Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 96/14.8TBVRS-D.E1 |  |
TRADIÇÃO DA COISA
CONSUMIDOR
ABUSO DE DIREITO
II. Em contexto insolvencial tem a qualidade de consumidor o promitente comprador que adquire uma garagem, a qual lhe foi entregue aquando da celebração do contrato promessa e que vem utilizando desde então para guardar a sua viatura automóvel e outros objectos da sua vida doméstica, o que corresponde a um uso privado.
III. Tendo a Sr.ª AI recusado a celebração do contrato definitivo, o crédito reconhecido ao promitente comprador goza do direito de retenção.
(Sumário da Relatora)
Tribunal Judicial da Comarca de Faro
Juízo Comércio Olhão – Juiz 1
I. Relatório
No Juízo do Comércio de Olhão, por apenso ao processo em que foi decretada a insolvência de (…) – Promoção Imobiliária, Lda., vieram (…) e (…), ao abrigo do disposto nos artigos 146.º a 148.º do CIRE, interpor a presente acção declarativa contra a insolvente, sua massa insolvente e respectivos credores, tendo em vista obter a verificação ulterior do crédito de que se arrogam titulares no montante de € 26.000,00, dobro do sinal passado no âmbito de contrato promessa celebrado com a sociedade insolvente que a Sr.ª AI recusou cumprir, devendo ser reconhecido que o mesmo crédito goza de direito de retenção sobre a fracção prometida vender, a qual foi objecto de traditio.
Citados os RR, apresentou a massa insolvente a contestação de fls. 159 a 161, na qual impugnou a factualidade alegada pelos AA., que disse desconhecer, sustentando que, ainda a ser reconhecido o crédito dos demandantes, o mesmo não beneficia da pretendida garantia do direito de retenção.
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Teve lugar a audiência prévia e nela, tabelarmente saneado o processo, foi determinado o prosseguimento dos autos, com delimitação do objecto do litígio e enunciação dos temas da prova.
Realizou-se a audiência de julgamento, após o que foi proferida douta sentença que, na parcial procedência da acção, decretou como segue:
a) Reconheceu o direito de crédito dos Autores (…) e (…) sobre a Insolvente (…) – Promoção Imobiliária, Lda., no valor de € 10.000,00 (dez mil euros), acrescido de juros de mora à taxa legal dos juros civis, vencidos a partir do trânsito em julgado da decisão e até integral pagamento;
b) Reconheceu o direito de retenção dos Autores relativamente à fracção autónoma designada pelas letras “AN” – do prédio urbano regime de propriedade horizontal situado na rua da (…), na freguesia de (…), concelho da Figueira da Foz, e descrito na Conservatória do Registo Predial da Figueira da Foz sob o n.º (…) – em garantia desse crédito.
Inconformada, apelou a credora Caixa de Crédito Agrícola Mútuo de (…) e, tendo desenvolvido na alegação que apresentou os fundamentos da sua discordância com o decidido, formulou a final as seguintes conclusões:
1.ª Ficou provado que “a fracção autónoma “AN” corresponde a lugar de garagem, situado na cave, lado sul, sendo a terceira a contar de poente e identificada pelo nº 40”;
2.ª Ao sujeito processual que invoca um direito (de retenção) cabe a prova dos factos constitutivos do seu pretenso direito;
3.ª Segundo o A.U.J. n.º 4/2014, só o consumidor promitente-comprador em contrato, ainda que com eficácia meramente obrigacional com traditio, devidamente sinalizado, que não obteve o cumprimento do negócio por parte do administrador da insolvência, goza do direito de retenção nos termos do art.º 755º, nº 1, alínea f) do Código Civil;
4.ª Em tal Acórdão se deu evidência às razões da tutela dispensada pelo legislador ao titular de direito de retenção: “A opção legislativa no conflito entre credores hipotecários e os particulares consumidores, concedendo-lhes o “direito de retenção” teve e continua a ter uma razão fundamental: a proteção destes últimos no mercado da habitação”;
5.ª O legislador do art.º 755.º, n.º 1, alínea f), do Código Civil apontou à tutela do promitente-comprador que, sendo consumidor, adquire para satisfação de necessidades habitacionais;
