Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 2919/03-2 |  |
INCUMPRIMENTO DO CONTRATO
EXECUÇÃO ESPECÍFICA
RESTITUIÇÃO DO SINAL
I - O recurso à execução específica pressupõe um atraso no cumprimento ou provisório incumprimento. O credor lança mão de tal figura jurídica para evitar o incumprimento definitivo, pois que, para si, ainda é possível e útil o resultado prático do cumprimento, ainda que retardado.
II - Sempre que haja incumprimento definitivo, não tem cabimento a execução específica e o credor terá que recorrer à figura da resolução do contrato e terá direito à respectiva indemnização compensatória.
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
I - Relatório
“A” intentou no Tribunal Judicial de ... acção com processo ordinário contra “B”, pedindo:
a) que seja proferida sentença que substitua a sua declaração negocial, nos termos do art. 830 do CC e o R condenado a entregar imediatamente à “A” ou a depositário judicial, os meios pecuniários necessários à expurgação da hipoteca que recai sobre os prédios objecto do contrato de promessa de compra e venda, ou em alternativa:
b) autorizar expressamente a “A” ou o depositário judicial a negociar com o “C”, a expurgação da hipoteca, utilizando para o efeito, a importância de 3.000.000$00, que permanece por liquidar no âmbito do contrato prometido. Neste caso, a “A” liquidaria ao “B” a importância remanescente, ou seja, a restar após se efectuar a expurgação da hipoteca.
c) Ser o “B” condenado a apresentar certidão de isenção de licença de habitação, no prazo prescrito para a sua contestação.
d) Ser o “B” condenado a liquidar à “A”, a título de indemnização, a importância total de esc. 3.296.600$00, sendo esc. 3.000.000$00 a título de danos emergentes e lucros cessantes e 296.600$00, a título de despesas (registo de contrato, certidões, despesas com o mandatário e juros, desde 17/4/2000, à taxa de 10% sobre a importância entregue de esc. 4.000.000$00) acrescida de juros de mora à taxa legal de 10% até ao seu efectivo e integral pagamento.
A “A” invoca como fundamento o facto de o “B” não pretender cumprir de forma voluntária um contrato-promessa celebrado, em 17 de Janeiro de 2000, que incidiu sobre um prédio misto :
a - um prédio rústico, sito em ..., freguesia de ..., inscrito na matriz predial rústica sob o artigo número ... e descrito na respectiva Conservatória do Registo Predial sob o número ...;
b - Um prédio urbano sito em ..., freguesia de ..., inscrito na matriz predial urbana sob o artigo número ... e descrito na respectiva Conservatória do Registo Predial, sob o número ...
O “B” contestou, alegando que a parte urbana do prédio objecto do contrato de promessa é a sua casa de morada de família e ao pretender vendê-la, era sua intenção comprar uma nova casa para a sua família, facto que a “A” não desconhecia e, por não estar devidamente informado, “B” não clausulou no contrato em questão a possibilidade de este não se efectivar em função da não aquisição do prédio que pretendia adquirir, sendo certo que, caso soubesse que, pela assinatura do contrato, se obrigava a vender o prédio em qualquer circunstância, não o teria assinado.
O “B” concluiu, por isso, que formulou a sua vontade negocial na base de erro e termina o seu articulado, pedindo a improcedência da acção e a sua absolvição do pedido .
O “B” considerou ainda que a “A” não tinha legitimidade para celebrar o contrato, em apreço, por força do disposto nos artigos 3º e 4º do DL 77/99 de 16 de Março, por se dedicar à mediação imobiliária, não podendo, por isso, comprar e vender prédios, sendo o contrato aqui em causa nulo .
A “A” replicou, pedindo a improcedência da excepção suscitada, concluindo como na petição inicial.
Seguiu-se o despacho saneador, no qual se seleccionaram os factos constantes da matéria assente e os controversos que integraram a base instrutória, os quais não mereceram das partes qualquer reclamação.
Realizou-se o julgamento e após a decisão sobre a matéria de facto, foi proferida sentença, que julgou a acção improcedente e absolveu o “B” dos pedidos contra si formulados.
A Autora não se conformou com esta decisão e apelou para este Tribunal .
