Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 2832/06-3 |  |
NULIDADE DO CONTRATO
Considerado nulo um contrato-promessa, o promitente-comprador continua credor do promitente-vendedor quanto ao valor que lhe entregou alegadamente como sinal e que deve ser restituído através do instituto do enriquecimento sem causa
PROCESSO Nº 2832/06
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
“A”, empresário, e “B”, advogada, residentes na Rua …, nº 1-C - 1°esq., …, requereram (25.10.2006) na Comarca de …, contra “C”, com sede na Rua das …, lote 55 4º frente, …, uma providência cautelar de arresto, com os seguintes fundamentos, em resumo:
No dia 7.6.2003 celebraram com o a requerida um contrato-promessa de compra e venda de uma fracção autónoma a construir no lote 7 - quarteirão C'"Loteamanto …" (titulado pelo alvará nº 13/99), tendo-lhe entregado como sinal e princípio de pagamento a quantia de € 25.000,00 que posteriormente reforçaram com a entrega de mais € 20.000,00. Tendo ficado prevista a entrega do imóvel até ao fim do ano de 2005, chegada essa época nada lhes foi comunicado pela requerida, e os requerentes interpelaram-na sucessivamente por cartas registadas que começaram por lhe enviar no dia 20.6.2006, para dar cumprimento ao contrato-promessa, sem que tivessem tido êxito, e ficaram a saber que a requerida vendeu no mês de Abril de 2005 a fracção autónoma em alusão a outrem e que se encontrava em difícil situação financeira, sem meios para concluir o empreendimento que constitui já objecto de hipoteca pelos credores.
Terminam pedindo o arresto dos seguintes bens:
a) Fracções autónomas identificadas pelas letras "A" e "B" que integram o prédio urbano em propriedade horizontal sito na Av. …, lote C2 (descritas na Conservatória Reg. Predial de … sob o nº 2546/000831), já hipotecadas a uma instituição bancária;
b) Saldos e, ou, valores de qualquer conta de depósito à ordem ou a prazo, poupança, fundos de investimento mobiliário, acções ou quaisquer outros títulos e valores depositados, que a requerida possua no Banco Nacional de Crédito e na Caixa Geral de Depósitos.
Como único meio de prova apresentaram os seguintes documentos:
- Fotocópia certificada do contrato-promessa em referência (fls.7 a 10);
- Fotocópias dos cheques emitidos pelos requerentes para pagamento do sinal, respectivo recibo de quitação, e comprovativo da transferência bancária para pagamento do reforço do sinal (fls. 11 a 13);
- Escrito particular intitulado "carta registada c/aviso de recepção" onde consta como remetente “A” e “B” e destinatário «À empresa “C” » (fls .14 e 15);
- Cópia de um talão de aceitação dos C.T.T. e do respectivo aviso de recepção comprovativos que houve uma correspondência remetida de Lisboa no dia 10.12.2005 por “A” e “B” para Empresa “C” e que esta recebeu em 22.12.2005 (fls.16 e 17);
- Cópia de escrito particular intitulado "carta registada c/ aviso de recepção (reg. Nº …)” onde consta como remetente “A” e “B” e destinatário a "Gerência da Empresa “C”. " (fls. 18 e 19);
- Cópia de um talão de aceitação dos C.T.T. e do respectivo aviso de recepção comprovativos que houve uma correspondência remetida de Lisboa no dia 20.6.2006 por “A” e “B” para Empresa “C” e que esta recebeu (fls.19 e 20);
- Cópia de escrito particular intitulado "carta registada c/ aviso de recepção (reg. nº …)" onde consta como remetente “A” e “B” e destinatário a «Gerência da Empresa “C”» (cfr. fls. 21); Cópia de um talão de aceitação dos C.T.T. e do respectivo aviso de recepção comprovativos que houve uma correspondência remetida de Lisboa no dia 2.8.2006 por “A” e “B” para Empresa “C” e que esta recebeu em 4.8.2006 (cfr. fls. 22 e 23);
