Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 69/07-2 |  |
TRANSMISSÃO DO ARRENDAMENTO
BENFEITORIAS
A entrada em vigor da Lei nº 46/85, de 20 de Setembro (e posteriormente o R.A.U) não motiva que seja declarada a nulidade de cláusula incluída num contrato de arrendamento anteriormente celebrado e que impunha ao inquilino a realização de obras de conservação ordinária ou extraordinária do locado, sem direito a indemnização quando terminasse o contrato.
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PROCESSO Nº 69/07 – 2
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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“A”, “B”, “C” e “D”, intentaram contra “E”, a presente acção declarativa com processo ordinário pedindo a condenação da Ré a despejar de imediato o prédio que identificam e a pagar aos AA. a quantia de € 199,52 por cada mês de atraso na entrega do prédio desde 15/01/03 (data que lhe foi fixada para a sua restituição) até à efectiva entrega, quantia esta a compensar com a que os AA. ainda lhe devem ao abrigo do disposto na parte final do nº 1 do art° 89-C do RAU e que é de € 11.971,20. PROCESSO Nº 69/07 – 2
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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Mais pede que seja a Ré condenada a pagar-lhes as despesas, judiciais e extrajudiciais com a acção, também a compensar nos termos referidos e ainda condenada a abster-se de remover ou levantar quaisquer benfeitorias que seu pai ou ela hajam feito no prédio.
Alegam para tanto e em resumo que o pai da A. “A” deu de arrendamento ao pai da Ré em 19/12/76 o prédio que identificam, sendo agora os AA. os senhorios.
Tendo o pai da Ré falecido em 17/03/2002, em 21/03/2002 os AA. receberam uma comunicação da Ré a informar que não pretendia renunciar ao arrendamento. Após troca de correspondência entre as partes, os AA. informaram a Ré que pretendiam denunciar o contrato mediante o pagamento da indemnização a que se refere o nº 2 do art° 89-C do RAU e procederam atempadamente ao depósito da metade da indemnização referida no nº 1 do mesmo preceito.
A Ré, porém, não entregou o prédio no prazo de 6 meses referido no nº 3 do art° 89-C do RAU, apesar da notificação judicial avulsa que lhe foi feita nesse sentido em 30/10/02, alegando ter direito a ser ressarcida das benfeitorias feitas pelo seu pai, o que não se verifica porque logo no contrato ficou prevista a inexistência desse direito.
A Ré contestou nos termos de fls. 51 e segs, alegando, em resumo, que caducou o direito dos AA. à denúncia do contrato pois deixaram passar o prazo de 30 dias previsto no nº 2 do art° 89-A do RAU.
Em reconvenção reclama o pagamento da quantia de € 46.912,17 a título de benfeitorias feitas no arrendado pelo seu pai, bem como a declaração do seu direito de retenção sobre o imóvel até ao pagamento da indemnização pelas benfeitorias.
Os AA. responderam reiterando a posição anteriormente assumida e aduzindo novas razões para contrariar as teses defendidas pela Ré.
Foi proferido o despacho saneador e seleccionados os factos assentes e controvertidos com organização da base instrutória, sem reclamação.
Realizada a audiência de julgamento, o tribunal respondeu à matéria de facto pela forma constante de fls. 669 e segs., também sem reclamação.
Foi, por fim, proferida a sentença de fls. 302 e segs. que:
- Julgou não verificada a excepção de caducidade do direito dos AA.;
- Julgou parcialmente procedente a acção e, em consequência, condenou a Ré a despejar de imediato o prédio em causa nos autos e a pagar aos AA. a quantia mensal de € 199,52 desde 15/01/03 até efectiva entrega do arrendado e a abster-se de remover ou levantar quaisquer benfeitorias feitas no arrendado.
