Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 522/15.9T8ABF.E1 |  |
CONTRATO-PROMESSA
INCUMPRIMENTO
2. Na celebração de contratos-promessa de alienação de direitos reais de habitação periódica em que o promitente-vendedor intervenha no exercício do seu comércio, deve mencionar-se “a data e o cartório notarial em que foi celebrada a escritura pública de constituição do direito real de habitação periódica”, o que também obsta à promessa de venda deste tipo de direitos ainda não validamente constituídos.
3. Esta exigência justifica-se como medida de protecção dos adquirentes de direitos reais de habitação periódica, pretendendo-se uma tutela particular da parte mais fraca.
4. A falta de menção no contrato-promessa dos elementos identificativos da escritura de constituição do direito real de habitação periódica, constitui nulidade atípica ou mista, apenas podendo ser invocada pelo promitente-comprador não culposamente responsável pela omissão.
5. Tendo o contrato-promessa sido celebrado há mais de oito anos, e devendo o direito real de habitação periódica estar constituído desde momento anterior à celebração desse contrato, mostra-se razoável o prazo de 15 dias fixado pelos promitentes-adquirentes para a promitente-compradora celebrar o contrato prometido.
6. Não satisfazendo a sua prestação neste prazo, considera-se que a promitente-vendedora incumpriu definitivamente o contrato.
7. A recusa de cumprimento consiste numa declaração ou manifestação intencional, pessoal e unilateral, suficientemente clara, unívoca e séria, que revela o propósito claro de o devedor não cumprir, podendo ser expressa ou tácita.
8. Equivale a recusa de cumprimento o comportamento da promitente-vendedora de direito real de habitação periódica que, em resposta a interpelação dirigida pelos promitentes-adquirentes, se escusa com a não constituição desse direito (que deveria estar constituído desde momento anterior à celebração do contrato-promessa), imputa culpas a demoras de autoridades administrativas (quando a ela assistia o dever de promover o respectivo procedimento) e oculta ter já constituído esses direitos.
Na Instância Local, AA e BB demandaram CC – Actividades Turísticas, S.A., pedindo que o Tribunal declare válida e eficazmente resolvido por incumprimento definitivo da Ré, com efeito após o decurso do prazo de 15 dias após a recepção da carta enviada em 29.08.2007, um contrato-promessa de compra e venda celebrado entre as partes, com condenação da Ré a pagar-lhes a importância de € 29.768,00, correspondente ao dobro do sinal prestado. Subsidiariamente, pediram que o Tribunal declare o contrato resolvido na data da citação, com a mesma consequência quanto ao sinal.
Contestada a acção, procedeu-se a julgamento e foi proferida sentença julgando o pedido totalmente improcedente.
Interpõem os AA. recurso e concluem:
1.º Em função da matéria dada como provada e pela aplicação correcta das normas jurídicas relevantes para o caso, consideram os Apelantes, com o devido respeito, que a decisão recorrida não faz correcta interpretação e aplicação das normas legais aos factos provados.
2.º Com efeito, ao não considerar válida e eficaz a resolução do contrato efectuada pelos AA., na comunicação escrita referida no Ponto 3 dos factos provados, o tribunal "a quo" fez uma incorrecta aplicação do disposto nos art. 442.º n.º 2 e 801.º do C. Civil.
3.º Por outro lado, ao interpretar e considerar que o contrato-promessa versava sobre a promessa de venda de um bem futuro não levou em conta a legislação aplicável ao caso, em especial o D.L. 180/99 de 22 de Maio, o qual não previa (nem permitia) a celebração de contratos-promessa de alienação de direitos reais de habitação periódica sem a existência do respectivo título de registo predial.
4.º A decisão deveria ter sido pois no sentido de considerar válida e eficaz a resolução do contrato-promessa e ter decidido pela procedência da acção, condenando a R. na devolução aos AA. da quantia equivalente ao dobro do sinal entregue, em cumprimento do disposto no art. 441.º do Cód. Civil.
5.º Foram assim violadas as normas referidas nesta conclusão, pelo que deverá a sentença recorrida ser anulada, substituindo-se por outra que julgue procedente a acção, condenando-se a R. a pagar aos ora Apelantes o valor do sinal em dobro.
A Ré contra-alega e conclui:
1. Vêm os Recorrentes interpor recurso da matéria de direito de decisão que absolveu a Recorrida.
2. Com efeito, entendeu o Tribunal recorrido que o contrato promessa em causa não prevê qualquer prazo para cumprimento das obrigações dele decorrentes, sendo a prestação devida pela Recorrida a de proceder a todas as diligências necessárias para a aquisição do bem, e posterior venda do mesmo aos Recorrentes, pelo que se reporta o contrato a um bem futuro.
