Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 2414/03-3 |  |
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
FALTA DE PAGAMENTO DA RENDA
DESPEJO IMEDIATO
RENDAS VENCIDAS NA PENDÊNCIA DA ACÇÃO
NULIDADE POR FALTA DE FORMA LEGAL
RECIBO DE QUITAÇÃO
RECUSA
MORA DO CREDOR
ABUSO DE DIREITO
I - Numa acção de despejo, o locatário não pode suscitar a ilegitimidade do autor, se foi com ele que contratou o arrendamento.
II - Não se nos depara qualquer abuso de direito, quando o senhorio requer o despejo imediato por falta de pagamento de rendas na pendência da causa. Está a exercer uma faculdade que lhe é atribuída por lei. Tal falta, que caduca com o pagamento acrescida da devida indemnização, pressupõe que deparemos com um arrendamento validamente constituído e não esteja alegada mora do senhorio, por recusa de emitir o recibo de quitação.
III - Um senhorio constitui-se em mora quando, sem justificação não aceita a prestação oferecida em termos legais ou não pratica os actos necessários ao cumprimento da obrigação.
IV - O locatário pode recusar-se a pagar a renda se não lhe for dada a respectiva quitação.
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
Em 19/06/2002, “A” accionou “B” e outros, peticionando a resolução do contrato (sob forma escrita) de arrendamento para habitação, de 1.9.2001, e consequente decretamento do despejo, com base em falta de pagamento de rendas, no valor mensal de 110.000$ (548,68 €), pretensão esta que foi objecto de contestação, em 07/10/2002.
Entretanto, mediante requerimento apresentado em 20/11/2002, a autora pediu o despejo imediato do inquilino, o dito réu “B”, alegando nenhuma renda ter sido paga na pendência do processo, nomeadamente a vencida nesse mês de Novembro.
Notificado de tal pretensão, o mesmo réu opôs-se, remetendo para os anteriores articulados por si apresentados – em que, nomeadamente, alegou que: a autora, ajuizando na qualidade de cabeça-de-casal de herança aberta por óbito dos pais, estando a correr inventário, não demonstrou tal qualidade, que, de resto, aquando do arrendamento, era desconhecida do réu; apenas existe um acordo verbal, nunca tendo sido outorgado qualquer contrato por escrito, tanto mais que o escrito que a autora juntou com a petição inicial não contém as assinaturas nem do réu, nem da autora; esta, reconhecendo terem sido pagas já duas rendas (quando, afinal, terão sido pagas as respeitantes aos meses de Setembro de 2001 a Janeiro de 2002), desde o início, recusa-se a emitir recibos comprovativos do pagamento das rendas, nunca tendo emitido nenhum; - e reafirmando, ainda, haver mora da autora "face à sua recusa em emitir os respectivos recibos de renda" e assistir-lhe o direito em não liquidar a renda "enquanto não for esclarecida toda a situação, nomeadamente, a qualidade da A., aquando da outorga do contrato de arrendamento verbal do arrendamento".
Também em relação aos referidos anteriores articulados, constata-se, designadamente, a junção, pelo dito réu, de talões de depósito bancário, em nome de “A”, com as seguintes datas e valores, respectivamente:
- 08/10/2001, Esc. 70 000$00;
- 08/11/2001, Esc. 110 000$00;
- 06/09/2001 (no verso), Esc. 110 000$00;
- 05/02/2002, 545 €.
Após tal oposição, o tribunal a quo decidiu:
" (...) nos termos do artº 58º do R.A.U. determino o despejo imediato da fracção autónoma designada pela letra "B", correspondente ao 1º andar do prédio urbano sito na ... nº ... em ..., devendo o Réu “B” entregar à Autora o referido local devoluto de pessoas e coisas.".
