Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 621/07.0TBPTG.E1 |  |
ALMEIDA SIMÕES
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
I – Num contrato-promessa de compra e venda de um imóvel, não tendo as assinaturas dos promitentes sido reconhecidas presencialmente, nem sido certificado, pelo notário, a existência de licença de construção deparamos com uma nulidade atípica, na medida em que a omissão dos requisitos do n° 3 do artigo 410° do Código Civil não pode ser invocada por terceiro, nem oficiosamente reconhecida e declarada pelo tribunal.
II - A falta de licença de construção, no momento da assinatura do contrato-promessa, por se tratar de uma nulidade atípica, é passível de sanação, de acordo com os artigos 906° e 913° do CC, pela superveniente obtenção da licença de construção.
III – Se apesar de as assinaturas apostas no contrato-promessa de compra e venda de imóvel não estarem reconhecidas presencialmente, os promitentes compradores sempre manifestaram perante os promitentes vendedores um comportamento revelador que o contrato definitivo se realizaria, a invocação da nulidade do contrato-promessa, por falta de reconhecimento das assinaturas dos contratantes, representa um inadmissível venire contra factum proprium, tornando ilegítima a arguição dessa nulidade, nos termos do artigo 334º do Código Civil.
IV – O direito de resolução do contrato é um direito potestativo dependente de um fundamento, tornando-se necessário que a declaração tenha um fundamento legal ou convencional.
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
“A” e mulher “B” demandaram, no Tribunal da comarca de …, “C”, e “D”, tendo alegado, no essencial, que a ré “C” é uma empresa de medição imobiliária, sendo a segunda ré uma empresa que se dedica à construção e venda de imóveis.
Os autores, através da intermediação da ré “C”, celebraram com a ré “D”, em 14 de Fevereiro de 2006, um contrato-promessa de compra e venda relativo à fracção correspondente ao 4º andar C do edifício a construir na Avenida do …, em …, no lote designado pelo n° 1, tendo entregue à ré promitente vendedora a quantia de 10.000,00 euros.
No entanto, nenhuma das rés diligenciou pelo reconhecimento das assinaturas dos outorgantes, nem foi apresentada a licença de construção ou de utilização da fracção.
Os autores tinham-se comprometido a vender a casa que habitavam até ao fim de Junho de 2006, o que era do conhecimento da ré “C”, desde finais de 2005, tendo celebrado escritura de compra e venda em 30.06.2006, o que os obrigou a ir viver para casa dos filhos, uma vez que a fracção prometida vender não estava pronta, não estando ainda concluída em Julho de 2007, na data da propositura da presente acção.
Por isso, com intermediação da ré “C”, vieram a adquirir uma outra habitação, em 13 de Dezembro de 2006, tendo enviado cartas às duas rés a resolver o contrato-promessa celebrado.
Terminaram a pedir que se declare nulo o contrato-promessa, por vício de forma, sendo as rés condenadas solidariamente a pagar aos autores a quantia de 10.000,00 euros; subsidiariamente, pediram que se considere resolvido o mesmo contrato-promessa, com efeito reportado a 15 de Outubro de 2006, sendo as rés condenadas no pagamento da importância de 10.000,00 euros.
Na contestação, a ré “C” excepcionou a ineptidão da petição inicial e sua (i)legitimidade, concluindo pela improcedência da acção.
Também a ré “D” contestou no sentido da improcedência da acção e deduziu reconvenção a pedir que se reconheça que tem direito a fazer sua a quantia de 10.000,00 euros recebida a título de sinal, por incumprimento dos autores.
Os autores responderam a pugnar pela improcedência das excepções e da reconvenção, requerendo o julgamento de mérito em sede de saneador.
No despacho saneador, foi julgada improcedente a excepção de ineptidão da petição inicial, mas procedente a excepção de legitimidade, com a consequente absolvição da instância da ré “C”.
Não houve pronúncia em relação à invocada nulidade do contrato-promessa.
Procedeu-se, ainda, à selecção da matéria de facto relevante.
Posteriormente, os autores requereram a ampliação do pedido, peticionando, subsidiariamente, a condenação da ré “D” no pagamento em dobro do sinal entregue (20.000,00 euros), o que não foi admitido.
