Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 319/04-2 |  |
TRESPASSE
COMUNICAÇÃO
MÁ FÉ
II - Se o inquilino enviou ao senhorio uma carta registada, para a única residência que conhecia dele, que coincidia com aquela que constava da escritura de arrendamento, comunicando-lhe que pretendia efectuar determinado trespasse; se o senhorio contactou o inquilino dizendo-lhe que naquele momento estava em Lisboa, mas sem indicar qualquer morada; se posteriormente e dentro do prazo legal, o inquilino comunica para a residência conhecida do senhorio que o trespasse se concretizou, actuou correctamente.
III - Se a trespassário pretende liquidar a renda e o senhorio se recusa a emitir o respectivo recibo em seu nome, deparamos com mora do credor.
IV - Na reforma processual de 1995-1996, a má fé passou a abranger não só situações de dolo, mas também de culpa grave.
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
“A” e “B” instauraram acção sumária vs. “C”, pedindo a resolução de dois contratos de arrendamento comercial e a condenação da ré no pagamento das rendas vencidas e vincendas até entrega dos arrendados, livres e devolutos, alegando – em síntese - que a ré cedeu os locados a terceiro, sem qualquer comunicação, e deixou de pagar as rendas, não procedendo a depósito liberatório.
Contestando, a ré afirma que comunicou o trespasse por cartas registadas, sendo que, se algumas delas não foram levantadas, tal não se deve a culpa sua; por outro lado, ocorreu recusa no recebimento das rendas, pelo que efectuou depósitos liberatórios.
Sob requerimento da mesma ré, foi admitida a intervenção principal provocada, como sua associada, de “D”, a qual veio contestar nos mesmos termos daquela, perante o que as autoras, em essência, reiteraram as posições já antes assumidas.
Saneado, condensado e instruído o processo, e após audiência final, foi proferida sentença, decidindo:
" (...) julgo a acção totalmente improcedente, absolvendo quer a Ré “C”., quer a Interveniente “D”, do pedido formulado pelas AA. “A” e “B”.
Inconformes, as autoras apresentaram-se a recorrer, sustentando que, em provimento do recurso, deve "ser revogada e substituída a douta sentença por outra que, considerando verificar-se os referidos fundamentos das al. a) e f) do nº 1 do art. 64.° do R. A. U., decrete a resolução dos contratos de arrendamento vigentes, entre as recorrentes e a recorrida “C”, devendo as recorridas ser condenadas a entregá-los às recorrentes livres e devolutos de pessoas e coisas;
Deve ainda aquela recorrida ser condenada no pagamento das rendas vencidas e vincendas até à entrega dos arrendados (...)", em vista do que formularam conclusões do teor seguinte:
1ª As recorrentes entendem verificar-se fundamento para a resolução dos contratos de arrendamento celebrados com a ré “C”, por preenchimento das previsões normativas das al. a) e f) do n° 1 do art. 64° do Dec.-Lei n° 321-B/90 de 15 de Outubro, na sua actual redacção;
2ª As questões suscitadas no presente recurso prendem-se essencialmente com a amplitude e conteúdo da obrigação por parte do arrendatário de comunicação do trespasse, imposta pela al. g) do art. 1038° do Cód. Civil, por um lado, e por outro, com os pressupostos, requisitos e eficácia (liberatória ou não) do depósito de rendas (cf. art. 22° e 23° do R. A. U. e art. 841° do Cód. Civil);
3ª A comunicação dos trespasses, no prazo de 15 dias após estes, não foi feita a qualquer das recorrentes; à recorrente senhora “A”, porque esta, ausente em Lisboa, avisara a inquilina, aquando da devolução da carta a oferecer preferência, para se dirigir à senhora “F”, o que foi feito no que diz respeito à carta de preferência mas não no que respeita à comunicação posterior ao trespasse, não tendo a inquilina curado de saber, nem junto da senhora “F”, nem junto da co-senhoria, qual a morada desta em Lisboa, apesar de avisada que era nessa cidade que a co-senhoria se encontrava;
4ª Mais sabia a inquilina que a informação que dispunha sobre a morada da co-senhoria senhora “A” datava de 1970 e que esta estava em Lisboa e tinha dado a morada da senhora “F” para evitar a devolução de cartas registadas, nomeadamente aquando da comunicação para oferecimento da preferência;
5ª Conclui-se também dos autos que não foi feita à recorrente co-senhoria senhora “B” qualquer comunicação: nem a recorrida “C” nem a interveniente “D” se lhe dirigiram em algum momento, bem sabendo que a existência de contitularidade da posição de senhorio nos arrendamentos dos autos - nem ao menos foi enviada qualquer comunicação à co-senhoria, nem mesmo para a morada da Rua ... ou para a da senhora “F”.
