Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 7120/13.0TBSTB.E1 |  |
REGIME DE EXCLUSIVIDADE
REMUNERAÇÃO
Sumário da Relatora
ACÓRDÃO
Acordam os Juízes que compõem a Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora:
No Tribunal Judicial da Comarca de Setúbal, Instância Central de Setúbal, Secção Cível, Juiz 2, corre termos o presente processo que (…) – Mediação Imobiliária, Lda., com sede na Avenida do (…), n.º (…), 2.º esquerdo, (…), moveu a (…), residente em Setúbal, pedindo a sua condenação no pagamento à autora da comissão no valor de € 5.000,00, acrescido de IVA à taxa legal, e juros de mora à taxa supletiva prevista para os créditos de que são titulares empresas comerciais, vencidos desde 01 de abril de 2013 e vincendos até integral pagamento.
Alegou, em síntese, que celebrou com o réu um acordo intitulado «mediação imobiliária», em 27.06.2012, de acordo com o qual se obrigou a diligenciar no sentido de conseguir um interessado na compra do imóvel, propriedade do réu, em regime de exclusividade.
Em 06.08.2012 o réu remeteu uma comunicação à autora dando a conhecer que cancelava a venda.
Em data anterior a 31.10.2012 o réu alienou o imóvel objecto do contrato, tendo cancelado aquele para evitar cumprir a sua obrigação com a autora.
Concluiu pelo pedido.
O réu, devidamente citado, não contestou.
O tribunal, atento o disposto no art. 567.º, n.º 1, do Código de Processo Civil e não se verificando qualquer uma das exceções a que alude o art. 568.º do Código de Processo Civil, considerou confessados os factos alegados pela autora e proferiu sentença, concluindo a mesma com a seguinte decisão:
“Pelos expostos fundamentos de facto e de direito, o Tribunal julga improcedente a presente acção e, em consequência, decide-se absolver o réu (…) do pedido contra si formulado pela autora (…) – Mediação Imobiliária, Lda..
Custas pela autora – art. 527.º, n.º 1 e 2, do Código de Processo Civil.”
A autora, inconformada com a decisão, veio dela recorrer apresentando as seguintes conclusões de recurso:
A - Na douta sentença ora recorrida foi dado como provado que o contrato de mediação imobiliária sub Judice, foi celebrado em 27 de Junho de 2012 (al. c)), pelo prazo de 6 meses (al. g)), tendo-se estendido o respectivo período inicial de vigência até 26 de Dezembro de 2012 (alíneas estas constantes da fundamentação);
B – O facto de o referido contrato mediação imobiliária ter sido celebrado em regime de exclusividade foi também dado como provado – al. g) da fundamentação.
C – Foi, também, considerado provado que o contrato de compra e venda mediante o qual o Recorrido e o seu irmão venderam o imóvel objecto do contrato de mediação sub Judice a (…) foi celebrado antes de 31 de Outubro de 2012 (al. n) da fundamentação), ou seja, no decurso do período inicial de vigência do contrato de mediação imobiliária posto em crise nos autos.
D – Na douta sentença recorrida, em sede do respectivo enquadramento jurídico, o contrato sub Judice foi enquadrado no tipo legal do contrato de mediação imobiliária, regulado, à data dos factos no Decreto-Lei n.º 211/2004.
E – O número 4 do artigo 19º do Decreto-Lei n.º 211/2004, aliás referido e citado na douta sentença recorrida, estabelece que «quando a empresa de mediação é contratada em regime de exclusividade, só ela tem o direito de promover o negócio objecto do contrato de mediação durante o respectivo período de vigência.»
F – Assim sendo, e em virtude de no contrato sub Judice ter sido estipulado o regime de exclusividade, só a Recorrente tinha o direito de promover o negócio objecto do contrato de mediação no respectivo período de vigência;
G – Por outro lado e por efeito do referido regime de exclusividade, ficou vedado ao Recorrido promover, por si ou através de mediador que não a Recorrente, tal negócio.
H – De modo diverso da douta sentença recorrida, entende-se que o facto de o Recorrido ter alienado o imóvel objecto do contrato durante a vigência do contrato de mediação constitui, só por si, fundamento da obrigação de remunerar;
I – Efectivamente, com tal venda verifica-se a conclusão e perfeição do negócio visado pela mediação contratualizada, pelo que a obrigação do Recorrido de remunerar a Recorrente encontra o seu fundamento no disposto no número 1 do referido artigo 18º.
J - Se só uma determinada entidade tem o direito de promover o negócio visado pela mediação, quando aquele negócio (o visado) ocorra na vigência deste contrato (de mediação), cabe àquela entidade o direito de receber a correspondente remuneração.
