Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 653/09.4TBOLH.E1 |  |
ALMEIDA SIMÕES
CONTRATO DE ARRENDAMENTO
FIDEICOMISSO
CADUCIDADE DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO
I - O procedimento cautelar é um processo de tramitação rápida que tem em vista a produção de uma decisão provisória, evitando que a demora na tutela de uma determinada situação jurídica cause lesão grave e de difícil reparação.
São requisitos do decretamento: aparência do direito, ou seja, probabilidade séria da existência do direito, e perigo de insatisfação do direito aparente, ou seja, fundado receio de que outrem cause lesão grave e de difícil reparação.
II – O início do prazo para o locatário comunicar que pretende manter a sua posição contratual conta-se a partir do momento em que está ciente dos dois factos: posição de fiduciária do senhorio e sua morte.
III – Em sede de procedimento cautelar, o juiz não pode conhecer da caducidade do arrendamento ou da resolução do contrato, por falta de pagamento das rendas, uma vez que tais matérias apenas podem ser apreciadas no meio processual adequado, ou seja, a acção de despejo intentada nos termos do Regime do Arrendamento Rural.
Tal corresponderia a executar uma decisão definitiva, o que contraria a finalidade conservatória típica dos procedimentos cautelares, que consiste na obtenção provisória de uma tutela para o direito ameaçado.
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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“A”, “B”, “C” e “D” instauraram, no Tribunal da comarca de …, um procedimento cautelar não especificado contra “E”, pedindo que a requerida se abstenha de extrair, retirar e vender areia do prédio misto sito em …, freguesia de …, …, e que restituam a posse do mesmo prédio às requeridas.
Alegaram, no essencial, que são donos do referido prédio, com inscrição a seu favor na competente Conservatória do Registo Predial, e que a requerida vem extraindo largas quantidades de areia na zona descrita como mato, de consistência arenosa, a sul do referido prédio, utilizando máquinas retro-escavadoras e tractores, transportando-a em camiões para as instalações da requerida e procedendo à sua venda, tudo sem autorização das requerentes.
A requerida, através do seu legal representante, disse ainda às requerentes que pretende proceder à plantação de um pomar de laranjeiras no local.
A conduta da requerida diminuiu valor do prédio das requerentes e causa-lhes lesão grave e de difícil reparação.
A requerida deduziu oposição no sentido da improcedência da pretensão das requerentes, invocando, em súmula, que é a arrendatária do prédio e que já concluiu o trabalho de preparação para plantação de um olival numa parcela com a área de 4 ha.
Produzidas as provas, foi proferida sentença a julgar procedente o procedimento cautelar intentado, determinando-se que a requerida entregue a parcela de 20 ha do mencionado prédio livre de pessoas e bens, no prazo de 20 dias.
Foram dados como indiciariamente apurados os seguintes factos:
1. As requerentes “A”, “B”, “C” e “D” são donas e legítimas possuidoras de um prédio misto, sito em …, freguesia de …, em …, composto de cultura arvense, horta, vinha, mato e duas moradias, com a área de 521.351,00 m2 e encontrando-se actualmente inscrito na matriz predial rústica da freguesia de … sob o artigo 40°, Secção N1-N2, (anteriormente sob o artigo 28° Secção N1-N2 da mesma freguesia) e a parte urbana inscrita na respectiva matriz predial da mesma freguesia sob os artigos 94° e 2241º, estando tal prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o n.º 2075/20080115 e aí inscrito definitivamente a favor das requerentes desde 15-012008, tal como resulta das matrizes e certidão predial juntas aos autos cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
2. A requerida “E” tem por objecto social a actividade agrícola e pecuária, bem como a extracção de areias, pedras e similares.
3. A requerida, na pessoa do seu legal representante “F”, coadjuvado por outros trabalhadores, extraiu, entre Fevereiro e Maio de 2009, areia na zona descrita como mato, de consistência arenosa, a sul da parte rústica do prédio referido em 1), numa profundidade de pelo menos 4 m, sendo utilizadas máquinas retroescavadoras e tractores.
4. A areia extraída é na quantidade de, pelo menos, 200.000 m3 e numa extensão de cerca de 1,75 ha, tendo a areia o valor de 2,00 euros o m3.
5. As areias extraídas do prédio referido em 1. foram posteriormente transportadas em camiões para os estaleiros da requerida sob as ordens e instruções da mesma.
