Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 1238/20.0T8PTG.E1 |  |
COMPROPRIEDADE
LEGITIMIDADE ACTIVA
- A legitimidade para a ação de cessação de contrato de arrendamento afere-se pelos sujeitos dessa relação jurídica de arrendamento;
- O artigo 1024.º, n.º 2, do CC constitui norma especial para os arrendamentos de prédios indivisos, que afasta a aplicação da regra geral do artigo 1407.º do CC relativa à administração das coisas comuns;
- Ainda que se trate de caso em que o arrendamento é de qualificar como ato de administração ordinária (artigo 1024.º, n.º 1, do CC), os comproprietários não podem validamente dar de arrendamento sem o consentimento dos demais consortes – o n.º 2 do artigo 1024.º do CC consagra exceção ao princípio geral do n.º 1;
- Uma vez que a divisão do prédio locado não contende com a validade, eficácia e âmbito do contrato de arrendamento, tal ocorrência não releva para efeitos da aferição da legitimidade na ação que versa essa contrato;
- A oposição à renovação ou a denúncia do contrato de arrendamento inclui obrigatoriamente todo o seu objeto – artigo 19.º, n.º 2, do NRAR;
- Não tem cabimento a ampliação do âmbito do recurso tendo por objeto fundamentos atinentes a pedido relativamente ao qual a Recorrida resultou vencida.
(Sumário da Relatora)
I – As Partes e o Litígio
Recorrente / Ré: Sociedade Agrícola das (…) e Anexos, SA
Recorrida / Autora: (…)
A Autora demandou a Ré peticionando que esta seja condenada no seguinte:
«a) A ver declarada a resolução do contrato de arrendamento rural (doc. n.º 1), quanto à área de 215,9950 ha pertencentes à A., com fundamento na falta de pagamento de parte da renda devida do 2.º semestre do ano de 2019 (3.000,00 Euros) e pela falta de pagamento da totalidade do valor da renda devida do ano de 2020 (artigo 17.º, n.º 1 e 2, alínea a), do Dec.-Lei n.º 294/2009, de 13/10) com a consequente obrigação para a R. de entrega imediata à A. da área rústica com 215,9950 ha que a esta pertence, representada na planta junta como Doc. n.º 7;
b) A pagar à A. o valor das rendas não pagas, pela R., referentes dos anos de 2019 (parte) e 2020 (totalidade), cujo valor ascende à quantia de 13.000,00 Euros, acrescido de juros de mora à taxa legal, desde a citação até integral pagamento;
c) A pagar as custas e demais encargos legais com o presente pleito nos termos do Regulamento das Custas Processuais;
e subsidiariamente,
d) A ver denunciado o contrato de arrendamento rural (Doc. n.º 1) no que respeita à área rústica que pertence à A. com 215,9950 hectares a qual se localiza a parte poente da EN 246 tal como melhor resulta da planta cadastral junta aos autos como Doc. n.º 7 e de folhas 18 e 26 do Relatório Pericial que consta da Certidão Judicial junta (Doc. n.º 9)
e) A pagar as custas e demais encargos legais com o presente pleito nos termos do Regulamento das Custas Processuais.»
Para tanto, invocou ter celebrado, juntamente com o seu irmão (ambos comproprietários), com a R, em março de 2006 e pelo prazo de 7 anos, um contrato de arrendamento rural através do qual disponibilizaram o prédio rústico denominado (…), com a área aproximada de 400 ha, para exploração agrícola dessa área onde se incluem instalações urbanas de apoio à exploração agrícola.
Mais invocou que a renda vinha sendo paga em partes iguais a si e a seu irmão.
E que, por sentença judicial proferida na ação de divisão de coisa comum, transitada em julgado, lhe foi adjudicada a propriedade exclusiva da parte poente do prédio rústico arrendado, com a área de 215,9950 ha. Sustenta que o arrendamento não caducou por via disso, mantendo-se em vigor entre si e a Ré relativamente à área que lhe coube em divisão.
Dado que a Ré deixou de pagar pontualmente as rendas devidas desde 31/09/2019, alega a Autora assistir-lhe o direito à resolução do contrato, assim como a ver reconhecida a denúncia, findo o prazo de renovação, à luz do NRAR aprovado pelo DL n.º 294/2009, de 13/10.
A Ré apresentou-se a contestar a ação, pugnando pela absolvição da instância por ilegitimidade ativa, pela absolvição do pedido de denúncia do contrato por abuso do direito ou, assim não se entendendo, pela total improcedência da ação, mais se declarando a caducidade do direito de resolução do contrato e de obter o pagamento de rendas por via do depósito efetuado.
Invocou, para tanto, o seguinte:
- a inoponibilidade da sentença de divisão de coisa comum ao contrato de arrendamento, que se mantém válido nos seus precisos termos, e a si mesma, que não interveio nessa ação;
- a ilegitimidade da Autora para intentar a ação desacompanhada do co-senhorio e para fazer operar a denúncia, verificando-se a preterição de litisconsórcio necessário ativo, já que, atento o prazo fixado para vigência do contrato, está em causa um ato de disposição da coisa e não de mera administração, apelando ao regime inserto no artigo 1024.º do Código Civil;
- a denúncia do contrato pela A relativamente à parte que lhe pertence é abusiva, até por que não convocou a Ré para a ação de divisão de coisa comum, bem sabendo a Autora que o pagamento da renda a um e outro senhorio, em partes iguais, sempre foi feita a solicitação e por conveniência deles;
- a pretensão de ver resolvido meio arrendamento por falta de pagamento de meia renda e de ver reconhecida a denúncia de meio arrendamento terá de improceder, por falta de fundamento legal;
- a sujeição do contrato ao regime decorrente do DL n.º 385/88, de 25 de outubro, por não ter sido atualizado o contrato de acordo com as exigências decorrentes do NRAR;
- a caducidade do direito de resolução, atento o depósito do montante das rendas em falta, acrescido da indemnização de 50%.
Em sede de reconvenção, deduziu oposição à denúncia do contrato, invocando que o despejo coloca em risco sério a subsistência económica do projeto que vem sendo desenvolvido no prédio de 400 ha.
Ao que se opôs a Reconvinda, em sede de réplica.
No âmbito da audiência prévia, o Tribunal anunciou a intenção de conhecer do mérito da ação, facultando o prazo de 15 dias às partes para discussão de facto e de direito.
Ao que estas procederam.
II – O Objeto do Recurso
Foi proferido saneador sentença decidindo:
- pela legitimidade da A na ação, uma vez que, atento o contexto descrito na petição inicial, a mesma se arroga como única e exclusiva proprietária da parte poente do prédio locado;
- pela impossibilidade superveniente da lide quanto ao pedido de resolução do contrato, atento o depósito realizado pela Ré;
- pela inutilidade superveniente da lide quanto ao pedido de pagamento de rendas vencidas, atento o depósito realizado pela Ré;
- pela improcedência do pedido reconvencional, dele absolvendo a Autora;
- pela procedência do pedido subsidiário deduzido pela Autora, condenando a Ré a ver cessado o contrato de arrendamento rural por oposição à renovação por parte da senhoria com efeitos reportados a 31 de Dezembro de 2021, no que respeita à área rústica que pertence à Autora, com 215,9950 hectares, a qual se localiza na parte poente da EN 246.
Inconformada, a R apresentou-se a recorrer, pugnando pela revogação da decisão recorrida, a substituir por outra que decrete a improcedência da ação ou, assim não se entendendo, pela anulação dessa decisão, devendo prosseguir os seus termos com produção de prova. Concluiu a alegação de recurso nos seguintes termos:
«1. Na sua sentença, entende o Tribunal a quo que, “arrogando-se a Autora como única proprietária da parte poente do prédio locado, é manifesto que não existe qualquer preterição de litisconsórcio necessário ativo”.
