não pode ser considerado no âmbito desta acção.
Trata-se de facto essencial à procedência da excepção invocada pelo Recorrente, pois a data do conhecimento dos elementos essenciais da venda é o facto que irá integrar o conceito jurídico da caducidade.
Poderá perguntar-se se poderia o Exmº Juiz considerá-lo ao abrigo do disposto no art° 264º do CPC.
E a resposta será necessariamente negativa.
Com efeito, sendo manifesto que não se trata de facto instrumental, também não se poderá considerá-lo, para efeitos do disposto no nº 3 do citado artigo, como complemento ou concretização de outros factos que o recorrente tivesse alegado na contestação, pois trata-se de um facto pura e simplesmente novo que fica excluído do âmbito do referido artigo.
De resto e mesmo que se lhe pudesse atribuir essa natureza, o certo é que para que o mesmo pudesse ser considerado na decisão, sempre teria o recorrente que proceder de acordo com o ali previsto, isto é, ter manifestado, em sede de audiência, a vontade de dele se aproveitar para, com o cumprimento do contraditório, poder ser apreciado e considerado o facto em questão.
O que o recorrente também não fez.
Por todo o exposto, improcedem as conclusões da alegação do recorrente no que a esta questão concerne, tendo-se por fixada a matéria de facto tal como vem declarada provada da 1ª instância.
A verificação ou não da excepção peremptória da caducidade do direito de preferência invocado pela A.
O R. fundou toda a sua discordância em relação ao decidido, pugnando pela procedência da excepção invocada, com base na alteração da decisão sobre a matéria de facto relativamente ao momento do conhecimento pela A. da venda e dos seus elementos.
Afastada a questão relativa ao alegado momento do conhecimento da venda como sendo Setembro de 1999, cumpre apreciar, ainda assim, se em face da factualidade tida por provada, ter-se-á verificado a alegada caducidade do direito da A.
Conforme resulta do disposto nº 1 do art° 28° do D.L. 385/88 de 25/10, o
arrendatário rural com, pelo menos, três anos de vigência de contrato, goza do direito de preferência no caso de venda ou dação em cumprimento do prédio arrendado.
ln casu, verifica-se que a A. é arrendatária há mais de três anos e a venda teve lugar em processo de execução.
No tocante à venda judicial, o direito dos preferentes é objecto de regulamentação, quanto ao seu exercício, no art° 892° do CPC, vigente à data dos factos, do qual resulta que sendo ordenada a venda por arrematação em hasta pública, será determinada a notificação dos titulares do direito de preferência na alienação dos bens do dia, hora e local da arrematação para poderem exercer o seu direito no acto da praça, sendo que a falta de notificação tem a mesma consequência que a falta de notificação ou aviso prévio na venda particular (nº 1 e 2)
ln casu, conforme vem provado, a A. não foi notificada do dia e hora da arrematação pelo que não pôde exercer nesse acto o seu direito de preferência na venda do imóvel.
Tal omissão tem como consequência a subsistência para a A. preferente do exercício do seu direito pela acção de preferência nos termos gerais.
E no que a esta concerne, dispõe o art° 1410° n° 1 do C.C. que "O comproprietário a quem se não dê conhecimento da venda ou da dação e cumprimento tem o direito de haver para si a quota alienada, contanto que o requeira dentro do prazo de seis meses, a contar da data em que teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação, e deposite o preço devido nos quinze dias seguintes à propositura da acção".
É ao R. na acção de preferência que caberá provar o decurso daquele prazo, isto é, demonstrar que há mais de seis meses o titular do direito de preferência teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação (art° 343° nº 2 do CC).
E como é jurisprudência pacífica, os elementos essenciais da alienação são todos os factores capazes de influir decisivamente na vontade de preferir ou não, isto é, todos os elementos do contrato que tenham importância no estabelecimento duma decisão num sentido ou noutro (por todos, Ac. R.P. 19/06/1970, JR 16°- 560).
E não se diga, como pretende o recorrente que "não faz sentido que o preferente tenha conhecimento de mais ou de diferentes elementos do que aqueles de que tomaria conhecimento caso tivesse sido regularmente notificado ao abrigo do disposto no supra citado n° 1 do artº 892º o CPC pois "no caso de venda judicial, o único elemento essencial e necessário para que o preferente cabalmente exerça o seu direito é o de saber que a venda judicial está a correr ou já ocorreu".
É que, com aquela notificação o preferente fica desde logo a saber que o prédio vai ser vendido, no caso em hasta pública, o dia, hora e local da arrematação e preço base da licitação, cumprindo-lhe então comparecer no acto para se entender exercer o seu direito relativamente ao preço por que vier a ser vendido.
Remetendo a lei as consequências da omissão da notificação do preferente para as consequências da falta de notificação ou aviso prévio na venda particular é evidente a falta de cabimento da aplicação da previsão do nº 1 do art° 892° ao caso do exercício do direito de preferência por falta daquela notificação, no sentido de limitar o conhecimento dos elementos referidos no art° 1410° do CC aos daquele n° 1 do art° 892° do CPC, ou seja, como pretende o recorrente "de que o único elemento essencial e necessário para que o preferente exerça o seu direito é o de saber que a venda judicial está a correr ou que já ocorreu".