6ª Mais resulta dos autos que, dos recibos de renda emitidos, constava o nome das duas recorrentes senhorias (cf. documentos nos 1 e 2, juntos com a petição inicial); a qualidade de senhoria por parte da senhora “B” nunca foi posta em causa, nem ao longo da relação contratual locatícia, nem nos articulados apresentados pelas rés, as recorrentes não tinham que ter alegado a alteração da situação da propriedade do imóvel, conforme se pretende, nem tão pouco na titularidade do arrendamento (v. g., acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 24/10/91, proferido no Processo nº 45421);
7ª Resulta ainda que a inquilina procede ao pagamento das rendas repartido pelas duas co-senhorias, sendo certo que as testemunhas arroladas pelas recorridas, senhora ... e senhor ..., referiram detalhadamente o conhecimento da situação de bicefalia da posição de senhorio nos arrendamento dos autos, o que levou sempre a pagamento divididos e retenções na fonte de I. R. S., igualmente em nome das duas senhorias (testemunhas ouvidas, com depoimentos gravados, que podem ser ouvidos, na sessão de julgamento de 17 de Setembro de 2003, consoante melhor decorre da respectiva acta);
8ª Porque a compropriedade é uma forma de contitularidade de direitos, poderiam as recorridas até desconhecer que a co-senhoria senhora “B” era comproprietária, mas se era contitular de um direito, se era também senhoria, também a ela deveria ter sido dirigida a referida comunicação (nesse sentido, acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 14/12/1995, proferido no Processo n° 5161;
9ª Só assim não seria se a ré estivesse formal e devidamente representada, o que não era o caso;
10ª A regra da necessidade de intervenção ou assentimento/comunicação (de e) a todos os comproprietários aplica-se, de facto, quer ao acto jurídico de constituição do arrendamento, quer às subsequentes modificações do mesmo, por maioria de razão;
Nesse sentido, RC, 6-11 -1984: BMJ, 341-482, citado na sentença;
11ª O n° 2 do art. 1024° do Cód. Civil, não obstante falar em "comproprietários" é aplicável também ao concurso de direitos, senão directamente, pelo menos analogicamente." (RC, 8-11-1983: CJ, 1983, 5° - 52 citado por Abílio Neto, in Código Civil anotado, 13ª ed., anot. 20 ao art 1024°). Aplica-se à comunhão de direitos pessoais de gozo (M. Januário Gomes, ob. cit., 294). É aplicável a arrendamento feito por herdeiro de herança indivisa: o arrendamento de prédio indiviso feito por consortes administradores só é válido quando os restantes manifestem, antes ou depois do contrato, o seu assentimento (RC 4-10-88; CJ 1988, 4°-69; RE, 10-5-1990: CJ,1990, 3°-268, todos citados por Abílio Neto in Código Civil anotado, 13ª ed.,. anot. ao art. 1024°, e ainda STJ 22-10-1996, CJ., Ano IV, Tomo 3 , pág. 65; STJ 22-5-2003, proc. n° 03B1412);
12ª No caso dos autos, em que a questão fulcral é a modificação da situação jurídica do arrendamento operada pelos trespasses, não procede a orientação segundo a qual, sendo a situação existente de herança indivisa, por ex., "bastaria a mera comunicação à cabeça de casal";
13ª Se dos autos não terá resultado provada a compropriedade, resultou sem dúvida provado, quer por documentos (nos 1 e 2 juntos com a petição inicial), quer por acordo expresso nos articulados das partes (v. g., art. 1° a 3° da petição inicial / art. 1º da contestação apresentada pela ré “C”), que as Autoras são compossuidoras e ambas senhorias dos locados;
14ª A recorrente senhora “B” é, efectivamente, comproprietária do prédio locado, conforme alegado no art. 1° da petição inicial dos documentos cuja junção agora e só por causa do teor da sentença proferida se tornou necessária;