Após julgamento, foi proferida sentença a julgar a acção improcedente e procedente a reconvenção, reconhecendo à ré “D”, o direito a fazer sua a quantia de 10.000,00 euros recebida a título de sinal e princípio de pagamento do preço acordado no contrato-promessa de compra e venda celebrado.
Considerou-se, na sentença, que houve incumprimento contratual imputável aos autores, mostrando-se sanada a nulidade do contrato-promessa relativa à omissão de certificação, pelo notário, da existência de licença de construção e de utilização, uma vez que as licenças de construção e de utilização foram emitidas, respectivamente, em 18 de Maio de 2006 e em 7 de Janeiro de 2007, firmando-se ainda o entendimento que a nulidade decorrente da falta de reconhecimento notarial das assinaturas dos contraentes cede em virtude de os autores terem actuado com abuso de direito.
Inconformados, os autores apelaram, tendo alegado e produzido as conclusões que seguem:
1ª. Vieram os autores interpor a presente acção em que pediram fosse apreciada a nulidade do contrato de promessa referido nos autos, por vício de forma, e por via da aludida nulidade, serem os réus, e designadamente a ora recorrida “D”, condenada a pagar-lhes a quantia de 10.000.00 euros.
2a. Consta dos autos, a fls., cópia do aludido contrato promessa compra e venda de imóvel a construir, em regime em propriedade horizontal, com fracções destinadas a habitação.
3a. Do mesmo contrato, datado de 14-02-06, ressalta a assinatura, simples, dos autores, e uma assinatura, ilegível, aposta sobre o "carimbo" “D”, com os dizeres "a gerência", e as mesmas assinaturas não foram reconhecidas perante Notário, assim como não foi mencionada ou certificada perante Notário, a existência de licença de construção ou sequer a sua não junção, de molde a permitir a anulabilidade pelos ora autores, nos termos gerais, à data de 14-02-06.
4a. Designadamente a própria ré “D” não procedeu, sequer ao seu próprio reconhecimento de assinatura na qualidade de gerente concretamente competente para vincular a própria firma no acto da promessa de compra e venda art. 153° do Código do Notariado.
5ª. De acordo com o disposto dos art. 280° n° 1, 286°, 289º nº 1, 290°, 291º a contrário, 292° a contrario, art. 293° a contrario, e 294°, 1ª parte, e 2a parte, a contrario, todos do Código Civil, conjugadas com o expresso no art. 410 n° 3, do Código Civil, os requisitos formais para o contrato-promessa bilateral, no caso dos prédios em construção ou a construir, são, para a unanimidade de Doutrina e para a Jurisprudência dos nossos Tribunais:
A) O contrato ser assinado por ambas as partes;
B) As assinaturas serem objecto de reconhecimento presencial;
C) Ser certificada, por notário a licença de construção.
6ª. Ora, na situação sub-judice, verifica-se um vício de forma que produz a nulidade do contrato, ope legis (art. 289º do Código Civil).
7ª. Como ensina Ângelo Abrunhosa, in "O Contrato- Promessa", Vida económica, Editorial, S.A., Setembro de 2006, (páginas 77e 78) ... se o contrato for nulo, por vício de forma, continua a ser possível o recurso à execução especifica ? .. não pois o contrato promessa não produz efeitos e, portanto, as partes estão "desobrigadas" do seu cumprimento - vd. neste sentido o Ac. do STJ, de 4-06-02.
8ª. Perante tais invocações dos autores, o Tribunal a quo, procedeu à sanação do contrato-promessa dos autos, após a junção da licença de habitabilidade do imóvel, absolvendo a ré “D” do pedido da devolução da quantia de 10.000,00 euros recebida dos autores a título de sinal, e princípio de pagamento.
9ª. Porém, os autores denunciaram/resolveram o contrato pelos motivos acima aduzidos, por carta registada, com A.R., enviada à ré, antes da emissão da licença de habitabilidade do imóvel dos autos, pela C.M. de … - carta essa reproduzida nos autos.
10ª. Pedido esse que aduziram nestes autos, ab initio, com os mesmos fundamentos, acima indicados.
11ª. A ré nunca quis fazer prova, nem logrou fazer, provar nos autos, que à data da assinatura do contrato promessa possuísse licença de construção válida.
