Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 88/08-3 |  |
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
Se ao celebrar o contrato de arrendamento o inquilino tem conhecimento que o prédio não tem implantado o sistema de abastecimento de água, não pode depois encerrar o estabelecimento, por mais de um ano, por falta de tal requisito, sem ter diligenciado, junto dos respectivos serviços públicos, para que o problema fosse resolvido.
*
PROCESSO Nº 88/08 – 3
*
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
*
I. “A” e “B” intentaram a presente acção declarativa de condenação, com processo comum, na forma sumária, contra “C”, pedindo que seja decretada a resolução do contrato de arrendamento celebrado entre “D” e o Réu, e consequentemente, seja este condenado a despejar o locado, bem como a entregá-lo no estado em que o recebeu ou, em alternativa, a pagar aos autores € 10.000,00 (dez mil euros) correspondente à reposição do locado no estado em que estava e ainda no pagamento de uma sanção pecuniária compulsória no montante de € 50,00 (cinquenta euros) por cada dia de atraso na entrega do imóvel após o trânsito em julgado da sentença. PROCESSO Nº 88/08 – 3
*
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
*
Para tanto, alegaram, em síntese, que em 22.07.1998 adquiriram o prédio em apreço por compra, o qual havia sido arrendado ao Réu, por “D”, em 30.07.1976, mediante contrato celebrado por escrito particular, pelo prazo de um ano, sucessivamente renovável, destinando-se o mesmo a estabelecimento de café. Que desde Dezembro de 1998 o referido estabelecimento se encontra ininterruptamente encerrado, mais tendo sido transformado em depósito de toucinho e garrafas, apresentando um estado de degradação acelerada.
Contestou o Réu, alegando, em síntese, que os Autores mandaram retirar o toldo que se encontrava à porta do estabelecimento e lhes vedaram o acesso ao poço existente no prédio que abastecia de água o estabelecimento - água, de resto, utilizada apenas nas lavagens e não para consumo público -, bem como não autorizaram a ligação do fornecimento de água à rede pública, assim impedindo que o Réu continuasse a poder atender o público e receber fornecedores nesse espaço, sendo que continua a utilizá-lo, designadamente, por aí manter arcas frigoríficas em funcionamento.
Terminou pedindo a improcedência da acção e a condenação dos Autores como litigantes de má-fé, por serem conhecedores dos factos que o Réu alega bem como por terem omitido a referência a determinada acção anterior que correu termos entre as partes.
Em resposta, vieram os Autores sustentar que impediram o acesso à utilização da água do poço porque a mesma se encontrava inquinada e imprópria para o consumo humano, além de que a sua utilização, efectuada por canalização espalhada pela casa, os impedia de a habitarem, sendo que, nunca se opuseram ou impediram o Réu de proceder à ligação à água da rede pública.
Efectuado o julgamento, foi proferida sentença, em que se decidiu:
Nesta conformidade, decide-se:
" 1) Julgar a acção parcialmente procedente e, consequentemente:
a) Decretar a resolução do contrato de arrendamento celebrado em 30 de Julho de 1976, entre “D” e “C” sobre o rés-do-chão do prédio sito na Rua …, na …;
b) Condenar o Réu “C” a despejar o locado e a entregá-lo livre e devoluto aos Autores;
c) Condenar o Réu a pagar aos Autores € 50,00 (cinquenta euros) por cada dia de atraso na entrega do referido imóvel, após o trânsito em julgado da sentença.
2) Julgar totalmente improcedente o pedido de condenação do Réu a entregar o imóvel no estado em que o recebeu ou, em alternativa, a pagar aos Autores € 10.000,00 (dez mil euros) correspondente à sua reposição naquele estado;
3)Julgar totalmente improcedente o pedido de condenação dos Autores como litigantes de má fé e, consequentemente, dele absolver os Autores .... "
Inconformado, veio o Réu interpor, a fls. 376, o presente recurso de apelação, cujas alegações de fls. 380 a 392, terminou com a formulação das seguintes conclusões:
1ª - O R, é arrendatário legítimo de parte do R/C do prédio, sito em …, na Rua …, desde 30 de Julho de 1976, onde explora o "Café …", com Alvará de licença Sanitária desde … de Dezembro de …
2ª - O prédio, onde está instalado o "Café …", foi vendido em 22 de Julho de 1998, aos AA.
3ª - Os AA, sabiam da existência do estabelecimento e do contrato de arrendamento que se lhes transmitiu - Cfr. Artº, 1057° do Cod. Civil.
4ª - Sabiam que, a água que abastecia o "Café …", provinha do poço situado no quintal, que tinha uma bomba eléctrica e canalização para extrair a água.
