Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 1862/07-3 |  |
TRESPASSE
I – Formulando o réu um pedido reconvencional invocando benfeitorias, não pode o Juiz ordenar-lhe que junte a documentação comprovativa.
II - Não há trespasse quando, transmitido o gozo do prédio, lhe seja dado outro destino, provando o senhorio que trespassante e trespassário previamente acordaram que tal mudança se operaria.
III – Na falta de provar a simulação entre trespassante e trespassário, o senhorio só poderá resolver o contrato de arrendamento, contra o trespassário, na medida em que a mudança do ramo, constitua infracção do contrato.
IV – Se no contrato de arrendamento tão somente é referido que o locado se destina a comércio ou indústria, qualquer mudança de ramo no espaço cedido está coberto pelo contrato de arrendamento.
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PROCESSO Nº 1862/07 – 3
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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RELATÓRIO PROCESSO Nº 1862/07 – 3
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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“A” e “B” intentou no Tribunal Judicial da comarca de … a presente acção com processo sumário contra, “C” e “D” pedindo que seja decretada a resolução do contrato de arrendamento que incide sobre o rés do chão n° 20 do prédio sito, na Rua … freguesia de … - … e consequentemente que os RR sejam condenados na entrega do locado, livre e devoluto.
Os AA fundamenta o seu pedido alegando essencialmente e, em síntese, que o 1° R trespassou à 2a Ré um estabelecimento de venda de bebidas e tabaco, trespasse esse que não chegou a existir, porque a 2a R passou a exercer no locado a actividade de agência imobiliária, dando, assim, outro destino ao arrendado e conclui, invocando o disposto no n° 2 al. b) do art. 115 do RAU, que, no caso em apreço, não existe trespasse.
Os RR contestaram, começando por invocar a ilegitimidade do A marido e, no mais alegaram a validade do trespasse, porquanto o estabelecimento de venda de bebidas e tabaco continuou a funcionar, de 7 de Fevereiro de 2005- data da outorga do contrato de trespasse- até fins de Março do mesmo ano, data em que passou a funcionar a agência imobiliária, sendo certo também que nem as obras no arrendado começaram, nem o ramo foi mudado , sem que a senhoria A, disso, tivesse tido expresso e prévio conhecimento.
As RR. terminam o seu articulado pedindo a improcedência da acção e, em reconvenção pedem a condenação dos AA a pagarem à 2a Ré a quantia já apurada de € 7.134,05 de obras por esta efectuadas no arrendado , relegando-se para execução de sentença o apuramento das despesas efectuadas com as referidas obras.
As RR. pediram ainda a condenação dos AA, como litigantes de má fé.
Os AA responderam à contestação, reafirmando o alegado na petição inicial e pediram a improcedência das excepções suscitadas e do pedido reconvencional, opondo-se também ao pedido de condenação, como litigantes de má fé.
Elaborou-se o despacho saneador, no qual se seleccionaram os factos assentes e os controversos, que integraram a base instrutória, selecção que não mereceu das partes qualquer reclamação.
Os AA vieram requerer a fls. 100 a junção por parte da Ré das facturas e dos recibos do pagamento das obras alegadamente realizadas,
Tal requerimento mereceu o despacho de fls. 115, que ordenou a notificação da R para juntar os requeridos documentos.
A Ré não se conformou com este despacho e interpôs recurso de agravo.
Nas suas alegações de recurso a agravante conclui, em resumo.
1- Deve ser declarada a nulidade do despacho sob recurso, por absoluta falta de fundamentação de facto e de direito, com todas as legais consequências ( cfr. Art. 668/1- b) do CPC)
2- Quando assim se não entenda, devem anular o despacho sub judico , por violar frontalmente o disposto no n° 1 do art. 342 n° 1 do CC . ao impor à recorrente que apresentasse certos e determinados meios de prova ( facturas e recibos);
3- E por seleccionar esses meios de prova - os indicados pelos recorridos- em detrimento de quaisquer outros apresentados ou a apresentar pela recorrente.
4- É que em causa está um ónus jurídico- ónus da prova- que confere, à onerada/agravante, o direito de apresentar ou não os meios impostos pelo Senhor Juiz do Tribunal 2 a quo" ou de apresentar outros nas vezes daqueles.
5- Um ónus jurídico não se confunde - como parece ter ocorrido no caso
apreciando. Com uma obrigação.
6- O ónus consubstancia -se num poder ou faculdade de desenvolver e executar livremente certos actos probatório, ou adoptar ou não certas condutas , previstas para benefício e interesse próprio, pelo que não pode ser imposto por terceiros ( cfr. Rui Rangel , " O Ónus da prova no Processo Civil" pag. 328, Almedina, 2000)
7 - A obrigação, ao invés, porque tutela interesses alheios e não próprios, já é passível de ser imposta do exterior
Procedeu-se a julgamento e após decisão sobre os factos constantes da base instrutória, foi proferida sentença, que julgou a acção improcedente e absolveu os RR do pedido, considerando prejudicado o conhecimento da reconvenção. e, absolveu os AA do pedido de condenação dos AA, como litigantes de má fé.