12a. Em sede de audiência final de julgamento foi dado como provado que “a ré “D”., não diligenciou para reconhecer as assinaturas dos promitentes do contrato promessa nos autos, perante Notário".
13a. E ouvida, por iniciativa do Tribunal, a testemunha “E”, conforme fls. 309, técnica da C. M. …, a mesma referiu que, "quer antes, quer após a data da celebração do contrato promessa, a ré não tinha licença de construção válida" - cfr. o seu depoimento gravado.
14a. O que está de acordo aliás com a documentação constante de fls. 301 e 302, de onde se retira que desde 19 de Março de 2005, até 17 de Maio de 2006, não possuiu a ré alvará de licença de construção válida.
15a. O início da "nova validade" da licença de construção, foi apenas em 18.05.2006.
16ª. Entre 20 de Março de 2005 e 17 de Maio de 2006, a ré não possuiu qualquer licença de construção válida.
17ª. Ora a resolução/denúncia do contrato pelos autores teve por base um motivo atendível e moral: a ré arrastava a construção e o prazo de entrega da sua habitação e os autores não tinham onde residir, após a venda da sua casa.
18a. É neste quadro, que cabe perguntar: violou o Tribunal a quo o disposto nos art. 410° n° 3 do Código Civil ou não?
19a. O próprio Tribunal a quo indagou de quem seria a culpa do não reconhecimento das assinaturas do contrato promessa ... e não ficou provado que fosse, a mesma, dos autores ... referindo o n° 3 do art. 410° do C. Civil, in fine, "contudo o contraente que promete construir (no caso sub-judice a recorrida “D”) só pode invocar a omissão destes requisitos quando a mesma tenha sido culposamente causada pela outra parte" - no caso sub-judice os autores, ora recorrentes.
20ª. Ora, como acima foi indicado, ficou provado que a recorrida “D” “não diligenciou para reconhecer as assinaturas dos promitentes do contrato promessa dos autos, perante Notário".
21ª. Sendo notório que apesar de ter exarado no contrato promessa que o mesmo seria objecto de reconhecimento das assinaturas perante Notário, nunca a recorrida a tal procedeu, ou se prontificou, sabendo perfeitamente que não possuía licença de construção válida ... pois já tinha a mesma sido prorrogada a 1ª e última vez, permitida por lei, para a conclusão das obras.
22a. O que implica que, salvo o devido respeito, que o Tribunal a quo laborou em erro de direito quanto às normas jurídicas acima indicadas, atinentes à violação de forma do contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção.
23a. Pelo que, salvo o devido respeito, deve a douta sentença recorrida ser substituída por outra que declare a nulidade do contrato dos autos, condene a ré “D”, na restituição da quantia de 10.000,00 euros aos autores, por estes pagos à ré a título de sinal e princípio de pagamento.
A ré “D” contra-alegou no sentido da confirmação da sentença.
Os Exm'ts Desembargadores Adjuntos tiveram visto nos autos.
São os seguintes os factos dados como provados pela 1ª instância, que se consideram assentes, dado que não se mostra validamente impugnada a decisão de facto, nos termos do artigo 690º-A nºs 1 e 2 do Código de Processo Civil:
1. No dia 30 de Junho de 2006, no Cartório Notarial de …, foi outorgada escritura pública de compra e venda, comparecendo, como primeiros outorgantes, “A” e “B” e como segundo outorgante, “F”.
Pela mencionada escritura, constante de fls. 9 a 12, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, declararam os primeiros outorgantes "que pelo preço de cento e trinta mil euros, que já receberam do segundo outorgante, a estes vendem o prédio urbano sito na Rua da …, número …, freguesia de …, concelho de …"
2. Por escritura pública de 13 de Dezembro de 2006, constante de fls. 16 a 32, cujo teor se dá por inteiramente reproduzido, outorgada na agência da “G”, compareceram como primeiros outorgantes os representantes legais da empresa “H”, e como segundos outorgantes, “A” e “B”.
Nesse acto, declararam os primeiros outorgantes "em nome da sociedade que representam e pelo preço de cento e cinquenta e sete mil e quinhentos euros, que a mesma já recebeu do segundo outorgante, a este vendem a fracção autónoma designada pela letra G, correspondente a piso zero, destinada a habitação, do prédio urbano sito na Avenida …, número … e Rua …, números …".