- Cópia de escrito particular intitulado "carta registada c/ aviso de recepção (reg. nº …)" onde consta como remetente “A” e “B” e destinatário a «Gerência da Empresa “C”» (cfr. fls. 24 e 25); Cópia de um talão de aceitação dos C.T.T. e do respectivo aviso de recepção comprovativos que houve uma correspondência remetida de Lisboa no dia 15.9.2006 por “A” e “B” para Empresa “C” e que esta recebeu em 18.9.2006 (fls.26 e 27);
- Cópia de um escrito particular onde consta como cabeçalho "… Advogada" e "18 de Outubro de 2006" (cfr. fls. 28) e ainda "Exmos. Senhores" e termina com assinatura ilegível e carimbo "… Advogada ( ... )";
- Cópia de um outro escrito particular onde consta em epígrafe "17 de Outubro de 2006" e "Exmos. Senhores” e termina com assinatura ilegível por baixo da qual consta "…" "Em representação, também, de: …, … e …” (cfr. fls. 28 a 30); Cópias certificadas das certidões das descrições e inscrições dos prédios inscritos na Conservatória do Registo Predial de … sob os nºs 2551/000831, 2177/980312 e 2546/000831 e 2546/000831-A e 002546/000831-B (documento remetido posteriormente por "fax") e cópia de uma planta de um ou parte de um edifício (fls.34).
Com base na prova documental o Mmo. Juiz julgou provados os seguintes factos:
1) Por escrito particular datado de 7.6.2003 e denominado "Contrato-Promessa de Compra e Venda", os requerentes, ali designados como 2° e 3° contratantes, declararam comprar e a requerida, ali designada por 1ª contratante, declarou vender uma fracção autónoma a construir no lote 7quarteirão C - "Loteamento …", com o alvará n° 3/99, proc. Nº 3/99, em …;
2) De acordo com o escrito particular referido na alínea anterior, a ali 1ª contratante declarou que "terá concluída a construção em que se integra a fracção prometida vender até final de 2005";
3) A requerente mulher “B” emitiu um cheque datado de 30.6.2003 no valor de € 20.000,00 à ordem de “C”;
4) A requerente mulher “B” emitiu um cheque datado de 12.6.2003 no valor de € 5.000,00 à ordem de “C”;
5) A requerida emitiu o recibo nº 1/201125 a favor de “A” e “B” com a data de 13.6.2003 e no valor de € 5.000,00 e onde consta "Adiant. Por Conta Apartamento" " …V/CH S/… 7438460971”;
6) O requerente marido efectuou uma transferência bancária em 4.3.2005 a favor de C” no montante de € 20.000,00;
7) Houve correspondência remetida de Lisboa no dia 10.12.2005 em nome de “A” e “B” para Empresa “C” e que foi recebida em 22.12.2005;
8) Houve correspondência remetida de Lisboa no dia 20.6.2006 em nome de “A” e “B” para Empresa “C” e que foi recebida;
9) Houve correspondência remetida de Lisboa no dia 2.8.2006 em nome de “A” e “B” para Empresa “C” e que foi recebida em 4.8.2006;
10) Houve correspondência remetida de Lisboa no dia 15.9.2006 em nome de “A” e “B” para Empresa “C” e que foi recebida em 18.9.2006;
11) Encontra-se inscrito desde 13.4.2005 em nome de “D” o prédio urbano sito na Av. da …, correspondente ao lote C7 (Bloco C7), descrito na Conservatória Reg. Predial de … sob o nº 2551/000831, que foi desanexado do prédio ali descrito sob o nº 2177/980312;
12) Encontra-se inscrito em nome de “C” o prédio urbano sito na Av. da … - lote C2 (Bloco C2) - designado por "Urbanização …", sito na Rua …, descrito na Conservatória Reg. Predial de … sob o nº 2546/000831, que foi desanexado do prédio ali descrito sob o nº 2177/980312 e do qual fazem parte as fracções "A" e "B", correspondentes ao rés-do-chão, Lojas "A" e "B", destinadas a comércio;
13) Sobre os prédios identificados nas alíneas 10) e 11) incidem diversas hipotecas voluntárias.
