Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 455/08-2 |  |
ARRENDAMENTO PARA COMÉRCIO OU INDÚSTRIA
I – Deparamos com um contrato misto, quando à prestação de uma das partes corresponde uma contraprestação característica de um contrato de tipo diferente.
II - O disposto no artigo 1028º do Código Civil deve ser considerado como um princípio geral extensivo a todos os contratos mistos
III – Na vigência do RAU, com a redacção anterior ao Decreto Lei nº 64/A-2000, de 22 de Abril, a omissão da formalidade da escritura pública no arrendamento para comércio ou indústria, motivava a nulidade do contrato, de conhecimento oficioso, mesmo em sede de recurso.
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PROCESSO Nº 455/08 – 2
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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RELATÓRIO PROCESSO Nº 455/08 – 2
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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No Tribunal de … correu termos e foi sentenciada uma acção de processo ordinário movida por “A”, “B” e “C” contra a “D” na qual aqueles, invocando um contrato de arrendamento de uma parcela de prédio rústico de cujo gozo teriam sido impedidos pela senhoria - a Ré - pediam a condenação desta a reconhecer a natureza comercial desse arrendamento, decidindo-se que tal contrato se renovou em Março de 2002 pelo período de cinco anos e subsidiariamente, se tal natureza não for reconhecida, decidindo-se que a segunda renovação anual do contrato se iniciou em Março de 2003, terminando em Março de 2004 e ainda pedindo que se considere que o recurso à acção directa por parte da ré nas circunstâncias em que o fez, ofendeu as regras disciplinadoras desse instituto e consequentemente se condena a Ré a pagar, para além de importância a liquidar em execução de sentença a cada um dos 1ª e 2ºs AA:
1.° À autora “A” a quantia de 43 500,00 €;
2.° Ao 2º autor “B” a quantia de 29 500,00 €;
3.° Em conjunto aos 1.º e 2.° autores a quantia de 10 388,78;
4·° Ao autor Afonso Brandão 25 000,00 €.
A Ré defendeu-se por excepção e por impugnação, pedindo a condenação dos AA como litigantes de má-fé.
Os AA replicaram.
Proferido o despacho saneador e discriminados os factos relevantes assentes dos ainda controvertidos, prosseguiu a acção, vindo a realizar-se audiência de julgamento com decisão da controvérsia fáctica definida na base instrutória, após o que foi proferida sentença, que julgou totalmente improcedente, por não provada, a presente acção e, em consequência, absolveu a ré “D” dos pedidos contra si formulados pelos autores “A”, “B” e “C” bem como os AA do pedido de condenação como litigantes de má-fé.
Para tanto, caracterizou a sentença recorrida o arrendamento como civil que teria caducado em virtude de atempada denúncia.
Inconformados, apelaram os AA, pugnando pela revogação de tal sentença, para o que sustentam a natureza comercial do arrendamento e a sua renovação por cinco anos e, subsidiariamente, a tratar-se de arrendamento civil, a ilicitude da acção directa da Ré.
Esta contra-alegou em defesa da decisão proferida.
Remetido o processo a esta Relação, após o exame preliminar e corridos que foram os vistos, cumpre decidir, já que a tal nada obsta.
FUNDAMENTAÇÃO
Na 1ª instância foram considerados provados os seguintes factos:
1. A ré, como primeira Outorgante, ajustou com a autora e com o autor “B”, como segundos outorgantes, por documento escrito datado de Março de 1997, denominado "Contrato de Arrendamento e Prestação de Serviços o acordo com, entre outro, o seguinte teor:
"(...). Este contrato é celebrado ... nos termos e condições das seguintes cláusulas:
1a - A primeira Outorgante arrenda aos segundos outorgantes a área de dois hectares de charneca da já identificada Herdade do …, junto à Estrada da …, … (...)
2a - Os segundos outorgantes tomam de arrendamento a área de dois hectares mencionada na cláusula um, com a finalidade de a utilizarem como pista de aviação agrícola e aí instalarem um hangar desmontável e outras instalações mínimas e restritas, a serem utilizadas exclusivamente para apoio à sua actividade (...)
3a - Os segundos outorgantes a título de contraprestação efectuarão os trabalhos agrícolas aéreos da primeira outorgante na referida herdade. (...).
