Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 309/07-2 |  |
I - Para exercer o direito de preferência ao abrigo do disposto no art.° 1380° do Cód. Civ., o preferente tem de alegar e provar:
a) que é proprietário de terreno confinante de área inferior à unidade de cultura, ou, sendo superior, o prédio confinante é de área inferior a unidade de cultura;
b) que o prédio confinante é de área inferior à unidade de cultura, ou sendo superior o prédio do preferente tem a área inferior à unidade de cultura;
c) que o adquirente não é proprietário de terreno confinante.
II - Apesar de os art.°s 1380° e 1381°, do Cód. Civ., referirem "terrenos confinantes", tal expressão deve ser entendida no sentido de prédios rústicos confinantes e aptos para cultura.
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PROCESSO Nº 309/07 - 2
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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I. “A” e mulher “B”, intentaram acção declarativa, com processo ordinário, contra “C”, e “D” e mulher “E”, pedindo que se reconheça aos Autores o direito de preferência na venda do prédio aos Réus. PROCESSO Nº 309/07 - 2
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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Alegaram, para o efeito, em síntese, que são proprietários de um prédio rústico e que o 1º Réu vendeu aos 2°s Réus um prédio rústico que confina com o seu, sem que lhes tivesse dado conhecimento da venda e respectivas condições.
Mais alegaram que a área do prédio dos Réus é inferior à unidade de cultura para a região.
Os Réus contestaram, alegando que os Autores não articularam que os Réus compradores não são proprietários confinantes do prédio alienado. Mais alegaram que o prédio de que os Autores são proprietários é um prédio misto de que as casas de habitação constituem a mais valia e são prevalentes sobre a utilização agrícola do prédio, pelo que o prédio deve ser considerado como urbano na qualificação da lei civil, o mesmo se devendo concluir relativamente ao prédio dos Réus, que até se encontra no aglomerado urbano designado por … Alegaram ainda que, de qualquer forma, o prédio dos Réus tem área superior à da unidade de cultura para a região, por se tratar de um prédio destinado à cultura hortícola, e que os Autores tiveram conhecimento da venda e se desinteressaram por saberem que o 1º Réu impunha a condição de continuar a viver no prédio.
Excepcionam também o facto de os Autores não terem procedido ao depósito do preço devido, pois este tem que considerar, além do valor da compra, todos os demais custos inerentes à aquisição.
Deduziram os Réus reconvenção, pedindo que os Autores sejam condenados a reconhecer o 1 ° Réu como inquilino de parte das casas de habitação que fazem parte integrante do prédio alienado, nos mesmo termos, cláusulas e condições que constam do contrato de arrendamento celebrado entre os Réus e, em consequência, com o direito a nelas habitar; e a pagarem aos 2°s Réus, a importância de 1.573.497$00 (que pagaram pela aquisição e que não consta da escritura) acrescida de juros legais contados a partir do momento em que os 2°s Réus suportaram o pagamento dessa importância e juros até efectivo e integral pagamento.
Pedem ainda os Réus a condenação dos Autores como litigantes de má fé, reclamando o reembolso de todas as despesas que se vejam obrigados a fazer, nomeadamente os honorários de advogado, e pedindo a respectiva condenação em multa e indemnização.
Os Autores replicaram, afirmando que alegaram que os Réus compradores não são proprietários confinantes do prédio alienado quando alegaram as confrontações deste prédio. Mais dizem que os prédios em questão são rústicos e mantém o que já alegaram na p.i., acrescentando que não estão de má fé e que a simulação do preço que é arguida em sede de reconvenção não lhes pode ser aposta já que são terceiros de boa fé, nem têm que pagar outras despesas.
Finalmente dizem que o contrato de arrendamento não pode ser considerado válido quando proceder a acção, por os efeitos da mesma se retro traírem a data anterior à da compra e venda.
Efectuado o julgamento, foi proferida sentença, em que se decidiu:
"Nos termos expostos julgo a acção procedente e, em consequência, reconheço aos Autores o direito de preferência na venda do prédio aos Réus.