6.ª Só perante tão relevante direito – habitação de pessoas – se pode compreender a subalternização a que são sujeitos direitos reais, mormente hipoteca, ainda que de registo constitutivo anterior;
7.ª Um tão grande sacrifício a expensas da confiança, segurança e certeza do comércio jurídico só pode ser compreendido para levar a cabo a tutela de um direito de valia social incomensuravelmente superior;
8.ª E é essa superioridade que não se verifica no caso sub judice; habitação de pessoas e depósito de coisas em lugar de garagem são materialidades distintas;
9.ª A aquisição isolada de uma garagem num prédio em propriedade horizontal, em tudo o mais alheio aos promitentes-compradores (não consta que ali já fossem, anterior, contemporânea ou posteriormente titulares de fracção autónoma com aptidão habitacional, vulgo apartamento) para que estes na mesma depositem veículo automóvel ou arrumem pertences não alcança o patamar de densidade axiológica conducente ao reconhecimento de um direito de retenção;
10.ª Se o direito à habitação é um direito de positivação constitucional (art.º 65.º, nº 1, da C.R.P.) o mesmo não vale para o direito à aquisição e depósito numa garagem de um automóvel e/ou pertences domésticos em desuso;
11.ª Reconhecer um direito de retenção nas circunstâncias em que o fez o Tribunal a quo não é estar a usar de um direito, é estar a abusar de um direito, é levar a tutela dispensada pela norma a um fim que a mesma nunca teve em vista;
12.ª O Tribunal a quo levou a tutela legal à satisfação de necessidades supérfluas ou sumptuárias que nada têm que ver com necessidades habitacionais autênticas;
13.ª Choca, nestas circunstâncias, que o credor hipotecário não tenha posição de prevalência sobre os promitentes-compradores e a garantia real se veja postergada, mercê do reconhecimento de um direito de retenção.
14.ª O artigo 755.º, n.º 1, alínea f), do Código Civil é norma excepcional que deve ser interpretada restritivamente, não comportando aplicação analógica;
15.ª Não se alcança da acção que o Autor tenha enquadrado a sua intervenção negocial no quadro de uma relação jurídica de consumo apontando à satisfação de necessidades habitacionais, relação que não se presume;
16.ª Os Autores prometeram comprar uma garagem isoladamente, sem que alguma vez aleguem propósito ou conexão habitacionais; sem estes não há direito de retenção;
17.ª O reconhecimento de um direito de retenção nas circunstâncias dos autos configura abuso de direito na modalidade de desequilíbrio do sub-tipo “desproporção grave entre o benefício do titular exercente e o sacrifício por ele imposto a outrem”;
18.ª Existe uma desproporção grave entre o reconhecimento de um direito de retenção aos Autores para tutela do depósito de uma viatura e outros pertences num lugar de garagem à custa do sacrifício de uma hipoteca de registo anterior da Recorrente;
19.ª Exercendo um direito que formalmente lhes assiste, os Autores fazem-no em moldes que atentam contra vectores fundamentais do sistema, assim não se perca de vista a materialidade subjacente;
20.ª Não estando materialmente em causa a satisfação de necessidades habitacionais, o direito à habitação dos Autores, não se justifica, sob pena de incursão em abuso do direito, que a estes seja reconhecido um direito de retenção;
21.ª Foi violado o disposto nos artigos 755.º, n.º 1, alínea f) e 334.º do Código Civil;
22.ª A intervenção do instituto deve aqui, e em concreto, consubstanciar-se no não reconhecimento aos Autores de qualquer direito de retenção para garantia do seu crédito que deve ser qualificado como comum.
Requer a revogação da sentença recorrida e sua substituição por outra que “não reconheça aos Autores o direito de retenção relativamente à fracção autónoma designada pelas letras “AN” do prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito na Rua (…), freguesia de (…), concelho da Figueira da Foz, descrito na C.R.P. da Figueira da Foz sob o n.º (…) em garantia de qualquer crédito de que sejam titulares, crédito que deve ser reconhecido como comum”.
