Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 282/05.1TBCCH.E1 |  |
ALMEIDA SIMÕES
INCUMPRIMENTO DO CONTRATO
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
I - Contrato-promessa é um contrato preliminar pelo qual as partes se obrigam a celebrar, no futuro, um outro contrato; trata-se de um acordo preliminar complexo, cujo objecto se consubstancia numa convenção futura, em regra de natureza obrigacional, que gera um vínculo de prestação de facto, com a
particularidade de consistir na emissão de declarações negociais.
II – Tendo-se comprometido o promitente vendedor, perante o promitente comprador, a obter a licença de utilização referente ao imóvel objecto do contrato-promessa, tendo decorrido o prazo inicial para tanto, depois outros dois prazos adicionais e não tendo apresentado tal licença, após duas insistências por escrito do promitente-comprador, é de aceitar que este dirija ao promitente vendedor uma carta a dizer que perdeu interesse no negócio, por incumprimento do promitente vendedor, resolvendo o contrato e exigindo a devolução do sinal em dobro.
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
“A” demandou, em 14 de Julho de 2005, no Tribunal de …:
- “B” e mulher “C”;
- “D” e mulher “E”;
- “F” e mulher “G”;
- “H” e mulher “I”; e
- “J” e mulher “K”.
Alegou, no essencial, que celebrou com os réus, em 12 de Julho de 2001, um contrato-promessa de compra e venda, através do qual os réus prometeram vender-lhe a fracção "A" do prédio urbano sito na Quinta …, em …, livre e devoluto, pelo preço de 19.000.000$00, tendo a autora entregue o montante de 2.000.000$00, na data da assinatura do contrato-promessa, a título de sinal e princípio de pagamento, devendo o remanescente ser pago no acto da outorga da escritura, a realizar até 30 de Novembro de 2001.
Pretendendo a autora instalar na fracção um estabelecimento comercial destinado à venda de peças de automóveis e demais materiais da sua actividade, comprometeram-se os réus a obter junto da Câmara Municipal de … a respectiva licença de utilização para fins comerciais.
Em Novembro de 2001, a autora fez um reforço de sinal, entregando aos réus o montante de 5.000.000$00, fazendo novo reforço de sinal, no valor de 12.470,00 euros, em 3 de Junho de 2002.
No entanto, os réus nunca obtiveram a licença de utilização, apesar da insistência da autora, o que a levou a comunicar aos réus, por carta de 23 de Março de 2005, que resolvia o contrato-promessa, por perda de interesse no negócio, solicitando a devolução em dobro do sinal prestado, o que nunca fizeram.
Finalizou a formular os seguintes pedidos:
- que se reconheça que o contrato-promessa de compra e venda celebrado entre os réus e autora foi validamente resolvido pela autora, em face do incumprimento dos réus;
- que se reconheça que, em consequência do incumprimento dos réus, com perda do interesse pelo negócio pela autora, e da resolução do contrato, esta tem o direito a exigir a devolução do sinal e reforço de sinal prestado, 47.385,85 euros, acrescido de outro tanto;
- a condenação dos réus na devolução do sinal em dobro, no total de 94.771,70 euros, quantia acrescida de juros de mora à taxa legal, desde a citação.
Os réus contestaram no sentido da improcedência da acção, salientando que a autora sabia que a fracção não tinha licença de utilização e que, mesmo assim, celebraram o contrato-promessa e passaram a utilizar o espaço em seu proveito e no interesse da sua actividade comercial.
E deduziram reconvenção a pedir que se reconheça que não houve fixação de prazo para a realização da escritura, mas estipulada uma cláusula "cum potuerit" prevista no artigo 778º do Código Civil; a não se entender desta forma, o negócio jurídico ficou sujeito à verificação de uma condição suspensiva sem a qual terá de ser determinada a nulidade do negócio, nos termos dos artigos 270°, 275° e 280° do Código Civil.
Para o caso de procedência da acção, pediram a condenação da autora em quantia a liquidar em execução de sentença relativa aos prejuízos causados pela não entrega da fracção, após a resolução contratual, estimando tais prejuízos, em valor não inferior a 500,00 euros mensais.