Também nos termos expostos julgo a reconvenção parcialmente procedente e, em consequência, condeno os Autores a reconhecer o 1 ° Réu como inquilino de parte das casas de habitação que fazem parte integrante do prédio alienado, nos mesmos termos, cláusulas e condições que constam do contrato de arrendamento celebrado entre os Réus e, em consequência, com o direito a nelas habitar. Mais condeno os Autores a pagarem aos 2°s Réus, a importância de 108.110$00, acrescida de juros legais contados a partir do momento em que os 2°s Réus foram notificados para contestar o pedido reconvencional, até efectivo e integral pagamento.
Do mais que lhes era pedido vão os Autores absolvidos.
Do pedido de condenação como litigantes de má fé vão os Autores absolvidos - as custas deste incidente são a cargo dos Réus.
As custas da acção e da reconvenção serão suportadas por ambas as partes na proporção do respectivo decaimento."
Inconformados, vieram os Réus interpor, a fls. 404, o presente recurso de apelação, cujas alegações de fls. 431 a 434, terminou com a formulação das seguintes conclusões:
"1. 0 presente recurso é interposto quanto à matéria de direito e quanto à matéria de facto.
2. Há matéria de facto que foi dada como provada que não o devia ter sido e há matéria de facto que foi alegada pelos RR. nomeadamente no artigo 21 da sua contestação que deve ser equacionada.
3. Não podia ter sido dada como provada a matéria constante do quesito 1º, tanto mais que foi condição para a venda que o 1 ° Réu continuaria, como continuou, a habitar o prédio nenhuma testemunha confirmou essa matéria e resulta de depoimentos prestados em audiência de julgamento que toda a gente, consequentemente também os AA., souberam da realização da venda, logo que a mesma se concretizou - aprecie-se o depoimento gravado em cassete áudio das testemunhas: “F”, cassete N.º lado A, rotações 724 a 1587; “G”, cassete N.º 1, lado B, rotações 1273 a 1984; “H”, cassete N.º 2, lado A, rotações 0 a 1121; e “I”, cassete N.º 2, lado A, rotações 1878 a 2315, tudo conforme consta da acta de audiência de julgamento.
4. A falta de prova da matéria constante do quesito 1º da base instrutória conduz à caducidade do direito de acção, porquanto os RR. não foram citados no prazo de seis meses previsto no artigo 1410 do Código Civil.
5. Mesmo face à matéria de facto que foi dada como provada não podia a acção ter sido julgada procedente.
6. 0 prédio dos AA não é um prédio rústico, mas sim um prédio misto, e não se encontram demonstrados factos que possam permitir concluir que o mesmo é rústico, pelo que não se encontra desde logo preenchido o primeiro requisito necessário para que possa ser exercido o direito de preferência (prédio rústico confinante).
7. 0 prédio dos RR. também não é um prédio rústico, mas sim um prédio misto, tendo sido provado que a parte rústica do prédio está economicamente afecta e dependente da sua parte urbana - resposta ao quesito 4° e ainda respostas aos quesitos 5 e 6.
8. Ficou demonstrado e foi reconhecido na sentença que foi condição essencial para a celebração da compra e venda havida entre os RR. que o 1° Réu continuaria, como continuou, a habitar o prédio - resposta ao quesito 7°.
9. A matéria de facto que foi dada como provada nos quesitos 3, 6 e aquela que pode ser dada como provada constante do artigo 21 da sua contestação levam à conclusão que a verdadeira afectação e a utilização predominante efectiva do prédio dos RR. é a de habitação, e consequentemente também não estamos na presença de um prédio rústico (segundo requisito necessário para que possa ser exercido o direito de preferência).
10. 0 critério que permite qualificar os prédios mistos, como sendo rústicos ou urbanos é o critério da predominância da aplicação efectiva e não o critério da maior aptidão natural, sob pena de se querer fazer letra morta do que consta no artigo 1381, N.º 1, alínea a) do Código Civil.
11. A sentença recorrida violou assim o disposto nos artigos 1380 e 1410 do Código Civil.
12. Acresce que, mesmo que se entendesse que estaríamos na presença de dois prédios rústicos (o que não é ocaso) face à matéria que foi dada como provada no quesito 7° da base instrutória, sempre estaria excluído o exercício do direito de preferência face ao que consta no artigo 1381, N.0 1, alínea a) do Código Civil que terá igualmente sido violado.