A Autora conclui nas alegações, em resumo:
a - A possibilidade de recurso à execução específica foi expressamente consagrada na clª 5ª do contrato de promessa ;
b - O consignado no art. 830 nº 1 do CC tem plena aplicação nos contratos que tenha por objecto, prédios rústicos ;
c - O contrato promessa tinha por objecto a aquisição por parte da A, aqui apelante, de um denominado prédio misto;
d - O consignado no nº3 do art. 830 do CC tem aqui também plena aplicação, apesar de se estar perante a existência de um prédio rústico e de um prédio urbano, o qual se encontra “implantado” naquele, constituindo uma verdadeira unidade predial, de natureza urbana, em virtude da parte rústica ter perdido autonomia, funcionando como logradouro ou quintal, ainda que de área considerável;
e - Em consequência não pode deixar de ter aplicação total e plena o estatuído no art. 830 nº 3 do CC, onde a execução específica assume natureza imperativa.
f - A apelante foi completamente surpreendida com o teor da decisão, em particular, no que tange à alegada inexistência nos autos de licença de habitação ou documento que a dispense.
g - O que justifica a apresentação, neste momento, de comprovativo da não exigência de exibição da respectiva licença de habitação, cuja necessidade era de todo imprevisível, face aos elementos constante nos autos – cfr. arts. 524 e 706 nº 1 do CPC- docs. nºs 1 e 2 .
h - Na realidade, nos presentes autos, foram carreados inúmeros elementos que demonstravam o cumprimento do consignado no nº 3 do art. 410 do CC, cuja violação foi sugerida pelo Mº Juiz “ a quo” erroneamente .
i - As diversas transmissões que o prédio urbano foi sendo objecto, mormente, no decurso do ano de 1996, não poderiam ter ocorrido, se não tivesse sido exibida licença de habitabilidade ou demonstrada que se encontrava dispensado da sua exibição, como resulta à saciedade.
j - Por conseguinte, não poderia o MºJuiz ter considerado como improcedente o pedido de execução específica, por alegada violação do disposto no nº 3 do art. 410 do CC.
k - Sempre poderia o Tribunal, por sua iniciativa, ter requerido a informação de se o prédio urbano detinha licença de habitação ou dela estava dispensado, ou à Repartição de Finanças de ... ou, à Câmara Municipal de ..., nos termos do prescrito no art. 525 do CPC.
l - Atento o teor da douta sentença, deveria o Mº Juiz ter convidado as partes a juntar aos autos e antes daquela ser proferida, ou a licença de habitação do prédio urbano ou comprovativo da sua dispensa, em nome do princípio da colaboração, consagrado no art. 266º do CPC, acautelando o efeito útil da acção.
m - Lamentavelmente, o Mº Juiz “a quo” optou por considerar improcedente o pedido de execução específica do contrato, sem mais premiando o infractor e a sua conduta, penalizando sobremaneira a “A”, ao total arrepio, nomeadamente do consagrado, quer na letra, quer no espírito, do citado art. 266, assim como no disposto nos arts. 2º nº 2 e 265 A.
n - Contudo, partilha-se do entendimento adoptado pelo MºJuiz “ a quo” , quando considera – aparentemente - que a nulidade decorrente da –alegada- omissão de formalidades indicadas no nº2 do art. 410 do CC, não deve ser invocável por terceiros, nem oficiosamente conhecida pelo tribunal .
o - Tal nulidade é caracterizada, quer na doutrina, quer na jurisprudência, como uma nulidade atípica, por ser invocável ( em regra ) só pelo promitente comprador e não por qualquer interessado e ainda por ser possível de sanação ou convalidação ( cfr. art. 906, ex art. art. 913º).
p - Assim, e sem conceder, caso vingue a tese esgrimida pelo MºJuiz “ a quo” de que foi violado o nº 3 do art. 410 do CC, em virtude de nada – alegadamente- constar dos autos, relativamente à existência da licença de habitação ou documento que a dispense, a nulidade atípica daí decorrente, deverá considerar-se sanada, mediante a apresentação dos documentos que seguem junto à presente peça, que demonstram –mais uma vez – que inexiste qualquer violação, nomeadamente do supra indicado preceito.
q - Por fim ao contrário do pugnado pelo Mº Juiz “ a quo” a “A” aqui apelante, pode cumular o pedido de execução específica, com o pedido de indemnização, o qual, corresponde aos danos sofridos, advenientes do atraso no cumprimento da promessa.
r - Destarte, deverão igualmente serem atendidos os pedidos de indemnização formulados pela ora apelante, na sua pi, nos termos e montantes aí reclamados.
s - Em consequência, deverá ser revogada a douta decisão e substituída por outra que acolha in totum os pedidos deduzidos pela “A”, ora apelante, em particular o pedido de execução específica.