De facto, na venda judicial o preferente é convocado para um acto onde terá, antes de exercer o seu direito, possibilidade de conhecer as condições da venda em que é chamado a preferir, sendo que na venda particular tal possibilidade não existe por não existir qualquer acto comparável, havendo então que ser oferecida ao preferente a possibilidade do exercício do seu direito.
O recurso à acção de preferência prevista no art° 1410° do CC, pressupõe que estejamos face a uma situação de incumprimento da obrigação de dar preferência e rege-se de acordo com os condicionantes nele previstos.
Tal acção está intimamente ligada ao dever de preferência consubstanciado na obrigação de comunicar o projecto de venda e as cláusulas do contrato projectado, permitindo-se o recurso à mesma, em caso do não cumprimento do disposto no art° 416° nº 1 do CC, acção que pode ser intentada no prazo de seis meses a partir do conhecimento dos elementos essenciais da alienação que mais não são do que aquele projecto de venda e as cláusulas do contrato projectado.
E, obviamente, nenhuma limitação existe relativamente ao conhecimento de tais elementos quando a acção de preferência resulta da omissão da notificação para preferir no caso de venda judicial, como pretende o recorrente.
Voltando ao caso dos autos, temos que em face da factualidade provada verifica-se que a A. não foi notificada de que o prédio de que era arrendatária ia ser vendido em hasta pública, nem do dia, hora e local da arrematação a fim de exercer o seu direito de preferência.
Porém, resulta igualmente da factualidade provada que o executado “C” foi notificado não só da penhora do imóvel mas também do despacho que ordenou a venda judicial na modalidade de hasta pública e designou dia e hora para a sua arrematação, notificações efectuadas, respectivamente, em 9/07/1997 e 30/10/98.
Mas, resulta, também, provado dos autos que o referido executado, irmão do actual sócio gerente da A., que fora detentor de quota na sociedade A. transmitiu-a a terceiro em 19/02/1996, ou seja, antes da penhora e da posterior venda por arrematação em hasta pública.
Mais resultou provado que o “C”, por duas vezes, no Verão de 1999, dirigiu-se ao banco no sentido de saber a quem é que a A. deveria pagar as rendas e que antes de Novembro de 1999, o “C” informou o sócio gerente da A. de que as rendas deveriam ser pagas no banco.
Podendo inferir-se de tal factualidade que a A. tomou conhecimento da venda do imóvel antes de Novembro de 1999, pois foi informada pelo “C” de que as rendas deveriam ser pagas no banco, a nosso ver, nada mais se pode inferir da mesma factualidade, designadamente, que nessa data tomou conhecimento dos elementos essenciais da alienação para decidir se pretendia preferir ou não, ou seja, em concreto, que a mesma se realizou em hasta pública e o preço da venda.
De resto, nem sequer ficou provado que nessas deslocações ao banco no Verão de 1999, o “C” tivesse tomado conhecimento do valor do preço da arrematação, sendo que tal facto também não foi alegado pelo R.
É que o R. afirmando, desde sempre, que o referido “C” tomou conhecimento da arrematação do prédio dos autos no próprio dia da arrematação, o que pressuporia, também, em princípio, o conhecimento pela A. de todos os elementos da venda, designadamente, o preço, não invocou o conhecimento por esta, em qualquer outro momento, do concreto valor do preço, isto é, do maior lanço obtido na praça e que foi o por ele oferecido com base no qual o imóvel lhe foi adjudicado.
Ou seja, não tendo logrado provar, como alegou, que a A. tomou conhecimento no próprio dia da arrematação (12/01/1999) dos elementos essenciais da venda, designadamente, do preço, e não podendo considerar-se, como pretende o recorrente, qualquer outra prova produzida relativamente aos factos essenciais constitutivos da excepção de caducidade que invocou, não é legítimo inferir-se da factualidade provada, aliás escassa, como provados outros factos que podia ter alegado e não alegou, para a procedência da referida excepção.
De resto, relativamente ao invocado conhecimento pela A. da venda do bem em hasta pública por si alegado no art° 5° da p.i., que fundamentou a propositura da presente acção e que o recorrente pretende se considere em seu favor (cfr. conclusões 22a a 27ª da sua alegação), cabe referir que tal alegação do recorrente é, no mínimo, impertinente, pois, como bem sabe, tal conhecimento alegado pela A. no art° 5° da p.i. é reportado ao dia 2 de Janeiro de 2000, e tendo tal matéria sido vertida no art° 3° da B.I. foi declarada não provada!
Por todo o exposto, improcedem, in totum, as conclusões da alegação do recorrente, impondo-se a confirmação da sentença recorrida.
DECISÃO
Nesta conformidade, acordam os Juízes desta Relação em julgar improcedente a apelação e, em consequência, confirmar a sentença recorrida
Custas pelo apelante.
Évora, 28.01.2010