Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 1289/05-2 |  |
PRÉDIO CONFINANTE
I - São pressupostos do direito real de preferência atribuído no art. 1380º do CC:
- a) que tenha sido vendido ou dado em cumprimento um prédio com a área inferior à unidade de cultura;
- b) que o preferente seja dono do prédio confinante com o prédio alienado;
- c) que o prédio do proprietário que se apresenta a preferir tenha área inferior à unidade de cultura;
-d) que o adquirente do prédio não seja proprietário confinante.
II – Se o adquirente do prédio era também proprietário confinante, aos demais proprietários confinantes deixa de assistir o direito de preferência.
Apelação 1289/05-2
(A.Ordinária 2203/03.7 TBLLE)
2º Juízo Cível de Loulé
Acordam na Secção Cível da Relação de Évora:
RELATÓRIO
D.intentou a presente acção declarativa de condenação sob a forma ordinária contra M., MA., MQ. e B. Limited, todos com os sinais dos autos, pedindo que lhe seja reconhecido pelo Tribunal o direito de preferência legal sobre as vendas dos prédios inscritos na matriz predial sob os artigos ….. e …., melhor identificados na petição inicial, que respectivamente os primeiros Réus e a Ré MQ efectuaram à Ré sociedade, pelo preço que consta das escrituras que titulam tais vendas, que os Réus sejam condenados a reconhecer tal direito, que se declare o Autor, em substituição da mencionada Ré sociedade, proprietário dos aludidos prédios, e se determine a anulação das inscrições de aquisição de propriedade dos prédios a favor da mesma Ré sociedade.
Alegou, em resumo, que é proprietário de prédios que confinam com os prédios objecto da acção, que todos têm natureza rústica, que todos também têm área inferior a unidade de cultura fixada para o Algarve e que, não obstante, as aludidas vendas foram efectuadas sem que os Réus tivessem dado conhecimento das mesmas ao Autor, não lhe tendo, assim, sido dada oportunidade de exercer o direito de preferência que considera assistir-lhe.
Na sua contestação, os Réus impugnaram o invocado direito de preferência, alegando desde logo que os prédios do Autor não confinam com o prédio inscrito na matriz sob o artigo ….°, que os prédios objecto das vendas se encontram inseridos numa área a urbanizar, designada por UOP2, estando em curso a elaboração de projectos de urbanização de empreendimentos de elevada qualidade para a zona, e que a compradora pretendeu destinar os prédios à construção, fim que consideraram possível.
Acrescentaram que relativamente ao prédio inscrito na matriz sob o artigo …. o direito de preferência do Autor se encontra ainda afastado pela circunstância de a Ré sociedade, à data da aquisição, ser já proprietária de um prédio com o mesmo confinante, o inscrito na matriz predial sob o artigo…..
O Autor replicou, pugnando pela improcedência das excepções invocadas e concluindo como na petição inicial, pela procedência dos pedidos formulados.
Requereu a ampliação do pedido e da causa de pedir, por forma a que lhe sejam reconhecidos o direito de preferir o prédio inscrito na matriz sob o artigo …. em detrimento da Ré sociedade – por ser o seu prédio o que pode obter a área mais aproximada à unidade de cultura fixada – e o de preferência sobre a venda do prédio inscrito na matriz sob o artigo …., acção de preferência e de não ter efectuado o depósito do preço devido no prazo a que alude o artigo 1410º, n.º 1 do Código Civil e pugnaram, no mais, pela improcedência do mesmo, em virtude de também este prédio ter sido destinado a construção.
Por despacho de folhas 313 a 316 foi admitida a requerida ampliação do pedido e da causa de pedir, por decisão transitada em julgado.
A Exmª Juiz do processo, considerando-se habilitada a conhecer de meritis no saneador, proferiu decisão (saneador sentença) julgando a acção improcedente e absolvendo os Réus do pedido.
Inconformado com tal decisão, trouxe o Autor recurso de Apelação da mesma para este Tribunal da Relação, rematando a sua alegação com as seguintes:
Conclusões:
1°. - Os RR. M, MA e MQ, no seu requerimento de fls. 373 e documento que o acompanhou, vieram extemporaneamente alegar factos novos.
