Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 1451/12.3YIPRT.E1 |  |
CONTRATO DE MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA
CLÁUSULA CONTRATUAL GERAL
INCUMPRIMENTO DO CONTRATO
- Constitui ónus do recorrente que impugna a matéria de facto especificar, sob pena de rejeição quais os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados e quais os concretos meios probatórios constantes do processo ou de registo ou de gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida (cfr. cit. artº 685-B nº 1)
- Só no momento da concretização do negócio com o interessado, definido este na al. a) do nº 3 do artº 2 do D.L. 211/2004 de 20/08, como “o terceiro angariado pela empresa de mediação, desde que esse terceiro venha a concretizar o negócio visado pelo contrato de mediação” é que o mediador cumpre o fim precípuo da mediação, razão pela qual apenas nesse momento lhe assiste o direito à remuneração, em conformidade com o disposto no artº 18º nº 1 do mesmo diploma que prescreve que “A remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação”.
- No que respeita ao nº 7 do artº 19º do DL 211/2004, prescreve este normativo que “tratando-se de contratos com uso de cláusulas contratuais gerais, a empresa de mediação deve enviar a cópia dos respectivos projectos ao Instituto do Consumidor”.
Prevendo, contudo, o nº 8 do artº 19º do DL 211/2004 de 20/08, que a nulidade do contrato gerada pelo incumprimento do disposto no seu nº 7 não pode ser invocada pela empresa de mediação, constitui uma nulidade relativa, atípica, que não é de conhecimento oficioso.
- Os recursos destinam-se à reapreciação, ou reexame das questões decididas, que não ao conhecimento de matéria nova, salvo casos de superveniência ou de conhecimento oficioso. Não sendo de conhecimento oficioso as nulidades invocadas pelo recorrente apenas em sede de recurso, não pode o Tribunal da Relação delas conhecer.
Sumário da relatora
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
E…, LDª intentou contra J… e M…, procedimento de injunção peticionando o pagamento da quantia de € 12.441,46, sendo € 11.992,50 a título de capital, acrescidos de € 346,96 a título de juros de mora vencidos e de € 102,00 referentes à taxa de justiça, e ainda juros vincendos.
Alega, para tanto, a celebração com os RR. de um contrato de mediação imobiliária, no âmbito do qual promoveu a venda de uma fracção pertencente aos RR., encontrando comprador para a mesma.
Tendo então emitido a correspondente factura o RR. nada pagaram apesar de interpelados.
Os RR. deduziram oposição impugnando os factos alegados, negando a Ré ter celebrado o contrato de mediação e afirmando o R. não se lembrar de o ter assinado. Alegam ainda que o R. permitiu que a A. publicitasse a venda da fracção. Posteriormente esta retirou a placa que afixou na fracção e que negociaram directamente com o comprador a compra e venda da fracção.
Distribuídos os autos como acção declarativa especial para cumprimento de obrigações pecuniárias emergentes de contratos, foi realizada a audiência de julgamento e, em seguida, proferida a sentença de fls. 82 e segs., que julgando a acção parcialmente procedente condenou o Réu a pagar à A. a quantia de € 9.600,00, acrescida de juros de mora, à taxa de juros comerciais, desde 02/09/2011 até integral pagamento, e, do mesmo passo, absolveu a Ré do pedido.
Inconformado, apelou o R. alegando e formulando as seguintes conclusões:
59 – O contrato é nulo porque a A. não explicou ao R. as cláusulas constantes do mesmo, por si pré-elaboradas.
60 – O contrato é nulo por violação da formalidade prevista no nº 7 do artº 19º do DL 211/2004, nos termos do disposto no nº 8 daquele mesmo preceito.
61 – O negócio concretizado não é perfeito face ao previsto no contrato de mediação.
62 – Não foi a A. quem levou os compradores até ao R.
63 – A A. não comunicou ao R. que havia angariado os compradores.
64 – A A. não entregou ao R. o cheque de reserva.
65 – O contrato foi celebrado sem exclusividade.
66 – O R. tinha na fracção uma placa sua anunciando a venda.
67 – O comprador interessado declarou nunca ter visitado a fracção com a A.
68 – E que foi ele que por sua iniciativa procurou o R.
69 – O R. por si só e desacompanhado do cônjuge não possuía legitimidade para vender o imóvel.
70 – A actividade da A., a ter existido, não foi suficiente nem perfeita de molde a gerar para o R. a obrigação de a remunerar.
