Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 2356/21.2T8PTM.E1 |  |
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
INCUMPRIMENTO DE ESCASSA IMPORTÂNCIA
ABUSO DE DIREITO
I – O princípio da boa fé que domina a execução contratual, postula “a exigência de um incumprimento resolutivo suficientemente grave”.
II – Se num contrato-promessa de compra e venda as partes anteciparam os efeitos principais do contrato prometido – os promitentes vendedores entregaram de imediato à ré o imóvel, e esta obrigou-se a pagar-lhes integralmente o preço devido antes da celebração da escritura, o que fez –, o exercício formal do direito de resolução do contrato que o incumprimento contratual da ré posterior – não ter marcado a escritura nem pago o valor do IMI, como acordara – conferia ao autor, mostra-se desconforme com a teologia desse direito potestativo.
III – Assim, tendo o incumprimento da ré escassa importância à luz do disposto no artigo 802.º, n.º 2, do CC, é de concluir que a atuação do autor, nestas circunstâncias, excede manifestamente os ditames da boa fé, sendo abusivo e consequentemente ilegítimo.
IV – Sendo a resolução contratual levada a cabo pelo autor, ilegítima, é ineficaz para produzir os efeitos extintivos do contrato que, dessa sorte, se mantém na ordem jurídica, constituindo agora a ré no direito à peticionada execução específica do contrato-promessa.
(Sumário elaborado pela Relatora)
Processo n.º 2356/21.2T8PTM.E1
Tribunal Judicial da Comarca de Faro[1]
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Acordam na 1.ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora[2]:I – RELATÓRIO
1. AA intentou a presente ação declarativa de condenação, sob a forma de processo comum, contra BB, pedindo que seja «declarada e reconhecida a resolução do contrato promessa de compra e venda por incumprimento definitivo da Ré» e, em consequência, a sua condenação a «Demolir as obras, retirar o entulho e entregar o imóvel livre de pessoas e bens no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de incorrer no pagamento de uma indemnização correspondente a €500,00 (quinhentos euros) por cada dia de atraso na entrega do bem».
Em fundamento, invocou, em suma, que é o proprietário da fração autónoma objeto do dito contrato promessa de compra e venda através do qual os anteriores proprietários, cujas obrigações contratuais assumiu, prometeram vender à Ré, e esta prometeu comprar, o predito imóvel pelo preço de 50.000,00€.
Mais alegou que, no contexto do contrato mencionado, as chaves do imóvel em referência foram entregues à Ré, mas esta não cumpriu com a totalidade das obrigações a que se vinculou, não tendo pago 2.800,60€ correspondente aos valores de IMI dos anos 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019 e 2020 e Certificado Energético, nem tendo manifestado interesse na realização da escritura pública respeitante à formalização do contrato prometido.
Aduziu ainda, que não obstante as sucessivas interpelações e tentativas de contacto com a Ré, esta não procedeu ao agendamento da escritura, pelo que o Autor procedeu à interpelação admonitória, tendo-lhe dado um novo prazo para cumprir, com a advertência de que se não o fizesse naquele prazo, perderia o interesse na celebração do contrato definitivo face à mora sucessiva da Ré, e consideraria o contrato resolvido por via do seu incumprimento definitivo.
Finalmente invocou que, não obstante ter sido interpelada para proceder à entrega do imóvel livre de pessoas e bens, até ao presente, a Ré não o fez, continuando a usufruir do mesmo.
2. Regularmente citada, a Ré contestou e deduziu reconvenção, pugnando pela improcedência da ação e pedindo que seja proferida decisão judicial que, substituindo-se à vontade do Autor, declare celebrado o contrato promessa de compra e venda subjacente aos autos, uma vez que a totalidade do preço acordado se encontra paga, propondo-se a Ré a proceder à consignação em depósito do valor relativo aos IMI`s dos anos de 2014 a 2020, através do competente incidente.
Mais peticionou que, caso venha a julgar-se a ação procedente no que respeita à resolução do contrato promessa dos autos, deverá o Autor ser condenado a devolver à Ré a quantia de 45.000,00€, relativa ao somatório das prestações do preço pagas por conta do preço da venda que já não se irá concretizar, que não têm carácter de sinal, acrescida dos juros que se vencerem a contar da notificação da presente contestação/reconvenção e até efetivo pagamento, à taxa dos juros civis.
Para o efeito e em síntese, a Ré alegou que não existe fundamento para a resolução do contrato promessa, uma vez que cumpriu com o pagamento de todas as prestações do preço acordado para a aquisição da fração identificada nos autos, faltando apenas pagar os valores correspondentes aos IMI`s inerentes aos anos em que tem estado na posse da fração, uma vez que não lhe foram apresentados os respetivos documentos comprovativos dos valores solicitados, pelo que o Autor age em abuso do direito.
Reconhece que não procedeu ao agendamento da escritura pública conforme lhe incumbia, mas repudia que se tenha obrigado ao pagamento dos custos respeitantes ao certificado energético.
3. O Autor replicou, reiterando que o incumprimento contratual é da responsabilidade exclusiva da Ré, pelo que não pode proceder a reconvenção nem o pedido de execução específica, devendo considerar-se o contrato resolvido por incumprimento contratual e consequentemente ser a ré condenada no pedido inicial[3].
4. Na audiência prévia foi admitida a reconvenção, proferido despacho saneador, e procedeu-se à identificação do objeto do litígio e à enunciação dos temas da prova.
5. Efetuado o julgamento, foi proferida sentença, em cujo dispositivo se consignou:
«- julgo a presente ação procedente, por provada, pelo que declaro resolvido o contrato promessa de compra e venda celebrado em 18 de agosto de 2014, com fundamento em incumprimento definitivo imputável à Ré BB e em consequência, condeno a mesma a demolir as obras, retirar o entulho e entregar o imóvel livre de pessoas e bens no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de incorrer no pagamento de uma indemnização correspondente a €500,00 (quinhentos euros) por cada dia de atraso na entrega do bem;
- julgo improcedente o pedido reconvencional de execução específica, absolvendo o Autor/reconvindo;
- julgo procedente o pedido reconvencional formulado a título subsidiário e, em consequência, condeno o Autor/reconvindo a devolver à Ré a quantia de 45.000,00€ (quarenta e cinco mil euros), relativa ao somatório das prestações do preço pagas por conta do preço da venda que já não se irá concretizar e que não possui natureza de sinal, acrescida dos juros que se vencerem a contar da notificação da presente contestação/reconvenção e até efetivo pagamento, à taxa dos juros civis.
- Condeno a Ré no pagamento das custas devidas pela ação.
- As custas processuais respeitantes à instância reconvencional ficam a cargo da Ré e do Autor/reconvindo, nos termos do artigo 527.º, nº 1 e nº 2 do Código de Processo Civil, na proporção do decaimento.».