No mais absolveu a Ré do pedido e julgou improcedente o pedido reconvencional, dele absolvendo os AA.
lnconformada, apelou a Ré alegando e formulando as seguintes conclusões:
A - Os AA. denunciaram o contrato de arrendamento por carta de 30/04/2002, passados os 30 dias fixados no art° 89-A para o efeito, pois os AA. receberam a comunicação da Ré em 26/03/2002, que fora enviada a 25/03/2002 (G)
B - Tanto mais que a comunicação dos AA. referida na carta enviada anteriormente alegava que tinha por motivo, o facto de um dos AA. (“B”) pretender habitar o prédio.
C - Não basta entender que um senhorio quer reaver um prédio arrendado para se entender que é irrelevante a forma como o faz, que fundamentos invoca, que normas indica e que prazo usa para exercer esses direitos.
D - Não é a mesma coisa recusar um novo arrendamento, alegando pretender "reaver o local para nele ser instalado" um dos AA. e denunciar o contrato existente que se transmite pagando uma indemnização, pois a única coisa que é idêntica é a entrega da casa.
E - Pelo que o direito de denúncia conferido pelo art° 89-A nº 2 que os AA. pretendiam exercer caducara.
F - A cláusula inserida no contrato "manter a casa sempre em bom estado de limpeza, tudo quanto se partir, vidros ou portas, ter que arranjar por sua conta, e algumas alterações mais, todas por sua conta; não tendo direito de desmanchar um dia quando sair" não pode desonerar o senhorio das obrigações de efectuar as reparações ordinárias e extraordinárias que lhe competem por lei.
G - Como não pode desobrigar o senhorio do dever de pagar ao inquilino todas as obras que este fizer devido a recusa ou inércia do senhorio em as efectuar.
H - Ora, a condenação ilíquida tanto é possível no caso de se ter formulado pedido genérico, como no de se ter formulado pedido específico, mas não se ter conseguido fazer prova da especificação.
I - Especialmente, quando os sucessivos donos do prédio nunca procederam a quaisquer obras (Q) e tendo sido instaurado processo na Câmara Municipal de … para realização de obras no decurso do qual os AA. foram sendo notificados para realizar as obras bem como das vistorias (quesitos 5, 6, 7 e 10)
J - Tendo os AA. recusado sempre realizar as mesmas com os mais diversos fundamentos (cfr. fls. 358, 359) apesar de notificados da necessidade de serem efectuadas (vistoria de fls. 354, 355, 356, 357, 362 a 364,376)
K - Assim, a cláusula referida (L) não pode ser entendida como uma renúncia antecipada do inquilino a ser pago das benfeitorias e obras por ele realizadas, excedendo as obras realizadas pelo pai da recorrente "manter a casa sempre em bom estado de limpeza, tudo quanto se partir, vidros ou portas, ter que arranjar por sua conta, e algumas alterações mais, todas por sua conta; não tendo direito de desmanchar um dia quando sair"
L - A lei não exige que o recibo seja o documento único e necessário e idóneo para prova do pagamento de obras.
M - A Ré poderia provar o pagamento das obras por qualquer meio legalmente admissível, nomeadamente qualquer outra prova documental, testemunhal ou mesmo pericial.
N - Assim, ao contrário do que foi decidido, o recibo não é o único documento idóneo para prova de determinado pagamento, mas sim mais um meio de prova.
O - O próprio juiz na decisão reconhece que para além de "facturas, orçamentos ( ... ) e até documentos referentes a devoluções" apresentou prova testemunhal, na qual, "nos depoimentos de algumas testemunhas" estes "declararam ter recebido determinadas quantias".
P - Face a estes factos, deveria o tribunal ter dado resposta diversa aos quesitos 12°,14°,16°,19°,21°,23°,25°,27°,29°,31°,33°,35°, 37°, 40°, 42°, 44° e 49° e especialmente ao quesito 50°, pois a única prova que no entender do tribunal falhou, foi a entrega do que entende ser um recibo.
Q - Como também não se entende como tendo sido aceite pelo tribunal a realização da perícia, sendo a mesma ordenada nos moldes em que o foi, venha agora a decisão referir que a mesma carece de qualquer sentido nem tem qualquer utilidade.