15ª As recorrentes ainda não tinham oferecido qualquer prova da invocada qualidade de proprietárias, maxime pela junção de uma certidão de registo predial, por terem entendido desnecessário, atendendo às razões expostas;
16ª Em face do teor da sentença recorrida, consideram, agora, que se torna necessário a junção daquela certidão, de cópia da escritura de doação, de onde decorre a compropriedade, e de cópia da caderneta predial, ao abrigo do disposto no art. 706.° do C. P. C., atendendo à decisão de mérito proferida, fundada em preceitos jurídicos cuja interpretação se discorda e põe em crise;
17ª Seja como for, se por absurdo e sem conceder que ora se admite como simples hipótese de raciocínio, se entendesse que bastava comunicar a uma das co-senhorias, desconhecem as recorridas qual o critério que presidiria à escolha, pois sendo ambas co-senhorias, como poderia a inquilina preferir uma à outra? (Esta questão, assim posta, nada tem a ver com a da morada para a qual dirigir as comunicações, aqui se dando de barato - só para este efeito - ser boa a da Rua ..., em ...);
18ª A recusa do recebimento das rendas por parte das recorrentes é legítima e os depósitos não são liberatórios: resulta da prova produzida que as recorrentes nunca se recusaram a receber as rendas nos termos em que a inquilina “C” vinha a oferecer o seu pagamento: apenas sucedeu que não reconheceram a ré “D” como arrendatária;
19ª Não se verificando os pressupostos do art. 22° do R. A. U, os depósitos de fls. 57 a 60 e 102 a 104 não têm carácter liberatório;
20ª No caso em apreço, não tendo as recorridas comunicado às recorrentes, a cedência do locado no prazo de 15 dias, estas não têm de reconhecer “D” como arrendatária, e isto simplesmente porque esta não chegou a adquirir esta posição no arrendamento;
21ª Isto quer dizer que os negócios jurídico são ineficazes e a atitude das recorridas é fundamento de despejo. Nesse sentido acórdão da Relação de Évora. de 29Abr93, in Col. Jur., 1993, 2°, 278, citado por Abílio Neto, in Código Civil anotado, 12° ed., anot.54.ao art. 1038° e acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, proferido no Processo n° 82371, em 15/11/94;
22ª Ainda que ilegítima fosse a recusa de pagamento, verificando-se os pressupostos da consignação em depósito, sempre estaria comprometida a eficácia dos depósitos, pelo facto de a uma beneficiária dos mesmos ser uma das co-senhorias e não ambas, o que faz a inquilina estar em mora perante, ao menos, a co-senhoria senhora “B”;
23ª. Além do mais, e sem conceder, a recorrida “D”, para obter o efeito liberatório do depósito de rendas teria de ter depositado o montante integral das rendas, sem retenção na fonte de I. R. S.: o destino do dinheiro depositado nos presentes autos só será conhecido a final, desconhecendo-se até lá quem é o titular do rendimento e portanto o sujeito passivo de imposto ou, sequer, se há imposto a pagar;
24ª A sentença recorrida, ao julgar improcedente os pedidos, com fundamento na al. a) do n° 1 art. 64° R. A. U., violou, por erro de interpretação, designadamente, aquele artigo, o art. 841° do Cód. Civil, os art. 22° e o art. 23° do R. A. U. Ao julgar improcedente o fundamento da al. f) do n° 1 do art. 64° do mesmo diploma, violou o mesmo artigo e ainda o art. 1024° e 1038° do Cód. Civil.
Contra-alegando, a ré e a interveniente concluem " que se deve negar provimento ao recurso, confirmando-se a douta sentença recorrida e condenando-se as AA. como litigantes de má fé, em multa e indemnização à Ré e Interveniente, a apurar.".
Colhidos estão os legais vistos.