13. A acção deduzida pelos AA. deve ser julgada improcedente.
14. Para a hipótese teórica de se continuar a entender que assiste aos AA. o direito de preferência por eles invocado deve o pedido reconvencional deduzido pelos RR. ser julgado totalmente procedente e consequentemente os AA. igualmente serem condenados ao pagamento da quantia de Esc. 1.442.397$00 (respeitante à hipoteca paga pelo 2° Réu ao credor hipotecário a acrescer à quantia de Esc. 108.110$00 em que foram condenados a pagar aos 2° RR., sob pena de violação do artigo 1410 do Código Civil, ou mesmo sob pena de enriquecimento sem causa nos termos do artigo 472, N.º 1, do Código Civil.
15. É que, resultando da matéria de facto dada como provada que o pagamento do preço de Esc. 4.550.000$00 foi efectuada pelo 2° Réu ao 1 ° Réu e que o 2° Réu pagou ao credor hipotecário a quantia de Esc. 1.442.397$00, resulta de uma operação de aritmética simples que o 2° Réu despendeu com o pagamento do preço e com o pagamento da hipoteca o montante total de Esc. 5.992.397$00.
TERMOS em que deve ser dado provimento ao presente recurso revogando-se a sentença recorrida e julgando-se a acção improcedente, ... "
Os AA deduziram contra-alegações a fls. 444 a 447, em que pugnam pela improcedência do recurso interposto pelos RR.
Os AA interpuseram, a fls. 424, recurso subordinado, cujas alegações, de fls. 457 a 459, concluíram nos seguintes termos:
1. A matéria carreada para os autos e os factos dados por provados, impõem decisão diferente;
2. Na matéria de facto provado não consubstancia qualquer contrato de arrendamento entre o 1° Réu e o 2º Réu sobre a parte urbana do prédio ora em litígio;
3. A única matéria de facto relevante para a parte urbana é a constante da alínea o) do relatório da sentença; " Os réus só celebraram o acordo referido em a), por terem acordado que o 1° Réu continuaria, como continuou a habitar o prédio";
4. Tais factos não consubstanciam qualquer contrato de arrendamento , não preenchem os seus factos constitutivos ;
5. Ao invés provam um direito de habitação ;
6.Direito este que nunca poderá ser reconhecido ao 1° Réu nesta acção, porque não invoca pelo 1° Réu e porque a sua constituição carece de forma legal, é nulo;
7. 0s factos dados por provados impunham decisão diferente insusceptível de ser destruída por outras provas, pelo que a douta sentença de fls. deveria ter considerado improcedente todo o pedido reconvencional formulado pelos réus, e ser os autores absolvidos do reconhecer o primeiro réu como inquilino;
8. A douta sentença de fls. ao decidir como decidiu violou o art. ° 416 n° 1 e n° 2 e art. ° 1380 do Código Civil, não foi provado nos autos o direito de arrendamento a favor do 1° Réu, e muito menos se provou que fazia parte das condições do negócio.