5ª - O estabelecimento, não tinha água canalizada da rede pública, e, os AA, quando adquiriram o prédio, solicitaram à Câmara Municipal de …, o abastecimento de água exclusivamente para a parte do imóvel que passaram a habitar.
6ª - E, impediram que a Câmara Municipal de … procedesse à instalação do contador e fornecimento de água ao R - Cfr. fls. 158.
7ª - Os AA, retiraram o toldo que estava à frente do café.
8ª – Cortaram o acesso do R. ao poço donde provinha a água.
9ª – Arrancaram a bomba, cabos, tubos e ligações eléctricas do café.
10ª - À luz das regras da vida, da sã convivência e boa vizinhança, os AA., com a descrita conduta, diminuíram e impediram, de forma ostensiva, o funcionamento do café.
11ª - O descrito comportamento censurável, criou as condições para o inevitável encerramento do "Café …".
12a. - Foram os AA quem privaram o R de continuar a abrir ao público as portas do estabelecimento, receber clientela, fornecedores e perdendo rendimentos.
13ª - A conduta dos AA, ofende o núcleo essencial de qualquer relação locatícia, já que, determinou o incumprimento da obrigação de proporcionar o gozo do locado para o fim a que se destinava. Cfr. Artºs. 487º., 2, 799º., 1031º. e 1037º. do Cód. Civil.
14ª - A trave mestra, certa e segura da Nova Ordem Jurídica, que soluciona crises de ruptura, é a Boa-Fé que, no caso em apreço, é aplicável pela ofensa à elementar cooperação social.
15ª - Além de que, os AA, com o postiço direito que invocaram, sem qualquer fundamento sério e justo, exerceram-no de forma clamorosamente ofensiva da Justiça, ofendendo o sentimento jurídico socialmente dominante.
16ª - Mesmo admitindo a existência deste direito, haveria sempre abuso face à ilegitimidade que provém do excesso dos limites da Boa-Fé e fim económico e social desse direito. - Cfr. Ac. STJ. de 28.06.07, dgsi.
17ª - A douta sentença, violou, assim por erro de interpretação e aplicação, o disposto nos artºs. 227º., 334º., 487º.,2, 762º., 799º.,1031º., b) e 1037º do Código Civil e 64º.,1, h), do R.A.U..
Termos em que, com o douto suprimento, deve conceder-se provimento ao Recurso, revogando-se a douta sentença, ... "
Os Apelados deduziram contra-alegações em que pugnam pela manutenção do julgado.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
***
II. Em 1ª instância, foi dada como provada a seguinte matéria factual: 1) Em 30.07.1976, “D” e o réu celebraram escrito particular, que assinaram, o primeiro na qualidade de senhorio e o segundo de inquilino, constando do mesmo que "ajustam entre si o arrendamento de um rés-do-chão (uma parte) celeiro, do prédio sito na Rua …, na …".
2) Consta ainda de tal escrito que "o arrendamento é pelo prazo de um ano ( ... ) supondo-se sucessivamente renovado por igual período e condições." "A renda será da quantia de 1.500$00 (mil e quinhentos escudos").
3) Mais se consigna que "a parte arrendada é destinada a estabelecimento de café."
4) 0 estabelecimento de café ali instalado pelo réu é conhecido como café "…".
5) Encontra-se inscrito a favor dos autores, na matriz predial urbana, freguesia da …, sob o artigo 2043, descrito na Conservatória do Registo Predial de … com a ficha n.º 000511130385, o prédio sito no …, n.º …, com a Rua … nº …
6) 0 qual adquiriram por escritura pública de compra e venda, de 22 de Julho de 1998, lavrada no Cartório Notarial da …
7) 0 réu encerrou ao público o café instalado na Rua …, n.º, em Dezembro de 1998.
8) Desde então que o mantém encerrado.
9) Os autores requereram à Junta de Freguesia da … que não fosse concedida ao réu licença para afixar qualquer tipo de reclame, anúncio ou outro painel.
10) 0 toldo que se encontrava à porta do estabelecimento foi retirado do local a mando dos autores.
11) Os autores cortaram o acesso do réu ao poço existente no prédio que abastecia de água o estabelecimento.
12) Arrancaram a bomba, cabos, tubos e ligações eléctricas do estabelecimento.
13) Vedaram o acesso ao poço que tinha a bomba eléctrica.
14) A bomba extraía e fazia circular a água para utilizar no estabelecimento.
15) 0 poço está colocado no quintal da casa dos autores que não estava habitada quando os mesmos a compraram.
16) Quando os autores compraram a casa, já o réu tinha o estabelecimento a funcionar há mais de 22 anos.
17) 0 estabelecimento não dispõe de água canalizada.
18) As máquinas, utensílios e o sistema de água, deterioram-se sem a circulação de água.
19) 0 réu deixou de ali poder atender o público, receber clientes e fornecedores.