2. Só que a Apelada, antes de se arrogar como proprietária da parte poente do locado, arroga-se como titular – juntamente com o seu irmão e a Apelante – de um contrato de arrendamento vigente sobre o locado no seu todo.
3. Tendo a ação dos autos por objeto essa relação locatícia e não a relação jurídica de propriedade ora invocada pela Apelada, que apenas serve de pressuposto, fica claro que o “contexto descrito na petição inicial” terá de se referir à relação de arrendamento.
4. Arrendamento este em que figura como senhorio, a par com a Apelada, o seu irmão, (…), pelo que a sua presença nos autos, à luz do regime legal da compropriedade – concretamente, os artigos 1404.º, n.º 1, 1407.º e 1408.º do Código Civil – e qualquer que fosse a solução dada à questão da natureza do ato de oposição à renovação do contrato (administração ou de disposição), sempre seria necessária.
5. Por outras palavras, a relação material controvertida nos autos é a relação de arrendamento existente entre Apelada, seu irmão e Apelante, tal como alegada pela primeira e aceite pela última, não a de propriedade da Apelada sobre essa parcela do locado, tornada pacífica pela ação de divisão de coisa comum.
6. Verifica-se, pois, a exceção dilatória de ilegitimidade prevista no art. por preterição de litisconsórcio necessário ativo, prevista no artigo 577.º, alínea e), do CPC, determinante da absolvição da Apelante da instância, por força do artigo 576.º, n.º 2.
7. Quando pretenda decidir de mérito logo em sede de despacho saneador, o Tribunal deve, primeiro, conceder às partes a oportunidade de se pronunciarem acerca dos aspetos essenciais, ou seja, sobre o próprio mérito da causa, sob pena de decidir sem debate prévio e, assim, violar o princípio do contraditório consagrado no artigo 3.º, n.º 3, do CPC.
8. Ao ir além do mero anúncio da intenção de decidir de mérito e advertir as partes do sentido provável da sua decisão, sendo certo que a ele se manteve fiel até final, pois não apreciou sequer os argumentos invocados pelas partes, o Tribunal a quo inutilizou, na prática, esse contraditório, reduzindo-o a uma mera observância formal sem expressão na decisão da causa.
9. Ainda que o Tribunal não sufragasse o entendimento da Apelante, ao menos conceder-lhe a justa contradição dos seus argumentos e convencimento do entendimento oposto através da devida fundamentação.
10. É que o cumprimento desse basilar princípio processual apenas terá utilidade na medida em que o Tribunal oiça o que as partes têm a dizer e os convença, na sentença, do motivo da improcedência dos seus argumentos.
11. Tendo o julgador formado já a sua convicção para decidir num determinado sentido e anunciando-o às partes, na prática não existe nada para discutir, assim se neutralizando o exercício do contraditório, que apenas formalmente se assegurou.
12. Importa, pois, que Vossas Excelências anulem a decisão proferida pelo Tribunal a quo, por violação do princípio do contraditório consagrado no artigo 3.º, n.º 3, bem como do artigo 591.º, n.º 1, alínea b), ambos do Código de Processo Civil.
13. Na sua sentença, o Tribunal a quo incorreu em grave contradição: enquanto fundamenta que o contrato de arrendamento da Apelante não é alterado pela divisão do locado, permanecendo “válido na sua plenitude”, condena a mesma a ver cessado o contrato de arrendamento rural “no que respeita à área rústica que pertence à A., com 215,9950 hectares”, por virtude de tal divisão.
14. Afirma o Tribunal a quo, na fundamentação da sua decisão: “A circunstância de um prédio se encontrar arrendado não obsta a que um comproprietário possa pedir a divisão do bem comum em tribunal, se não obtém para tal o acordo do outro comproprietário, jamais podendo a Ré obstar a que a propriedade fosse dividida, ou impor que a A. permanecesse na indivisão. E, ao contrário do defendido pela Ré, esta não tinha de ser citada, nem ter qualquer intervenção, na ação de divisão de coisa comum, pois que se procedeu à divisão em substância do prédio entre os comproprietários, não tendo o processo transitado para a fase de venda, caso em que, apenas nessa fase seria a Ré chamada, mas apenas para exercer, querendo, o direito de preferência na venda. Isto porque a divisão do prédio em nada prejudicou ou alterou o contrato de arrendamento rural que permaneceu válido em toda a sua plenitude”.
15. Daqui resulta que o contrato de arrendamento celebrado entre Apelante, Apelada e seu irmão não é afetado pela divisão do locado, pelo que, por razões de simples lógica, a decisão a final sempre teria de estar em consonância com tal entendimento.
16. No entanto, ao condenar a Apelante “a ver cessado o contrato de arrendamento rural, por oposição à renovação por parte da senhoria, (…) no que respeita à área rústica que pertence à A., com 215.9950 hectares”, o Tribunal “a quo” proferiu uma decisão à qual os seus fundamentos nunca poderiam conduzir, contradizendo-os de tal forma que são incompatíveis, nunca podendo ambas as realidades coexistir juridicamente.
17. Também a matéria de facto fixada o apoia, pois nenhum facto provado permite concluir pela constituição de novos arrendamentos, com a cessão daquele vigente.
18. Contradições desta ordem, entre os fundamentos da sentença e a sua própria decisão, são sancionados pela lei processual civil, nos termos do artigo 615.º, n.º 1, alínea c), do CPC, com a nulidade do ato decisório, o que se impõe ser declarado por Vossas Excelências.
19. Não tendo ficado provado qualquer facto determinante da cessação do arrendamento vigente entre Apelante, Apelada e seu irmão, este mantém-se em vigor à presente data sobre o locado na sua totalidade (400ha da “Herdade das …”).
20. A construção jurídica sufraga pelo tribunal a quo na sua decisão, de que o arrendamento se dividiu em dois e, por isso, tem a Apelante um contrato diferente como cada anterior senhorio, é, para nós, inadmissível, não só porque se mostra incompreensível uma suposta divisão do arrendamento em dois por efeito da decisão judicial de divisão do locado, mas também porque o Tribunal não fornece qualquer explicação para o contrato se ter “dividido”.
21. A ação de divisão de coisa comum, tendo como única e exclusiva finalidade a cessação da indivisão, destina-se somente a concretizar as quotas de cada comproprietário, dividindo-a coisa em substância, se possível, criando-se partes a serem adjudicadas aos contitulares na proporção das suas quotas.
22. Mas é um nascimento jurídico e não de facto, pois a coisa – neste caso, um prédio – não se altera, lá se encontrando nos mesmos termos em que se encontrava antes da divisão.
23. O ato de divisão tem, portanto, como esclarece o Prof. Henrique Mesquita (obra indicada no corpo das alegações), “natureza meramente declarativa: destina-se apenas a concretizar a fração a que cada comproprietário tem direito”, processando-se dentro da relação jurídica de compropriedade sem atingir o arrendamento.
24. Por isso, sendo possível dar continuidade ao gozo do prédio pela Apelante, não surge o problema da impossibilidade do objeto do contrato de arrendamento (artigo 280.º, n.º 1, do Código Civil), nem obsta aos efeitos declarativos da divisão o não chamamento do locatário à correspondente ação especial.