Após resposta da autora, foi proferido despacho saneador, com selecção da matéria de facto relevante.
Os réus reclamaram, pretendendo, para além do mais, que o alegado nos artigos 14, 15, 16, 17, 18, 19,20,21,22,55 e 56 da contestação/reconvenção fosse levado à base instrutória, por se tratar de factos "relevantes para a decisão final da presente causa".
O senhor juiz indeferiu a inclusão na base instrutória do alegado nos referidos artigos da contestação/reconvenção, com a seguinte fundamentação: os factos constantes dos artigos 14 e 19 encontram-se contidos no perguntado no artigo 4° da base instrutória; o facto constante do artigo 15 encontra-se contido no perguntado nos artigos 5° e 6° da base instrutória; o facto constante do artigo 16 é irrelevante; os factos constantes dos artigos 17 e 18 estão contidos no perguntado no artigo 6° da base instrutória; os factos alegados nos artigos 20, 21 e 22 da contestação estão contidos, quer no artigo 9° base instrutória, quer na alínea L) da factualidade assente, cujo aditamento ora se ordenou; os factos constantes dos artigos 55 e 56 da contestação encontram-se contidos no perguntado no artigo 9° da base instrutória (cf fls. 253).
O processo prosseguiu e, após julgamento, foi proferida sentença a julgar a reconvenção improcedente e procedente a acção, decidindo-se:
- declarar validamente resolvido pela autora o contrato promessa de compra e venda celebrado entre autora e réus em 12 de Julho de 2001 e relativo à fracção "A" do prédio urbano, constituído em regime de propriedade horizontal, sito na Quinta …, freguesia e concelho de …, designado por lote 18;
- condenar os réus a entregar à autora a quantia de 94 771.70 euros, referente ao sinal e reforço de sinal entregues pela autora aos réus, em dobro, acrescida dos juros de mora, à taxa legal, desde a data da citação até integral e efectivo pagamento.
Inconformados, os réus apelaram, tendo alegado e formulado as conclusões que se transcrevem:
A. Os réus, ora apelantes, apresentaram atempadamente reclamação do douto despacho saneador, tendo sido deferida parcialmente tal reclamação, mas indeferida quanto aos factos 14 a 22, 55 e 56 da contestação/reconvenção;
B. Os factos alegados em 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 55 e 56 da contestação/reconvenção são relevantes para a decisão final da presente causa, por conterem matéria que, a ser provada, é determinante na aplicação dos dispositivos legais vigentes;
C. Deve, pois, ser ordenada a produção de prova sobre a matéria constante daqueles artigos da contestação/reconvenção;
D. A matéria de facto dada como provada nas respostas aos quesitos 2.º e 3.º da base instrutória não o deveria ter sido em função da inexistência de elementos nos autos que o permitissem;
E. A esta matéria foram ouvidos o réu “D” (depoimento registado na cassete n° 1, do lado A, da volta 2 à volta 1965) e as testemunhas da autora “L” (depoimento registado na cassete n° 1 do lado B, da volta 373 à volta 2067), “M” (depoimento registado na cassete n° 2 do lado A, da volta 505 à volta 1135) e “N” (depoimento registado na cassete n? 2 do lado A, da volta 1170 à volta 1975);
F. Nada resultando destes depoimentos que suporte a resposta de "provado" dada pela Mma Juiz "a quo";
G. Em nenhum documento dos autos existe qualquer afirmação que prove a matéria dos pontos 2 e 3 da base instrutória, maxime no próprio contrato promessa celebrado;
H. Os pontos atrás mencionados devem ser considerados "não provados";
I. As partes subordinaram o cumprimento do contrato prometido a um acontecimento futuro e incerto - a reunião de todas as condições para que se realize a escritura definitiva de compra e venda -, ficando portanto expresso no contrato promessa aqui em apreço a existência de uma condição suspensiva no negócio jurídico celebrado (art. 2700 do CC);
J. Ora não se verificando tal condição suspensiva (art. 2750 CC) o objecto do negócio jurídico em questão nestes autos é legalmente impossível visto que a exigência da existência de licença de utilização é inultrapassável face à legislação em vigor;
K. O que determina a nulidade deste negócio;
L. O art. 777º do CC refere que quando se torna necessário o estabelecimento de um prazo, quer pela natureza da prestação, quer por força das circunstâncias que a determinaram, a fixação dele, na falta de acordo das partes, é deferida ao tribunal;
M. O que manifestamente se adequa ao caso vertente;
N. Mas não se verificou qualquer fixação de prazo pelo tribunal;