Os AA não se conformaram com esta decisão e interpuseram recurso de apelação para este Tribunal.
Os AA nas suas alegações de recurso formulam as seguintes conclusões:
1- Aos recorrentes cabia alegar e provar que houve uma transmissão do estabelecimento e que « transmitido o gozo do prédio, passe a exercer-se nele outro ramo de comércio ou indústria ou quando, de um modo geral, lhe seja dado outro destino».
2- Não é elemento constitutivo do seu direito ter de alegar e provar que houve simulação, mas os factos acima descritos, cabendo aos recorridos os factos impeditivos desse direito.
3- Mas os recorrentes fizeram tal alegação nos arts. 24° e 25° da pi por ser considerados matéria de direito.
4- Mesmo assim, todos os elementos constantes das alegações e prova carreada para os autos e que se reflectem na resposta dada como provada , resulta claramente que a intenção dos recorridos não foi o de operar uma transmissão da titularidade do estabelecimento, mas sim a posição de arrendatário, cabendo na previsão do 115° n° 2 al. b) do RAU
5- Não existe contrato por escrito, tendo apenas resultado provado « Há cerca de 30 anos, pelo menos a Autora( ... ) deu de arrendamento a referida fracção, a qual tem vindo a ser objecto de diversos trespasses», « tendo o Réu “C” adquirido o trespasse do estabelecimento conjuntamente com o arrendamento em 2003» e que « O Réu “C” tinha instado no local uma garrafeira, ( ... ).
6- Não resultou provado , nem tal foi alegado seque, que existe , conforme sentença« cláusula contratual ( inserida no contrato de arrendamento celebrado entre primitivos senhorios e primitivos arrendatários ) é transmissível integralmente para o novo arrendatário ( .. ) sendo a posição contratual do arrendatário transmitida por trespasse resultante de um contrato de arrendamento que autoriza o arrendatário primitivo a instalar no local arrendado qualquer ramo do seu negócio».
7 - Pelo que não se pode concluir que os recorrentes deram consentimento que o arrendado fosse usado para qualquer tipo de actividade.
8- Não existindo esta cláusula, nem contrato, cabia aos recorridos demonstrar a sua existência, pelo que não se pode falar em cláusula com carácter " intuitus personae", por que inexiste tal cláusula.
9- Não demonstrada a autorização para o uso para qualquer tipo de actividade ,ónus que cabia aos recorridos, não se pode concluir que a mudança é permitida.
10- Por ter mudado de ramo, cabia também a resolução nos fundamentos da acção e da b) do nº 1 do art. 64 do RAU , como alegaram mesmo no art. 33° da PI.
11- Foram violados os arts. 9, 342 do C. Civil, b) do nº 1 do art 64 e al. b) do nº 2 do 115 do RAU
Os RR contra- alegaram, pugnando pela manutenção da decisão da 1ª instância.
Colhidos os vistos cumpre apreciar e decidir:
II- Fundamentação:
Na 1ª instância foram considerados provados os seguintes factos:
1- Os AA são donos da fracção autónoma designada pela letra A, correspondente ao rés do chão, com entrada pelo nº 20 do prédio em regime de propriedade horizontal sito, na Rua …, freguesia de …, concelho de …, inscrito na matriz sob o art. 1376.
2- Há cerca de 30 anos, pelo menos, a autora “A” deu de arrendamento a referida fracção, a qual tem vindo a ser objecto de diversos trespasses.
3- Tendo o Réu “C” adquirido por trespasse do estabelecimento conjuntamente com o arrendamento em 2003.
4- A renda mensal é actualmente de € 138,52
5- Por carta registada com aviso de recepção, datado de 12.01.2005, mas enviada a 19.01.2005 , o Réu “C” informou os AA que iria proceder ao trespasse à R “D”, pelo preço de € 125.000,00.
6- Dando aos Autores o direito de preferência.
7- O R “C” trespassou à R “D” a referida fracção do rés do chão, com entrada pelo n° 20 , por contrato escrito em documento particular, datado de 7 de Fevereiro de 2005
8- Por carta registada com aviso de recepção, datada de 18 de Fevereiro de 2005 e enviada a 22 de Fevereiro de 2005, a Ré “D” comunicou aos AA que o estabelecimento lhe tinha sido trespassado, juntando cópia do trespasse assinado a 7 de Fevereiro de 2005.
9- A carta acima referida e o contrato de trespasse constam de fls. 12 a 15 dos autos, aqui se dando por reproduzido o seu teor..