20) Perdeu o rendimento que auferia com a exploração do estabelecimento.
21) Correu termos neste Tribunal a acção n.º 59/2001, em que o réu era autor e os autores eram réus, na qual era peticionada indemnização com fundamento nos factos alegados na contestação apresentada.
22) 0 estabelecimento instalado na Rua …, n.º …, quando em funcionamento,
possuía apenas um exaustor na cozinha.
23) 0 Réu há muito não realiza trabalhos de pintura, limpeza e arejamento no local.
24) 0 que provocou a degradação do local.
25) Foi atribuído ao estabelecimento comercial do réu alvará de licença sanitária em … de Dezembro de …
26) Em 13 de Abril de 2000 o réu requereu ao Senhor Presidente da Câmara Municipal de … que o informasse se, na qualidade de arrendatário do estabelecimento denominado "Café …", podia requerer o fornecimento de água ao referido estabelecimento, referindo que o rendeiro se recusava a solicitar tal fornecimento.
27) 0 autor “B” celebrou contrato de fornecimento de água em 18.04.1998, com a Câmara Municipal de …, apenas para a residência sita na Rua … n.° … …, e não para o espaço comercial ali existente.
28) Os autores impediram o réu de utilizar a água do poço da sua casa e a mesma estava inquinada e imprópria para consumo humano.
29) 0 fornecimento da água era efectuado por canalização espalhada pela casa onde os autores iam habitar, até ao café, o que os impedia de usar a casa.
***
III. Nos termos dos art.°s 684°, n.º 3, e 690°, n.º 1, do C.P.Civil, o objecto do recurso acha-se delimitado pelas conclusões do recorrente, sem prejuízo do disposto na última parte do n.º 2 do art.° 660° do mesmo Código. A questão a decidir resume-se, pois, a saber se, com a sua apurada conduta, os AA violaram o dever de proporcionar ao Réu o gozo da coisa arrendada e consequentemente, apesar de haver fundamento objectivo para o despejo do Réu, se os AA agiram, ao peticionar o despejo do R., com abuso de direito.
Antes de mais, atentas as alegações do Réu (vide conclusão 6a), importa dizer que os factos a que este Tribunal pode atender, para decidir o objecto do presente recurso, são os que foram dados como provados na 1ª Instância, uma vez que não houve, por parte do Réu, impugnação da matéria de facto.
Dito isto, apreciemos a questão acima sumariada.
Trata-se de saber se os AA, por via do seu comportamento, não conduziram a que o Réu tivesse que encerrar o estabelecimento em apreço, por mais de um ano.
Mais propriamente se por via da violação, por parte dos AA, das suas obrigações contratuais, o Réu não foi obrigado a, ele próprio, violar uma disposição legal que o vincula a não encerrar ininterruptamente o estabelecimento dado de arrendamento, por um período superior a um ano.
Estaríamos assim, no caso de se verificar tal situação, perante um abuso de direito na variante denominada tu quoque, que se equaciona, no que ao caso interessa, no abusivo exercício de um direito contratual por aquele que antecipadamente violara ele próprio o contrato, induzindo, por via dessa violação contratual, que a outra parte violasse, também ela, as suas obrigações contratuais.
Situação essa que, a verificar-se, conduziria ao ilegítimo exercício do direito a resolver o contrato por parte dos AA, face ao disposto no art.° 3340 do Cód. Civ ..
Entre os factos alegados pelo Réu com vista a provar esse desiderato, assume particular importância o problema do abastecimento de água ao estabelecimento.
Conforme resulta da matéria provada, o prédio foi adquirido pelos AA em 22 de Julho de 1998, pretendendo destinar a parte do prédio que não estava afecta ao estabelecimento para sua residência.
À data em que os AA resolveram cortar o abastecimento de água ao estabelecimento em apreço, a água era bombada de um poço do quintal do prédio dos AA e ia até ao estabelecimento do Réu por via de uma canalização.
Tal canalização estava espalhada por parte do prédio, que os AA iriam habitar.
A água em apreço não era própria para consumo humano.
O estabelecimento não tinha abastecimento de água da rede pública.
Não havendo abastecimento de água ao estabelecimento, o Réu teve de encerrar o mesmo em Dezembro de 1998.
O Réu requereu, em 13 de Abril de 2000, ao Presidente da Câmara Municipal de … que o informasse se, na qualidade de arrendatário do estabelecimento denominado "Café …", podia requerer o fornecimento de água ao referido estabelecimento, referindo que o rendeiro se recusava a solicitar tal fornecimento.
Os AA requereram, o fornecimento de água da rede pública, apenas para a parte residencial do prédio.
Perante este quadro, o que dizer?