O. Verifica-se não ter decorrido o prazo estipulado para o negócio - por nem sequer haver prazo estipulado - e daí que não exista incumprimento definitivo que viabilize a pretensão da autora;
P. A cláusula 4a do contrato-promessa de que tratam os autos diz expressamente que a “escritura de venda será outorgada assim que estiverem reunidas as condições para que a mesma se realize";
Q. Contratualmente foi, portanto, fixado o regime jurídico previsto pelo art. 778° do CC, pelo que a prestação só será exigível tendo o devedor a possibilidade de cumprir;
R. Não se verificou o incumprimento definitivo do contrato promessa, pois não houve fixação legalmente adequada de prazo para realização da escritura;
S. De acordo com o clausulado do contrato-promessa foi estipulada uma cláusula "cum potuerit' prevista no art. 778° do Código. Civil, não podendo pois proceder a pretensão da autora expendida na douta petição inicial;
T. A não se entender desta forma, o negócio jurídico celebrado entre autora e réus ficou sujeito à verificação de uma condição suspensiva sem a qual terá de ser determinada a nulidade do negócio prometido, nos termos do disposto nos arts. 270°, 275° e 280°, todos do CC;
U. Violou, deste modo, a douta sentença o disposto nos arts. 270°, 275°, 280°, 777º e 778°, todos do Código Civil, pelo que deve ser revogada e considerada a acção improcedente e não provada e, consequentemente absolvidos os réus, tudo com as consequências legais.
A autora contra-alegou a pugnar pela confirmação da sentença.
Os Exmºs Desembargadores Adjuntos tiveram visto nos autos.
São os seguintes os factos dados como provados pela 1ª instância:
1. Por acordo escrito denominado "contrato promessa de compra e venda" subscrito em 12 de Julho de 2001, cuja cópia consta de fls. 20 a 22, na qualidade de primeiros outorgantes, por “B” e, mulher, “C”, casados sob o regime de comunhão de adquiridos, “D” e, mulher, “E”, casados no regime de comunhão de adquiridos, “F” e, mulher, “G”, casados no regime de comunhão de adquiridos, “H” e, mulher, “I”, casados no regime de comunhão de adquiridos, “J” e, mulher, “K”, casados no regime de comunhão de adquiridos e na qualidade de segundos outorgantes, “O”, casado, e “P”, casado, actuando em representação da sociedade comercial por quotas denominada “A”, pessoa colectiva n.º …, com sede na Rua …, n.º…, na Freguesia de …, concelho de …, de cujo conteúdo resulta, entre o mais, o seguinte:
"1.ª Os primeiros outorgantes são donos e legítimos proprietários, em comum e em partes iguais, da fracção "A" de um prédio urbano, constituído em regime de propriedade horizontal, sito na Quinta …, freguesia e concelho de …, designado por lote 18, cuja respectiva descrição junto da Conservatória do Registo Predial de … se acha registada sob o n.º 2885-A, da freguesia de …, encontrando-se a referida fracção inscrita na respectiva matriz sob o art.º 14046-A; 2.ª Pelo presente contrato, os primeiros outorgantes prometem e obrigam-se a vender, livre de quaisquer ónus ou encargos, à sociedade representada pelos segundos outorgantes a atrás identificada fracção "A" ( ... ); 3.ª A prometida venda é feita pelo preço de Esc. 19 000 000$00 (dezanove milhões de escudos), o qual será pago da seguinte forma: a) na data da assinatura do presente contrato-promessa os segundos outorgantes entregaram aos primeiros outorgantes, a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de Esc. 2.000.000$00 (dois milhões de escudos), quantia da qual se dá imediatamente quitação; b) o restante do preço, ou seja, a quantia de 17.000.000$00 (dezassete milhões de escudos), será integralmente pago pelos segundos outorgantes aos primeiros outorgantes no acto de outorga da escritura de compra e venda; 4.ª A escritura de venda será outorgada assim que estiverem reunidas as condições para que a mesma se realize, deverá ser marcada pelos segundos outorgantes, que comunicarão aos primeiros outorgantes, o dia, hora e local onde a mesma será lavrada, com a antecedência mínima de oito dias úteis, em relação ao aprazamento, fixando-se como prazo limite para a realização da mesma o próximo dia trinta de Novembro de dois mil e um; 6ª (…) b) que aceitam e reconhecem reciprocamente o direito à execução específica, nos termos do art. 830º do Código Civil”
2. No projecto de construção, a fracção referida em 1 destinava-se a garagens
3. A autora pretendia destinar a fracção referida em 1. a estabelecmento comercial para venda de peças de automóveis e demais materiais.