6. Com a extracção de areia a requerida revolveu e esventrou pelo menos 1,75 ha da parte rústica do prédio referido em 1., alterando a sua configuração.
7. A requerida plantou um olival na parcela referida em 3., com a área de 4,62 hectares em data posterior à citação que ocorreu em 24 de Julho de 2009.
8. A extracção de areias não era necessária nem indispensável à plantação de oliveiras no terreno pela requerida, apresentando vantagens para a plantação de olival, instalação de sistema de rega e funcionamento do mesmo e, em especial, para as práticas de cultura mecanizada.
9. A extracção de areia referida em 3. diminui o valor do prédio referido em 1.
10. Por escrito datado 24 de Setembro de 2003, “G”, solteira, cedeu à requerida o gozo de 20 hectares do prédio referido em 1. por 20 anos, com renovações por períodos de 3 anos, mediante o pagamento de uma contrapartida anual de 10,000,00 euros, com vista à exploração agrícola e pecuária, designadamente a de hortofloricultura e de outras culturas vegetativas e de estufas, sendo que “a senhoria autoriza a arrendatária a fazer as obras necessárias à exploração dos vintes hectares ( ... ) e "todas as obras que vierem a ser feitas por conta da segunda outorgante, não havendo lugar ao pagamento de quaisquer benfeitorias e indemnização em caso de cessação contratual quer por mútuo acordo das partes, quer por rescisão do contrato por incumprimento pela arrendatária", tal como resulta de fls. 80 a 82, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
11. Por testamento outorgado em 13 de Abril de 1945 no Cartório Notarial de …, constante de fls. 10° do Livro n° 17, “G” foi constituída única e universal herdeira pelo testador “H” mas, caso a mesma falecesse sem descendentes legítimos instituía seus herdeiros as casas de caridade de … que se achassem legalmente constituídas, o qual faleceu em 17 de Janeiro de 1946.
12. “G” faleceu em 6 de Dezembro de 2005, no estado de solteira, tendo tal facto sido objecto de registo n° 1580 da Conservatória do Registo Civil de …, dando-se aqui por reproduzido o assento de óbito junto aos autos.
13. Na escritura pública de habilitação de herdeiros de 19 de Abril de 2007, lavrada Cartório … e constante de fls. 34 e 35 do Livro 132 de Escrituras Diversas consta que as requerentes são as únicas e universais herdeiras de “H” na medida que “G” faleceu sem descendentes, dando-se aqui por reproduzida tal escritura pública.
14. A requerida não pagou qualquer quantia a título de renda às requerentes.
Inconformada, a requerida apelou, tendo alegado e formulado as conclusões que se transcrevem:
1. A decisão recorrida considera provados factos, como ficaram concretamente identificados na alegação supra, que a prova produzida não autoriza de todo, enfermando de erro de julgamento.
II. A intervenção levada a efeito pela requerida no prédio das requerentes, teve como pano de fundo a existência de um contrato de arrendamento rural, pelo menos na convicção do legal representante da requerida.
III. A requerida, até à instauração da presente providência cautelar, não sabia a identidade do proprietário do prédio de que era arrendatária.
IV. Tanto assim que até procedeu ao depósito das rendas (fazendo-o porém sob a forma errada), não sendo correcta nem verdadeira a afirmação considerada provada de que a requerida não pagava as rendas; esta matéria aliás não era objecto da providência cautelar.
V. As requerentes, pelo contrário sabiam da existência do contrato de arrendamento rural, mas nunca nada comunicaram à requerida, mantendo esta, no total desconhecimento do que se estava a passar.
VI. A intervenção levada a efeito pela requerida teve como efeito prático uma valorização do terreno, adaptando-o à prática de uma agricultura moderna, através da plantação de um olival. Além disso foi instalada rega automática e electricidade.
VII. O critério de apreciação deve ser a consideração e a comparação com o valor do terreno antes da intervenção e após a intervenção. Se o terreno não valorizou, pelo menos não desvalorizou, o que de todo se exclui. Por isso, esta matéria está igualmente incorrectamente julgada, conforme elementos probatórios constantes dos autos.