25. Como esclarece o Ilustre Professor citado (obra indicada no corpo das alegações): “Os negócios de oneração, bem como o de arrendamento, quando validamente concluídos, não serão afectados pela extinção da comunhão, quer esta extinção se opere pela divisão da coisa entre os comproprietários, quer pela sua adjudicação a um deles, quer pela alienação a terceiro”.
26. Por outro lado, se a relação contratual validamente constituída obriga Apelante, Apelada e seu irmão e nenhuma alteração estes fizeram ao contrato na medida do seu objeto –dividindo-o, modificando-o ou extinguindo-o –, então o contrato continua a vigorar tal como vigorava à data da divisão do locado, sob pena de violação grave do normativo do artigo 406.º, n.º 1, do Código Civil.
27. A divisão não é, pois, oponível ao arrendamento nem pode ser invocada contra ele no sentido de o alterar ou modificar de algum modo, devendo continuar a ser pontualmente cumprido pelas partes, nos termos em que o constituíram, até cessação nos termos da lei.
28. Ao aderir à tese contrária, o Tribunal a quo ignorou por completo a vigência do contrato – não contestada por nenhuma das partes (!) – e o previsto no artigo 406.º, n.º 1, do Código Civil, tudo sem demonstração de como se processa a pretensa divisão.
29. Em resposta à notória existência de uma lacuna na lei quanto a este tipo de situações, dever-se-á responder, nos termos do artigo 10.º do CC, com a aplicação da solução analogicamente compatível.
30. Ora, sendo o direito do arrendatário um direito pessoal de gozo que, pela sua natureza e regime, se situa a meio caminho entre os direitos de crédito e os direitos reais, cremos ser possível estabelecer uma relação analógica com alguns casos de regulamentação de direitos reais, nomeadamente a hipoteca.
31. Por exemplo, ambos oneram verdadeiramente o prédio sobre o qual incidem, seguindo-o nas transmissões da propriedade (cfr. artigos 695.º e 1057.º) e ambos beneficiam da regra de prevalência por prioridade temporal quanto a direitos idênticos anteriormente constituídos (cfr. artigos 407.º e 686.º, n.º 1).
32. Existindo no regime da hipoteca uma norma que consagra a sua indivisibilidade não obstante a divisão da coisa hipotecada (artigo 696.º) e se o motivo da sua previsão é evitar o enfraquecimento do direito constituído com a divisão do prédio, todo o sentido e utilidade existe em aplicá-la aos casos de arrendamento, pois a mesma lógica se aplica à sua situação.
33. Sairia prejudicado o arrendatário se forçado a ter dois direitos gozo sobre duas distintas parcelas do terreno: menor seria a segurança jurídica e tornar-se-iam passíveis de surgir inúmeros constrangimentos derivados da separação entre dois arrendamentos distintos, em termos do aproveitamento e produtividade do prédio e até do próprio acesso.
34. Procedem, pois, as razões justificativas da regulamentação da indivisibilidade da hipoteca quanto á divisão de prédio arrendado, pelo que, aplicando-se analogicamente a norma do artigo 696.º, o arrendamento persistiu por inteiro sobre cada uma das partes que antes compunham os 400 ha da “Herdade das (…)”, como se nenhuma divisão tivesse ocorrido.
35. Se o artigo 1024.º, n.º 2, exige o consentimento de todos os comproprietários para a constituição do arrendamento, também o inverso – i.e. a cessação – deverá obedecer à mesma limitação, uma vez que na base do ato estão os mesmos interesses justificativos desta norma: tal como um contitular poderá desejar a constituição ou manutenção do arrendamento, para colher os frutos civis decorrentes, outro poderá querer a sua cessação, por forma a ocupar ele próprio a coisa, sozinho ou juntamente com outro(s) contitular(es), desvalorizando a perceção de tais frutos comparativamente ao seu interesse individual.
36. O que é reforçado pelo facto de locação constituir para o locador, nos termos do artigo 1024.º, n.º 1, “um ato de administração ordinária, exceto quando for celebrada por prazo superior a seis anos”, sendo certo que o contrato dos autos foi celebrado por dez anos (mínimo legal aplicável).
37. Trata-se do entendimento vertido no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 16-04-2002, processo n.º 02B3643, que, cremos, merece inteira aplicação, mutatis mutandis, aos atos de cessação do arrendamento: “O referido artigo 1024.º, n.º 2, constitui norma especial para os arrendamentos de prédios indivisos que afasta a aplicação da regra geral do artigo 1407.º do Código Civil, relativa à administração de coisas comuns”.
38. O ato de oposição à renovação por parte da Apelada, sem o consentimento do outro senhorio, é, assim, ineficaz perante este último e nulo perante a Apelante, o que se invoca, nos termos do artigo 286.º.
39. Mesmo entendendo-se como um ato de administração, a oposição do outro senhorio – facto que a Apelante pretendia provar – impediria, nos termos dos artigos 1407.º e 985.º, que a Apelada se opusesse, por si só, à renovação do arrendamento sem decisão da maioria legal ou do Tribunal segundo juízos de equidade.
40. A não se validar a sua atuação, o ato seria, nesse caso, igualmente inválido.
41. Excluída sempre estaria a possibilidade de o Tribunal a quo julgar nesta ação a atuação da Apelada em termos de equidade, estando limitado aos pedidos feitos inicialmente e nenhum foi feito nesse sentido.
42. Decidiu mal o Tribunal a quo ao julgar procedente o pedido d) da Apelada, por reconhecer a existência de um contrato nunca criado, em clara violação das normas dos artigos 406.º, n.º 1 e 696.º do Código Civil, analogicamente aplicável, mas também daquelas sobreditas do regime da compropriedade, razão pela qual importa revogar a decisão proferida e substituía-la por outra que negue provimento ao pedido d) da Apelada, improcedendo na sua totalidade a ação dos presentes autos.
43. Ainda, o diploma aplicável tem, obrigatoriamente, de ser o Decreto-Lei n.º 385/88, de 25 de Outubro: nos termos dos artigos 39.º e 41.º do Decreto-Lei n.º 294/2009, de 13 de Outubro, este apenas se aplica aos contratos de arrendamento vigentes que tenham sido atualizados conforme o seu regime, nomeadamente o seu artigo 7.º.
44. Pela falta de alteração do contrato dos autos em conformidade com as exigências do Decreto-Lei n.º 294/2009 (faltando-lhe o NIF da Apelante, indicação do representante, renda atualizada, identificação das instalações e bens móveis de apoio à exploração agrícola, etc.) nunca se deixou de aplicar o Decreto-Lei n.º 385/88, pelo que os efeitos da oposição à renovação da Apelada, tendo-se iniciado um novo período de renovação em 01-01-2020, apenas se produzem em 31-12-2024.
45. Nestes termos, importa que Vossas Excelências, caso se considere correta a decisão do Tribunal a quo, declarem a produção de efeitos da oposição à renovação a ocorrer apenas em 31-12-2024.
46. A possibilidade de o Tribunal decidir do mérito da causa logo em sede de despacho saneador impõe-lhe um cuidado acrescido no juízo de suficiência sobre o material probatório ao seu dispor, sendo indispensável a inexistência de matéria de facto controvertida suscetível de conflituar com a decisão proferida.
47. A Apelante alegou factos que se mostram controvertidos e que, porque indispensáveis para uma das soluções jurídicas por ela defendidas, inviabilizavam que o Tribunal pudesse decidir de mérito como fez e reforçou, mais tarde, tal entendimento e intenção de produzir prova sobre eles: são eles os correspondentes aos artigos 54º a 57º, inclusive, e 68º e 97º da Contestação (que se dão por reproduzidos).