A matéria de facto provada, como tal constante da sentença, é a seguinte:
A - Factos Assentes
A - Por escritura de 12.03.1970, a A. “A”, que ali indicou estar domiciliada na Rua ...nº..., em ..., deu em arrendamento à sociedade “E”, a loja com os nos 116 a 120 da Av. ..., em ..., pela renda mensal de 2.500$00, destinando-se o locado a depósito, exposição, venda, inspecção, assistência técnica e reparação de veículos automóveis ou seus equipamentos, compreendendo carga de baterias e também o depósito e venda de pilhas secas e electrodomésticos;
B - Actualmente, encontram-se arrendadas duas lojas de rés-do-chão, uma com entrada pela Av. ..., n.° 116 e outra pela Travessa..., n.° 17-A, em ;
C - As rendas no ano de 2002 encontravam-se fixadas em € 237,43 mensais para a primeira loja, e em € 59,36 para a segunda, e venciam-se no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que dissessem respeito;
D - Com datas de registo de 26.11.2002, “F” remeteu cartas à “C”, actualizando a renda da primeira loja para € 245,98, e da segunda para € 61,50, a partir da renda vencida no dia 01.01.2003;
E - As rendas eram pagas por entrega do respectivo valor, contra recibo, à dita “F”, na Rua das ..., n° ..., em ...;
F - Relativamente às rendas vencidas em 11.11.2002, relativas a Dezembro de 2002, a “F” emitiu os recibos cuja cópia se encontra a fls. 5, onde se afirma que as rendas seriam recebidas da “C”;
G - Nos primeiros dias do mês de Novembro de 2002, a pessoa que ia pagar as rendas exigiu à “F” que os recibos fossem emitidos em nome da interveniente “D”;
H - Face à recusa da “F” em alterar os ditos recibos, as rendas não foram pagas;
I - Nessa sequência, a interveniente “D” (sic), procedeu aos depósitos documentados nos autos a fls. 57 a 60 e 102 a 104, que aqui se dão por reproduzidos;
J - Contactada pelo mandatário das AA., a “C” remeteu a carta de fls. 56, datada de 11.12.2002, juntando cópia de outras cartas de 07.10.2002, de 11.10.2002 e de 21.10.2002;
L - A “C”, remeteu à A. “A” a carta de fls. 35 a 38, datada de 07.10.2002, dirigida à Rua ..., n° ..., em ..., comunicando a sua decisão de dar de trespasse à interveniente “D”, os estabelecimentos comerciais supra referidos em B);
M - Esta carta veio devolvida com a menção "Não Reclamado";
N - Em 11.10.2002, a “C” enviou à “F” a carta de fls. 49 e 50, efectivamente recebida, afirmando enviar cópia da carta de 07.10.2002, a pedido da A. “A”;
O - Por escrito datado de 18.10.2002, a fls. 32 a 34, a “C” afirmou dar em trespasse à interveniente “D”, o estabelecimento comercial sito no n° 116 da Av. ..., em ...;
P - Por outro escrito datado de 18.10.2002, a fls. 74 a 76, a “C”, afirmou dar em trespasse à interveniente “D”, o estabelecimento comercial sito na Travessa ..., n.° ..., em ...;
Q - Por carta de 21.10.2002, a fls. 53, a “C”, comunicou à A. “A” ter trespassado aqueles dois estabelecimentos e solicitando a emissão dos recibos em nome da interveniente “D”;
R - Mais uma vez, esta carta não foi reclamada.
B - Nas respostas aos quesitos
1.° - A morada da Rua ..., n° ..., em ..., era a única da A. “A” conhecida pela Ré “C”;
2.° - Em 10.10.2002, a A. “A” telefonou para a Ré, dizendo que sabia que lhe tinham enviado uma carta para a sua residência em Setúbal, mas que se encontrava em Lisboa, pedindo que lhe enviassem a carta para “F”;
3.° - A morada da Rua ... em Setúbal, é a que corresponde ao n° de telefone das AA.;
4.° - Nunca as AA. comunicaram à Ré “C”, a alteração da sua morada;
5.° e 6.° - “F” representava as AA. em algumas questões relativas ao arrendamento das lojas, recebendo as respectivas rendas e entregando os respectivos recibos.
Consabidamente, a delimitação objectiva do recurso emerge do teor das conclusões do recorrente, na medida em que constituam corolário lógico-jurídico correspectivo da fundamentação expressa na alegação, sem embargo de o tribunal ad quem poder – ou dever – apreciar questões cujo conhecimento lhe cumpra ex officio [1] .
De outra via, também o tribunal de recurso não está adstrito à apreciação de todos os argumentos produzidos pelas partes em alegação, mas apenas – e com liberdade no respeitante à perscrutação, exegese e aplicação das regras de direito – de todas as "questões" suscitadas e pertinentes, e que, por respeitarem aos elementos da causa, definidos em função dos sujeitos, da pretensão e da causa petendi aduzidas, se configurem como relevantes para conhecimento do respectivo objecto, exceptuadas as que resultem prejudicadas pela solução dada a outras [2] .
Ademais, enquanto meio impugnatório de decisões judiciais, o recurso visa tão só suscitar a reapreciação do decidido, não comportando, assim, ius novorum, i. é, a criação de decisão sobre matéria nova não submetida à apreciação do tribunal a quo [3] .