VIII. A actuação da requerida através do seu legal representante ocorreu sempre e em todo o momento (ainda que eventualmente após citação), na convicção da plena vigência do contrato de arrendamento rural e na convicção da legitimidade;
IX. Por essa razão deve ser excluída qualquer qualificação como má fé. X. Esta situação releva para efeitos do direito de retenção que deve ser reconhecido à requerida, pelos melhoramentos que realizou no prédio, que nitidamente lhe aumentaram o valor.
XI. Caso assim se não considere, isto é, que a intervenção realizada não pode ser considerada como realização de benfeitorias, sempre se considerará existir crédito da requerida por via do instituto da acessão industrial imobiliária (art. 1340° n° 3 CC), ou por via de enriquecimento sem causa (o que subsidiariamente se invoca - art. 473° e seguintes).
XII. A alegada caducidade do contrato de arrendamento rural era de todo desconhecida da requerida até à apresentação da resposta à oposição art. 3° do CPC onde pela primeira vez a requerida tomou contacto com essa matéria.
XIII. Tal matéria, porque de reconhecida complexidade jurídica, não é nem facto público, nem notório de que a requerida se devesse aperceber ou de que devesse ter conhecimento.
XIV. Não é líquido nem definitivamente adquirido que tal contrato haja caducado. Só com a citação para a providência cautelar, a requerida soube quem eram os proprietários do prédio.
XV. Após esse momento tem o prazo de 180 dias - ainda não decorrido - para declarar pretender manter a sua posição contratual, por aplicação dos arts. 4° e 5° do DL 321-B/90 de 15 de Outubro.
XVI. O que impede a caducidade do contrato.
XVII. Tal matéria é pelo menos discutível e a requerida não pode ser coarctada no seu direito atinente a esta matéria, de pugnar pela defesa dos seus interesses em processo próprio, com todas as garantias, prazos e oportunidade de resposta que uma providência cautelar, atenta a natureza sumária e provisória do seu processamento, não permite.
XVIII. Não pode igualmente ter aplicação a cláusula do contrato que diz que a arrendatária não tem direito a qualquer indemnização por benfeitorias.
XIX. Esta cláusula tem justificação, na economia do contrato, atento o prazo convencionado de vinte anos, pois que, se o contrato perdurasse por um período mais dilatado de tempo, permitiria à arrendatária retirar o rendimento necessário para cobrir as despesas realizadas com as benfeitarias, quando essas benfeitorias tivessem elas próprias permitido o auferimento desse rendimento.
XX. Parece de todo insensato e ilegítimo, invocar tal cláusula, quando se pretende considerar cessado por caducidade o contrato, como é o sentido da decisão recorrida.
XXI. Esta situação não pode deixar de ter a tutela do Direito. E a tutela será necessariamente reconhecer a sua boa fé na sua posse que é legítima e titulada, bem como reconhecer que realizou benfeitorias ou pelo menos acessão, que valorizou o prédio e que por via disso deve ser ressarcida.
XXII. Significa ainda que deve ser mantida a requerida na posse do prédio, por via da retenção, ou mesmo por via do facto de o contrato não ter caducado, contrariamente ao decidido e pretendido pelas requerentes.
XXIII. Não há nem nunca houve ocupação ilegítima por parte da requerida, pelo que as questões a que o Tribunal tinha de decidir, foram respondidas e decididas incorrectamente como se tentou demonstrar.
XXIV. Ao decidir como decidiu, a Mma Juíza a quo violou nomeadamente as disposições legais constantes dos arts. 216° e 1340° n° 3 e 314° todos do CC, art. 22° do DL 385/88, de 25 de Outubro, e os arts 4 e 5° do DL 321-B/90 de 15 de Outubro.
XXV. Razão pela qual deve ser concedido provimento ao presente recurso.
As requerentes contra-alegaram a pugnar pela confirmação da decisão recorrida.
Dada a natureza urgente do processo, foi entregue aos Exmºs Desembargadores Adjuntos cópia integral dos autos.
Vejamos, então, as questões suscitadas pela apelante:
Não tendo ocorrido gravação dos depoimentos prestados em audiência de julgamento, está vedado à Relação alterar a matéria de facto fixada indiciariamente pelo Tribunal a quo, sendo que inexiste nos autos prova documental que infirme o que ficou apurado.
O procedimento cautelar, como se sabe, é um processo de tramitação rápida que tem em vista a produção de uma decisão provisória, evitando que a demora na tutela de uma determinada situação jurídica cause lesão grave e de difícil reparação.
