Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 4633/11.1TBPTM.E1 |  |
ARRENDATÁRIO
MORTE
Proc.º N.º 4633/11.1TBPTM.E1 – Apelação – 1ª Secção
Recorrentes: (…) e (…)
Recorrido: (…).
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Relatório[1]
Relatório[1]
«(…) intentou contra (…) a presente acção sob a forma sumária visando a restituição de imóvel seu ocupado sem título pela R..
Peticionou o seu reconhecimento como proprietário do imóvel referido no art. 1º da p.i. e a condenação da R. a entregar-lho livre e devoluto.
A R. contestou, alegando encontrar-se no imóvel ao abrigo de contrato de arrendamento celebrado entre o seu avô e o tio do A., tendo a avó da R. sucedido no arrendamento com o falecimento do avô e tendo a R. sucedido à avó, com quem vivia há anos, quando esta faleceu. Acrescentou ter sido celebrada uma promessa verbal de compra e venda do imóvel, que o A. desrespeitou (e que levou a que durante algum tempo não fosse paga a renda, que veio a ser posteriormente depositada), concluindo que o A. agiu com abuso de direito, omitiu factos relevantes e deduziu pretensão cuja falta de fundamento não devia ignorar, pelo que, a par da improcedência da ação, pediu também a condenação do A. como litigante de má-fé. Em reconvenção, pediu a condenação do A. a indemnizá-la por benfeitorias realizadas no imóvel, no montante de € 996,14, mas apenas para o caso de a ação vir a ser julgada procedente.
O A. respondeu, sustentando desconhecer qualquer contrato de arrendamento, mas acrescentando todavia que nesse caso o arrendamento não se teria transmitido à R., negando a existência de abuso de direito da sua parte, impugnando a matéria da reconvenção e concluindo pela improcedência desta última.
Com vista à sanação de ilegitimidade activa, foi a cônjuge do autor, (…) chamada a intervir nos autos, vindo a fazer seus os articulados do A.».
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Procedeu-se à realização da audiência de Julgamento e, por fim, foi proferida sentença julgando a acção improcedente e prejudicado o conhecimento do pedido reconvencional.*
Inconformados vieram os AA. Interpor recurso de apelação, tendo rematado as suas alegações com as seguintes Conclusões:
«A) Os AA. são donos e legítimos proprietários do prédio urbano sito no Beco dos (…), freguesia de (…), concelho de Lagoa, composto de três compartimentos e destinado a habitação, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo (…), descrito na Conservatória do Registo Predial de Lagoa sob o número (…).
B) Os Autores (…) e (…) instauram contra a Ré (…), pretendiam com a presente acção a restituição do imóvel de sua propriedade, porquanto esta ultima não tinha título legítimo para a sua ocupação, tendo o Mmo. Juiz “a quo” considerado que a Ré fez prova suficiente da existência de titulo para estar no imóvel, ou seja da existência de um contrato de arrendamento verbal, considerando a acção improcedente;
C) Os Autores discordam, pois no seu modesto entendimento não existe qualquer arrendamento, nem qualquer outro título que legitime a ocupação do imóvel por parte da Ré, sendo a sua ocupação ilegítima e abusiva, porquanto nunca houve arrendamento verbal, e a ter existido, este não se transmitiu à Ré porquanto esta é neta do primitivo “arrendatário”, logo não é descendente;
D) O Tribunal “a quo” considerou que foi feita prova da existência de um arrendamento verbal, celebrado na década de 70, e considera que o arrendatário entretanto faleceu e que este, era avô da R. e terá falecido em 1989, sendo que apesar de não terem sido depositadas rendas durante um longo período de tempo, o facto de não ter havido qualquer comunicação do falecimento quer do primitivo arrendatário, quer da sua esposa, avó da Ré posteriormente, não houve qualquer comunicação do falecimento, o que em si demonstra que não haveria qualquer arrendamento verbal que fosse, pois nunca cumpriram com qualquer das obrigações de um qualquer inquilino;
E) O Tribunal “a quo” deu como provada matéria que não poderia ter dado como provada, designadamente porque existe uma contradição clara entre o ponto 8 e o ponto 10 dos factos provados:
10º “O avô da Ré (…), em 1 de Abril de 1972 celebrou com (…) e seu tio (…) de contrato de arrendamento verbal para habitação do prédio identificado no artº 1º da p.i.”.
