Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 886/07-3 |  |
CONTRATOS DE ARRENDAMENTO PARA HABITAÇÃO
RENDA APOIADA
I - Nos contratos de arrendamento para habitação, tendo como senhorias Casas do Povo, as rendas são fixadas obedecendo ao regime de renda apoiada.
II – O regime de renda apoiado não se rege por normas de direito privado, pelo que as resoluções de conflitos na sua fixação, serão decididos perante os Tribunais Administrativos.
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PROCESSO Nº 886/07 - 3
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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“A”, com sede em …, …, instaurou (4.11.2005) na Comarca da …, contra “B”, viúva, reformada, residente no …, nº …, …, uma acção declarativa sumária que fundamentou nos seguintes factos, em resumo: PROCESSO Nº 886/07 - 3
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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A A. é dona de um prédio urbano sito no …, nº …, … (inscrito na matriz sob o art.2667° e descrito na Conservatória Reg. Predial da … sob o n° 01920), que verbalmente arrendou ao marido da Ré e que por morte daquele se transmitiu a esta que, por sua vez, deixou de pagar as respectivas rendas dos meses de Novembro de 2003 e seguintes, actualmente de € 40,00 mensais.
Termina pedindo a resolução do contrato de arrendamento e a condenação da Ré ao despejo imediato e a pagar as rendas vencidas no quantitativo de € 960,00 e vincendas até ao efectivo despejo.
A Ré contestou por excepção alegando a caducidade do direito à resolução do contrato de arrendamento, por a acção ter sido instaurada passado um ano sobre o conhecimento do facto que lhe serve de fundamento, e que passou a depositar as rendas na “C” porque, devido a um conflito na Direcção da A., a pessoa a quem as entregava comunicou que deixava de as receber. Além disso Ré não aceitou o aumento ilegal da renda feito pela A. com efeito a partir do dia 1.11.2003. E impugnou os factos.
A A. respondeu.
Foi proferido despacho saneador/sentença.
O Mmo. Juiz julgou provados por confissão os seguintes factos:
1) A A. é dona de e legítima proprietária do prédio urbano sito no …, nº …, …, inscrito na matriz sob o art. 2667° e descrito na Conservatória Reg. Predial sob o n° 01920;
2) A. e “D” celebraram um acordo verbal pelo qual aquela se obrigou a proporcionar o gozo temporário do prédio referido na alínea anterior, para habitação, mediante a retribuição mensal de 110$00 (€ 0,55);
3) Em Outubro de 2003 a A., por escrito, comunicou à Ré o aumento da renda para € 40,00 mensais;
4) Em Novembro de 2005, e porque a A. se recusou receber as rendas, a Ré, à semelhança dos anos anteriores, procedeu novamente ao depósito das rendas na “C” referentes ao ano de 2005.
O Mmo. Juiz apreciou e julgou a excepção da caducidade improcedente. Considerou que o contrato entre a A. e a Ré é de arrendamento para habitação, julgou a acção improcedente com fundamento em a A. ter procedido a um aumento ilegal da renda por não ter indicado em que critério legal se baseou.