48. Deste modo, decidindo do mérito sem permitir a produção dessa prova, o Tribunal a quo violou o disposto no artigo 595.º, n.º 1, alínea b), do CPC, impondo-se que Vossas Excelências anulem a decisão do Tribunal a quo.»
A Recorrida apresentou-se a responder, mais ampliando o âmbito do recurso com vista à revogação da decisão relativamente ao pedido de resolução do contrato, que deverá ser deferido com fundamento na falta de pagamento de rendas devidas por período de tempo superior a 3 meses, nos termos dos artigos 13.º/3 e 17.º/2, alínea a), do NRAR. Formulou as seguintes conclusões:
«1- Não sendo o direito ao arrendamento registável e não o tendo sido no caso sub judice, torna-se evidente que a Ré não tem nem tinha que ser chamada a intervir na ação de divisão de coisa comum.
2- Intervenção que sempre seria irrelevante e inócua face ao menor direito que assistia à Ré sem legitimidade nem competência para interferir na solução que se adotaria para a divisão do imóvel.
3- A alegação da ilegitimidade da Ré deve ser julgada completamente inócua e improcedente.
4- Assiste direito à A. recorrida, nos termos do artigo 636.º, n.º 1, do Código de Processo Civil, de solicitar ao Tribunal de recurso, neste caso ao Tribunal da Relação de Évora, a ampliação de apreciação do recurso interposto pela R. recorrente quanto ao pedido principal de resolução do contrato de arrendamento rural, formulado pela Autora recorrida, com fundamento na falta de pagamento das rendas, em mora por período superior a seis meses, relativamente ao que a A., vencedora na ação, “decaiu”.
5- A A. formulou na petição inicial, como pedido principal, o decretamento da resolução do contrato de arrendamento rural com o fundamento na mora em que a R. arrendatária se colocou quanto ao pagamento de parte (3.000,00 Euros) da renda do ano de 2019, vencida em 31.08.2019, bem assim quanto ao pagamento da totalidade do valor da renda (10.000,00 Euros) do ano de 2020, vencida metade (5.000,00 Euros) em 31.01.2020 e a outra metade (5.000,00 Euros) em 31.08.2020, de cujo valor apenas fez depósito na Caixa Geral de Depósitos em 05.02.2021;
6- Da matéria de facto provada (pontos 4), 7), 8, 11), 12) e 13) dos Factos Provados) resulta inequivocamente provado que a mora em que a R. arrendatária se colocou, de acordo com as datas dos seus vencimentos (31.08.2019, 31.01.2020 e 31.08.2020) e data do depósito (05.02.2021), é superior a seis meses sendo esta circunstância de facto fundamento de resolução do contrato de arrendamento rural tal como previsto no artigo 17.º, n.º 2, alínea a), do Dec.-Lei n.º 294/2009, de 13.10, já que por se tratar de mora superior a seis meses “é inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento …” (artigo 13.º, n.º 3, do Dec.-Lei n.º 294/2009, de 13.10).
7- A Sentença recorrida deve ser nesta parte revogada e o pedido principal de resolução do contrato de arrendamento rural, cuja reapreciação ora se vos solicita nos termos do artigo 636.º, n.º 1, do Código de Processo Civil, ser julgado procedente, decretando-se a resolução imediata do contrato com fundamento na falta de pagamento pela Ré das rendas devidas por período de tempo e mora superior a seis meses, tudo nos termos dos artigos 13.º, n.º 3 e 17.º, n.º 2, alínea a), ambos do Dec.-Lei n.º 294/2009, de 13.10, com todas as consequências legais, incluída a entrega da área rústica arrendada à Autora, em 31.12.2021, sem prejuízo do disposto no artigo 15.º, n.º 2, do Dec.- Lei n.º 294/2009, de 13.10.
8- A interpretação da inexigibilidade ao senhorio da manutenção do arrendamento em caso de mora por período superior a seis meses (artigos 13.º, n.º 3 e 17.º, n.º 2, alínea a), ambos do Dec.-Lei n.º 294/2009, de 13.10) é corroborada pelo disposto no artigo 32.º, n.ºs 1, 2 e 3, do Dec.-Lei n.º 294/2009 quando pendente ação de despejo.
9- De acordo com a Lei do Arrendamento Rural (Dec.-Lei n.º 294/2009, de 13/10), seu artigo 41.º, pretende significar-se que, no momento da aplicabilidade deste novo regime (artigo 39.º, n.º 2), os contratos existentes à data da sua entrada em vigor (13.01.2010) devem considerar-se “alterados em conformidade com o mesmo”, como será o caso em apreciação nestes autos.
10- De acordo com o artigo 44.º, n.º 2, do diploma do arrendamento rural (Dec.-Lei n.º 294/2009) o legislador pretendeu significar que a aplicabilidade do novo regime de arrendamento rural aos contratos de arrendamento existentes, à data da sua entrada em vigor (13.01.2010), ocorre de forma prevalente em relação ao disposto nos artigos 41.º e 44.º, n.º 2, a partir do fim do prazo do contrato ou da sua renovação em curso” tal como previsto no artigo 39.º, n.º 2, alínea a), do mesmo diploma.
11- O contrato de arrendamento rural sub judice, apesar de nele se ter convencionado um prazo inicial de sete anos, teve uma duração inicial de dez anos por força do disposto no artigo 5.º, n.º 1, do Decreto-Lei n.º 385/88, de 25.10, aplicável obrigatoriamente em benefício do princípio da estabilidade do arrendatário, razão pela qual o seu prazo inicial terminou em 31.12.2014 já que se iniciou em 01.01.2005.
12- O contrato de arrendamento rural sub judice, apesar de nele se ter convencionado que se renovaria “por períodos de um ano”, também por lhe ser aplicável o artigo 9.º, n.º 3, do Dec.-Lei n.º 294/2009, de 13.10, renovou-se por um período de sete anos que terminará em 31.12.2021.
13- Tendo-se a Autora oposto à renovação do contrato de arrendamento rural, por carta registada datada de 11.11.2020, recebida pela Ré na pessoa dos seus representantes legais a 12.11.2020 e 13.11.2020, para o termo do prazo de renovação, então em curso, que terminará em 31.12.2021, deve considerar-se tal comunicação eficaz com a cessação do contrato nesta data e consequente obrigação para a Ré de entrega à Autora da área rústica arrendada na referida data de 31.12.2021.»
Cumpre conhecer das seguintes questões, salvo prejudicialidade decorrente do anteriormente apreciado:
- da violação do contraditório;
- da lei aplicável ao contrato versado nos autos;
- da ilegitimidade ativa e da inoponibilidade da divisão do prédio ao contrato de arrendamento;
- da improcedência do pedido de cessação do contrato de arrendamento por oposição à renovação por parte da senhoria relativamente à área que lhe pertence;
- da matéria de facto relevante para a decisão da causa que se mantém controvertida;
- da resolução do contrato por falta de pagamento de rendas.
III – Fundamentos
A – Os factos provados em 1.ª Instância
1. A Autora e o seu irmão (…) foram donos, em partes iguais, do prédio rústico denominado “(…)”, sito na freguesia de (…), concelho de Arronches, com a área aproximada de 400 hectares, inscrito sob o artigo 8º, da Secção (…), da matriz cadastral rústica.
2. Por acordo datado de março de 2006, a Autora e o seu irmão acordaram ceder à Ré a utilização do referido prédio, para fins de exploração agrícola, incluindo as várias instalações urbanas de apoio à exploração agrícola que nele se encontram.
3. O acordo tinha um prazo de duração de sete anos, renovável por períodos sucessivos de um ano cada, com início em 1 de janeiro de 2005, tendo-se nele estipulado que o fim do ano agrícola coincide com o dia 31 de dezembro de cada ano.