E, no caso sob espécie, relevam essencialmente de dois vectores nucleares de error in iudicando de iure as questões suscitadas pelas apelantes, ainda que se reconduzam ambas à problemática da verificação ou não de fundamento para resolução de relação locatícia: assim, de um lado, o vector que respeita à previsão da al. f) do nº 1 do art. 64º Reg. Arrend. Urbano (Dec.-Lei nº 321-B/90, 15.Out.), e, de outro lado, o vector respeitante à previsão da al. a) do nº 1 do mesmo preceito.
Quanto ao primeiro, conexiona-se – e na expressão das próprias recorrentes – com "a amplitude e conteúdo da obrigação por parte do arrendatário de comunicação do trespasse, imposta pela al. g) do art. 1038° do Cód. Civil".
Sustentam as apelantes que tal comunicação não lhes foi sequer feita pela ré “C”.
Ficou, não obstante, provado que, em 21.10.2002, a ré enviou carta registada à autora “A” comunicando-lhe os trespasses dos dois estabelecimentos instalados no arrendado e efectuados no dia 18 imediatamente anterior e, bem assim, solicitando a emissão dos recibos em nome da trespassária, carta essa que foi devolvida por não reclamada.
A comunicação do trespasse não está sujeita a requisito específico de forma [4] e deve ser feita ao senhorio no prazo de 15 dias a contar da data do negócio, ou pelo arrendatário ou pelo beneficiário da cedência [5] , sob pena de o acto translativo ser ineficaz em relação ao senhorio e de este poder resolver o contrato de locação, mediante acção dirigida contra o inquilino [6] .
Na medida em que o trespasse se traduz numa transferência definitiva da titularidade do estabelecimento, envolvendo, normalmente, também o direito ao arrendamento, a ratio legis da exigência de tal comunicação situa-se em facultar ao senhorio o ajuizar da legalidade do negócio e extrair as respectivas consequências [7] .
Ora, a carta em causa foi endereçada para a única morada – em Setúbal - da referida autora que era conhecida da sociedade inquilina, correspondente à que já constava da escritura de arrendamento e também correspondente ao número de telefone das autoras, sem que estas, entretanto, tivessem comunicado à mesma ré qualquer alteração da sua morada, tudo no contexto de uma situação em que as rendas – também em Setúbal, mas noutra morada - vinham sendo pagas, mediante recibos por ela entregues, a “F”, pessoa que representava as autoras em algumas questões relativas ao arrendamento das lojas em causa [8] .
Constata-se, aliás, que, em relação a uma outra carta da ré, enviada poucos dias antes, para o mesmo endereço, comunicando o projecto de trespasse, para efeitos de eventual exercício de direito de preferência, a mesma autora adoptara, espontaneamente, conduta no sentido de informar a ré "que se encontrava em Lisboa" e de se habilitar ao conhecimento do conteúdo da mesma carta (mediante pedido de envio para a antedita “F”), pese embora esta tenha acabado devolvida também por não reclamada [9] .
Face aos apurados contornos peculiares de toda esta situação, e adversamente do que sustentam as recorrentes, deve considerar-se que a comunicação do trespasse foi efectuada à autora “A”, pois que a conduta da ré se mostra adequada em termos de boa fé no cumprimento da sua obrigação de comunicação. Na verdade, ao enviar a carta registada de comunicação de trespasse para a morada única conhecida, e constante do contrato (apesar de este durar desde 1970), sem lhe ter sido comunicada outra morada, e com o precedente próximo (referenciável a poucos dias) de carta dirigida em idênticas circunstâncias (e visando o projecto de trespasse) ter merecido atenção de tal autora, que então comunicara "que se encontrava em Lisboa" (e não que passara a residir em Lisboa), a ré actuou com a lealdade e correcção exigíveis em termos de boa fé [10] , assumindo, assim, atitude compatível com os interesses da contraparte, em relação à qual, de resto, por tal forma, colocou ao alcance da sua esfera pessoal, em termos de dela poder tomar conhecimento, a comunicação em causa, que, assim, se tornou eficaz quanto à pessoa do destinatário, tanto mais que o descrito condicionalismo de facto legitimaria a ré a contar, em termos de razoabilidade, com o conhecimento por parte da destinatária da comunicação [11] .
Por outro lado:
Não consta que tenha sido diligenciado pela ré (ou interveniente) qualquer acto de comunicação de trespasse à autora “B”.