Recorreu de apelação a A., alegou e formulou as seguintes conclusões:
a) Os factos dados como provados na douta decisão recorrida são por si só insuficientes para fundamentar uma decisão de mérito;
b) A Ré está a pagar € 0,55 de renda mensal, desde o início do contrato, nos anos 60, sem nunca ter aumentado a renda, renda cujo montante já em 2003 era irrisório face ao custo de vida e ao custo dos arrendados em geral;
c) Em 2003, depois de muito ponderar, “E”, então director da “A”, infelizmente já falecido, optou por fazer um relatório social sobre as possibilidades económicas de cada rendeiro e foi com base nesse relatório onde foram tidos em conta o agregado familiar residente e pensões recebidas, propriedade de outra casa e de outros bens imóveis etc ... que as rendas da “A” foram todas aumentadas em Novembro de 2003. Foram pois, estes os critérios do aumento das rendas das casas propriedade da A.;
d) Contudo, este contrato de arrendamento é de casa de renda económica de série III e a renda seria aumentada nos termos do parág. 4º da Base XXI da Lei n° 2007 de 7.5.1945, sendo que as disposições do Cód. Civil lhe seriam aplicáveis subsidiariamente. Acresce que o Dec. Lei n° 321-B/90 no seu nº 1 do art.3° só revogou o Direito anterior relativo às matérias reguladas no R.A.U., mantendo em vigor as normas relativas aos arrendamentos pertencentes a qualquer entidade pública, que não o Estado, e sujeitos a legislação especial;
e) As casas da “A” são casas de renda económica e como tal não se regem pelas normas do R.A.U.. O contrato de arrendamento dos autos está excluído do regime instituído para o arrendamento urbano nos termos do art. 5° nº 2 alínea f) R.A.U.. Os seus aumentos têm outras especificidades, não lhes sendo aplicáveis quaisquer coeficientes de actualização;
f) Se no referido aumento das rendas não tivessem sido tomadas em conta todos os critérios legais o Sr. Provedor de Justiça não teria arquivado o processo relativo às queixas que lhe foram apresentadas pelos rendeiros da A.. E também a “F” não teria dado todo o apoio à A. relativamente a tais aumentos;
g) De qualquer modo, mesmo que assim fosse, era preciso averiguar primeiro se a Ré teve ou não conhecimento daqueles critérios, pelo que, entre outros, tal quesito deveria ter sido levado à base instrutória não podendo o Mmo. Juiz "a quo" decidir como decidiu;
h) Por outro lado a Ré fez vários depósitos na “C”, constantes de documentos 1, 2, 4 e 5 da sua contestação, alegando para tanto não que a A. se recusava a receber as rendas, mas que "a pessoa que recebia recusa-se a receber", explicando no seu articulado, nomeadamente, nos nºs 8 a 12 da contestação que essa pessoa era “G”, e não a A., em total oposição ao que o Mmo. Juiz "a quo" deu como provado (v. alínea 4) da fundamentação de facto);
i) Pelo que deveria ter sido dado como provado que quem se recusou a receber as rendas foi “G”, e não a A .. Não podendo assim o Mmo. Juiz "a quo" decidir como decidiu;
j) Acresce ainda que a Ré, se queria fazer caducar o despejo, deveria ter procedido ao depósito liberatório do montante das rendas peticionadas, acrescidas dos 50% de indemnização. Porém, não o fez, pelo que deveria a acção ter sido julgada procedente;
k) Além disso, na pendência da acção a Ré deveria também ter procedido ao depósito mensal das rendas entretanto vencidas, e fazer prova do deu depósito nos presentes autos. Contudo não o fez, e tal facto é de conhecimento oficioso, pelo que deveria a acção ter sido julgada procedente;
1) A A. é uma pessoa colectiva de utilidade pública e está equiparada a Instituição Particular de Solidariedade Social, pelo que, nos termos do art. 2° nº 1 alíneas b) e c) Cód. Custas Judiciais está isenta de custas;
m) Ao decidir como decidiu, violou a douta decisão recorrida os arts. 659° e 660º nº 2, 668° nº 1 alínea d), 669° nº 2 alíneas a) e b) Cód. Proc. Civil, 5° nº 2 alínea f) e 6° nº 2 Dec. Lei nº 321-B/90, 15 Out., a Bases I e parág. 4º da Base XXI da Lei n° 2007, 7.5.1945, 564° nº 1, 1038° alínea a), 1039°, 1041°, 1042°, 1043º, 1047°, 1048° Cód. Civil e art.2° n° 1 alíneas b) e c) Cód. das Custas Judiciais.