2.° - Tais factos são supervenientes, não podendo ser admitidos como integrando articulado superveniente, nos termos do art.° 506. ° do C.P.C..
3.° - Por isso deverão tais requerimento e documento ser desentranhados dos autos e restituídos aos seus apresentantes, como o requereu o A.
4.° - Aliás, a admissão dos aludidos requerimento e documento consubstancia a prática de um acto que a lei não admite e que pode influir na decisão da causa, sendo, por isso, nula.
5.° - Os prédios rústicos, inscritos sob os artigos matriciais …., estão inseridos na Reserva Agrícola Nacional, não sendo permitido por lei destiná-los a outro fim, designadamente a construção.
6.° - Não se encontra provada nos autos a relação de confinância entre os prédios inscritos sob os artigos matriciais …., mantendo-se controvertida a respectiva matéria, quer pelos documentos juntos pelas partes, quer pela impugnação expressa do A.
7.° - Na verdade, quer a certidão matricial do prédio…., que o A. juntou com a p.i., quer as cópias das escrituras juntas a fls. 176 e ss e 29 e ss, juntas pelos RR.., não provam, só por si, a supra aludida relação de confinância.
8.° - O direito de preferência do A. não pode ser afastado com o fundamento de que a R. Boa Noite já era proprietária confinante à data da compra dos prédios ….., pois que daquele direito goza o proprietário do prédio, cuja área, acrescida do objecto da preferência, mais se aproxime da área da unidade de cultura para a respectiva região.
9.° - A douta sentença recorrida violou os artºs 201. ° e 668.°, n.º 1, d), ambos do CPC, e o art.° 1380.°, n.° 1 e 2, do Cod. Civil.
Contra alegou a Ré B. Limited, defendendo a manutenção da decisão recorrida.
Corridos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir, já que nada obsta ao conhecimento do objecto do presente recurso, delimitado que é pelas conclusões da alegação dos recorrentes, nos termos das disposições conjugadas dos artºs 684º, nº3 e 690º, nº1 do CPC.
FUNDAMENTOS
Quanto às primeiras quatro conclusões, importa dizer o seguinte:
Compulsados os autos, colhe-se que, na audiência preliminar, o Autor requereu a junção de uma planta topográfica dos prédios em causa, bem como de um pedido de informação sobre a reserva agrícola nacional, sobre os prédios 1814 e 1816.
A Ilustre mandatária dos Réus pessoas singulares, embora não se opondo à requerida junção, pediu prazo para se pronunciar sobre tais documentos.
A ExmªJuiz ordenou a junção dos documentos, do mesmo passo que concedeu à Requerente o prazo de 10 (dez) dias, para se pronunciar sobre os mesmos, como tudo é espelhado pela acta de audiência preliminar de fls. de 366 e 367.
Dentro do prazo, os Réus M e MA pronunciaram-se sobre o documento do levantamento topográfico, impugnando a credibilidade do mesmo, considerando tal traçado incorrecto, tecendo várias considerações tendentes a demonstrar tal incorrecção.
Notificado o Autor de tal posição destes Réus, veio este alegar que os mesmos haviam articulado factos novos, pedindo o desentranhamento de tal "articulado" e de um documento que o acompanhava, tendo a Exmª Juiz, por despacho de fls. 392 e 393 deste processo, indeferido o requerimento do Autor, rematando o seu despacho, devidamente fundamentado, de forma taxativa: «Por tudo o exposto se indefere o requerimento que antecede apresentado pelo Autor e se determina que quer o requerimento, quer o documento permaneçam juntos aos autos».
Tal despacho não foi impugnado pelo Autor, mediante o competente recurso de Agravo, pelo que o mesmo transitou em julgado.
Na verdade, embora proferido imediatamente antes do saneador sentença e na mesma data deste, o referido despacho não integra o saneador-sentença, ora sob recurso de Apelação, antes ambas as decisões se revestem de plena autonomia, como se colhe até da parte dispositiva do despacho que, como se deixou transcrito, indeferiu o requerimento do Autor, enquanto o saneador sentença julgou improcedente a própria acção.