3. Em 14 de Fevereiro de 2006, a ré “D” celebrou um contrato-promessa de compra e venda com os autores.
4. Através do referido contrato, constante de fls. 62 e 63, a ré “D” prometeu vender aos autores, que lhe prometeram comprar, livre e desonerada, a fracção correspondente ao 4° andar C, destinada a habitação de um edifício a construir em regime de propriedade horizontal, no lote de terreno designado pelo n° 1, na Avenida …, em ….
Nesse acto, as partes declararam que "a escritura pública do presente contrato-promessa será efectuada em Cartório Notarial, logo que a obra esteja concluída, constituída em propriedade horizontal e emitida a respectiva licença de habitabilidade", tendo igualmente ficado acordado que "tal escritura será marcada pela primeira outorgante, que se compromete a avisar a segunda outorgante por qualquer meio e com a antecedência de oito dias".
5. O referido contrato-promessa foi intermediado pela “C” e foi celebrado nas instalações desta empresa.
6. Em 08 de Janeiro de 2007 foi emitido o alvará de utilização n.º …., o qual "titula a autorização de utilização de Edifício de habitação colectiva e Comércio sito na Av. …, da freguesia de …, descrito na Conservatória do Registo Predial de …, sob o n.º 503/150391, a que corresponde o alvará de licença de construção n.º …, emitido em 18/05/2006 a favor de “D”."
7. Em 12 de Outubro de 2006, os autores enviaram à “D” uma carta mediante a qual punham termo ao acordo efectuado com esta empresa em 14 de Fevereiro de 2006 e solicitavam a devolução de 10.000,00 euros.
Na aludida carta, referiram como motivo da denúncia o facto de esta se dever ao "total incumprimento de prazo de entrega por parte do promitente vendedor, e ainda por lhe faltar quer o reconhecimento presencial das assinaturas, quer a certificação pelo notário da licença de utilização ou construção nos termos do n.º 3 do artigo 410.° do Código Civil".
8. Os autores entregaram 10.000,00 euros à ré aquando da assinatura do contrato referido 3.
9. A quantia referida no ponto anterior foi entregue a título de sinal e princípio de pagamento.
10. A ré “D” não diligenciou para que as assinaturas dos outorgantes do contrato-promessa fossem reconhecidas presencialmente em Cartório Notarial.
11. Os autores comprometeram-se a vender a casa onde habitavam até ao Verão do ano de 2006.
12. No início de Setembro de 2006, o imóvel prometido comprar tão só não dispunha de água, nem de luz próprias, nem das pedras da bancada da cozinha.
13. No início de Setembro de 2006, os autores contrataram a “C”, para que esta, no âmbito da sua actividade comercial, procurasse outro imóvel para sua habitação.
14. Os autores pediram à ré para instalar as mobílias da antiga casa em que habitavam na habitação referida em 4.
15. No final de Junho de 2006, os autores instalaram as referidas mobílias na fracção que prometeram comprar à “D”.
16. Os autores quiseram passar a habitar a fracção.
17. Tendo a “D” diligenciado para que a fracção fosse fornecida da luz e água que se destinava à obra.
18. Como as pedras da bancada da cozinha só seriam entregues em Setembro, a “D” adquiriu uma estrutura em material metalamínico para a mesma função da bancada da cozinha.
19. Tendo instalado tal bancada na cozinha da fracção objecto do contrato-promessa.
20. Com o consentimento dos autores e para comodidade destes.
21. Em meados de Agosto de 2006, os autores instalaram-se na fracção e passaram a habitá-la.
22. Em inícios de Setembro, os autores abandonaram a habitação indicada em 4. e levaram consigo as suas mobílias.
23. Os autores sabiam, à data da celebração do contrato identificado em 3., que não existia licença de utilização do edifício onde se localizava o imóvel objecto do contrato prometido.
24. Apesar de saberem, à data da celebração do contrato identificado em 3., que não existia licença de utilização do edifício onde se localizava o imóvel objecto do contrato prometido, os autores quiseram fazer o negócio.