R - Nem sequer a Ré terá de indicar a matéria constante da gravação, porque o próprio tribunal reconhece expressamente que "algumas das testemunhas" ( ... ) "declararam terem recebido determinadas quantias" sem no entanto indicar quer na resposta à base instrutória, quer na sentença a que factos se referiam nos respectivos quesitos.
S - Devendo ser repetido o julgamento nesta parte.
T - O 2° período do art° 661 ° prevê a hipótese de não haver elementos para fixar o objecto ou a quantidade da condenação e prescreve que, em tal caso a sentença condene no que se liquidar em execução da sentença.
U - Em face destes factos, não é admissível que a sentença absolva os AA. do pedido, como também não seria razoável ou tolerável que os condenasse à toa, num qualquer valor.
V - Em última ratio deveria o Mmo Juiz a quo condenar os RR. no que se liquidar em execução de sentença.
W - Também, por outro lado, mesmo que não se tivesse apurado o custo das obras, a verdade é que as mesmas e a reconstrução parcial do edifício (reconstrução do telhado, paredes e escadas e a construção de uma nova casa de banho) valorizou o prédio dos AA., aos quais, seria entregue uma ruína e não uma casa em bom estado de habitação.
X - Para essa valorização concorreram os gastos do pai da Ré e que são beneficiários os AA.
Y - Havendo, pois, uma deslocação patrimonial da qual resultou, na medida da mesma, o empobrecimento da Ré e o correspectivo enriquecimento dos AA., mostrando-se verificados os requisitos do enriquecimento sem causa.
Z - Foram violados os art°s 89-A do RAU, 329, 33, 341, 362 e segs., 388, 392, 661 do CPC.
Os apelados contra-alegaram nos termos de fls. 800 e segs., concluindo pela confirmação da sentença recorrida.
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Colhidos os vistos legais, cumpre decidir. Delimitando-se o âmbito do recurso pelas conclusões da alegação do recorrente abrangendo apenas as questões aí contidas (art°s 684 nº 3 e 690 nº 1 do CPC) verifica-se que são as seguintes as questões a decidir:
- A caducidade do direito de denúncia dos AA.
- A interpretação da cláusula constante do contrato relativamente à realização de benfeitorias pela Ré.
- A impugnação da decisão de facto em face da prova documental, testemunhal e pericial produzida no que concerne ao valor das obras realizadas.
- A possibilidade, in casu, de remeter para execução de sentença o apuramento do valor das benfeitorias realizadas
- A verificação de enriquecimento sem causa por parte dos AA. com a valorização do prédio decorrente das obras nele realizadas pela Ré.
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São os seguintes os factos que foram tidos por provados na 1ª instância: 1 - Em 19 de Fevereiro de 1976 “F” acordou ceder a “G” o uso do R/C do nº 60 da Rua …, sito em …, freguesia de …, inscrito na matriz predial urbana da mesma freguesia sob o nº 2709 e descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o nº 02288/180393, pelo período de um ano sucessivamente renovável por iguais períodos e mediante o pagamento por parte deste último de Esc. 2.500$00, em casa do primeiro ou de quem o representasse, no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que respeita. (A)
2 - Tal montante actualmente é de € 44,00. (B)
3 – “F” e mulher “H”, faleceram. (C)
4 - Em 1/04/1993 faleceu “I”, marido da 1ª A.. (D)
5 - Os restantes AA. são filhos. (E).