4. Mais acordaram que, em contrapartida pela utilização do referido prédio, a Ré pagava à A., e irmão, a renda de € 13.820,00, acrescida da quantia de € 2.500,00, pela utilização e fruição de todas as instalações urbanas existentes no prédio, bem como pela lenha resultante dos serviços de limpeza e poda anual do arvoredo que a Ré Sociedade faz sua, perfazendo o valor global de renda anual de € 16.320,00, a pagar em duas prestações semestrais de 15 a 31 de Janeiro, e de 15 a 31 de Agosto, do mesmo ano.
5. Acordaram ainda as partes em excluir do acordo toda a cortiça proveniente dos sobreiros implantados e existentes no prédio.
6. O acordo foi entregue no Serviço de Finanças de Arronches em 17.03.2006.
7. Posteriormente, por acordo entre as partes, há cerca de dez anos, a renda anual, inicialmente estipulada, foi aumentada para a quantia de € 20.000,00, sendo metade desse valor pago diretamente à Autora, e a outra metade paga ao seu irmão.
8. Nessa medida, a Ré vem pagando, em cada ano, à Autora, em duas prestações iguais, a quantia de € 5.000,00, entre 15 e 31 de janeiro, e € 5.000,00, entre 15 e 31 de Agosto.
9. A Autora, por pretender pôr termo à indivisão da Herdade das (…) e não ter chegado a acordo extrajudicial com o seu irmão (…), requereu judicialmente a sua divisão, cuja ação correu termos sob o n.º de processo 275/19.1T8PTG, neste tribunal, na qual a Ré não teve qualquer intervenção.
10. Mediante sentença homologatória, já transitada em julgado, proferida nos referidos autos, em sede de conferência de interessados, realizada no dia 14.10.2020, foi adjudicada à A., em propriedade exclusiva, a parte poente do prédio rústico arrendado, denominado Herdade das (…), com a área de 215,9950 hectares, tal como consta da respetiva planta de demarcação e descriminação de áreas.
11. A R. não procedeu ao pagamento da totalidade do valor da parte da renda devida à A., referente ao ano agrícola de 2019, tendo pago a 1.ª prestação de janeiro completa, e apenas a quantia de € 2.000,00, referente ao valor de € 5.000,00, que estava obrigada a pagar entre 15 e 31 de Agosto de 2019.
12. A R., no ano agrícola e civil de 2020, não pagou à A. nenhuma das duas prestações da renda vencidas entre 15 e 31 de janeiro e 15 e 31 de agosto do ano de 2020, no valor de € 10.000,00.
13. A 5/02/2021, a Ré depositou na CGD, à ordem deste tribunal, o valor de € 19.500,00 relativo às rendas em atraso (€ 13.000,00) e à indemnização de 50% (€ 6.500,00).
14. No dia 11 de Novembro de 2020, a Autora dirigiu à Ré, à Presidente do Conselho de Administração da Ré, (…) e ao sócio/acionista da Ré Sociedade, (…), três comunicações com idêntico teor, através de escrito registado com aviso de receção, no qual comunicou a estes a sua pretensão de pôr termo ao acordo de cedência de utilização, no que se refere à área e parte do prédio que lhe pertence, para o fim do prazo da renovação, em curso, a 31.12.2021.
15. A carta enviada para a sede da Ré veio devolvida por não ter sido reclamada, ao passo que as outras duas foram recebidas a 13 e 12/11/2020, respetivamente.
Mais está documentalmente provado que (cfr. doc. n.º 1 junto com a p.i.):
- o acordo mencionado foi reduzido a escrito com data de março de 2006;
- dele consta a identificação dos outorgantes, a indicação dos números de identificação fiscal dos senhorios, a morada destes e a sede social da arrendatária bem como a identificação do prédio objeto do arrendamento pela respetiva denominação, localização e inscrição matricial;
- mais consta que o arrendamento se destina à exploração agrícola, em termos de utilização regular e contínua, da área rústica e das instalações urbanas de apoio à exploração agrícola bem como para a cria e recria de gado;
- o acordo escrito contempla o valor estipulado para a renda;
- o contrato foi participado no serviço de finanças.
B – O Direito
Da violação do contraditório
A Recorrente sustenta que resultou violado o princípio do contraditório consagrado no artigo 3.º, n.º 3, do CPC, porquanto o Tribunal, não obstante ter concedido a audição das partes sobre as questões em discussão, acabou por decidir a causa do modo que tinha adiantado, sem cuidar de atentar nos argumentos esgrimidos pelas partes, sem sequer os contradizer.
Nos termos do disposto no artigo 3.º, n.º 3, do CPC, o juiz deve observar e fazer cumprir, ao longo de todo o processo, o princípio do contraditório, não lhe sendo lícito, salvo caso de manifesta desnecessidade, decidir questões de direito ou de facto, mesmo que de conhecimento oficioso, sem que as partes tenham tido a possibilidade de sobre elas se pronunciarem.
Como bem salientam Paulo Ramos de Faria e Ana Luísa Loureiro[1], o regime processual civil vigente não permite decisões-surpresa. «O respeito pelo princípio do contraditório é postulado pelo direito a um processo equitativo, previsto no n.º 4 do artigo 20.º da CRP. Este princípio é hoje entendido como a garantia dada à parte, de participação efetiva na evolução da instância, tendo a possibilidade de influenciar todas as decisões e desenvolvimentos processuais com repercussões sobre o objeto da causa.»
No plano das questões de direito, Lebre de Freitas e Isabel Alexandre[2] apontam que «é expressamente proibida a decisão baseada em fundamento que não tenha sido previamente considerado pelas partes. Esta vertente do princípio tem fundamentalmente aplicação às questões de conhecimento oficioso que as partes não tenham suscitado (…). Antes de decidir com base em questão (de direito material ou de direito processual) de conhecimento oficioso que as partes não tenham considerado, o juiz deve convidá-las a sobre ela se pronunciarem, seja qual for a fase do processo em que tal ocorra (…).»
Já no que diz respeito ao segmento salvo em caso de manifesta desnecessidade, sustentam os citados autores que «pode não ter lugar o convite para discutir uma questão de direito quando as partes, embora não a tenham invocado expressamente nem referido o preceito legal aplicável, implicitamente a tiveram em conta sem sombra de dúvida.»[3]
Perante o princípio do contraditório assume relevância, para além do mais, a posição assumida pelas partes, devendo prevenir-se que sejam surpreendidas com decisões, designadamente de conhecimento oficioso, sobre as quais não tiveram oportunidade de alinhar argumentos, no seu entender, relevantes. Deve, pois, prevenir-se a tomada de decisão que surja desgarrada do teor daquilo que está em discussão nos articulados, no concreto processo, que extravase o fundamento fáctico ou de direito sobre o qual as partes emitiram ou tiveram oportunidade de emitir pronúncia. O que, a verificar-se, redundará na nulidade da decisão por excesso de pronúncia – artigo 615.º, n.º 1, alínea d), do Código de Processo Civil.
No caso em apreço, em sede de audiência prévia, foi anunciada a intenção de conhecimento imediato da causa. E foi concedido o prazo de 15 dias para que as partes alegassem de facto e de direito sobre o objeto do processo.
O que, manifestamente, revela o cumprimento do princípio do contraditório, tendo a decisão sido precedida da apresentação de alegações pelas partes.
Questão diversa é aquela que decorre da apreciação ou falta de apreciação das questões e argumentos suscitados pelas partes. Está já em causa a validade/nulidade da sentença por omissão de pronúncia, por falta de pronúncia sobre questões cuja apreciação se impunha – cfr. artigo 615.º, n.º 1, alínea d), do Código de Processo Civil.