L - A não ser assim a norma contida no referido número 4 do artigo 19º do Decreto-Lei n.º 211/2004 ficaria sem conteúdo útil ou, pelo menos, sem ser passível de qualquer consequência prática relevante.
NESTES TERMOS, e nos melhores de Direito, com o sempre mui douto suprimento de V. Exas, deverá o presente recurso jurisdicional ser julgado provado e procedente, revogando-se a Sentença recorrida.
Foram dispensados os vistos ao abrigo do art. 657º, nº 4, do Código de Processo Civil.
Cumpre apreciar e decidir:
De acordo com a jurisprudência pacífica do Supremo Tribunal de Justiça (cfr. a título de exemplo os Acórdãos do S.T.J. de 2/12/82, BMJ nº 322, pág. 315; de 15/3/2005, Proc. nº 04B3876; de 11/10/2005, Proc. nº 05B179; de 25-5-2010, Proc. nº 8254/09.0T2SNT.L1.S1; e de 30-6-11, Proc. nº 527/05.8TBVNO.C1.S1, todos publicados nas Bases de Dados Jurídicos do ITIJ), o âmbito do recurso determina-se em face das conclusões da alegação do recorrente pelo que só abrange as questões aí contidas, como resultava dos arts. 684º, nº 3 e 685º-A, nº 1, do Cód. Proc. Civil e continua a resultar das disposições conjugadas dos arts. 635º, nº 4, 637º, nº 2 e 639º do N. Cód. Proc. Civil.
Nesta conformidade, a recorrente coloca à apreciação deste tribunal a seguinte questão:
- Tem a autora direito a receber a comissão acordada no contrato mediação celebrado com o réu, sobre a venda celebrada por este último a terceiro, não indicado pela autora, mas na vigência do mesmo contrato(?)
A sentença recorrida deu como assentes/confessados os seguintes factos:
a) A autora é uma sociedade comercial que tem por objecto a actividade de mediação imobiliária.
b) No decurso do primeiro trimestre de 2012 a autora foi contactada pelo réu, com vista a que aquela lhe prestasse os seus serviços de mediação imobiliária.
c) Na sequência, em 27 de Junho de 2012, celebraram, autora e réu, o acordo intitulado «contrato de mediação imobiliária», junto a fls. 14-15, cujo teor se dá por integralmente reproduzido. d) No referido contrato o réu declarou ser proprietário do imóvel objecto de tal contrato foi a mediação/promoção da venda, correspondente à fração autónoma «I», correspondente ao terceiro andar esquerdo do prédio sito no número (…) da R. Ocidental do (…), na freguesia de S. Julião, Concelho de Setúbal, descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de Setúbal sob o n.º (…) da freguesia de Setúbal (S. Julião) e inscrito na matriz da mesma freguesia sob o artigo n.º (…).
e) À data do referido contrato de mediação imobiliária, o mesmo imóvel era co-proprietário, em comum e sem determinação de parte ou direito do réu e de (…).
f) O réu contratou a autora em regime de exclusividade.
g) O contrato foi celebrado pelo prazo de 6 meses, contados a partir da data da sua celebração, com renovações automáticas por iguais e sucessivos períodos de tempo.
h) Por via do referido contrato de mediação a autora obrigou-se a diligenciar no sentido de conseguir um interessado na compra, pelo preço de € 70.000,00.
i) Ficou acordado que como contrapartida da sua prestação o réu pagaria à autora a título de remuneração € 5.000,00, acrescida de IVA à taxa em vigor.
j) No cumprimento do contrato a autora desenvolveu desde logo intensas diligências com vista a encontrar comprador para o imóvel; e foi assim que, nomeadamente: a) manteve publicitada a venda do imóvel no site da rede de mediação imobiliária Century 21, na internet, desde a data de celebração do dito contrato de mediação; b) proporcionou a diversos interessados a visita ao imóvel acima referido, nomeadamente, a (…) que, inclusivamente, apresentou proposta de compra.
k) Consta da mensagem de correio electrónico que constitui o documento n.º 5 junto com a petição inicial a fls. 21, que a referida (…) apresentou a seguinte proposta: “Tal como nossa conversa telefónica aqui vai a minha proposta para a casa da rua ocidental do (…). Será então 55.000EUR escriturado (sem crédito ao banco), sendo escritura feita assim que a casa estiver vazia”.
l) Por carta datada de 6 de Agosto de 2012, o réu solicitou à autora o «cancelamento da venda» do referido apartamento, com fundamento em que o seu irmão – o outro co-proprietário – iria ficar «com a mesma».