8ª - O presente contrato é celebrado por um período de cinco anos, findo o qual poderá ser renegociado por acordo de ambas as partes;(...).
11ª - Em caso de dissolução ou caducidade do presente contrato, ficarão as benfeitorias realizadas na área arrendada, de posse da primeira outorgante. (...).
13ª - O presente contrato encontra-se excluído do regime de arrendamento urbano, por natureza e por força do disposto no n,º 2 do artigo 5° do D.L. 321/B/90, bem como do regime do arrendamento rural, sendo-lhe aplicável o regime dos artigos 1022° e seguintes do Código Civil. (…) (Al. A)).
2. O autor “B” recebeu, em Agosto de 2002, uma comunicação da ré, a dizer que o contrato tinha sido denunciado com a autora (Al. B)).
3. A partir de Fevereiro de 2002, a autora e o autor “B”, não procederam à desmontagem do hangar e das instalações referida no acordo aludido em A) (Al.C) .
4. Por decisão datada de 07.07.2003, transitada em julgado no dia 29.07.2003, proferida nos autos apensos, foi decidido o seguinte: "Pelo exposto, se defere a presente providência cautelar determinando-se que: a) que os requerentes sejam imediatamente autorizados a recolocar a pista e o terreno locado nas condições anteriores aos actos lesivos. b) que a requerida faculte aos requerentes o livre acesso ao terreno locado, pista, hangar e depósito de combustível. c) que a requerida se abstenha da prática de quaisquer actos lesivos das finalidades do arrendamento, designadamente actos que causem ou possam causar inutilização ou prejuízo para a pista e referidas instalações." (Al. D)).
5. O autor “B” é piloto e proprietário de um avião com o qual habitual, estável e remuneradamente presta serviços aéro-agrícolas, designadamente, sementeiras, mondas, fertilização de solos e outros semelhantes, actividade que exerce como única profissão (1.°).
6. Na sequência do acordo referido em A), a autora e o autor “B” prepararam uma pista onde os seus aviões deslocavam e aterravam (2.°).
7. E instalaram um hangar para recolha das aeronaves e operações de manutenção básica, além de um depósito de combustível para abastecimento de aviões, tendo a área sido vedada com uma cerca de arame apoiada em estacas de madeira (3.°).
8. Com a preparação da pista, e com a instalação do hangar e depósito, foram asseguradas as condições mínimas de operação dos aviões (4.°).
9. Sem a pista os aviões não podem operar (5.°).
10. As rendas sempre foram pagas, e aceites, regular, anual e pontualmente até Fevereiro de 2002 (6.°).
11. No mês de Março de 2003, em dia não concretamente apurado, a pista de descolagem e aterragem utilizada pelos autores foi lavrada em ziguezague em
toda a sua extensão (9.°).
12. Os sulcos inseridos no terreno, com cerca de 40 centímetros de profundidade, eram suficientes para fazer capotar os aviões na aterragem, uma vez que não eram perceptíveis pelos pilotos na manobra de aproximação à pista (10.°).
13. Um trabalhador da autora, que se deslocou ocasionalmente à pista num dos dias seguintes, avisou os autores que a mesma tinha sido lavrada (11.°).
14. Na mesma altura o portão de acesso à porção de terreno "arrendado" foi fechado com um cadeado, impedindo os autores de entrar, de se servir do hangar, onde se encontravam as ferramentas, geradores e outro material de apoio às aeronaves, de utilizar o depósito de combustível, que continha cerca de 5000 litros, e de se aproximarem da pista (12.°).
15. A época de maior rendimento dos trabalhos aéro-agrícolas compreende os meses de Abril a Setembro (13.°).
16. Os autores encontraram-se privados do uso da pista, depósito e instalações de apoio entre dia não apurado do mês de Março de 2003 e dia não apurado do mês de Julho de 2003 (14.°).
17. Nesse período utilizaram uma pista improvisada, sita na Quinta …, …, sem depósito de combustível e sem hangar de recolha e apoio às aeronaves, o que tem tornado mais perigosa, onerosa e difícil as operações dos aviões (15.° e 16.°).
18. Devido a deficiências desta pista e irregularidade do solo, cada um dos
aviões partiu, na aterragem, a lâmina da roda da cauda (18.°).