Sendo as conclusões que delimitam, como é regra, o objecto do recurso, mostra-se enunciada a resolução das seguintes questões:
- a nulidade do contrato-promessa celebrado entre os autores e a ré “D”;
- o incumprimento do contrato-promessa de compra e venda por parte da ré “D”;
- o incumprimento do mesmo contrato-promessa por parte dos autores.
Vejamos, então:
Não oferece dúvida que os autores e a ré “D” celebraram um contrato-promessa de compra e venda, através do qual a ré prometeu vender aos autores, e estes prometeram comprar-lhe, pelo preço de 176.000,00 euros, a fracção correspondente ao 4° andar C, destinado a habitação, de um edifício a construir em regime de propriedade horizontal, num determinado lote de terreno, em …
Consistindo o contrato-promessa, como se sabe, na convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato (art. 410° n° 1 do CC), dizendo-se contrato prometido aquele cuja realização se pretende.
Ou seja, o contrato-promessa é um contrato preliminar pelo qual as partes se obrigam a celebrar, no futuro, um outro contrato; trata-se de um acordo preliminar complexo, cujo objecto se consubstancia numa convenção futura, em regra de natureza obrigacional, que gera um vínculo de prestação de facto, com a particularidade de consistir na emissão de declarações negociais (cf. Galvão Teles, Dtº das Obrigações, pg. 14).
É um contrato que não se basta a si mesmo, antes tendo de forçosamente caracterizar-se pela referência a um outro, aquele de que constitui acto preparatório ou instrumental; realmente, não há puros contratos-promessa, mas antes e sempre, por definição, contratos-promessa de um qualquer negócio (cf. Ana Prata, O Contrato-Promessa e o seu Regime Civil, pg. 70).
No entanto, no caso de promessa relativa à celebração de contrato oneroso de transmissão ou constituição de direito real sobre edifício, ou fracção autónoma dele, já construído, em construção ou a construir, o documento relativo à promessa deve conter o reconhecimento presencial da assinatura do promitente ou promitentes e a certificação, pelo notário, da existência da respectiva licença de utilização ou de construção - cf. art. 410° n° 3 CC.
No caso que se aprecia, as assinaturas dos promitentes não se mostram reconhecidas presencialmente, nem foi certificado, pelo notário, a existência de licença de construção (tratando-se de edifício a construir havia apenas lugar à certificação da licença de construção).
Perante estas omissões, pode afirmar-se a nulidade do contrato-promessa, como pretendem os autores, em face do disposto no artigo 294° do Código Civil?
Importa referir, antes de mais, que estamos perante uma nulidade atípica, na medida em que a omissão dos requisitos do n° 3 do artigo 410° do Código Civil não pode ser invocada por terceiro, nem oficiosamente reconhecida e declarada pelo tribunal (cf. acórdãos STJ nºs 15/94 e 15/95, então com a designação de «assento», agora com o valor de uniformização de jurisprudência, cuja doutrina deve entender-se em vigor, dado que a versão actual do preceito não modificou em substância a versão anterior, no domínio da qual foram prolatados os dois arestos).
No que concerne à falta de licença de utilização ou construção, como menciona a sentença recorrida, a norma imperativa do n° 3 do artigo 410° do Código Civil visou, primacialmente, a protecção do promitente-comprador, como parte sociologicamente mais fraca do tipo de negócio regulado.
Refere Calvão da Silva: O legislador sentiu necessidade de vir em auxílio de elevado número de pessoas que, por tantas e tão variadas razões, se viam constrangidas a recorrer ao instrumento jurídico do contrato-promessa e que, por necessidade e falta de preparação para zelar devidamente os seus interesses, estavam a ser vítimas de abusos, injustiças e imoralidades. No fundo, portanto, uma intervenção em nome da protecção do consumidor, do adquirente não profissional de edifícios ou prédios urbanos perante promitentes-alienantes profissionais, atento o interesse social em jogo (Sinal e Contrato-Promessa, 11ª ed., pgs. 70 e 71).
Ou seja, a regra imperativa teve em vista acautelar a parte economicamente mais débil que é, em regra, o promitente-comprador, obrigando o promitente-vendedor a fazer prova que dispunha de licença de construção, no caso de edifício a construir ou em construção, ou de licença de utilização, no caso de edifício já construído, permitindo ao promitente-comprador obter a ineficácia da promessa.