71 – A factura pró-forma emitida pela A. não tem validade jurídica para efeitos de exigência do cumprimento.
72 – A A. quis guardar segredo quanto à identidade do interessado e com isso não permitiu que, uma vez contactado por este, o R. se apercebesse de que aquele interessado ou os seus familiares já haviam contactado a A..
73 – Agiu assim a A. com reserva e violação da boa fé que deve reger o cumprimento dos contratos.
74 – Normas jurídicas violadas:
75 – O R. considera que a douta sentença recorrida violou as seguintes normas jurídicas: artº 5º nºs 2 e 3 do DL 446/85 de 25/10; artº 8º al. a) do DL 446/85; artº 18º nº 1 do DL 211/2004 de 20/08; artº 19º nº 7 e 8 do DL 211/2004; artº 227º nº 1 do CC.
76 – Sentido em que deveriam ter sido interpretadas as normas jurídicas:
77 – O tribunal recorrido deveria ter interpretado as normas no sentido de:
78 – Cabia à A. provar que explicou convenientemente as cláusulas contratuais gerais que incluiu no contrato de mediação.
79 – Que procurou a concretização perfeita do negócio visado e que deu atempado conhecimento ao R. da existência dos interessados.
80 – Que enviou cópia do projecto ou contrato à Direcção-Geral do Consumidor.
81 – Que assim não procedendo, o contrato é nulo.
A A. contra-alegou nos termos de fls. 108 e segs. concluindo pela confirmação a sentença recorrida.
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Delimitando-se o âmbito do recurso pelas conclusões da alegação do recorrente abrangendo apenas as questões aí contidas (artºs 684º nº 3 e 685-A nº 1 do CPC), verifica-se que são as seguintes as questões a decidir:
- A relativa à matéria de facto;
- As invocadas nulidades do contrato.
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São os seguintes os factos que foram tidos por provados na 1ª instância:
1 – A A. dedica-se à actividade de mediação imobiliária, sendo portadora da licença AMI nº…, emitida pelo Instituto da Construção e do Imobiliário, I.P.
2 – No exercício dessa actividade acordou com o R., por escrito datado de 24 de Março de 2010, promover a compra e venda da fracção autónoma, designada pela letra AK, do prédio urbano sito na Av…, em Quarteira, diligenciando por obter um interessado na sua aquisição.
3 – O R. permitiu que a A. publicitasse a vendas da referida fracção que pretendia vender.
4 – A A. colocou na fracção uma placa com a sua identificação e contactos anunciando a venda.
5 – A A. encontrou V… e M… e levou-os a visitar a fracção.
6 – Estes manifestaram-se interessados em adquirir a fracção, tendo efectuado a sua reserva.
7 – Em 07/07/2011 foi entre estes e os RR. celebrada a escritura de compra e venda da referida fracção pelo preço de € 160.000,00.
8 – Entre a A. e o R. ficou acordado que era devida remuneração correspondente a 5% do valor da compra e venda realizada, acrescido de IVA à taxa de 20%.
9 – A A. emitiu a factura nº 210007, datada de 25 de Agosto de 2011, no montante de € 11.992,00.
10 – Em 29 de Agosto de 2011 a A. remeteu aos RR. a referida factura solicitando-lhes o seu pagamento, a qual foi recepcionada em 02/09/2011.
11 – Os RR. não procederam ao pagamento da referida factura.
12 – A Ré não acordou com a A. o referido em 2.
Estes os factos tidos por provados na sentença recorrida.
Da leitura das suas alegações, se bem que não invoque qualquer norma legal, deduz-se que recorrente pretende impugnar a decisão sobre a matéria de facto.
Como é sabido, os poderes de modificação da matéria de facto pela Relação contêm-se no artº 712º do C.P.C., maxime no nº 1 al. a), nos termos do qual a Relação pode alterar a decisão sobre a matéria de facto da 1ª instância se do processo constarem todos os elementos de prova que serviram de base à decisão sobre os pontos da matéria de facto em causa ou se, tendo ocorrido gravação dos depoimentos prestados, tiver sido impugnada nos termos do artº 685-B do C.P.C. a decisão com base neles proferida.
Nos termos do referido normativo, constitui ónus do recorrente que impugna a decisão de facto especificar, sob pena de rejeição: a) quais os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados; b) quais os concretos meios probatórios constantes do processo ou de registo ou de gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida (cfr. cit. artº 685-B nº 1)
In casu, os depoimentos prestados em audiência foram gravados conforme se constata da respectiva acta.