Contra alegaram os AA, pugnando naturalmente pela manutenção do decidido.
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Assente que pelo teor das conclusões se fixa e delimita o objecto do recuso, constituem questões a decidir:
i. determinar se, conforme foi decidido, o crédito dos AA goza da garantia do direito de retenção;
ii. na afirmativa, se é abusiva a sua invocação.
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II. Fundamentação
De facto:
Sem impugnação, é a seguinte a factualidade julgada provada e não provada a considerar:
Factos Provados
1. Por acordo escrito de 18.05.2009, a sociedade (…) – Promoção Imobiliária, Lda. prometeu vender a (…) e (…), que prometeram comprar, a fracção autónoma designada pelas letras “AN” do prédio urbano regime de propriedade horizontal situado na rua da (…), na freguesia de (…), concelho da Figueira da Foz, e descrito na Conservatória do Registo Predial da Figueira da Foz sob o n.º (…).
2. A fracção autónoma “AN” corresponde a lugar de garagem, situado na cave, lado sul, sendo a terceira a contar de poente e identificada pelo n.º 40.
3. As partes do referido acordo escrito estabeleceram que o preço global da referida fracção autónoma seria de € 20.000,00.
4. Mais acordaram que a fracção autónoma seria vendida livre de ónus e encargos.
5. O referido acordo foi subscrito pelos Autores e por (…) em representação da sociedade (…) – Promoção Imobiliária, Lda..
6. No mesmo acordo, as partes outorgantes estabeleceram que os ora Autores se obrigavam a pagar à sociedade agora insolvente a quantia de € 2.000,00, a título de sinal e princípio de pagamento do preço, na data da celebração do acordo.
7. Mais acordaram que o remanescente do preço, no valor de € 18.000,00, seria pago “até à celebração da respectiva escritura pública de compra e venda”.
8. Nessa sequência, os ora Autores pagaram à sociedade agora insolvente as quantias seguintes:
i) € 2.000,00 em 18.05.2009;
ii) € 1.000,00, através de cheque n.º (…), datado de 27.06.2009, sacado sobre a Caixa Geral de Depósitos, S.A. e emitido à ordem da sociedade (…) – Promoção Imobiliária, Lda.;
iii) € 2.000,00, em numerário e em cheque, em 31.07.2009;
iv) € 1.000,00, em numerário, em 23.10.2009;
v) €. 1000,00, em numerário, em 03.12.2009;
vi) € 3.000,00, através de depósito na conta bancária da sociedade (…) – Promoção Imobiliária, Lda. sediada na Caixa de Crédito Agrícola Mútuo de (…), CRL., em 15.04.2010; e
9. Os Autores efectuaram um pagamento de € 3.000,00 a (…), então gerente da sociedade (…) – Promoção Imobiliária, Lda., através de depósito na conta bancária por aquele titulada, sediada na Caixa de Crédito Agrícola Mútuo de (…), CRL., efectuado em 29.07.2010.
10. Em 18.05.2009, a sociedade (…) – Promoção Imobiliária, Lda. entregou aos Autores a chave da fracção e, desde essa data, os Autores passaram a utilizar a garagem como se fosse sua, aí guardando o seu veículo automóvel e outros objectos da sua vida doméstica.
11. Desde essa data os Autores suportaram os custos associados à garagem, como electricidade e condomínio.
12. A sociedade (…) nunca agendou a escritura pública de compra e venda, apesar de o edifício e a fracção autónoma em causa disporem de licença de utilização.
13. Os Autores, por diversas vezes, manifestaram à (…) a sua vontade em que o negócio fosse concluído.
14. Tendo em conta o tempo que foi decorrendo e o silêncio da sociedade (…) em relação ao agendamento da escritura para 28.01.2013, os Autores procederam à marcação da escritura pública e notificaram a (…) para comparecer mediante carta registada com aviso de recepção de 09.01.2013, tendo informado a sociedade que a não realização da escritura em tal data equivaleria ao incumprimento definitivo do contrato.