19. O avião do autor “B” devido à pancada sofrida na ocasião referida em 18°) sofreu uma avaria no leme de direcção (20.°).
20. Tendo a sua reparação importado em € 500,00 (21.°).
21. O avião da autora foi objecto, pelo mesmo motivo, de verificações (22º).
22. Devido às irregularidades e vibrações resultantes das aterragens e deslocações na pista de …, a porta do avião da autora saltou em pleno voo (23.°).
23. Tendo por tal facto o avião estado parado, para reparação, durante um dia e meio (24.°).
24. O que determinou que deixasse de facturar € 2.000,00 neste período de tempo (25.°).
25. Os autores facturam os serviços real e efectivamente prestados, correndo por sua conta os custos da operação (28.°).
26. Os aviões têm necessidade de voltar à pista com frequência para carregar os produtos que aplicam e para reabastecer (29.° e 30.°).
27. No período compreendido entre Abril e Setembro dos anos anteriores, cada avião facturava, em média, € 200,000 (34.°).
28. No hangar da Herdade …, encontrava-se um veículo automóvel, marca e modelo Renault 4L, matrícula UL, pertencente ao autor “B”, que este utilizava na sua vida profissional (35.°).
29. O autor começou a utilizar outro veículo de maior consumo (36.°).
30. A manutenção de linha dos aviões e as revisões das 50 horas eram sempre feitas no hangar sito na Herdade… (37.°).
31. Bem como algumas das revisões das 100 horas (38.°).
32. A inexistência de hangar disponível determinou que toda a manutenção tivesse que ser feita em … (39.°).
33. Cada deslocação de cada avião a …, para manutenção, importou em € 2.500,00 (40.°).
34. O tempo das deslocações a … reflectiu-se negativamente na facturação, uma vez que os serviços que seriam efectuados pelos autores, foram e continuarão a ser entregues a empresas concorrentes, por os autores não terem aviões disponíveis e haver tarefas que devem ser executadas em tempo muito preciso, não podendo ser adiadas (41.°).
35. O depósito sito na Herdade … era regularmente e de acordo com as necessidades dos autores abastecido por uma empresa do ramo, a "…" (42.°).
36. O abastecimento não só do depósito como dos aviões era feito com todas as condições de segurança e era gratuito o transporte até ao depósito (43.°).
37. Sem o depósito, o transporte do combustível desde as instalações da identificada sociedade até à pista sita em … passou a ser por conta da autora e do autor “B” (44.°).
38. E o transporte da pista para os aviões passou a ser efectuado em bidões de 200 litros transportados num camião pertencente à autora (45.°).
39. O camião da autora para transporte do combustível incendiou-se tendo ficado completamente destruído, bem como a grua que nele se encontrava montada (48.° e 49.°).
40. O camião e a grua não valiam menos de € 37,5000,00 (50.°).
41. Igualmente arderam 3.000 litros de combustível que o camião transportava, pertencentes à autora e ao autor “B” (51.°).
42. Arderam igualmente um conjunto de pulverizadores ou bicos de pulverização, uma bomba do sistema agrícola, um compressor do sistema agrícola, um equipamento de carregamentos de sólidos, crivos de desagregação de adubos, bombas de lubrificação e ferramentas (52.° a 59.°).
43. O material referido em 49°) a 59a) pertencia à autora e ao autor “B” (60.°).
44. O autor “C” é sócio, gerente e piloto da autora (61.°).
45. E é o único piloto que opera com o avião pertencente à autora (62.°).
46. A situação acima descrita foi, para os autores singulares, causa de preocupação e angústia e perturbaram a sua vida equilíbrio e bem-estar (63.°).
47. O autor “C” remeteu, em 24.04.2002, ao ilustre Mandatário da ré o fax de fls. 43 e 44 dos autos, cujo teor se dá por integralmente reproduzido (64.°).
48. A ré remeteu à autora “A” a carta datada de 04 de Agosto de 2002, junta a fls. 434 dos autos, e ao autor “C” a carta datada de 18 de Agosto de 2002, junta a fls. 437 dos autos, cujo teor se dá por reproduzido, as quais vieram devolvidas (69.° e 70.°).