Contra-alegou a Ré e formulou as seguintes conclusões:
a) Pela douta sentença, objecto do presente recurso, foi julgada improcedente a acção interposta pela aqui apelante contra a, também aqui, apelada e consequentemente esta absolvida dos pedidos contra ela deduzidos;
b) A apelante intentou acção de despejo com processo sumário contra a apelada pedindo que o Tribunal decretasse a resolução do contrato de arrendamento existente entre ambas e em consequência a apelada fosse condenada a despejar o locado, objecto do contrato, entregando-o livre de pessoas e bens, assim como no pagamento das rendas vencidas;
c) Para tanto alegou a apelante que a apelada não pagava a renda desde Novembro de 2003;
d) A apelada alegou não pagar a renda pretendida pela apelante por o aumento da mesma ser ilegal e que havia procedido ao depósito, na “C”, da renda devida acrescida da actualização legal;
e) A douta sentença recorrida considerou provado que:
1. A A. é dona e legítima proprietária do prédio urbano sito no …, nº …, inscrito na matriz sob o art. 2667° e descrito na Conservatória Reg. Predial de … sob o nº 01920;
2. A e “D” celebraram um acordo verbal pelo qual aquela se obrigou a proporcionar o gozo temporário do prédio identificado no nº 1 para habitação, mediante retribuição mensal de 110$00 (€ 0,55);
3. Em Outubro de 2003 a A., por escrito, comunicou à Ré o aumento da renda para € 40,000 mensais;
4. Em Novembro de 2005, e porque a A. se recusou a receber as rendas, a Ré, à semelhança dos anos anteriores, procedeu novamente ao depósito das rendas na “C” referentes ao ano de 2005.
f) E com base nos factos considerados provados foi julgada, doutamente, improcedente a acção interposta pela apelada;
g) Com a devida vénia e salvaguardando melhor e mais douto entendimento, entende-se que, face a todo o circunstancialismo factual dado como provado, outro não podia ser o julgamento do douto julgador, pois que no caso "sub judice" a apelante fundamenta o direito à resolução unilateral do contrato na falta de pagamento da renda fixada com os devidos aumentos;
h) Sendo que e como é referido pelo Mmo. Juiz "a quo" na fundamentação da decisão "no caso dos autos trata-se de um arrendamento para habitação, pelo que é fácil concluir que não podia haver lugar à actualização indiscriminada da renda, pelo que o aumento, sem que a locadora tenha indicado os critérios legais é manifestamente ilegal";
i) No caso "sub judice" quem não cumpriu a lei foi a apelante, não a apelada, que conforme doutamente julgado provado "Em Outubro de 2003, comunicou, por escrito, à apelada o aumento da renda para € 40,000 mensais, sem indicar os critérios legais que permitiram proceder a essa actualização" ;
j) Defende a apelante que o regime da renda da “A” não é o regulado pelo Dec. Lei nº 166/93, 7 Maio, nem o regulado no R.A.U.;
k) Ficando-se, contudo, sem saber, na douta opinião da apelante, qual é, então, o regime da renda da “A”;
l) Sendo certo que o pretendido pela mesma, o da actualização a seu belo prazer, não o é de certeza absoluta, nem que seja por inexistência legal;
m) Com devido respeito por douta opinião em contrário, ao caso "sub judice" aplica-se o regime do Dec. Lei nº 166/93, 7 Maio, e subsidiariamente o estipulado R.A.U.;
n) Sendo certo que tanto um como o outro estabelecem critérios legais e objectivos para que o senhorio proceda a actualização da renda do locado, nos termos do disposto nos arts. 80° e 90° Dec. Lei nº 166/93, 7 de Maio, e o art.8° R.A.U.;
o) Tendo sempre de ser comunicado ao arrendatário os critérios legais que
levaram àquela actualização, o que a apelante não cumpriu;
p) O Mmo. Juiz "a quo" decidiu analisando o alegado pelas partes, confessado, acordado e documentado nos autos;
q) Não havendo qualquer reparo a fazer à douta sentença em recurso, pois que o alegado pelas partes, confessado, acordado e documentado nos autos permitia, sem dúvida alguma, que o julgador desse como provados os factos que como provados deu;
r) E fundamentando-se nos mesmos decidisse como decidiu;
s) A aqui apelada não tinha que fazer qualquer depósito liberatório, pois que desde 2002 que procedeu ao deposito das rendas na “C”, tendo-o continuado, conforme se constata pelo teor dos documentos nºs 1 a 4, juntos aos autos pela apelada;
t) Sendo assim certo que a apelada não deve absolutamente nada à apelante, a título de rendas ou qualquer outro título, conforme os documentos comprovativos dos depósitos de rendas e das indemnizações juntos aos autos;
u) Porém, por cautela de patrocínio e para que nenhuma dúvida se suscitasse a esse propósito, a apelada, conforme se constata pelo teor do doc. nº 5 que juntou aos autos, entendeu fazer o depósito liberatório relativamente aos meses que não foram pagos atempadamente;
v) Pelo que, também aqui, a alegação da apelante terá de improceder;
w) Do atrás exposto depreende-se que a douta sentença em apelação não violou qualquer das disposições legais invocadas pela recorrente.