3. Donde, os Recorrentes não estariam em posição de resolver o contrato, impondo-se ou o acordo entre as partes quanto ao prazo do cumprimento da prestação, ou a fixação judicial de um prazo para esse efeito, o que não sucedeu.
4. Com base em tais pressupostos, entendeu o Tribunal recorrido que a Recorrida nunca entrou em mora, o que impede a sua conversão em incumprimento definitivo e, consequentemente, impossibilita a validade da resolução do contrato.
5. Discordam os Recorrentes de tal decisão alegando, em suma, que da resposta da Recorrida à sua carta de 29.08.2007 (factos 3 e 4 dos factos provados) se deve concluir pelo incumprimento definitivo, pelo que nada valeria aos Recorrentes requerer a fixação judicial de prazo atenta a manifesta intenção da Recorrida de não cumprir o contrato.
6. O recurso dos Recorrentes limita-se à aplicação do direito aos factos, factos estes que aqueles não contestam e aceitam; porém, e salvo o devido respeito, é manifesto que não assiste razão aos Recorrentes em quererem ver revogada a decisão do Tribunal recorrida a qual não merece qualquer reparo, devendo, por isso, ser mantida na íntegra.
7. A decisão assentou, essencialmente, na apreciação jurídica da situação da Recorrida, no sentido de apurar se a mesma se encontrava, ou não, em mora, que pudesse ser convertida em incumprimento definitivo.
8. Considerando que o contrato promessa em causa não fixava prazo para a celebração do contrato definitivo, entendeu o Tribunal recorrido que não é legítimo que os promitentes-compradores fixassem unilateralmente tal prazo, entendimento que é acompanhado por diversa jurisprudência.
9. Nesse sentido, entre muitos, o Acórdão do Tribunal da Relação do Porto (Rel. Des. Rui Moreira), de 26 de Maio de 2015, disponível em www.dgsi.pt: “1 – Perante um contrato promessa em que se estabelece que ao promitente vendedor cabe marcar a data e local para a escritura do contrato prometido, sem que se fixe qualquer prazo para o efeito, não pode aplicar-se a solução prescrita no nº 1 do art. 777º do C. Civil, facultando-se ao promitente comprador a possibilidade de exigir a todo o tempo o cumprimento do contrato. 2 – Nessas circunstâncias, a inércia do promitente vendedor poderá ser superada através do expediente de fixação judicial de prazo, nos termos do nº 3 do art. 777º do C. Civil. 3 – Em tais circunstâncias, sem a fixação contratual ou judicial de um prazo para o cumprimento do contrato, não basta a interpelação admonitória para cumprimento num prazo razoável, para conversão da mora do promitente vendedor em incumprimento definitivo, nos termos do nº 1 do art. 808º do C. Civil, por este não se encontrar ainda em mora.”
10. Ou o Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa (Rel. Des. Rui Moura), de 6 de Novembro de 2014, disponível em www.dgsi.pt: “Efectivamente os artigos 1026 e 1027 CPC regulam a fixação judicial de prazo e destinam-se a adjectivar várias disposições do Código Civil, como sejam os artigos 411º, 777º, 2 e 3 e 907º, 2. Com o recurso a este processo especial de jurisdição voluntária visa-se o preenchimento de uma cláusula acessória omissa, indispensável para exigir o cumprimento da prestação e por isso determinar o início da mora. Daí que o art. 1026 CPC consigne o objectivo da diligência - quando incumba ao tribunal a fixação de um prazo para o exercício de um direito ou para o cumprimento de um dever. A lei parte do princípio que a obrigação é certa, sendo incerto o prazo de cumprimento, daí a simplicidade do procedimento/processo.”
11. Afastando-se aquela fixação unilateral do prazo, deveriam os Recorrentes ter lançado mão de uma acção judicial para a fixação judicial de prazo, não colhendo o argumento de tal acção de nada valeria face à resposta da Recorrida à carta de 29.08.2007.
12. Com efeito, e ao contrário do que os Recorrentes pretendem fazer crer, a Recorrida não se recusou a incumprir o contrato: de acordo com o facto 4 da matéria de facto provada, o que a Recorrida explicou foi que, naquele momento e pelo facto de os DRHP ainda não se encontrarem constituídos, era juridicamente impossível a celebração do contrato definitivo, sendo tal explicação perfeitamente enquadrável na interpretação que o Tribunal recorrido efectuou da natureza da prestação.
13. Os Recorrentes é que pretendem extrapolar a interpretação de tal missiva para o campo da recusa do cumprimento, recusa essa que nunca sucedeu.
14. Não sendo admissível a fixação unilateral de prazo, e não tendo os Recorrentes lançado mão de uma acção de fixação judicial de prazo, a Recorrida nunca entrou em mora que pudesse, por qualquer via, ser convertida em incumprimento definitivo.