49. O autor “B” enviou ao Sr. mandatário da ré uma carta datada de 20.02.2003 na qual solicitava a marcação de uma reunião com vista a encontrar uma solução para o problema que os dividia (71.°).
50. Em resposta o Sr. mandatário da ré remeteu uma carta ao autor “B”, datada de 25.02.3003, na qual comunicava a impossibilidade de realizar a solicitada reunião e informava ao mesmo tempo para a obrigação de se proceder à desmontagem do hangar até ao dia 28.02.2003 (72.°).
FUNDAMENTOS DE DIREITO
O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente (art. 684° nº 3 e 690° nº 1 e 4 CPC).
Daí a conveniência de as recordar:
1 - Ao contrário do que foi decidido o contrato documentado nos autos celebrado entre a Ré “D” e os AA “A” e “B” reveste natureza comercial.
Na verdade,
2 - O art. 1100 do RAU que estava em vigor ao tempo da celebração do contrato, prevê clara, directa e explicitamente que o arrendamento comercial possa ter por objecto um prédio rústico ou parte dele, emergindo a natureza comercial do contrato da circunstância de o local arrendado ter sido tomado "para fins directamente relacionados com a actividade comercial ou industrial".
Ora,
3 - Da matéria apurada nos autos, bem como do próprio texto do contrato, e dos documentos juntos relativos à “A”, resulta que o arrendamento foi tomado para a instalação de uma pista de aterragem, hangar e depósito de combustível, essenciais para assegurar a operacionalidade dos aviões dos Autores arrendatários, aviões exclusivamente utilizados para a prestação remunerada de trabalhos aéreos e agrícolas, actividade que o Autor “B” exercia como única profissão e fonte de rendimentos e a “A”. no âmbito do seu objecto social.
Daí,
4 - A óbvia natureza comercial do arrendamento.
Bem como,
5 - A conclusão de que, nos termos do art. 1180 do RAU, o arrendamento se renovou em 2002 por período igual ao do contrato, ou seja, por 5 anos, tendo terminado essa renovação em 2007.
6 - Decorria a primeira renovação do contrato quando em Março de 2003 a pista foi inutilizada e o local fechado a cadeado para não permitir o acesso dos Autores, com ofensa clamorosa do dever da locadora proporcionar aos locatários o gozo da coisa locada, dever que directamente resulta do próprio contrato e do comando normativo de carácter imperativo contido na alínea b) do art. 1031° CC.
7 - Radicando as indemnizações peticionadas, ao contrário do que decidiu a douta sentença recorrida, em clara responsabilidade contratual da Ré, aqui recorrida.
8 - Não tem, por outro lado, razão de ser a dúvida levantada na sentença recorrida sobre, quem teria lavrado a pista e fechado o recinto para evitar o acesso dos Autores, uma vez que na providência cautelar apensa ficou claramente provado que a ordem foi dada pela sócia gerente da Ré, em representação desta.
Também, tendo tal acusação sido claramente feita na petição inicial, nunca ao longo do processo, designadamente em sede de contestação, sofreu desmentido formal ou directo, sendo, por outro lado, certo que a única beneficiária desses actos foi a Ré “D” que integrou no seu prédio Herdade … a área arrendada, Sociedade que sintomaticamente, a partir de certa altura, começou a insistir com os Autores para desocuparem e entregarem a área locada, conforme prova documental que a mesma juntou.
9 - Se, porém, se entender que o contrato dos autos se reconduz a mera locação civil, com renovações anuais, ainda assim o apurado comportamento da Ré, ao inutilizar a pista, com encerramento do recinto, não pode deixar de configurar, nas circunstâncias concretas dos autos, acção directa apenas permitida nas hipóteses previstas no art. 336° do CC.
10 - Particularmente importante para a decisão do presente caso é o n° 3 do citado art. onde se refere que "A acção directa não é lícita quando sacrifique interesses superiores aos que o agente visa realizar ou assegurar".
Ora,
11 - No caso dos autos, a Ré “D” apenas se propôs e conseguiu recuperar 2 hectares e charneca da sua propriedade Herdade …, de rendimento insignificante, tendo, para obter esse resultado, prejudicado irremediavelmente a operacionalidade dos dois aviões dos Autores, cada um dos quais, como se provou, facturava só no período de Abril a Setembro € 200.000,00;
Também colocou os pilotos e as aeronaves em sério risco uma vez que a profundidade dos sulcos lavrados na pista eram suficientes para fazer capotar os aviões na aterragem e não eram visíveis na manobra de aproximação à pista, factos que o Tribunal de 1ª instância igualmente considerou provados.