Inconforme, o réu apresentou-se a recorrer, sustentando que "deve a decisão da 1a instância ser revogada", em vista do que formulou conclusões do teor seguinte:
1. A autora intentou contra o réu uma acção de despejo, alegando a falta de pagamento de rendas;
2. E fê-lo na - alegada - qualidade de cabeça de casal, por herança aberta por óbito de seus pais, “C” e “D”, correndo processo de inventário de maiores no 2° Juízo da Comarca de ..., sob o número ... - cfr. art. 1° da petição inicial;
3. A autora não juntou aos autos certidão do aludido processo de inventário;
4. Não juntou ainda aos autos, quer certidão de teor da Repartição de Finanças, quer certidão de teor da respectiva Conservatória do Registo Predial, referentes ao indicado imóvel;
5. Ou seja, não demonstrou em momento ou circunstância alguma, da sua legitimidade para dar de arrendamento ou apresentar a referida acção de despejo;
Por outro lado,
6. Inexiste qualquer contrato de arrendamento escrito, somente verbal;
7. Recusando ainda a autora a emitir recibos de renda, quer referentes às já liquidadas, quer às por liquidar;
8. Face ao exposto, estamos perante um caso manifesto de mora da autora;
9. Em consequência, o arrendatário não era obrigado a depositar a renda, muito embora a renda continuasse a ser devida;
10. O requerido despejo imediato configura claro abuso de direito;
11. De acordo com a tese esgrimida pela M.ma juiz "a quo", a única defesa do apelante, no presente caso, assentaria na demonstração do depósito ou do pagamento das rendas vencidas;
12. Salvo melhor opinião, não lhe assiste razão, ainda que consciente que parte da doutrina e jurisprudência defendem tal entendimento, ainda que de forma minoritária;
13. Com o devido e máximo respeito, a tese esgrimida pela M.ma juiz "a quo" não deverá prevalecer, louvando-se o apelante (sic), para além do mais, no referido no acórdão do STJ, quando, a dado passo, se adianta, de forma clara e lapidar que:
"Não diz a lei - e seria absurdo que o dissesse, pois isso traduziria a injusta penalização que atrás deixámos enunciada - que o inquilino terá de ir depositar a renda, com indemnização, se o senhorio indevidamente se tiver recusado a recebê-la dentro do prazo ou por qualquer outra forma se constituir em "mora creditoris ".
Daí que seja necessário, por elementar imperativo lógico, aceitar que em tal caso o inquilino se defenda de um eventual pedido de despejo imediato com a simples invocação dessa mora e seja admitido a prová-la.
Só distorcendo a letra da lei e o sentido, que devemos presumir ser acertado, da mesma se poderia aceitar que o inquilino, não tendo pago por razões apenas imputáveis ao senhorio, estivesse obrigado a ir pagar ou depositar, com indemnização, as rendas em questão e pagar as custas do incidente e as despesas do levantamento." - Vd. Ac. STJ, de 12.05.1998, site da DGSI, com o número convencional: JSTJ00035921;
14. Na realidade, o devedor pode recusar a prestação enquanto a quitação não for dada, segundo o consignado no art. 787º, n° 2, do C.C;
15. Com o devido e máximo respeito, a M.ma juiz "a quo" violou o correcto entendimento dos diplomas e preceitos legais aludidos;
16. Por mera cautela, sempre se acrescentará que o art. 58°, n° 2, do RAU é inconstitucional, por clara e manifesta violação do disposto no art. 13º da CRP e, assim, do principio da igualdade, se interpretado no sentido de o arrendatário, em situações como a deste incidente de despejo imediato, nada mais poderia fazer senão provar que pagou ou depositou as rendas em causa, sendo irrelevante qualquer justificação atinente à não realização de qualquer desses actos;
17. Na realidade, tal interpretação consagraria uma desigual composição de interesses ao tomar obrigatório o depósito ou o pagamento das rendas que se fossem vencendo, ainda que a mora fosse do senhorio, sob pena de despejo imediato;
18. Desta sorte, deverá a decisão da M.ma juiz "a quo" ser objecto de revogação, substituindo-se por outra que ordene que o processo siga os seus ulteriores e legais termos, admitindo-se o réu, ora apelante, a fazer prova da mora da autora, caso esta de facto demonstre ser proprietária/senhoria/cabeça de casal.