Aliás, o referido saneador-sentença está devidamente estruturado e epigrafado em três partes: relatório, fundamentos e decisão, como comanda o artº 659º do CPC, e, de resto, de há muito constitui praxis judiciária habitualmente seguida, enquanto que o referido despacho de indeferimento do requerimento em que o Autor, esgrimindo o argumento de que os Réus haviam alegado factos novos e pedindo o desentranhamento de tal peça, precede o próprio relatório do saneador-sentença, não havendo, portanto, qualquer confundibilidade entre ambas as decisões.
Tendo tal despacho transitado em julgado, está vedada a esta Relação voltar a apreciar a questão, por esbarrar com o caso julgado entretanto formado, ainda que o Autor, na Apelação interposta do saneador-sentença pretenda suscitar novamente a mesma.
Para tanto, cumpria-lhe interpor tempestivamente o competente Agravo daquela decisão.
Não o tendo feito, sibi imputet! O que não pode é pretender que se aprecie na Apelação que interpôs da decisão final, matéria pertinente a um despacho que decidiu um incidente, e, para mais, quando tal despacho já transitou em julgado.
Pelo exposto, consideram-se improcedentes para presente Apelação as primeiras quatro conclusões da alegação do Apelante.
O saneador-sentença proferido nos presentes autos, que doravante e brevitatis causa, designaremos apenas por sentença, julgou que não assiste ao Autor o direito de preferência invocado, em qualquer das vendas que refere.
Assim, no que tange ao prédio inscrito na matriz sob o artº …. e a que se refere a ampliação do pedido, constatou o Tribunal a quo que o Autor, embora tenha protestado efectuar o depósito do preço a que alude o artº 1410º, nº1 do C.Civil, não procedeu ao mencionado depósito que, como se sabe, é elemento constitutivo do direito de preferência e, destarte, da procedência do pedido em acções de preferência.
Como decidiu a referida sentença, tendo deixado decorrer o prazo para o depósito do preço, viu caducar o direito de proceder a tal depósito relativamente à venda invocada, o que conduziu à improcedência do pedido, no que concerne ao falado prédio inscrito sob o artº …..
No que concerne aos demais prédios, a sentença ora sob recurso, afastou o invocado direito de preferência, através de dupla ordem de razões!
Em primeiro lugar, considerou suficientemente demonstrado que a sociedade Ré, Boa Noite, Limited, pretende destinar tais prédios, inscritos na matriz sob os artigos ….., a fim diverso da cultura, ou seja, à construção.
Desde logo por, na própria escritura pública de compra e venda, tal propósito ter ficado devidamente consignado, no que tange ao prédio inscrito sob o artº …. e também relativamente ao prédio sob o artº ….. e, além disso, por tal empresa, ora Ré e aqui Apelada, ter encetado de imediato, após a aquisição, contactos com a Câmara Municipal no sentido de celebrar o protocolo para a implementação do plano de Urbanização da UOP2, conforme se prova pelos documentos de fls.148 e ss e 257 e ss, tendo também solicitado a elaboração de um estudo e projecto para a urbanização dos terrenos.
Quanto à viabilidade de tal fim pretendido pela adquirente, ora Apelada, refere a sentença em apreciação que a própria Câmara Municipal, entidade licenciadora, juntamente com os proprietários, encontra-se a diligenciar pela aprovação do plano de urbanização para a área em que os prédios se situam.
Assim sendo, e considerando que não se torna necessário que a afectação a fim diverso da cultura se verifique à data da aquisição, apenas se exigindo que a intenção do adquirente tenha viabilidade, considerou preenchidos os pressupostos de que a lei faz depender a exclusão do direito de preferência, nos termos do disposto no artº 1381º, al. a) do Código Civil.
Em segundo lugar, a referida sentença considerou ainda que, à data da aquisição de cada um dos prédios relativamente aos quais o Autor pretende exercer a preferência, a ora Ré sociedade era proprietária de prédios confinantes com cada um deles, o que excluiria, se mais não houvesse, o direito de preferência invocado.