12 - Circunstâncias em que o valor e natureza dos interesses sacrificados, em confronto com os sofridos pela Ré “D”, determinam a ilicitude da acção directa e, por consequência, o dever de indemnizar, indemnização que, nos termos legais, deve abranger não só a condenação pelos prejuízos já liquidados, como, na parte ilíquida, deve o respectivo montante ser relegados para o que se apurar em execução de sentença.
A douta sentença recorrida violou, pelo menos, as seguintes disposições legais:
Art.s 110° e 118° do RAU - DL n° 321-8/90 de 15 de Outubro; art. 336° e alínea b) do art. 1031° CC.
Conclui, pedindo a revogação da sentença recorrida e a condenação da Sociedade recorrida .
As questões a apreciar são, portanto:
- Natureza civil ou comercial do arrendamento e suas consequências;
- Responsabilidade contratual do senhorio.
1 - Comecemos por apreciar a questão da natureza do arrendamento em causa nos presentes autos.
A 1ª instância entendeu que se trataria de uma simples locação civil não vinculística, logo, subtraída ao regime imperativo do RAU.
Os AA, apelantes, sustentam tratar-se de um verdadeiro contrato de arrendamento para comércio e indústria, por força do art. 110° do RAU.
Importa, antes de mais, referir não estarmos perante um puro e típico contrato de arrendamento, mas antes perante um contrato misto de arrendamento e prestação de serviços, como decorre do documento que o titula.
Com efeito, se é certo que o mesmo incidiu sobre parte de um prédio rústico - área de 2 hectares de determinada Herdade - para ser utilizada como pista de aviação agrícola e instalação de um hangar desmontável e outras instalações mínimas e restritas para apoio à actividade, não é menos certo que a contraprestação ajustada por tal cedência foi a prestação pelos inquilinos de trabalhos agrícolas aéreos na referida Herdade.
Estamos, pois, como se disse, perante um contrato misto de arrendamento e prestação de serviços na modalidade de contrato acoplado ou de duplo tipo em que "à prestação única de cada uma das partes corresponde uma contraprestação característica de contrato de tipo diferente. Portanto, o conteúdo total do negócio revela-se como sendo, ao mesmo tempo, o de dois contratos nominados. Exemplo: o contrato pelo qual uma pessoa proporciona habitação a outra (arrendamento), com o encargo correspectivo do desempenho das funções de porteiro (prestação de serviço)" (Cfr. Almeida Costa, Direito das Obrigações, 10ª ed. 2006, p. 374).
"Uma das partes obriga-se, pois, a uma prestação de certo tipo contratual, mas a contraprestação do outro contraente pertence a um tipo contratual diferente" (Cfr. Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, vol. I, 10ª ed., p. 286).
"O conteúdo total do contrato enquadra-se em dois tipos diferentes de contrato, havendo, portanto, um conteúdo que se revela como sendo, ao mesmo tempo, o de dois contratos" (cfr. Vaz Serra, União de Contratos, Contratos Mistos, BMJ nº 91, p. 43).
Contratos geminados é outra das designações destes contratos mistos que "resultam da justaposição de obrigações características de contratos diversos" (cfr. Galvão Telles, Manual dos Contratos em Geral, 2002, p. 471) em que "uma das partes está adstrita a uma prestação típica dum contrato e a outra a uma prestação própria de outro" (Cfr. Menezes Cordeiro, Direito das Obrigações, 1° vol., 1980. p. 425).
Categorizado o contrato como misto, coloca-se-nos o problema do respectivo regime jurídico.
Segundo uns, tal problema resolve-se pela individualização do elemento predominante que imprime carácter ao negócio, devendo aplicar-se ao contrato misto a disciplina do contrato típico em que esse elementos decisivo se integra (teoria da absorção).
Por outras palavras, o elemento predominante ou decisivo será a causa do negócio que determinou as partes a celebrá-lo que, in casu e abstractamente, tanto pode ser o arrendamento como a prestação de serviços ajustados em contrapartida da cedência da área locada.
