Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 7880/15.3T8STB-C.E1 |  |
VENDA JUDICIAL
REALIZAÇÃO DO NEGÓCIO POR VALOR INFERIOR
O Tribunal pode autorizar a venda por preço inferior ao anunciado desde que as circunstâncias do caso – tempo decorrido, diversas tentativas de venda, dificuldades em concretizá-la – assim o aconselhem para evitar a paralisação da execução e o consequente não ressarcimento do credor.
(Sumário pelo Relator)
Acordam os juízes nesta Relação:
A Executada/Apelante F.S.G., residente na Rua (…), em Setúbal, vem interpor recurso do douto despacho que foi proferido a 30 de Novembro de 2021 (agora a fls. 85 a 86 dos autos), e que veio a autorizar a venda do imóvel penhorado nos autos por um valor de € 95.800,00 (noventa e cinco mil e oitocentos euros), correspondentes à proposta de compra apresentada pelo Exequente, na presente execução comum, a correr termos pelo Juízo de Execução de Setúbal-Juiz 2, que lhe fora movida – e aos fiadores J.M.S.L. e esposa, G.M.S.R.L., residentes na Rua (…), Setúbal – pelo Exequente, ora Apelado, “Banco Comercial Português, S.A.”, com sede na Praça D. João I, n.º 28, Porto, pelo valor exequendo de € 91.207,91 (noventa e um mil, duzentos e sete euros e noventa e um cêntimos) e juros, ora intentando a sua revogação e rematando as suas alegações com a formulação das seguintes Conclusões:
A. Vem o presente recurso interposto do D. Despacho de fls., datado de 30-11-2021, com a Ref.ª CITIUS 93530114, nos termos do qual se autorizou “(…) a aceitação da proposta de adjudicação do imóvel ao exequente pelo preço oferecido de € 95.800,00 (sem prejuízo de entretanto surgirem propostas de valor superior), ficando o exequente dispensado do depósito da parte do preço nos termos do artigo 815.º, do Código de Processo Civil”.
B. O referido despacho foi proferido sem acordo de todos os interessados, pelo que, para que possa ser proferido, deverá sê-lo tendo em conta diversos factores a ponderar no caso concreto, os quais, no entender da ora recorrente, não foram nem sequer ponderados uns e outros foram ponderados incorrectamente.
C. O que o Tribunal a quo apreciou foi a seguinte factualidade:
(…). Segue a cópia do teor do douto despacho ora recorrido.
D. Ora, com o devido respeito, temos que o despacho ora recorrido pondera o período de tempo de cerca de cinco meses como sendo determinante para aceitar a proposta.
E. O relatório da sociedade exequente, que apenas pondera uma área de 62,50 m2, em vez da área real, não formulando qualquer juízo sobre a facilidade de legalização (ou falta dela) da área ampliada, e que faz com que o imóvel tenha uma área coberta para habitação de 111,07 m2, acrescido de alpendre, o que só por si determinaria uma avaliação de 159.940,80, bastante superior ao da avaliação pericial, até (€ 1.440,00/m2 x 111,07 m2).
F. O agente de execução nunca promoveu cabalmente a venda do imóvel, pois que nunca recorreu aos serviços de mediadora imobiliária oficial, entidade que deveria ter sido designada porquanto vocacionada para a maximização do preço do imóvel penhorado nos autos.
G. Mesmo o relatório junto pela exequente foi mal apreciado, uma vez que não aplica o valor do preço por m2 à área do imóvel, desvalorizando-o e aceitando a suposta exiguidade do valor apresentado pela exequente, relativamente ao mínimo legal.
H. Não foram realizadas as diligências suficientes e necessárias para maximizar o valor do bem penhorado, colocando-se, assim, em crise os interesses dos executados, não os da exequente, que o adquire por um preço baixo para o revender por um preço que sabe ser bem superior ao que oferece, ganhando duas vezes, por via da especulação.