4. Após a data referida em 1. a autora iniciou trabalhos na fracção aí referida com vista a adaptá-la ao fim referido em 3.
5. Até à presente data ainda não foi obtida a licença de utilização destinada ao exercício do comércio ou outra finalidade da fracção referida em 1.
6. Em cumprimento do acordo mencionado em L, no dia 12 de Julho de 2001, a autora entregou aos réus a quantia de 2.000.000$00, em 08 de Dezembro de 2001 a quantia de 5.000.000$00, sendo 1.000.000$00 para cada um dos promitentes vendedores e, em 03 de Junho de 2002, a cada um dos promitentes vendedores, a quantia de 2.494,00 euros.
7. Os sócios da autora subscreveram e enviaram aos réus, que a receberam, uma carta, datada de 05 de Março de 2003, cuja cópia consta de fls, 28, entre o mais com o seguinte teor: "Serve a presente para comunicar/convocar todos os interessados no negócio referente às garagens vendidas à nossa firma para uma reunião no próximo dia 12 do corrente, pelas 21h30, a fim de serem tratados assuntos relacionados com a transacção mencionada. Este nosso pedido de reunião deve-se ao facto de existirem assuntos pendentes que não nos permitem a utilização do espaço adquirido, sendo que esta impossibilidade nos está a causar transtornos a nível comercial e financeiro, ao ponto de o material por nós adquirido e já presente "nas garagens" começar a deteriorar-se".
8. Os sócios da autora subscreveram e enviaram aos réus, que a receberam, uma carta, datada de 02 de Maio de 2003, entre o mais, com o seguinte teor: "( ... ) Serve a presente para comunicar/convocar todos os interessados no negócio referente às garagens vendidas à nossa firma para uma reunião no próximo dia 27 de Março de 2003, pelas 21h30, nas referidas garagens, a fim de serem tratados assuntos relacionados com a transacção mencionada. Este nosso pedido de reunião deve-se ao facto de volvidos dois meses e meio depois da reunião feita no dia 12 de Março de 2003, não nos ter sido dada até à data presente qualquer justificação ou informação. Continuamos sem poder resolver o nosso problema de utilização do espaço e continuamos a acumular despesas ( ... )".
9. “B” subscreveu e enviou à autora a carta datada de 26 de Maio de 2003, constante de fls. 47 e 48 dos autos, cujo teor aqui se dá por reproduzido.
10. Os sócios gerentes da autora subscreveram e enviaram aos réus, que as receberam, as cartas datadas, respectivamente, de 24 de Janeiro de 2005 e 23 de Março de 2005, constantes de fls. 49 e 50, cujo teor aqui se dá por reproduzido.
11. As chaves da fracção mencionada em 1. foram entregues à autora em 12 de Julho de 2001, ocupando a autora tal fracção desde essa data até ao presente.