Não se mostra produzida contra-alegação.
Corridos estão os legais vistos.
Consabidamente, a delimitação objectiva do recurso emerge do teor das conclusões do recorrente, na medida em que constituam corolário lógico-jurídico correspectivo da fundamentação expressa na alegação, sem embargo de o tribunal ad quem poder – ou dever – apreciar questões cujo conhecimento lhe cumpra ex officio [1] .
De outra via, também o tribunal de recurso não está adstrito à apreciação de todos os argumentos produzidos em alegação, mas apenas – e com liberdade no respeitante à perscrutação, exegese e aplicação das regras de direito – de todas as "questões" suscitadas e pertinentes, e que, por respeitarem aos elementos da causa, definidos em função dos sujeitos, da pretensão e da causa petendi aduzidas, se configurem como relevantes para conhecimento do respectivo objecto, exceptuadas as que resultem prejudicadas pela solução dada a outras [2] .
Ademais, enquanto meio impugnatório de decisões judiciais, o recurso visa tão só suscitar a reapreciação do decidido, não comportando, assim, ius novorum, i. é, a criação de decisão sobre matéria nova não submetida à apreciação do tribunal a quo [3] .
A matéria de facto é, afinal, a que resulta do enunciado em relatório.
Trata-se, assim, de caso em que a autora, na – alegada - qualidade de cabeça-de-casal da herança aberta por óbito de seus pais, com inventário pendente, instaura contra o agravante acção de despejo, para resolução de contrato de arrendamento entre si existente (em forma escrita, segundo a autora, e em forma verbal, na tese do réu), com fundamento na falta de pagamento de rendas [4] .
Pretende o agravante, antes do mais, que a autora "não demonstrou em momento ou circunstância alguma, da sua legitimidade para dar de arrendamento ou apresentar a referida acção de despejo" [5] .
Ora, se é certo que ao devedor não é indiferente perante quem deve cumprir as suas obrigações [6] , a verdade é que o próprio réu reconhece que contratou com a pessoa que agora se apresenta a accionar em via de despejo. Assim, dúvidas não há que foi perante a ora autora, como locadora, que o réu se vinculou, como locatário, de modo que – independentemente da qualidade jurídica em que aquela possa ter agido [7] , e podendo, eventualmente, relevar para efeitos de diversa natureza – não há, a este título, fundamento para eximir o inquilino de cumprir as suas obrigações perante quem contratou na qualidade de senhorio.
Improcedem, pois, nesta parte, as conclusões do recorrente.
Por outro lado [8] , a circunstância de o senhorio formular pretensão de despejo imediato, com fundamento em falta de pagamento de rendas, não configura abuso de direito, mas apenas o exercício de faculdades legalmente possibilitadas ao senhorio que repute haver mora do inquilino, no respectivo pagamento [9] ; o facto de haver ou não tal mora será apenas condição da acção, a verificar e a declarar no decurso da mesma, perante a factualidade relevantemente adquirida in actis, com as necessárias consequências a nível da procedência ou improcedência da acção e eventual aferição de ter havido ou não conduta desconforme com a autoresponsabilidade, probidade e lealdade processual, segundo as regras da boa fé [10] .
Entretanto, divergem as partes, segundo a estruturação da petição inicial e da contestação, quanto à existência de formalização por escrito ou meramente verbal do acordo de arrendamento [11] , acontecendo que o exemplar do escrito junto com a dita petição inicial não contém assinatura, nem da autora, nem do réu (e é sabido que são assinaturas que, em rigor, conferem autenticidade aos documentos particulares).
Face à data do contrato, e no pressuposto de que não houvesse sido reduzido a escrito, como, afinal, alega o réu, o mesmo estaria ferido de nulidade, só suprível pela exibição do recibo de renda [12] , afirmando, exactamente, o réu que tais recibos, contra sua vontade, sempre a autora se recusou a emitir, o que o eximiria da obrigação de depositar a renda [13] .