Esta autora não interveio na outorga do contrato de arrendamento (em que assume a posição de única proprietária e senhoria a co-autora “A”) e apresentou-se, na petição inicial, como, em conjunto com tal autora, serem "compossuidoras e ambas senhorias dos locados", o que a ré aceitou, sendo ainda certo que o seu nome constava dos recibos de renda emitidos.
Por outra via, a situação de compossuidora e de senhoria invocada em 1ª instância constitui, por natureza, realidade normativa e, como tal – aliás, sem oportuna reclamação, quanto a tal aspecto, por parte das autoras – não foi contemplada no elenco dos factos inscritos pelo tribunal, aquando das medidas organizatórias do processo, nos "factos assentes" ou na base instrutória.
Não obstante, possibilitam os documentos juntos em via de recurso concluir por uma situação de compropriedade emersa no decurso da vigência da relação locatícia.
Na medida em que a situação ora invocada é compaginável com a de composse e de co-senhoria alegada no inicial petitório, apresenta-se como mera precisão de tal alegação, e não exactamente como "facto novo" traduzindo verdadeira alteração da causa de pedir (que também, de sua vez, não seria compaginável com o estado actual da causa), pelo que dados os termos que presidiram à decisão dos aspectos relativos a esta questão em 1ª instância e à virtualidade de serem considerados para efeitos de decisão segundo as plausíveis soluções de iure – e uma vez que não foi emitida antes pronúncia, exactamente por se prefigurar que a mais adequada sede de tratamento da questão seria aquando do conhecimento do próprio objecto do recurso – admite-se a junção dos documentos instruindo as suas alegações [12] .
Sem embargo:
Trata-se de um arrendamento com longo período de vigência, processando-se factualmente o respectivo relacionamento nas condições já referidas, incluindo a intervenção – importante, na perspectiva do exercício dos direitos e do cumprimento dos deveres inerentes à situação contratualizada - de uma terceira pessoa alheia ao negócio, e em que não resultou provado que tivesse sido comunicada à inquilina qualquer alteração subjectiva na titularidade da posição de senhorio.
Naturalmente que o titular activo da relação de locação, se pretende prevalecer-se de direitos que entendem corresponder-lhe enquanto tal, haverá de ter previamente habilitado o devedor - adentro das regras gerais da boa fé, incluindo o próprio dever de colaboração do credor na execução da prestação pelo devedor – a cumprir nos termos, afinal, devidos, designadamente, quando tenha havido alteração dessa titularidade, sob pena de haver de entender-se que não realizou todos os actos ou removeu todas as dificuldades de forma a habilitar o inquilino ao correcto cumprimento das suas obrigações, não apenas de um ponto de vista formal, mas de modo substancial [13] .
Por isso mesmo – e embora a comunicação de trespasse deva ser dirigida (aliás, na linha de doutrina e jurisprudência citadas na decisão recorrida e nas alegações das apelantes) – a todos os comproprietários ou contitulares de direitos na posição de senhorio, esta situação de compropriedade ou de contitularidade haverá de ter sido tornada conhecida ao inquilino, não só para cumprimento dos seus próprios deveres, como também, numa relação bilateral, para lhe possibilitar o adequado exercício dos seus direitos.
Assim, se ao inquilino assiste a liberdade de trespassar, haverá ele, quando exerça a livre contratação com terceiro, de estar habilitado com o conhecimento do(s) sujeito(s) em relação aos quais deva proceder à comunicação desse exercício.
E tal dever de informação, em caso de alteração dos titulares da situação jurídica de senhorio, competirá, em primeira linha, a este, sob pena de se exigir ao inquilino, num plano de relacionamento bilateral, o conhecimento de factos só do senhorio sabidos.
Naturalmente, que essa obrigação do senhorio não dispensa o dever de diligência do locatário, exactamente segundo as exigências próprias das mesmas regras da boa fé, de providenciar pelo correcto cumprimento do seu dever de comunicação, de forma a tornar o seu exercício eficaz.
Simplesmente, no caso concreto dos autos, e face à apurada prática reiterada instituída de cumprimento, sem que se tenha provado que lhe tivesse sido dada a conhecer a existência de um novo co-senhorio e tendo sido provado que não lhe fora comunicada qualquer outra morada que não a dos autos em relação à senhoria de si conhecida, agiu a ré com grau de diligência adequado e, inclusivamente, habilitante de, pelo menos, esta própria senhoria lhe transmitir atempado conhecimento da existência de uma nova co-senhoria (o que, de resto, já aquando da comunicação para efeitos de preferência, não consta que tivesse feito). Por isso mesmo, também, a comunicação, nos termos em que foi feita, pela própria natureza das coisas, não representou qualquer acto de escolha da ré em relação a co-senhorios destinatários.
