Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 2212/06-3 |  |
PROMESSA DE COMPRA E VENDA
I – Se a subsistência e validade de um contrato-promessa ficar sujeito à verificação de uma condição, esta há que ser havida como “resolutiva”, caso não venha a ocorrer.
II – Operada a resolução ter-se-ão por destruídos os efeitos produzidos pelo contrato-promessa, já que a resolução é, em princípio, equiparada à nulidade ou anulabilidade do negócio e com eficácia retroactiva.
III – O contrato de agência obriga uma das partes – o agente – a promover por conta da outra – o principal – a celebração de contratos, de modo autónomo e estável, mediante retribuição.
Porém, poderá o agente celebrar contratos em nome do principal, se este lhe tiver conferido, por escrito, os necessários poderes representativos.
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PROCESSO Nº 2212/06
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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RELATÓRIO
No Tribunal de … foi proposta por “A” acção de processo sumário contra “B” com vista à condenação deste no pagamento àquela da importância de Esc: 788.116$00 referente às taxas de manutenção em dívida, acrescida dos juros legais devidos até ao integral pagamento os quais totalizam até 30 de Junho de 1999 o montante de Esc: 266.487$00, relativo às semanas 6, 10, 21, e 33 do Apartamento 115 do Apartamento-Hotel … de cujo direito real de habitação periódica é promitente titular. PROCESSO Nº 2212/06
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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RELATÓRIO
O Réu defendeu-se por excepção (incompetência territorial da comarca de Albufeira) e por impugnação, requerendo a intervenção principal provocada de “C” e deduzindo reconvenção contra a Autora e contra esta interveniente para que sejam condenadas, solidariamente, a pagar-lhe a quantia de 1.500.000$, acrecida de juros, até esta data (10-1-00), do montante de 151.438$, e os vincendos, à taxa legal, até efectivo pagamento, valor aquele que teria pago ao abrigo de um contrato-promessa de compra e venda de DRHP que teria sido resolvido por si por incumprimento da “C” e cujo reembolso reclama.
A Autora respondeu à excepção e ao pedido de intervenção e contestou a reconvenção.
Decidida a incompetência territorial da comarca de … por competente ser a de …, veio tal despacho a ser revogado por esta Relação, em acórdão de 09-05-2002, julgando-se competente o tribunal de …
No despacho saneador, foi julgada a acção improcedente e absolvido o réu do pedido e não admitidos a reconvenção e a intervenção principal.
Em novo recurso, desta vez do Réu, esta Relação revogou a decisão recorrida no que concerne à não admissão da reconvenção e do pedido de intervenção.
Ordenado o prosseguimento do processo para o conhecimento da reconvenção com admissão da intervenção principal provocada, foi a chamada citada editalmente e, não comparecendo em juízo, foi citado o MP que não contestou.
Prosseguiu o processo com novo despacho saneador e reconhecimento da controvérsia de todos os factos articulados pelo reconvinte e pela reconvinda.
Realizou-se mais tarde a audiência de julgamento, após o que foi proferida sentença, julgando a reconvenção improcedente contra a “A” e absolvendo esta do respectivo pedido, mas procedente contra a interveniente “C” que, por isso foi condenada a pagar pagar ao R. a quantia de dez mil oitocentos e setenta e dois euros e catorze cêntimos, acrescida de juros de mora (desde hoje, à taxa de 4%, sobre 7.481 ,97€) até integral pagamento.
Inconformado, apela o Réu para que a “A” seja igualmente condenada, em alegações que finaliza com as seguintes conclusões:
A – “C”, no contrato-promessa que celebrou com o ora apelante e sua esposa apresentou-se como agente da A., ora reconvinda: "na qualidade de agentes do Hotel Apartamento …, de que é proprietária a empresa “A”, que identifica perfeitamente (doc. N º6 junto com a contestação-reconvenção.
B - O apelante e sua esposa acreditaram na qualidade em que a “C” interveio e em que a “A”, à qual já tinham comprado quatro direitos reais de habitação periódica, assumiria as responsabilidades emergentes do contrato a celebrar.
C – “A” reconhece (doc. Nº 5 junto com a contestação-reconvenção que "celebrou em Junho do corrente ano (l998) com a “C” um contrato que permitia a esta celebrar contratos-promessa de compra e venda de direitos reais de habitação periódica neste empreendimento", ou seja, no Hotel Apartamento …".