6. Inconformada, a Ré apelou, finalizando a respetiva minuta com as seguintes conclusões:
«1.ª- Resulta inquestionável que a R. incumpriu, definitivamente, o ajuizado contrato promessa de compra e venda;
2.ª- A questão colocada pela R., logo na fase dos articulados, está em saber se, atentas as concretas circunstâncias que rodearam a celebração do contrato, bem como a sua execução, justificam, ou não, que se declare a resolução do contrato promessa de compra e venda ou se, pelo contrário, deve considerar-se que esse direito foi exercido em abuso de direito;
3.ª- No caso dos autos essas circunstâncias são as seguintes:
- o A. não cumpriu a sua obrigação enquanto credor dos IMI´s, de dar a conhecer à R. devedora dos mesmos os documentos de prova das quantias por ele pagas a esse título, limitando-se a informá-la dos respectivos montantes, em violação do disposto no art.º 813.º do C.C.;
- a R. entrou em mora no cumprimento da sua obrigação de marcação da escritura logo em Agosto de 2016, mas o A. apenas decidiu provocar o incumprimento definitivo e intentar a presente acção em 2021, ou seja, mais de 4 (quatro) anos depois, ficando assim demonstrada a insignificância que para ele representava o seu prejuízo;
- não obstante ter entrado em mora no cumprimento da sua obrigação de marcar a prometida escritura de compra e venda logo em 2016, a verdade é que nessa data já a R. tinha cumprido a sua obrigação principal de pagar a totalidade do preço acordado;
- o montante em dívida à data da propositura da acção dizia respeito, apenas, aos IMIs que o A. foi pagando aos longo dos anos, no reduzido montante total de €2.474,75, mas cujos documentos comprovativos nunca forneceu à R. assim também ele incumprindo essa sua obrigação enquanto credor, nos termos do disposto no art.º 813.º do C.C.;
- o A. não sentiu aquele prejuízo como relevante ou não se teria disposto, mesmo já no decurso da presente acção, em sede de audiência prévia ocorrida no dia 15/02/2022, a nela transigir, apenas recebendo a quantia relativa aos IMIs por si pagos até à data em que a transação produzisse efeitos, e que acabou por não se verificar por outra razão, que não esses montantes;
- a R. propôs-se pagar esses montantes respeitantes aos IMIs através do incidente de consignação em depósito, que o A. se recusou a receber, tendo ela procedido, mesmo assim, ao seu depósito à ordem do Tribunal.
4.ª- No caso dos autos o direito do A. foi exercido em abuso de direito o que o torna ilícito e incapaz de produzir o efeito por ele pretendido;
5.ª- Ao julgar como julgou, não tendo valorizado as circunstâncias concretas que rodearam a celebração e execução do ajuizado contrato promessa de compra e venda, violou a sentença recorrida o disposto no art.º 334.º do C.C.;
6.ª Em consequência, deve o presente recurso de Apelação merecer provimento e, em consequência, revogar-se a sentença recorrida, julgando-se a acção improcedente, absolvendo-se a R. dos pedidos contra ela formulados, e procedente o pedido reconvencional de execução específica do contrato promessa de compra e venda, reformulando-se a condenação em custas».
7. O Autor apresentou contra-alegações, pugnando pela confirmação da sentença.
8. Observados os vistos, cumpre apreciar e decidir.
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II. O objeto do recurso. Com base nas disposições conjugadas dos artigos 608.º, n.º 2, 609.º, 635.º, n.º 4, 639.º, e 663.º, n.º 2, todos do Código de Processo Civil[4], é pacífico que o objeto do recurso se limita pelas conclusões das respetivas alegações, evidentemente sem prejuízo das questões cujo conhecimento oficioso se imponha, não estando o Tribunal obrigado a apreciar todos os argumentos produzidos nas conclusões do recurso, mas apenas as questões suscitadas, e não tendo que se pronunciar sobre as questões cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras.
Assim, as questões que importa apreciar para a decisão do presente recurso consistem em saber: i) se existe fundamento para que se declare a resolução do contrato promessa de compra e venda ou se deve considerar-se que esse direito foi indevida ou abusivamente exercido; ii) neste caso, se deve proceder o pedido de execução específica formulado na deduzida reconvenção.
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III – FundamentosIII.1. – De facto
Na sentença recorrida foram considerados provados os seguintes factos (transcrição):
«1) Encontra-se inscrita na Conservatória do Registo Predial de Vila do Bispo, através da Ap. … de 2020-11-03, a aquisição a favor do Autor AA, por doação de seus pais CC e DD, da fração autónoma designada pela letra “A”, correspondente ao rés-do-chão, destinada a comércio, do prédio urbano constituído em propriedade horizontal, sito em Burgau, …, confrontando a norte com …, a sul com …, a nascente com Herdeiros de … e a poente com Rua …, descrita sob o n.º … da Freguesia de Budens e inscrita na respetiva matriz predial urbana sob o artigo … da Freguesia de Budens, com o valor patrimonial de €103.095,61.
2) Por acordo escrito celebrado a 18 de agosto de 2014, denominado de «contrato-promessa de compra e venda», CC e DD, representados por AA, na qualidade de primeiro outorgante e BB, na qualidade de segunda outorgante, foi declarado, entre o mais, o seguinte: «1.ª Os representados do primeiro outorgante são donos e legítimos proprietários da fração autónoma designada pela letra “A”, correspondente ao rés do chão, destinado a comércio, do prédio urbano constituído em regime de propriedade horizontal, sito em Burgau, …, descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila do Bispo sob o n.º …, freguesia de Budens e inscrito na matriz urbana sob o artigo …, da supracitada freguesia, com o valor patrimonial de €98.850,00, com a licença de utilização n.º …, emitida pela Câmara Municipal de Vila do Bispo em 9 de setembro de 1982. 2.ª Pelo presente contrato, o primeiro outorgante, na qualidade em que outorga, promete vender ao segundo outorgante, e este promete comprar, livre de quaisquer ónus ou encargos, a fração do prédio urbano supra identificada, pelo preço de 50.000,00€ (cinquenta mil euros), que será pago pela forma e nos prazos seguintes: a) Na data da outorga do presente contrato, o segundo outorgante entrega ao primeiro outorgante a quantia de €5.000,00 (cinco mil euros) a título de sinal e princípio de pagamento. b) O pagamento do remanescente para perfazer o preço da prometida compra e venda, ou seja, a quantia de €45.000,00 (quarenta e cinco mil euros) será efetuado em 24 prestações mensais e sucessivas, (…) vencendo-se a primeira no dia 12 de agosto do presente ano e as restantes no dia 8 do mês a que digam respeito, no valor de €1.875,00 (mil oitocentos e setenta e cinco euros) cada uma, devendo ser paga até ao dia 8 de cada mês a que diga respeito. 3.ª O contrato definitivo realizar-se-á no prazo máximo de 2 meses a contar do pagamento da última prestação e será marcado pelo segundo outorgante que informará o primeiro outorgante por carta registada com aviso de receção para a morada indicada no cabeçalho, com 10 dias de antecedência do dia, hora e local da sua celebração. 4.ª 1 – Se por causa imputável ao primeiro outorgante o contrato prometido deixar de se cumprir, terá este que devolver ao segundo outorgante o sinal em dobro. 2 Se por causa imputável ao segundo outorgante o contrato prometido deixar de se cumprir, o primeiro outorgante fará seu o sinal entregue neste ato. 5.ª 1 – O primeiro outorgante autoriza o segundo outorgante a realizar apenas e tão só as obras que entender necessárias no imóvel e que não careçam de qualquer licenciamento, obras essas a realizar a suas exclusivas expensas, sem que por elas possa pedir qualquer indemnização ou exercer direito de retenção. 2 – As partes convencionam que, em caso de incumprimento do presente contrato, o primeiro outorgante poderá exigir ao segundo outorgante a demolição das obras realizadas e transporte e vazadouro de todo o entulho e demais materiais, o que deverá ser realizado pelo segundo outorgante no prazo máximo de 30 dias após notificação para o efeito, sem o que este último se obriga ao pagamento de uma multa diária de €500,00 por cada dia de atraso. 6.ª Todas as despesas com registos, imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis, escritura, IMI e outros encargos referentes à presente transação serão da responsabilidade do segundo outorgante».