O Mmo. Juiz não julgou provado que:
1. Os requerentes tenham entregado € 25.000,00 a título de sinal;
2. Até ao fim do ano de 2005, aos requerentes nada foi comunicado pela requerida quanto à data prevista para a concretização do negócio prometido;
3. Por carta registada com aviso de recepção, os requerentes tenham, em Dezembro de 2005, solicitado à requerida esclarecimentos quanto à efectiva concretização das alterações de construção solicitadas pelos requerentes na data da celebração do contrato-promessa, bem como quando deveriam efectuar uma deslocação a … para a escolha dos acabamentos;
4. Os requerentes tenham interpelado a requerida em mora em 20.6.2006;
5. A requerida nada tenha respondido;
6. Por nova carta reg. com A/R enviada pelos requerentes à requerida, na qual constava uma expressa constatação da situação de mora da requerida e advertiam-na para a efectivação da interpelação admonitória;
7. Decorrido o prazo concedido, os requerentes tenham procedido ao envio de uma última carta reg. com A/R contendo a interpelação admonitória;
8. No dia 20.10.2006, os requerentes tenham recebido uma carta de uma advogada na qual esta procedia ao envio de uma mensagem contendo um alerta de quatro promitentes-compradores do mesmo empreendimento para a situação financeira da requerida;
9. Os requerentes tenham contactado telefonicamente com a advogada;
10. A situação financeira da requerida se encontre seriamente comprometida;
11. 0 empreendimento não se encontre terminado e que a requerida não disponha dos montantes necessários para cumprir as obrigações a que se encontra contratualmente vinculada;
12.A requerida tenha procedido à alienação do prédio urbano prometido vender sem prestar qualquer informação sobre a situação existente.
O procedimento cautelar foi julgado improcedente pelo Mmo. Juiz.
Considerou que, tendo sido invocado um contrato-promessa celebrado por documento particular, o mesmo é nulo e as quantias que os requerentes entregaram à requerida não o foram a título de sinal, razão porque não podem desta obter a sua restituição em dobro, nem o reconhecimento de que a mesma entrou em incumprimento contratual.
Além disso também considerou que a falta de prova do justo receio de perda da garantia patrimonial inviabilizava o deferimento da providência que foi requerida.
Recorreram de agravo os requerentes, alegaram e formularam as seguintes conclusões:
a) As alegações apresentadas no presente recurso contrariam, quer a decisão de facto, nos termos do art 690º-A, quer a matéria de direito, nos termos do art. 690°, ambos do Cód. Proc. Civil;
b) E isto porque a douta decisão estabeleceu que foi pelos agravantes alegado que os mesmos procederam à entrega das quantias de € 25,00 e de € 20,00 quando, na verdade, os montantes entregues foram de € 25.000,00 e de € 20.000,00 respectivamente, conforme nºs 2 e 3 do requerimento e prova documental anexa ao requerimento sob os nºs 2 e 4;
c) Também a douta decisão imputa, aos ora agravantes, a fls. 64 (parte final), a alegação de que o bem prometido vender se encontra hipotecado a favor dos credores da requerida (instituições bancárias) quando, na verdade, os agravantes alegaram e provaram que o bem foi pela agravada alienado e não apenas onerado, conforme articulado nos nºs 12 e 13, e prova documental anexa aos autos (cfr. fotocópia certificada de uma certidão emitida pela Conservatória Reg. Predial competente e respeitante ao prédio urbano que integra a fracção autónoma prometida vender pela agravada);
d) E é esse acto que coloca a ora agravada em situação de incumprimento definitivo e, consequentemente, a submete à aplicação do regime jurídico estabelecido pelo art. 442° Cód. Civil;