D – “A” foi informada pela “C”, de que esta tinha prometido vender ao apelante e sua esposa, a semana 38, no apartamento 216, no dia 14/07/1998 (carta que a “A” endereçou ao reconvinte “B”- doc. N" 5 da contestação-reconvenção) .
E - Constata-se, através da fotocópia do contrato-promessa recentemente junto aos autos (fls. 325 a 329), celebrado entre a “A” e a “C”, que esta dispunha de poderes, conferidos por aquela, para prometer vender, a quem entendesse, direitos reais de habitação periódica no referido Hotel-Apartamento …
F - Mostra-se do contrato celebrado entre a “A” e a “C” e do celebrado entre esta e o apelante e esposa que a “C” podia receber, como efectivamente, recebeu, a quantia de 1.500 contos acordada, recebendo a “A” a acordada com a “C”, do montante de 450 contos (Vide doc. Nº 6 e 7 da contestação e doc. de fls. 325 a 329).
G - Face aos elementos constantes dos autos, conclui-se que a “C” celebrou com o apelante e sua esposa um contrato de agência, que é um contrato consensual, com representação, nos termos do artigo 1º, nº 1 do artigo 2° do D. Lei nº 178/86, de 3/7.
H - Sendo assim, o apelante e sua esposa nada têm que ver com o contrato-promessa celebrado entre a “A” e a “C” (fls. 325 a 329), visto que nele não intervieram, só dele tendo tido conhecimento, recentemente, quando o apelante foi notificado do seu conteúdo, tratando-se, na expressão lapidar do Direito Romano, de "RES INTER ALIOS ACTA".
I - Assim, se a “C” não cumpriu, porventura, o contrato promessa que celebrou com a “A” - o que, aliás, não está provado nos autos - sibi imputet, porquanto consentiu que esta recebesse o preço das semanas turísticas, cometendo um erro na escolha de uma entidade inidónea para atingir o fim em vista, ou seja a venda de tais semanas - o denominado ERRO, "IN ELEGENDO" e "IN CONTRAHENDO".
J - Não é, portanto, com base no clausulado nesse contrato, como pretende o M.mo Juiz a quo, que devem ser dirimidas as questões suscitadas no presente recurso.
K - Tendo sido celebrado. entre a “C” e o apelante e esposa um contrato de agência com representação como se disse aplica-se no caso concreto o artigo 2380 do C. Civil nos termos do qual "o negócio jurídico realizado pelo representante em nome do representado nos limites dos poderes que lhe compelem produz os seus efeitos na esfera jurídica deste último".
L - Ora, o apelante e sua esposa celebraram com a “C” um contrato segundo o qual prometeram comprar uma semana (vermelha nº 38 tipo TO) no apartamento 216 do Hotel … pelo preço de 1.500 contos obrigando-se a “C” a vender, pelo preço de 3.500 contos, as semanas 06 10 e 21 da propriedade daqueles do apartamento 115 do mesmo hotel nos termos dos doc. Nº 6 e 7 juntos com a contestação-reconvenção.
M - O apelante e sua esposa cumpriram escrupulosamente o referido contrato sendo certo que a “C” não o cumpriu pelo que, como se vê dos autos aqueles o rescindíram legitimamente (Vide doc. nº 12 da contestação-reconvenção).
N - Tendo a “C” contratado em nome da “A” dela tendo recebido poderes para tal por escrito (Vide contrato de fls. 325 -329) e tendo o apelante e sua mulher entregue àquela, atempadamente, a quantia acordada de 1 500 contos (7.481.97 €). têm o direito de ver condenada a “A” a entregar-lhe esta quantia, com os respectivos juros legais, tal como foi condenada a interveniente “C”, nos termos do artigo 1º e nº 1 do artigo 2º da lei nº 179/86, de 3/7 e 2580 do C.Civíl.
O - A douta sentença recorrida violou, entre outras disposições legais. o artigo 1º e o nº 1 do artigo 2º do D. Lei no 179/86, de 3/7 e o artigo 2580 do C.CiviL
P – Deve, assim, ser revogada, substituindo-se por acórdão que condene a apelada a pagar ao apelante e sua esposa a quantía de 1.500.000$00 (7.481,97 €). acrescida de juros de mora contados desde 15/9/98, às taxas legais, até efectivo reembolso.
Não foram apresentadas contra-alegações.