3) A aquisição da fração autónoma identificada em 1) a favor do Autor, nos termos aí mencionados, ocorreu após a celebração do acordo referido em 2), tendo o Autor assumido as obrigações contratuais decorrentes do mesmo.
4) Na sequência do acordo mencionado em 2), foram entregues à Ré as chaves do imóvel identificado em 1).
5) Do acordo mencionado em 2), resulta que o pagamento do remanescente para perfazer o preço da prometida compra e venda, ou seja, a quantia de €45.000,00 (quarenta e cinco mil euros), teria lugar em 24 prestações mensais e sucessivas, em agosto, setembro, outubro, novembro, dezembro de 2014, janeiro, fevereiro, março, abril, maio, junho, julho, agosto, setembro, outubro, novembro, dezembro de 2015 e janeiro, fevereiro, março, abril, maio, junho e julho de 2016.
6) A Ré não procedeu ao pagamento da quantia de €2.800,60 (dois mil oitocentos euros e sessenta cêntimos) correspondente aos valores de IMI dos anos 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019 e 2020 (€2.474,75) e Certificado Energético (€325,25).
7) A Ré não procedeu à marcação da escritura de compra a venda respeitante ao contrato prometido em agosto de 2016, nem posteriormente.
8) Quer o Autor, quer os anteriores proprietários do imóvel identificado em 1), tentaram, por diversas vezes, estabelecer contacto com a ré e com o seu companheiro.
9) Com data de 28 de julho de 2016, foi enviada carta registada com AR pelos anteriores proprietários
da fração identificada em 1) a solicitar o pagamento das prestações em falta e dos IMI’s entretanto vencidos, a qual veio devolvida com a menção de «Objeto não reclamado».
10) Face à ausência de comunicação por parte da ré, foi enviada uma comunicação eletrónica no dia 14 de setembro de 2016, não tendo os autores recebido qualquer resposta.
11) Através de carta registada com aviso de receção dirigida à Ré e enviada para o endereço identificado no acordo mencionado em 2), datada de 20 de janeiro de 2021, foi-lhe comunicado que deveria a Ré agendar a escritura de compra e venda correspondente ao contrato prometido no prazo de 10 dias e proceder ao pagamento da quantia em dívida, no montante de €2.800,60, sob pena de se ter o contrato por definitivamente incumprido, com as respetivas consequências legais e que todos os montantes entregues a título de sinal não serão devolvidos.
12) Através de carta registada com aviso de receção dirigida à Ré e enviada para o endereço identificado no acordo mencionado em 2), datada de 31 de março de 2021, foi-lhe concedido o prazo de 15 dias para proceder à entrega do imóvel ao Autor, livre de pessoas e bens.
13) A carta registada mencionada em 12) foi devolvida com a menção de «Objeto não reclamado».
14) Não foram enviados à Ré, quer pelos anteriores proprietários, quer pelo Autor, os documentos comprovativos dos valores de IMI respeitantes ao imóvel identificado em 1).
15) Não obstante a Ré ter sido interpelada para proceder à entrega do imóvel livre de pessoas e bens, até à presente data, a mesma não procedeu à sua entrega.
16) A Ré não se obrigou ao pagamento dos custos associados à obtenção do certificado energético.
17) A fatura relativa ao custo de execução do certificado energético foi emitida em nome de CC, anterior proprietária da fração prometida vender.
18) A Ré procedeu ao pagamento das prestações do preço mencionado em 5), bem como, no ato da outorga do acordo mencionado em 2), ao pagamento do valor de €5.000,00, a título de sinal e princípio de pagamento».
E foram julgados não provados os seguintes factos:
«a) O Autor não informou a Ré que adquiriu, por doação outorgada pelos anteriores proprietários, a fração identificada em 1).
b) A Ré recebeu, apenas, a carta datada de 20-01-2021.»
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III.2. – O mérito do recursoIII.2.1. – Da resolução do contrato-promessa de compra e venda
O autor intentou a presente ação pedindo que seja declarada e reconhecida a resolução do contrato-promessa de compra e venda celebrado pelos anteriores proprietários com a ré, por incumprimento definitivo do mesmo por parte desta, com a consequência peticionada, pretensão que veio a ser julgada procedente.
Por seu turno, a ré, em reconvenção, pediu a execução específica do contrato, e subsidiariamente, caso procedesse a pretensão do autor, que este fosse condenado a devolver-lhe o valor que pagou e que não foi entregue a título de sinal, tendo este pedido subsidiário sido julgado procedente.
Diz a Ré, ora Apelante que “vista a matéria provada e qualificado o ajuizado contrato celebrado entre as partes como um contrato promessa de compra e venda, válido formal e substancialmente, resulta incontornável que a R. não cumpriu a obrigação, que naquele contrato assumira, de marcar, na forma acordada, a escritura para celebração do prometido contrato de compra e venda, o que é aceite por esta, sem qualquer objecção”.
Porém, defende no recurso que “a questão, colocada pela R. logo nos articulados, está em saber se, atentas as circunstâncias que rodearam a celebração do contrato promessa de compra e venda, bem com a sua execução até à propositura da presente acção, justificam, ou não, a declaração judicial de resolução do mesmo contrato, com as consequências que a mesma importa”.
Portanto, a questão decidenda cinge-se a este concreto ponto, pelo que, as considerações genéricas que teceremos destinam-se ao seu melhor enquadramento.
Apreciando.
Ensina a doutrina que o “contrato-promessa é a convenção pela qual, ambas as partes ou apenas uma delas, se obrigam, dentro de certo prazo, ou verificados certos pressupostos, a celebrar determinado contrato[5]”; “é um acordo preliminar que tem por objecto uma convenção futura, o contrato prometido. Mas em si é uma convenção completa, que se distingue do contrato subsequente. Reveste, em princípio, a natureza de puro contrato obrigacional, ainda que diversa seja a índole do contrato definitivo. Gera uma obrigação de prestação de facto, que tem apenas de particular consistir na emissão de uma declaração negocial. Trata-se de um pactum de contrahendo[6]”.
A presente ação funda-se precisamente no incumprimento de um contrato-promessa, o qual se mostra regulado no artigo 410.º do CC nos seguintes termos:
“1. À convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato são aplicáveis as disposições legais relativas ao contrato prometido, exceptuadas as relativas à forma e as que, por sua razão de ser, não se devam considerar extensivas ao contrato-promessa.
2. Porém, a promessa respeitante à celebração de contrato para o qual a lei exija documento, quer autêntico, quer particular, só vale se constar de documento assinado pela parte que se vincula ou por ambas, consoante o contrato-promessa seja unilateral ou bilateral”.
No caso em apreço, estamos perante um contrato-promessa de compra e venda em que ambas as partes se vincularam. É, portanto, um contrato bilateral, mediante o qual ambas assumiram o cumprimento de uma prestação de facto: a celebração do contrato prometido, ou seja, neste caso, a realização da escritura de compra e venda prevista na promessa.
Ora, nos termos dos artigos 874.º e 879.º do Código Civil[7] a compra e venda é o contrato pelo qual se transmite a propriedade de uma coisa ou outro direito, mediante um preço, e tem como efeitos essenciais:
a) - A transmissão da propriedade da coisa;
b) - A obrigação de entregar a coisa;
c) - A obrigação de pagar o preço.