É que o prédio inscrito sob o artº …. confina com o prédio inscrito sob o nº …. e este, quando o anterior foi adquirido, pertencia já à ora Apelada B, Led.
Ponderou assim a 1ª Instância que «a circunstância de o prédio ter sido vendido a um proprietário confinante afasta, por si só, a existência do direito de preferência, por falta de um dos pressupostos a que alude o artº 1380º, nº1 do Código Civil».
Desta forma, o referido Tribunal julgou inaplicável ao caso sub judicio o disposto no artº 1380º, nº 2 do C.Civil, quando se refere aos critérios legais de deferimento concreto do direito de prelação, em caso de serem vários os proprietários com direito de preferência.
A Exmª Julgadora, seguindo o entendimento de que tal disposição não tem aplicação no caso de serem apenas proprietários confinantes os potenciais adquirentes, mas apenas no caso em que estes se opõem a um potencial ou efectivo adquirente que não seja proprietário confinante, na expressão inequívoca do nº 1 do falado artº 1380º, considerou improcedente, também por esta via, o pedido relativamente ao prédio inscrito na matriz sob o artº …..
No que diz respeito ao prédio inscrito sob o artº …., e socorrendo-se dos elementos trazidos aos autos pelo próprio Autor (além dos demais elementos), a sentença em referência considerou que, confrontando este prédio com o inscrito sob o artº …., este anteriormente adquirido pela B, Limited, afastado está o pretenso direito do Autor, já por tal sociedade ser também proprietária confinante e, portanto não ser este uma caso de aplicação do artº 1380º, nº 2 do C.Civil, já por a referida sociedade destinar tal prédio a fim diverso da construção, com expressamente fez consignar na respectiva escritura pública de compra e venda.
Esboçada, necessariamente a traço grosso, a posição da decisão da 1ª Instância, passemos a analisar cada uma das conclusões da alegação do Apelante e aquilatar da sua eventual procedência, com exclusão, natural e logicamente das quatro primeiras, sobre as quais já nos pronunciamos quantum satis, ao consideramos as mesmas improcedentes para o presente Recurso.
Relativamente à conclusão 5ª, afirma o Apelante que os prédios inscritos sob os artigos matriciais …. e …. estão inseridos na Reserva Agrícola Nacional, não sendo permitido por lei destiná-los a outro fim, designadamente à construção.
Pretende o Autor afastar, com tal conclusão, a exclusão do seu alegado direito de preferência decorrente do artº 1381º do Código Civil que estatui: «Não gozam do direito de preferência os proprietários de terrenos confinantes: a) Quando algum dos terrenos constitua parte componente de um terreno urbano ou se destine a algum fim que não seja a cultura»
Isto porque, como tem vindo a decidir a nossa Jurisprudência, não basta a simples intenção do adquirente, sendo também necessária a viabilidade legal da afectação a fim diverso da cultura agrícola.
Simplesmente, como bem decidiu a sentença, ora sob censura, os prédios inscritos sob os artigos …. e …. encontram-se inseridos numa zona designada por UOP 2 (Unidade Operativa de Planeamento e Gestão) relativamente à qual se encontram a ser levadas a efeito diligências com vista à elaboração de um plano de urbanização.
E, como resulta abundantemente demonstrado pelos documentos juntos ao processo, designadamente a fls. 257 a 273, a Câmara Municipal de Loulé, que como se sabe é a entidade licenciadora das obras de construção, leva a efeito várias diligências para a elaboração, na zona em referência, de um Plano de Urbanização, de acordo com o já previsto no PDM de Loulé.
Basta ver o Protocolo com vista à Elaboração do Plano de Urbanização de Parte 3 da UOP 2, designado por P U 3_Almargem/Ferrarias, cuja cópia constitui fls. 268 a 270 destes autos, associado aos documentos 2 e 3 que a Ré Boa Noite juntou com a contestação, que são cópias de cartas que lhe foram dirigidas pela Câmara Municipal de Loulé, marcando dia e hora para a assinatura de tal Protocolo.