Sucede, porém, que pretendendo impugnar a decisão sobre a matéria de facto, o apelante não deu cumprimento aos referidos ónus de especificação dos concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados por referência aos factos alegados nos articulados ou tidos por provados na sentença, e bem assim quais os concretos meios probatórios constantes da gravação realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto pretensamente impugnados diversa da recorrida.
Com efeito, no caso em apreço, não havendo base instrutória, deveria o recorrente concretizar os pontos de facto que considera incorrectamente julgados com referência aos artigos constantes da p.i. e da oposição reflectidos no elenco dos factos declarados provados e não provados na sentença recorrida.
Ao invés, o recorrente em parte alguma concretizou nos referidos termos os pontos de facto que considera mal julgados, limitando-se a enunciar de forma confusa “factos que o recorrente considera incorrectamente fixados,” “factos que considera fixados de forma deficiente ou incompleta”, “factos que o tribunal deveria ter dado por assentes”; enunciando em seguida, sem qualquer referência àqueles, os “meios de prova que determinariam diferente decisão de facto” indicando passagens vagas dos depoimentos de duas testemunhas; por fim, enuncia ainda “Factos que não se mostram assentes e que importam decisão diversa”.
Acresce que, e ao contrário do que se lhe impunha, também não fez constar das conclusões da motivação aquela especificação, limitando-se a indicar como provados um conjunto de factos, e a final as normas que considera violadas sem, de resto, ali indicar qualquer norma relativa à decisão sobre a matéria de facto não invocando sequer, concretamente, qualquer erro de julgamento sobre qualquer facto.
Tal forma de alegação é confusa, deficiente e não cumpre os ónus impostos pelos citados normativos.
Como se afirma no Ac. do STJ de 15/09/2011 “A lei impõe ao recorrente que indique (concretamente) os depoimentos em que se funda, não sendo suficiente indicar um conjunto de testemunhas que depuseram a determinado facto (mesmo que venham devidamente identificadas pelos nomes e outras referências), para depois se concluir, sem mais, que ouvidos os seus depoimentos se deveria decidir diferentemente. Importa alegar o porquê da discordância, isto é, em que é tais depoimentos contrariam a conclusão factual do tribunal recorrido, por outras palavras, importa apontar a divergência concreta entre o decidido e o que consta do depoimento ou parte dele.” E acrescenta “(…) trata-se da imposição de um ónus perfeitamente lógico e necessário, em primeiro lugar, porque ninguém está em melhor posição do que o recorrente para indicar os concretos pontos da sua discordância relativamente ao apuramento da matéria de facto indicando os concretos meios de prova constantes do registo sonoro que, em seu entendimento, fundamentam tal discordância e qual a concreta divergência detectada. Em segundo lugar, para permitir que a parte contrária conheça os argumentos concretos e devidamente delimitados do impugnante, para os poder contrariar cabalmente, assim se garantindo o devido cumprimento do princípio do contraditório” (proc. 1079/07.0TVPRT.P1.S1, in www.dgsi.pt)
Todavia, e não obstante o que vem de relatar-se, num esforço de colaboração do Tribunal, tentar-se-á apreciar ponto por ponto, a factualidade que o apelante enuncia nas conclusões da sua alegação de recurso, tendo presente a alegação das partes nos articulados, a prova produzida e decisão do tribunal sobre a matéria de facto, sem rejeitar imediatamente o recurso sobre a matéria de facto.
Como é sabido, a alteração pela Relação dos concretos pontos de facto considerados incorrectamente julgados, têm como pressuposto que os concretos meios de prova constantes do processo ou da gravação realizada imponham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida (artº 685-B nº 1 e 712º nº 1 als. a) e b) do CPC)
Se esses meios de prova determinarem e forçarem decisão diversa da proferida pode, então, concluir-se ter a 1ª instância incorrido em erro de apreciação das provas legitimador da respectiva correcção pelo Tribunal Superior.
Com efeito, a consagração de um segundo grau de jurisdição quanto a matéria de facto foi introduzida pelo DL 39/95 de 15/02, não com o objectivo de possibilitar a uma impugnação generalizada e sem quaisquer limites (como acontece frequentemente a pretexto de o tribunal ter dado mais credibilidade às testemunhas da contra-parte do que às oferecidas pelo recorrente), ou seja com absoluto desprezo pelo princípio da liberdade de julgamento consagrado no artº 655º do CPC, concretizado na livre apreciação das provas segundo a prudente convicção do tribunal acerca de cada facto, mas apenas para facultar às partes “nova e real possibilidade de reagir contra eventuais e seguramente excepcionais erros do julgador na livre apreciação das provas”.