Por outro lado, o simples facto objectivo de constarem dos recibos de renda dois nomes, designadamente desacompanhado (tanto quanto consta dos factos provados) de qualquer elemento quanto ao concreto condicionalismo que presidiu ao início e manutenção de tal situação, não se apresenta como suficientemente inequívoco e concludente no sentido de se assumir a contitularidade de uma relação locatícia [14] , pois poderia estar em causa qualquer situação alheia ao inquilino e ao contrato a que se vinculara.
Assim, não obstante se possa admitir como estabelecida uma situação de compropriedade, tal facto é irrelevante, nas circunstâncias concretas do negócio em causa, para exigir, da parte do locatário, a comunicação a todos os comproprietários.
Conseguintemente, e na linha do demais já exposto, haverá de concluir-se pela ausência de fundamento para procedência do recurso quanto à causa resolutória invocada em sede do disposto na al. f) do nº 1 do art. 64º Reg. Arrend. Urbano (Dec.-Lei nº 321-B/90, 15.Out.).
Importa, portanto, prosseguir a análise para apreciação da questão respeitante à alegada falta de pagamento de rendas em termos liberatórios.
Antes do mais, resulta do que vem de ser dito que se considera cumprido o dever de comunicação do trespasse, que, assim, se tornou eficaz em relação ao locador, da transmissão da relação locatícia se tendo, portanto, constituído beneficiária a interveniente.
Esta circunstância, só por si, redunda em prejuízo das conclusões das apelantes fundadas em pressuposto exactamente inverso, pois deslegitimaria a recusa de recebimento, rectius, de emissão dos recibos a favor da trespassária.
Em verdade, o credor constitui-se em mora quando, sem justificação, não aceite a prestação oferecida em termos legais ou não pratique os actos necessários ao cumprimento da obrigação, podendo, de sua vez, o obrigado recusar a prestação enquanto a quitação não lhe for dada ou exigir a mesma quitação após o cumprimento [15] , sendo, entretanto, em termos gerais, facultativa, em caso de mora creditoris, a consignação em depósito pelo devedor [16] .
Também, estando alegada a mora do credor e não tendo este adoptado conduta, processualmente adquirida, no sentido de lhe pôr termo, e assim como o credor pode recusar o recebimento das rendas seguintes, uma vez constituído o réu em mora [17] , os princípios de igualdade perante a lei e de igualdade substancial das partes no processo habilitarão, igualmente, o devedor, perante mora do credor (embora àquele cumpra prová-la), a não efectuar novos pagamentos nem novos depósitos enquanto tal mora não cessar.
Subsidiariamente, porém, as recorrentes preconizam que, ainda que a sua recusa não fosse legítima, sempre os depósitos seriam inadequados, quanto ao destinatário (apenas uma das senhorias) e quanto ao montante (por retenção na fonte de imposto).
Quanto ao primeiro aspecto, tendo a interveniente sucedido ao inicial inquilino num relacionamento contratual em que o título constitutivo era uma escritura de arrendamento em que constava apenas uma pessoa como locadora, seria, pelo menos, temeridade do trespassário – e poderia, mesmo, funcionar contra os seus próprios interesses - fazer depósito em nome também de pessoa diversa. E nem a circunstância de antes os recibos virem, antes, a ser emitidos por duas pessoas, sem mais, lhe tornaria exigível que o fizesse, pois não está minimamente provado que o próprio trespassante tivesse indicação positiva de qualquer outro credor, como titular activo do arrendamento.
Quanto ao segundo aspecto, e uma vez que as recorrentes não colocam qualquer inovação que extravase dos termos em que foi ponderado fundamentadamente em 1ª instância, a respectiva decisão mostra-se suficientemente esclarecedora, pois a retenção na fonte, relativamente a rendimentos prediais em arrendamentos destinados ao comércio se impunha ao locatário, em puro cumprimento de obrigação legal [18] , com os elementos consistentes e seguros de que dispunha, sendo, eventualmente, mero problema de relações internas entre as senhorias e entre estas e as entidades fiscais – as materialmente competentes para aferirem da dívida ou não de imposto - a consideração da repartição dos rendimentos.