Ainda assim e nesta perspetiva, importa salientar que há que não confundir questões suscitadas pelas partes com motivos ou argumentos por elas invocados para fazerem valer as suas pretensões. «São, na verdade, coisas diferentes: deixar de conhecer de questão de que devia conhecer-se, e deixar de apreciar qualquer consideração, argumento ou razão produzida pela parte. Quando as partes põem ao tribunal determinada questão, socorrem-se, a cada passo, de várias razões ou fundamentos para fazer valer o seu ponto de vista; o que importa é que o tribunal decida a questão posta; não lhe incumbe apreciar todos os fundamentos ou razões em que elas se apoiam para sustentar a sua pretensão.»[4]
Por conseguinte, o julgador não tem que analisar e a apreciar todos os argumentos, todos os raciocínios, todas as razões jurídicas invocadas pelas partes em abono das suas posições. Apenas tem que resolver as questões que por aquelas lhe tenham sido postas[5]. Por isso, vem sendo entendido[6] que não pode falar-se em omissão de pronúncia quando o tribunal, ao apreciar a questão que lhe foi colocada, não toma em consideração um qualquer argumento alegado pelas partes no sentido de procedência ou improcedência da ação. O que importa é que o julgador conheça de todas as questões que lhe foram colocadas, exceto aquelas cujas decisões tenham ficado prejudicadas pela solução dada a outras. Deste modo, só haverá nulidade da sentença por omissão ou por excesso de pronúncia quando o julgador tiver omitido pronúncia relativamente a alguma das questões que lhe foram colocadas pelas partes ou quando tiver conhecido de questões que aquelas não submeteram à sua apreciação. Ou seja, a sentença não padece de nulidade quando não analisa um certo segmento jurídico que a parte apresentou, desde que fundadamente tenha analisado as questões colocadas e aplicado o direito[7].
Analisada a sentença, verifica-se que, tal como apontado pela Recorrente, não foram contraditados argumentos esgrimidos nas alegações apresentadas relativamente às questões que integram o objeto do processo.
O que, contudo, não contende com o princípio do contraditório nem com a validade da sentença, inexistindo, por via disso, fundamento para a declaração da respetiva nulidade.
Da lei aplicável ao contrato versado nos autos
Temos em mãos um contrato de arrendamento cujo objeto é constituído por um prédio rústico com a área de 400ha, incluindo instalações urbanas de apoio à exploração agrícola que nele se encontram, destinando-se a utilização do prédio para fins de exploração agrícola. Um contrato de arrendamento rural, portanto.
Na ótica da Recorrente, o referido contrato está sujeito ao regime inserto no DL n.º 385/88, de 25 de outubro, ao que se opõe a Recorrida, considerando ter aplicação o NRAR aprovado pelo DL n.º 294/2009, de 13 de outubro. Na sentença é invocado o NRAR sem que, contudo, seja justificada a razão da não aplicação do regime anterior.
Ora vejamos.
À data da celebração do contrato estava em vigor o regime decorrente do DL n.º 385/88, de 25 de outubro.
Impunha-se já então a redução a escrito do contrato de arrendamento rural (artigo 3.º, n.º 1). Determinava-se que os arrendamentos rurais não podem ser celebrados por prazo inferior a dez anos, a contar da data em que tiverem início, valendo aquele se houver sido estipulado prazo mais curto (artigo 5.º, n.º 1), sendo que a renovação ocorreria por períodos sucessivos de três anos (artigo 5.º, n.º 3).
No decurso da vigência do contrato, já renovado no respetivo prazo, entrou em vigor o NRAR (novo regime do arrendamento rural) aprovado pelo DL n.º 294/2009, de 13 de outubro. O que teve lugar a 11/01/2010 – cfr. artigo 44.º, n.º 1, do citado DL.
Nos termos do disposto no artigo 39.º, n.º 2, alínea a), do NRAR, aos contratos de arrendamento, existentes à data da entrada em vigor do presente decreto-lei, aplica-se o regime nele prescrito, sendo que o novo regime apenas se aplica aos contratos existentes a partir do fim do prazo do contrato, ou da sua renovação, em curso.
O artigo 41.º estipula o seguinte: os contratos de arrendamento rural existentes à data de entrada em vigor do presente decreto-lei devem, no momento da sua renovação, ser alterados em conformidade com o mesmo.
O artigo 43.º revoga o DL n.º 385/88, de 25 de outubro, ressalvando a sua vigência para efeitos do disposto no artigo 41.º.
O artigo 44.º, n.º 2, estatui o seguinte: sem prejuízo do disposto no artigo 39.º, o presente decreto-lei apenas produz efeitos relativamente aos contratos de arrendamento existentes na data da sua entrada em vigor, após os mesmos serem alterados nos termos estabelecidos no artigo 41.º.
Da aplicação conjugada dos referidos preceitos legais resulta que a aplicação do NRAR aos contratos pré-existentes, a partir do fim do prazo do contrato ou da renovação em curso, só tem lugar após os contratos terem sido alterados em conformidade com tal regime, ao que se impõe proceder-se no momento da respetiva renovação. De outro modo, mantêm-se sujeitos ao regime decorrente do DL n.º 385/88, de 25 de outubro.[8]
No caso em apreço, não consta que haja sido feita qualquer alteração.
No entanto, o contrato tinha sido reduzido a escrito; dele constam todas as menções exigidas pelo NRAR, com exceção do NIF da sociedade locatária e da descrição predial do prédio. Considerando, contudo, que o contrato foi apresentado no serviço de finanças e que inexiste qualquer dúvida relativamente à identificação do prédio, cuja inscrição matricial consta indicada no contrato, afigura-se ser abusiva outra conclusão que não seja a da adequação do contrato ao NRAR.
Termos em que se conclui que a relação locatícia aqui em apreço se rege pelo NRAR.
Da ilegitimidade ativa e da inoponibilidade da divisão do prédio ao contrato de arrendamento
Sendo a legitimidade o poder de gestão, relativamente ao concreto processo, sobre determinada pretensão material, nos termos do disposto no artigo 30.º do CPC, vai aferir-se a legitimidade pela titularidade do interesse direto em demandar (legitimidade ativa) e pelo interesse direto em contradizer (legitimidade passiva). Este interesse tem por base a posição subjetiva da pessoa perante a relação controvertida ou seja, a relação do sujeito com o concreto objeto da causa, pelo que se distingue do mero interesse (objetivo) em agir “traduzido na necessidade objetivamente justificada de recorrer à ação judicial.”[9] “A legitimidade processual é (...) uma qualidade da parte determinada pela titularidade de um conteúdo referido a um certo pedido.”[10]
«Há ilegitimidade quando se verifica uma disparidade entre os titulares dos interesses em conflito, ou das posições na relação jurídica, e as partes ou sujeitos da relação jurídica processual.»[11]
Para identificar os titulares do interesse relevante para efeitos de legitimidade, a lei fixou, supletivamente, o princípio da coincidência da titularidade da relação jurídica controvertida, tal como é configurada pelo autor, com a legitimidade – artigo 30.º, n.º 3, do CPC.
Casos há, porém, em que, por força da lei ou do negócio em causa, se exige a intervenção dos vários interessados na relação controvertida, sob pena de ilegitimidade – cfr. artigo 33.º n.º 1, do CPC. É igualmente necessária a intervenção de todos os interessados quando, pela própria natureza da relação jurídica, ela seja necessária para que a decisão a obter produza o seu efeito útil normal – cfr. artigo 33.º, n.º 2, do CPC. A decisão produz esse efeito sempre que, não vinculando embora os restantes interessados, possa regular definitivamente a situação concreta das partes relativamente ao pedido formulado – cfr. artigo 33.º, n.º 3, do Código de Processo Civil.