I. O despacho recorrido viola o artigo 816.º, n.º 2 e, bem assim, o artigo 821.º, n.º 3, do CPC, bem como a Jurisprudência dominante, assente em princípios de Proporcionalidade, Equidade e Ponderação dos Interesses dos Sujeitos Processuais em jogo, ao quais apenas se pronunciaram relativamente ao preço, e à sua inviabilidade, por ser esse, também, o único critério para o qual foram chamados, pelo que o despacho recorrido não pode fazer crítica ao facto de os executados apenas dizerem não aceitarem o valor proposto por ser inferior ao mínimo, pois é esse também o critério único aferido pelo Julgador a quo, e que foi colocado à apreciação das demais partes.
J. As diligências efectuadas pela Agente de Execução com vista à venda do imóvel, pecam por defeito, verificando-se um desinteresse em rentabilizar o produto da venda do imóvel.
K. É mister que seja revogado o D. Despacho ora recorrido, e substituído por outro que ordene a designação de mediador imobiliário oficial para efeitos de promoção dos termos da venda do bem penhorado, uma vez que, ao contrário do que se determina no despacho ora recorrido, verificam-se, ainda assim, os motivos e condicionalismos subjacentes ao Despacho de 17-09-2021, Ref.ª CITIUS 93102380, não ficando demonstrado sequer que a proposta ora aceitada seja inexorável, já que não ficaram demonstradas diligências que determinem a inexistência de outras propostas que reflictam o valor mínimo do bem nomeadamente por via de recurso a mediadora imobiliária.
Termos em que, e nos mais de Direito aplicáveis, requer a Vossas Excelências que, recebido e conhecido o presente recurso, se dignem prolatar MD Acórdão que, considerando a inexistência de critério para aceitar a proposta de preço apresentada pela exequente, se dignem revogar o douto despacho ora recorrido, e em sua substituição se dignem ordenar o prosseguimento dos autos executivos com vista à realização da diligência de venda do imóvel através de Mediadora Imobiliária Oficial a designar, pelo preço mínimo de venda e por prazo mínimo do costume na praça que é sabido ser de, pelo menos, seis meses, assim se fazendo a costumada JUSTIÇA!!!
O Exequente/Apelado “Banco Comercial Português, SA” vem apresentar contra-alegações (agora apensas por linha), para dizer, também em síntese, que não assiste qualquer razão à Apelante, pois que “no âmbito da venda mediante negociação particular não existe norma legal que impeça a sua realização por preço inferior ao valor mínimo de venda (de 85% do valor base), como sucede noutras modalidades de venda, designadamente com a venda por propostas em carta fechada ou por leilão electrónico” (e “compreende-se a razão de ser de tal opção legislativa, já que a venda por negociação particular é uma situação de recurso que é normalmente utilizada uma vez frustradas outras modalidades de venda de modo a que numa segunda oportunidade se consiga obter o pagamento da dívida pelo produto da venda dos bens penhorados”). Por outra parte, “faz-se saber que, quando notificada para se pronunciar sobre a proposta apresentada pelo Banco, no valor de € 95.800,00, a executada e ora recorrente não deduziu qualquer oposição a tal valor”, não o podendo vir fazer agora pela primeira vez, já em sede de recurso, nem impugnou o relatório de avaliação de 12.10.2021, junto pelo Banco credor. Por fim, “a execução foi instaurada em 23.09.2015, encontrando-se pendente há mais de sete anos, sendo que o incumprimento dos executados é ainda mais antigo, remontando a 2014”, pelo que “as diligências realizadas até à data afiguram-se mais do que bastantes para o efeito”, devendo, pois, “sob pena de a execução se prolongar indefinidamente no tempo, o imóvel ser vendido pelo valor possível, isto é, pelo valor que resultar do encontro das leis a oferta e da procura”, aduz. E a diferença entre a sua proposta e a do valor mínimo é tão-só de € 4.649,60 (100.449,60 - 95.800,00), não tendo a recorrente também logrado encontrar comprador que ofereça um preço superior ao obtido até à data nos autos. São termos, conclui, em que deverá ser negado provimento ao recurso, confirmando-se a douta decisão da 1ª instância por ele impugnada.
