Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 1316/07-3 |  |
NOTIFICAÇÃO JUDICIAL AVULSA
CONTRATO DE ARRENDAMENTO
I - O Senhorio pode comunicar ao locatário a resolução do contrato, através de uma notificação judicial avulsa.
II – Deve ser considerado como contrato de arrendamento aquele que, embora denominado de “promessa de arrendamento” o locatário passou a ocupar desde logo o local, pagando como contrapartida uma renda.
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PROCESSO Nº 1316/07- 3
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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RELATÓRIO
No Tribunal Judicial de … foi efectuada, em 24-11-2006, a requerimento de “A” e “B” a notificação judicial avulsa de “C” para comunicação de resolução do contrato, invocado como de arrendamento, com fundamento em falta de pagamento de rendas desde Junho de 2006. PROCESSO Nº 1316/07- 3
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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RELATÓRIO
Não tendo sido alegadamente entregue o locado, requereram aqueles, em 19-01-2007, a respectiva execução para entrega de coisa certa com cópia daquele e desta notificação.
Todavia, tal requerimento foi liminarmente indeferido com dois fundamentos:
- inadequação da notificação avulsa à resolução contratual por falta de pagamento de rendas;
- inexistência de contrato de arrendamento, pois o título apresentado seria um contrato-promessa de arrendamento comercial com opção de compra.
Daí o presente agravo, no qual os exequentes sintetizam as razões da sua discordância nas seguintes conclusões com que finalizam a sua alegação:
A) O Douto Despacho recorrido 14/03/2007 que decidiu indeferir liminarmente o requerimento executivo, com fundamento que a notificação judicial avulsa que serviu de título à execução não servir para os casos de resolução com fundamento na falta de pagamento de rendas, por um lado, e o documento que as partes assinaram foi por elas denominado "Contrato-Promessa de Arrendamento Comercial com Opção de Compra", configurando, dessa forma, uma promessa de arrendamento em que o objecto do mesmo poderia vir a ser adquirido pelo inquilino, por outro, não decidiu, salvo o devido respeito e melhor opinião, bem.
B) No que à primeira das razões respeita, pelas disposições conjugados dos n° 1 e 3 do artigo 1.083° do Código Civil, do n° 1 do artigo 1.884° do Código Civil, do nº 7 do artigo 9º do Novo Regime do Arrendamento Urbano e da alínea e) do n° 1 do artigo 15° do Novo Regime do Arrendamento Urbano verifica-se que a notificação judicial avulsa, a par do contacto pessoal de advogado, solicitador ou solicitador de execução, é o único meio que a lei reconhece como idóneo para comunicar ao arrendatário a resolução do contrato de arrendamento por incumprimento da obrigação do preço por período superior a três meses.
C) Relativamente à segunda razão, e não obstante as partes terem identificado o contrato como "Contrato-Promessa de Arrendamento Comercial com Opção de Compra", a verdade é que essa qualificação não vincula o Tribunal, uma vez que essa qualificação não define o regime legal a aplicar, sendo que este há-de resultar da própria factualidade que requer a aplicação do direito vigente.
D) A interpretação das declarações negociais devem procurar captar o sentido que um declaratário normal, colocado na posição das partes, possa deduzir do comportamento daqueles, salvo se eles não pudessem razoavelmente contar com ele, desde que de algum modo espelhado no texto em análise.
E) Assim, um declaratário normal que conhecesse do ramo em causa, colocado na posição dos recorrentes e em face do teor das cláusulas terceira, quarta, sexta, sétima, oitava e nona do contrato, concluiria que foi celebrado um contrato de arrendamento industrial e não um contrato promessa, até porque o imóvel foi entregue na data de assinatura do contrato ao “C”, que pagou a renda, e em lado algum texto do documento se convencionou ou se relegou a produção de efeitos do arrendamento para a celebração de um contrato (prometido) futuro.
F) Em virtude da resolução do contrato operada pela comunicação ao arrendatário, a opção de compra ficou sem efeito, por a mesma estar dependente da manutenção ou vigência do arrendamento.
G) Ao decidir como decidiu, o Excelentíssimo Senhor Juiz recorrido violou:
G.1) o correcto entendimento do disposto no n° 7 do artigo 9° e da alínea e) do n° 1 do artigo 15° do Novo Regime do Arrendamento Urbano, na medida em que deveria ter considerado que a notificação judicial avulsa é meio para comunicar ao arrendatário a resolução do contrato de arrendamento por incumprimento da obrigação do preço por período superior a três meses e, uma vez cumprida com as formalidades legais e acompanhada com o contrato de arrendamento, é titulo executivo que serve de base à execução para entrega de coisa certa;
G.2) o correcto entendimento do artigo 6640 do Código de Processo Civil, na medida em que deveria ter considerado que não está impedido de atribuir uma diversa qualificação jurídica à luz dos factos em que se traduzem as declarações negociais concernentes e do direito aplicável; e
G.3) O correcto entendimento dos artigos 236° n° 1 e 238° n° 1 do Código Civil, na medida em que deveria ter considerado, à luz desses preceitos, que um declaratário normal, perante o contrato em analise e colocado na posição dos contratantes, deduziria que as partes teriam celebrado um contrato de arrendamento para indústria e não um contrato promessa.
Concluem, pedindo a revogação do despacho recorrido e a sua substituição por outro que ordene o prosseguimento da execução.
Não foram apresentadas contra-alegações.
Remetido o processo esta Relação, foram dispensados os vistos legais no despacho preliminar.