No numero 8 dos factos provados consta que:
“Este prédio já era propriedade do autor desde 20 de Julho de 1976, aquisição, esta, derivada de partilha por herança outorgada no Cartório Notarial de Lagoa, naquela data vide escritura de partilha de fls. (…) do Livro (…).”
F) Estes dois pontos da matéria de facto estão em contradição, pois que o Autor não era proprietário do que quer que fosse em 1972, para que tivesse feito qualquer arrendamento verbal, pois este só adquire em 1976…;
G) Na motivação da decisão da matéria de facto o Tribunal “a quo”, não tomou em consideração qualquer dos depoimentos das testemunhas indicadas pelos AA., e designadamente as testemunhas (…) e (…), os quais depuseram de forma credível e com conhecimento dos factos;
H) Não se aceita que o Tribunal “a quo” na sua fundamentação tenha fundado a sua convicção nos depoimentos das testemunhas apresentadas pela Ré, em especial para a testemunha (…) que alegadamente terá vivido naquela casa e por esse facto dá como provado que houve um contrato de arrendamento e a promessa de compra, e não tenha considerado o depoimentos de três testemunhas, respectivamente filhos e nora dos AA.
I) O Tribunal “a quo” ao aplicar o artigo 1111º do Código Civil, fez uma incorrecta aplicação dos factos alegados ao Direito, pois não houve qualquer transmissão do arrendamento, e a ter existido, esta formalidade de comunicação de falecimento por parte da Ré, aquando do falecimento da avó, também não foi cumprida, pois não foi enviada qualquer carta com essa comunicação, o que só por si é demonstrativo de que esta sabia qual a sua posição no locado, pois se considerasse o arrendamento e o Autor como senhorio, teria tido a preocupação de enviar a carta com essa comunicação, e não o fez;
J) O Tribunal não poderia aplicar o artigo 85º da RAU, porquanto a Ré não é descendente do primitivo arrendatário, ou seja não é filha, mas sim neta do primitivo arrendatário, porquanto no nosso modesto entendimento não houve transmissão de qualquer arrendamento, violando o Tribunal “a quo” aquela disposição legal;
K) O Tribunal “a quo” além de não ter feito um correcto exame crítico das provas, não considerando os depoimentos de pessoas que tinham conhecimento directo dos factos, violando assim o artigo 607º, nº 4, do CPC;
Termos em que invocando o Douto suprimento do Venerando Tribunal, deverá o presente recurso ser julgado procedente, substituindo a Douta Sentença ora em recurso, por Decisão que considere a acção procedente e provada».
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Respondeu a R. pedindo a improcedência da apelação.**
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Na perspectiva da delimitação pelo recorrente[2], os recursos têm como âmbito as questões suscitadas pelos recorrentes nas conclusões das alegações (art.ºs 635º, nº 4 e 639º do novo Cód. Proc. Civil)[3], salvo as questões de conhecimento oficioso (n.º 2, in fine, do art.º 608º do novo Cód. Proc. Civil). **
Das conclusões acabadas de transcrever, decorre que as questões objecto do recurso, são:
Saber se há erro no julgamento de facto, ao dar-se como provada a existência de um contrato de arrendamento verbal, sobre o prédio reivindicado;
Saber se existe contradição na decisão de facto no tocante aos pontos nº 8 e 10 dos factos provados;
Saber se existe erro na aplicação do direito, quer por não poder haver transmissão do direito de arrendamento para a R., por não ser “descendente” quer por esse direito não poder ser exercido por não ter sido comunicado ao senhorio o óbito do anterior arrendatário.
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Dos factos
Dos factos
Na primeira instância foram considerados provados os seguintes factos:
«1 - O autor é dono de um prédio urbano sito no Beco dos (…), freguesia de (…), concelho de Lagoa, composto de três compartimentos, e destinado a habitação, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo (…), descrito na Conservatória do Registo Predial de Lagoa sob o número (…).
2 - O autor adquiriu o prédio por partilha por herança, estando registado a seu favor pela ap. (…) de 1988/11/16.
3 - O autor reside em São João da Madeira, local onde já residia quando adquiriu este prédio, e apenas vem ao Algarve em gozo de férias.
4 - O prédio referido em 1 está ocupado pela ré.
5 - O autor adquiriu este prédio por herança de seus pais, há mais de 20 anos.