Remetido o processo a esta Relação, após o exame preliminar, foram corridos os vistos legais.
Nada continua a obstar ao conhecimento do recurso.
FUNDAMENTOS DE FACTO
Na 1ª instância foram considerados provados os seguintes factos: 35° - Nos anos de 1995, 1996, 1997 e 1998 o R. pagou a prestação anual, relativamente à semana 33, do montante de 23.900$00 (fls 20), nenhuma oposição a A. tendo feito.
36° - A A., em 2/07/99, enviou uma carta ao R., afirmando que "(... ) V. ExQ perdeu ou perde o direito ao gozo da semana nos termos da lei se não pagar as taxas atempadamente." (fls 50).
38° - Relativamente à semana 33, o R. nada devia à A., como ela (muito) bem sabe.
41° - O R. ficou (assim) privado do gozo das suas férias na 2a quinzena de Agosto (de 1999).
40° (resposta) - O R. não pagou a taxa de manutenção relativa à semana 33a do ano de 1999.
45°, 46°, 50° e 51° (fls 52 a 54) - Em 14 de Julho de 1998 foi celebrado o "contrato promessa de compra e venda de direito real de habitação periódica (n°…)" por "”C” ("na qualidade de agentes do Hotel Apartamento …, de que é proprietária a empresa “A”) e “B” (e “D”), com as seguintes cláusulas:
"PRIMEIRA
1 - O primeiro outorgante promete vender ao segundo e este promete comprar a semana abaixo indicada: Semanas - Uma Vermelha; Apart. - Flexivel; Tipologia – T0; Capacidade - 04; Preço 1.500.000$00; 1ª Ocupação - 1999. (...)
SEGUNDA
1 - O direito prometido vender vigorará perpetuamente desde a data da sua constituição, sendo titulado por Certificado Predial a emitir pela Conservatória do Registo Predial.
2 - Após a liquidação do preço e realização da escritura do Direito Real de Habitação Periódica, o primeiro outorgante disponibilizará a favor do segundo, o Certificado Predial já emitido e endossado a seu favor, para o que este fornecerá ao primeiro outorgante os necessários elementos de identificação.
TERCEIRA
1 - O preço correspondente ao Direito Real de Habitação Periódica prometido vender pelo presente contrato é o constante abaixo, sendo pago do modo descrito:
- Preço total da venda: 1.500.000$00
- Sinal: 700.000$00. Data: 28/07/1998
- Restante a ser liquidado da seguinte forma:
- 700.000$00. Data: 31/08/1998
- 100.000$00. Data: 31/08/1998
2 - Os valores entregues por conta deste contrato serão depositados na conta “C”, “E” - …, …, N° …
3 - Todos estes pagamentos serão considerados como depósito ou mensalidades referentes ao presente contrato. Em caso de incumprimento contratual por parte do segundo outorgante, estas somas não serão reembolsadas.
QUARTA
(...) 2 - Em caso de incumprimento do contrato, a parte não faltosa poderá rescindi-lo, anunciando esse propósito em carta registada à outra parte.(...)."
47° e 48° - Com a mesma data (14/07/1998), e com referência ao contrato supra, mostra-se assinado por R. e interveniente o documento de fls 54 ("garantia de revenda") - onde se declara que: "Sendo condição principal da assinatura do contrato supramencionado ('…'), serve o presente para certificar que caso a revenda do(s) titulo(s) descrito( s) abaixo não se venha a concretizar nos prazos e pelos valores mencionados, a(s) semana(s) adquirida(s) à “C” serão revendidas. Deste modo, serão restituídas integralmente todas as somas pagas sobre o mesmo, e o contrato será anulado.
Título(s) a ser(em) revendido(s):
DRHP Apt 115 Semana 06
DRHP Apt 115 Semana 10
DRHP Apt 115 Semana 21
Valor(es) mínimo(s) de revenda: 3.500.000$00.
Prazo(s) acordados: Três meses - Até 15/10/1998."
52° - O R. pagou pontualmente (à “C”) as quantias referidas na cláusula terceira (fls 277-278, e 305 a 307).
43° - Em 3-XII-98 a A. enviou ao R. a carta junta a fls 51 - onde declara que:
"1 – “A” celebrou em Junho do corrente ano um contrato com a sociedade “C” representada pelos senhores … e …, que permitia a esta última celebrar contratos de promessa de compra e venda de Direitos Reais de Habitação Periódica neste empreendimento.
