Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 1423/12.8TBABT.E1 |  |
INCUMPRIMENTO DEFINITIVO
FRACÇÃO AUTÓNOMA
TÍTULO CONSTITUTIVO
II – Não tendo a finalidade de consultório médico-dentista sido objeto do contrato-promessa, nem de estipulação anterior, contemporânea ou posterior válida, não pode o autor (promitente vendedor) ser responsabilizado por o réu (promitente-comprador), de forma extracontratual, pretender dar à fração um fim não contratado e exigir ao promitente vendedor que fique, a posteriori, com a obrigação de tudo fazer para viabilizar essa afetação.
III – Não tendo o réu, a quem tal incumbia, marcado a escritura no prazo fixado pelo autor, nem tendo comparecido à escritura marcada por este último, a sua mora converteu-se em incumprimento definitivo, sendo lícita a resolução do contrato-promessa operada pelo autor (art. 808º, nº 1, do CC).
IV – Se nem dos termos do contrato-promessa nem das respetivas circunstâncias envolventes e subsequentes se pode extrair que a autorização dada pelo promitente-vendedor ao promitente-comprador para ocupar a fração em causa tenha sido em termos de transferência definitiva da posse, como possuidor em nome próprio, aquele é um mero detentor da fração.
V - Os melhoramentos feitos na coisa pelo simples detentor da mesma não podem ser considerados como benfeitorias, ainda que necessários ou úteis.
Acordam na 1ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora
I - RELATÓRIO
AA instaurou ação declarativa, com processo ordinário[1], contra BB, formulando os seguintes pedidos:
- seja fixado prazo ao réu, que não deverá exceder o prazo da contestação, para declarar se mantém interesse na realização do negócio, isto é, na compra da fração autónoma em causa nos autos pelo preço de € 134.675,43, deduzido o montante de € 44.891,81 a título de sinal, deduzido o coeficiente de desvalorização da moeda contabilizado desde a data em que a realização da escritura se tornou possível, até à data da sua efetiva concretização;
- caso o réu venha a declarar que mantém o interesse, deverá ser concedido prazo não superior a 60 dias para realização da mesma, sendo que findo o prazo sem que aquela escritura seja realizada, se considere resolvido o contrato promessa celebrado entre Autor e réu por culpa deste;
- sem prejuízo do acima peticionado, seja o réu condenado no pagamento da quantia global de € 55.896,00, acrescida de € 504,00 por cada mês contado desde Novembro de 2012, até à data do trânsito em julgado da presente ação;
- caso o réu venha a pronunciar-se no sentido da perda do interesse em celebrar o contrato prometido, deverá o contrato ser declarado resolvido e o réu condenado no pagamento da quantia anteriormente referida, com perda do direito ao sinal, tudo sem prejuízo do pagamento da indemnização;
- o réu seja condenado no pagamento dos juros à taxa legal desde a data da citação do réu até efetivo pagamento.
Alegou, em síntese, ter celebrado com o réu, em 12 de Novembro de 2001, um contrato promessa de compra e venda, através do qual se comprometeu a vender e o réu se comprometeu a comprar, pelo preço de 27.000.000$00, a fração autónoma designada pela letra “B” correspondente ao r/c direito, para habitação, do prédio urbano sito …, Abrantes, tendo o réu entregue a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de 9.000.000$00, acordando as partes que o remanescente seria entregue na data da celebração da escritura, a qual seria realizada até ao dia 15 de Janeiro de 2001, ficando a sua marcação a cargo do réu.
O réu marcou a escritura pública de compra e venda da aludida fração para o dia 20 de Agosto de 2002, nove meses depois da data acordada, sendo que nessa data não foi possível realizar a escritura em virtude do autor se encontrar num processo de divórcio litigioso, pelo que em 24 de Agosto desse mesmo ano, autor e réu celebraram um aditamento ao contrato-promessa em que acordaram, além do mais, que a escritura seria celebrada no prazo de 90 dias após o decretamento do divórcio do autor, facto que este teria de comunicar ao réu, o que o autor fez, não tendo porém o réu marcado a escritura.
O réu contestou, alegando que a fração objeto do contrato promessa nunca se destinou a habitação, porquanto era ali onde o autor exercia a sua atividade de médico dentista, a qual o réu, que também é médico dentista, aí pretendia manter.