15. Deste modo, ensina o Professor Menezes Leitão (in Direito das Obrigações, Vol. II, pág. 153) “Em certos casos, no entanto, nem as partes nem a lei fixam um prazo de cumprimento mas a obrigação não se pode considerar pura uma vez que se torna necessário um prazo, quer pela própria natureza da prestação, quer pelas circunstâncias que a determinaram, quer por força dos usos. Nestes casos, as partes devem entender-se quanto à determinação do prazo, cabendo a sua fixação ao Tribunal na falta de acordo ” (citado também no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 20 de Outubro de 2009 in www.stj.pt).
16. E ainda o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 19 de Novembro de 2009 (“quando não há prazo contratualmente fixado, para que se possa falar em incumprimento da obrigação há que previamente obter judicialmente a fixação desse prazo. Esse desígnio é obtido através da acção especial prevista nos art.ºs 1456º e 1457º do CPC”, não sendo sequer possível a fixação unilateral de prazo por uma parte à outra através de notificação judicial avulsa (in www.stj.pt)”, o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 18 de Junho de 1996, (“As obrigações de prazo natural, circunstancial ou usual, dão lugar à fixação judicial de prazo sempre que o credor não chegue a acordo com o devedor quanto ao momento do seu cumprimento.” (in www.stj.pt)) e o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 19.11.2009, disponível em www.dgsi.pt, (“Quando no contrato promessa não se indique um prazo certo para a realização da escritura do contrato definitivo, a forma processual para vir a obter esse objectivo é obtida através da acção especial para fixação judicial de prazo prevista nos artigos 1456.º e 1457.º do C.P.C., pois é a única forma de garantir o contraditório”)
17. Em suma: (i) o contrato promessa não fixava prazo para o cumprimento e as partes não chegaram a acordo quanto ao prazo necessário para a realização da prestação; (ii) o que sucedeu foi que os Recorrentes impuseram unilateralmente à Recorrida um prazo para o efeito, o que não é admissível nem tem como efeito a colocação da Recorrida numa situação de mora; (iii) na falta de acordo sempre teria tal prazo de ser fixado pelo Tribunal, através de acção especial para o efeito, o que não sucedeu, como bem decidiu o Tribunal recorrido.
18. Face a todo o exposto, é evidente que não pode vingar a pretensão dos Recorrentes no sentido de que o mero decurso do tempo, seja ele curto ou longo, colocou a Recorrida numa situação de mora que se converteu em cumprimento definitivo, sendo acertada a decisão recorrida, a qual se deverá manter.
19. Carecem os Recorrentes de razão no que concerne à oposição ao entendimento de que estamos perante um bem futuro.
20. No entender dos Recorrentes, a lei vigente à data da celebração do contrato promessa não permitia a celebração de contratos promessa de transmissão de D HP’ futuros, interpretação que se revela manifestamente infundada se atentarmos às normas legais citadas pelos Recorrentes.
21. Dizem os Recorrentes que o conteúdo do contrato era, à data, regulado pelo art.º 18.º do D.L. 180/99, de 22 de Maio, com o que não pode deixar de se concordar.
22. A alínea d) (e não a c) conforme referido pelos Recorrentes) do n.º 1 de tal artigo remete para as alíneas a) e c) a f) do n.º 1 do art.º 11, o qual diz respeito ao conteúdo do certificado predial, sendo que do mesmo deverão constar, entre outros, os elementos constantes das alíneas a) e c) a f).
23. Ora, é manifesto que tal não significa que deva existir um certificado predial, mas tão só que, quer o certificado, quer o contrato promessa, deverão conter aqueles elementos, optando o legislador por remeter para o conteúdo do certificado predial ao invés de os reproduzir na norma relativa ao teor do contrato promessa.
24. Da lei não decorre qualquer proibição de celebrar contratos promessa sobre D HP’ ainda não constituídos, tanto mais que os mesmos chegam a ser referidos no art.º 60.º, n.º2 do diploma em causa.
25. Face a todo o exposto, é manifesto que não existe qualquer erro de direito que se imponha ser corrigido pelo Tribunal ad quem, mantendo-se a decisão recorrida nos seus exactos termos.
Corridos os vistos, cumpre-nos decidir.
Da alteração da matéria de facto:
O art. 662.º n.º 1 do Código de Processo Civil permite à Relação alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa.
Trata-se de uma evolução em relação ao art. 712.º da anterior lei processual civil, consagrando uma efectiva autonomia decisória dos Tribunais da Relação na reapreciação da matéria de facto, competindo-lhes formar a sua própria convicção, podendo, ainda, renovar os meios de prova e mesmo produzir novos meios de prova, em caso de dúvida fundada sobre a prova realizada em primeira instância.