Se não basta a simples e pura intenção do adquirente de destinar o terreno a fim diverso da cultura, a verdade é que também não é exigível a imediata construção no terreno após a aquisição, sendo suficiente a prova objectiva da declaração consignada na escritura de compra e venda do propósito de construir e a existência de protocolo com vista à elaboração de um plano de urbanização celebrado pela entidade licenciadora (Câmara Municipal) com os demais titulares dos terrenos, interessados neste Plano de Urbanização.
No caso vertente a Ré sociedade logrou provar a sua declaração no acto da escritura, de que os prédios que acabara de adquirir se destinavam a fim diferente da cultura, reservando o seu direito à construção, conforme se colhe da escritura de fls. 29 a 32 deste processo, além de ter participado no protocolo, com a Câmara Municipal de Loulé destinado à elaboração do Plano de Urbanização, visto que, como salienta a Apelada nas suas contra-alegações, nos termos do artº 66.2 do Regulamento do Plano Director Municipal de Loulé, as UOPs devem ser objecto de planos de urbanização, os quais definem a organização espacial da parte do território municipal, integrada no perímetro urbano, que exija uma intervenção integrada de planeamento de harmonia com o determinado no artº 87º do Dec. -Lei 380/99 de 22 de Setembro.
Não colhe, pois, a argumentação do Autor, improcedendo, destarte, a conclusão 5ª.
Quanto às conclusões 6ª e 7ª que se complementam, diz o Autor que não se encontra provada a relação de confinância entre os prédios inscritos sob os artigos matriciais …. e …., mantendo-se controvertida a respectiva matéria, pois, quer a certidão matricial do prédio …., que o Autor juntou com a p.i., quer as cópias das escrituras juntas a fls. 176 e ss 29 e ss, juntas pelos RR, não provam, só por si, a supra aludida relação de confinância.
A este respeito, a única observação a fazer é a de que, tendo o Tribunal a quo considerado provada a referida relação de confinância, e de forma fundamentada como o fez, baseado em prova documental e, designadamente, nos documentos topográficos, compete ao Recorrente, não apenas discordar de tal conclusão judicial, afirmando que os documentos não provam o que o Juiz considerou provado, «mas especificar quais os meios probatórios constantes do processo que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados (in casu, a falada relação de confinância) diversa da recorrida», como comanda expressis verbis a alínea b) do nº1 do artº 690º-A do CPC.
Neste aspecto, ao longo das suas alegações, o Apelante limita-se a repelir a aludida confinância mas não indica os meios probatórios que demonstrem o contrário do que o Tribunal considerou provado, nos termos acima mencionados.
Não tendo cumprido tal ónus, só resta a esta Relação rejeitar tais conclusões, em obediência ao disposto na parte final do nº1 do preceito que vimos de citar, onde se comina o não cumprimento do referido ónus, com a rejeição.
Vejamos, agora, o que dizer da penúltima conclusão da alegação do Apelante, ou seja, da conclusão 8ª, onde afirma que o direito de preferência que o Apelante invoca, não pode ser afastado com o fundamento de que a Ré e ora Apelada B, Limited já era proprietária confinante á data da compra dos prédios …. e …., pois que daquele direito goza o proprietário, cuja área, acrescida do objecto de preferência, mais se aproxima da unidade de cultura para a respectiva região.
Sobre esta matéria, a sentença recorrida é de inexcedível clareza e transparência, doutamente ancorada nas mais seguidas orientações doutrinárias e jurisprudenciais, o que, todavia, parece não bastar ao Apelante.
A este propósito, os eminentes civilistas Pires de Lima e Antunes Varela escrevem a propósito do artº 1380º do Código Civil:
«São os seguintes os pressupostos do direito real de preferência atribuído por este preceito: a) que tenha sido vendido ou dado em cumprimento um prédio com a área inferior à unidade de cultura; b) que o preferente seja dono do prédio confinante com o prédio alienado; c) que o prédio do proprietário que se apresenta a preferir tenha área inferior à unidade de cultura; d) que o adquirente do prédio não seja proprietário confinante» (P.Lima e A.Varela Código Civil anotado, Vol. III 2ª ed. pg. 270/1).