Ao senhorio, face ao disposto na alínea b) do art.° 1031° do Cód. Civ., cabe o dever de proporcionar o gozo da coisa arrendada para os fins que a coisa se destina.
E se a coisa arrendada apresentar vício que não permita o seu pleno gozo para o fim a que se destina, o contrato considera-se não cumprido (art.° 1032° do Cód. Civ.) e o senhorio é responsável pelos prejuízos causados ao arrendatário (art.° 798° do Cód. Civ.), devendo, para além disso, proceder às reparações necessárias para o pleno gozo do arrendado.
Isto sem prejuízo do arrendatário accionar os meios próprios, com vista à anulação ou resolução do contrato.
No entanto, se o arrendatário conhecia o defeito da coisa, quando celebrou o contrato, o senhorio não tem qualquer responsabilidade adveniente do dito defeito, dado o disposto na alínea a) do art.° 1033° do Cód. Civ., presumindo-se assim que o arrendatário aceitou receber o prédio com o defeito e gozá-lo com essa limitação.
No caso em apreço é óbvio que o Réu aceitou o arrendamento do prédio em
apreço, sem que o mesmo tivesse um abastecimento de água da rede pública.
E também não logrou provar, como lhe competia, que para o gozo do prédio o primitivo senhorio se tenha obrigado a proporcionar o abastecimento de água ao estabelecimento, extraída do poço do quintal do prédio.
Pelo que não se pode fazer valer da presunção prevista no art.° 799° do Cód. Civ., por estar subjacente a esta uma obrigação a que o devedor (o senhorio) estava vinculado, no caso a obrigação do fornecimento de água do poço, que não está provada.
Daí que o Réu não possa invocar, no que respeita ao abastecimento de água, que o senhorio não lhe assegurava o gozo da coisa locada para os fins a que a mesma se destina.
É certo que, que os AA poderiam ter colaborado na rápida resolução do problema, solicitando atempadamente a ligação à rede pública de abastecimento de água, do dito café.
Isto não quer dizer que, não tivessem o direito de cortar o abastecimento de água do poço do seu prédio ao estabelecimento, porque o Réu não tinha qualquer direito a usar essa água e de retirar a canalização que atravessava a zona habitacional, onde os AA pretendiam instalar a sua habitação.
Mas tal falta de colaboração por parte dos AA, não impedia que o Réu diligenciasse pelo fornecimento de água da rede pública ao estabelecimento.
Do requerimento que está transcrito no n.º 26 da matéria provada, apenas podemos retirar que o Réu solicitou ao Presidente da Câmara que o informasse se podia requerer, ele próprio, enquanto arrendatário do estabelecimento, o fornecimento de água da rede pública ao mesmo, informando que o senhorio (é o que se deve retirar do contexto apesar do Réu ter escrito rendeiro), se recusava a solicitar tal fornecimento.
Mas não resultou provado, nem que os senhorios se recusassem a solicitar ou a dar autorização ao Réu para o solicitar, para que fosse fornecida água da rede pública ao referido estabelecimento.
E mesmo no caso de recusa dos senhorios em solicitar o fornecimento de água da rede pública, ou de dar autorização para que o Réu o fizesse, sempre poderia o Réu accionar procedimento administrativo para que a Câmara Municipal compelisse os senhorios a efectuarem tal ligação, nos termos do art.º 3º do Regulamento de Abastecimento de Água ao Concelho de …
Em suma, não se provou qualquer facto do qual se retire que o estabelecimento em apreço tinha que necessariamente encerrar por mais de um ano, por não ser possível o abastecimento de água ao mesmo, por comportamento culposo dos AA ..
Outra das matérias conexas com o encerramento do estabelecimento, é a relativa ao toldo e painéis publicitários do estabelecimento.
Se é certo que em relação ao toldo do estabelecimento, se provou que foi retirado a mando dos AA, em relação aos reclames apenas se provou que os AA "requereram à Junta de Freguesia da … que não fosse concedida ao réu licença para afixar qualquer tipo de reclame, anúncio ou outro painel".
Tais factos, apesar de poderem constituir um factor de perturbação da actividade do estabelecimento, não constituem motivo suficiente para o Réu encerrar o mesmo por mais de um ano.
De tudo o exposto, devemos concluir que o Réu não logrou provar factos dos quais se possa retirar que os AA, ao exercerem, por via desta acção, o direito de resolverem o contrato de arrendamento da parte do prédio acima referido, destinada a estabelecimento de café, por encerramento por mais de um ano, o fizeram de forma abusiva, violando as regras da boa fé.
Daí que improceda o presente recurso.
***
IV. Pelo acima exposto, decide-se pela improcedência do recurso, confirmando-se a sentença recorrida. Custas pelo Apelante.
Registe e notifique.
Évora, 21 de Fevereiro de 2008