Deste modo, na reapreciação da matéria de facto o Tribunal da Relação deve lançar mão de todos os meios probatórios à sua disposição e usar de presunções judiciais para obter congruência entre a verdade judicial e a verdade histórica, não incorrendo em excesso de pronúncia se, ao alterar a decisão da matéria de facto relativamente a alguns pontos, retirar dessa modificação as consequências devidas que se repercutem noutra matéria de facto, sendo irrelevante ter sido esta ou não objecto de impugnação nas alegações de recurso[1].
No caso dos autos, a primeira instância deu como provado, sumariamente, que o Turismo de Portugal, I.P., certificou em 02.09.2015 a aceitação de uma comunicação prévia respeitante à constituição de direitos reais de habitação periódica em 25 apartamentos do empreendimento turístico em causa.
Trata-se de um documento junto pela Ré com a sua contestação, não impugnado pelos AA., mas que contém elementos relevantes para a apreciação jurídica da causa, pelo que, na enunciação dos factos, será ainda ponderada a seguinte realidade factual ali revelada:
· por requerimento de 07.06.2015, rectificado em 29.06.20115, dirigido ao Turismo de Portugal, I.P., a Ré efectuou comunicação prévia de constituição de direitos reais de habitação periódica sobre 25 unidades de alojamento do empreendimento turístico denominado Apartamentos, de quatro estrelas;
· por ofício datado de 03.09.2015, aquela entidade comunicou à Ré que, por despacho de 16.07.2015, havia sido aceite a referida comunicação, remetendo ainda uma certidão para efeitos de outorga da escritura pública de constituição daqueles direitos;
· a referida certidão menciona, para além do mais, que a declaração de comunicação prévia de constituição de direitos reais de habitação periódica havia sido requerida pela Ré em relação a 25 unidades de alojamento do mencionado empreendimento turístico, fracções autónomas integradas no Bloco D/E e no Bloco F;
· mais menciona a referida certidão que estes prédios foram constituídos em regime de propriedade horizontal por escritura de 04.09.2014, rectificada em 25.11.2014, possuindo alvará de utilização turística emitida em 26.03.2015 pela Câmara Municipal;
· menciona ainda que o empreendimento já se encontrava em funcionamento, integrando um total de 173 unidades de alojamento, das quais 96 já se encontravam nessa data constituídas em regime de direito real de habitação periódica, referindo-se a dita certidão apenas sobre as 25 unidades de alojamento objecto da declaração de comunicação prévia efectuada pela Ré em 07.06.2015.
A matéria fáctica a ponderar é, pois, a seguinte:
1. Em 7 de Agosto de 1999 foi celebrado um contrato entre os Autores, AA e BB, e a Ré, CC – Actividades Turísticas S.A., cuja cópia é o documento de fls. 8 e seguintes, que se dá aqui por integralmente reproduzido, designadamente onde se lê:
«Contrato promessa de compra e venda de direitos reais de habitação periódica
Identificação da promitente vendedora (Primeira Outorgante):, Lda. (...)Identificação da promitente compradora (Segundo Outorgante): AA e BB (...)
Identificação do empreendimento turístico
Loteamento urbano do prédio a que se refere o alvará de loteamento nº 15/85 descrito na Conservatória do Registo Predial, composto por quatro blocos de Apartamentos Turísticos sendo:
Bloco A (fase I).
Bloco A (fase II).
Bloco C (no lote 6-A) (...)
Bloco D (nos lotes 7/8) (...)
Lote 10 (...)
(...).
O projecto foi submetido à Direcção Geral de Turismo em 22/01/87 e 18/02/87. Processo nr.HT/6275/11 tendo sido atribuída a classificação de Apartamentos Turísticos de 1ª Categoria, no que se refere aos Blocos A-Fase I e D.
Os Blocos A Fase II, C e D serão oportunamente submetidos ao Regime de Habitação Periódica nos termos do Dec. Lei 130/89 (e demais legislação que venha a ser publicada) e cuja minuta de escritura constitui o anexo I deste contrato, passando a fazer parte integral do mesmo.
Objecto do contrato
A primeira Outorgante promete vender, livre de ónus e encargos, e o Segundo Outorgante promete comprar os Direitos Reais de Habitação Periódica, perpétuos, que incidirão sobre os apartamentos abaixo indicados e corresponderão às semanas seguintes.
Apartamento(s): 19
Tipo(s): (T1)
Bloco(s): A
Entrada(s): Sábado
Semana(s): 32
RCI: Vermelho
O mobiliário e equipamento supracitado é descrito na Lista de Inventário, sendo o Anexo II e o qual passa a fazer parte integral deste Contrato.