«Não se trata de impor o litisconsórcio para evitar decisões contraditórias nos seus fundamentos, mas de evitar sentenças inúteis por, por um lado, não vincularem os terceiros interessados e, por outro, não poderem produzir o seu efeito típico em face apenas das partes processuais.
A pedra de toque do litisconsórcio necessário é, pois, a impossibilidade de, tido em conta o pedido formulado, compor definitivamente o litígio, declarando o direito ou realizando-o, ou ainda, nas ações de simples apreciação de facto, apreciando a existência deste, sem a presença de todos os interessados, por o interesse em causa não comportar uma definição ou realização parcela.»[12]
Nas palavras de Anselmo de Castro[13] «o que se pretende é que não sejam proferidas decisões que praticamente venham a ser inutilizadas por outras proferidas em face dos restantes interessados, por virtude de a relação jurídica ser de tal ordem que não possam regular-se inatacavelmente as posições de alguns sem se regularem as dos outros.» Neste sentido, Antunes Varela[14], inclui no litisconsórcio necessário as relações indivisíveis por natureza, que têm de ser resolvidas de modo unitário para todos os interessados, sem a presença dos quais, a decisão não conduziria a nenhum efeito útil, como nas ações constitutivas em que a falta de alguns deles poria em causa a globalidade da própria relação jurídica; e bem assim aquelas em que só a intervenção de todos produzirá, não apenas algum efeito útil, mas ainda o considerado normal, definindo a situação concreta entre as partes, de tal modo que não possa vir a ser inutilizada por outros interessados a quem a decisão não seja oponível, como em casos de limitação de indemnização por responsabilidade objetiva.
No caso em apreço, o contrato cuja cessação por resolução e por oposição à renovação vem peticionada foi celebrado entre a Autora e seu irmão (…), na qualidade de senhorios, e a Ré, na qualidade de arrendatária.
Por conseguinte, o litígio respeita também a (…). A legitimidade para a ação de cessação de contrato de arrendamento afere-se pelos sujeitos dessa relação jurídica de arrendamento, ou seja, por aqueles que, no respetivo contrato, ocupam as posições de senhorio e de arrendatário. Se é certo que, em regra, o senhorio seja proprietário do imóvel, certo é que a legitimidade ativa para instaurar a ação que se reporta à relação contratual e obrigacional com o inquilino não contende com a alegação e prova, por parte do senhorio, da sua qualidade de proprietário ou do âmbito do direito de propriedade.
Não obstante o contrato de arrendamento rural ter sido celebrado por ambos os comproprietários, coloca-se a questão de saber se apenas um deles poderia ter dado o prédio comum em arrendamento, o que elucidará sobre a possibilidade de apenas um deles promover a respetiva cessação.
O artigo 1024.º do Código Civil (aplicável ao contrato de arrendamento rural ex vi artigo 42.º/1, do NRAR) estatui o seguinte:
1 - A locação constitui, para o locador, um ato de administração ordinária, exceto quando for celebrada por prazo superior a seis anos.
2 - O arrendamento de prédio indiviso feito pelo consorte ou consortes administradores só é válido quando os restantes comproprietários manifestem, por escrito e antes ou depois do contrato, o seu assentimento.
Por dia desta disposição legal, o arrendamento é considerado ato de administração ordinária se celebrado por prazo não superior a seis anos. De outro modo, será ato de administração extraordinária, não sendo admissível a sua celebração por quem tenha apenas competência para administrar o prédio, exigindo-se poderes de administração extraordinária ou de disposição.[15] Ainda que se trate de caso em que o arrendamento é de qualificar como ato de administração ordinária (n.º 1), os comproprietários não podem validamente dar de arrendamento sem o consentimento dos demais consortes – cfr. o n.º 2, que consagra exceção ao princípio geral do n.º 1.[16]
Note-se que o artigo 1024.º, n.º 2, do Código Civil constitui norma especial para os arrendamentos de prédios indivisos, que afasta a aplicação da regra geral do artigo 1407.º do Código Civil, relativa à administração das coisas comuns.[17]
No caso em apreço, atento o prazo fixado para vigência da relação locatícia, o contrato é de qualificar como ato de administração extraordinária (ainda que configurasse ato de administração ordinária, sempre seria necessário o assentimento de todos – cfr. artigo 1024.º, n.º 2, do CC). O que vale por dizer que, na qualidade de senhorios, impunha-se figurassem, como figuraram, ambos os comproprietários do prédio (não existindo evidencia de qualquer um deles estivesse munido de poderes especiais de administração extraordinária). O que implica se imponha a intervenção de ambos os senhorios no litígio, movido contra a arrendatária, que tem por objeto o referido contrato de arrendamento.
Decorre do exposto a falta de legitimidade da Recorrida para, por si só, promover a cessação do contrato de arrendamento rural contra a Recorrente.
Não assume relevância o facto de, no decurso da relação locatícia, os locadores terem visto cessada a comunhão, tendo-se operado a divisão do prédio arrendado.
Na verdade, o arrendamento que tem por objeto a coisa comum persiste em relação aos proprietários de parcelas divididas da coisa.[18] Na venda que tenha lugar na ação de divisão de coisa comum o arrendatário tem direito a preferir na venda (artigo 1091.º, n.º 1, alínea a), do CC), embora possa ver preterido esse direito pelo exercício do direito de preferência por parte de comproprietário[19], o que também evidencia a manutenção do contrato de arrendamento perante a divisão do respetivo objeto – o direito de preferência que assiste ao arrendatário seria incompatível com a extinção do seu direito em decorrência da divisão.
Tal como a constituição do prédio em compropriedade pode ocorrer na vigência de contrato de arrendamento, mantendo este a sua plena validade[20], também o arrendamento não é afetado pela extinção da comunhão, quer esta extinção se opere pela divisão da coisa entre os comproprietários, quer pela sua adjudicação a um deles, quer pela alienação a terceiro.[21]
Por outro lado, decorre do regime inserto no artigo 20.º, n.º 1, do NRAR, que o arrendamento não caduca por transmissão do prédio. O artigo 1057.º do CC, aplicável ex vi artigo 42.º/1, do NRAR, estabelece que o adquirente do direito com base no qual foi celebrado o contrato sucede nos direitos e obrigações do locador, sem prejuízo das regras do registo. Donde, a translação do vínculo locatício para o adquirente ocorre por efeito da lei, tornando-se o novo titular do direito imperativamente titular dos direitos e obrigações que decorrem do contrato de arrendamento. Nos seus precisos termos.
Acompanha-se, pois, o que vem afirmado na sentença recorrida: «a divisão do prédio em nada prejudicou ou alterou o contrato de arrendamento rural que permaneceu válido em toda a sua plenitude.»[22]
Não tem, pois, cabimento considerar o contrato de arrendamento celebrado em março de 2006 como tendo sido fracionado em dois contratos por efeito da divisão do prédio locado entre a Recorrida e seu irmão. A tanto sempre obstaria a circunstância de o regime legal atinente ao contrato de arrendamento rural não consentir a existência de contratos que não estejam reduzidos a escrito com menção da identificação completa das partes contratantes, dos respetivos números de identificação fiscal e moradas ou sede social, da identificação completa do prédio objeto do arrendamento, do valor estipulado para a renda, para além do mais – cfr. artigos 6.º e 7.º do NRAR.