Aquando da celebração do contrato-promessa dos autos não foi certificada, conforme se viu, licença de construção do edifício, nem esta existia, de facto, porquanto o alvará de construção foi apenas emitido em 18 de Maio de 2006 e só posteriormente, em 8 de Janeiro de 2007, foi emitida licença de utilização - cf. 6. supra.
De qualquer modo, o que está em causa como possível fundamento da nulidade do contrato-promessa é a falta de licença de construção, porquanto os autores bem sabiam que, na data da outorga do contrato-promessa (14 de Fevereiro de 2006), não podia ainda ter sido emitida licença de utilização, na medida que, como consta do ponto 10 do contrato-promessa, a fracção objecto do negócio fazia parte de um edifício a construir.
Ora, a falta de licença de construção, no momento da assinatura do contrato-promessa, integra a nulidade prevista no citado n° 3 do art. 410° do CC, mas, por que se trata de uma nulidade. atípica, é passível de sanação, de acordo com os artigos 906° e 913° do CC, pela superveniente obtenção da licença de construção (cf acs. STJ, de 05.07.2007 e de 23 03.2006, sendo relatores, respectivamente, Oliveira Rocha e Amaral Ferreira).
O que ocorreu, porquanto a ré promitente-vendedora fez prova da emissão de alvará de licença de construção, em 18 de Maio de 2006, tendo ainda feito prova de que fora emitido alvará de licença de utilização, em 8 de Janeiro de 2007.
Deste modo, mostra-se sanada a nulidade resultante da omissão de certificação pelo notário da existência de licença de construção, como bem decidiu a 1ª instância.
No que respeita à falta de reconhecimento presencial das assinaturas dos promitentes-compradores, a nulidade não se mostra sanada.
Cabe ver, então, se os autores agiram com abuso de direito, na invocação da nulidade do contrato-promessa, como decidiu a sentença recorrida, citando doutrina e jurisprudência que se tem vindo a pronunciar sobre o tema.
Como é comummente reconhecido, os princípios consagrados na lei relativos à segurança da vida jurídica e da certeza do direito não podem impor-se com sacrifício das elementares exigências do justo.
Logo na apresentação do Código Civil de 1966, Antunes Varela salientava, como directrizes fundamentais do novo código, a acentuação social, ainda que moderada, do direito civil moderno e a reacção contra o positivismo jurídico, expressa na confissão aberta, franca, da insuficiência da lei perante os problemas sujeitos ao império do direito, na relevância jurídica de outros complexos normativos e no reconhecimento de outras ordens disciplinadoras da conduta humana (cf. Do Projecto ao Código Civil, págs. e seguintes).
E alertava para a necessidade de fórmulas suficientemente flexíveis nos pontos estratégicos do sistema, de cláusulas gerais que permitam ao julgador adaptar o direito às naturais evoluções da sociedade civil, mencionando expressamente, de entre essas cláusulas gerais, a dos negócios usurários (art. 282°), a do abuso do direito (art. 334°) e a da alteração anormal das circunstâncias vigentes à data do contrato (art. 437°).
A respeito do abuso do direito, estabelece o artigo 3340 do Código Civil que é ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.
O que significa que o instituto do abuso do direito representa o controlo institucional da ordem jurídica quanto ao exercício dos direitos subjectivos privados, garantindo a autenticidade das suas funções. Quer dizer, os valores, finalidades e objectivos subjacentes à norma justificam mas também condicionam a invocação e o exercício de um determinado direito subjectivo, por ela atribuído.
Implica isto que os direitos subjectivos são, à partida, de uma maneira ou outra vinculados (cf. Heinrich Hôrster, A Parte Geral do CC, pgs. 278 e seguintes).
Ou seja, os direitos subjectivos e o seu exercício não são garantidos sem limites, havendo que indagar se, no caso concreto, existem circunstâncias ou relações especiais em virtude das quais o exercício do direito incorre em contradição com a ideia de justiça.
Para Manuel de Andrade, existirá um tal abuso quando, admitido um certo direito como válido em tese geral, todavia, no caso concreto, ele aparece exercitado em termos clamorosamente ofensivos da justiça, entendida segundo o critério social reinante (Teoria Geral das Obrigações, pg. 63).