10- O R “C” tinha instalado no local uma garrafeira, que continuou a funcionar até fins de Março.
11- De posse do arrendado, a Ré “D” encerrou o mesmo para obras.
12- No locado foram feitas as obras a que se referem as facturas, cujas cópias constam de fls. 59 a 61 dos autos.
13- As obras duraram cerca de 3/4 meses.
14- A senhoria, quando as obras decorreram, teve conhecimento das mesmas.
15- A Ré “D” instalou no arrendado uma agência imobiliária, apondo na parede exterior reclamos com a designação " ERA IMOBILIÁRIA" e nas respectivas janelas, utilizando como montras, panfletos anunciando a venda de terrenos e apartamentos.
16- O Réu “C” é sócio da Ré “D” e, nessa qualidade, assinou o documento datado de 7 de Fevereiro de 2005.
17- A senhoria passou os recibos cujas cópias contam de fls. 54 a 59 .
18- A A mora ao lado do andar que fica por cima do locado.
19- E topa diariamente com os anúncios luminosos coloridos da Ré apostos na frente e laterais da loja, onde se lê "ERA IMOBILIÁRIA, sempre presente para si".
20- Bem como as dezenas de anúncios de imóveis em venda, apostos nos vidros da mesma.
Apreciando:
1- Recurso de agravo.
No presente recurso o que está em causa em saber, se é lícito, sob requerimento dos autores, ordenar à R juntar as facturas e recibos que comprovem as despesas alegadas pela Ré, em sede de reconvenção, deduzida pela Ré
Efectivamente, tudo indica que essas despesas constituem o fundamento essencial do pedido reconvencional e, daí que, em termos de repartição do ónus probatório, compete à Ré fazer essa demonstração ( art. 342 n° 1 do CC).
Na verdade, atento o pedido reconvencional deduzido, é à R que compete juntar tal documentação e não á autora requerer essa junção, já que, aqui, não se verifica o condicionalismo processual previsto nos arts. 523 e 535 do CPC
E sendo assim, carece de fundamento o despacho que ordenou à Ré, a junção de tais documentos.
Nesta conformidade e considerando o exposto, concede-se provimento ao agravo, revogando-se o despacho recorrido, substituindo- o por este outro, que indefere a requerida junção
Sem custas.
2- Apelação
Como é sabido, o objecto do recurso, delimitado pelas respectivas conclusões ( arts. 684 n° 3 e 690 nOl do CPC ), no caso em apreço, consiste fundamentalmente saber se no caso dos autos, se verificou, apenas, uma mudança de ramo de comércio e não um trespasse.
Vejamos, então:
Segundo o art. 115 n° 2 al. b) do RAU não há trespasse quando, transmitido o gozo do prédio, passe a exercer-se nele outro ramo do comércio ou indústria ou quando , de um modo geral, lhe seja dado outro destino."
Segundo Januário Gomes in "Arrendamentos Comerciais" 2a ed. Pag. 170 a 173 " Com a inflexão ao disposto no n° 1 do art. 424 do C. Civil consagrada no nº 1 do art. 115 o legislador pretendeu não colocar obstáculos à circulação do estabelecimento comercial ou industrial daí que, só quando, e na medida em que, essa circulação se verifique é que se justificará a dispensa da autorização do senhorio. Daqui decorre a necessidade de delimitar as situações em que as partes quiseram, de facto, negociar o estabelecimento daquelas em que, a coberto ou sob a capa dum trespasse, pretenderam, de facto, ceder a posição de arrendatário ao arrepio do disposto na al. f) do art. 1038 e nº 2 do art. 1059 .
E nessa linha, defende o citado autor que as als. a) e b) consagram meras presunções de inexistência de trespasse para os efeitos do n° 1 do art. 115 , podendo o arrendatário provar que se realizou, de facto um trespasse.
No que toca ao trespasse os AA vieram alegar sob os arts. 24 e 25( alegação de teor nitidamente conclusivo) da petição inicial que os RR não quiseram efectuar um trespasse ( transmissão de estabelecimento) mas apenas a mudança de ramo, mas não lograram provar o invocado acordo simulatório.
Para provar o invocado acordo simulatório competia aos autores alegar factos nesse sentido e não o fizeram, já que a matéria alegada sob os apontados arts. 24 e 25 tem essencialmente carácter conclusivo e, daí o tribunal e bem não ter respondido a tal matéria. (cfr. fundamentação da decisão de facto)
Aliás, neste domínio, provou-se, antes, que o trespasse. não foi acompanhado de uma mudança imediata de alteração do ramo de actividade comercial desenvolvida no arrendado, porque o estabelecimento de garrafeira sempre funcionou, pelo menos, até fins de Março de 2005 ..