2 - Como condição sine qua non ficou acordado nesse mesmo contrato que as vendas que se viessem a registar no âmbito da actividade da “C” só seriam aceites pela “A” desde que fosse efectuado o imediato pagamento de 25% do valor de compra, a título de sinal-reserva de semana(s) vendida(s) e o restante fosse liquidado no prazo máximo de 90 dias.
3 - Apesar dos nossos esforços no sentido de recebermos os valores a que tínhamos direito, a “C” não efectuou quaisquer pagamentos à “A” pelo que esta se viu forçada a dar um prazo para regularização da dívida.
4 - Como tal não se veio a verificar dentro dos prazos estabelecidos, e no sentido de proteger os interesses quer da “A” quer dos promitentes-compradores dos DRHP do …, vimos pela presente alertar V.Ex.a a recorrer de imediato aos meios legais ao alcance, denunciando esta eventual prática de índole criminosa e fraudulenta ou, em alternativa, contactar-nos para o endereço abaixo, para em conjunto procurarmos uma solução que seja viável para ambas as partes, caso deseje manter o vínculo ao DRHP do Hotel Apartamento …
5 - Acrescentamos que a “A” não assume qualquer responsabilidade perante o contrato firmado entre a “C” e V.Exa pelo que não lhe serão garantidos quaisquer direitos sobre o dito contrato neste empreendimento."
53° - Em 9 de Julho de 1999 a “C” não tinha vendido o DRHP correspondente às semanas 6, 10 e 21.
59° e 60° (fls 59 a 62) - Em 9 de Julho de 1999 o R. (e esposa) enviou à “C” uma carta (registada, com aviso de recepção), onde declara que: "(...) Os signatários cumpriram escrupulosamente as suas obrigações constantes do referido doc. n° 1, tendo entregue a essa sociedade, atempadamente, 1.500.000$00.
Essa sociedade não vendeu, nem, sequer, prometeu vender, até à data, as semanas acabadas de referir (6, 1O e 21). (...)
Os signatários nada têm a ver com as justificações que essa sociedade tem apresentado. Assim, concedemos a essa sociedade mais uma oportunidade de cumprir o acordado.
Aguardamos até ao dia 15 de Setembro do ano corrente.
Se até 15 de Setembro do ano corrente, essa sociedade não tiver cumprido o acordado, fica, a partir dessa data, rescindido o referido contrato.
Exigimos que nos seja restituída imediatamente a aludida quantia de 1.500.000$00 (um milhão e quinhentos mil escudos), acrescida dos respectivos juros legais, a partir de 15/10/98, até efectivo reembolso. (...)."
610 - Em carta registada com aviso de recepção com a mesma data (fls 63 a 65), o R. enviou à ora A. cópia da carta supra - tendo a A. respondido (fls 66) em carta datada de 13-VII-99, declarando: "Esta empresa não teve qualquer intervenção no negócio que V. Exªs fizeram com a “C”, pelo que nunca poderá ser responsável pelo mesmo, perante quem quer que seja. (... )."
FUNDAMENTOS DE DIREITO
A 1 ª instância qualificou - e bem - o negócio celebrado entre os RR, apelantes, e a “C”, como contrato-promessa de compra e venda sujeito a condição, pois que os promitentes fizeram depender a subsistência e eficácia do contrato-promessa da revenda dos títulos DRHP do Apartamento 115 referentes às semanas 06, 10 e 21, pelos valores mínimos de revenda de 3.500.000$00.Tendo os apelantes pago o preço convencionado no contrato-promessa, a “C” não procedeu à venda dos títulos de DRHP que condicionava a eficácia daquele negócio.
Tal condição era manifestamente uma condição resolutiva, pois que a eficácia do contrato-promessa referente ao DRHP da semana 33 ficava dependente da revenda dos DRHP das semanas 06, 10 e 21 - é o que, sem margem para grandes dúvidas, decorre dos factos mencionados sob os pontos 47º e 48º.
As partes convencionaram subordinar a este acontecimento futuro e na altura ainda incerto da revenda destes DRHP a cessação dos efeitos (resolução) do contrato-promessa; como decorre do art. 270º CC, tratava-se de uma condição resolutiva.
Operada a resolução, há que destruir os efeitos produzidos pelo negócio, pois que a resolução é, em princípio, equiparada à nulidade ou anulabilidade do negócio com eficácia retroactiva (art. 433º e 434º nº1 CC).