15. As cartas foram entregues mas não foram levantadas pela sociedade (…).
16. A sociedade (…) não se fez representar em tal escritura pública.
17. A 14.03.2013, os Autores interpuseram acção declarativa de condenação contra a sociedade (…), que pendeu no 2.º Juízo do antigo Tribunal Judicial da Figueira da Foz sob o n.º 663/13.7TBFIG, pela qual pediram a execução específica do contrato e, subsidiariamente, a restituição do sinal em dobro, no valor de € 26.000,00.
18. A sociedade (…) – Promoção Imobiliária, Lda. foi declarada insolvente por sentença de 19.05.2014, transitada em julgado.
19. Nessa sequência, foi apreendida para a massa insolvente a fracção autónoma supra identificada.
20. A Senhora Administradora da Insolvência declarou que não irá celebrar o contrato de compra e venda relativo a tal fracção autónoma com os Autores, tanto mais que, em sede de liquidação do activo da insolvente, a referida fracção autónoma já se encontra em processo de venda a terceiros.
21. Por escritura pública celebrada no dia 3 de Fevereiro de 2009 no Cartório Notarial da Figueira da Foz a cargo da notária (…), (…), na qualidade de legal representante da sociedade (…), promoção imobiliária, Lda., e com poderes para o acto, declarou vender a (…), pelo preço de € 125.000,00, que declarou ter recebido do comprador, a fracção autónoma designada pelas letras BE, segundo andar, com acesso pela entrada A, designada por segundo andar A, implantado do lado norte/poente do prédio destinado a habitação, com o valor patrimonial tributável de € 123.480,00 sito na Rua da (…), n.ºs 12 e 14, freguesia de (…), concelho da Figueira da Foz, descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial da Figueira da Foz sob o n.º …/…, conforme consta da escritura cuja cópia se encontra de fls. 183 a 187 dos presentes autos, dando-se por reproduzido, quanto ao mais, o respectivo teor (documento não impugnado, considerado nos termos das disposições conjugadas dos artigos 607.º, n.º 4 e 663.º, n.º 2, do CPC).
Não se provou que
O pagamento de € 3.000,00, através de depósito na conta bancária de (…), referido no facto provado n.º 9, foi por este integrado o património da Insolvente.
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De Direito
Do direito de retenção
Encontra-se assente nos autos sem controvérsia que em data anterior à declaração da insolvência a devedora (…) – Promoção Imobiliária, Lda. e os Autores (…) e (…)celebraram um contrato-promessa de compra e venda tendo por objecto a fracção autónoma identificada no ponto 1, correspondente a um lugar de garagem, conforme provado em 2.
Mais se provou que na sequência da celebração do referido contrato, tendo recebido dos promitentes compradores quantia a título de sinal, a sociedade promitente vendedora fez-lhes entrega da fracção prometida vender, a qual passou por eles a ser utilizada como se fosse sua, aí guardando o seu veículo automóvel e outros objectos da sua vida doméstica (cfr. ponto 10 dos factos provados), sem que, todavia, fosse celebrado o contrato prometido, a despeito das várias interpelações que àquela foram feitas.
Declarada a insolvência da sociedade promitente vendedora e apreendida a aludida fracção para a massa, no entendimento de que se estava perante negócio em curso nos termos e para os efeitos do artigo 102.º do CIRE, recusou a Sr.ª AI a celebração do contrato prometido, fundamento do reconhecimento aos agora apelados de um crédito de valor correspondente ao sinal passado em aplicação da doutrina fixada no acórdão uniformizador de jurisprudência n.º 3/2021, de 27 de Abril de 2021 (DRE 1ª Série, n.º 158, de 16 de Agosto de 2021). Trata-se de segmento decisório que, por não impugnado, transitou em julgado, remanescendo como questão a decidir saber se tal crédito se encontra – ou não, conforme defende a apelante – garantido por direito de retenção.