FUNDAMENTAÇÃO
Não nos parece que a 1ª instância haja decidido bem. Com efeito, relativamente ao primeiro dos argumentos invocados, afigura-se-nos que a 1ª instância confundiu a resolução por falta de pagamento de rendas com a denúncia do arrendamento, sendo certo que se trata de formas de cessação contratual diversas.
Enquanto a resolução assenta no incumprimento do contrato (art. 1083º nº 1 CC), a denúncia assenta, nos contratos celebrados por prazo certo, na vontade de não renovação automática do contrato (oposição à renovação) e nos contratos celebrados por tempo indeterminado, na vontade de desvinculação dos mesmos.
No caso em apreço, o exequente e agravante, na posição de senhorio, invoca a falta de pagamento de rendas e de indemnização legal pelo atraso no respectivo pagamento e a sua vontade de, com esses fundamentos, resolver o contrato de arrendamento oportunamente comunicada ao arrendatário em 24-11-2006, sem que alegadamente o locado lhe fosse restituído.
A resolução contratual tem, pelo menos aparentemente, fundamento legal, pois que é inexigível ao senhorio a manutenção do contrato de arrendamento no caso de mora superior a 3 meses no pagamento de renda, encargos ou despesas (art. 1083º nº3 CC) e, operada a comunicação de resolução (art. 1084º n º 1 CC), cessa, em princípio, o contrato com a exigibilidade de desocupação do locado (art. 1081º nº1 CC), sem prejuízo, todavia, da faculdade de o arrendatário desencadear a ineficácia da resolução, pondo fim à mora no prazo de 3 meses (art. 1084º nº3 CC).
Por conseguinte, tratando-se de uma resolução por comunicação efectuada através de notificação judicial avulsa (art. 9º nº 7 do NRAU), o meio processual é o adequado.
Um outro segmento da argumentação expendida para indeferir liminarmente a petição é a inexistência de contrato de arrendamento por, na perspectiva do despacho recorrido, se estar perante um contrato-promessa de arrendamento.
Na verdade, o documento invocado como título do arrendamento apresenta-se como "contrato-promessa de arrendamento comercial com opção de compra", mas esta designação não é decisiva para a qualificação do contrato.
Ora, se é certo que de algumas das respectivas cláusulas se depreende a existência de uma promessa (assim cfr. Cl. 2ª nº 1) e a estipulação futura das cláusulas (o que decorre da forma verbal utilizada "será" – cfr. Cls. 3º nº 1 e 2, 4ª. Nºs 1 2, 3 e 4), não é menos verdade que o cumprimento de, pelo menos algumas das prestações, foi logo antecipado; assim, o locado foi entregue na data da celebração desse contrato, ficando o arrendatário desde logo autorizado a utilizá-lo para o fim convencionado e a realizar as obras de adaptação ou alterações necessárias para a prossecução de tal fim (cfr. Cls 6ª nº 1 e 2), ficando as despesas com o fornecimento de água, gás, electricidade e telefone a cargo do arrendatário, a partir do momento dessa entrega (cl. 9ª).
Ora, tem sido entendimento unânime da jurisprudência que um contrato denominado de contrato-promessa de arrendamento, em que alguém passa imediatamente a ocupar o local, mediante uma retribuição mensal, deve ser considerado um contrato de arrendamento.
Com efeito, competindo a qualificação jurídica ao tribunal e não às partes - v. g., através do nomen iuris que lhe atribuem - depreende-se do documento apresentado pelo exequente que estamos já perante um verdadeiro contrato de arrendamento e não de mera promessa.
Aliás, tendo sido estipulado o fim convencionado, entregue logo o local ao arrendatário e estipulada a renda mensal e autorizado este a realizar as obras necessárias à prossecução do fim, pergunta-se: que mais era necessário para estarmos perante um arrendamento?
Sobretudo se as partes até convencionaram que o contrato conjuntamente com os seus anexos traduz e constitui o integral acordo celebrado entre elas (cfr. cl. 11ª).
À luz dos critérios normativos constantes dos art.s 236º e segs CC e da teoria objectivista da declaração, colocando-nos na posição que um declaratário normal, colocado na posição de um real declaratário e na sua interpretação do comportamento das partes, não vemos que se possa recusar, pelo menos para os restritos efeitos de desocupação do locado, ao negócio celebrado a qualificação de contrato de arrendamento; aliás, ao contrato-promessa aplicam-se as regras do contrato-prometido (art. 410º nº 1, 2ª parte, CC).
Assim, ainda que as partes tenham denominado o contrato como contrato-promessa de arrendamento, se se verificar a ocupação da coisa mediante retribuição mensal, deve entender-se estar perante um contrato de arrendamento (Cfr. Rel. Porto de 03-12-1987, BMJ 372, p. 467; Rel. Lisboa 19-01-1979, CJ, 1979, 1, p. 96; Rel. Porto 26-02-2004; Rel Lisboa 08-03-2007, estes últimos acessíveis através de http://www.dgsi.pt).
Por conseguinte:
A notificação judicial avulsa é o meio próprio e adequado para comunicar a resolução do contrato de arrendamento com fundamento na falta de pagamento de rendas por mais de 3 meses;
Ainda que as partes o houvessem intitulado contrato-promessa de arrendamento, nada impede que o contrato possa ser qualificado como arrendamento se foi estipulada a renda mensal, foi entregue o local e foi autorizado desde logo o arrendatário a realizar as obras de adaptação necessárias à prossecução do fim convencionado.
ACÓRDÃO
Nesta conformidade, acorda-se nesta Relação em, concedendo provimento ao agravo, revogar o despacho recorrido que deve ser substituído por outro que ordene o prosseguimento da execução. Sem custas (art. 2º n.º 1-g) CCJ).
Évora e Tribunal da Relação, 21.06.07