Preço em escudos e condições de pagamento
Preço de venda: 2.984.000$00
Entrada inicial:
Saldo a pagar: 2.984.000$00
Forma de pagamento do saldo
Esc: 1.045.000$00 a 20.08.99, 24 prestações de Esc: 80.792$00, com início em 07.09.99 e fim em 07.08.2001
Disposições Gerais
1ª O(s) Promitente Comprador(es) compromete-se a assinar o Título de acordo com o parágrafo 7 da Lei, na presença de um notário, e a registá-lo em seu nome na Conservatória do Registo Predial.
2ª a) O Promitente Comprador compromete-se a pagar a sua contribuição para as despesas de Administração e Manutenção (Taxa de Manutenção) que são fixadas em:
(...).
3º O Promitente Comprador será registado como membro da Resorts Condominiums International (...).
4ª O Promitente Vendedor declara que o(s) apartamentos(s) referido(s) na Clausula 1 deste contrato se encontra(m) livre(s) de quaisquer ónus ou encargos.
5ª Após venda total dos Títulos referentes ao empreendimento objecto deste contrato, e se a maioria dos Promitentes Compradores assim desejar, o Promitente Vendedor compromete-se a transferir o título de propriedade para os Promitentes Compradores, sem quaisquer ónus ou encargos e apenas pelos custos legais da transferência dos imóveis.
(...)
(...)
07 de Agosto de 1999
(...)
Anexo I
Minuta da Escritura de Constituição do Direito Real de Habitação Periódica
(...)Minuta da Escritura de Constituição do Direito Real de Habitação Periódica
(...)
(...).»
2. O preço foi pago pelos Autores da seguinte forma:
a. 1.045.000$00 em 07/08/1999;
b. 24 prestações no valor de 80.792$00 cada uma.
3. Os Autores remeteram à Sociedade de Gestão Financeira CC, Lda., uma carta registada, com aviso de recepção, datada de 29/08/2007, cuja cópia é o documento de fls. 15, que se dá aqui por integralmente reproduzido, designadamente onde se lê:
«Exmos. Senhores,
(...)
Apesar de várias interpelações – verbais e escritas – por eles efectuadas, até à presente data, ainda não lhes foi entregue o referido título de propriedade.
Assim, sou a solicitar que, no prazo de 15 dias, o mesmo lhes seja entregue, a fim de se efectuar o registo, sob pena da perda do interesse no negócio, e a V. obrigação se ter por definitivamente não cumprida, bem como se ter por resolvido o contrato.
Sem outro assunto (...).»
4. A Ré respondeu à missiva mencionada no facto 3 por carta de 14/09/2007, dirigida ao Autor AA, cuja cópia é o documento de fls. 18 que se dá aqui por integralmente reproduzido, designadamente onde se lê:
«(...) como V. Exa. saberá (...) o contrato definitivo apenas ainda não foi ainda celebrado porque, neste momento, tal celebração é juridicamente impossível. Os DRHP em causa, por motivos que não nos são imputáveis, não se encontram ainda constituídos pese embora todas as diligências nesse sentido já realizadas, em devido tempo, por esta entidade gestora.
Aliás, é esse o motivo pelo qual não foi indicado no contrato promessa qualquer prazo para a celebração do contrato definitivo pois, conforme era conhecido, e querido, pelas partes, o mesmo apenas poderá ser celebrado quando os DRHP em causa estiverem constituídos.
(...) Como já foi oportunamente transmitido à Associação dos Consumidores de DRHP, conseguimos finalmente obter Licença de utilização Turística para o empreendimento, a qual nos era exigível para constituição do Regime de Reais de Habitação Periódica (...).
(...) Nestes termos, e bem conhecendo V. Exas. que os DRHP em causa ainda não se encontram constituídos, será igualmente do V. conhecimento que não poderá ser entregue o respectivo título de propriedade, que também não existe, pelo que s.m.o., ao pedido formulado não pode assistir razão.
(...) Face ao exposto, confirma-se que o “fundamento” alegado para a resolução do contrato é completamente inexistente, pelo que essa eventual resolução apenas a V. Exas. poderá ser imputada, com todas as consequências daí decorrentes. (...).»
5. A Câmara Municipal emitiu em 30.03.2007 o alvará de autorização de utilização turística nº 1/2007, respeitante ao empreendimento, cuja cópia é fls. 42 e seguintes dos autos e cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido.
6. Em Junho de 2008 o Turismo de Portugal, IP, remeteu uma carta à Ré onde informa que será realizada uma vistoria de classificação ao empreendimento.
7. Em Junho de 2009 foi comunicada à Ré pelo Turismo de Portugal, IP, a classificação do empreendimento como apartamentos turísticos de 3 estrelas, com capacidade de 310 camas fixas, distribuídas por 145 unidades de alojamento.