O R não apresentou contra-alegações.
Colhidos os vistos, cumpre apreciar.
II- Fundamentação :
Na 1ª instância foram considerados provados os seguintes factos:
1 - A “A”, representada por ... e o R. “B”, apuseram as respectivas assinaturas no escrito datado de 17 de Janeiro de 2000, através do qual o R. prometeu vender à A ou a quem esta indicasse, livre de quaisquer ónus ou encargos, o seguinte prédio misto:
- - prédio rústico, sito em ..., freguesia de ..., inscrito na matriz predial rústica sob o artigo ... e descrito na respectiva Conservatória do Registo Predial sob o nº ...;
- prédio urbano sito em ..., freguesia de ..., inscrito na matriz predial urbana sob o artigo ... e descrito na respectiva Conservatória do Registo Predial sob o nº ... (conforme documentos de fls. 17 e 18, 22, 23 e 26 a 37)-A) da matéria assente;
3 - A. e R. acordaram ainda que a escritura pública supra referida deveria ter lugar no prazo máximo de 90 dias, a partir da assinatura do acordo referido, tendo ficado a A. incumbida de marcar a mesma e notificar o R. com antecedência mínima de 10 dias ( nos termos constantes do documento junto a fls. 17 e18)-C);
4 - A cláusula 5ª do acordo referido em 1 dispõe que : ao presente contrato atribuem as partes eficácia real nos termos da legislação em vigor e para efeitos da execução específica do mesmo. Em caso de incumprimento do presente contrato, por causa imputável ao Segundo Outorgante, tem o primeiro Outorgante direito a fazer sua toda a quantia recebida ; por causa imputável ao primeiro Outorgante. inclusive de mora, tem o segundo Outorgante direito a receber em dobro as quantias entregues “( cfr. doc. juntos a fls. 17 e 18).-D);
5 - Em aditamento ao acordo referido em 1. através de escrito também datado de 17 de Janeiro de 2000, o R. obrigou-se a liquidar integralmente as despesas decorrentes da escritura pública do acordo prometido, assim como os custos dos respectivos registos ( nos termos constantes do documento junto a fls. 19 )-E);
6 - Em 16 de Março de 2000, a A. enviou ao R. carta registada com aviso de recepção, na qual se destaca: “ na sequência das diversas conversas telefónicas já ocorridas, vimos por este meio solicitar a V. Exª novamente, o envio dos documentos necessários à marcação da escritura de compra e venda da ... ( conforme doc. junto de fls. 38 e 39)F).
7 - No dia 5 de Abril de 2000, a A. enviou nova carta registada com aviso de recepção ao R. , onde informa que “se encontra marcada para o dia 17 de Abril de 2000, pelas 15 horas no 1º Cartório Notarial de ..., a escritura de compra e venda do prédio sito no ... devem ser entregues todos os documentos necessários até 5 dias antes da escritura ...relembramos que a não comparência na escritura traduz-se num incumprimento do contrato por parte de V. Exª aplicando-se a cláusula 5ª do contrato Promessa de Compra e Venda celebrado entre nós, o que implica o pagamento em dobro da quantia entregue, ou seja, 8.000.000$00 ( oito milhões de escudos ) “ ( nos termos constantes do documento junto a fls. 40 e 41) -G);
8 - No dia 1 de Maio de 2000, a A. mais uma vez notificou o R., mediante carta na qual se destaca : “ que se encontra marcada para o dia 10 de Maio de 2000, pelas 11 horas, no 1º Cartório Notarial de ..., a escritura de Compra e Venda ...relembramos que a não comparência na escritura traduz-se num incumprimento do contrato por parte de V. Exª , aplicando-se a cláusula 5ª do Contrato Promessa de Compra e Venda , celebrado entre nós , o que implica o pagamento em dobro da quantia entregue , ou seja, 8.000.000$00 ( oito milhões de escudos ) “( nos termos constantes do documento junto a fls. 42 –45)-H).