Relevam, a este respeito, dois planos de considerações: o primeiro, tem a ver com a indefinição actual – e, portanto, também à data em que foi formulada a pretensão incidental de despejo imediato – quanto à validade ou não do acordo das partes como de arrendamento para habitação, por questões de forma; o segundo, tem a ver com a caracterização da situação, do ponto de vista da existência, ou não, de mora creditoris.
Tudo isto, referenciadamente à economia do disposto no art. 58º do Reg. Arrend. Urbano (Dec.-Lei n.º 321-B/90, 15.Out.) [14] .
Trata-se de preceito que vem sendo objecto de critérios diversos de interpretação e de aplicação, a muitos deles presidindo, ainda, entendimentos firmados à base do preconizado face ao antecedente (e, entretanto, revogado) art. 979º Cód. Proc. Civil (preceito, aliás, de conteúdo não coincidente com o actual cit. art. 58º), e sendo outros informados por uma lógica mais actualista [15] .
Pois bem:
O credor constitui-se em mora quando, sem justificação, não aceite a prestação oferecida em termos legais ou não pratique os actos necessários ao cumprimento da obrigação, podendo, de sua vez, o obrigado recusar a prestação enquanto a quitação não lhe for dada ou exigir a mesma quitação após o cumprimento [16] , sendo, entretanto, em termos gerais, facultativa, em caso de mora creditoris, a consignação em depósito pelo devedor [17] .
Por outra via, as rendas vencidas pendente actione, devem ser pagas ou depositadas nos termos gerais, sob pena de, não sendo tal cumprido, o senhorio ficar habilitado a requerer despejo imediato fundado em tal incumprimento, direito este que caduca se o inquilino pagar ou vier a fazer o depósito devido, de rendas e indemnização [18] .
Pressupõe, deste modo, o antedito art. 58º que se esteja no domínio de uma relação locatícia validamente constituída e em que o arrendatário tenha incorrido em mora quanto ao pagamento da contraprestação de renda, de forma que, se, na acção intentada com fundamento em falta de pagamento de rendas, estiverem alegados factos que, a serem provados, conduzam à respectiva improcedência, não deve ser decretado o despejo imediato por via incidental [19] .
Ora, no caso dos autos, e no estado destes aquando do requerimento incidental, não está, sequer, estabelecido que se esteja perante relação de arrendamento válida, face à discrepância das partes quanto aos termos da formalização contratual, naturalmente, exigindo esforço probatório.
Também, estando alegada a mora do credor e não tendo este adoptado conduta, processualmente adquirida, no sentido de lhe pôr termo, e assim como o credor pode recusar o recebimento das rendas seguintes, uma vez constituído o réu em mora [20] , os princípios de igualdade perante a lei e de igualdade substancial das partes no processo habilitarão, igualmente, o devedor, perante mora do credor (embora àquele cumpra prová-la), a não efectuar novos pagamentos nem novos depósitos enquanto tal mora não cessar.
Por conseguinte, admitir um alegado titular activo de uma situação jurídica de arrendamento a requerer e, eventualmente, obter, despejo imediato em casos como o dos autos, representaria que pudesse poder prevalecer-se de efeitos próprios e específicos de um contrato que ainda não está estabelecido que seja válido como arrendamento, além de que o seria com base em não pagamento de contraprestações que poderiam ser exigíveis, mas não com a natureza de renda locatícia, e ainda em situação de alegada mora do credor que, a vir a ser provada, precludiria a alegada mora do devedor. Em rigor, se o credor acaba por não assumir, por inteiro, a invocada condição de locador, passando e entregando as quitações das respectivas rendas qua tale, na medida em que pagas o tenham sido, também essa sua omissão de colaboração no cumprimento não o habilitará a prevalecer-se dos efeitos de um contrato em relação ao qual, e no pressuposto de que exista como válido, como alega, não terá cumprido todas as suas obrigações.