Assim, atenta a configuração legal do contrato definitivo, quais são as obrigações que as partes assumem ao celebrar o correspondente contrato-promessa?
Não sofre qualquer dúvida que, a partir do momento em que celebram um contrato-promessa, assumindo a obrigação de celebrar o contrato prometido, à parte que outorga na qualidade de promitente vendedor incumbe, por regra, levar a cabo todas as diligências necessárias para concretizar a transmissão da propriedade e a entrega da coisa, e à que outorga na qualidade de promitente-comprador incumbe-lhe estar no momento do cumprimento em condições de pagar o total do preço acordado. Para que ambos possam reunir as condições necessárias para a realização do contrato prometido, como resulta do artigo 410.º do CC, no contrato-promessa as partes podem obrigar-se a celebrar o negócio prometido dentro de certo prazo, ou verificados certos pressupostos.
No caso, o contrato ajuizado tem algumas particularidades, respigando-se apenas as que relevam na economia da causa. Com efeito, as partes quiseram que com a outorga do contrato-promessa alguns dos efeitos do contrato prometido ocorressem de imediato. Assim, aquando da sua celebração, em 18.08.2014, a promitente compradora entregou aos promitentes vendedores, a título de sinal e princípio de pagamento a quantia de 5.000,00€, e por estes foram entregues as chaves do imóvel à ré, que foi autorizada a fazer obras a suas exclusivas expensas que não careçam de licenciamento (factos provados em 2 e 3). Mais acordaram que o pagamento do valor remanescente para perfazer o preço da prometida compra e venda (de 45.000,00€), seria pago em 24 prestações mensais, iguais e sucessivas, de 1.875,00€, e que a promitente-compradora pagaria o IMI. Estabeleceram ainda que o contrato definitivo seria realizado no prazo máximo de 2 meses, a contar do pagamento da última prestação, e a escritura seria marcada pela promitente-compradora, que informaria da data os promitentes-vendedores com a antecedência de 10 dias.
Decorre do facto provado em 9), que em 28.07.2016, os anteriores proprietários do imóvel enviaram à Ré uma carta registada com aviso de receção, solicitando que efetuasse o pagamento das prestações em falta, e dos IMI´s até então vencidos (2014 e 2015), no valor global de 6.338,10€, concedendo-lhe o prazo de 10 dias para regularizar a dívida e marcar a escritura, “sob pena de, caso não o faça, me ver forçado a acionar de imediato, e sem qualquer outro aviso prévio, os mecanismos sancionatórios e judiciais ao meu dispor”. Mais decorre do facto provado em 10) que, face à ausência de comunicação por parte da ré, foi enviada uma comunicação eletrónica no dia 14 de setembro de 2016, não tendo os autores recebido qualquer resposta.
Ora, do teor da carta enviada em 28.07.2016, que faz fls. 41 v.º e 42, junta pelo autor com a réplica, resulta que alguns valores não foram satisfeitos pontualmente (factos provados em 5) e 9)), mas sabemos que posteriormente foram regularizados, em face do facto provado em 18), isto apesar de posteriormente apenas constar provado novo contacto dirigido pelos promitentes vendedores à ré em 20.01.2021.
Efetivamente, através de carta registada com aviso de receção dirigida à Ré e enviada para o endereço identificado no contrato-promessa, datada de 20 de janeiro de 2021, foi-lhe comunicado que deveria agendar a escritura de compra e venda correspondente ao contrato prometido no prazo de 10 dias e proceder ao pagamento da quantia em dívida, no montante de €2.800,60, sob pena de se ter o contrato por definitivamente incumprido, com as respetivas consequências legais e que todos os montantes entregues a título de sinal não seriam devolvidos (facto provado 11)).
Depois, através de carta registada com aviso de receção dirigida à Ré e enviada para o mesmo endereço, datada de 31 de março de 2021, foi-lhe concedido o prazo de 15 dias para proceder à entrega do imóvel ao Autor, livre de pessoas e bens, mas até à presente data a ré não procedeu à entrega (factos provados em 12) e 15)).
Mas, conforme resulta dos factos provados em 7) e 18), não obstante tenha entretanto procedido ao pagamento integral do preço acordado, já que procedeu ao pagamento do referido valor a título de sinal, e do valor das 24 prestações que perfizeram o valor remanescente do preço[8], a ré não procedeu à marcação da escritura de compra e venda, nem pagou o valor correspondente ao IMI suportado pelos promitentes-vendedores (facto provado 6), isto mesmo depois da interpelação a que se refere o facto provado em 11), dirigida para a morada convencionada e que se tem como eficaz apesar o facto provado em 13) [de que foi devolvida com a menção de «objeto não reclamado»], atento o disposto no artigo 224.º, n.º 1, do CC[9].
É, pois, certo que a ré não apenas não procedeu ao agendamento da escritura no prazo máximo de 2 meses após o pagamento da última prestação, como havia sido convencionado, como também não o fez após a interpelação que lhe foi dirigida para que procedesse ao pagamento do valor dos IMI´s e ao agendamento da escritura no prazo de 10 dias.
Sabido que o direito de resolução do contrato, nos termos preceituados pelo artigo 432.º, n.º 1, do CC, quando não convencionado pelas partes, depende sempre da verificação de um fundamento legal, ou seja, corresponde a um direito potestativo vinculado, será tal bastante para in casu se ter por eficazmente resolvido o contrato?
Acerca da natureza e finalidades do prazo estabelecido pelas partes para a celebração do contrato definitivo, louvamo-nos na síntese efectuada no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 11 de janeiro de 2011[10], com recurso aos ensinamentos da mais autorizada doutrina, onde se afirmou que:
«A estipulação de um prazo para execução de um contrato não tem sempre o mesmo significado. Pode querer dizer que, decorrido o prazo, a finalidade da obrigação não pode já ser obtida com a prestação ulterior, caducando por isso o contrato; mas pode também ser apenas uma determinação do termo que não obste à possibilidade de uma prestação ulterior, que satisfará ainda a finalidade da obrigação, caso em que o termo do prazo não importa a caducidade do contrato, mas tão-somente a atribuição ao credor do direito de resolvê-lo.
Na primeira hipótese, estamos perante um negócio fixo absoluto.
Na segunda, estamos perante um negócio fixo, usual, relativo ou simples.» (…)
O fulcro da questão reside na essencialidade (subjectiva) ou não do termo fixado como característica inerente ao contrato, e na sua projecção no acordo celebrado. …”.
In casu, não nos encontramos perante um negócio fixo absoluto (no dizer de SACCO, perante um “prazo fatal”; ou, no dizer de BAPTISTA MACHADO, perante um termo essencial objectivo ou termo essencial subjectivo absoluto, em que a finalidade da obrigação não pode já ser almejada, impondo-se uma caducidade do contrato ou resolução automática; dos termos do contrato resulta que estamos perante um “negócio fixo relativo”».
Aplicando estas judiciosas considerações ao caso vertente, podemos de imediato concluir que a fixação do prazo no contrato promessa, sem que do seu decurso as partes tivessem estabelecido qualquer consequência, não permite concluir que ultrapassado o mesmo, a finalidade do acordo não pudesse ser ainda cumprida.