6 – “G” faleceu em 17/03/2002. (F)
7 - A Ré “E” enviou aos AA. uma carta registada com A/R, datada de 21/03/2002, comunicando o falecimento de “G” e anunciando que pretendia continuar a ocupar o lugar do mesmo no acordo referido em A), a qual foi enviada a 25/03/2002 e recebida pela 1ª A. em 26/03/2002. (O)
8 - Através de várias cartas que trocaram com a Ré “E”, os AA. opuseram-se ao referido em O). (H)
9 - Os AA. depositaram na conta da Ré da C.G.D. € 11.971,20, em 26 de Junho de 2002. (I)
10 - Em 12/07/2002, os AA. enviaram à Ré uma carta registada com A/R a comunicarem-lhe o depósito referido em K). (1)
11 - Em 30/10/2002, os AA. solicitaram a notificação judicial avulsa da Ré para que procedesse à entrega do prédio referido em A) em 15/01/2003 e que nesse dia estaria à sua disposição os restantes € 11.971,20. (K)
12 - No acordo referido em A) refere-se numa cláusula manuscrita que “G” deverá "manter a casa sempre em bom estado de limpeza, tudo quanto se partir, vidros ou portas ter que arranjar por sua conta, e algumas alterações mais, todas por sua conta; não tendo o direito de desmanchar um dia quando sair". (L)
13 - A Ré não procedeu ao levantamento da quantia depositada pelos AA. e referida em K). (M)
14 - A Ré tem efectuado o depósito das rendas na CGD em nome da A. “A” na conta nº … (N)
15 - O prédio é anterior a 1951. (O)
16 - A única casa de banho existente situava-se no quintal. (P)
17 - Não procederam os sucessivos donos do prédio referido em A) a quaisquer obras. (Q)
18 - A A. “A” mandou encerrar a conta referida em N). (R)
19 - A Ré passou a efectuar depósitos na C.G.D. no montante de € 199,52 na conta nº … (S)
20 - Caíam pingas do telhado (2°)
21 - O telhado ruiu (3°)
22 - O pai da ora Ré deu entrada na C.M. de … do processo para a realização de obras o qual assumiu o nº … (5°)
23 - Foi efectuada vistoria camarária. (6°)
24 - A C.M. de … autorizou a realização de obras nos termos dos documentos de fls. 383 e 387. (7°)
25 - Tais obras foram orçamentadas (8°)
26 - Segundo o orçamento de fls. 161 o valor das obras era de 430.560$00. (9°)
27 - Tal orçamento foi notificado pela Câmara Municipal aos AA. (10°)
28 - O pai da Ré procedeu à reconstrução do telhado, tendo sido substituída pelo menos parte da estrutura em madeira existente e colocadas novas telhas. (11º)
29 - O pai da Ré substituiu a conduta de evacuação de gases de combustão do esquentador para o exterior. (13°)
30 - Procedeu à substituição das escadas em madeira por escadas em tijoleira. (l5°)
31 - A escada estava em mau estado (17°)
32 - Substituiu o soalho do 1° andar em madeira, com a colocação de todo o chão em madeira nova. (18°)
33 - O pai da Ré procedeu ao arranjo de paredes (20°)
34 - Colocou azulejos nas paredes de modo a evitar o contínuo esboroamento e quedas das mesmas (22°)
35 - O chão do R/C em madeira foi substituído por tijoleira. (24°)
36 - O pai da Ré substituiu a janela da cozinha (28°)
37 - Procedeu o pai da Ré à colocação de instalação eléctrica na casa pois a que lá se encontrava tinha mais de 20 anos e esteve sujeita a humidades das infiltrações das paredes e tectos (30°)
38 - O pai da Ré procedeu à reparação de paredes interiores, rebocando-as e pintando-as: (32°)
39 - Procedeu à substituição de toda a canalização da casa na cozinha, casa de banho e quintal (34°)
40 - Pelo menos as paredes exteriores foram pintadas pelo pai da Ré (36°) 41 - Pintou as madeiras das janelas e portas. (39°)
42 - Procedeu à colocação de azulejos em todas as divisões da casa para evitar a criação de salitre e desmoronamento dos rebocos. (41°)
43 - Colocou novas loiças sanitárias, tijoleira e azulejos na casa de banho existente. (43°)