O erro na apreciação das provas consiste em o tribunal ter dado como provado ou não provado determinado facto quando a conclusão deveria ter sido manifestamente contrária, seja por força de uma incongruência lógica, seja por ofender princípios e leis científicas, nomeadamente, das ciências da natureza e das ciências físicas ou contrariar princípios gerais da experiência comum (sendo em todos os casos o erro mesmo notório ou evidente), seja também quando a valoração das provas produzidas apontarem num sentido diverso do acolhido pela decisão judicial, mas excluindo este.
Como se esclarece no Ac. do STJ de 21/05/2008, “o que é proposto ao tribunal de segunda instância não é que proceda a um novo julgamento – desprezando o juízo formulado na 1ª instância sobre as provas produzidas e a expressão do processo lógico que conduziu à pronúncia sobre a demonstração (ou não) dos factos ajuizados – mas tão só que no uso dos poderes próprios de tribunal de recurso, averigúe – examinando a decisão da 1º instância e respectivos fundamentos, analisando as provas gravadas e procedendo ao confronto do resultado desta análise com aquela decisão e fundamentos, sem deixar de ter presentes as limitações inerentes à ausência de imediação e da oralidade no tribunal de recurso – se o veredicto alcançado pelo tribunal recorrido se apresenta com um mínimo de razoabilidade face às provas produzidas”.
É, pois, pela fundamentação invocada para a decisão que normalmente se afere a correcção do juízo crítico sobre as provas produzidas.
Posto isto analisemos então o que consta das conclusões da alegação do recorrente.
No que respeita à matéria de facto é a seguinte a factualidade que o recorrente enuncia nas conclusões da sua alegação, que, ao parece (pois não o diz), entende dever considerar-se provada:
– Não foi a A. quem levou os compradores até ao R.
– A A. não comunicou ao R. que havia angariado os compradores.
– A A. não entregou ao R. o cheque de reserva.
– O contrato foi celebrado sem exclusividade.
– O R. tinha na fracção uma placa sua anunciando a venda.
– O comprador interessado declarou nunca ter visitado a fracção com a A.
– E que foi ele que por sua iniciativa procurou o R.
– A A. quis guardar segredo quanto à identidade do interessado e com isso não permitiu que, uma vez contactado por este, o R. se apercebesse de que aquele interessado ou os seus familiares já haviam contactado a A..
Resulta do descrito que o apelante põe em causa a matéria tida por provada nos pontos 3 a 6 dos factos provados, isto é, a matéria relativa à angariação do comprador.
Conforme resulta da sentença recorrida, a Exmª Juíza fundamenta a sua decisão sobre a matéria de facto, no que ao caso interessa, nos seguintes termos:
“A decisão de facto fundamenta-se na apreciação crítica e conjugada de todos os meios de prova produzidos em sede de audiência de julgamento tendo em consideração a repartição do ónus da prova pelas partes e regras da experiência.
(…) Dos depoimentos prestados, de forma coerente e sem contradições, resultou que foi efectivamente através da actividade desenvolvida pela autora que foram encontrados os compradores da fracção, cuja alienação se documenta através da respectiva certidão da escritura pública de compra e venda.
Concretizando, a testemunha A…, funcionária da A., esclareceu as diligências por esta empreendidas com vista à prestação dos serviços de mediação, nomeadamente através da publicação em site, corroborando o teor das fichas de reserva juntas, indicando os potenciais compradores encontrados, revelando conhecimento directo de tais factos mercê das funções desempenhadas.
De igual modo a testemunha T…, angariador imobiliário, também ao serviço da A., concretizou as diligências empreendidas, bem como os clientes interessados na aquisição da fracção e que preencheram as respectivas fichas de reservas juntas, nomeadamente a adquirente da fracção M...
Num depoimento convincente e sem hesitações, explicou as três deslocações que efectuou à fracção pertencente aos RR, a primeira com a esposa do comprador (a referida M…) e o filho, de seguida com aquela e o marido (a testemunha V…) e na última com a família toda, bem como o que sucedeu posteriormente, designadamente a reacção do R., ao não pretender mais contactos, após ter efectuado tais deslocações.
