Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 2213/04-2 |  |
BENFEITORIAS
I - A lei considera benfeitorias, todas as despesas feitas para conservar ou melhorar a coisa - artº216º nº 1 do Código Civil.
II -Tendo as reclamadas benfeitorias sido realizadas pelo anterior dono do estabelecimento e não pelo Apelante, ainda que este alegue ter pago àquele o respectivo valor, não se lhe pode aplicar o regime da indemnização pelo senhorio ao arrendatário pelas benfeitorias que este efectuou, já que de facto as não realizou.
Apelação 2213/04-2
Comarca de Vila Viçosa
(Ac. Sumária 78/03.5 TBVC)
RELATÓRIO
C. Ré e reconvinte na Acção de despejo com a forma sumária, que lhe foi movida por I., ambas com os sinais dos autos, interpôs recurso de apelação da sentença proferida nos respectivos autos, a qual, julgou procedente o pedido de despejo formulado pela Autora e improcedente o pedido recovencional que a ora Apelante havia deduzido, relativamente ao pagamento de benfeitorias que, segundo alega, o anterior dono do estabelecimento comercial que a Ré explorava havia efectuado e cujo valor, a ora reconvinte pagou na altura em que tomou tal estabelecimento de trespasse, e outras, já efectuadas pela própria Reconvinte, por imposição da Câmara Municipal de Vila Viçosa, tudo no valor de € 16.212,73.
A Apelante cinge o recurso interposto da referida sentença, apenas à parte que julgou improcedente o pedido reconvencional.
Na sua alegação de recurso, a Apelante procura pôr em crise a apreciação dos factos dados como provados, embora não impugne a factualidade assente, pelo menos de forma expressa e nos termos previstos no nº1, als a) e b) do Código de Processo Civil, pois refere que a sentença recorrida fez uma superficial e, por isso, errada apreciação dos factos ao direito.
Aponta, todavia, o depoimento da testemunha F., como abonatória da posição sufragada tanto na reconvenção, como no presente recurso, aspecto sobre o qual nos debruçaremos, designadamente quanto à sua relevância para a decisão de jure.
Formula na sua alegação as seguintes:
Conclusões
1a. - A Câmara Municipal de Vila Viçosa, após vistoria para licença de utilização/ocupação, informou a Ré que tinha que proceder a reparos e correcções no estabelecimento comercial.
2a - A Ré executou e pagou as obras exigidas pela Câmara Municipal de Vila Viçosa, com o fim de melhorar as condições de higiene e segurança de clientes e trabalhadores e para dar ao locado o fim a que se destina.
3a - O Tribunal "a quo", reconheceu que as obras foram efectuadas, mas não lhe resultou provado o seu pagamento e o montante. Se não lhe resultou provado o quantitativo despendido, o mesmo deveria ser fixado em execução de sentença.
4ª. - O pedido de indemnização de benfeitorias, que não podem levantar-se sem detrimento da coisa, destina-se a evitar um enriquecimento sem causa, à custa do possuidor que é obrigado a entregar a coisa beneficiada.
5.ª - Em 30/08/1994, quando a Ré tomou o trespasse do estabelecimento comercial à sociedade R., Lda., estava incluído a quantia de 15.462,73 Euros, respeitante a obras realizadas por aquela sociedade.
6a. - Pelo que a Ré deve, também, ser ressarcida desta quantia (15.462,73 euros), segundo as regras do enriquecimento sem causa, uma vez que as pagou.
7.a - Para alem do valor do trespasse, a Ré pagou à arrendatária trespassante um crédito por benfeitorias efectuadas no imóvel do respectivo estabelecimento comercial, que não podem ser levantadas face às suas características.
8.ª - Face à prova produzida, o Tribunal "a quo" deveria ter condenado a Autora no pedido reconvencional a fixar em execução de sentença.
A Apelada não apresentou contra – alegações.
Colhidos os vistos legais e nada obstando ao conhecimento do objecto do recurso, cumpre apreciar e decidir.
FUNDAMENTOS
Antes do mais, importa ter em atenção que, como é jurisprudência unânime, o objecto do recuso é delimitado pelas conclusões das respectivas alegações, nos termos das disposições combinadas dos artºs 684º nº3 e 690º nº1 do CPC. Neste sentido, por todos, o Ac. da Rel de Coimbra de 3.6.03 in Col. Jur, V, 2003,p 6.