Logo, deve ser restituído tudo o que tiver sido prestado (art. 289º nº 1 CC); assim, conforme convencionado, o DRHP referente à semana 33 - objecto do contrato-promessa celebrado - poderia ser revendido, consequência, afinal, do desaparecimento dos direitos dos promitentes compradores (os RR, ora apelantes) e o preço por estes pago deveria ser restituído.
“C” foi, por isso, bem condenada na restituição de tal importância e respectivos juros.
Todavia, os apelantes sustentam que a Autora, apelada, “A”, deveria também ser condenada nessa restituição.
A 1ª instância recusou tal condenação por não se ter provado que a “C” tivesse pago à “A” a totalidade ou parte da importância recebida dos apelantes e porque, tratando-se de venda de bens alheios, o comprador de boa-fé só poderia exigir a restituição do preço.
Os apelantes sustentam, porém, que a “C” negociou com eles na qualidade de agente com representação de “A” e logo, os efeitos dos negócios por aquela celebrados produzem-se na esfera jurídica desta última e, consequentemente, também ela deveria ser condenada a restituir-lhes a referida importância.
Será assim?
É inquestionável que a “C” celebrou o contrato-promessa com os apelantes invocando a qualidade de agente da “A”.
O contrato de agência obriga uma das partes - o agente - a promover por conta de outra - o principal - a celebração de contratos, de modo autónomo e estável, e mediante retribuição (art. 1º nº 1 do DL nQ 178/86 de 3 de Julho).
O agente pode, contudo, celebrar contratos em nome da outra parte - o principal - se esta lhe tiver conferido, por escrito, os necessários poderes (art. 2º nº 1 do citado DL); neste caso, o agente actua com poderes representativos.
A representação implica a dualidade de esferas jurídicas - a do representante e a do representado - a delimitação dos poderes e a produção dos efeitos da actuação do representante directamente na esfera jurídica do representado desde que tal actuação tenha sido em nome deste (art. 258º CC).
Por via dela, quem adquire direitos e se obriga não é a pessoa do representante mas, logo e imediatamente, a do representado.
Daí que os contratos pelo agente com representação vinculem, directa e imediatamente, o respectivo proponente ou principal; in casu, os contratos celebrados pela “C” com os aqui apelantes, porque celebrados em nome da “A”, vinculariam logo esta ... ; a actuação em nome de implica a ideia de substituição imediata do representante pelo representado na eficácia do negócio.
Ora, se bem atentarmos no contrato-promessa celebrado entre os apelantes e a “C”, esta - repete-se - como agente da “A”... - nada legitima a conclusão de que os respectivos efeitos se tivessem produzido logo imediata e directamente na esfera jurídica desta última e, designadamente, que a “C” tivesse actuado em nome e representação da “A”; com efeito, quem prometeu vender foi “C” (e não a “A”), foi a “C” (e não a “A”) quem se obrigou a entregar aos apelantes o Certificado Predial após a liquidação do preço e a realização da escritura do DRHP (cfr. Clª 2ª nº 2), os pagamentos eram efectuados directa e imediatamente à “C” (e não à “A”, como se comprova pelo teor da cl. 3ª nº2 - "Os valores entregues por conta deste contrato serão depositados na conta “C” ... ").
Aliás, e como se referiu na douta sentença recorrida, o contrato que a “A” e a “C” celebraram entre si relativamente à comercialização de time-sharing do Apart-Hotel … foi, em 19-06-1998, um contrato-promessa de compra e venda de semanas (Cfr. Fls 335-338).
Logo, prometendo vender o direito a fracções de tempo nesse Empreendimento, a “C” prometia vender, afinal, o que seu (ainda) não era e, pelos vistos, nem chegou a ser ...
Nada, portanto, legitima a afirmação de que “C” teria outorgado o contrato-promessa com os apelantes na qualidade de agente com representação da “A”.
O contrato-promessa entre a “C” e a “A” parece excluir a representação desta pela “C”; se esta podia actuar em representação daquela para quê a necessidade de tal contrato promessa?
Daí a improcedência do recurso.
ACÓRDÃO
Nesta conformidade, acorda-se nesta Relação em julgar improcedente a apelação e em confirmar a douta sentença recorrida. Custas pelos apelantes.
Évora e Tribunal da Relação, 11/01/2007