Argumenta a recorrente que o “legislador do art.º 755.º, n.º 1, alínea f), do Código Civil apontou à tutela do promitente-comprador que, sendo consumidor, adquire para satisfação de necessidades habitacionais” e que “só perante tão relevante direito – habitação de pessoas – se pode compreender a subalternização a que são sujeitos direitos reais, mormente hipoteca, ainda que de registo constitutivo anterior”, a impor uma interpretação restritiva do preceito. Daí que, conclui, não tendo os AA logrado enquadrar “a sua intervenção negocial no quadro de uma relação jurídica de consumo apontando à satisfação de necessidades habitacionais, relação que não se presume”, o crédito que lhes foi reconhecido não beneficia da garantia do direito de retenção.
Vejamos se tal argumentação é de atender.
O direito de retenção conferido aos promitentes-compradores foi introduzido pelo DL 236/80, de 18 de Julho, dispondo o n.º 3 do art.º 442.º do CC, na redacção que emergiu daquele diploma, que no caso de ter havido tradição da coisa objecto do contrato-promessa, o promitente-comprador gozava, nos termos gerais, do direito de retenção sobre ela pelo crédito resultante do incumprimento pelo promitente-vendedor.
Ponderou-se então que “1. O contrato-promessa tem sido a via através da qual os interessados em habitação própria têm procurado garantir a aquisição da desejada unidade habitacional, nos casos em que, por qualquer motivo (…) não é possível a imediata celebração do contrato de compra e venda.
Sucede, porém, que, por efeito do regime legal do contrato-promessa – adequado a épocas de estabilidade social e económica mas que não responde na justa medida a situações de rápida mutação da conjuntura económica e financeira em que avulta, como factor preponderante, a desvalorização da moeda –, inúmeros promitentes-compradores encontram-se em situação que justifica diversa tutela normativa. Com efeito, ou vêem frustradas as suas aspirações face à resolução do contrato pelo outro outorgante, com uma indemnização (o dobro do sinal passado) que nem sequer equivale já à importância inicialmente desembolsada, não cobrindo o dano emergente da resolução, ou acham-se coagidos, pela força das circunstâncias e para alcançarem o direito de propriedade da casa que, muitas vezes, já habitam e pagaram integralmente, a satisfazer exigências inesperadas que incomportavelmente agravam o preço inicialmente fixado” (do respectivo Preâmbulo).
Ciente da apontada realidade, e com o declarado intuito de “reajustar o regime legal do contrato-promessa, por forma a adequá-lo às realidades actuais, estabelecendo verdadeiro equilíbrio entre os outorgantes (o que passa pela mais eficiente tutela do promitente-comprador) e desmotivando a sua resolução com intuitos meramente especulativos”, o legislador estabeleceu que “no caso de ter havido tradição da coisa para o promitente-comprador, em que se criou forte expectativa de estabilização do negócio e uma situação de facto socialmente atendível, a indemnização devida por causa da resolução do contrato pelo promitente-vendedor seja o valor que a coisa tiver ao tempo do incumprimento - medida do dano efectivamente sofrido -, conferindo-se ao promitente-comprador o direito de retenção da mesma coisa por tal crédito” (idem).
O regime jurídico do contrato promessa veio a ser alvo de alterações através do DL 379/86, de 11 de Novembro que, todavia, manteve as soluções introduzidas pelo DL 236/80, cujo objectivo precípuo, conforme destacou, “foi acautelar a posição do promitente-comprador de edifícios, ou de fracções autónomas destes, sobretudo quando destinados a fins habitacionais”, intervenção justificada por manifestas anomalias que a prática revelava (cfr. Preâmbulo do diploma em causa, sendo nosso o destaque).
Mais se deixou aí referido que, tendo “o legislador de 1980, para o caso de tradição antecipada da coisa objecto do contrato definitivo, concedido ao beneficiário da promessa o direito de retenção sobre a mesma, pelo crédito resultante do não cumprimento (artigo 442.º, n.º 3), pensou-se directamente no contrato-promessa de compra e venda de edifícios ou de fracções autónomas deles”. Sob ponderação de que nada justificava que o instituto ficasse confinado a tão estreitos limites, e assinalando que em diversas previsões do artigo 755.º, n.º 1, do Código Civil desaparece ou dilui-se a conexão objectiva que o precedente artigo 754.º pressupõe, em termos gerais, entre a coisa e o crédito, alargou-se a concessão de tal direito ao beneficiário de qualquer promessa com “traditio rei”.