12. Depois do dia 23 de Março de 2005, a autora permitiu a entrada na fracção referida em 1. dos serviços camarários
13. Em data anterior à referida em 1., os réus informaram a autora que não tinham licença de utilização da fracção aí referida.
14. Aquando da subscrição do acordo referido em 1., os réus estavam cientes do facto referido em 3.
15. Os réus comprometeram-se a obter junto da Câmara Municipal de … a licença de utilização para fins comerciais da fracção referida em 3.
16. Os serviços camarários deslocaram-se, em data que não se apurou do ano de 2005, à fracção mencionada em 1. para estudo de atribuição da licença de utilização.
17. O réu “B” deu entrada na Câmara Municipal de … com um processo para alteração do projecto de arquitectura do prédio referido em 1., conforme fls. 179 a 213 dos autos, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
Sendo as conclusões que delimitam, como é regra, o objecto do recurso, mostra-se enunciada a resolução das seguintes questões:
- aditamento à base instrutória do alegado pelos réus nos artigos 14 a 22, 55 e 56 da contestação/reconvenção;
- modificação das respostas aos artigos 1° e 2° da base instrutória;
- incumprimento definitivo do contrato-promessa imputável aos réus.
Vejamos, então:
Na sequência da reclamação dos réus à selecção da matéria de facto, o senhor juiz explicitou, conforme atrás já se viu, que não havia motivo para alterar a base instrutória, em face do que vinha alegado nos artigos 14 a 22, 55 e 56 da contestação/reconvenção.
No recurso, os réus continuam a insistir que os factos alegados nos referidos artigos da contestação/reconvenção "são relevantes para a decisão da causa", mas não apresentaram qualquer fundamento que contrarie a decisão da 1ª instância, ou seja, não invocaram qualquer motivo que sustente a indispensabilidade de levar à base instrutória o alegado naqueles artigos.
E, na realidade, não se encontra qualquer razão para mandar aditar novos artigos à base instrutória, sendo de acolher a fundamentação do despacho de fls. 253, com uma breve nota: a matéria alegada nos artigos 55 e 56 da contestação não estava contida no artigo 9° da base instrutória, mas sim no artigo 10° (trata-se de manifesto equívoco do senhor juiz que não teve em conta que houve alteração à numeração da base instrutória).
No que respeita à pretendida modificação das respostas aos artigos 1° e 2° da base instrutória, importa atentar que, conforme se vê do despacho relativo à fundamentação da decisão de facto (cf. fls. 381), a prova do artigo 1° baseou-se na confissão da autora, por intermédio dos seus legais representantes, e que a resposta ao artigo 2° resultou da confissão do réu “D”
Ora, a prova por confissão, que os apelantes não impugnaram, dispensa qualquer outro meio de prova, tornando desnecessária prova testemunhal ou documental que conforme a confissão.
De resto, o facto perguntado no artigo 1° da base instrutória resulta de alegação dos réus (cf. art. 2° da contestação), pelo que lhes aproveita a prova por confissão da autora, donde não se entender o que os leva a pugnarem pela modificação da resposta dada pela 1ª instância.
E, de igual modo, é patente a confissão do réu “D” quanto à matéria do artigo 2º da base instrutória, como consta da acta de julgamento de fls. 321.
Resolvidas as duas primeiras questões, importa agora saber se ocorreu incumprimento definitivo por facto imputável aos réus.
Não oferece dúvida que as partes celebraram um contrato-promessa de compra e venda, consistindo este, como se sabe, na convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato (art. 4010 do CC), dizendo-se contrato prometido aquele cuja realização se pretende.
Ou seja, o contrato-promessa é um contrato preliminar pelo qual as partes se obrigam a celebrar, no futuro, um outro contrato; trata-se de um acordo preliminar complexo, cujo objecto se consubstancia numa convenção futura, em regra de natureza obrigacional, que gera um vínculo de prestação de facto, com a
particularidade de consistir na emissão de declarações negociais (cf. Galvão Teles, Dtº das Obrigações, pg. 14).
É um contrato que não se basta a si mesmo, antes tendo de forçosamente caracterizar-se pela referência a um outro, aquele de que constitui acto preparatório ou instrumental.