Tendo o Código Civil adoptado a concepção objectiva do abuso do direito (cf A. Varela, Das Obrigações em Geral, 1-516), não é necessária a consciência malévola de se excederem os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito, bastando que se excedam esses limites, ou seja, que a significação e alcance objectivo do comportamento do titular ultrapasse gravemente o uso normal do mesmo direito.
Poder confiar é uma condição básica de toda a convivência pacífica e de cooperação entre os homens, pelo que agir de boa fé no exercício de um direito é agir com zelo e lealdade correspondente aos legítimos interesses da contraparte.
O princípio da confiança, como ensinava Baptista Machado, é um princípio ético-jurídico fundamentalíssimo, não podendo a ordem jurídica deixar de tutelar a confiança legítima baseada na conduta de outrem; poder confiar é uma condição básica de toda a convivência pacífica e da cooperação entre os homens; esse poder confiar é logo condição básica da própria possibilidade da comunicação dirigida ao entendimento, ao consenso e à cooperação, logo, da paz jurídica. Toda a conduta, todo o agir ou interagir comunicativo, além de carrear uma pretensão de verdade ou de autenticidade (de fidelidade à própria identidade pessoal), desperta nos outros expectativas quanto à futura conduta do agente, pois todo o agir comunicativo implica uma autovinculação (cf Obra Dispersa, vol. I, págs. 352 e 353).
Também no acórdão do STJ, de 10-12-1991 (BMJ 412-459): agir de boa fé é ter uma conduta honesta e conscienciosa, uma linha de correcção e probidade, a fim de não prejudicar os legítimos interesses da contraparte, e não proceder de modo a alcançar resultados opostos aos que uma consciência razoável poderia tolerar.
Retornando ao caso em apreciação, verifica-se que os autores e a ré “D” celebraram, em 14 de Fevereiro de 2006, um contrato-promessa de compra e venda, o qual tinha por objecto uma determinada fracção de um prédio que a ré se propunha construir, tendo os autores entregue, na altura, a quantia de 10.000,00 euros, a título de sinal e princípio de pagamento.
No contrato-promessa não foi fixado prazo para a celebração da escritura de compra e venda, ficando apenas acordado que a escritura seria realizada logo que a obra esteja concluída, constituída em propriedade horizontal e emitida a respectiva licença de habitabilidade (cf. cláusula 4a do contrato-promessa).
Não provaram os autores ter combinado com a ré a conclusão da obra em data certa, designadamente, em Abril de 2006.
Também não provaram terem interpelado a ré para a outorga da escritura.
Pelo contrário, pediram à ré para instalarem as mobílias na casa prometida vender, por aí quererem passar a habitar, ao que a ré acedeu, tendo os autores levado para aí as mobílias, no final de Junho de 2006, isto é, pouco mais de 4 meses após a assinatura do contrato-promessa.
E, apesar de não estar ainda emitida a licença de utilização, ré revelou acentuada disponibilidade no sentido de aceder à pretensão dos autores de passarem a habitar a casa, diligenciando para que à fracção fosse fornecida luz e água destinadas à obra, tendo ainda colocado uma bancada de cozinha, em material metalamínico, uma vez que as pedras da bancada só seriam entregues em Setembro, o que fez com o consentimento dos autores, mas também para comodidade destes, para poderem instalar-se na fracção, o que fizeram em meados de Agosto de 2006, passando a habitar a fracção.
Mas, no início de Setembro, abandonaram a habitação e levaram as mobílias e, em 12 de Outubro de 2006, enviaram à ré “D” a carta de fls. 35 e 36, através da qual, para além de resolverem contrato, invocando incumprimento do prazo de entrega por parte da promitente-vendedora e, ainda, a nulidade do contrato-promessa, por falta de reconhecimento presencial das assinaturas e falta da certificação da licença de utilização ou de construção.
Quanto à falta da licença de construção, já anteriormente se decidiu que a nulidade estava sanada, não havendo lugar à certificação da licença de utilização, na medida em que o prédio ainda não fora construído quando as partes celebraram o contrato-promessa.
No que respeita à falta de reconhecimento presencial das assinaturas, a nulidade existe, como se referiu.