Portanto, do que verdadeiramente se trata, da parte da autora requerente, é de falta de legitimação material – como tal, de condição da acção – para, em tais casos, peticionar despejo incidental, de modo que, não tendo sido feito qualquer pagamento ou depósito, pelo alegado inquilino, na sequência de tal requerimento, tal irreleva do ponto de vista de poder ser cominado com a sanção resolutória do contrato e, consequentemente, o requerimento da autora haverá de ser julgado improcedente, sem quaisquer termos posteriores, na medida em que não só processualmente não estabelecidos para o caso, como porque a prova a produzir respeita ao destino da própria acção e nessa sede cabe.
Há, pois, fundamento para a pretendida revogação da decisão recorrida.
E, assim sendo, fica prejudicada a necessidade de apreciação das conclusões do recorrente em matéria de constitucionalidade [21] , por isso que a interpretação feita da norma do art. 58º em causa não comporta, para os seus direitos e interesses, os resultados negativos em que fundara a respectiva alegação.
Procede, pois, o recurso, no sentido da revogação da decisão incidental de 1ª instância, em função dos susoditos fundamentos.
Nesta conformidade, acorda-se, nesta Relação, em conceder provimento ao agravo, em consequência se revogando a decisão recorrida.
Sem custas.
Évora, 22 de Janeiro de 2004
______________________________
[1] Cfr. art. 684º, nº 3, e 690º Cód. Proc. Civ.. Cfr., também, Col. Jur. STJ, I, 3, pp. 81 e pp. 84; e IV, 2, pp. 86.
[2] Cfr. art. 713º, nº 2, 660º, nº 2, e 664º Cód. Proc. Civ.; cfr., ainda, Rod. Bastos, Notas ao CPCiv., III, pp. 247; e STJ, 11.1.2000, BMJ, 493, pp. 385.
[3] Cfr., v. g., Col. Jur. STJ, I, 2, pp. 62; Col. Jur., XX, 5, pp. 98.
[4] Factualidade esta que corresponde, afinal, ao teor das conclusões 1ª e 2ª do agravante.
[5] Cfr. conclusões 3ª a 5ª.
[6] Cfr. art. 769º a 771º Cód. Civil.
[7] Aliás, como cabeça-de-casal, sempre estaria legitimada à prática de actos de administração, entre os quais se inclui o arrendamento – cfr. art. 2079º e 1024º Cód. Civil.
[8] Cfr. conclusão 10ª.
[9] Cfr., v. g., Rel. Coi., 6.2.2001, www.dgsi.pt, JTRC1325.
[10] Cfr. art. 266º-A e 456º e sq., Cód. Proc. Civil.
[11] Cfr. conclusão 6ª.
[12] Cfr. art. 7º Reg. Arrend. Urbano (Dec.-Lei n.º 321-B/90, 15.Out.) e art. 220º e 286º Cód. Civil.
[13] Cfr. suas conclusões 7ª a 9ª.
[14] Cfr. conclusões 11ª a 15ª do agravante.
[15] Cfr., dando nota destes entendimentos e divergências, em termos mais pormenorizados, Aragão Seia, Arr. Urb. Anot. e Com., 4ª ed. 1998, pp. 306 e sq.; A. Pais de Sousa, Anot. reg. Arr. Urb., 6ª ed., 2001, pp. 174 e sq.; STJ, 12.5.1998, Col. Jur. STJ, VI, 2, pp. 81 (este, também em www.dgsi.pt, JST00035921).
[16] Cfr. art. 813º, 787º, nº 2, e 428º, nº 1, Cód. Civil.
[17] Cfr. art. 841º Cód. Civil.
[18] Cfr. art. 22º e 58º do Reg. Arrend. Urbano (Dec.-Lei n.º 321-B/90, 15.Out.).
[19] Cfr., v. g., Rel. Lxa., 19.6.2001, www.dgsi.pt, JTRL00036522; Rel. Coi., 6.2.2001, já antes citado; Rel. Por., 25.1.2001, www.dgsi.pt, JTRP00032554; Rel. Por., 20.5.2002, www.dgsi, JTRP00033796; e Rel. Por., 6.7.2001, www.dgsi.pt, JTRP00029410.
[20] Cfr. art. 1041º, nº 3, Cód. Civil.
[21] Cfr. suas conclusões 16ª e 17ª.