Como salienta Ana Prata, não há puros contratos-promessa, mas antes e sempre, por definição, contratos-promessa de um qualquer negócio (cf. O Contrato-Promessa e o seu Regime Civil, pg.70).
No caso sub iudicio, através do contrato-promessa junto aos autos, celebrado a 12 de Julho de 2001, os réus prometeram vender à autora - e esta prometeu comprar - a fracção "A" de um determinado prédio, pretendendo a autora instalar aí um estabelecimento comercial para venda de peças de automóveis e demais materiais.
A fracção em causa não tinha licença de utilização, o que a autora conhecia, sabendo também os réus que a autora pretendia destinar o espaço a estabelecimento comercial.
No entanto, ficou acordado que a escritura seria realizada até ao dia 30 de Novembro de 2001, comprometendo-se os réus a obter, junto da Câmara Municipal de …, a licença de utilização para fins comerciais da fracção prometida vender (cf 15 supra).
Apesar de caber à autora a marcação da escritura, conforme a cláusula 4a do contrato-promessa, esta só podia ser outorgada após a obtenção da licença de utilização, que era incumbência dos réus, devendo estes facultá-la à autora, o mais tardar, até à data limite fixada para a realização da escritura - 30 de Novembro de 2001.
Mas os réus nunca obtiveram a licença de utilização, apesar das insistências da autora.
Situação que levou a autora a remeter aos réus, em 24 de Janeiro de 2005, a carta de fls. 49 e 50, fixando o dia 28 de Fevereiro de 2005 como data limite para a entrega da documentação necessária à realização da escritura de compra e venda, designadamente, a licença camarária de utilização da fracção.
E, em 23 de Março de 2005, não tendo recebido a licença camarária de utilização da fracção, a autora remeteu aos réus a carta de fls. 66, na qual manifestou o propósito de resolver o contrato, por não manter interesse no negócio, pretendendo a devolução do sinal em dobro.
Do que fica dito, resulta o incumprimento dos réus, sendo-lhes imputável, em exclusivo, a inviabilidade de realização do contrato prometido, quer na data feita constar do contrato-promessa, quer na data da interpelação da autora, dado que nunca obtiveram a licença de utilização da fracção prometida vender, indispensável para a outorga da escritura, uma vez que, como os réus sabiam, a autora pretendia a fracção para a instalação de um estabelecimento comercial.
Por outro lado, o contrato-promessa de compra e venda não estabelece cláusula "cum potuerit" (art. 778º CC), na medida em que o tempo do cumprimento - com relação à obtenção da licença de utilização - não foi deixado para o momento da possibilidade dos réus (quando as suas condições o permitam) ou ao seu arbítrio, porquanto o contrato-promessa fixou prazo, como se viu, para a realização do contrato prometido, o que significa que os réus assumiram o compromisso de obter a licença de utilização até essa data.
Sendo que, sem a licença de utilização da fracção para o comércio, a escritura de compra e venda não podia ser realizada.
Doutro passo, não tendo os réus obtido a mencionada licença até à data da escritura fixada no contrato-promessa, teriam de alegar e provar que agiram com diligência no sentido da obtenção da licença e que o atraso não lhes era imputável, o que não fizeram.
Como também não provaram que lhes era impossível obter a licença de utilização para comércio.
De igual modo, as partes não subordinaram o cumprimento do contrato definitivo a um "acontecimento futuro e incerto", nos termos do artigo 2700 do Código Civil, dado que, conforme já se referiu, foi fixada data para a outorga da escritura, sabendo os réus que, até esse momento, deviam obter a licença de utilização da fracção prometida vender.
Por isso, decorridos cerca de três anos e meio após a assinatura do contrato-promessa, a autora interpelou os réus, em 24 de Janeiro de 2005, para entregarem a licença de utilização, até 28 de Fevereiro, o que os réus não fizeram, levando a autora a comunicar aos réus, em 23 de Março de 2005, que perdera o interesse no negócio, resolvendo o contrato e pedindo a devolução do sinal em dobro.
