Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 212/18.0T8GDL.E1 |  |
RENDA
CESSÃO
(Sumário do Relator)
Acordam no Tribunal da Relação de Évora
(…) – Imobiliária, Lda. propôs a presente acção de despejo, contra (…), peticionando que seja decretada a resolução do contrato de arrendamento para habitação existente entre as partes, que seja o réu condenado a despejar imediatamente o locado, a pagar as rendas vencidas de março de 2013 a junho de 2018, no montante de € 9.600,00, e as vincendas até à resolução do contrato, bem como juros moratórios à taxa legal em vigor e condenado a pagar o montante correspondente às rendas mensais até então em vigor, por cada mês de atraso, desde a data da resolução do contrato até à efetiva entrega do locado àquela, acrescido de juros à taxa legal em vigor.
A tais autos foi apenso o processo inicial, no qual (…) – Imobiliária, Lda. veio intentar acção de despejo, contra (…), peticionando que seja decretada a resolução do contrato de arrendamento não habitacional existente entre as partes, que seja o réu condenado a despejar imediatamente o locado, a pagar todas as rendas vencidas de março de 2013 a junho de 2018, no montante de € 16.000,00, e as vincendas até à resolução do contrato, bem como juros moratórios à taxa legal em e condenado a pagar o montante correspondente às rendas mensais até então em vigor, por cada mês de atraso, desde a data da resolução do contrato até à efetiva entrega do locado àquela, acrescido de juros à taxa legal em vigor.
*
O R. contestou.*
Foi decretado o despejo do arrendamento para fins não habitacionais.*
Depois de audiência de discussão e julgamento foi proferida sentença cuja parte decisória é a seguinte:Declaro a resolução do contrato de arrendamento existente entre a autora "(…) – Imobiliária, Lda." e o réu (…), que tinha por objecto o prédio inscrito na respectiva matriz da freguesia de Grândola sob o actual artigo … (antes …), com o número de polícia 25, da Av. (…), em Grândola, para habitação.
Condeno o R. a pagar à A. todas as rendas vencidas de março de 2013 a junho de 2018, no montante de € 9.600,00, e as vincendas até à resolução do contrato, bem como juros moratórios à taxa legal em vigor;
Condeno o R. a pagar à A. o montante correspondente às rendas mensais até então em vigor, por cada mês de atraso, desde a data da resolução do contrato até à efetiva entrega do locado àquela, acrescido de juros à taxa legal em vigor.
Declaro a resolução do contrato de arrendamento existente entre a autora "(…) – Imobiliária, Lda." e o réu (…), que tinha por objecto o prédio inscrito na respectiva matriz da freguesia de Grândola sob o artigo … (antes …), com o número de polícia 17 a 21, da Av. (…), em Grândola, para fim não habitacional.
Condeno o R. a pagar à A. todas as rendas vencidas de março de 2013 a junho de 2018, no montante de € 16.000,00, e as vincendas até à resolução do contrato, bem como juros moratórios à taxa legal em vigor;
Condeno o R. a pagar à A. o montante correspondente às rendas mensais até então em vigor, por cada mês de atraso, desde a data da resolução do contrato até à efetiva entrega do locado àquela, acrescido de juros à taxa legal em vigor.
*
Desta sentença recorre o R. apresentando as seguintes conclusões:Nos presentes autos, foi o R. condenado ao pagamento à A. de todas as rendas vencidas desde Março de 2013 a Junho de 2018, no montante de € 9.600,00, no que se refere à parte habitacional e no montante de € 16.000,00, relativamente à parte não habitacional, posição com que o R. não se conforma, daí o presente recurso.
Pese embora, a A. tivesse efetivamente adquirido a propriedade dos prédios em apreço nestes autos dados de arrendamento ao R. — para fins habitacionais e para fins não habitacionais — e por conseguinte se tenha operado a transmissão da posição de locador, e ainda que tendo a mesma sido comunicada ao R., não se aceita ainda assim que o A. tenha adquirido legitimidade substantiva para vir reclamar do R. o pagamento das rendas vencidas antes da A. ter assumido a aludida posição de locadora.
Resulta da matéria de facto dada por provada, pontos: 7, 8, 9, 24, 25 e 26 a mencionada comunicação da posição de arrendatário, todavia a referida factualidade não tem a virtualidade de conduzir à interpretação que o Tribunal a quo fez do artigo 1057.º do Código Civil.
Com efeito, a A. carece de legitimidade substantiva para peticionar o pagamento das rendas vencidas antes da transmissão, porque as mesmas constituem um direito de crédito do anterior proprietário; melhor dizendo, o artigo 1057.º do C.C. só é aplicável em si mesmo, e não ao direito de crédito do anterior proprietário/locador.
Verificando-se uma clara violação do citado normativo legal: artigo 1057.º do Código Civil.