Termos em que deve ser dado provimento ao presente recurso revogando-se a sentença de fls. na parte em que julgou provado e procedente o pedido reconvencional e substituída por outra que julgue improcedente a totalidade do pedido reconvencional …"
Os RR deduziram contra-alegações a fls. 465, em que pugnam pela improcedência do recurso subordinado.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
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II. Em 1ª instância, foi dada como provada a seguinte matéria factual : a) Por escritura pública celebrada em 20.05.98 no Cartório Notarial de …, o 1 ° Réu (“C”) declarou vender ao 2° Réu (“D”) e este declarou comprar, pelo preço de 4.550.000$00 (quatro milhões quinhentos e cinquenta mil escudos), o prédio misto denominado "…", sito em …, freguesia de …, concelho de …, composto de cultura arvense, horta, sobreiros, leito de curso de água e construções rurais com a área de 34.360 m2, onde se encontra implantada uma morada de casas térreas com três compartimentos, casa de banho, casa de jantar e cozinha, com área coberta de 72 m2 e logradouro com 128 m2, descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o n° 1.443, e sobre o qual incidia uma hipoteca voluntária a favor de “F”, pela inscrição C-1, e inscrito na matriz rústica sob o art. 36 da Secção CJ, com o valor patrimonial de 113.730$00 e urbana sob o art. 1.202, com o valor patrimonial de 45.489$00;
b) O Autor é dono do prédio misto denominado "…", sito na freguesia de …, composto de mato, cultura arvense, sobreiros, leito de curso de água com 100.200 m2, casas térreas com seis divisões destinadas a habitação com 120 m2, duas dependências destinadas a estábulo com 40 m2 e logradouro com 80 m2, descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o n° 00038/030585 e registada a aquisição a favor do Autor pela inscrição G-1 (ap. 18/030585);
c) Os prédios referidos em a) e b) confrontam entre si pelo lado Poente e Nascente, respectivamente;
d) O prédio referido em a) não confronta com qualquer (outro) prédio do 2° Réu “D” (cfr. fls. 95);
e) À data da celebração da escritura referida em a) encontrava-se registada, sobre o prédio referido em a), hipoteca voluntária a favor de “F”, pela ap. 06/970219, por "empréstimo - Valor capital- 1.200.000$00; juro anual: 12%; despesas: 48.000$00. Montante máximo do capital e acessórios: 1.680.000$00";
f) Pelo negócio referido em a) foi paga sisa, incidente sobre o preço de 500.00$00, pela parte rústica, e 4.050.000$00, pela parte urbana;
g) Pelo negócio referido em a), os 2°s Réus pagaram a importância de 40.000$00 de sisa, 61.690$00 pela escritura pública e 29.410$00, pelo registo de aquisição e cancelamento da hipoteca referida em e);
h) os Autores só tiveram conhecimento da venda referida em a) e respectivas condições, em 29.07.98, quando solicitaram cópia da escritura da mesma no Cartório Notarial;
i) o prédio referido em a) tem a área de 3.000 m2 afecta ao cultivo de hortícolas de regadio (couves, batatas, alfaces, cenouras, tomates, etc.) e a área de 28.000 m2 com sobreiros e terreno com aptidão cultural arvense e que está em pousio;
j) o prédio referido em a) situa-se a uma distância de 100 ou 200 metros, em linha recta, do aglomerado urbano que constitui a povoação de …;
l) a parte rústica do prédio referido em a) está economicamente afecta e dependente da sua parte urbana ...
m) ... e os moradores da parte urbana do prédio referido em a) sempre utilizaram a parte rústica do mesmo para a obterem frutos e produtos necessários ao governo do respectivo lar;
n) as partes urbana e rústica do prédio referido em a), separadas, perdem grande parte do seu valor;
o) os Réus só celebraram o acordo referido em a), por terem acordado que o 1 ° Réu continuaria, como continuou, a habitar o prédio;
p) o 2° Réu pagou a “F” a importância de 1.442.397$00, bem como o cancelamento da hipoteca referida em e).
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III. Nos termos dos art.°s 684°, n.º 3, e 690°, n.º 1. do C.P. Civil o objecto do recurso acha-se delimitado pelas conclusões do recorrente, sem prejuízo do disposto na última parte do n.º 2 do art.° 660° do mesmo Código. As questões a decidir resumem-se, pois, a saber:
A) Recurso interposto pelos RR:
a) se deve ser alterada a matéria de facto, em conformidade com a pretensão dos RR;
b ) qual a qualificação que deve ser dada aos prédios em apreço;
c) qual a solução a dar ao pleito;
d) e, no caso de procedência da acção, qual o montante que deve ser pago
pelos AA.
B) Recurso subordinado interposto pelos AA: se o 1° Réu tem o direito ao
arrendamento reconhecido pela sentença sob recurso.
Comecemos então por apreciar o Recurso interposto pelos RR.
Pretendem os RR ver alterada a matéria de facto dada como provada, mais propriamente a resposta ao quesito 1°, e ainda que deve ser equacionada a matéria constante do art.° 21 ° da contestação.