44 - O pai da Ré e a ora Ré tiveram que sair de casa durante as obras e ir morar em casa, respectivamente, do filho e irmão (45°)
45 - O pai da Ré tinha 71 anos quando adoeceu gravemente, o que o impedia de se deslocar (46°)
46 - Pelo referido, procedeu à construção de uma casa de banho no interior da casa, aproveitando uma despensa no rés-do-chão (47°)
47 - Os AA. tiveram conhecimento das obras (51°)
48 - A Câmara Municipal notificou os AA. nos termos dos documentos de fls. 355,367 e 378. (52°)
49 - Os AA. responderam por carta enviada a 5/04/2002 cujo teor se dá por reproduzido. (53°)
50 - A Ré enviou a carta de fls. 88, pelo menos registada, no dia 23/04/2002. (54°)
51 - Os AA. enviaram à Ré a carta de fls. 89 com data de 30/04/2002. (55°)
52 - A Ré enviou aos AA. a carta datada de 27/05/2002, enviada a 28/05/2002 e recebida a 29/05/2002. (56°)
53 - Os AA. enviaram à Ré a carta datada de 14/06/2002, enviada a 17/06/2002 e recebida a 18/06/2002. (57°)
54 - A Ré enviou aos AA. a carta datada de 8/01/03 enviada no mesmo dia. (59°)
Estes os factos.
1 - A primeira questão que vem suscitada no presente recurso é a relativa à alegada caducidade do direito de denúncia exercido pelos AA. que, ao contrário da sentença recorrida, pretende a Ré apelante que se verifica in casu. Vejamos.
Constitui excepção à regra geral de que o contrato de arrendamento caduca por morte do arrendatário (art° 83° do RAU), o disposto no art° 85° que permite a sua transmissão, entre outros casos, ao seu descendente.
Como refere Pereira Coelho, o sistema de aquisição ipso jure do direito de arrendamento é o que melhor defende o interesse dos familiares do arrendatário, a quem a lei, excepcionalmente, permitiu se transmitisse o arrendamento habitacional (Breves notas ao "Regime do Arrendamento Urbano" in R.LJ., Ano 131,3897,359)
"O contrato transmitido legalmente, por morte do arrendatário, continua a ser o mesmo, embora sujeito ao regime de renda condicionada em determinados casos.
Com a aplicação deste regime de renda, em função da idade dos descendentes quis-se, por um lado, permitir uma actualização das rendas antigas e, por outro, que isso não representasse grande esforço económico, recaindo numa faixa etária normalmente na força do trabalho e usufruindo de boa situação funcional. Para evitar esse esforço a quem a ele não estivesse habilitado, preveniram-se algumas excepções" que são as elencadas no nº 4 do citado art° 87° (Aragão Seia, Arrendamento Urbano Anotado e Comentado, 7ª ed., pág. 594)
Nos termos do art° 89-A daquele diploma "nos casos referidos no artº 87° e em alternativa à aplicação do regime de renda condicionada aí prevista, pode o senhorio optar pela denúncia do contrato, pagando uma indemnização correspondente a 10 anos de renda, sem prejuízo dos direitos do arrendatário a indemnização por benfeitorias e de retenção nos termos gerais" (nº 1). "A denúncia é feita por carta registada, com aviso de recepção, no prazo de 30 dias após a recepção da comunicação da morte do primitivo arrendatário ou do cônjuge sobrevivo, ou da comunicação prevista no nº 3 do artº 87°, conforme os casos" (nº 2).
Assim, de acordo com este preceito, se o senhorio, recebida a comunicação a que se refere o aludido art° 89° não pretender a manutenção do contrato com renda condicionada, nos casos em que tal lhe é possibilitado pelo art° 87°, pode optar pela denúncia, pagando uma indemnização correspondente a 10 anos de renda, sem prejuízo de suportar, ainda, eventual indemnização devida por benfeitorias, sobre as quais assiste ao transmissário direito de retenção.
Por sua vez, o transmissário pode opor-se à denúncia propondo nova renda, por carta registada com A/R no prazo de 60 dias após a recepção daquela comunicação.