Indo de encontro a este depoimento, a testemunha V…, adquirente da fracção, explicou que negociou directamente com o comprador os termos da aquisição a fracção, após ter descoberto quem seria e depois da sua esposa ter escolhido a fracção, em deslocação que efectuou à mesma com a testemunha T...
Resultou assim, inequívoco, que foi através da actividade desenvolvida pela A. que os compradores tiveram conhecimento, visitaram e se interessaram pela aquisição da fracção pertencente aos RR, vindo estes, posteriormente e para fugir ao pagamento da comissão, a negociar directamente com aqueles. (…)
A resposta negativa do Tribunal à demais matéria resultou da ausência de prova quanto à sua verificação, nomeadamente aos factos invocados pelos RR que se prendem com a eventual rescisão do acordo para publicitação da venda da fracção”.
Ouvida a gravação da prova produzida em audiência, nenhuma razão se vê para alterar o decidido, sendo certo que as respostas à matéria em causa estão em absoluta consonância com a prova testemunhal produzida, com destaque para o depoimento da testemunha Pires que declarou expressamente que foi mostrar a casa aos clientes que acabaram por comprar a casa. “Fui mostrar a casa cerca de umas três vezes”. Também a testemunha V… reconheceu em Tribunal que a mulher e o filho foram falar com alguém da…, que identificou como sendo a testemunha P… e a pergunta da Exmª Juíza sobre se a esposa foi à casa com alguém da… respondeu que “(…) Foi o meu filho com ele (…) Primeiro o meu filho e a minha esposa pois, porque eu estou ocupado no trabalho, não pude e eles foram descobrir onde era a casa. Foram ver várias casas”. Sendo certo que tendo a referida testemunha, posteriormente, procurado o R., nenhuma relevância tem tal facto, pois foi através da A. que tomou conhecimento da existência da fracção para venda.
Relativamente à restante matéria (de facto) acima referida, constante das conclusões, trata-se de matéria que ou não foi alegada nos articulados, (por exp. que conclusões 64, 66 e 72) “A A. não entregou ao R. o cheque de reserva.”; que “O R. tinha na fracção uma placa sua anunciando a venda.”) e que por conseguinte não pode ser considerada.
Nenhuma alteração se impõe, pois, fazer à matéria declarada provada, que assim se tem por definitivamente assente.
Pretende ainda o recorrente nas conclusões da sua alegação que:
- O contrato é nulo porque a A. não explicou ao R. as cláusulas constantes do mesmo, por si pré-elaboradas.
- O contrato é nulo por violação da formalidade prevista no nº 7 do artº 19º do DL 211/2004, nos termos do disposto no nº 8 daquele mesmo preceito.
- O negócio concretizado não é perfeito face ao previsto no contrato de mediação.
Vejamos.
Com efeito, tendo ficado provado que no exercício da sua actividade de mediadora imobiliária a A. foi contratada pelo R. para promover a venda do prédio referido em 2) o que a A. fez publicitando a venda da referida fracção, que encontrou o V… e mulher, levou-os a visitar a fracção e que estes manifestaram-se interessados em adquirir a fracção, tendo efectuado a sua reserva e que em Julho de 2011 estes e os RR. celebraram a escritura de compra e venda, verifica-se a correcta subsunção de tais factos no regime do contrato de mediação imobiliária previsto no nº 1 do artº 2º do DL 211/2004 de 20/10.
Estabelece-se nesta disposição que “A actividade de mediação imobiliária é aquela em que, por contrato, uma empresa se obriga a diligenciar no sentido de conseguir interessado na realização de negócio que vise a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posição em contratos cujo objecto seja um bem imóvel”.
Como refere Menezes Cordeiro “Em sentido amplo diz-se mediação o acto ou efeito de aproximar voluntariamente duas ou mais pessoas de modo a que, entre elas, se estabeleça uma relação de negociação eventualmente conducente à celebração de um contrato definitivo. Em sentido técnico ou estrito, a mediação exige ainda que o mediador não represente nenhuma das partes a aproximar e, ainda, que não esteja ligado a nenhuma delas por vínculos de subordinação”. E caracteriza-o também como um “contrato aleatório, só dando azo à retribuição quando tenha êxito” (cfr. “Do contrato de Mediação” in O Direito, Ano 139, 2007, III, págs. 516 a 554, maxime págs. 517 e 545)
Com efeito, só no momento da concretização do negócio com o interessado, definido este na al. a) do nº 3 do artº 2 do D.L. 211/2004 como “o terceiro angariado pela empresa de mediação, desde que esse terceiro venha a concretizar o negócio visado pelo contrato de mediação” é que o mediador cumpre o fim precípuo da mediação, razão pela qual apenas nesse momento lhe assiste o direito à remuneração, em conformidade com o disposto no artº 18º nº 1 do mesmo diploma que prescreve que “A remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação”.