No entanto, todo o comportamento dos autores revelou à ré apelada, de modo manifesto, o propósito que o contrato definitivo se realizaria, passando a habitar, a pedido dos mesmos autores, a fracção objecto do contrato-promessa, disponibilizando a ré água e luz da obra, e tendo adquirido uma outra bancada de cozinha, em material metalamínico, uma vez que as pedras da bancada só podiam ser entregues mais tarde, o que fez com o consentimento dos autores e para comodidade destes.
E, sem qualquer razão que o justificasse, os autores deixaram a fracção, levando as mobílias.
Deste modo, toda a actuação dos autores criou na ré “D” expectativa razoável para confiar na realização futura do contrato, sendo responsáveis pela aparência e pela confiança que deixaram criar, pelo que a invocação da nulidade do contrato-promessa, por falta de reconhecimento das assinaturas dos contratantes, representa um inadmissível venire contra factum proprium, tornando ilegítima a arguição dessa nulidade, nos termos do artigo 334º do Código Civil.
Chegados a este ponto, podemos, então, concluir que o contrato-promessa não padece de nulidade, pelo que importa agora averiguar se o seu incumprimento é imputável aos promitentes-compradores ou à promitente-vendedora.
Ora, em face da factualidade apurada, torna-se patente que o incumprimento não pode ser assacado à ré promitente-alienante..
Na verdade, como atrás se deixou expresso, o contrato-promessa não fixou uma data para a celebração do contrato prometido, não provaram os autores terem interpelado a ré para a outorga da escritura, como também não provaram que houve atraso na conclusão da obra, ou na obtenção da licença de utilização, que retardasse injustificadamente a celebração da escritura.
Contrariamente, o propósito da ré na realização do contrato definitivo manifesta-se, desde logo, na autorização dada aos autores, a pedido destes, para habitarem a fracção objecto do contrato-promessa de compra e venda, não tendo ficado provada conduta da ré que constituísse motivo para os autores abandonarem a mesma fracção.
Não tinham os autores, portanto, fundamento para a resolução do contrato: a resolução do contrato pode fazer-se por mera declaração à outra parte (art. 436º n° 1 CC) mas, sendo o direito de resolução um direito potestativo dependente de um fundamento (art. 432º n° 1 CC), torna-se necessário que a declaração tenha um fundamento legal ou convencional.
O que ocorre, antes, é uma situação de incumprimento definitivo unilateral imputável aos promitentes-compradores, autores na acção, consubstanciado na carta de fls. 35 e 36 (cf. 7. supra), da qual resulta manifesta a declaração que não pretendem cumprir o contrato, uma vez que invocam a nulidade do mesmo e o consideram resolvido, infundadamente, como se viu.
De igual modo, o propósito de incumprimento resulta dos termos e pedidos formulados na petição inicial da acção.
O que importa, consequentemente, a resolução do contrato por culpa exclusiva dos autores, de acordo com o disposto no artigo 808° nºs 1 e 2 do Código Civil.
E permite à ré promitente-vendedora reclamar para si a quantia recebida a título de sinal.
Como é sabido, havendo sinal passado, o incumprimento da obrigação principal, por causa imputável ao contraente que o prestou, concede à outra parte a faculdade de fazer sua a coisa entregue - art. 442° n° 2 CC.
Isto é, a lei supõe que do contrato em que foi constituído o sinal emerjam obrigações para ambos os contraentes, funcionando aquele como pena convencional para o incumprimento de qualquer dessas obrigações.
Refere Ana Prata que significando, prioritariamente, o sinal o reforço ou garantia da obrigação daquele que a constitui, parece fazer sentido substancial - e não meramente designativo imputar ao sinal função confirmatória, expressa na dupla função de imediata entrega de uma coisa de que a contraparte passa imediatamente a dispor, e de fixação à forfait do montante indemnizatório em caso de não cumprimento (cf. ob. cito pg. 752).
Deste modo, tendo os autores prestado sinal, e resultando a impossibilidade de cumprimento definitivo do contrato de culpa exclusiva imputável aos autores, tem a ré “D” direito a fazer sua a quantia recebida a título de sinal, conforme dispõe o n° 2 do art. 442° do Código Civil.
Por todo o exposto, julgando improcedente a apelação, acorda-se em confirmar a sentença recorrida.
Custas pelos apelantes.
Évora, 9.12.09