Recebida a oposição, deve o senhorio, no prazo de 30 dias, optar pela manutenção do contrato com a renda proposta ou pela denúncia. Mas se optar pela denúncia terá de suportar uma indemnização calculada na base da renda proposta pelo arrendatário (art° 89°-8 do RAU)
Ora, voltando ao caso dos autos, verifica-se que tendo o arrendatário “G” falecido no dia 17/03/2002, a Ré “E” enviou aos AA. uma carta registada com A/R, datada de 21/03/2002, comunicando o referido óbito e anunciando que pretendia continuar a ocupar o lugar do seu falecido pai no contrato de arrendamento por ele celebrado, carta que a 1ª A. recebeu no dia 26/03/2002 (als. F) e G) dos factos assentes).
A essa carta responderam os AA. por carta de 5/04/2002, que a Ré recebeu, recusando a pretendida transmissão e declarando que pretendiam reaver o local para nele ser instalado um dos AA.
Por carta regista de 23/04/2002 (fls. 88) a Ré respondeu informando os AA. de que não aceitava a recusa de transmissão nem a denúncia pretendida pelas razões que ali enuncia.
Pela carta de 30/04/02, junta a fls. 89, responderam os AA., além do mais, propondo em alternativa à renda condicionada, a denúncia unilateral do contrato, mediante o pagamento da indemnização prevista no nº 1 do art° 89-A do RAU. Por carta de 27/05/02, invocando o disposto no art° 89-B do RAU, a Ré respondeu propondo uma renda mensal de € 199,52, informando ainda que no caso de optarem pela denúncia "acrescerão as benfeitorias realizadas ao longo destes anos" (fls. 93)
Responderam os AA. por carta de 14/06/2002 (fls. 94) informando a Ré que optavam pela denúncia do contrato pagando a indemnização calculada com base na renda por ela proposta.
Ora, em face destes factos verifica-se que foram cumpridos os prazos legalmente fixados supra enunciados.
Desde logo e no que ao recurso importa, subscreve-se a sentença recorrida quando entende não se verificar a alegada caducidade do direito dos AA. porquanto é manifesta a vontade por eles declarada na carta de 05/04/02, em resposta à comunicação da Ré de 21/03/02 da morte do arrendatário e o pretendido exercício do direito à transmissão do arrendamento, de que não aceitavam essa transmissão.
Com tal carta, enviada dentro do prazo de 30 dias após a comunicação de 21/03 onde expressamente declaram que "não pretendem efectuar novo arrendamento, pretendem antes reaver o local” mostra-se preenchido o requisito da denúncia do contrato nos termos prescritos no art° 89-A nºs 1 e 2 do RAU.
A referida declaração, independentemente das razões fácticas e jurídicas erradas que possa conter é, também a nosso ver, suficiente para cumprir o desiderato legal do art° 89-A face à expressa declaração e vontade de denúncia do contrato dela constante, bem entendida pela Ré que respondeu à mesma referindo que "não aceita a recusa da transmissão".
Os AA. exercitaram, pois, o seu direito de denúncia dentro do prazo de 30 dias após a comunicação da morte do pai da Ré.
Não se verificando, assim, a alegada caducidade do direito dos AA., improcedem as conclusões a) a e) da alegação da Ré quanto a esta questão.
2 - Quanto à interpretação da cláusula contida no contrato de arrendamento relativamente à realização de benfeitorias.
Em sede reconvencional peticionou a Ré o pagamento "da quantia de € 46.912,17 respeitante às benfeitorias realizadas na casa, benfeitorias necessárias para manter o locado em estado de habitabilidade, indispensáveis para a conservação do arrendado, tendo por fim evitar a perda, destruição ou deterioração do mesmo (. . .)"
Entendeu a sentença recorrida, que face ao teor da cláusula referida na al. L) dos factos assentes não tem a Ré direito ao pagamento de qualquer indemnização a título de benfeitorias realizadas no arrendado.