Por todas estas razões, improcede, também, o recurso com fundamento em violação do fundamento resolutório da al. a) do nº 1 do art. 64º Reg. Arrend. Urbano (Dec.-Lei nº 321-B/90, 15.Out.).
Conclui-se, assim, que a decisão recorrida não incorreu em violação de lei, designadamente, dos preceitos invocados pelas recorrentes.
Finalmente:
Propugnam as apeladas haver fundamento para condenação das apelantes a título de litigância de má fé, na medida em que "toda a conduta das AA. revela indícios de requintada e premeditada má fé, quer ao recusarem a correspondência da R. “C”, sabendo do que se tratava, quer ao recusar as rendas, quer na propositura da presente acção e em todo o comportamento processual", o que – numa referência meramente generalizada - "provocou prejuízos sérios" a ambas as recorridas.
Ora, a litigância de má fé, embora alargada quanto ao âmbito de incidência pela Reforma Processual de 1995-1996, passando a abranger não só situações de dolo como também de culpa grave [19] , não se afastou nuclearmente, e pela ratio justificativa do próprio instituto, de contemplar o tipo de situações em que se verifique haver desmandos processuais e excessiva ou desnecessária litigação da parte, nomeadamente, através de uma grosseira falta de cuidado na consideração valorativa dos factos ou do direito, redundando na formulação de pretensão de si sabidamente infundada.
Não é o caso dos autos, pois não se afigura que a parte autora estivesse consciente ou, sequer, tivesse previsto ou evidente obrigação de prever, que formulava pretensão contra legem ou claramente não merecedora de tutela judiciária, tanto mais que os termos de decisão vieram a situar-se em parâmetros de direito não necessariamente inequívocos, e será legítimo à parte, sob pena de denegação de garantia da referida tutela judiciária, recorrer aos tribunais para actuação de direitos que possam reconduzir-se à apreciação de direito material controverso.
Por conseguinte, entende-se não haver fundamento, no caso sub iuditio, para condenação das recorrentes como litigantes de má fé.
Nesta conformidade, acorda-se, nesta Relação, em negar provimento à apelação, com os susoditos fundamentos, e, em consequência, em confirmar a sentença recorrida.
Custas pelas apelantes.
Évora, 13.05.04
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[1] Cfr. art. 684º, nº 3, e 690º Cód. Proc. Civ.. Cfr., também, Col. Jur. STJ, I, 3, pp. 81 e pp. 84; e IV, 2, pp. 86.
[2] Cfr. art. 713º, nº 2, 660º, nº 2, e 664º Cód. Proc. Civ.; cfr., ainda, Rod. Bastos, Notas ao CPCiv., III, pp. 247; e STJ, 11.1.2000, BMJ, 493, pp. 385.
[3] Cfr., v. g., Col. Jur. STJ, I, 2, pp. 62; Col. Jur., XX, 5, pp. 98.
[4] Cfr. Rel. Coi., 23.2.1988, BMJ, 374, pp. 543.
[5] Cfr. art. 1038º, al. g), e art. 1049º, Cód. Civil.
[6] Cfr. al. f) do nº 1 do art. 64º Reg. Arrend. Urbano (Dec.-Lei nº 321-B/90, 15.Out.).
[7] Cfr. Aragão Seia, Arrend. Urbano anot. e coment., 4ª ed., pp. 534.
[8] Cfr., fundamentalmente, os pontos A-A, A-E, A-Q, B-1º, B-3º a B-6º do enunciado supra da matéria de facto.
[9] Cfr., maxime, pontos A-L a A-N, e B-2º do mesmo enunciado.
[10] Cfr. art. 762º Cód. Civil.
[11] Cfr. art. 224º Cód. Civil.
[12] Cfr. art. 706º, nº 1, parte final, Cód. Proc. Civil.
[13] Cfr., v. g., A. Varela, Das Obrig. em Geral, II, 4ª ed., pp. 12.
[14] Cfr. art. 217º Cód. Civil.
[15] Cfr. art. 813º, 787º, nº 2, e 428º, nº 1, Cód. Civil.
[16] Cfr. art. 841º Cód. Civil.
[17] Cfr. art. 1041º, nº 3, Cód. Civil.
[18] Cfr. art. 80º e 88º, nº 1, al.c), e nº 4, CIRC.
[19] Cfr. art. 456º Cód. Proc. Civil.