Mais sustentou que o autor não providenciou pela obtenção dos documentos que permitiam realizar a escritura, porquanto do registo predial consta que a finalidade da fração era para habitação, quando a mesma tinha licença camarária para funcionar como consultório, pelo que o incumprimento do contrato se deve ao autor e não a ele, aceitando, porém, fixar o valor do preço a pagar pela fração em € 85.000,00, considerando a alteração das circunstâncias em que as partes fundaram a decisão de contratar.
Alegou, por último, que tendo tomado posse da fração autónoma objeto do contrato promessa, realizou nela diversas obras que ascendem a valor não inferior a € 20.000,00.
O réu deduziu ainda reconvenção pedindo que:
- seja declarado resolvido o contrato por incumprimento culposo do A.,
- seja o autor condenado no pagamento da quantia de € 89.783,62 correspondente à restituição do sinal em dobro;
- seja o autor condenado no pagamento da quantia não inferior a € 20.000,00 referente a benfeitorias necessárias e úteis realizadas na dita fração.
- seja o autor condenado no pagamento de juros legais.
Na réplica, o autor sustentou, além do mais, que o réu não só não lhe pediu autorização, como o autor não consentiu na realização de quaisquer obras na fração autónoma, sendo ademais voluptuárias as benfeitorias em causa, concluindo assim pela improcedência do pedido reconvencional.
Realizou-se a audiência prévia, tendo sido proferido despacho saneador tabelar, com subsequente fixação do objeto do litígio e enunciação dos temas da prova, sem reclamação.
Procedeu-se à realização da audiência de julgamento, tendo a final sido proferida sentença em cujo dispositivo se consignou:
«Pelo explanado, julgo a presente acção parcialmente procedente, nos termos sobreditos e, consequentemente:
I – Declaro resolvido o contrato promessa celebrado entre A. e R.
II – Condeno o R. a reconhecer que assiste ao A. o direito de fazer sua a quantia de €44.891,81 (quarenta e quatro mil, oitocentos e noventa e um euros e oitenta e um cêntimos) que recebeu do R. a título de sinal.
III – Absolvo o R. do demais que foi peticionado.
IV – Julgo improcedente o pedido reconvencional e dele absolvo o A.».
Inconformado, o réu apelou do assim decidido, tendo finalizado a respetiva alegação com as seguintes conclusões:
«a) A realização axiológico normativa do direito em cada caso concreto, não mais se satisfaz com um modo frio, formal e calculista de ditar sentenças
b) Ao decidir como decidiu, o Tribunal a quo não sopesou, de igual forma e com igual justeza, todos os factos provados
c) Umas atitudes devem ser consonantes com outras, da mesma entidade, até por respeito ao principio geral da boa fé,
d) Atendendo à factualidade provada, dúvidas não restam de que o negocio gizado pelas partes tinha por objecto um consultório médico dentário
e) Espaço para o qual, em 01.03.1998, a própria Camara Municipal de Abrantes emitiu o Alvará de Licença nº …, para consultório médico dentista
f) Sendo certo que tal Alvará foi emitido a favor do próprio A….
g) Consistindo um alvará de utilização num documento emitido por uma autarquia que confere a um prédio a legalidade para a sua utilização
h) Como se sabe, o promitente comprador não pode assumir compromissos que são encargo do promitente vendedor, designadamente, aqueles atinentes ao exercício do direito de propriedade
i) A sentença proferida deve tomar em consideração todos os factos que se produzam, designadamente aqueles que influenciam o conteúdo da relação controvertida, o que não sucedeu, tendo, em consequência violado o disposto no nº4 do art.º607º do CPC, verificando-se nulidade da sentença, atendendo ao disposto no normativo legal plasmado na alínea c) e d) do nº1 do art.º615º do CPC
j) A não obtenção de licença de utilização configura verdadeira impossibilidade superveniente
k) E, a ser assim, sempre a responsabilidade desta impossibilidade seria, in casu, do promitente vendedor (art.º799ºnº1 do CC).