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A matéria de facto necessária e suficiente para a decisão do pleito, nesta sede de recurso, está basicamente relacionada com os trâmites processuais que, até ao momento, ocorreram na execução, de que se destacam os seguintes (parte deles constantes da factualidade que vem descrita no douto despacho recorrido):
1. No Juízo de Execução de Setúbal-Juiz 2 mostra-se instaurada execução comum pelo ‘Banco Comercial Português, SA’ contra a executada, ora apelante F.S.G., e os fiadores J.M.S.L. e sua esposa, G.M.S.R.L., para pagamento da quantia global de € 91.207,91 (noventa e um mil, duzentos e sete euros e noventa e um cêntimos) e juros (vide a respectiva petição inicial de fls. 2 a 3 verso dos autos, cujo teor aqui se dá por inteiramente reproduzido).
2. Em 22 de Agosto de 2019, a Senhora Agente de Execução determinou a venda do imóvel penhorado nos autos, fixando-se o valor base em € 62.705,88 (sessenta e dois mil e setecentos e cinco euros e oitenta e oito cêntimos).
3. Na sequência de reclamação dos executados, foi realizada perícia de avaliação do imóvel (vide o douto despacho de fls. 38 verso dos autos).
4. O relatório pericial de 14 de Fevereiro de 2020 (a fls. 41 a 48) avaliou o imóvel em € 118.176,00 (cento e dezoito mil e cento e setenta e seis euros).
5. Foi realizado leilão electrónico, sendo o valor base o indicado pela perícia (valor mínimo: € 100.449,60 – cem mil e quatrocentos e quarenta e nove euros e sessenta cêntimos), conforme fls. 51 verso dos autos.
6. O leilão realizou-se entre 11 de Agosto e 07 de Outubro de 2020, tendo resultado as seguintes propostas: € 60.878,43 (sessenta mil, oitocentos e setenta e oito euros e quarenta e três cêntimos); € 60.275,67 (sessenta mil e duzentos e setenta e cinco euros e sessenta e sete cêntimos); € 59.678,88 (cinquenta e nove mil e seiscentos e setenta e oito euros e oitenta e oito cêntimos); e € 59.088,00 (cinquenta e nove mil e oitenta e oito euros), conforme fls. 75 verso dos autos.
7. Sendo as propostas inferiores ao valor mínimo, foi designada a venda por negociação particular, mediante leilão electrónico, com o mesmo valor base atribuído ao imóvel.
8. O leilão ocorreu entre 19 de Outubro de 2020 e 19 de Janeiro de 2021, do qual resultaram as seguintes propostas: €60.511,11 (sessenta mil, quinhentos e onze euros e onze cêntimos); € 60.500,00 (sessenta mil e quinhentos euros); € 60.111,11 (sessenta mil e cento e onze euros e onze cêntimos); e € 60.000,00 (sessenta mil euros) – vide comunicação da Sra. Agente de Execução de fls. 73.
9. O valor patrimonial do imóvel é de 21.771,75 (vinte um mil, setecentos e setenta e um euros e setenta e cinco cêntimos), determinado no ano de 2018 – vide a respectiva caderneta predial urbana, a fls. 74 verso a 75 dos autos.
10. O prédio em causa, sobre que incidem as sucessivas hipotecas que garantem os créditos exequendos, que fora objecto da penhora nos autos e duma outra pela Fazenda Nacional e está, agora, em processo de venda executiva, é a fracção autónoma designada pela Letra B, inscrita na Conservatória do Registo Predial de Setúbal sob o n.º (…) e aí descrita como composta de rés-do-chão e 1º andar, para habitação, com entrada pelo n.º (…), Setúbal, inscrito na respectiva matriz predial urbana da freguesia de Nossa Senhora da Anunciada, concelho de Setúbal, sob o artigo (…), com origem no artigo (…) (vide a certidão do Registo Predial de fls. 24 verso a 25 verso dos autos e aquela caderneta predial, a fls. 74 verso a 75).