De facto, desde logo porque não nos encontramos perante um termo essencial objetivo (impróprio), porquanto, a prestação de um ou outro dos contraentes não surge vinculada a um fim que seja parte do conteúdo do negócio, tornando-se impossível a prestação por não ser tempestivamente realizada[11]. Ao invés, o mais que podemos concluir na fixação da data de realização da escritura no prazo indicado e, portanto, de um prazo para cumprimento do contrato-promessa, é pela existência de um termo essencial subjetivo relativo, significando a sua não observância a possibilidade de atribuição de um fundamento para o direito de resolução do contrato por parte do credor, transformando a mora em incumprimento definitivo, por via de interpelação admonitória, ou havendo apenas mora, na opção pela exigência do cumprimento retardado com a substituição da declaração de venda prometida. Acresce que a perda de interesse só releva se, do ponto de vista objetivo, tal se puder concluir: é o que resulta do artigo 808.º do CC.
Revertendo ao caso dos autos, considerou a primeira instância que a interpelação vertida no facto provado em 11) “giza aquilo que, tecnicamente, se qualifica como interpelação admonitória, enquanto intimidação dirigida ao devedor no sentido de que, caso o cumprimento não seja realizado no prazo que razoavelmente lhe é fixado, considera-se, para todos os efeitos, incumprida a obrigação (artigo 808.º, n.º 1, do CC).
Com efeito, a interpelação admonitória, com fixação de um prazo perentório para o cumprimento, consiste, portanto, numa cominação formal, dirigida ao devedor em mora, para que este cumpra, dentro do prazo assinalado, sob pena de se considerar definitivo o seu incumprimento, desdobrando-se a mesma, analiticamente, em três elementos: (1) intimação para o cumprimento; (2) a fixação de um «terminus ad quem» perentório para esse cumprimento, e; (3) a cominação – declaração admonitória – de que a obrigação se considera definitivamente não cumprida se a realização da prestação devida se não verificar dentro do prazo marcado [cf. BAPTISTA MACHADO (in Pressupostos da Resolução por Incumprimento, Obra Dispersa, Vol. I, Scientia Iuridica, Braga, 1991, pág. 164) e acórdão do SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA de 10 de Julho de 2008 (processo n.º 08B1849, relator Alberto Sobrinho)]
No caso, a interpelação referida em 11) dos factos provados, reúne todos estes requisitos, na medida em que, manifestamente, intima a Ré a cumprir a sua obrigação (proceder à marcação da escritura), fixa-lhe um prazo perentório para o efeito (prazo de 10 dias) e, por fim, adverte-a de que, caso não seja celebrada, o contrato promessa ter-se-á como definitivamente não cumprido após essa data”.
Seguidamente, citando autorizada doutrina a respeito do direito de resolução do contrato com fundamento em incumprimento definitivo, concluiu que “no caso, foi, precisamente, este direito a resolver o contrato que o Autor se propôs exercer, através do envio da declaração descrita em 11) dos factos provados, sendo certo que todos os requisitos necessários à resolução do contrato estavam verificados, visto que: (1) Havia incumprimento da Ré da sua obrigação de marcar a escritura prometida; (2) Esse incumprimento era definitivo; (3) O mesmo é culposo, dado a Ré não ter ilidido, por qualquer modo, a presunção prevista no artigo 799.º, do CC; (4) Tal incumprimento assume gravidade, na medida em que, no contexto descrito, a Ré se encontra no gozo da fração autónoma desde 2014 até à presente data, sem que tenha sido celebrado o contrato definitivo, por motivo que lhe é imputável, quando o predito contrato definitivo deveria ter sido celebrado em 2016, relevando ainda a circunstância de a Ré ter permanecido em estado de indolência quando lhe competia atuar, para além de se ter furtado às tentativas de contacto levadas a cabo por parte do Autor ou dos anteriores proprietários do imóvel, e; (5) A declaração resolutória, levada ao conhecimento da Ré, está totalmente circunstanciada quanto as respetivos fundamentos.
Mostra-se, assim, fundada e regularmente efetuada a resolução do contrato”.
Dissente a Recorrente, apenas no concernente à qualificação do seu incumprimento contratual como assumindo gravidade bastante para fundar a resolução, tal como foi considerado no ponto 4), defendendo, por um lado, que os promitentes vendedores incorreram em mora por nunca, até ter sido instaurada a presente ação, lhe terem solicitado os pagamentos com os comprovativos do seu valor, como aconteceu com a respetiva junção à petição inicial, tendo a ré feito logo a consignação desse valor em depósito, por apenso à presente ação; e, por outro lado, que o incumprimento do pagamento desse valor dos IMI´s não justifica a declaração de resolução do contrato promessa de compra e venda, por ter sido requerida pelo A. em abuso do seu direito de requerer essa declaração de resolução, porque o prejuízo que para si adveio do incumprimento da R. foi da modesta quantia de €2.474,75, relativa aos IMIs que ia pagando, sendo certo que “não foi visto por ele como um prejuízo substancial, já porque demorou mais de 4 (quatro) anos após o início da mora no cumprimento da R. de marcar a escritura, já porque, mesmo no decurso da presente acção, mostrou vontade de nela transigir, recebendo, apenas, a quantia devida a título dos IMIs por ele pagos, sendo que esse acordo apenas não se concretizou, pelo facto de as partes não terem chegado a acordo quanto ao quantum do montante da diferença que a R. assumiu pagar-lhe, entre as mais valias devidas pelo A. na data em que se iniciou a mora da R., ou seja em 2016 e a data em que seria efectuada a escritura de compra e venda no ano de 2022, tudo conforme ata da audiência prévia que teve lugar no dia 15/02/2022”.
Vejamos.
A respeito do incumprimento parcial, dispõe o artigo 802.º, n.º 2, do CC, que o credor não pode resolver o negócio se o não cumprimento parcial, atendendo ao seu interesse tiver escassa importância.
JOSÉ CARLOS BRANDÃO PROENÇA[12], enfatiza que este preceito “levanta o problema (com directa incidência nos limites materiais do direito de resolução, ou seja, no plano essencial da gravidade do incumprimento) decorrente da limitação consagrada no seu n.º 2 e que leva a formular a questão de saber se o credor poderá resolver totalmente o contrato quando a parte ainda possível da prestação motivar potencialmente o seu interesse”. Acrescentando não ser unívoca a resposta a esta questão entre os autores, dá-nos nota “que os três autores[13] parecem encontrar-se quando excluem a resolução (total ou parcial) nos casos de incumprimento insignificante ou com «escassa importância» e introduzem assim (invocando o princípio da boa fé ou o critério do abuso do direito) limites «normativos» ao exercício do direito de resolução. Por seu turno, entende que o artigo 802.º, n.º 2, “consagra um juízo valorativo de uma possibilidade resolutiva com base num incumprimento parcial significante e num interesse unitário (…) do credor”, e avança: “num sistema geral de exercício resolutivo por mera declaração (art. 436.º, n.º 1, do CC), a secundarização do papel do juiz na apreciação da significância ou insignificância da «perturbação» contratual parcial pode ser atenuada por iniciativa do devedor, quando julgar que a sua culpa deve ser excluída (em nome do princípio da boa fé) ou puder invocar a irrelevância do seu incumprimento ou o incumprimento equivalente do seu credor. Parece-nos assim que, depois de projectada a boa fé na «normatividade» da resolução (na sua admissão e não no seu alcance) e resolvido o problema da relevância ou irrelevância do incumprimento, o credor é soberano na opção entre uma resolução total ou parcial. Se o devedor se encontra protegido, na fase da admissão ou não da resolução, pelo limite do n.º 2 do artigo 802.º, enquanto expressão do princípio da boa fé, o credor deve estar garantido por uma possibilidade discricionária de eleição da via que melhor defenda os seus objectivos”.