e) No entanto o Tribunal "a quo" não considerou como matéria indiciariamente dada como provada o acto de alienação, mas apenas a existência de uma inscrição a favor de terceiro desde 13.4.2005 sem, contudo, fazer qualquer referência ao acto de aquisição que se encontra subjacente e expressamente referido no teor da própria certidão emitida, factos que foram alegados, em devido tempo, pelos agravantes - arts. 12° e 13° - e provados por cópia de certidão certificada junta aos autos;
f) Na verdade, a douta decisão também não refere que esse mesmo prédio urbano que se encontra inscrito a favor de terceiro - o lote C7 - é o prédio urbano identificado no contrato-promessa anexado aos autos como doc. 1, o qual integra a fracção autónoma prometida vender aos agravantes;
g) Para além disso, o douto despacho refere ainda, na sua alínea m), que os agravantes não lograram provar, ainda que indiciariamente, que a requerida tenha procedido à alienação do prédio urbano prometido vender;
h) No entanto, e salvo o devido respeito, a constatação de uma inscrição concretizada numa Conservatória Reg. Predial pressupõe que, na sua origem, exista um acto jurídico que legitime tal inscrição;
i) De outro modo o registo solicitado seria objecto de recusa por parte do Senhor Conservador, pelo que, e salvo melhor opinião, da matéria considerada como indiciariamente provada deveria constar não só a inscrição a favor de um terceiro mas, consequentemente, o acto de alienação que se encontra na origem dessa mesma inscrição;
j) Para além disso a decisão proferida considerou como matéria indiciariamente provada, no seu nº 1, uma declaração de compra por parte dos ora agravantes que não existe no contrato-promessa junto aos autos sob o nº 1;
k) Assim como considerou como indiciariamente não provada "que os requerentes tenham entregado à requerida em 7.6.2003 dois cheques no valor de € 25.000 a título de sinal";
l) E de facto tal redacção também não corresponde à factualidade alegada pelos agravantes, uma vez que os factos constantes do requerimento atestam a emissão de dois cheques, num valor total de € 25.000, e não dois cheques de € 25.0000, conforme nº 2 do requerimento e doc. 2 junto aos autos;
m) Na verdade, os agravantes lograram provar a existência do seu crédito mediante a junção de prova documental contendo fotocópias da emissão de dois cheques, recibo de quitação emitido pela agravada e comprovativo de transferência bancária;
n) No entanto, a decisão proferida faz depender a prova do crédito existente da validade do contrato-promessa que está na origem das entregas das quantias efectuadas pelos agravantes à agravada;
o) Não resultando, no entanto, tal entendimento da Lei ou da Jurisprudência;
p) Pelo contrário, a Lei estipula como requisitos do requerimento do arresto a existência de um crédito e o justificado receio quanto à garantia patrimonial desse mesmo crédito;
q) Ora, mesmo que o referido contrato-promessa se encontrasse ferido de nulidade, o que não acontece, e só por mera hipótese se concede, ainda assim estaríamos perante uma situação de enriquecimento sem causa, pelo que a existência desse crédito não deveria, salvo melhor opinião, ter sido posta em causa, como foi, pela douta decisão quando refere que "desde logo se poderia por em causa se os requerentes fizeram a prova sumária do direito de que se arrogam", concluindo que não fizeram a alegada prova com fundamento num vício de que não pode, oficiosamente, conhecer, como efectivamente se proclama no teor da própria decisão;
r) Tanto mais que a mesma decisão refere, quanto à formação da convicção do Tribunal "a quo", que "os cheques e transferência bancária cujas cópias se mostram juntas aos autos, apesar de constituírem prova indiciária que os requerentes entregaram determinadas quantias à requerida e que esta, pelo menos em parte, as recebeu;
s) Desta forma, a douta decisão deveria ter concluído, salvo melhor opinião, pela existência, ainda que meramente indiciária, de um crédito a favor dos ora agravantes, ao invés de decidir em sentido contrário, com fundamento num vício que, oficiosamente, não deve conhecer, conforme aliás, o entendimento que obteve consagração no Assento nº 3/95, de 22 Abril, o qual estabelece que a omissão das formalidades previstas no art.410° nº 3 não pode ser oficiosamente conhecida pelo Tribunal;