E sendo assim, temos de considerar o trespasse do estabelecimento, já que como bem se observa na sentença recorrida, do texto legal não resulta um limite temporal mínimo para a obrigação de manutenção da mesma actividade no arrendado.
Efectivamente, não basta a simples mudança de ramo do comércio ou indústria ou do destino do locado, conforme defendem os recorrentes, após o trespasse, para se preencher a previsão da al. b) do citado art. 115 .
A este propósito refere o citado Autor : "não faz sentido uma conclusão automática; conquanto a mudança de ramo apenas seja ostensiva em momento posterior, para que se possa afirmar uma irregularidade na cessão da posição do arrendatário, é mister que essa mudança de ramo seja a projecção de acto anterior, gerador do pretenso trespasse; é necessário, como escreve Orlando de Carvalho ( in RLJ , ano 110°, pago 11) " que se prove que a alteração interferiu no próprio acto que se pôs em movimento, impedindo o trespasse da organização do alienante, que as partes não quiseram transferir tal empresa e realmente não a vieram a transferir".
Ora, neste domínio, já se referiu que os autores não lograram provar o invocado acordo simulatório.
E não sendo feita essa prova, ao senhorio só restará reagir contra o trespassário, pedindo a resolução do contrato, com base na al. b) do n° 1 do art. 64 d o R A U , na medida em que mudança de ramo constitua uma infracção ao contrato de arrendamento".
E, aqui, embora a sentença recorrida nos factos descritos como provados, não tenha consignado expressamente a existência de um contrato de arrendamento escrito, considerando para o efeito o documento junto com a contestação a fls. 53( cópia do contrato de arrendamento, aqui em causa, documento que não foi impugnado e, que, por isso , à luz do art. 712 n° 1 al. b )do CP devia também de ser considerado) o certo é que, em sede de fundamentação da decisão, acabou por considerar a cláusula 2a do mesmo que prevê expressamente que "a parte arrendada destina-se a comércio" sem indicar qualquer fim específico
Foi certamente com base no facto de o contrato de arrendamento permitir expressamente a instalação de qualquer ramo de comércio, sem indicação de qualquer fim específico, que a sentença considerou que o "trespassário não estava inibido de alterar o uso do estabelecimento trespassado".
E sendo assim, improcede totalmente a alegação dos recorrentes quando referem nas suas conclusões que" não existe contrato de arrendamento escrito", nem cláusula a permitir o uso de qualquer tipo de actividade, já que segundo a citada cláusula o contrato se prevê precisamente a instalação no arrendado de qualquer ramo de comércio
Portanto, a Ré ao instalar no arrendado uma agência imobiliária tem cobertura contratual na aludida cláusula 2a.
Efectivamente, se no contrato de arrendamento ficou consignado que o exercício da actividade a exercer tem por finalidade qualquer ramo de comércio ou indústria é sinal de que o arrendatário é livre de desenvolver qualquer ramo de negócio comercial ou industrial no arrendado ( cfr. Ac. STJ de 8/3/84 in BMJ , 335, 269)
E sendo assim, não faz sequer sentido falar, aqui, em qualquer cláusula com carácter" intuitus personae" relativamente ao primitivo arrendatário, no sentido de que ao arrendamento não pudesse ser dado destino diferente do utilizado pelo primitivo arrendatário, sendo certo também que não vem provada qualquer matéria nesse sentido.
Por último e no que concerne ao consentimento para que o arrendado fosse usado para qualquer actividade comercial, que já vimos que o contrato permite, o certo também é que a senhoria, até chegou a passar vários recibos de renda a fls. 54 e 59 emitidos em nome de “D” ( recibos que vão desde Abril de 2005 até Dezembro de 2005 ) o que à luz do art. 217 nº 1 do CC pode configurar um verdadeiro reconhecimento por parte da senhoria dessa mudança de ramo.
Efectivamente, permitindo o contrato de arrendamento a instalação no arrendado de qualquer ramo de comércio, a passagem de vários recibos por parte da senhoria já em nome da nova arrendatária,(note-se , não estamos, aqui , perante um mero recibo isolado ou ocasional, ) que exerce no arrendado um ramo de negócio diferente do objecto do trespasse, configura uma situação de reconhecimento da própria mudança de ramo de negócio.
Não merece, por isso, censura a sentença recorrida quando conclui pela improcedência da acção.
Improcedem, deste modo, todas as conclusões dos recorrentes.
Atenta a posição adoptada, não há que apreciar o mérito da reconvenção ..
III- Decisão:
Nestes termos e considerando o que vai exposto, acordam os Juizes desta Relação, concedendo também provimento ao agravo interposto nos termos supra referidos, em julgar improcedente a apelação interposta, confirmando a sentença recorrida.
Custas pelos apelantes.
Évora, 13/12/07