9 - O R mais uma vez não compareceu à escritura, a celebrar no 1º Cartório Notarial de ..., como se extrai do documento do referido Cartório : « pretendia celebrar a escritura pública de compra e venda ... não tendo sido possível , uma vez que o vendedor , “B”, não compareceu» ( nos termos constantes do documento junto a fls. 46).I).
10 - No dia 2 de Junho de 2000 a A. procedeu ao registo do contrato promessa na Conservatória do Registo Predial de ... ( conforme documentos juntos de fls. 28 a 32 e 51 )-J);
11 - A 17/1/2000 no 1º Cartório Notarial de ... foram as partes advertidas da necessidade de exibição de licença de habitação ou de documento que a dispense no acto da escritura de compra e venda relativamente à parte urbana do prédio em causa (fls. 18 verso). Conforme se constata e decorre das conclusões de recurso, que delimitam o objecto do recurso (arts. 684 nº3 e 690 nº 1 e 4 do CPC) as questões aqui a decidir consistem fundamentalmente em saber:
a) Que tipo de incumprimento configura o comportamento do promitente vendedor, o R. “B”;
b) Se a Autora pode recorrer à execução específica (não obstante tal possibilidade estar contemplada no clausulado do contrato) quando nas interpelações que faz ao promitente faltoso, apenas lhe indica, como cominação da sua não comparência à escritura, o pagamento em dobro da quantia entregue;
c) A falta de licença de habitabilidade do prédio é impeditiva da execução específica.
No que concerne ao incumprimento do contrato de promessa por parte do promitente vendedor, vem provado que incumbia à A. a iniciativa de marcar a data da escritura, marcação que efectivamente fez, pelo menos duas vezes, marcações essas devidamente comunicadas ao R., mas que este inviabilizou, não comparecendo, nem justificando tal procedimento.
Consideramos, como na sentença recorrida, que tais factos configuram uma situação de incumprimento do contrato por parte do R., prova que se mostra feita.
Ora «se alguém se tiver obrigado a celebrar certo contrato e não cumprir a promessa, pode a outra parte, na falta de convenção em contrário, obter sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso, sempre que a isso não se oponha a natureza da obrigação assumida». Art. 830 nº 1 do CC .
Mas que tipo de incumprimento se trata?
Incumprimento definitivo, ou simples mora, recusa de cumprimento da promessa ?
O recurso à execução específica pressupõe um atraso no cumprimento ou provisório incumprimento (simples mora, recusa de cumprimento da promessa) e o credor lança mão dele para evitar o incumprimento definitivo, porque ainda é possível e útil para si o resultado prático do cumprimento (execução) retardado.
Sempre que haja incumprimento definitivo ou falta definitiva de cumprimento, não tem cabimento a execução específica, recorrendo o credor à resolução ( extinção ) do contrato, com a indemnização compensatória determinada no art. 442 do CC ( Cfr. Calvão da Silva , Sinal e Contrato –Promessa – 5ª ed. pag-84 e 85)
Vejamos, então, o que se passou :
A Clª 5ª dispõe o seguinte : “ ao presente contrato atribuem as partes eficácia real nos termos da legislação em vigor e para efeitos da execução específica do mesmo. Em caso de incumprimento do presente contrato , por causa imputável ao Segundo Outorgante , tem o Primeiro Outorgante direito a fazer sua toda a quantia recebida; por causa imputável ao Primeiro Outorgante, inclusive mora tem o Segundo Outorgante direito a receber em dobro as quantias entregues” ( cfr. doc. de fls. 17 e 18).
Aconteceu que nas interpelações que a A. fez ao R., para efeitos de marcação da escritura, a cominação que lhe indicava para a não comparência era aplicar a cláusula 5ª, referindo-lhe expressamente que o incumprimento do contrato implicava o pagamento em dobro da quantia entregue ou seja 8.000.000$00.