Finalmente, e reconhecendo embora que o problema levantava “particulares motivos de reflexão, precisamente em face da realidade que levou a conceder essa garantia: a da promessa de venda de edifícios ou de fracções autónomas destes, sobretudo destinados a habitação, por empresas construtoras, que, via de regra, recorrem a empréstimos, maxime tomados de instituições de crédito”, dado que o direito de retenção prevalece sobre a hipoteca, ainda que anteriormente registada (artigo 759.º, n.º 2, do Código Civil)”, expressou o legislador de 1986 com meridiana clareza que “Neste conflito de interesses, afigura-se razoável atribuir prioridade à tutela dos particulares. Vem na lógica da defesa do consumidor. Não que se desconheçam ou esqueçam a protecção devida aos legítimos direitos das instituições de crédito e o estímulo que merecem como elementos de enorme importância na dinamização da actividade económico-financeira. Porém, no caso, estas instituições, como profissionais, podem precaver-se, por exemplo, através de critérios ponderados de selectividade do crédito, mais facilmente do que o comum dos particulares a respeito das deficiências e da solvência das empresas construtoras.
Persiste, em suma, o direito de retenção que funciona desde 1980.”
Pois bem, subsistindo desde 1980 o direito de retenção conferido ao promitente-comprador tradiciário, não se tem furtado a críticas de vários quadrantes, nomeadamente no que se refere à prevalência legal de que goza sobre a hipoteca, apontando-se ainda a incongruência que resulta de se encontrar mais protegido quem não celebrou o contrato do que o comprador de coisa onerada, não faltando mesmo quem defenda a eliminação do regime consagrado no n.º 2 do artigo 759.º[1].
De todo o modo, assente que nos termos da al. f) do n.º 1 do art.º 755.º goza de direito de retenção “O beneficiário da promessa de transmissão ou constituição de direito real que obteve a tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, sobre essa coisa, pelo crédito resultante do não cumprimento imputável à outra parte, nos termos do artigo 442.º”, a aplicação do assim preceituado no âmbito do processo insolvencial suscitou diversos e delicados problemas, culminando com a prolação do AUJ 4/2014, de 20 de Março de 2014, publicado no DR I-Série de 19 de Maio de 2014 e que fixou a seguinte doutrina: “No âmbito da graduação de créditos em insolvência o consumidor promitente-comprador em contrato, ainda que com eficácia meramente obrigacional com traditio, devidamente sinalizado, que não obteve o cumprimento do negócio por parte do administrador da insolvência, goza do direito de retenção nos termos estatuídos no artigo 755.º, n.º 1, alínea f), do Código Civil”.
Em face da posição jurisprudencial assim uniformizada e sendo irrecusável que se reportava, exclusivamente, ao promitente-comprador que detivesse, simultaneamente, a qualidade de consumidor, conceito que, todavia, não fora objecto de uniformização, foi posteriormente proferido o AUJ n.º 4/2019, de 12.02.2019 (DR-141 SÉRIE I, de 2019-07-25), nos termos do qual ficou esclarecido que “Na graduação de créditos em insolvência, apenas tem a qualidade de consumidor, para os efeitos do disposto no Acórdão n.º 4 de 2014 do Supremo Tribunal de Justiça, o promitente-comprador que destina o imóvel, objeto de “traditio”, a uso particular, ou seja, não o compra para revenda nem o afeta a uma atividade profissional ou lucrativa.”.
Do excurso feito retira-se que, nem sequer por apelo aos motivos que levaram o legislador a conceder ao promitente comprador tradiciário a tutela particularmente robusta do direito de retenção (elementos histórico e teleológico da interpretação), se pode extrair que visava exclusivamente os contratos tendo por objecto a promessa de venda de edifícios ou fracções dele destinadas a habitação. Acresce que a previsão legal não contém tal restrição nem, tão pouco, faz qualquer referência à qualidade de consumidor do promitente comprador, nada autorizando, portanto, que se faça do preceituado na predita alínea f) do n.º 1 do artigo 755.º do CC a pela recorrente preconizada interpretação restritiva.