É esta a melhor interpretação da aludida norma legal, não só adotada pela Jurisprudência dominante, como pela Doutrina, como sustenta Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, página 401, Volume II, 4a Edição.
Resultando inequívoco que a decisão recorrida deverá ser alterada, ou parcialmente anulada, na parte respeitante à condenação do R. no pagamento das rendas vencidas antes da transmissão do locado a favor da A., o que deverá conduzir à absolvição do R. no pagamento das rendas vencidas desde Março de 2013 a Novembro de 2017, que é o mês em que o A. dirigiu ao R. a missiva na qual lhe comunicou formalmente que adquirira a propriedade dos prédios locados, e de que as rendas deviam passar a ser pagas a si.
Assim, é nesse momento que o A. adquire legitimidade para reclamar do R. o pagamento das rendas pela ocupação dos prédios locados.
*
A recorrida contra-alegou defendendo a manutenção do decidido.*
A matéria de facto é a seguinte:1. A Autora, por escritura publica de compra e venda, outorgada no dia 08/01/2010, no cartório notarial de Grândola, de fls. 45 a fls. 48 v", do Livro …, adquiriu à sociedade comercial "(…) – Sociedade de Construções, Lda." um lote de terreno designado por nº 24, descrito na conservatória do registo predial de Grândola sob o nº (…) – freguesia de Grândola, e inscrito na respectiva matriz da referida freguesia sob o artigo … (antes …).
2. O referido lote de terreno veio a ser inscrito na conservatória do registo predial competente a favor da Autora pela Ap. (…) de 12/01/2010.
3. Quando da aquisição do referido lote de terreno, no mesmo já se encontravam construídas há muitos, muitos anos, três edificações a seguir identificadas:
1.º Prédio urbano, com a área de 383,15 m2, destinado a habitação, sito na Av. (…), nº 17-A, em Grândola, e inscrito na respectiva matriz urbana da União das Freguesias de Grândola e Santa Margarida da Serra sob o artigo … (antes …).
2.º Prédio urbano, com a área de 168,55 m2, destinado a habitação, sito na Av. (…), nº 23 a 25, em Grândola, e inscrito na respectiva matriz urbana da União das Freguesias de Grândola e Santa Margarida da Serra sob o artigo … (antes …).
3.º Prédio urbano, com a área de 187,90 m2, destinado a habitação, sito na Av. (…), S/N, em Grândola, e inscrito na respectiva matriz urbana da União das Freguesias de Grândola e Santa Margarida da Serra sob o artigo … (antes …).
4.º As ditas construções urbanas achavam-se inscritas na matriz urbana da freguesia de Grândola a favor de (…) – Cabeça de casal na herança de, na proporção de 32/33 avos, e de (…) – Cabeça de Casal na Herança de, na proporção de 1/33 avos.
5. No âmbito do processo judicial que correu seus termos sob o nº 892/13.3T2STC, do Juízo Central Cível de Setúbal, Juiz 4, do Tribunal Judicial da Comarca de Setúbal, por sentença homologatória de transacção, transitada em julgado em 14/06/2017, a Autora adquiriu as construções urbanas indicadas em C), que se encontravam implantadas no seu terreno identificado em A).
6. Os então proprietários das construções identificadas em C), em data que não se consegue apurar, deram de arrendamento ao Réu o prédio inscrito na respectiva matriz da freguesia de Grândola sob o actual artigo … (antes …), com o número de polícia 25, da Av. (…), em Grândola, para habitação.
7. Por carta registada dirigida por mandatário da Autora ao Réu, datada de 10/11/2017, foi este informado de que o locado habitacional tinha sido adquirido pela empresa "(…) – Imobiliária, Lda.", ora Autora, a qual também já era dona do terreno onde o mesmo se encontrava implantado.
8. Pela mesma carta, que o Réu recebeu, foi igualmente notificado o Réu de que deveria pagar à Autora a renda correspondente ao locado habitacional € 150,00 por transferência bancária para a conta IBAN - PT50 (…), o que devia passar a acontecer de imediato.
9. Com a mesma carta foi igualmente enviada ao Réu cópia da sentença judicial que reconheceu a Autora como proprietária dos prédios urbanos, nomeadamente aquele que era objecto de locação habitacional àquele.
10. O Réu não pagou à Autora nem aos anteriores proprietários, as rendas correspondentes a metade do mês de Junho de 2017 até Outubro do mesmo ano.
11. O Réu não pagou à Autora as rendas referentes a Novembro de 2017, nem as subsequentes.
12. Na pendência da acção, o Réu procedeu ao pagamento da quantia de € 357,43, que corresponde à renda de € 18,33 vencida entre Dezembro de 2017 a Dezembro de 2018, acrescida da indemnização respectiva, no valor de € 119,14.