8. Até hoje as partes não celebraram o contrato prometido a que se alude no facto 1.
9. Por requerimento de 07.06.2015, rectificado em 29.06.20115, dirigido ao Turismo de Portugal, I.P., a Ré efectuou comunicação prévia de constituição de direitos reais de habitação periódica sobre 25 unidades de alojamento do empreendimento turístico denominado Apartamentos, de quatro estrelas.
10. Por ofício datado de 03.09.2015, aquela entidade comunicou à Ré que, por despacho de 16.07.2015, havia sido aceite a referida comunicação, remetendo ainda uma certidão para efeitos de outorga da escritura pública de constituição daqueles direitos.
11. A referida certidão menciona, para além do mais, que a declaração de comunicação prévia de constituição de direitos reais de habitação periódica havia sido requerida pela Ré em relação a 25 unidades de alojamento do mencionado empreendimento turístico, fracções autónomas integradas no Bloco D/E e no Bloco F, ambos descritos na Conservatória do Registo Predial.
12. Mais menciona a referida certidão que estes prédios foram constituídos em regime de propriedade horizontal por escritura de 04.09.2014, rectificada em 25.11.2014, possuindo alvará de utilização turística emitida em 26.03.2015 pela Câmara Municipal.
13. Menciona ainda que o empreendimento já se encontrava em funcionamento, integrando um total de 173 unidades de alojamento, das quais 96 já se encontravam nessa data constituídas em regime de direito real de habitação periódica, referindo-se a dita certidão apenas sobre as 25 unidades de alojamento objecto da declaração de comunicação prévia efectuada pela Ré em 07.06.2015.
APLICANDO O DIREITO
A pretensão dos AA. funda-se no disposto no art. 442.º n.º 2 do Código Civil, invocando estes o direito a exigir a restituição do sinal em dobro, por incumprimento do contrato-promessa imputável à promitente vendedora aqui Ré.
Apuremos, então, se existe o alegado incumprimento da Ré.
De acordo com o art. 762.º do Código Civil, o devedor cumpre a obrigação quando realiza a prestação a que está vinculado, devendo, no cumprimento da obrigação, assim como no exercício do direito correspondente, proceder de boa fé.
Ocorrendo incumprimento definitivo por causa imputável ao devedor, este será responsável como se faltasse culposamente ao cumprimento da obrigação e, tendo esta por fonte um contrato bilateral, o credor pode resolver o contrato – art. 801.º do Código Civil.
Considera-se, igualmente, ocorrer incumprimento definitivo se o credor, em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação, ou se esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor – art. 808.º n.º 1 do Código Civil. O n.º 2 acrescenta que a perda do interesse do credor na prestação é apreciada objectivamente.
A perda do interesse susceptível de legitimar a resolução do contrato afere-se em função da utilidade que a prestação teria para o credor, embora atendendo a elementos capazes de serem valorados pelo comum das pessoas. No dizer de Batista Machado[2], deverá «ser justificada segundo o critério da razoabilidade própria do comum das pessoas.»
Argumenta a Ré que o contrato não tinha prazo fixado, pelo que não ocorreu incumprimento definitivo, devendo os AA. socorrer-se previamente do processo de fixação judicial de prazo.
É preciso atender que nos encontramos perante um contrato-promessa de compra e venda de um direito real de habitação periódica, celebrado em 07.08.1999, estando nessa altura submetido à regulação contida no DL 275/93, de 5 de Agosto, na redacção então em vigor, introduzida pelo DL 180/99, de 22 de Maio.
Ao contrário do que sucedia no anterior regime do direito real de habitação periódica, que admitia a celebração de contratos-promessa de compra e venda de direitos de habitação periódica ainda em constituição[3] – art. 30.º n.º 1 al. f) do DL 130/89, de 18 de Abril – o regime introduzido pelo DL 275/93 não admitia (e continua a não admitir) a comercialização do aludido direito ainda não validamente constituído.
Para além de constituir contra-ordenação – art. 54.º n.º 1 al. a) do DL 275/93, na redacção do DL 180/99 – o respectivo art. 18.º n.º 1 impunha que nos contratos-promessa de alienação de direitos reais de habitação periódica em que o promitente-vendedor intervenha no exercício do comércio, devem conter, entre outros elementos, “a data e o cartório notarial em que foi celebrada a escritura pública de constituição do direito real de habitação periódica” – art. 11.º n.º 1 al. a), por remissão do art. 18.º n.º 1 al. d). Esta exigência justifica-se pela preocupação manifestada no preâmbulo do diploma, de reforço do “grau de protecção dos adquirentes de direitos reais de habitação periódica, atendendo a que os respectivos contratos exigem, na maior parte das vezes, uma tutela particular da parte mais fraca.”