Insurge-se a Ré contra tal entendimento defendendo que a cláusula em apreço não pode desonerar o senhorio de efectuar as reparações ordinárias e extraordinárias que lhe competem por lei nem de o desobrigar do dever de pagar ao inquilino as obras que este fizer devido a recusa ou inércia do senhorio em fazê-las.
Na sua resposta dizem os AA. que tal pagamento não lhes é devido desde logo por força da cláusula referida e ademais porque não se encontram abrangidas pelo art° 1036° do CC nem no art° 16 nºs 1 e 2 do RAU, obras que tratando-se de inovações materiais lhes estavam vedadas por não terem sido autorizadas, violarem o seu direito de gozo e violarem o direito de propriedade dos AA.
É do seguinte teor a cláusula em causa constante do contrato de arrendamento, manuscrita pelo senhorio: "Manter a casa sempre em bom estado de limpeza, tudo quanto se partir, vidros ou portas ter que arranjar por sua conta e algumas alterações mais, todas por sua conta; não tendo direito de desmanchar um dia quando sair".
Trata-se de uma cláusula manuscrita aditada ao contrato, cuja interpretação, considerando o sentido que um declaratário normal colocado na posição do real declaratário deduziria do comportamento do declarante, não pode ser outra senão a que o Exmo Juiz fez, isto é, a de que todas as despesas de conservação e alterações (obras de alteração) efectuadas no arrendado correrão por conta do arrendatário sem direito ao seu levantamento ou pagamento de qualquer compensação.
Mas, dizem, os apelantes, tal cláusula não pode ser entendida como uma renúncia antecipada do senhorio a ser pago das benfeitorias e obras por ele realizadas excedendo as mesmas o teor da cláusula em apreço.
Porém, o certo é que a mesma foi inserida no contrato, celebrado com o pai da apelada em 1976, por ambos acordada no âmbito da liberdade contratual das partes (art° 405° do CC).
Acresce que, à data da celebração do contrato, as despesas correntes de conservação da coisa locada estavam, em larga medida, a cargo do locatário pois, não aludindo o art° 1031 ° do CC à obrigação do senhorio de conservar o prédio arrendado no mesmo estado, durante o arrendamento, de acordo com o nº 1 do art° 1043 do CC "Na falta de convenção, o locatário é obrigado a manter e restituir a coisa no estado em que a recebeu, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização em conformidade com os fins do contrato", presumindo-se que a coisa foi entregue ao locatário em bom estado de manutenção quando não exista documento onde as partes tenham descrito o estado dela ao tempo da entrega (nº 2).
Ora, foi a partir da entrada em vigor da Lei 46/85 de 20/09, cuja doutrina foi em princípio mantida para o arrendamento urbano em geral pelos art°s 12 e segs. do RAU, que o encargo da conservação da coisa locada no domínio dos arrendamentos para a habitação passou a caber ao locador.
Com efeito, "distinguindo entre obras de conservação e obras de beneficiação o artº 16º desse diploma põe a cargo do senhorio as obras de conservação, considerando como tais, além das impostas pela administração, as obras de reparação e limpeza geral do prédio e suas dependências, assim como todas as intervenções destinadas a manter o nível de habitabilidade que o prédio tinha à data da celebração do contrato." (cfr. P. de Lima e A. Varela, CPC Anot.°, vol. II, pág. 380/381).
Ora, é certo que as obras que aqui estão em causa são, na sua maioria, obras de conservação (mas também outras de beneficiação), efectuadas, ao que parece, depois de 1995.
Mas, certo é, também, que o arrendatário, pai da apelada, obrigou-se a suportar todas essas obras por sua conta.
Defende a apelante que tal cláusula não pode ser entendida como uma renúncia antecipada a ser pago das benfeitorias e obras por ele realizadas, nem desonerar o senhorio de efectuar as reparações ordinárias e extraordinárias que lhe competem por lei.