13. O Réu tem 87 anos de idade e a seu cônjuge 82 anos.
14. O Réu tem uma incapacidade de 95%.
Do Apenso A
15. A A., por escritura publica de compra e venda, outorgada no dia 08/01/2010, no cartório notarial de Grândola, de fls. 45 a fls. 48 v", do Livro (…), a A. adquiriu à sociedade comercial "(…) – Sociedade de Construções, Lda." um lote de terreno designado por nº 24, descrito na conservatória do registo predial de Grândola sob o nº (…) – freguesia de Grândola, e inscrito na respetiva matriz da referida freguesia sob o artigo … (antes …).
16. O referido lote de terreno veio a ser inscrito na conservatória do registo predial competente a favor da A. pela Ap. (…) de 12/01/2010.
17. Quando da aquisição do referido lote de terreno, no mesmo já se encontravam construídas há muitos, muitos anos, três edificações a seguir identificadas:
1.º Prédio urbano, com a área de 383,15 m2, destinado a habitação, sito na Av. (…), nº 17-A, em Grândola, e inscrito na respetiva matriz urbana da União das Freguesias de Grândola e Santa Margarida da Serra sob o artigo … (antes …).
2.º Prédio urbano, com a área de 168,55 m2, destinado a habitação, sito na Av. (…), nº 23 a 25, em Grândola, e inscrito na respetiva matriz urbana da União das Freguesias de Grândola e Santa Margarida da Serra sob o artigo … (antes …).
3.º Prédio urbano, com a área de 187,90 m2, destinado a habitação, sito na Av. (…), S/N, em Grândola, e inscrito na respetiva matriz urbana da União das Freguesias de Grândola e Santa Margarida da Serra sob o artigo … (antes …).
18. As ditas construções urbanas achavam-se inscritas na matriz urbana da freguesia de Grândola a favor de (…) – Cabeça de casal na herança de, na proporção de 32/33 avos, e de (…) – Cabeça de Casal na Herança de, na proporção de 1/33 avos.
19. No âmbito do processo judicial que correu seus termos sob o nº 892/13.3T2STC, do Juízo Central Cível de Setúbal, Juiz 4, do Tribunal Judicial da Comarca de Setúbal, por sentença homologatória de transação, transitada em julgado em 14/06/2017, a A. adquiriu as construções urbanas indicadas no artigo 3º desta peça processual, que se encontravam implantadas no seu terreno, igualmente identificado no artigo 1º também desta peça processual.
20. Com a aquisição das construções urbanas indicadas no artigo 3º desta peça processual, através da sentença homologatória atrás referida, a A. sucedeu nos direitos e obrigações inerentes aos prédios em causa e que estavam na esfera jurídica dos anteriores proprietários.
21. Os então proprietários das construções atrás referidas, em data que não se consegue apurar, deram de arrendamento ao R. o prédio inscrito na respetiva matriz da freguesia de Grândola sob o artigo … (antes …), com o número de polícia 17 a 21, da Av. (…), em Grândola, para fim não habitacional.
22. Por carta datada do ano 2012, endereçada por mandatário dos então proprietários dos prédios urbanos atrás referidos, dirigida ao ora R., foi comunicada a alteração da renda, tendo então sido fixada uma nova renda para o locado em causa no valor de € 250,00.
23. Aconteceu que o R., notificado da atualização da renda referente ao dito locado e indicação do respetivo valor, bem como para responder no prazo de 30 dias a contar da receção da comunicação, nada fez.
24. Assim, pelo menos a partir do dia 01/03/2013 o R. deveria ter iniciado o pagamento do novo valor mensal da renda que lhe havia sido comunicado através da referida carta de 2012, que os então proprietários do mesmo lhe endereçaram através do respetivo mandatário.
25. Por carta registada dirigida por mandatário da A. ao R., datada de 10/11/2017, foi este informado de que o locado tinha sido adquirido pela empresa "(…) – Imobiliária, Lda.", ora A., a qual também já era dona do terreno onde o mesmo se encontrava implantado.
26. Pela mesma carta, foi igualmente notificado o R. de que deveria pagar a renda mensal correspondente ao locado em causa no valor de € 250,00 mensais à A. Por transferência bancária para a conta IBAN - PT50 (…), o que devia passar a acontecer de imediato.
27. Com a mesma carta foi igualmente enviada ao R. cópia da sentença judicial que reconheceu a A. como proprietária dos prédios urbanos, nomeadamente aquele objeto da locação ora em causa.
28. A carta atrás referida veio a ser entregue ao R. pelas 16 horas, do dia 15/11/2017. 29. O contrato de arrendamento, destinado a fim não habitacional, acha-se plenamente em vigor, tendo agora como senhoria a ora A. e como inquilino o ora R..