No caso sub judicio importa apurar se a ora Apelante efectuou as benfeitorias cujo pagamento reclama da Apelada e se lhe assiste o direito de se ressarcir da quantia que diz ter pago, quando tomou de trespasse o estabelecimento de que tratam os autos, por benfeitorias levadas a cabo pelo trespassante.
A sentença recorrida julgou provados os seguintes factos:
1) A Autora é dona e legítima possuidora do prédio urbano, sito na freguesia de ……………., descrito na Conservatória do Registo Predial de ……. sob o n.° ………. e inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o art. …. (Alínea A).
2) Por escritura outorgada no Cartório Notarial de Estremoz em 30/08/1994, os representantes da sociedade R., Lda declararam trespassar à ora Ré o estabelecimento comercial sito no prédio referido (Alínea B).
3) Pela utilização do prédio a Ré entrega à Autora, mensalmente, a quantia de € 148.42 (Alínea C).
4 ) Desde 31 de Janeiro de 2002 que a Ré tem desabitado e sem qualquer actividade o estabelecimento instalado no prédio referido (artigo l.°).
5) Por escritura pública celebrada no Cartório Notarial de Vila Viçosa em 17 de Janeiro de 2001 a Ré declarou dar em locação de estabelecimento comercial o espaço em causa a L. (Artigo 5.°).
6) Tal acordo foi celebrado pelo prazo de um ano, prorrogável por iguais períodos de tempo (Artigo 6.°).
7) Em 31 de Dezembro de 2001 L. dirigiu à Ré C. uma carta com o seguinte conteúdo: «Em virtude da nossa conversa acertada no mês de Dezembro, termos chegado ao acordo quanto ao termo do contrato existente e tendo em conta a situação económica do café F……, e de não ser viável a continuação do seu funcionamento. Para que ambas as partes não fiquem lesadas venho por este meio comunicar o termo do contrato por nós realizado. Conforme o acordo resultante da nossa conversa, entregaríamos o espaço no dia 31 de Março de 2002» (Artigo 7.°)
8) A Câmara Municipal de Vila Viçosa forneceu água ao snack bar ali instalado até 07/05/2002 (Artigo 8.°).
9) Em 22/03/2001. a Câmara Municipal de Vila Viçosa, após vistoria para concessão de licença de utilização/ocupação, informou a Ré que tinha de proceder a reparos e correcções no estabelecimento comercial: colocar electrocutor junto à saída: construir instalações sanitárias de serviço: colocar sinalética nas luzes de presença: colocar luzes de presença na cozinha e nas instalações sanitárias; colocar a porta de sair a abrir em ambos os sentidos ou colocar guarda-ventos (Artigo 11º).
10) A Ré procedeu às obras exigidas pela Câmara Municipal de Vila Viçosa (Artigo 12 °).
Não restam dúvidas que a sentença recorrida deu como provados dois factos relevantes para a presente decisão, quais sejam o de em 22.03. 01 a Câmara de Vila Viçosa, após vistoria para concessão de licença de utilização / ocupação, ter informado a Ré de que esta tinha que proceder a reparos e correcções no estabelecimento comercial, colocando os dispositivos mencionados no facto 9º e de a ora Apelante ter procedido às obras exigidas pela dita Câmara Municipal.
Todavia, o Tribunal a quo considerou que não resultaram provados factos relativos ao pagamento de tais obras, nem o montante dispendido com a realização das mesmas.
Equacionada assim esta questão , vejamos a factualidade em presença e operemos a competente subsunção.
Não restam dúvidas de que a ora Apelante, por exigência da Câmara Municipal, efectuou as obras que estão provadas.
Quanto à prova do pagamento de tais obras, não se nos afigura que a mesma careça de especial autonomia, pois vindo provado que a Apelante realizou as obras que foram impostas pela Câmara Municipal, descritas no facto 9º (colocar electrocutor junto à saída, construir instalações sanitárias de serviço, colocar sinalética nas luzes de presença, colocar luzes de presença na cozinha e nas instalações sanitárias, colocar a porta de sair a abrir em ambos os sentidos ou colocar guarda-ventos), as mesmas, até pelas regras da experiência de vida, presumem-se onerosas, como onerosos são ou legalmente se presumem, os contratos necessários à aquisição de materiais (v.g. compra e venda) e de mão-de-obra ou de empreitada, ex vi do disposto nos artºs 874º e 1207º do Código Civil.