t) E se assim tivesse sido entendido, encontrar-se-ia desde logo preenchido o primeiro requisito exigido para o decretamento do arresto: A existência de um crédito a favor do requerente da providência cautelar de arresto;
u) Assim como também o justificado receio se encontra devidamente fundamentado face à dissipação patrimonial verificada mediante um acto de alienação que subtraiu, da esfera jurídica da agravada, não só a fracção autónoma prometida vender, mas de todo um edifício (nesse sentido se pronunciou o Acórdão do S. T.J. de 25.11.1992, quando refere expressamente que o justo receio existe quando se demonstra "designadamente que ela alienou ou está em vias de alienar determinados bens");
v) De facto, se os ora agravantes conhecessem outros bens não teriam, certamente, enunciado, como objecto do requerimento de arresto, as fracções identificadas, uma vez que as mesmas dispõem já de outros ónus aos quais a Lei atribui prioridade face ao presente arresto;
w) E também não impende, sob os agravantes a obrigação de conhecer exaustivamente o património da agravada (cfr. Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra, datado de 23.1.2001, quando refere "A Lei não exige a alegação e prova de que os bens a arrestar constituem a única garantia patrimonial do crédito. O que interessa é que os bens cujo arresto se pede figurem no património do devedor, não tendo o credor a obrigação de saber com exactidão quais os bens que integram tal património");
x) Para além da alienação verificada, também as informações prestadas pela Ilustre Advogada, Dra. …, foram decisivas na formação do justificado receio que assiste actualmente aos agravantes, tanto mais que as informações veiculadas logo se demonstraram parcialmente corroboradas por documento emitido pela Conservatória Reg. Predial;
y) E, conforme o douto parecer do Conselho Geral da Ordem dos Advogados (Parecer n° E-24/03), os ora agravantes propugnaram pelo "simples e meridiano princípio de que um advogado merece - até prova em contrário - que nele se confie";
z) No entanto, só agora foi possível, aos agravantes apresentar prova documental, nos termos do art. 524° Cód. Proc. Civil, quanto aos contactos telefónicos realizados para o telefone móvel da Ilustre Advogada (telefone n° …, identificado no documento particular constante dos autos como doc. 17) e que dá resposta à matéria contida na alínea j) da douta decisão uma vez que a operadora telefónica só emitiu o referido documento no dia 9.11.2006;
aa)Apesar de se encontrar já interposta a respectiva acção principal (proc. n° 608/06…, a qual corre termos na Secção Única do Tribunal Judicial de …), os agravantes receiam que a morosidade inerente ao decurso de uma acção declarativa ordinária confine o seu crédito à existência de uma sentença que, apesar de favorável, não terá, no entanto, qualquer possibilidade efectiva de execução, tomando-se, por esse motivo, inócua quanto à produção dos seus efeitos jurídicos como título executivo.
O Mmo. Juiz procedeu à rectificação da decisão em conformidade com o alegado na conclusão sob a alínea b), e manteve a decisão sobre o procedimento cautelar.
Recebido o recurso processo foi aos vistos.
As conclusões das alegações dos recorrentes circunscrevem o recurso à apreciação das questões da probabilidade de existência do crédito e do justificado receio de perda da respectiva garantia patrimonial, em conformidade com o que o art. 690° n0 1 Cód. Proc. Civil prevê.
Quanto à primeira questão, tendo as partes celebrado (por documento particular) um contrato-promessa de compra e venda de uma fracção autónoma, o Mmo. Juiz, porém, considerou nulo esse contrato.
Não é simplesmente porque padeça desse vício que os promitentes-compradores não sejam credores da promitente-vendedora.