6 - Neste Beco dos (…), o autor é proprietário de três prédios urbanos, todos recebidos por herança de seus pais.
7 - O imóvel aqui reivindicado é pertença do autor e de sua mulher.
8 - Este prédio já era propriedade do autor desde 20 de Julho de 1976, aquisição, esta, derivada de partilha por herança outorgada no Cartório Notarial de Lagoa, naquela data vide escritura de partilha de fls. (…) do Livro (…).
9 - O prédio sito no Beco dos (…), freguesia de (…), é ocupado pela ré por ter sido celebrado um contrato de arrendamento verbal.
10 - O avô da ré, (…), em 1 de Abril de 1972 celebrou com (…) e seu tio (…) um contrato de arrendamento verbal para habitação do prédio identificado no art 1º da pi.
11 - Ficando acordado que o valor da renda era de esc. 300$00 (trezentos escudos) mensais, tendo sofrido as devidas actualizações, cifrando-se actualmente em € 3,00 (três euros).
12 - Renda essa que sempre foi paga pelo avô da ré e posteriormente sua mulher e neta, a aqui ré, e recebida pelo autor.
13 - Nos finais de Setembro de 1977 o autor celebrou, verbalmente, contrato de promessa de compra e venda do arrendado, com (…), avô da ré, pelo montante de esc. 40.000$00.
14 - À data da celebração do contrato o avô da ré entregou como sinal e início de pagamento do imóvel à data arrendado o montante de esc. 5.000$00.
15 - Montante esse que foi entregue ao tio do autor, (…), a seu pedido.
16 - O autor foi contactado para celebrar a escritura definitiva.
17 - Em 26 de Setembro de 1989, o avô da ré faleceu, sem ter logrado outorgar o contrato definitivo de compra e venda do arrendado.
18 - Ficando a residir no arrendado, sua mulher (…).
19 - A ré, em 20 de Maio de 1996, passou a residir com a sua avó, conjuntamente com o seu companheiro e três filhos.
20 - As rendas passaram a ser depositadas na conta bancária nº (…) do balcão de Lagoa da Caixa Geral de Depósitos.
21 - Em 24 de Dezembro de 2000 a avó da ré faleceu, tendo ficado a residir no arrendado até à presente data a ré e o seu agregado familiar.
22 - A ré procedeu ao depósito das rendas na conta bancária supra identificada.
23 - A ré fez obras no locado, nomeadamente no telhado, cozinha, com a colocação de azulejos e porta de entrada.
24 - A ré nasceu em 1966.
25 - A ré deposita € 3,00 por mês».
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Da impugnação de facto
Da impugnação de facto
Quanto à impugnação da decisão de facto, no tocante à existência de um contrato de arrendamento que «o avô da ré, (…), em 1 de Abril de 1972 celebrou com (…) e seu tio (…), para habitação do prédio identificado no art.º 1º da pi.» (facto constante do nº 10 dos factos provados), a apelação é manifestamente improcedente. Na verdade os depoimentos indicados pelos recorrentes como podendo fundamentar decisão diversa nunca poderiam ter essa virtualidade porquanto contrariam documentos (recibos de renda) emitidos por quem tinha a administração do prédio em causa – o (…) – tio do A.. Na verdade, no confronto das assinaturas apostas nos recibos de fls. 71 a 163 e da constante da escritura de partilhas celebrada entre o A. e aquele seu tio, para partilha da herança dos pais deste e avós daquele pode facilmente concluir-se, com alto grau de probabilidade, que a assinatura aposta naqueles recibos corresponde à que o referido (…) apôs naquela escritura. E é verosímil que assim tenha sucedido porquanto tal prédio pertencia à dita herança. Ora sendo o (…), cabeça de casal, competia-lhe a administração da herança. Mas tais documentos, demonstram ainda que, mesmo após a partilha e adjudicação do prédio dos autos ao A., foi o seu tio que, durante mais de um ano, continuou a receber as rendas e a emitir os respectivos recibos. A razão desse procedimento é desconhecida mas o que é certo, é que o A., nada fez o que para por termo à situação, naquela altura nem posteriormente, o que é sintomático da sua anuência, como acabou por se reconhecer ao dar-se como provado o facto descrito sob o nº 10.
Deste modo e nesta parte decide-se manter a referida factualidade.