Como se alcança da magistral lição dos eméritos Mestres de Coimbra, é pressuposto ou requisito lógica e cronologicamente anterior do direito de preferência a que alude este inciso legal, o referido na alínea d) do trecho supratranscrito, isto é, que o adquirente não seja proprietário confinante.
Por sua vez, o eminente Mestre de Lisboa, Prof. Galvão Telles ensina:
«O direito de preferência consagrado neste artigo, depende, nos termos da lei, dos seguintes requisitos, cuja ocorrência caberá a quem se arroga tal direito alegar e provar: a) Existirem dois prédios confinantes que pertençam a proprietários diferentes, sejam ambos aptos para cultura, e tenham ambos, cada um de per si, área inferior a determinada superfície mínima, correspondente á unidade de cultura fixada para cada zona do País; b) Fazer qualquer dos proprietários, ou propor-se fazer, venda ou dação em cumprimento do seu terreno a um terceiro que não seja proprietário confinante» (I. Galvão Telles, O Direito, 106º-119º,1974/1987, pg. 352).
Esta mesma é a posição da nossa mais aplaudida Jurisprudência, pois como sentenciou inter alia o S.T.J. no seu Ac. de 26.04.78 «Para que possa funcionar o direito de preferência estabelecido neste artigo, é necessário:
... c) Que o comprador dos prédios, não seja proprietário dos prédios confinantes com os vendidos.» (BMJ, 276/272).
Portanto, e em síntese, o direito de preferência a que refere o artº 1380º nº1 do C.Civil só se verifica, se o adquirente não for proprietário confinante, preferindo, então, o que seja confinante.
Havendo vários proprietários confinantes, em caso de venda a não confinante (sempre este pressuposto é necessário), então, e só então, haverá lugar à aplicação do nº 2 do artº 1380º do C.Civil, já que, neste caso, como o terreno foi ou vai ser vendido a alguém que não é proprietário confinante, qualquer dos confinantes goza do direito de preferência, estabelecendo a lei, critérios para atribuição de tal direito de prelação ou preferência.
Não já assim, quando ab initio, o adquirente já é um dos proprietários confinantes.
Por isso, este mesmo Tribunal da Relação de Évora sentenciou no seu aresto de 14.03.2002 que «Tendo a venda de prédio rústico sido feita a proprietário confinante, já nenhum outro proprietário confinante goza do direito de preferência previsto no artº 1380º do Código Civil» (Col. Jur.2002, 2º-267).
É, na verdade, este o entendimento, como se decidiu no Acórdão desta Relação acabado de citar, que melhor se adequa ao teor normativo do preceito legal citado, atento, acrescentaremos nós, ao thelos ou a ratio da própria norma que, como refere a sentença recorrida, visa fomentar a exploração unitária que atinja ou se aproxime da unidade de cultura, embora, como se sabe, o Dec. -Lei 348/88 de 25/10, tenha disposto que os proprietários dos terrenos confinantes gozam do direito de preferência a que se refere o artº 1380º do C.Civil, ainda que a área de tais terrenos seja superior à unidade de cultura.
Claro que assim sendo, não se verifica a violação de qualquer dos preceitos legais pela 1ª Instância, como vem referido na conclusão 9ª, que também improcede.
Pelo contrário, a sentença recorrida fez adequada e criteriosa apreciação dos factos relevantes e da prova documental junta aos autos, merecendo confirmação da 2ª Instância no plano da matéria factual, mostrando-se igualmente bem aplicadas as soluções jurídicas atinentes.
Não são precisas mais palavras para se aquilatar da total improcedência das conclusões da alegação do Recorrente, o que conduz linearmente à improcedência da própria Apelação.
DECISÃO
Sem necessidade de mais considerandos, julga-se a Apelação interposta improcedente e confirma-se na íntegra a douta sentença recorrida.
Custas pela Apelante.
Processado e revisto pelo Relator.
Évora,