No caso dos autos, actuando no exercício do seu comércio de venda deste tipo de direitos, a Ré devia ter dado cumprimento a este dever legal, não procedendo à comercialização, nem prometendo vender, direitos de habitação periódica ainda não constituídos. Note-se, ainda, que os direitos conferidos ao adquirente e ao promitente-adquirente do direito real de habitação periódica são irrenunciáveis, sendo nula toda a convenção que, de alguma forma, os exclua ou limite – art. 20.º n.º 1 do diploma em análise. Logo, a falta de menção no contrato-promessa dos elementos identificativos da escritura de constituição do direito real de habitação periódica, constitui nulidade atípica ou mista, em termos análogos ao estabelecido pelo art. 410.º n.º 3 do Código Civil quanto à falta de reconhecimento presencial das assinaturas e da certificação notarial da licença de construção ou de utilização, apenas podendo ser invocada pelo promitente-comprador não culposamente responsável pela omissão.
De todo o modo, a Ré deveria, pelo menos desde a celebração do contrato-promessa, ter disponível para venda o direito de habitação periódica que se comprometeu a vender aos AA., pelo que a interpelação que estes lhe dirigiram, em 29.08.2007, oito anos após a celebração do contrato-promessa, para celebração do contrato prometido no prazo de 15 dias, revela-se razoável e válida para os fins do art. 808.º n.º 1 do Código Civil.
Ainda no âmbito do DL 130/89, que admitia a promessa de venda de direitos de habitação periódica ainda em constituição, o Supremo Tribunal de Justiça decidiu pela razoabilidade de um prazo de 15 dias para a celebração do contrato prometido de compra e venda de direitos de habitação periódica – cfr. o respectivo Acórdão de 05.11.1998, com o seguinte sumário: «III – Tendo os contratos-promessa de compra e venda sido celebrados há mais de 4 anos, deles constando que a promitente-vendedora tinha apresentado à Conservatória do Registo Predial competente toda a documentação necessária para a emissão dos certificados prediais, sendo lícito concluir à promitente-compradora, segundo as regras da boa fé, que dentro de meses teria em seu poder os referidos certificados, é razoável o prazo de 15 dias fixado pela mesma promitente-compradora para que os mesmos lhe fossem entregues, pois aquela já há muito devia estar preparada para a obtenção de tais documentos. IV – Não satisfazendo a sua prestação no último prazo fixado pela promitente-compradora, a promitente-vendedora incumpriu definitivamente o contrato.[4]»
Actuando a Ré com a boa fé exigida pelo art. 762.º n.º 2 do Código Civil, e dedicando-se ao comércio desde tipo de direitos, deveria ter constituído os direitos de habitação periódica desde que celebrou o contrato-promessa, em Agosto de 1999, não sendo exigível aos AA. que, decorridos oito anos, previssem não ter a Ré ainda terminado o processo de constituição dos aludidos direitos.
Acresce que a resposta da Ré, contida na sua carta de 14.09.2007, revela a vontade de não cumprir, o que equivale a incumprimento definitivo, para os fins dos arts. 798.º e 801.º n.º 1 do Código Civil.
A recusa de cumprimento consiste numa declaração ou manifestação intencional, pessoal e unilateral, suficientemente clara, unívoca e séria, que revela o propósito claro de o devedor não cumprir, podendo ser expressa ou tácita. A concludência do comportamento ou declaração pode ser retirada de “factos significantes” (a “repudiation by conduct” do direito anglo-saxónico) activos ou omissivos, de natureza material ou jurídica, tornando-se, porém, necessário que “crie a convicção de que o devedor não realizará a prestação no prazo fixado ou no decurso de uma subsequente interpelação admonitória[5].”
Como se afirma no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 17.11.2015, «é de admitir a resolução do contrato por recusa de cumprimento, decorrente de um comportamento concludente, quando este se insere num quadro de comportamentos sintomáticos que, sem colocarem directamente em causa o cumprimento, o tornam improvável e de molde a criar no declaratário a convicção que o devedor não realizará a prestação no prazo fixado ou no decurso de uma subsequente interpelação admonitória. Trata-se de um direito de resolução por justa causa, por analogia com outras disposições do Código Civil a propósito do mandato ou (art.1170.º, n.º 2) e do contrato de depósito (art. 1194.º), para os casos em que se verifica uma ruptura da confiança essencial ao normal desenvolvimento da relação, susceptível de a inviabilizar no futuro.[6]»
A resposta da Ré, contida na sua carta de 14.09.2007, ao desculpar-se com a não constituição do direito, oito anos depois de o ter prometido vender, e ao imputar culpas a demoras burocráticas de autoridades administrativas, revela, na perspectiva deste Tribunal, a vontade de não cumprir.