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Diz o A. que este facto está em contradição com o descrito sob o nº 8 e que reza o seguinte: «Este prédio já era propriedade do autor desde 20 de Julho de 1976, aquisição, esta, derivada de partilha por herança outorgada no Cartório Notarial de Lagoa, naquela data vide escritura de partilha de fls. (…) do Livro (…)».
Salvo o devido respeito, não existe qualquer contradição entre os dois factos dados como provados. Na verdade, um contrato de arrendamento pode ser celebrado, do lado activo, ou seja na qualidade de senhorio, por uma infinidade de sujeitos, que tendo poderes para tanto, não têm a qualidade de proprietários. De facto a qualidade de senhorio não pressupõe a de proprietário e a outorga de um contrato de arrendamento do lado activo por ser feita por outros sujeitos que não são titulares de qualquer direito real sobre a coisa, mas podem dispor do seu uso e fruição Assim, para além do proprietário e do usufrutuário, titulares de direitos reais sobre a coisa, podem celebrar validamente contratos de arrendamento de prédios, o fiduciário (artº 2291º, n° 1, CC) aquele que for administrador do bem a arrendar, tal como o cabeça de casal da herança (artºs 2079° e 2087° CC), os pais relativamente a bens dos filhos que estejam sob a sua administração (artºs 1878°, n° 1, 1899°, n° 1, e 1897º do CC), o curador provisório ou definitivo dos bens do ausente (artºs 94º, nº 1, 110º e 1159º, nº 1, CC), o tutor (artºs 1935º, nº 1, 1878º, nº 1, 1889º, nº 1, à contrário, e 1897º, C. Civ.), o mandatário (artº 1159º, nº 1, CC).
No caso e como decorre da escritura de partilhas de vinte de Julho de 1996, outorgada no cartório Notarial de Lagoa o Autor e seu tio (…) declaram partilhar diversos bens imóveis, adjudicando, àquele o constante da verba oito que consubstancia o prédio reivindicado.
Na mesma escritura ambos os outorgantes declaram que, são os únicos herdeiros da herança aberta por óbito de (…) e de (…), respectivamente, seus pais e avós. Tendo em conta a ordem pela qual os outorgantes são identificados, facilmente se infere que são pais de (…) e avós do Autor.
Se é verdade, como se conclui na sentença, que o contrato de arrendamento teve a intervenção de todos os herdeiros do prédio então o contrato de arrendamento nem sequer caduca por força da partilha posterior, porquanto foi arrendado com intervenção e consentimento de todos os contitulares do direito de propriedade (art.º 66º do RAU) e não apenas pelo cabeça de casal no âmbito dos poderes de administração.
Assim, e pese embora a partilha se haja formalizado apenas em 1976, tal facto não impede a circunstância de, enquanto titular de um direito à herança ilíquida, ter, conjuntamente com o outro interessado, dado de arrendamento o imóvel que, ao tempo, pertencia à herança ilíquida e indivisa.
Pelo que, nenhuma contradição ocorre entre a matéria fáctica dada como provada e inserta nos dois pontos supra identificados.
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Do direito
Do direito
Quanto à aplicação do direito aos factos, a sentença também não merece qualquer censura. Efectivamente, ante a factualidade acima descrita a escolha e determinação do direito aplicável foi correcta e a decisão, absolutamente conforme.
Como é fácil verificar, esta relação locatícia, atravessa os diversos regimes legais do arrendamento, desde o CC de 1966, passando posteriormente a estar sob a alçada do RAU e agora a do NRAU, ficando sujeito à disciplina deste, nomeadamente à das respectivas normas transitórias.
Para determinar que regime aplicar, e visto que o objecto do litígio se prende com a transmissibilidade do arrendamento por morte do arrendatário, deve ter-se por referência a data do óbito deste (ac. RP de 29.5.2008 – Ataíde das Neves – acessível em www.dgsi.pt), o mesmo acontecendo com o transmissário que lhe sucedeu. Ou seja deve aplicar-se o regime vigente à data do facto que desencadeia a transmissão do direito ou seja o óbito primitivo arrendatário ou daquele que lhe sucedeu.