Quanto à resposta ao quesito 1º, ouvida a prova testemunhal gravada, não podemos de deixar de fazer nossos os fundamentos da Sr.a Juíza "a quo" para não atender aos depoimentos testemunhais contraditórios que versaram sobre essa matéria.
Sublinhemos apenas que, ao contrário do que os RR afirmam no ponto 4 das conclusões das suas alegações (A falta de prova da matéria constante do quesito 1ª da base instrutória conduz à caducidade do direito de acção, porquanto os RR. não foram citados no prazo de seis meses previsto no artigo 1410 do Código Civil.), a resposta não provado ao quesito 1° não conduziria à caducidade da acção, em face do disposto no nº 2 do art.o 343º do Código Civil, pois no caso dos autos trata-se de acção que deve ser proposta dentro de determinado prazo, a contar da data em que o autor teve conhecimento de determinado facto, pelo que, não havendo disposição em contrário, cabe aos RR. a prova do prazo ter decorrido (vide neste sentido Antunes Varela, Código Civil Anotado, em nota ao artigo citado).
E o conhecimento que importava provar era o dos elementos essenciais do contrato!
Quanto a ser equacionada a matéria constante do art. o 21º da contestação, que se reporta ao facto alegado de que os prédios vizinhos são prédios mistos, elencando-os, diremos que não foi matéria levada à Base Instrutória e não é matéria que tenha sido confessada pela parte contrária, pelo este Tribunal não a poderá ter em conta.
Acresce que, sendo matéria que não tem qualquer relevo para a decisão da causa, uma vez que a qualificação que é dada aos prédios pela inscrição matricial não releva para o efeito, como bem referiu a Sr.a Juíza "a quo", não se mostra necessária a ampliação da matéria de facto.
Improcede assim, nesta parte o presente recurso.
Passemos então a apreciar a classificação a dar aos prédios em apreço. Comecemos por efectuar um enquadramento jurídico da questão.
Diz-nos o n.° 1 do artº 1380º do Cód. Civ. que: Os proprietários de terrenos
confinantes, de área inferior à unidade de cultura, gozam reciprocamente do direito de preferência nos casos de venda, dação em cumprimento ou aforamento de qualquer dos prédios a quem não seja proprietário confinante.
O que é reiterado pelo nº 1 do art.º 18° do Decreto-Lei 384/88 de 25 de Outubro, que amplia o direito de preferência também aos casos em que um dos terrenos confinantes seja de área superior à unidade cultura (neste sentido ver por todos Antunes Varela RLJ ano 127°, págs. 370 e sgs.)
Para exercer o direito de preferência ao abrigo do disposto no art.° 1380° do Cód. Civ., tem pois o preferente de alegar e provar:
a) que é proprietário de terreno confinante de área inferior à unidade de cultura, ou, sendo superior, o prédio confinante é de área inferior a unidade de cultura;
b) que o prédio confinante é de área inferior à unidade de cultura, ou sendo superior o prédio do preferente tem a área inferior à unidade de cultura;
c) que o adquirente não é proprietário de terreno confinante.
"O direito de preferência fundado na confinância de prédios rústicos insere-se num conjunto de disposições legais que têm por finalidade lutar contra a excessiva fragmentação da propriedade rústica, atendendo aos inconvenientes de ordem económica que dela resultem, designadamente a baixa produtividade de prédios de reduzida área." ( in Assento do STJ de 18 de Março de 1986).
Apesar de os art.°s 1380° e 1381°, do Cód. Civ., referirem "terrenos confinantes", tal expressão deve ser entendida no sentido de prédios rústicos aptos para cultura, confinantes, pois essa é a única interpretação possível face à filosofia subjacente à elaboração da lei, conforme acima sublinhámos.
As normas citadas, enquadram-se pois, numa filosofia do legislador de eliminar os pequenos prédios rústicos destinados a cultura, com vista a obter explorações agrícolas viáveis do ponto de vista técnico e económico. Em tese, só se compreenderia o exercício do direito de preferência com o objectivo de alargar uma exploração agrícola, por forma a optimizá-la, ou de estabelecer uma exploração agrícola viável, o que aliás poderia conduzir a eliminar um conjunto de "preferências" que não têm subjacente a filosofia do legislador, mas apenas uma apetência pelo prédio vizinho, sem qualquer objectivo de fomento agrícola ou ecológico.