Revertendo estes ensinamentos à situação em presença, cientes que a apreciação da (ir)relevância do incumprimento da devedora, se situa na fase da admissão da resolução, e que “o disposto no n.º 2 do artigo 802.º do CC constitui um afloramento do princípio geral do direito de que no cumprimento da obrigação, assim como no exercício do direito correspondente, devem as partes proceder de boa fé”[14], apreciemos, pois, se objetivamente se pode considerar o incumprimento parcial da ré como (in)significante ou de escassa importância na economia do contrato ajuizado à luz do interesse unitário do credor, uma vez que não tendo o negócio prometido sido concluído, por causa imputável à devedora, promitente compradora, (por não ter marcado a escritura nem efetuado o pagamento do valor do IMI), o credor, promitente vendedor, “só não poderá resolver o negócio se a falta parcial do cumprimento tiver pequena importância, atendendo ao seu interesse na prestação”[15].
Assim, a primeira ponderação nessa apreciação é saber qual é o interesse do promitente vendedor? A resposta apresenta-se evidente: o interesse principal de quem se obriga a vender, é a celebração do contrato definitivo e o concomitante recebimento do preço. Ora, na espécie, o preço devido pela transferência da propriedade do imóvel prometido vender, há muito havia sido pago pela ré, quando o autor decidiu eleger a via da resolução como aquela que melhor defenderia os seus objetivos. Ainda assim, haverá nas concretas circunstâncias do caso interesse do autor que justifique a resolução de um contrato com as obrigações principais cumpridas, fundado no incumprimento de obrigações acessórias?
In casu, não se descortina, porque efetivamente a possibilidade de celebração do contrato prometido não dependia sequer do pagamento do valor dos IMI´s, (bastando, aliás, pensar que teria sido possível ao autor exigir autonomamente o cumprimento dessa obrigação contratualmente assumida pela ré, por exemplo, por via de injunção). Mas, mais relevantemente, não só o autor poderia há muito ter procedido à marcação da escritura extrajudicialmente, após interpelação da ré, ou frustrando-se ter há muito instaurado ação para execução específica do contrato, pedindo ainda o pagamento do valor acordado quanto aos IMI´s, uma vez que o valor do preço se encontrava pago e houve traditio do imóvel prometido vender a favor da ré, o que configura o cumprimento antecipado da obrigação de entregar a coisa vendida.
CUNHA GONÇALVES[16] defendia, v.g., a ideia de que a resolução só devia ter lugar quando não fosse cumprida a obrigação principal, sendo irrelevante a infração de cláusulas acessórias que não envolvessem um prejuízo considerável. Por palavras diversas, a ideia que se enfatiza é sempre a de que é o princípio da boa fé que domina a execução contratual, postulando “a exigência de um incumprimento resolutivo suficientemente grave”.
Na espécie, o primeiro – e determinante –, aspeto de apreciação que devemos ter presente e realçar na apreciação do grau de importância do incumprimento, é que através do contrato-promessa ajuizado as partes anteciparam os efeitos principais do contrato prometido: os promitentes vendedores entregaram de imediato à ré o imóvel, e esta obrigou-se a pagar-lhes integralmente o preço devido antes da celebração da escritura, o que fez. Trata-se de efeitos essenciais do contrato que ambas as partes cumpriram e que devem naturalmente distinguir-se do cumprimento de outros deveres acessórios e distinguíveis do objeto contratual, que também foram assumidos, é certo, mas que na economia do contrato prometido não têm a dita essencialidade.
Cremos, portanto, que em face das concretas circunstâncias do caso, o incumprimento pela Ré do pagamento do valor do IMI – que, não pode deixar de dizer-se, apenas atingiu o valor em causa, por terem decorrido mais de 4 anos sem que o autor tomasse a iniciativa anunciada à ré na missiva de setembro de 2016 –, não é um incumprimento que possa ter-se como significante, assumindo antes escassa ou diminuta importância na economia do acordo celebrado entre as partes, com vista à celebração futura do contrato de compra e venda, cujos elementos essenciais, ressalvada a forma, foram já cumpridos por ambas as partes: a entrega da coisa, e o pagamento do preço.
Como assim, configurando o incumprimento em apreço o incumprimento de uma obrigação acessória que não influi sequer no sinalagma do contrato prometido, concluímos que é objetivamente de escassa relevância para o autor, e consequentemente não autoriza a resolução do contrato com esse fundamento.
Desnecessário se tornaria, pois, convocar sequer a figura do abuso do direito, como melhor veremos.
Mas, como a Apelante centrou neste instituto o objeto do recurso, defendendo, em síntese, que nas concretas circunstâncias do caso, a resolução do contrato-promessa de compra e venda constituiria um abuso do direito por parte do credor em virtude de o seu exercício exceder manifestamente os limites da boa fé, não deixaremos de abordar também esta via[17].
Na realidade, de acordo com o preceituado no artigo 334.º do CC “é ilegítimo o exercício de um direito, quando o seu titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social e económico desse direito”.
Conforme cristalinamente se esclareceu no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 10.07.2008[18], na esteira de CASTANHEIRA NEVES, “Segundo este mui ilustre Mestre a adequada compreensão do abuso do direito só se atinge com a mutação da forma como se compreende o próprio direito subjectivo.
Para tanto, parte da ideia de que o direito subjectivo é “uma intenção normativa que apenas subsiste na sua validade jurídica enquanto cumpre concretamente o fundamento axiológico-normativo que a constitui”, ou seja, o direito subjectivo deixa de ser uma estrutura formal para ser encarado “com uma função normativa, teleológico-materialmente fundada”, havendo abuso de direito quando “um comportamento tenha a aparência de licitude jurídica – … – e, no entanto, viole ou não cumpra, no seu sentido materialmente realizado, a intenção normativa que materialmente fundamenta e constitui o direito invocado, ou de que o comportamento realizado se diz exercício”.
Desta forma, “o abuso de direito configura-se como uma contradição entre dois pólos que entretecem o direito subjectivo”: a sua estrutura formal reconhecida pelo ordenamento jurídico e o fundamento normativo que integra esse mesmo direito e lhe confere materialidade devem estar em conformidade, certo que quando esta não é detectada, ocorre abuso de direito (obra citada, páginas 523 a 524).
Comungando das mesmas ideias, diremos que não temos que ficar presos, amarrados, ao que está prescrito no citado artigo 334º, antes nos cumpre, e sempre, procurar detectar se o exercício formal de um direito se mostra desconforme com a teologia desse mesmo direito. Se a resposta for positiva, então sim, há abuso do direito.
Resumindo o muito que a este respeito se poderia dizer, queremos apenas salientar que, a referência à boa fé, ínsita no preceito em referência, é deslocada, porquanto, no ensinamento do Ilustre Mestre, “ela sustenta todo o mundo contratual, modelando a conduta dos contraentes, sindicando-a e chancelando-a de lícita ou ilícita”.
Razão de sobra para MAFALDA MIRANDA BARBOSA, sustentar, com brilho, que “naquelas situações em que se coloca um problema relativo à boa fé e aos deveres que ela faz emergir não faz sentido recorrer ao abuso do direito” (Liberdade vs. Responsabilidade – A Precaução como fundamento da imputação delitual?, página 324).
Avisados deste axioma, deveremos, pois, interpretar com naturais reservas o citado artigo 334º do Código Civil, “sem que isso nos impeça de ir mais além”, pois “perante a mobilização em concreto de um direito, teremos de indagar sempre, por referência aos princípios normativos em que se funda, se aquele exercício os contraria ou não” (ainda CASTANHEIRA NEVES, obra citada, páginas 323 a 326)».