Recebido o recurso o processo foi aos vistos.
A acção improcedeu porque o Mmo. Juiz considerou ilegal o aumento da renda a que a A. procedeu.
A acção foi instaurada para obtenção do despejo da Ré com fundamento na falta de pagamento das rendas no âmbito do contrato de arrendamento urbano para a habitação que, foi julgado provado na 1ª instância, tinha sido celebrado mediante a renda mensal de 110$00 (€ 0,55) e que foram actualizadas para € 40,00.
Foi também julgado provado na 1ª instância que a Ré em Outubro de 2003 comunicou à Ré, por escrito, o aumento da renda, e que em Novembro de 2005 a última, em face da recusa daquela de receber as rendas, procedeu novamente ao depósito respectivo na “C”, com referência ao ano de 2005.
Pese embora a falta de pagamento das rendas constituir fundamento para a resolução do contrato de arrendamento (v. art.64° nº 1 alínea a) Dec. Lei nº 321-B/90, 15 Out.), como resulta dos factos julgados provados - e dos que tinham sido alegados na contestação - a Ré discordou do aumento da renda a que a A. procedeu, razão porque em primeiro lugar interessa saber qual é o seu quantitativo mensal, isto é, se o aumento foi legal, ou não, já que, tendo sido feitos depósitos, os mesmos poderão considerar-se liberatórios, ou não, e se se justifica organizar a base instrutória. Estas são as questões que a A. suscitou nas conclusões das respectivas alegações de recurso (v. alíneas f) 1ª parte, h) a k) e e) a g) às quais se circunscreve o âmbito de apreciação deste (v. art.690° nº 1 Cód. Proc. Civil).
A A. veio esclarecer nas suas alegações de recurso e respectivas conclusões (v. alíneas d) e e) o que não fizera na petição inicial, isto é, que as "as casas da “A” são casas de renda económica", que "não se regem pelas normas do R.A.U." e que "o contrato de arrendamento dos autos está excluído do regime instituído para o arrendamento urbano, nos termos do art. 5° nº 2 alínea f) R.A.U.". O que se poderá dizer é que mais vale tarde do que nunca!
A especialidade resulta desde logo do que se estabelecia no art. 82° nºs 1 a 3 R.A.U. (Dec. Lei nº 321-B/90, 15 Out.) segundo o qual ficavam sujeitos ao regime de renda apoiada - logo, expressamente sujeitas a legislação própria " ... os prédios construídos ou adquiridos, para arrendamento habitacional pelo Estado ... e pelas instituições particulares de solidariedade social com apoio financeiro do Estado".
As Casas do Povo foram equiparadas a Instituições Particulares de Utilidade Social (I.P.S.S.) pelo art. único Lei nº 171/98, 25 Jan .. Segundo este diploma, "As Casas do Povo desde que prossigam os objectivos previstos no art. 1º Estatuto das Instituições Particulares de Solidariedade Social aprovadas pelo Dec. Lei nº 119/83, 25 Fev., e que sejam reconhecidas nessa qualidade de Casas do Povo pela Direcção-Geral de Acção Social, são equiparadas às Instituições Particulares de Solidariedade Social, aplicando-se o mesmo estatuto de direitos, deveres e benefícios, designadamente fiscais".