Mas o legislador não foi tão longe, não exigindo a prova desses objectivos como requisitos do exercício do direito de preferência, bastando-se pela existência de dois prédios rústicos aptos para a cultura, confinantes, em que um deles tenha área inferior à unidade de cultura.
No entanto, o legislador estabeleceu um conjunto de excepções ao direito de preferência, de que citamos a que para o caso interessa, prevista na alínea a) do art.° 1381 ° do Cód. Civ., que determina que:
Não gozam do direito de preferência os proprietários de terrenos confinantes:
a) Quando algum dos terrenos constitua parte componente de um prédio urbano ou se destine a algum fim que não seja a cultura;
Importa ainda dizer que, em relação à designação matricial e registral de prédio misto, a lei civil apenas define dois tipos de prédios, os rústicos e os urbanos, entendendo-se por prédio rústico uma parte delimitada de solo e as construções nele existentes que não tenham autonomia económica, e por prédio urbano qualquer edifício incorporado no solo, com os terrenos que lhe sirvam de logradouro (art.° 204°, n.º 2, do Cód. Civil).
O que quer dizer que o critério legal, para classificar um prédio como rústico ou urbano, é o da prevalência da afectação, ou seja da função dominante do prédio. Dito isto, como classificar então os prédios em apreço?
Quanto ao prédio objecto da preferência trata-se de um prédio "composto de cultura arvense, horta, sobreiros, leito de curso de água e construções rurais com a área de 34.360 m2, onde se encontra implantada uma morada de casas térreas com três compartimentos, casa de banho, casa de jantar e cozinha, com área coberta de 72 m2 e logradouro com 128 m2" que "tem a área de 3.000m2 afecta ao cultivo de hortícolas de regadio (couves, batatas, alfaces, cenouras, tomates, etc.) e a área: de 28.000 m2 com sobreiros e terreno com aptidão cultural arvense e que está em pousio" em que "a parte rústica do prédio ... está economicamente afecta e dependente da sua parte urbana ..." "... e os moradores da parte urbana do prédio referido em a) sempre utilizaram a parte rústica do mesmo para aí obterem frutos e produtos necessários ao governo do respectivo lar" sendo certo que "as partes urbana e rústica do prédio referido em a), separadas, perdem grande parte do seu valor".
Em face desta matéria, a Sr.a Juíza "a quo" decidiu estarmos perante um prédio rústico.
Vejamos então se assim é.
Se é certo que, em face da matéria provada, as duas partes do prédio objecto da preferência se complementam, e perdem grande valor se separadas, também não é menos certo que a parte rústica do prédio está economicamente afecta à parte urbana e dependente desta (alínea l) da matéria provada), do que se pode concluir, tendo em conta o critério da prevalência acima referido, que a parte dominante é a parte urbana.
E neste critério de dominância pouco releva a área de cada parte, uma vez que o que interessa é a parte prevalecente que, segundo a matéria dada como provada, é a parte urbana.
Daí que o prédio objecto da preferência seja de qualificar como prédio urbano.
E tratando-se de um prédio urbano, não pode ser objecto de preferência com base nos fundamentos aduzidos pelos AA., pelo que a acção tem que improceder.
Procede assim nesta parte o presente recurso, ficando prejudicado o conhecimento das restantes questões do recurso interposto pelos RR. o Recurso subordinado interposto pelos AA ..
Consequentemente, tem que ser revogada a sentença recorrida e declarada improcedente a presente acção.
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IV. Pelo acima exposto, decide-se: a) pela procedência do recurso interposto pelos RR, revogando-se, consequentemente, a sentença recorrida e declarando-se improcedente a presente acção;
b) não conhecer do recurso subordinado interposto pelos AA, por prejudicado.
Custas da presente acção e dos recursos pelos AA.
Registe e notifique.
Évora, 17 de Maio de 2007