11. Em 17 de Setembro de 2021 foi proferido douto despacho, que veio a decidir designadamente que: “(…) e, por ora, não se autoriza a venda por valor inferior ao mínimo anunciado”, pela circunstância de que, “no caso dos autos, é manifesta a desproporção de valores entre as propostas apresentadas e o valor que se fixou como mínimo (…)” (sic) – (vide o seu teor completo, agora a fls. 76 verso a 77 dos autos).
12. Na sequência do que, em 26 de Outubro de 2021, apresentou o Banco exequente uma proposta de aquisição do imóvel por € 95.800,00 (noventa cinco mil e oitocentos euros), conforme fls. 78 verso a 84 dos autos.
13. Que foi deferida pelo douto despacho ora objecto do presente recurso – prolatado em 30 de Novembro de 2021, conforme fls. 85 a 86 dos autos e cujo teor aqui se dá por inteiramente reproduzido.
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Ora, a única questão que demanda apreciação e decisão deste Tribunal ad quem é a de saber se se apresenta correcto o douto despacho que veio a deferir ao Exequente a proposta por ele apresentada de aquisição do prédio à venda na execução. É isso o que hic et nunc está em causa, como se extrai das conclusões alinhadas no recurso interposto e acima transcritas para facilidade de percepção.
[O que a Apelante ora resume, de uma forma mais incisiva, nas seguintes duas conclusões do seu recurso: “F. O agente de execução nunca promoveu cabalmente a venda do imóvel, pois que nunca recorreu aos serviços de mediadora imobiliária oficial, entidade que deveria ter sido designada porquanto vocacionada para a maximização do preço do imóvel penhorado nos autos. (…) H. Não foram realizadas as diligências suficientes e necessárias para maximizar o valor do bem penhorado, colocando-se, assim, em crise os interesses dos executados, não os da exequente, que o adquire por um preço baixo para o revender por um preço que sabe ser bem superior ao que oferece, ganhando duas vezes, por via da especulação.”]
Pois, como é sobejamente conhecido, é pelas conclusões das alegações de recurso que se define o seu objecto e se delimita o âmbito de intervenção do Tribunal ad quem (vide artigos 635.º, n.º 4 e 639.º, n.º 1, do Código de Processo Civil), naturalmente sem prejuízo das questões cujo conhecimento ex officio se imponha (vide o artigo 608.º, n.º 2, ex vi do artigo 663.º, n.º 2, desse Código).
Mas não cremos que assista razão à Executada/Apelante na dissensão que manifesta para com o douto despacho que veio a dar o necessário andamento à execução com a autorização da venda do imóvel ao Exequente por € 95.800,00 – sob pena de os exequentes nunca mais se verem ressarcidos dos seus créditos, com o arrastar das execuções com diligências em cima de diligências em ordem à venda executiva dos bens penhorados, pois que os executados nunca estarão satisfeitos com a venda dos seus bens, seja por preço muito ou pouco longínquo ao do seu valor real (que nas execuções dificilmente se consegue vender alguma coisa pelo seu valor real).
Portanto, não é a insatisfação ou oposição da executada que é decisiva; o que interessa avaliar é se o douto despacho prolatado violou alguma disposição legal a cujo respeito estaria vinculado.
Ora, isso não aconteceu – nem a apelante o veio a indicar (as normas que diz terem sido violadas, rectius os artigos 816.º, n.º 2 e 821.º, n.º 3, do CPC, não são aqui aplicáveis, pois referem-se à modalidade de venda mediante propostas em carta fechada, que não está em causa nos autos, nem o seu regime se aplica à modalidade de venda por negociação particular, que foi aquela que a M.ª Juíza autorizou no douto despacho em apreciação). E o que tem lógica é que na venda mediante propostas em carta fechada, e até no próprio leilão electrónico, não se vá apresentar uma proposta inferior ao valor previamente anunciado, o que fica já muito mais atenuado numa venda por negociação particular.