Nestes termos, não há como considerar que a Recorrida é titular de relação arrendatícia com a Recorrente de forma autónoma a seu irmão; não há como assumir que a Recorrida seja titular de relação arrendatícia com a Recorrente tendo por objeto tão só a área do prédio que lhe coube na divisão.
Uma vez que a divisão do prédio locado não contende com a validade, eficácia e âmbito do contrato de arrendamento, é de concluir que tal ocorrência não releva para efeitos da aferição da legitimidade na ação.
Termos em que se conclui pela ilegitimidade ativa por preterição do litisconsórcio necessário. O que implica na absolvição da Recorrente da instância – cfr. artigos 33.º, n.º 1, 577.º, alínea e), 578.º, 278.º, n.º 1, alínea d), do Código de Processo Civil.
Da improcedência do pedido de cessação do contrato de arrendamento por oposição à renovação por parte da senhoria relativamente à área que lhe pertence
Alcança-se da sentença recorrida que, dos pedidos formulados pela A, aquele que foi julgado procedente foi o da cessação do contrato de arrendamento por oposição à renovação no que respeita à área de que esta é proprietária, em consequência da divisão do prédio.
O que, integrando o objeto do presente recurso, deve ser apreciado não obstante a ilegitimidade da A, atento o regime inserto no artigo 278.º, n.º 3, do Código de Processo Civil.
Assim, cabe desde logo levar em conta o teor do artigo 19.º, n.º 2, do NRAR: a oposição à renovação ou a denúncia do contrato de arrendamento inclui obrigatoriamente todo o seu objeto.
O que bem se compreende. De outro modo, em vez de consubstanciar uma causa de extinção dos contratos (cfr. artigo 15.º, n.º 1, do NRAR), redundaria na modificação unilateral do contrato, do respetivo objeto, em violação do regime inserto no artigo 406.º, n.º 1, do CC. Não está na disponibilidade do locador reduzir unilateralmente o âmbito do contrato de arrendamento rural, nomeadamente a área que é dada em locação, as estruturas e equipamentos contratualmente cedidos ao uso do locatário, elementos eventualmente relevantes para o sucesso da exploração agrícola que esteja a ser desenvolvida no locado.
Afigura-se, assim, não restar outra sorte que não seja a improcedência ao pedido formulado pela Autora no sentido de ver denunciado o contrato de arrendamento rural no que respeita à área rústica que lhe pertence.
Resulta prejudicada a questão atinente à prossecução dos autos para produção de prova, nos termos alegados pela Recorrente.
Da resolução do contrato por falta de pagamento de rendas
A Recorrida pugnou pela revogação da decisão relativamente ao pedido de resolução do contrato que, no seu entender, deverá ser deferido com fundamento na falta de pagamento de rendas devidas por período de tempo superior a 3 meses, nos termos dos artigos 13.º/3 e 17.º/2, alínea a), do NRAR.
Fê-lo, porém, em sede de ampliação do âmbito do recurso.
Nos termos do disposto no artigo 636.º, n.º 1, do Código de Processo Civil, no caso de pluralidade de fundamentos da ação ou da defesa, o tribunal de recurso conhece do fundamento em que a parte vencedora decaiu, desde que esta o requeira, mesmo a título subsidiário, na respetiva alegação, prevenindo a necessidade da sua apreciação. Trata-se de mecanismo que permite que o recorrido, apesar de ter sido confrontado com decisão que lhe seja favorável, constate que não foram acolhidos fundamentos por si invocados; não tendo legitimidade para recorrer, pode suscitar a apreciação deles no recurso interposto pela parte vencida.
No caso em apreço, a Recorrida não resultou vencedora relativamente à pretensão de resolução do contrato de arrendamento rural, já que em 1.ª Instância se decidiu pela impossibilidade superveniente da lide quanto a tal pedido. Ora, «se o decaimento, em lugar de respeitar a meros fundamentos da ação ou da defesa invocados pela parte vencedora, se reportar a um pedido que pela mesma tenha sido formulado, não é através da mera ampliação do âmbito objetivo do recurso interposto pela parte vencida que poderá promover a reapreciação da decisão no segmento em que saiu vencida, mas mediante impugnação autónoma ou interposição de recurso subordinado.»[23]
Não tendo sido interposto recurso da decisão proferida em 1.ª Instância relativamente ao pedido de resolução do contrato, não tem cabimento a apreciação dos fundamentos esgrimidos pela Recorrida relativamente a tal pedido, relativamente ao qual resultou vencida.
As custas recaem sobre a Recorrida – artigo 527.º, n.º 1, do CPC.
Concluindo:
(…)
IV – DECISÃO
Nestes termos, decide-se pela procedência do recurso, em consequência do que se revoga a decisão recorrida na parte alusiva ao pedido de reconhecimento da denúncia do contrato de arrendamento relativamente à área que pertence à Autora, dele absolvendo a Ré, mantendo-se, no mais, a referida decisão.
Custas pela Recorrida.
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Évora, 25 de novembro de 2021
Isabel de Matos Peixoto Imaginário
Maria Domingas Simões
Ana Margarida Leite
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[1] Primeiras Notas ao Novo Código de Processo Civil, I vol., 2013, página 27.
[2] CPC Anotado, vol. 1.º, 3.º edição, página 9.
[3] Lebre de Freitas e Isabel Alexandre, CPC Anotado, vol. 1.º, 3.º edição, página 10.
[4] Alberto dos Reis, CPC anotado, vol. V, página 143.
[5] A. Reis, ob. cit., p. 141 e A. Varela, J. Miguel Bezerra e Sampaio e Nora, Manual de Processo Civil, 2.ª edição, Coimbra Editora, página 688.
[6] Segue-se aqui de perto o Ac. STJ de 29/11/2005 (Sousa Peixoto).
[7] Ac. TRL de 09/07/2014.
[8] Cfr. Acórdãos do TRP de 07/11/2016 (Manuel Domingos Fernandes), TRE de 23/04/2020 (José António Moita), TRG de 21/05/2020 (Helena Lopes).
[9] Antunes Varela, Manual de Processo Civil, 2.ª edição, página 134.
[10] Miguel Teixeira de Sousa, Sobre a Legitimidade Processual, página 91.
[11] Castro Mendes, Direito Processual Civil, II vol., páginas 224 e 225.
[12] CPC Anotado, Lebre de Freitas e Isabel Alexandre, vol. 1.º, página 78.
[13] Direito Processual Civil Declaratório, 2.º vol. 1982, página 199.
[14] RLJ, 117.º, página 380 e seguintes.
[15] Cfr. Luís Menezes Leitão, Arrendamento Urbano, 10.ª edição, página 67.
[16] Pires de Lima e Antunes Varela, CC Anotado, Vol. II, 3.ª edição, página 367.
[17] Cfr. Jorge Aragão Seia, Arrendamento Urbano, 5.ª edição, página 98; Ac. STJ de 28/11/2002 (Ferreira de Almeida).
[18] Cfr. Luís Filipe Sousa, Processos Especiais de Divisão de Coisa Comum e de Prestação de Contas, 2.ª edição, página 125.
[19] Cfr. Luís Filipe de Sousa, ob. cit., páginas 122 a 125.
[20] Cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, CC Anotado, Vol. II, 3.ª edição, página 368.
[21] Cfr. Henrique Mesquita, Direitos Reais, páginas 260 e 261.
[22] Cfr. fls. 9.
[23] Abrantes Geraldes, Recursos no Novo Código de Processo Civil, 3.ª edição, página 102; Ac. TRL de 19/10/2006.