l) Eventualmente, e por todo o expendido, afigura-se que, perante a impossibilidade de cumprimento perfeito da obrigação, sempre se poderia admitir um cumprimento imperfeito, ou seja, a aquisição da fracção mediante redução do preço, tudo conforme possibilidade plasmada no art.º802º do CC.
m) O carácter culposo da impossibilidade de cumprimento perfeito gera o dever de indemnizar, que, tratando-se de um contrato promessa de compra e venda, incumprido por quem recebeu o sinal, corresponde à restituição deste em dobro, nos termos do normativo legal plasmado no nº2 do art.º442º do CC.
n) Bem como, atendendo aos factos provados, no pagamento, pelo A. ao R., do valor das benfeitorias introduzidas, com as quais o A. se enriqueceu ilegitimamente.
Por todo o expendido deve a sentença a quo, ser revogada, substituindo-se por outra que condene o A. a pagar ao aqui recorrente o valor do sinal em dobro, acrescido do montante gasto a título de benfeitorias, a apurar, caso assim se entenda, em liquidação, tudo por de elementar JUSTIÇA».
O autor apresentou contra-alegações, pugnando pela manutenção do julgado.
Corridos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.
II – ÂMBITO DO RECURSO
Sendo o objeto do recurso delimitado pelas conclusões das alegações, sem prejuízo das questões cujo conhecimento oficioso se imponha (arts. 608º, nº 2, 635º, nº 4 e 639º, nº 1, do CPC), são as seguintes as questões a decidir:
- nulidade da sentença:
- destinação contratual da fração prometida vender e comprar;
- incumprimento do contrato-promessa imputável ao autor/recorrido.
- pagamento das benfeitorias realizadas pelo réu/recorrente na fração prometida vender e comprar.
III – FUNDAMENTAÇÃO
OS FACTOS
Na decisão recorrida foram dados como provados os seguintes factos[2]:
1) Por escritura pública celebrada em 24 de Julho de 1997, no Cartório Notarial de Abrantes, foi constituído em propriedade horizontal o prédio urbano composto de cave, destinada a garagens, rés-do-chão, primeiro, segundo e terceiro andares, com dois fogos cada e sótão para arrecadações, com a superfície coberta de duzentos e quarenta metros quadrados, situado em Urbanização …, designado por lote setenta e quatro, freguesia de São Vicente, do concelho de Abrantes descrito sob o número …, daquela freguesia de São Vicente, construído para transmissão em fracções autónomas, ficando destacadas e a formar fracções autónomas, todas destinadas a habitação, entre outras, a FRACÇÃO B correspondente ao rés-do-chão direito.
A constituição da propriedade horizontal do prédio urbano sito em …, freguesia de S. Vicente, concelho de Abrantes e descrito na Conservatória do Registo Predial de Abrantes sob o nº … da freguesia de S. Vicente encontra-se inscrita através da AP. 2 de 1997/07/25.
2) Com data de 01-09-1997, a Câmara Municipal de Abrantes emitiu a favor de CC, Lda., o Alvará de Licença, nº …, para habitação do rés-do-chão do prédio sito em …, Abrantes.
3) A fracção autónoma designada pela letra “B”, correspondente ao rés-do-chão direito do prédio urbano constituído em regime de propriedade horizontal, destinado a habitação, sito em …, freguesia de S. Vicente, concelho de Abrantes e descrito na Conservatória do Registo Predial de Abrantes sob o nº … da freguesia de S. Vicente, encontra-se registada a favor de AA, através de Ap. 1 de 11-11-1997, por compra a CC, Lda.
4) Com data de 01-03-1998, a Câmara Municipal de Abrantes emitiu o Alvará de Licença, nº …, para consultório médico dentista, a favor de AA, relativamente ao r/c direito do prédio sito em …, r/c Dtº, Abrantes.
5) O A. exercia na referida fracção a sua actividade de dentista.
6) O Réu exerce actividade de dentista.
7) Em 12 de Novembro de 2001, o Autor, na qualidade de “promitente vendedor” e o Réu na qualidade de “promitente-comprador”, subscreveram o escrito denominado “Contrato Promessa de Compra e Venda”, designadamente, com os seguintes pontos:
“PRIMEIRO:
O promitente vendedor é dono e legítimo proprietário da seguinte fracção: -
a) Fracção autónoma designada pela letra “B”, correspondente ao rés-do-chão direito, para habitação.