Ora, do documento que titula o contrato não resulta qual tenha sido a causa global do negócio; todavia, pode inferir-se do facto de o ajuste daquela cedência preceder a contrapartida da prestação de serviços que o elemento predominante e decisivo terá sido o arrendamento, conclusão esta que é reforçada pelo facto de, ao longo do processo, esta questão do regime jurídico nunca haver sido suscitada.
Para outros, estando em causa a prestações de diversos tipos contratuais, a regulamentação do contrato misto resulta da combinada aplicação dos preceitos pertinentes aos vários tipos em que o contrato se inspira (teoria da combinação).
Segundo estes, "a disciplina legal de cada contrato típico, ... , não se justifica apenas nos casos que integram todos os seus elementos constitutivos, mas também nas espécies em que cada um dos elementos se instala, embora só para fixar o regime próprio desses elementos isolados" (Cfr. A. Varela, ob. cit., p. 289)·
Logo, devendo aplicar-se a cada um dos elementos integrantes da espécie a disciplina que lhe corresponde dentro do respectivo contrato típico, in casu em que o contrato integra elementos do contrato de locação (arrendamento) e do contrato de prestação de serviços, devem aplicar-se as regras do primeiro à prestação locativa e as do segundo à prestação de serviços.
Ainda que não se entendesse pela absorção da prestação de serviços pelo arrendamento, sempre se poderia entender que o que está em causa é o arrendamento e não a prestação de serviços, logo, devendo aplicar-se no contrato misto o regime das normas do tipo negocial a que respeita, concluiríamos também pelo regime jurídico do arrendamento (Cfr. Almeida Costa, ob. cit., p. 375-376).
Sugerem outros, partindo da omissão legislativa dos contratos mistos, a solução do problema pela integração das lacunas do negócio, mediante o recurso à disciplina dos contratos análogos (teoria da aplicação analógica).
Com efeito, para estes um contrato misto nunca será tão atípico que não permita recorrer directa ou analogicamente a previsões normativas já estabelecidas com referência a outros contratos.
No caso em apreço, a analogia (se é que é necessário recorrer à analogia ... ) mais relevante para a solução das questões colocadas assenta no arrendamento.
O regime jurídico aplicável é, pois, o locativo.
Esclarecido este ponto, importa determinar se, como entendeu a douta sentença recorrida, se trata de um arrendamento civil ou, como sustentam os AA e apelantes, de um arrendamento comercial.
Não se nos afigura, todavia, muito clara a forma como a 1ª instância concluiu pela inclusão do arrendamento ajuizado na categoria do arrendamento civil, desconsiderando-o como comercial e logo, sujeito ao regime imperativo do RAU no que concerne à sua cessação.
Com efeito, parece que o excepcionou do regime do RAU com fundamento no art. 5° nº 2-e) deste diploma, pois se trataria de arrendamento de "espaço não habitável para fim limitado"
Inequivocamente que a parte de prédio rústico abrangida pelo arrendamento é espaço não habitável.
Daí, porém, não decorre a sua inclusão na citada norma.
Comecemos pelo princípio.
O art. 1º do RAU diz-nos que "o arrendamento é o contrato pelo qual uma das partes concede à outra o gozo temporário de um prédio urbano ... " (negrito nosso).
O art. 5° depois de no nº 1 prescrever que o arrendamento urbano (note-se, de prédios urbanos) se rege pelas normas do RAU e, no que não esteja em oposição com ele, pelo regime geral da locação civil, exceptua, no nº 2, entre outros que ora não interessa, "os arrendamentos de espaços não habitáveis para afixação de publicidade, armazenagem, parqueamento de viaturas ou outros fins limitados, especificados no contrato, salvo quando realizados em conjunto com arrendamentos de locais aptos para habitação ou para o exercício do comércio" (cfr. al. E, itálico nosso).
Espaços não habitáveis são aqueles em que não é possível estabelecer habitação: uma parede, um telhado, um terraço, uma varanda, um armazém, uma garagem, um lugar para estacionamento de caros, etc (Cfr. Aragão Seia, Arrendamento Urbano, m5a ed., p. 153).