Ora as presunções, que o Código Civil define como ilações que a lei ou o julgador tira de um facto conhecido, para firmar um facto desconhecido (artº 349º do C.Civil) são, como é sabido, meios de prova [1] e, como assim, as obras que a Apelante fez no locado, por imposição da autoridade administrativa, devem considera-se onerosas, isto é, envolvendo despesas ou custos para a Apelante, sendo indiferente para a presente questão saber se a Apelante já pagou ou se irá pagar mais tarde, pois o que aqui releva é o facto de ela estar adstrita à realização da prestação debitória e não o seu cumprimento.
Já, porém, quanto ao montante do custo dessas obras, tal quantum não resultou provado após julgamento, nem foram juntos documentos comprovativos das despesas efectuadas, pelo que não está apurado.
É manifestamente insuficiente para a demonstração da realidade do montante dispendido a vaga afirmação da testemunha V., que terá informado o Tribunal de que nas obras em causa a Apelante tinha gasto 700 e tal euros, como pretende a Recorrente, pois, além do mais, a Reconvinte e ora Apelante, alegou e provou ter realizado as várias obras que foram determinadas pela Câmara Municipal (facto 9) e só como valor das instalações sanitárias, indicou aproximadamente750 euros.
Em matéria de prova de quantias monetárias, não basta o termo tal, pois além de não precisar o referido montante, torna imprecisa e vaga, insegura mesmo, a recordação da testemunha, tornando pouco credível, nessa parte, o seu depoimento.
Defende a Recorrente que o Juiz da 1ª Instância devia ter relegado para a liquidação da sentença, o apuramento do quantum das obras em referência.
O artº661º, nº 2 do CPC dispõe que, se não houver elementos para fixar o objecto ou a quantidade, o tribunal condenará no que vier a ser liquidado, sem prejuízo de condenação imediata na parte que já seja líquida.
Porém, como tem vindo a entender a Jurisprudência, esta falta de elementos, nunca poderá ser consequência da falta ou fracasso da prova na acção declarativa, mas antes e apenas, por inexistência de factos provados, por não serem conhecidos ou estarem em evolução no momento em que é instaurada a acção, ou, no da decisão quanto à matéria de facto (inter alia, o Ac. STJ de 13. 10.2000, proc.99B044, ( http: // www.dgsi.pt ).
Como se ponderou também no Ac. do nosso mais alto Tribunal, de 17.01.95, «entender essa falta de elementos não como consequência do fracasso da prova na acção declarativa, mas apenas como consequência de ainda não se conhecerem, com exactidão, as unidades componentes da universalidade ou de ainda não se terem revelado ou estarem em evolução algumas ou todas as consequências do facto ilícito no momento da propositura da acção declarativa» (BMJ 443/395).
Na verdade, competindo à Reconvinte o ónus da prova da quantia dispendida ou do preço das obras efectuadas por ela e cuja indemnização reclama, a mesma alegou ter gasto na construção das instalações sanitárias aproximadamente a quantia de 750 euros (cfr. artº 25º da reconvenção), quando tinha o ónus de precisar, alegando e provando, a quantia exacta gasta, nos termos do artº 342º nº 1 do Código Civil.
Tendo fracassado tal prova de factos conhecidos e consumados, e não desconhecidos ou em evolução, não pode agora a Reconvinte/Apelante, justamente por isso que a lei não o consente, como, aliás, é lógico, tentar,
por duas vezes, fazer prova sobre os mesmos factos (uma na presente acção e outra na liquidação da sentença), por violação do sobredito comando normativo.
Improcede assim, nesta parte, a presente Apelação.
No que concerne ao pedido formulado, no valor de € 15.462,73, relativos a obras que o trespassante terá efectuado no estabelecimento transmitido, antes de o transmitir à ora Apelante, e que esta terá pago àquele, quando celebrou o contrato de trespasse, por incluídos no preço, é manifesta a sua improcedência.
Em primeiro lugar, porque tal facto não foi dado como provado, não obstante, segundo alega a Apelante, a testemunha Francisco Ramalho, sócio-gerente da sociedade R., Lda. ter afirmado, em audiência de julgamento, que «quando fez o acordo com a Ré (ora Apelante), incluiu no valor do trespasse o valor das obras realizadas, viu mais ou menos o valor que tinha gasto nas obras e pediu-lhe um valor a contar com as obras».