- A fracção é parte do prédio urbano constituído em regime de propriedade horizontal pela inscrição F- um, sito …, freguesia de São Vicente, concelho de Abrantes, descrito na Conservatória do Registo Predial de Abrantes sob o nº … da dita freguesia.
SEGUNDO:
Pelo presente contrato, o promitente vendedor promete vender ao promitente comprador, que promete comprar, pelo preço global de 27.000.000$00 – (vinte sete milhões de escudos), a referida fracção autónoma, livre de ónus, hipotecas ou quaisquer outros encargos.
TERCEIRO:
O preço de venda acordado será pago da seguinte forma:
a) 9.000.000$00 – (nove milhões de escudos) – nesta data, a título de sinal e princípio de pagamento pelo qual, o promitente vendedor dá ao promitente comprador a respectiva quitação.
b) O remanescente do preço, no montante de 18.000.000$00 – (Dezoito milhões de escudos), será pago pelo promitente comprador no acto da outorga da competente escritura pública de compra e venda.
QUARTO
A escritura pública de compra e venda será celebrada em dia, hora e Cartório Notarial a designar pelo promitente comprador até 15/01/2002.
(…)
NONO
Os outorgantes declaram ainda expressamente que prescindem da formalidade de reconhecimento notarial de assinaturas.
(Seguem assinaturas de AA na qualidade de promitente vendedor e de BB na qualidade de promitente comprador).
8) O Réu pretendia adquirir tal fracção para ali continuar a exercer a sua actividade de médico dentista.
9) À data da celebração do contrato promessa, era do conhecimento do Réu que a referida fracção autónoma designada pela letra “B”, correspondente ao rés-do-chão direito do prédio urbano sito …, Abrantes e objecto desse contrato-promessa de compra e venda, se destinava a habitação conforme consta do registo predial e da caderneta predial e que o A. possuía alvará de licença para consultório médico dentista relativamente à mesma fracção autónoma emitida pela Câmara Municipal de Abrantes.
10) O Réu marcou a escritura de compra e venda da referida fracção autónoma para o dia 20-08-2002, às 15H30M, na Rua Basílio Teles, nº 35, 1º, Edifício Santander, Lisboa.
11) Na referida data não se realizou a escritura pública de compra e venda, porquanto o A. encontrava-se em processo de divórcio litigioso e a sua ainda mulher não compareceu à escritura pública.
12) Então, Autor e Réu, com data de 27-08-2002, celebraram um aditamento ao referido contrato de promessa, entre outras, com as seguintes cláusulas:
Primeira
O primeiro contratante (aqui A.) celebrou em 12.11.2001 com o segundo contratante (ora R.) um Contrato de Promessa de Compra e Venda da fracção autónoma designada pela letra “B”, correspondente ao rés-do-chão direito, para habitação, do prédio urbano constituído em regime de propriedade horizontal, sito no …, freguesia de São Vicente, concelho de Abrantes, descrito na Conservatória do Registo Predial de Abrantes sob o nº … da dita freguesia.
Segunda
Dado que não foi possível a realização da escritura até ao dia 15.01.2002, conforme previsto na cláusula 4ª do Contrato Promessa referido, nem no dia 20.08.2002, segunda data agendada pelo Promitente Comprador, ambas as partes fixam, pelo presente aditamento e por mútuo consenso, que a escritura de compra e venda da fracção prometida vender, será celebrada no prazo de 90 dias após ser decretado o divórcio do Promitente Vendedor, excepto se este, em momento anterior, interpelar o Promitente Comprador para a realização daquele acto.
O Promitente Vendedor fica obrigado a notificar o Promitente Comprador da data do seu divórcio A marcação da escritura ficará a cargo do Promitente Comprador, que deverá avisar o Promitente Vendedor, da data, hora e local da respectiva celebração, com a antecedência de cinco dias úteis, devendo este último habilitar aquele com a documentação que lhe diga respeito e que se necessária para instruir aquele acto.
Terceira
O Promitente Comprador fica autorizado a entrar imediatamente na posse da fracção autónoma prometida vender e a exercer nela a sua profissão.