De volta ao caso em apreço, resulta comprovado nos autos que, conforme se assinalou na sentença recorrida, os AA – que, para além, do mais, adquiriram uma fracção autónoma para habitação no mesmo edifício, conforme resulta dos pontos 1 e 20 – afectaram a fracção autónoma prometida vender, uma garagem, ao seu uso particular, vindo a utilizá-la para guardar o seu veículo automóvel e outros objectos da sua vida doméstica, o que corresponde inequivocamente a um uso privado ou particular. Ademais, atendendo ao modo de vida actual, em que a viatura se assume como uma necessidade, não se secunda a caracterização da disponibilidade de uma garagem como um luxo, antes se apresentando como uma extensão da habitação, sendo certo que nada nos autos contraria tal asserção.
Decorre do exposto que, ao invés do que defende a recorrente, é de reconhecer aos apelados a qualidade de consumidor para efeitos da aplicação dos enunciados AUJ 4/2014 e 4/2019, não sendo de exigir para este efeito que a promessa respeite a edifícios ou fracções autónomas destinados a fins habitacionais. Com efeito, repete-se, não formulando a lei tal exigência – a alínea f) do n.º 1 do artigo 755.º é, a este respeito, totalmente omissa –, não cabe ao aplicador fazê-la, distinguindo situações que a lei não distingue, isto independentemente das eventualmente justas críticas que possam ser dirigidas à solução legal.
Em suma, e tal como se concluiu na decisão recorrida, estão preenchidos os pressupostos constitutivos do direito de retenção dos Autores para garantia do crédito que lhes foi reconhecido.
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Do abuso de direito
Prevenindo o reconhecimento do direito de retenção, alega a apelante que a sua invocação pelos AA é, no contexto dos autos, abusiva, resultando num sacrifício injustificado para a recorrente, abalando o equilíbrio das posições, atendendo à “desproporção grave entre o reconhecimento de um direito de retenção aos Autores para tutela do depósito de uma viatura e outros pertences seus num lugar de garagem à custa do sacrifício de uma hipoteca de registo anterior a favor da Recorrente”.
Não cremos, antecipa-se, que assista razão à apelante.
Nos termos do artigo 344.º, o exercício de um direito é ilegítimo quando o seu titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes ou pelo fim social e económico destes. O abuso, sendo um instituto puramente objectivo, não depende da culpa do agente nem da verificação de qualquer elemento específico subjectivo; surgindo como concretização da boa-fé, apresenta-se afinal como uma “constelação de situações típicas em que o Direito, por exigência do sistema, entende deter uma actuação que, em princípio, se apresentaria como legítima”[2]. “Dizer que, no exercício dos direitos, se deve respeitar a boa-fé, equivale a exprimir a ideia de que, nesse exercício, se devem observar os vectores fundamentais do próprio sistema que atribui os direitos em causa”[3].
Das situações típicas a propósito das quais o abuso de direito tem sido chamado a intervir, e mediante as quais o conceito vem sendo densificado, é possível destacar uma categoria particular -a do desequilíbrio no exercício de posições jurídicas- que “constitui um tipo extenso e residual de actuações contrárias à boa fé”[4]. Comporta diversos sub-tipos, a saber: i. o exercício danoso inútil; ii. dolo agit qui petit quod statim redditurus est[5]; iii. desproporção grave entre o benefício do titular exercente e o sacrifício por ele imposto a outrem, sendo que em todas as hipóteses se pode considerar que o titular, exercendo embora um direito formal, fá-lo em moldes que atentam contra vectores fundamentais do sistema, com relevo para a materialidade subjacente. O desequilíbrio está na origem do abuso[6].
Numa outra formulação, esta figura caracteriza-se “pela ocorrência de circunstâncias extraordinárias que fazem com que o exercício do direito dê origem a resultados totalmente estranhos ao que é admissível pelo sistema, quer por contrariar a confiança ou aquilo que o outro podia razoavelmente esperar, quer por dar origem a uma desproporção manifesta e objectiva entre os benefícios recolhidos pelo titular ao exercer o direito e os sacrifícios impostos à outra parte resultantes desse exercício (aqui se incluem o exercício danoso inútil, a exigência injustificada de coisa que de imediato se tem de restituir e o puro desequilíbrio objectivo)” (do acórdão deste TRE de 24 Maio de 2018, processo 1285/11.2 TYLSB-I.E2, subscrito pela ora relatora como 2.ª adjunta).