m) A autora não deu o seu acordo à cessação do referido contrato.
n) Em data não posterior a 31 de Outubro de 2012 o R, conjuntamente com o seu referido irmão, vendeu a fração autónoma acima identificada a (…).
o) Com a referida carta de 6 de Agosto de 2012 o réu pretendeu ludibriar a autora e deixar de pagar a comissão a esta devida, nos termos do contrato.
p) O réu conjuntamente com o outro co-proprietário vendeu o bem objecto de declaração negocial do contrato de mediação sabendo muito bem que estava vinculado a este contrato.
q) Em 23 de Março de 2013, após ter apurado que o réu havia vendido a fracção autónoma, a autora expediu carta registada com aviso de recepção mediante a qual interpelou aquele para proceder ao pagamento da comissão devida.
o) Com a referida carta de 6 de Agosto de 2012 o réu pretendeu ludibriar a autora e deixar de pagar a comissão a esta devida, nos termos do contrato.
p) O réu conjuntamente com o outro co-proprietário vendeu o bem objecto de declaração negocial do contrato de mediação sabendo muito bem que estava vinculado a este contrato.
q) Em 23 de Março de 2013, após ter apurado que o réu havia vendido a fracção autónoma, a autora expediu carta registada com aviso de recepção mediante a qual interpelou aquele para proceder ao pagamento da comissão devida.
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Não estando em causa a classificação do contrato celebrado entre a autora e o réu e acolhendo a qualificação jurídica dada pela sentença ao mesmo, passemos de imediato à análise do pretenso direito da autora.
A sentença recorrida entendeu o seguinte:
“ … Sobre o dever de remunerar prevê o art. 18.º que: “1 – A remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação. 2 – Exceptuam-se do disposto no número anterior: a) os casos em que o negócio visado, no âmbito de um contrato de mediação celebrado, em regime de exclusividade, com o proprietário do imóvel, não se concretiza por causa imputável ao cliente da empresa mediadora, tendo esta direito à remuneração; b) os casos em que tenha sido celebrado contrato-promessa relativo ao negócio visado pelo contrato de mediação, nos quais as partes podem prever o pagamento da remuneração após a sua celebração;”.
Resulta no enunciado normativo que a remuneração é devida ainda que não se realiza o negócio visado quando, existindo uma cláusula de exclusividade, a não concretização do negócio for imputável ao cliente da empresa de mediação.
Todavia, para que, nesta hipótese, exista direito a remuneração, é exigível que o negócio esteja perspetivado, mas também acertado, no sentido se encontrar angariado um interessado efetivo para o mesmo, que aceite as condições do vendedor, e se frustre por recusa do cliente. Ou seja têm de se encontrar reunidas todas as condições para a celebração efetiva do negócio e este não se venha a formalizar em virtude da recusa do cliente – vide neste sentido acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 03.07.2014, processo n.º 563/13.0TBVCO.P1, disponível em www.dgsi.pt.
… Ora, no alinhamento da supra referida jurisprudência que aqui se acompanha, entendemos que a simples circunstância de o réu ter alienado o imóvel objeto do contrato durante a vigência do contrato, não constitui por si fundamento da obrigação de remunerar, pois como vimos apenas a inviabilização do negócio perspectivado pela mediadora pode constituir fundamento de tal obrigação.”
A recorrente tem a seguinte posição:
F – Assim sendo, e em virtude de no contrato sub Judice ter sido estipulado o regime de exclusividade, só a Recorrente tinha o direito de promover o negócio objecto do contrato de mediação no respectivo período de vigência;
G – Por outro lado e por efeito do referido regime de exclusividade, ficou vedado ao Recorrido promover, por si ou através de mediador que não a Recorrente, tal negócio.
A questão que se equaciona prende-se com a de saber se no regime de exclusividade do contrato de mediação, o negócio feito entre o comitente e um terceiro, à margem da mediadora, esta tem direito a remuneração; ou seja, se tal regime implica que o próprio comitente não possa diligenciar por si no sentido da concretização do contrato almejado.
O exercício das atividades de mediação imobiliária e de angariação imobiliária encontra-se regulado pelo Dec-Lei 211/2004, de 20/08, à data actualizado pelo DL n.º 69/2011, de 15 de Junho.
E o seu art. 18, sob a epígrafe “Remuneração”, prescreve:
“1 — A remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação.
2 — Exceptuam-se do disposto no número anterior:
a) Os casos em que o negócio visado, no âmbito de um contrato de mediação celebrado, em regime de exclusividade, com o proprietário do bem imóvel, não se concretiza por causa imputável ao cliente da empresa mediadora, tendo esta direito a remuneração;
b)....