30. O R., pese embora tenha sido notificado no ano de 2012 para pagar nova renda atualizada, não pagou qualquer quantia referente a esta, nem o valor correspondente à renda antiga aos anteriores proprietários e muito menos procedeu a depósito liberatório.
31. Até à data da transmissão do direito de propriedade sobre o prédio locado para a ora A., que ocorreu em 14/06/2017, o R. tinha em divida, pelo menos, as seguintes rendas:
~ março a dezembro de 2013 (10 x 250,00 € = 2.500,00 €) ~ janeiro a dezembro de 2014 (12 x 250,00 € = 3.000,00 €) ~ janeiro a dezembro de 2015 (12 x 250,00 € = 3.000,00 €) ~ janeiro a dezembro de 2016 (12 x 250,00 € = 3.000,00 €) ~ janeiro a 14 de junho de 2017 (5 x 250,00 € + 125,00 € = 1.375,00€)
~ Subtotal = 12.875,00 €
32. A renda mensal correspondente a metade do mês de junho de 2017 até outubro do mesmo ano também não foram pagas pelo R., nem aos anteriores proprietários, nem à A., estando em divida os seguintes montantes:
~ 15 de junho de 2017 a outubro de 2017 (4 x 250,00 € + 125,00 € = 1.125,00 €)
~ Subtotal = 1.125,00 €
33. A renda que se venceu no final do mês de novembro de 2017 e bem assim no final dos meses subsequentes, respeitante ao locado ora em causa, igualmente não foram pagas à A., nem por transferência bancária para o IBAN/NIB que lhe havia sido indicado, nem os respetivos valores foram objeto de depósito liberatório, estando, pois, em dívida até ao final do mês de junho de 2018 os seguintes montantes:
~ novembro de 2017 a junho de 2018 (8 x 250,00 € = 2.000,00 €) ~ Subtotal = 2.000,00 €
34. Neste momento encontram-se vencidas e por pagar as rendas correspondentes aos meses de março de 2013 a junho de 2018, no valor total de € 16.000,00.
35. A situação de incumprimento por parte do R., sempre veio ocorrendo contra a vontade dos anteriores proprietários dos prédios, bem como da ora A..
36. A A. não pretende manter a situação de incumprimento sucessivo por parte do R., ao não pagar atempadamente as rendas correspondentes ao uso do locado, pese embora venha usufruindo do mesmo sem qualquer restrição.
*
O essencial da argumentação do recorrente é o seguinte:Por força da transmissão da posição do locador, nos termos do art.º 1057.º, Cód. Civil, o adquirente apenas tem o direito de exigir as rendas em falta (e pedir o despejo) a partir da comunicação ao inquilino de que adquiriu o prédio. Por isto, o recorrente alega que a recorrida não pode pedir o pagamento das rendas vencidas antes de Dezembro de 2017 pois aquela comunicação aconteceu em Novembro do mesmo ano.
Salvo o devido respeito, não podemos concordar.
O adquirente, e nisto estamos em sintonia com o recorrente, não tem legitimidade para pedir o pagamento de rendas vencidas antes da cessão; cremos que o art.º 1057.º é claro quanto a este aspecto. Não houve, como escrevem Pires de Lima e Antunes Varela, «cessão do direito a essas rendas» (Cód. Civil Anotado, vol. II, 2.ª ed., Coimbra Editora, Coimbra, 1981, p. 387). Sem dúvida.
No entanto, não se pode confundir o momento da comunicação com o momento da transmissão da posição contratual — e é este o cerne do recurso. Não é a partir da comunicação da transmissão que a cessão opera. A transmissão da posição de locador opera automaticamente, isto é, decorre tão-só da transmissão do direito com base no qual foi celebrado o contrato. A partir deste momento, o adquirente é senhorio. Como alega a recorrida, o «adquirente assume, de todo, a posição jurídica do anterior titular do direito com base no qual foi outorgado o contrato locativo».
Queremos com isto dizer que não é a comunicação ao inquilino de que há um novo locador que marca o início da cessão da posição contratual. Note-se que não há sequer um novo arrendamento (o contrato é o mesmo, apenas com a alteração de uma das partes), não há uma nova situação jurídica. Ao suceder no contrato, o adquirente assume os direitos e obrigações que decorram dele a partir do momento da sucessão. Claro que a falta de comunicação pode ter consequências jurídicas (veja-se, por exemplo, o ac. da Relação do Porto, de 10 de Dezembro de 2013), mas tal não significa que a cessão não tenha acontecido, tal não significa que o novo senhorio não tenha direito às rendas que se venceram depois da cessão, mesmo que ates da comunicação.
*
Pelo exposto, julga-se improcedente a apelação.Custas pelo recorrido.
Évora, 8 de Outubro de 2020
Paulo Amaral
Rosa Barroso
Francisco Matos
Sumário: (…)