Tal entendimento, se bem que não o diga expressamente, coloca a questão de se saber se em face do novo regime se deve considerar nula tal cláusula, atendendo a que as obras foram realizadas após 1995 (ao que parece, durante anos)
Ora, quanto a esta questão, tendo presente o disposto no art° 51 ° do RAU, à contrário (sobre a imperatividade) seguimos o entendimento de Pedro Romano Martinez (in "Contratos em Especial", 2a ed. pág. 248, nota 13) que escreve: "Só no domínio do arrendamento para habitação é que se pode pôr em dúvida a validade da cláusula contratual que disponha no sentido de as obras serem suportadas pelo inquilino. Mas mesmo em sede de arrendamento habitacional não parece que tal cláusula seja nula pois não contraria nenhuma disposição legal e não ofende princípios fundamentais do regime do arrendamento para habitação" .
Foi também esta a posição defendida no Ac. desta Relação de 25/02/99 (CJ T. I, pág. 274), que se acompanha.
Assim sendo, impõe-se concluir que em face da cláusula em apreço não tem a apelante direito a ser paga das despesas com as obras que realizou, assistindo assim razão ao Exmº Juiz ao julgar improcedente tal pedido.
Mas ainda que assim não fosse sempre se dirá o seguinte:
Sendo certo que é obrigação do senhorio assegurar o gozo do prédio arrendado para os fins a que se destina (art° 1031º al. b) do CC), e qualificando-se algumas das obras realizadas pelo pai da apelante como obras de conservação ordinária nos termos do art° 11 nº 1 al. c) do RAU, obras que assim seriam da responsabilidade do locador, a verdade é que a Ré não provou que os apelados foram instados a fazê-las ou que os advertiram da necessidade de serem efectuadas.
Com efeito, nos termos do art° 1038º al. h) do CC constitui obrigação do locatário "avisar imediatamente o locador, sempre que tenha conhecimento de vícios na coisa, ou saiba que a ameaça algum perigo (. . .) desde que o facto seja ignorado pelo locador".
É que, como se decidiu no Ac. do STJ de 17/12/97, no proc. 325/97, da 2a Secção "o inquilino não pode levar efeito obras de conservação ordinária sem que previamente tenha pedido ao senhorio as reparações respectivas, uma vez que de harmonia com o artº 1038 al. h) do C.C., é sua obrigação avisá-lo imediatamente sempre que tenha conhecimento de vícios da coisa ou saiba que a ameaça algum perigo".
Ora, sendo certo que os sucessivos donos do prédio não procederam a obras no arrendado, o certo é que também não se mostra provado que os senhorios foram avisados da necessidade da sua realização, optando o arrendatário por requerer as mesmas à C.M. de … (respostas aos quesitos 5 a 9), sem o cumprimento prévio daquela sua obrigação.
Além disso, e como referem os apelados na sua alegação também não se provou qualquer urgência nas obras efectuadas pelo pai da apelante (que foram sendo efectuadas ao longo de anos segundo alegou a Ré no art° 103º da contestação), única situação em que lhe seria lícito tomar, desde logo, a iniciativa da sua realização (art° 1036º nº 2 do CC).
Assim sendo, não tendo a apelante logrado provar quer a mora dos senhorios, quer a urgência das obras, sempre a Ré reconvinte não teria, a esse título qualquer direito ao reembolso das quantias que refere ter despendido.
E de acordo com o contrato de arrendamento celebrado entre os AA. e o pai da Ré, designadamente da interpretação da cláusula especificada em L), aditada manuscritamente, cabe ao arrendatário suportar as benfeitorias por ele realizadas no arrendado.
Por todo o exposto, improcedendo as conclusões da alegação da recorrente quanto às questões em apreço, impõe-se a confirmação da sentença recorrida, ficando prejudicado o conhecimento das restantes questões suscitadas
DECISÃO
Nesta conformidade, acordam os Juízes desta Relação em julgar improcedente a apelação e, em consequência, confirmar a sentença recorrida.
Custas pela apelante.
Évora, 2007.09.20