Não faz referência a qualquer recurso à execução específica do contrato e quando referia a cláusula 5ª apenas indicava o pagamento em dobro do sinal entregue .
Foi certamente por isso que a sentença recorrida referiu que a 1ª parte da referida cláusula surge de alguma forma equívoca, nomeadamente nos termos em que aí é feita a referência à execução específica.
Porque razão a A. nas interpelações que fez, não referiu o recurso à execução específica do contrato e preferiu fazer referência ao pagamento em dobro do sinal?.
Se o contrato, no entender da Autora, permitia o recurso à execução específica, porque é que interpelava o R com a cominação do pagamento em dobro ?
O R. perante tal interpelação e socorrendo–nos do art. 236 nº1 do CC tinha legitimidade para interpretar que a A. deixou de ter interesse no contrato e face ao pagamento em dobro que lhe exigia, só a resolução lhe interessava.
Efectivamente, ainda que o contrato previsse a execução específica, do que duvidamos, o certo é que com a interpelação que a A. fez ao R. na marcação das escrituras, era lícito ao R. interpretar essa interpelação como resolução do contrato.
Isto porque a inaplicabilidade do regime do sinal na mora é a boa regra na doutrina e jurisprudência ( cfr. expressamente neste sentido , Galvão Teles e Antunes Varela).
Para Galvão Teles «o sinal vale como cláusula penal compensatória, que supõe a rescisão do contrato–promessa por incumprimento definitivo, não sendo cumulável com a realização forçada ( específica) do mesmo contrato (cfr. Dtº das Obrigações , 5ª ed. pag.95 nota 2).
Portanto, é a própria autora que afasta a execução específica, quando interpela o R. para o cumprimento.
E sendo assim, não pode agora a A. ,ainda que na base de o pretexto literal da redacção da 1ª parte da cláusula 5ª, quando todo o seu comportamento perante o R. foi no sentido de pretender não a execução (específica) do contrato, mas o pagamento em dobro do sinal. (cfr. as interpelações feitas).
Efectivamente, essa interpelação que a autora fez ao R. no sentido de que a não comparência à escritura , implicava o incumprimento do contrato e o consequente pagamento em dobro da quantia entregue, constitui uma verdadeira declaração de resolução que autora fez ao R. ( art. 436 nº 1 do CC).
Uma coisa é certa, ao R. era lícito interpretar tal interpelação como uma verdadeira declaração de resolução, porquanto só assim se compreende a exigência do pagamento em dobro do sinal.
Se pretendia recorrer à execução específica do contrato, na interpelação que fizesse devia e tinha a obrigação de o comunicar ao R.
Ora, tendo a autora pedido ao R a resolução do contrato, consubstanciado na exigência do pagamento em dobro do sinal, não pode em sede de acção pedir a execução específica do contrato .
No que concerne à exigência da referida licença de habitação para efeitos da execução específica cremos que a questão nos surge, agora, prejudicada.
No entanto, sempre se dirá que embora em princípio a falta de licença de habitabilidade (habitação) não permita a celebração da escritura de compra e venda de prédios urbanos (e portanto, sem essa licença não seja possível também a execução específica do contrato de promessa de compra e venda - cfr. art. 44 nº 1 do DL 74/86 de 23 de Abril) no caso em apreço, admite-se que esteja demonstrada a dispensa da exibição da licença, mas, como acima se disse, o pedido de execução específica surge-nos aqui completamente incompatível com toda a postura que a autora teve relativamente ao contrato em apreço, porquanto tudo parece indicar que a 1ª parte da citada clª 5ª (em que vem referida a expressão “ execução específica”) se tenha baseado numa qualquer minuta, que nada teve a ver com a real vontade das partes.
Por último e relativamente ao pedido indemnizatório que a autora cumula com o pedido de execução específica, o mesmo surge-nos também prejudicado pela solução aqui adoptada, sendo certo também que não vêm provados quaisquer factos relativamente a tal matéria.
Improcedem, deste modo, todas as conclusões da Recorrente.
III- Decisão :
Nestes termos, acordam os Juizes desta Relação em julgar improcedente a apelação interposta, confirmando a sentença recorrida.
Custas pela Apelante.
Évora, 29.03.2004