De referir, por último, que situações não claramente integráveis nas categorias usualmente identificadas mas com zonas de sobreposição, poderão, ainda assim, reconduzir-se a um exercício abusivo do direito invocado pelo seu titular, posto que se verifique violação da boa fé com a intensidade requerida, posto que o reconhecimento do direito, naquela concreta situação, defraude a ordem jurídica, quer na intencionalidade com que o instituiu e reconheceu, quer no que respeita às exigências de lisura e probidade que impõe e constituem limite ao seu exercício.
Aqui chegados, a análise dos factos assentes evidencia que nenhuma violação do princípio da boa fé pode ser imputada aos apelantes, que se limitaram a exercer um direito que a lei lhes concede e nos estritos limites por esta fixados. Com efeito, é a própria lei que, sopesando os interesses conflituantes em presença, entendeu dar prevalência ao direito do promitente-comprador tradiciário, “em quem se criou forte expectativa de estabilização do negócio e uma situação de facto socialmente atendível”, priorizando, conforme explicitou, “a tutela dos particulares, o que vem na lógica da defesa do consumidor”.
Ora, sendo os apelados promitentes consumidores tradiciários que, de boa fé, procederam à entrega de quantias diversas a título de sinal e seus reforços, as quais, somadas, atingiram metade do valor fixado à fracção, a qual vêm usando desde a data da celebração da promessa de venda, criaram naturalmente uma legítima expectativa na celebração do contrato definitivo que viram agora frustrada, com os inerentes prejuízos, atendendo a que a compra de uma fracção semelhante, dado o incremente do preço do imobiliário, acarreta hoje seguramente um dispêndio superior. E foi precisamente para atenuar os prejuízos infligidos ao promitente comprador que é também consumidor que a lei veio conceder ao crédito emergente do incumprimento – que no âmbito da insolvência nem sequer obedece à fórmula de cálculo do artigo 442.º do CC – a garantia do direito de retenção, com o sacrifício, que foi devidamente ponderado pelo legislador, do credor hipotecário. Tudo para concluir que o exercício pelos apelados do direito que a lei lhes confere nada tem, no apurado contexto, de abusivo.
Improcedente este derradeiro argumento recursivo, impõe-se confirmar a decisão recorrida.
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III. Decisão
Acordam os juízes da 2.ª secção cível do tribunal da Relação de Évora em julgar improcedente o recurso, confirmando a sentença recorrida.
Custas a cargo da recorrente.
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Sumário:
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Évora, 25 de Maio de 2023
Maria Domingas Simões
Ana Margarida Leite
José Manuel Barata
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[1] Cf. Maria da Conceição Rocha Coelho, “O crédito hipotecário face ao direito de retenção”, pág. 48, dissertação de mestrado em Direito Privado sob a orientação de Brandão Proença, 2011, acessível on-line, tendo-se acompanhado na exposição quanto se referiu a propósito do tema no acórdão do TRC de 8/9/2015, relatado pela ora relatora, proferido no processo 3592/13.0TBVIS.C1, acessível em www.dgsi.pt.
[2] Na síntese do Prof. Menezes Cordeiro, “Do abuso do direito: estado das questões e perspectiva”, ROA 2005, ano 65, vol. II, acessível em https://portal.oa.pt/publicacoes/revista-da-ordem-dos-advogados-roa/ano-2005/ano-65-vol-ii-set-2005/artigos-doutrinais/antonio-menezes-cordeiro-do-abuso-do-direito-estado-das-questoes-e-perspectivas-star/
[3] Idem.
[4] Prof. Menezes Cordeiro, “Do abuso…”.
[5] Age contra a boa fé o credor que exige uma prestação que deve restituir imediatamente ao devedor.
[6] Prof. Menezes Cordeiro, “Do abuso…”.