Os requisitos do decretamento são os indicados no n° 1 do artigo 381° do Código de Processo Civil: aparência do direito, ou seja, probabilidade séria da existência do direito, e perigo de insatisfação do direito aparente, ou seja, fundado receio de que outrem cause lesão grave e de difícil reparação.
No caso que se aprecia, as requerentes fizeram prova perfunctória de que são as proprietárias do prédio misto identificado nos autos, mas a requerida, por seu turno, fez também prova indiciária da celebração de um contrato de arrendamento rural com a anterior proprietária.
Contrato validamente celebrado, conforme o reconhece a sentença recorrida.
No entanto, a sentença também perfilha o entendimento que o contrato de arrendamento caducou com a morte da fiduciário (locadora), ocorrida em 2005.
Será assim?
O artigo 22° do Regime do Arrendamento Rural estabelece:
1. O arrendamento não caduca por morte do senhorio nem pela transmissão do prédio.
2. Quando cesse o direito ou findem os poderes de administração com base nos quais o contrato foi celebrado, observar-se-á o disposto no n° 2 do artigo 1051 ° do Código Civil.
Mas, o n° 2 do artigo 10510 do Código Civil mostra-se expressamente revogado pelo artigo 5° n° 2 do Dec. Lei 321-B/90, de 15 de Outubro, pelo que não é aplicável.
Poder-se-ia supor, então, que não ocorreria a caducidade do arrendamento rural, nas situações previstas no n° 2 do artigo 22° do Regime do Arrendamento Rural, mas é mais curial entender-se que a remissão é agora feita para os artigos 66° n° 2 e 94° n° 1 do RAU, atendendo à data da celebração do contrato de arrendamento rural (24 de Setembro de 2003).
De qualquer modo, não constando do contrato de arrendamento a qualidade em que intervinha a locadora (mera fiduciária), nem tendo as requerentes feito prova que a requerida conhecia essa qualidade (ou a partir de que momento tomou conhecimento desse facto), ou que sabia da morte da locadora, não pode afirmar-se que já ocorrera a caducidade do contrato aquando da instauração do procedimento cautelar, porquanto o início do prazo para o locatário comunicar que pretende manter a sua posição contratual conta-se a partir do momento em que está ciente dos dois factos: posição de fiduciária do senhorio e sua morte, independentemente de o conhecimento de cada um deles poder diferir no tempo.
Não pode, portanto concluir-se que o contrato de arrendamento rural tinha caducado na data da propositura do procedimento cautelar.
Mutatis mutandi quanto à afirmação da sentença de que as requerentes sempre teriam fundamento para a resolução do contrato, por falta de pagamento das rendas: não tendo as requerentes feito prova que a requerida conhecia a morte da locadora, não estava a requerida obrigada a fazer o pagamento das rendas às requerentes.
De qualquer modo, não poderia a senhora juiz conhecer, em sede de procedimento cautelar, da caducidade do arrendamento ou da resolução do contrato, por falta de pagamento das rendas, uma vez que tais matérias apenas podiam ser apreciadas no meio processual adequado, ou seja, a acção de despejo intentada nos termos do Regime do Arrendamento Rural.
Tal corresponderia, então, a executar uma decisão definitiva, o que contraria a finalidade conservatória típica dos procedimentos cautelares, que consiste na obtenção provisória de uma tutela para o direito ameaçado.
Seja como for, tendo-se como perfunctoriamente apurada a existência de um contrato de arrendamento, não se verifica a aparência do direito, pelo que falece a pretensão das requerentes, isto no conspecto da devolução do prédio.
Outro tanto já não ocorre quanto à extracção e venda de areia do prédio, actividade que não era permitida à requerida, de acordo com o contrato de arrendamento (cf 10. supra), o que é susceptível de causar às requerentes lesão grave e de difícil reparação, por tal acarretar diminuição acentuada do valor do prédio e alteração substancial da sua configuração estrutural.
Por todo o exposto, dando parcial provimento à apelação, acorda-se em revogar a sentença recorrida, julgando-se improcedente a peticionada entrega do prédio e limitando a providência peticionada à proibição que se impõe à requerida de extrair, retirar e vender a areia do prédio.
Custas pela apelante e pelas apeladas na proporção de 1/3 e de 2/3, respectivamente.
Évora, 10 Fev. 2010