Ora, a resolução do contrato pode fazer-se por mera declaração à outra parte (art. 4360 n° 1 CC) mas, sendo o direito de resolução um direito potestativo dependente de um fundamento (art. 4320 n° 1 CC), torna-se necessário que a declaração tenha um fundamento legal ou convencional.
Se não existir fundamento, estamos perante recusa de cumprimento.
No caso que se aprecia, após a interpelação admonitória da autora, os réus não entregaram a licença de utilização, no prazo fixado, nem a obtiveram, pelo menos, até à data do julgamento em 1ª instância (cf 5. supra), sendo que, como já se disse, cabia aos réus a obtenção da licença de utilização para comércio, a qual era indispensável para a outorga da escritura.
O que levou a autora a resolver o contrato, invocando desinteresse na realização do negócio.
O artigo 8080 nº 1 do Código Civil, que remete implicitamente para o artigo 801º, equipara ao incumprimento definitivo a perda do interesse do credor que seja subsequente à mora, dispondo o nº 2 que a perda do interesse na prestação é apreciada objectivamente.
O que significa que a perda do interesse susceptível de legitimar a resolução do contrato deve ser justificada à luz de circunstâncias objectivas, aferindo-se em função da utilidade que a prestação teria para o credor, segundo o critério da razoabilidade própria do comum das pessoas.
A este propósito, mostra-se provado que a autora pretendia adquirir a fracção prometida vender para aí instalar um estabelecimento comercial destinado à venda de peças de automóveis e outros materiais, devendo a escritura de compra e venda realizar-se até 30 de Novembro de 2001.
Passados três anos e oito meses ainda não podia realizar-se a escritura, por facto imputável, em exclusivo, aos réus, situação que justifica, razoavelmente, o desinteresse da autora na realização do contrato prometido, dado o destino que a autora pretendia dar à fracção, o que era do conhecimento dos réus.
Na verdade, é atendível que o decurso de um tão longo prazo leve ao desinteresse na aquisição da fracção, por parte da autora, em face da impossibilidade da abertura do estabelecimento, frustrando o exercício da actividade comercial a que destinava o espaço e impedindo, em consequência, a obtenção da normal rentabilidade do negócio de venda de peças para automóveis.
Deste modo, deve concluir-se que a autora podia resolver o contrato-promessa, como o fez, com fundamento na perda de interesse no negócio definitivo, equiparada, para todos os efeitos, ao incumprimento definitivo culposo, imputável aos réus, de acordo com o artigo 8080 do Código Civil..
Assim, perante o não cumprimento definitivo imputável aos promitentes-vendedores, assiste à autora promitente-compradora o direito a reclamar a restituição do sinal em dobro, que é a sanção aplicável ao não cumprimento da obrigação dos réus promitentes-vendedores, que receberam o sinal.
Como é sabido, havendo sinal passado, o incumprimento da obrigação principal, por causa imputável ao contraente que o recebeu, concede à outra parte a faculdade de obter indemnização igual ao seu valor - art. 442° n° 2 CC.
Isto é, a lei supõe que do contrato em que foi constituído o sinal emerjam obrigações para ambos os contraentes, funcionando aquele como pena convencional para o incumprimento de qualquer dessas obrigações.
Refere Ana Prata que significando, prioritariamente, o sinal o reforço ou garantia da obrigação daquele que a constitui, parece fazer sentido substancial - e não meramente designativo - imputar ao sinal função confirmatória, expressa na dupla função de imediata entrega de uma coisa de que a contraparte passa imediatamente a dispor, e de fixação à forfait do montante indemnizatório em caso de não cumprimento (cf ob. cit. pg. 752).
Deste modo, tendo a autora prestado sinal, e resultando a impossibilidade de cumprimento definitivo do contrato de culpa exclusiva imputável aos réus, tem a autora direito a exigir o dobro do que prestou, conforme dispõe o n° 2 do art. 442° do Código Civil.
Por todo o exposto, julgando improcedente a apelação, acorda-se em confirmar a sentença recorrida.
Custas pelos apelantes.
Évora, 14.10.09