Na verdade, assim viciado o contrato-promessa poderá não produzir os efeitos que a lei prevê que tendencialmente produza, porquanto ficou indiciariamente provado que entre 30.6.2003 e 4.3.2005 os promitentescompradores entregaram diversas quantias à promitente-vendedora, as quais ascendem ao montante global de € 50.000,00 (v. alíneas 3) a 6) da matéria de facto que o Mmo. Juiz considerou provada) e que no caso de nulidade do contrato em alusão devem ser restituídas através do instituto do enriquecimento sem causa (v. art.473° nº 1 Cód. Civil) previsto na Secção IV do Capítulo II sob epígrafe "Fontes das Obrigações".
Por conseguinte, no caso de se considerar o contrato-promessa em alusão viciado de nulidade, terá que se considerar que, apesar disso, os promitentescompradores têm sobre a promitente-vendedora um crédito correspondente a todas as quantias que lhe entregaram, alegadamente como sinal.
Esse vício do contrato-promessa não obsta a que a promitente-vendedora o cumpra, o que depende da sua vontade, mas, pelo que se disse, já obstará a que os promitentes-compradores lhe possam exigir o seu cumprimento, e entramos na abordagem da segunda questão.
Obstáculo ao cumprimento por aqueles primeiros é a venda do prédio (lote de terreno destinado a construção) em cujo edifício a construir se inseriria a fracção autónoma prometida vender. E sobre esta matéria o que se sabe é que esse prédio seria construído no prédio rústico designado por lote 7, sito no quarteirão C do "Loteamento …" (v. alínea l). Com toda a probabilidade esse lote de terreno é o que está descrito na Conservatória Reg. Predial de … sob o nº 02551/000831:
"Prédio urbano-Av. …-lote C7 - (Bloco C7) - parcela de terreno destinada a construção de um edifício de 4 pisos e cave para garagens, com 8 fogos - 401,8 m2; Norte: Lote C 10; Sul: Rua …; Nascente: Lote C8; Poente: Lote C6. V.V.: 8.036.000$00. Omisso na matriz. Desanexado do nº 02177/980312".
Ora, este imóvel foi adquirido por “D”, estando a aquisição registada desde o dia 13.4.2005 (v. alínea 12) e certidão do Registo Predial-doc. fls.31 a 33), sem que esteja averbada à respectiva descrição a construção de edifício algum.
Por conseguinte é perfeitamente justificado o receio dos promitentes-compradores de que não obtenham da promitente-vendedora a restituição das quantias que prestaram.
Com efeito, por um lado, é muito forte a probabilidade de que o contrato-promessa não seja cumprido, quer porque não lhes poderão exigir o cumprimento pela razão acima referida, quer porque não será provavelmente a promitente-vendedora a proprietária da fracção autónoma indicada no contrato em alusão, inserida no prédio urbano previsto edificar naquela parcela de terreno. E, por outro lado, a venda do imóvel sempre se considera constituir uma diminuição do património, sabendo-se que este é a garantia geral do credor (v. art.601 ° Cód. Civil), e não devendo exigir-se que este tenha que ter conhecimento de todo o património do devedor para que se possa aquilatar do "justificado receio".
A probabilidade muito forte de que o contrato-promessa não seja cumprido aliada à diminuição da garantia patrimonial, não do crédito da prestação de celebração do contrato, mas do crédito correspondente ao total das quantias entregues no seu âmbito a título de sinal, são razões que conjugadamente justificam o receio de que os promitentes-compradores acabem por não poder recuperar esse crédito.
Consequentemente estão reunidos os requisitos previstos pelo art.406° nº 1 Cód. Proc. Civil para que seja deferido o procedimento cautelar de arresto de bens do devedor, procedendo as conclusões das alegações sob as alíneas t) e u) e o recurso.
Pelo exposto acordam em julgar procedente o recurso de agravo e, por conseguinte, procedente o procedimento cautelar de arresto dos bens da requerida indicados no respectivo requerimento, revogando-se por consequência a douta decisão recorrida.
Custas conforme previsto no art.453° nº 1 Cód. Proc. Civil.
Évora, 15 de Fevereiro de 2007