Aliás, a M.ª Julgadora – na certa, bem ciente da polémica que daí poderia advir e no louvável intuito de intentar convencer os destinatários da sua decisão – não deixou de vir explicitar isso mesmo e indicar até uns seis Acórdãos de Tribunais da 2ª Instância em defesa da sua posição, aduzindo: “Conforme tem sido entendimento pacífico, cabe ao Juiz autorizar que a venda por negociação particular seja concretizada por valor inferior ao valor mínimo anteriormente anunciado, desde que dos autos resultem elementos que o possibilitem”, a saber “designadamente, o tempo decorrido e a ausência de interessados na aquisição por tal valor, não obstante as diligências levadas a cabo pelo encarregado da venda”.
Ora, do que não poderá haver quaisquer dúvidas é que a execução estava num impasse há longo tempo, e inúmeras diligências haviam sido tentadas para a desbloquear e que a venda se concretizasse. Basta ver a cronologia dos factos que supra se consideraram circunstanciadamente provados e para que se remete, para evitar repetições inúteis.
De resto, prova do cuidado que a Mm.ª Juíza teve na matéria foi que em despacho anteriormente proferido – a 17 de Setembro de 2021 – veio a indeferir um pedido de venda ao Banco Exequente por valor manifestamente inferior ao mínimo anunciado (que era de € 100.449,60 e foram oferecidos € 56.500,00).
Agora, no douto despacho recorrido – em 30 de Novembro de 2021 – foi aceite uma proposta de venda por € 95.800,00, constituindo um diferencial para o valor mínimo anunciado que passou desses 43.949,60 (100.449,60-56.500,00) para apenas 4.649,60 (100.449,60-95.800,00), que é uma perda já perfeitamente razoável/aceitável face ao bloqueio a que a execução e a venda tinham chegado.
Pelo que não é verdade – como vem alegar a Apelante – que se trate de um negócio ruinoso para os executados e bom para a exequente (“… colocando-se assim em crise os interesses dos executados não os da exequente, que o adquire por um preço baixo para o revender por um preço que sabe ser bem superior ao que oferece, ganhando duas vezes, por via da especulação”, aduz). Aquelas diferenças não são da dimensão que tal alegação pretende fazer crer, como se vê – não se podendo classificar de especulativa uma aquisição por tal valor face ao da própria avaliação do imóvel. Outras aquisições haverá que são especulativas; mas não esta, com os valores que estão em presença.
Como também não se apresentará com as potencialidades que a Apelante lhe pretende dar, fazer ainda intervir, decorrido todo este tempo, uma qualquer mediação imobiliária – “é mister que seja revogado o despacho ora recorrido, e substituído por outro que ordene a designação de mediador imobiliário oficial para efeitos de promoção dos termos da venda do bem penhorado”, aduz – pois que basta compulsar os autos para ver que, a fls. 36 verso a 37 dos mesmos, foi já celebrado um contrato de mediação imobiliária entre a ora executada F.S.G. e a “Real Paixão – Mediação Imobiliária, Unipessoal, Lda.” (em 08 de Maio de 2018 e por ela junto aos autos), tendo por objecto a venda, presumimos que seja da vivenda geminada com o prédio penhorado nos autos, pois que se refere à entrada pelo n.º 9 e este seria pelo n.º 10, não constando que tal tenha tido algum efeito útil (era contratado por um preço de € 74.150,00).
Pelo que, ainda que fosse este o tempo certo para fazer tal intervenção – que não é, dado o que já transcorreu em ordem à efectivação da venda, sob pena das execuções se eternizarem –, mesmo assim, não seria garantido que houvesse o desfecho que a Apelante ora diz que teria na maximização do preço da venda.
Razões pelas quais, nesse enquadramento fáctico e jurídico, se tenha que manter, intacta na ordem jurídica, a douta decisão da 1ª instância que assim veio a optar, e improcedendo o presente recurso de Apelação.
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Decidindo.
Assim, face ao que se deixa exposto, acordam os juízes nesta Relação em negar provimento ao recurso e manter o douto despacho recorrido.
Custas pela Recorrente.
Registe e notifique.
Évora, 28 de Abril de 2022
Mário João Canelas Brás
Jaime de Castro Pestana
Paulo de Brito Amaral