A equiparação da A. a I.P.S.S. isenta-a do pagamento de custas (v. art. 1° n° 1 alínea c) Cód. Custas.
Pelo que acima ficou dito a renda fixada no contrato de arrendamento em alusão ficou sujeita ao regime de renda apoiada (v. art. 82° R.A.U.).
Para regulamentar esse regime de renda apoiada previsto no art. 82° R.A.U. foi publicado o Dec. Lei nº 166/93, 7 Maio, que tem por objecto "todas as habitações destinadas a arrendamento de cariz social", como se refere no respectivo preâmbulo, mas o regime aqui previsto não é de direito privado, contrariamente aos regimes da renda livre e da renda condicionada que são estipulados por acordo das partes (v. art.77° nºs 1 a 3 R.A.U.). Diferentemente do que aí sucede, no regime de renda apoiada a entidade locadora podia solicitar aos inquilinos esclarecimentos e documentos que considerasse necessários, podendo aplicar sanção pecuniária se não satisfeita a solicitação (v. art.9° nºs 2 e 3 Dec. Lei nº 166/93), podia transferir os inquilinos para outros fogos no caso de sub-ocupação (v. art. 10° nº 2 Dec. Lei nº 166/93).
A especialidade deste regime de renda apoiada revela claramente que o mesmo não é de direito privado, razão porque a resolução dos respectivos litígios não deverá fazer-se nessa jurisdição, mas na dos Tribunais Administrativos, dado que a estes compete apreciar as acções e os recursos destinados a dirimir litígios emergentes de relações jurídico-administrativas (v. art. 1° nº 1 Estatuto dos Tribunais Administrativos e Fiscais aprovado pelo art. 1° Lei nº 13/2002, 19 Fev.).
A A. pediu a resolução do contrato de arrendamento, mas não se trata de questionar a existência de um dos seus elementos essenciais, a retribuição ou renda - caso em que se punha em questão a própria existência do contrato - mas apenas de saber qual o seu quantitativo actual, pois a própria A. alegou na petição inicial que aumentou a que tinha sido inicialmente fixada, o que constitui uma questão distinta dessa da resolução do contrato e que só surgiu por a Ré a ter levantado na contestação na sequência do que a A. alegara naquele seu articulado.
Da resolução desta questão depende assim a apreciação e decisão do mérito da causa, isto é, de saber se há, ou não, fundamento para a resolução do contrato de arrendamento.
Neste caso, isto é, havendo esse litígio entre a A. e a Ré no que diz respeito ao aumento da renda a que aquela procedeu, o mesmo só poderia ser resolvido no âmbito da jurisdição administrativa, não na presente acção em razão da incompetência absoluta material dos Tribunais Judiciais, para que pudesse concluir-se pelo fundamento invocado para a resolução do contrato de arrendamento.
Segundo a A. não foram efectuados na Caixa Geral de Depósitos os depósitos das "rendas peticionadas", ou seja, nos montantes resultantes do aumento a que procedeu (v. conclusão das alegações sob a alínea j). Por conseguinte, sem que se saiba se a renda foi correctamente aumentada - o que, como se disse, deve ser apreciado e decidido na jurisdição dos Tribunais Administrativos - não pode apreciar-se e decidir-se sobre se os depósitos das rendas fizeram caducar o direito à resolução do contrato de arrendamento, e é injustificada a organização da base instrutória que a A. defende com a elaboração de um quesito para que se saiba "se a Ré teve ou não conhecimento dos critérios" legais respeitantes ao aumento das rendas das casas de "renda económica" (v. conclusões das alegações sob as alíneas e) a g) (critérios esses que não esclareceu quais sejam ... !).
Improcedem as conclusões das alegações sob as alíneas g) e h) a k), mas procede a conclusão sob a alínea l).
Pelo exposto acordam em julgar improcedente o recurso de apelação e confirmar a douta sentença recorrida, excepto quanto à condenação da A. nas custas, revogando-a nessa parte.
Sem custas por a A. beneficiar de isenção (v. art. 1º nº 1 alínea c) Cód. Custas) .
Évora, 28 de Junho de 2007