À data do falecimento do primitivo arrendatário, avô da R., e no que respeita à transmissibilidade do arrendamento, regia o disposto no artº 1111º do CC, nos termos do qual o «arrendamento para habitação não caduca por morte do primitivo arrendatário…desde que lhe sobreviva cônjuge não separado judicialmente de pessoas e bens ou de facto ou deixar parentes ou afins na linha recta, …que com ele convivessem há mais de um ano» - Nº 1 do art.º. 1111 do CC. Assim, estando provado que o primitivo arrendatário faleceu em 1989 e que ficou a viver no prédio a sua mulher (…), transmitiu-se para esta o arrendamento.
Está provado que, esta (…) é avó da Ré e veio a falecer no ano de 2000. Está ainda provado que a R. , «em 20 de Maio de 1996, passou a residir com a sua avó, conjuntamente com o seu companheiro e três filhos».
Em 2000 vigorava, quanto à transmissão dos arrendamentos para a habitação, o artº 85º do RAU (DL 321-B/90, de 15 de Outubro), o qual tinha a seguinte redacção:
«o arrendamento para habitação não caduca por morte do primitivo arrendatário (…) se lhe sobrevier:
a) Cônjuge não separado judicialmente de pessoas e bens ou de facto;
b) Descendente com menos de um ano de idade ou que com ele convivesse há mais de um ano.
….
O nº 4 deste preceito, por sua vez, permitia “uma segunda transmissão” a favor dos parentes ou afins por morte do cônjuge sobrevivo (entenda-se do primitivo arrendatário) quando nos termos do sobredito preceito, lhe tenha sido transmitido o direito ao arrendamento. Neste caso a única condição legalmente prevista era a de que este parente ou afim convivesse com o cônjuge sobrevivo há mais de um ano, não sendo necessário que este descendente tivesse convivido com o primitivo arrendatário (neste sentido cfr. Ac. do STJ de 22/11/94, in BMJ, nº 441, pág. 297).
Assim sendo, o contrato de arrendamento foi legalmente transmitido à Ré, por morte da sua avó, uma vez que esta vivia com a sua neta há mais de um ano.
Diz o apelante que tal transmissão não poderia ocorrer porquanto a R. não comunicou ao senhorio a morte da arrendatária, nos termos do disposto no art.º 89º, nº 1, do RAU. É verdade que essa comunicação não foi demonstrada nos autos, mas a inexistência de tal comunicação não é impeditiva da transmissão do arrendamento. Na verdade, assim o dispõe o nº 3 do art.º 89º do RAU, que à data se mantinha em vigor[4]. Deste modo, impõe-se concluir que o arrendamento se transmitiu do avô da Ré para a avó da Ré e desta para a Ré que com ela vivia desde 20 de Maio de 1996.
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Concluindo
Concluindo
Pelo exposto, acorda-se na improcedência da apelação e confirma-se a sentença recorrida.
Custas pelos apelantes.
Notifique.
Évora, em 14 de Maio de 2015
Bernardo Domingos
Silva Rato
Assunção Raimundo
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[1] Transcrito da decisão.
[2] O âmbito do recurso é triplamente delimitado. Primeiro é delimitado pelo objecto da acção e pelos eventuais casos julgados formados na 1.ª instância recorrida. Segundo é delimitado objectivamente pela parte dispositiva da sentença que for desfavorável ao recorrente (art.º 684º, n.º 2 2ª parte do Cód. Proc. Civil) ou pelo fundamento ou facto em que a parte vencedora decaiu (art.º 684º-A, n.ºs 1 e 2 do Cód. Proc. Civil). Terceiro o âmbito do recurso pode ser limitado pelo recorrente. Vd. Sobre esta matéria Miguel Teixeira de Sousa, Estudos Sobre o Novo Processo Civil, Lex, Lisboa –1997, págs. 460-461. Sobre isto, cfr. ainda, v. g., Fernando Amâncio Ferreira, Manual dos Recursos, Liv. Almedina, Coimbra – 2000, págs. 103 e segs.
[3] Vd. J. A. Reis, Cód. Proc. Civil Anot., Vol. V, pág. 56.
[4] De facto, apesar de ter sido eliminado pelo art.º 1º do DL nº 278/93 de 10 de Agosto, tal diploma foi declarado inconstitucional com força obrigatória geral – AC TC de 23/05/1997 – Acórdão nº 410/97, publicado no D.R. I-A, de 08/07/1997. Assim, nos termos do disposto no nº 1 do art.º 282 da CRP, ocorreu repristinação do citado nº 3 do art.º 89º do RAU.