Em primeiro lugar, porque tal direito já deveria estar constituído desde momento anterior à celebração do contrato-promessa, em Agosto de 1999.
Em segundo lugar, porque a argumentação da Ré assenta numa “inconsistência fáctica” que este Tribunal não deixou de notar. Ao contrário do que fez perpassar nas suas peças processuais, não ocorreu qualquer demora das autoridades administrativas no processo de constituição do direito real de habitação periódica prometido vender.
Para além de apenas à Ré caber o dever de promover o respectivo procedimento, os autos revelam que, em Junho de 2015, a Ré requereu autorização para a constituição dos mencionados direitos sobre 25 fracções autónomas existentes nos Blocos D/E e F do seu empreendimento turístico. Para além do direito prometido vender aos AA. se situar noutro local – no Bloco A – o que a certidão emitida em 02.09.2015 pelo Turismo de Portugal, I.P., revela é que sobre o aludido empreendimento já incidiam direitos semelhantes sobre outros 96 apartamentos…
Logo, se a Ré não cumpriu quando foi interpelada para o fazer, em Agosto de 2007, foi porque não quis, o que corresponde a incumprimento definitivo e implica a procedência da acção.
DECISÃO
Destarte, concede-se provimento ao recurso, revoga-se a decisão recorrida e declara-se resolvido por incumprimento definitivo da Ré, ocorrido 15 dias após a recepção da carta enviada pelos AA. em 29.08.2007, o contrato-promessa celebrado entre as partes, com condenação da Ré a pagar-lhes a importância de € 29.768,00, acrescendo juros de mora, à taxa legal, desde a citação.
Custas pela Ré.
Évora, 15 de Dezembro de 2016
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Mário Branco Coelho (relator)
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Isabel de Matos Peixoto Imaginário
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Maria da Conceição Ferreira
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[1] Neste sentido, cfr. o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 13.01.2015, no Proc. 219/11.9TVLSB.L1.S1, sempre na mesma base de dados, com o seguinte sumário:
«VII – A nulidade de decisão, por excesso de pronúncia, prevista no art. 615.º, n.º 1, al. d), do NCPC (2013), está directamente relacionada com o comando previsto no art. 608.º, n.º 2, do mesmo código e serve de cominação para o seu desrespeito, isto é, do dever de conhecimento, na sentença, de todas as questões de fundo ou de mérito que a apreciação do pedido e causa de pedir apresentadas pelo autor suscitam, quanto à procedência ou improcedência do pedido formulado, sendo estas as questões essenciais à solução do pleito e não já os argumentos, razões, juízos de valor ou interpretação e aplicação da lei aos factos.
VIII – Não padece do vício de nulidade referido em VII a decisão do tribunal de apelação que, na reapreciação da decisão da matéria de facto, em cumprimento do dever de avaliação/valoração/interpretação/apreciação ou fixação da prova, lançou mão de todos os meios probatórios à sua disposição no processo e usou de presunções judiciais para obter congruência factual com a verdade judicial e histórica do processo.
IX – Sendo a avaliação dos depoimentos das testemunhas da competência do tribunal da Relação, o STJ não tem que se imiscuir na avaliação a que aquele procede na formação do juízo conviccional.
X – Para que ocorra uma contradição entre um enunciado ou pressuposto de facto e uma conclusão (factual), avulta como decisivo que o raciocínio dedutivo se revele antinómico ou adverso na sua coerência, validade e compatibilidade discursiva e fáctico-material.
XI – Essa contradição não se verifica se o que resulta da decisão é, tão só, uma diferente interpretação dos pressupostos de facto daquela que os recorrentes formulam, pelo que não existe nulidade decisória, nem ocorre fundamento para reforma do acórdão recorrido.
XII – Na fundamentação da decisão de facto, a Relação não tem que especificar os fundamentos de direito que a justificam.
XIII – Não ocorre excesso de pronúncia da decisão, se a Relação, ao alterar a decisão da matéria de facto relativamente a alguns pontos, retira dessa modificação as consequências devidas que se repercutem noutra matéria de facto, sendo irrelevante ter sido esta ou não objecto de impugnação nas alegações de recurso.
[2] In Revista de Legislação e de Jurisprudência, Ano 118.º, pág. 55.
[3] Significando, portanto, que o respectivo processo de constituição já deveria estar a decorrer.
[4] Publicado em www.dgsi.pt.
[5] Brandão Proença, in Lições de Cumprimento e Não Cumprimento das Obrigações, 2011, pág. 256 e segs.. No mesmo sentido, vide o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 10.01.2012, no Proc. 25/09TBVCT.G1.S1, disponível em www.dgsi.pt.
[6] Publicado na já referida base de dados.