Como já vimos, foi precisamente pela apreciação do uso do direito de resolução por banda do autor, à luz do princípio geral da boa fé que norteia tanto o cumprimento da obrigação como o exercício do direito de resolução, que entendemos, não haver justificação objetiva para esta, sem que necessário fosse sequer o recurso à figura do abuso do direito. Pois se num contrato-promessa as partes se obrigam a emitir as declarações de vontade respetivas no contrato-prometido e se os principais efeitos deste já se mostravam cumpridos recorrendo o autor à resolução do contrato depois de ambas as partes haverem cumprido as correspetivas obrigações principais do contrato de compra e venda, e instaurando depois esta ação quando há muito tinha ao seu dispor a possibilidade de substituir a declaração negocial da ré, mormente em execução específica do contrato, já que a formalização do acordo era o que estava em causa, temos de concluir, que o exercício formal do direito de resolução do contrato que o incumprimento contratual da ré conferia ao autor, se mostra desconforme com a teologia desse mesmo direito, impondo-se concluir que a atuação do autor, nestas circunstâncias, excede manifestamente os ditames da boa fé, sendo abusivo e consequentemente ilegítimo.
Consequentemente, impõe-se a revogação da sentença recorrida, julgando-se improcedente a ação, e absolvendo-se a ré do pedido.
*****
III.2.2. – Da execução específica do contrato-promessaComo decorre do relatório supra, a ré peticionou a execução específica do contrato-promessa, assim manifestando a manutenção do interesse no negócio e pretendendo seja substituída a declaração de vontade da contraparte.
Preceitua o n.º 1 do artigo 830.º do CC que «se alguém se tiver obrigado a celebrar certo contrato e não cumprir a promessa, pode a outra parte, na falta de convenção em contrário, obter sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso, sempre que a isso não se oponha a natureza da obrigação assumida».
In casu, a execução específica não foi convencionalmente excluída – antes pelo contrário, as partes convencionaram na cláusula nona que o não cumprimento do contrato importava o direito à execução específica, nos termos do artigo 830.º do CC –, e, patentemente, a substituição da declaração negocial do faltoso não é incompatível com a obrigação assumida, uma vez que o contrato definitivo não é impossível ou ilícito, e a Recorrente não se propõe obter, com a decisão judicial, aquilo que seria impossível obter pelo simples cumprimento do contrato promessa, tudo indicando, portanto, que na condição de ser depositado o valor do IMI entretanto vencido e cumpridas as obrigações fiscais, o pedido principal deduzido na presente reconvenção procede, tanto mais que, conforme foi decidido no Assento do Supremo Tribunal de Justiça de 30.01.1985[19], agora com o valor de Acórdão Uniformizador de Jurisprudência, «o contrato-promessa de compra e venda de imóveis que conste de documento particular assinado pelos promitentes é susceptível de execução específica, nos termos do artigo 830.º, n.º 1, do Código Civil (…)».
Acresce que, à execução específica do contrato não obsta a constituição de sinal por estarmos perante um contrato-promessa relativo à celebração de contrato oneroso de transmissão de direito real sobre edifício – artigos 830.º, n.º 2 e 3 e 410.º, n.º 3, do CC.
De facto, de acordo com o preceituado no n.º 3 do artigo 830.º do CC – norma imperativa –, o direito à execução específica não pode ser afastado pelas partes nas promessas respeitantes a contratos onerosos de transmissão ou constituição de direitos reais sobre edifícios, ou suas fracções autónomas, já construídos, em construção ou a construir, onde o caso presente se integra de pleno.
Na espécie, em face da decisão que antecede, sendo a resolução contratual levada a cabo por banda do autor, ilegítima, é ineficaz para produzir os efeitos extintivos do contrato que, dessa sorte, se mantém na ordem jurídica. E é agora a ré quem primeiramente incumpriu prestação acessória, que pretende agora ver substituída a declaração negocial do outro contraente, agora o faltoso.
A possibilidade da execução específica do contrato nestes casos em que houve resolução indevida, não é questão líquida, por ser qualificável como incumprimento definitivo por parte de quem, com tal declaração resolutiva, expressamente assumiu pretender extinguir o contrato.
Tal questão encontra-se aprofundadamente abordada em sentido com o qual atualmente tendemos a concordar, no aresto do Tribunal da Relação de Coimbra, de 20.05.2014[20], no qual se expendeu que «sendo pacificamente entendido que a expressão “contraente faltoso” cobre sempre a simples mora ou atraso na prestação, já não suscita tal unanimidade a ideia de que ela também abarca o chamado incumprimento definitivo e as situações que a ele devem ser equiparadas, isto é, aquelas que, em consequência da mora, e de acordo com o art.º 808 do CC, envolvem a perda do interesse do credor ou o não acatamento de uma interpelação admonitória para o cumprimento em prazo suplementar razoável (recusa tácita); e, bem assim, a recusa implícita ou ostensiva em cumprir (antecipadamente manifestada ou não), ou a impossibilidade da prestação por causa imputável ao devedor, conforme o disposto nos art.ºs 798 e 801, nº 1 do CC.
Segundo a notícia que nos é dada por GRAVATO MORAIS in Contrato-Promessa em Geral, Contratos-Promessa em Especial, Almedina, 2009, 109, considerando que a execução específica está limitada ao caso de mora no cumprimento da promessa, podem citar-se HENRIQUE MESQUITA (in Obrigações e Ónus Reais, 233); CALVÃO DA SILVA (in Sinal e Contrato-Promessa, 154); MENEZES LEITÃO (in Direito das Obrigações, I, 227; ALMEIDA COSTA (in RLJ, 124, 94). Sustentando a aplicabilidade do mecanismo, pelo menos, a algumas hipóteses de incumprimento definitivo, refere aquele autor as posições de JANUÁRIO GOMES, (Temas de Contrato-Promessa, 17); MENEZES CORDEIRO (O novíssimo regime do contrato-promessa); e A.VARELA (Direito das Obrigações, I, 351 e ss).
A jurisprudência parece ter pendido para esta última orientação, sendo disso paradigmático o Ac. do STJ de 04/03/2008[2[21]].
Temos hoje por preferível a interpretação que deixa aberta a porta da execução específica também aos casos em que, sem embargo do incumprimento definitivo do promitente, não houve perda de interesse objectivo do credor e a prestação objecto da promessa é ainda fisicamente (e legalmente) possível[3[22]].
A inserção sistemática da execução específica no âmbito da Secção epigrafada de Realização coactiva da prestação, e a referência única ao contrato promessa, só podem inculcar que a lei considera essa forma executiva a consequência jurídica natural do não cumprimento (possível) do contrato promessa, visto que é pelo efectivo suprimento por parte do Juiz que se consegue o mesmo resultado que se obteria com a declaração negocial em falta, isto é, com a manifestação da vontade do contraente incumpridor. Temos, portanto, como mais razoável a tese que não afasta totalmente tal suprimento em situações de incumprimento definitivo, desde que viável sob o ponto de vista do interesse do credor promissário tomado objectivamente. Isto porque o meio coactivo para obter a realização do contrato prometido mediante a acção prevista no art.º 830º do CC. compreende-se como acto substitutivo de uma manifestação de vontade que seria possível do lado do promitente, de um contrato ainda por concretizar. Só se inviabilizada tal manifestação de vontade pela ruptura do contrato pelo contraente beneficiário da promessa é que haverá tão só que reparar o dano ocasionado (aqui coincidindo com o respectivo interesse contratual positivo)».