Ora, tendo sido realizado o negócio visado com a celebração da escritura de compra e venda, assiste à A. o direito à remuneração, independentemente do facto de o contrato de mediação não ter sido celebrado no regime de exclusividade.
O que releva é que o comprador tenha sido angariado pelo mediador, e que o negócio visado seja celebrado, cumprindo assim o fim último da mediação.
Mas invoca agora, o R. recorrente em sede de recurso, a nulidade do contrato porque a A. não explicou ao R. as cláusulas constantes do mesmo e por si pré-elaboradas e ainda por violação do disposto no nº 7 do artº 19º do DL 211/2004.
No que se refere à primeira questão, independentemente do facto de se tratar de matéria nova pois que tal nulidade não foi antes invocada e, por isso, não foi objecto de apreciação na 1ª instância, sempre se dirá que tendo, efectivamente o R. alegado que “não leu o conteúdo daqueles escritos nem o mesmo lhe foi explicado” (sem daí tirar qualquer conclusão), o certo é que tal matéria não resultou provada como se verifica da al. a) dos factos tidos por não provados constantes da sentença recorrida.
No que respeita ao nº 7 do artº 19 do DL 211/2004, prescreve este normativo que “tratando-se de contratos com uso de cláusulas contratuais gerais, a empresa de mediação deve enviar a cópia dos respectivos projectos ao Instituto do Consumidor” prevendo o seu nº 8 que o seu incumprimento gera a nulidade do contrato, não podendo, contudo, esta ser invocada pela empresa de mediação.
Ora, se tal nulidade não pode ser invocada por qualquer interessado (designadamente pelo mediador), mas só pelo cliente do mediador, isso significa que não se trata de verdadeira nulidade, que por definição é invocável por qualquer interessado e cognoscível oficiosamente (artºs 286º e 287º do CC).
Trata-se, assim, de uma nulidade relativa, atípica, ou mera anulabilidade, conforme as construções doutrinárias que da figura se façam (Manuel de Andrade, Teoria Geral da Relação Jurídica, vol. II, 1960, p. 419 e segs.; Mota Pinto, Teoria Geral do Direito Civil, 1976, p. 471 e segs.; Carvalho Fernandes, Teoria Geral do Direito Civil, 2ª ed., vol. II, 377 e segs.)
Mas uma coisa é certa, não se tratando de verdadeira nulidade, ela não é de conhecimento oficioso do Tribunal.
Não tendo sido alegada nos articulados e por conseguinte, não tendo sido objecto de apreciação na 1ª instância, trata-se de matéria nova, que não sendo de conhecimento oficioso, está afastada do conhecimento deste Tribunal.
É que, como é sabido, os recursos destinam-se à reapreciação, ou reexame das questões decididas, que não ao conhecimento de matéria nova, salvo casos de superveniência ou de conhecimento oficioso (Ac. do STJ de 18/05/2006, proc. 06A1222, in www.dgsi.pt)
Também relativamente alegação agora, em sede de recurso, de que “O R. por si só e desacompanhado do cônjuge não possuía legitimidade para vender o imóvel.”, não tem qualquer relevância para o que aqui se discute e que é o contrato de mediação e não o subsequente contrato de compra e venda da fracção objecto daquele.
Por fim, também quanto à questão da validade da factura, independentemente de ser pró-forma ou não, o certo é que, mais uma vez, trata-se de questão que não foi antes suscitada e, por conseguinte, objecto de apreciação na 1ª instância, pelo que está também afastada do conhecimento deste tribunal.
Por todo o exposto, improcedem, in totum, as conclusões da alegação do recorrente, impondo-se a confirmação da sentença recorrida.
DECISÃO
Nesta conformidade, acordam os Juízes desta Relação em julgar improcedente o recurso e, consequentemente, em confirmar a sentença recorrida.
Custas pelo Recorrente.
Évora, 2013/06/06
Maria Alexandra A. Moura Santos
Eduardo José Caetano Tenazinha
António Manuel Ribeiro Cardoso