Ou, como defende Menezes Cordeiro, partindo do princípio de que, em abstracto, todos os espaços são habitáveis, aquele que não é tratado pelas partes em termos de habitação (ROR, 54, p. 848, anotando Ac. Rel. Lisboa de 31/5/83).
Mas esses espaços não habitáveis devem ser de prédios urbanos objecto do arrendamento urbano segundo o art. 1º do RAU.
O art. 5° nº 2-e) do RAU não resolve, pois, o nosso problema em que está em causa o arrendamento de parte de um prédio rústico.
Sustentam os apelantes que o contrato de arrendamento tem natureza comercial (art. 110° do RAU).
Segundo este preceito, "considera-se realizado para comércio ou indústria o arrendamento de prédios ou partes de prédios urbanos ou rústicos tomados para fins directamente relacionados com uma actividade comercial ou industrial".
Sobre este preceito escreve Aragão Seia:
"Ao que tudo indica pretendeu-se criar agora a figura de arrendamentos de prédios rústicos para comércio ou indústria, que aliás, já existia no C.C., sujeito à disciplina destes arrendamentos; melhor dizendo, arrendamentos para fins directamente relacionados com uma actividade comercial ou industrial.
Se os fins não tiverem ligação directa com tais actividades o arrendamento não se considera realizado para comércio ou indústria" (Cfr. ob. Cit., p. 553, itálico nosso).
É, portanto, indiferente para a caracterização do contrato como arrendamento comercial ou indústria, a natureza rústica ou urbana do prédio; O que releva é o objecto mediato do contrato, a conexão deste com o exercício da actividade comercial ou industrial; logo, a qualificação do contrato depende da finalidade visada pelas partes e da sua relação com a actividade comercial ou industrial.
Decisivo é o fim do contrato e não a natureza do prédio.
O contrato tem manifesta natureza instrumental em relação à actividade comercial da Autora, apelante, uma empresa de prestação de serviços aéreos à agricultura, pois como decorre do fim convencionado, a área arrendada destinava-se a pista de aviação agrícola e à instalação de um hangar desmontável e outras instalações mínimas e restritas, a serem utilizadas exclusivamente para apoio à sua actividade.
A área abrangida pelo contrato, servindo de base para a actividade da arrendatária, tinha, portanto, uma ligação directa e imediata com a sua actividade; o arrendamento estava, pois, conexionado com a exploração da empresa da Ré, integrando o respectivo estabelecimento.
Desde que o local arrendado esteja relacionado com a actividade comercial ou industrial, tenha a sua causa ou concausa o seu exercício, há, pois, arrendamento para comércio ou indústria.
A actividade comercial e industrial a que alude o art. 110° do RAU parece, portanto, dever ser entendida em sentido económico e não jurídico.
E, logo, o arrendamento dos autos, incidindo sobre parte de prédio rústico, será um arrendamento para comércio ou indústria.
Como sustentam os apelantes.
Só que, aqui chegados, se nos depara um outro problema.
O contrato foi celebrado em Março de 1997·
Vigorava então o art. 7° do RAU (na redacção anterior ao DL nº 64-A/2000 de 22 de Abril) que no seu nº 2 prescrevia na al.b) deverem ser reduzidos a escritura pública os arrendamentos para comércio e indústria (Cfr. também o art. 89° al. j) do Cód. do Notariado).
Ao invés do que acontecia com a falta de documento escrito (art. 7° nº 1) ou de escritura pública nos arrendamentos sujeitos a registo (art. 7° nº 2-a), os restantes números do art. 7° citado não prevêem a omissão da formalidade da escritura pública no arrendamento para comércio e indústria (art. 7° nº 3 e 4 do RAU).
Assim, a consequência da omissão de tal formalidade é a nulidade (art. 220° CC) que o tribunal pode/deve conhecer oficiosamente, sem necessidade de invocação pelas partes (art. 286° CC), oficiosidade esta extensível aos Tribunais Superiores em sede recurso (logo, ainda que tal questão não se inclua entre as que integram o respectivo objecto definido na alegação e nas conclusões).
Aplicável por conseguinte o regime geral destes vícios genéticos do negócio jurídico, uma vez reconhecida a nulidade do arrendamento, há que retirar de tal juízo as consequências normativas, negando-lhe a eficácia pretendida pelos recorrentes (se o contrato é nulo não produz efeitos como tal) e repor as partes na situação anterior à sua celebração com a obrigação de restituição das prestações efectuadas em alegado cumprimento de tal contrato (art. 289° n01 CC).