3 —...
4 — Quando a empresa de mediação é contratada em regime de exclusividade, só ela tem o direito de promover o negócio objecto do contrato de mediação durante o respectivo período de vigência.
5 - A consagração do regime de exclusividade, quando exista, terá de constar expressamente do contrato de mediação imobiliária.
6 — ...
7 —...”.
Conclui-se da referida norma que o regime de exclusividade visa proteger o interesse da empresa mediadora, em só ela diligenciar no sentido da realização do negócio intencionado, de modo a garantir a remuneração dos actos materiais que, para tanto, leve a cabo.
Mas, se parece líquido que a aludida exclusividade exclui necessariamente a intermediação no mesmo negócio de outra (s) mediadora (s), já não nos parece tão claro que ela exclua também o próprio comitente, no caso o réu, se lhe aparecer uma proposta de compra.
Efectivamente, no contrato junto aos autos pode ler-se na cláusula 4ª, nº 2 “Nos termos da legislação aplicável, quando o contrato é celebrado em regime de exclusividade só a mediadora contratada tem o direito de promover o negócio objecto do contrato de mediação durante o respectivo período de vigência.”
Interpretando tal estipulação com apelo à disposição do art. 236º do Código Civil, somos do entendimento que um declaratário normal, colocado na posição do aqui réu, concluiria que lhe estava vedado promover o negócio objecto do contrato de mediação imobiliária, ou seja, diligenciar ele próprio no sentido de angariar eventuais compradores; mas, muito provavelmente, já não se convencia de que lhe estava vedado aceitar uma qualquer proposta de compra que, porventura, lhe fosse apresentada por alguém que, sem a intermediação da mediadora, se mostrasse interessado no negócio.
Neste sentido Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães de 20.04.2010, Proc. nº 7180/08.5TBBRG.G1, após uma clara e desenvolvida interpretação sobre o regime de exclusividade no contrato de mediação imobiliária, concluiu com o seguinte sumário, cuja tese foi igualmente seguida pelo Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra de 18-2-2014, Proc. nº 704/12.5TZOBR.C1, ambos em www.dgsi.pt, e que nós também acolhemos.
1. No contrato de mediação imobiliária, o regime de exclusividade visa proteger o interesse da empresa mediadora em só ela diligenciar no sentido da realização do negócio intencionado, de modo a garantir a correspondente remuneração; 2. Essa exclusividade visa, antes de mais, afastar a intermediação de qualquer outra mediadora; 3. Sempre que essa exclusividade se reporte apenas ao direito de promover o negócio intencionado, a mesma tem de ser interpretada restritamente, no sentido de «mediação exclusiva» ou «intermediação exclusiva»; 4. Nesse caso, o comitente não pode diligenciar no sentido de angariar, por si, interessados no negócio, mas não fica inibido de aceitar qualquer proposta que lhe seja apresentada por algum que espontaneamente se lhe dirija; 5. Todavia, se durante a vigência do contrato de medição, em regime de exclusividade, a mediadora apresentar ao comitente um interessado no negócio, ele não poderá preteri-lo, sem ficar obrigado a pagar a remuneração acordada, mesmo em face de um outro que lhe ofereça melhores condições; 6. Um regime de exclusividade absoluta (impeditivo da aceitação de propostas não procuradas por parte do comitente) não decorre da letra do art. 18º, 2, a), do Dec.-Lei nº 211/2004, 20/VIII, tendo de ser expressamente convencionado.
Regressando aos autos, dos factos provados resulta que a autora apenas uma vez angariou e apresentou ao réu uma proposta de compra – em 30-7-2012 (doc. de fls. 21) –, mas o seu valor era substancialmente inferior ao pretendido pelo cliente no contrato de mediação.
Por outro lado, a autora não alegou/provou qualquer negócio (como o visado no contrato de mediação) que apresentasse ao réu e que não tivesse sido concretizado por causa imputável a este último; e não alegou/provou que o réu, não obstante ter contratado com a autora um regime de exclusividade, ele próprio continuou a promover diligências para angariar eventuais compradores, nomeadamente o comprador do imóvel em causa.
Resta, assim, concluir que o recurso da autora não merece provimento.
Decisão:
Nos termos expostos, decide-se negar provimento ao recurso e manter a decisão recorrida.
Custas pela recorrente.
(Texto escrito e revisto pela relatora, que assina e rubrica as restantes folhas)
Évora, 5-11-2015
Assunção Raimundo
Sérgio Abrantes Mendes
Luís Mata Ribeiro