Para além da vacuidade e imprecisão de tal afirmação, que necessariamente teria de conduzir, como conduziu, a considerar não provada a factualidade reconvencional pertinente, o que é decisivo é que , ainda que tal facto fosse provado, é patente que jamais ele fundamentaria a condenação da Apelada no pagamento à ora Apelante do valor de tais obras, pois o convénio entre o anterior dono do estabelecimento, como trespassante, e a ora Apelante, como trespassária, designadamente quanto ao valor do trespasse, com ou sem inclusão do preço das obras que o primeiro terá efectuado e a segunda terá aceite pagar, é totalmente alheio à ora Apelada, em nada a vinculando, pois res inter alios acta, aliis neque nocet neque prodest!
Em segundo lugar, o que a lei confere ao arrendatário cessante, da parte do senhorio, é o direito a benfeitorias que tenha efectuado no imóvel arrendado ou o valor destas, nos termos das disposições combinadas dos artºs 56º do Regime de Arrendamento Urbano e 1046º conjugado com o 1273º nºs 1e 2 do Código Civil.
Não lhe assiste o direito a reaver da senhoria, parte do preço pago ao trespassante, quando tomou o estabelecimento de trespasse, por obras feitas por este ou por outra pessoa qualquer.
O fundamento ético-jurídico de tais preceitos, a ratio essendi dos mesmos, é, como é sabido, a necessidade de evitar o locupletamento do titular do direito à custa do possuidor, seja este de boa ou má-fé. [2]
Por isso, no caso de benfeitorias úteis que não possam ser levantadas sem detrimento da sua substância, não podendo o possuidor exercer o seu jus tollendi, dado o risco de detrimento do imóvel, a lei confere ao mesmo a possibilidade de ser indemnizado, pelo titular do direito, segundo as regras do enriquecimento sem causa.
A lei considera benfeitorias, todas as despesas feitas para conservar ou melhorar a coisa__ artº216º nº 1 do Código Civil.
Quem fez as referidas benfeitorias foi o anterior dono do estabelecimento e não a ora Apelante.
E foram feitas antes de a Apelante estar ligada, a qualquer título, ao estabelecimento que veio, depois, a explorar.
Esta apenas pagou o valor do trespasse, onde, segundo alega, o trespassante terá tido em consideração o valor das despesas que havia feito.
Consequentemente, pelas razões indicadas, não se lhe aplica o regime da indemnização pelo senhorio ao arrendatário pelas benfeitorias que este efectuou.
Desta sorte, ainda que se tivesse provado que a Apelante havia pago ao trespassante o valor das obras efectuadas pelo mesmo e incluído no valor global do trespasse, o que não aconteceu, nunca a ora Apelante teria direito a ser indemnizada, pela senhoria, pelas obras feitas por outrem, em data anterior à celebração do próprio trespasse, pelo que sempre improcederia, também nesta parte, o pedido reconvencional.
DECISÃO
Face ao exposto e tudo visto e ponderado, nega-se provimento ao presente recurso, confirmando, na íntegra, a sentença recorrida.
Custas pela Apelante.
Processado e revisto pelo relator.
Évora,
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[1] Escreve Rui F. Rangel que a prova por presunção é de uma importância fundamental e por vezes decisiva no campo do direito probatório, uma vez que existem inúmeros factos com interesse nuclear na procedência das acções que muito poucas vezes podem ser sujeitos a prova directa, obrigando o julgador a ter de contentar-se com meras presunções, sob pena de poderem verificar-se situações de non liquet que constituem verdadeiros actos de negação de justiça. (O Ónus da Prova em Processo Civil, dissertação de Mestrado, 2ª ed. pag 222).
E, mais adiante, o mesmo Autor considera que as presunções naturais, judiciais simples, hominis ou de facto, são aquelas que fundamentam-se nas regras práticas da experiência, nos ensinamentos trazidos através da observação empírica dos factos. (ibi, ibidem).
Para Castro Mendes, a prova por presunção, é vista na nossa lei, mais como uma dispensa de prova ( “relevatio ab onere probandi”) do que como meio de prova ( Direito Processual Civil, III vol. pg 299 ).
[2] É vasta a literatura jurídica sobre esta temática, mas, por todos, pode indicar-se Pires de Lima e Antunes Varela no já clássico Código Civil anotado, III vol 2ª ed. pag. 42.