Subscrevendo estas judiciosas considerações, resta concluir pela procedência do pedido principal formulado na reconvenção, ficando a eficácia da decisão dependente do cumprimento pela ré reconvinte das obrigações ainda em falta, a que ali se vinculou.
Com efeito, “a ação de execução específica de uma obrigação de contratar é uma ação declarativa de natureza constitutiva, através da qual se opera uma modificação jurídica consistente no suprimento do instrumento contratual omitido, ou seja, ela não substitui apenas a declaração negocial do faltoso, mas o próprio contrato que entre as partes não foi celebrado”[23].
Assim, para que tal substituição ocorra, necessário se torna que a Ré/reconvinte satisfaça as obrigações contratuais assumidas no contrato e que não cumpriu pontualmente. Com efeito, pese embora tenha consignado em depósito o valor correspondente ao IMI suportado pelos promitentes vendedores nos anos de 2014 a 2020, entretanto venceram-se os anos de 2021, 2022 e terão sido satisfeitas as primeiras prestações de 2023. Sendo obrigações pecuniárias que a Ré não cumpriu pontualmente, terá de reparar o autor, satisfazendo os juros, à taxa legal, desde a data em que os pagamentos foram sendo efetuados e até ao momento da sua consignação em depósito (artigos 804.º e 806.º, n.ºs 1 e 2, ambos do CC). Consequentemente, o autor deverá ser notificado para comprovar nos autos os pagamentos efetuados entre 2021 e 2023, e respetivas datas, no prazo de 10 dias. Após a junção aos autos e concomitante notificação à Ré, no mesmo prazo de 10 dias, a Ré/reconvinte deverá consignar em depósito nos autos, o valor correspondente, acrescido dos juros, que liquidará à taxa legal, desde a data de pagamento de cada um dos IMI, e ainda comprovar o pagamento dos impostos devidos pela transmissão.
A eficácia desta decisão constitutiva ficará dependente da realização de tal depósito, no prazo assinalado, a contar desde a data da notificação do acórdão.
Nestes termos, a apelação procede integralmente.
Vencido, na ação e na reconvenção, o Apelante suporta as custas de parte do recurso e as custas em primeira instância, atento o princípio da causalidade, e o disposto nos artigos 527.º, 529.º e 533.º, todos do CPC.
*****
IV - Decisão Pelo exposto, na procedência da apelação, acordam os juízes desta conferência, em revogar a sentença recorrida, e consequentemente:
a) Julgar improcedente a ação, absolvendo a Ré, BB, do pedidos formulados pelo Autor, AA;
b) Julgar procedente a reconvenção, condenando o Autor, AA, a ver produzidos os efeitos da sua declaração negocial em falta, e decretada a transmissão, a favor da Ré, BB do direito propriedade sobre a fração autónoma designada pela letra “A”, correspondente ao rés-do-chão, destinada a comércio, do prédio urbano constituído em propriedade horizontal, sito em Burgau, Bloco D, confrontando a norte com Manuel Justo, a sul com António Serafim Pinto, a nascente com Herdeiros de Manuel António e a poente com Rua Direita (Bloco C), descrita sob o n.º 3205 da Freguesia de Budens e inscrita na respetiva matriz predial urbana sob o artigo 1692 da Freguesia de Budens, com o valor patrimonial de €103.095,61.
c) A presente decisão só se torna eficaz após o cumprimento pela ré reconvinte das obrigações fiscais e de comprovar ter consignado o valor dos IMI´s dos anos de 2021 e 2022, e das prestações de 2023, (já que as de 2014 a 2020 se mostram consignadas), transferindo-se para o Autor, todos os montantes de que seja feito pela Ré o depósito devido.
d) Custas pelo Autor, na ação e na reconvenção, em ambas as instâncias.
*****
Évora, 28 de junho de 2023 Albertina Pedroso [24]
Francisco Xavier
Maria João Sousa e Faro
__________________________________________________
[1] Juízo Central Cível de Portimão - Juiz 3.
[2] Relatora: Albertina Pedroso; 1.º Adjunto: Francisco Xavier; 2.ª Adjunta: Maria João Sousa e Faro.
[3] Seguidamente o autor termina: “com excepção da condenação no pagamento dos valores dos IMI´s e do certificado energético que se desiste na presente reconvenção”, menção que foi reproduzida na sentença mas que certamente advirá de mero lapso porquanto tal pedido não foi sequer formulado na petição inicial.
[4] Doravante abreviadamente designado CPC.
[5] Cfr. ANTUNES VARELA, in Das Obrigações em Geral, I vol., 6.ª edição, ALMEDINA, pág. 301 e JOÃO CALVÃO DA SILVA, in Sinal e Contrato-Promessa, 15.ª Edição, ALMEDINA, página 15.
[6] Cfr. GALVÃO TELES, in Direito das Obrigações, 6.ª edição, COIMBRA EDITORA, págs. 83 e 84.
[7] Doravante abreviadamente designado CC.
[8] Valores que, sem impugnação do autor, foi julgado na sentença não terem a natureza de sinal.
[9] Cfr., neste sentido, Ac. TRL de 08.10.2019, proferido no processo n.º 2919/17.0T8CSC.L1-7.
[10] Proferido no processo n.º 872/07.8TVPRT.P1.S1.
[11] Cfr. BAPTISTA MACHADO, Pressupostos da Resolução por Incumprimento, OBRA DISPERSA, Braga, Scientia Iuridica, 1991, vol. I, pág. 188.
[12] In A RESOLUÇÃO DO CONTRATO NO DIREITO CIVIL, DO ENQUADRAMENTO E DO REGIME – reimpressão, Coimbra Editora, 2006, págs. 110 a 113.
[13] Reporta-se a VAZ SERRA, de um lado, que “só admite a resolução total quando a prestação parcial não tiver qualquer interesse para o credor”, e de outro, a ANTUNES VARELA e BAPTISTA MACHADO, que dão resposta positiva à questão.
[14] Cfr. Ac. STJ, de 21.11.2019, proferido no processo n.º 1668/17.4T8PVZ.P1.S1.
[15] Cfr., PIRES DE LIMA e ANTUNES VARELA, in CÓDIGO CIVIL ANOTADO, vol. II, 3.ª edição revista e atualizada, Coimbra Editora, 1986, pág. 61.
[16] Mencionado por BRANDÃO PROENÇA, que citamos, na obra citada, nota de rodapé 362, pág. 129.
[17] Assim, citado aresto do STJ de 21.11.2019.
[18] Proferido no processo n.º 08A2115.
[19] Cfr. DR, I Série, n.º 53, de 5 de Março de 1985.
[20] Proferido no processo n.º 3389/09.2TBLRA.C1.
[21] [2] Relatado pelo Ex.mo Cons. Fonseca Ramos, disponível no ITIJ, P. 8A272, Doc. nº ST20080304002726.
[22] [3] Apontando Gravato de Morais (ob. e ed. citadas, p.108) que teria sido esta a orientação perfilhada por Antunes Varela em “O Novíssimo Regime do Contrato Promessa”, Estudos de Direito Civil, p. 85, e do Ac. do STJ de 29/04/2004, relatado pelo Ex. Cons. Salvador da Costa, in www.dgsi.pt.
[23] Cfr. Ac. TRC de 23.05.2017, proferido no processo n.º 431/16.4T8LRA-A.C1.
[24] Texto elaborado e revisto pela Relatora.