Na verdade, segundo este último preceito, a nulidade implica a destruição retroactiva do negócio com a obrigação de restituição recíproca e simultânea de tudo o que tiver sido prestado ou, se a restituição em espécie não for possível, do valor correspondente.
A declaração de nulidade desencadeia uma relação de liquidação do negócio jurídico; e sendo impossível restituir em espécie as prestações efectuadas (trata-se de um contrato de execução continuada em que a prestação de uma das partes é a entrega à outra para utilização de um imóvel e a contrapartida desta, in casu, a prestação de serviços) há que substitui-las pelos valores correspondentes, os quais se encontram já compensados.
Tudo se passa, pois como se não houvesse eficácia retroactiva (Cfr. Ac. Rel. Évora 08-02-2007, acessível na INTERNET através de http://www.dgsi.pt).
A alteração introduzida pelo DL nº 64-A/2000 de 22 de Abril, designadamente no que concerne à redução da formalidade dos arrendamentos para os quais se exigia escritura pública a mero documento escrito, é irrelevante.
Com efeito, tal alteração só entrou em vigor em 01/05/2000 (cfr. Art. 3° do DL nº 64-A/ 2000 de 22 de Abril); logo, só a partir desta data é que os arrendamentos para comércio e indústria celebrados por documento particular passaram a ser formalmente válidos, em conformidade com o preceituado no art. 12° nº 2 CC, segundo o qual quando a lei dispõe sobre as condições da validade formal de quaisquer factos ou sobre os seus efeitos se deve entender, em caso de dúvida - e no caso em apreço, não são legítimas quaisquer dúvidas, pois que a lei soluciona expressamente a questão - que só visa os factos novos.
Esta argumentação não é prejudicada por não estarmos perante um típico contrato de arrendamento, mas perante um contrato misto de arrendamento e prestação de serviços.
Com efeito, como resulta do já exposto, "sempre que o contrato misto se traduza numa simples justaposição ou contraposição de elementos pertencentes a contratos distintos, como sucede, respectivamente nos contratos combinados e nos contratos de tipo duplo deve, em princípio, aplicar-se a cada um dos elementos integrantes da espécie a disciplina que lhe corresponde dentro do respectivo contrato (típico). É esse o critério geral enunciado pelo artigo 1028o a propósito da locação com vários fins, e que deve, como regra, considerar-se extensivo aos contratos mistos em geral" (Cfr. A. Varela, Das Obrigações em Geral, vol. I, 10a ed., p. 292).
Ora, a disciplina normativa do contrato de arrendamento para comércio e indústria (que não do contrato de prestação de serviços) impõe que ele se manifeste, exteriorize, através de escritura pública e não através de qualquer outra forma.
Trata-se de uma formalidade substancial e não meramente probatória.
Logo, a natureza mista do contrato não é impeditiva das formalidades exigidas para qualquer dos elementos que o integrem.
Procedendo as conclusões 1ª, 2a, 3° e 4a, todavia a ineficácia do contrato de arrendamento comercial decorrente da sua nulidade implica a improcedência - ou prejudica a apreciação - das questões relacionadas com a invocada renovação, a saber, incluídas nas conclusões 5ª, 6a, 7a, 8ª, 9a.
Se o contrato é nulo é ineficaz, não há que discutir a sua renovação ...
Não há, pois, responsabilidade contratual relevante, salvo para assegurar as consequências restitutivas da nulidade que aqui não se discutem.
A solução da questão da natureza comercial do arrendamento e da respectiva invalidade prejudica a apreciação das demais questões suscitadas na apelação, a saber e para além da responsabilidade contratual pelos danos dos AA, a da ilicitude da alegada acção directa da Ré, apelada, pois que a invocação desta pressupunha, segundo a alegação dos recorrentes, a caracterização do contrato como mera locação civil não vinculística.
ACÓRDÃO
Pelo exposto, acorda-se nesta Relação em, se bem que por razões diversas das da douta sentença recorrida, julgar improcedente a apelação e confirmar a referida sentença.
Custas pelos apelantes.
Évora e Tribunal da Relação, 05.06.2008