O Promitente Comprador declara ter conhecimento de que a supra referida fracção autónoma se encontra parcialmente arrendada, mais concretamente uma sala, à Exmª Srª Drª …, pela renda mensal de 149,64 EUR (cento e quarenta e nove euros e sessenta e quatro cêntimos), aceitando que a venda prometida seja efectuada com este ónus.
Quarta
Por mútuo acordo, os promitentes contratantes estabelecem que a renda mencionada na cláusula anterior reverterá para o Promitente Comprador desde a presente data e até 31 de Dezembro do corrente ano. Se a escritura de compra e venda prometida não for outorgada até 31 de Dezembro do corrente ano, a referida renda reverterá, então, para o Promitente Vendedor, a partir de Janeiro de 2003 e até 31 de Dezembro de 2003.
Quinta
Clarifica-se que o valor da transacção foi ajustado em 27.000.000$00 (vinte e sete milhões de escudos), a que corresponde hoje 134.675,43 EUR (cento e trinta e quatro mil seiscentos e setenta e cinco euros e quarenta e três cêntimos).
As partes convencionam a seguinte discriminação do preço ajustado para a transacção:
a) Valor atribuído à fracção prometida vender - 67.337,72 EUR
b) Valor do equipamento médico-dentário existente na fracção prometida vender – 39.903,83 EUR, com IVA incluído – do qual o Promitente Vendedor emitirá factura/recibo autónomo.
c) Prémio de localização – 27.433,88 EUR – do qual o Promitente Vendedor não emitirá recibo, nem este lhe será exigido pelo Promitente Comprador. Considerando que, aquando da assinatura do contrato de promessa de compra e venda, o Promitente Vendedor já recebeu a quantia de 44.891,81 EUR a título de sinal e da qual foi dada quitação no respectivo artigo 2º, alínea a), o Promitente Comprador terá de pagar ao Promitente Vendedor a quantia remanescente de 89.783,62 EUR, no acto da celebração da escritura de compra e venda.
Sexta
Fica, ainda, convencionado que o Promitente Vendedor se obriga a não criar impedimentos ou constrangimentos ao exercício da profissão de médico-dentista, pelo Promitente Comprador na fracção prometida vender, comprometendo-se a não exercer a sua profissão de médico-dentista por conta própria ou em colaboração ou cooperação com outros médicos dentistas, protésicos ou odontologistas num raio de 60 Kms do referido imóvel, enquanto não for celebrada a escritura de compra e venda do imóvel prometido (…).
13) Em data não concretamente apurada mas entre 12 de Novembro de 2001 e 27 de Agosto de 2002, o Réu entrou na posse da fracção autónoma objecto do contrato de promessa de compra e venda.
14) Com data de 24-06-2003, o A., através de carta registada com a/r, comunicou ao R. que já se encontrava divorciado, desde o dia 18-06-2003, pelo que aguardava a marcação da escritura.
15) Com data de 08-09-2003, o R. remeteu ao A. uma carta com o seguinte teor: “Para podermos fazer a escritura do consultório, o Banco exige que procedas a alteração da certidão em que o andar se destina a habitação, para utilização comercial, visto que já tens licença de utilização para consultório dentário. Ao fazeres a alteração envias-me a certidão da Conservatória do Registo Predial a Caderneta Predial actualizada do Consultório, para se fazer a escritura (…).
16) Em resposta, o A., com data de 12-09-2003, dirigiu ao R. a carta subordinado à epígrafe: Alterações na Conservatória do Registo Predial e na Caderneta Predial, com o seguinte teor: “Penso que não são necessários para a realização da escritura da fracção que prometeste adquirir-me as alterações à margem referenciadas, às quais nem sequer estou contratualmente obrigado. Aliás, repara, que ali exerci medicina dentária sem necessidade de qualquer das mencionadas alterações. Contudo, por facilidade de procedimentos, e para que tudo fique a teu contento, sugiro que trates da documentação que aches necessária, que eu assinarei o que for preciso. Reitero-te que o meu divórcio ocorreu a 18-06-2003 e que os noventa dias sobre ele terão decorrido a 18-09-2003”.
17) Com data de 10-03-2008, o A., através da sua mandatária, dirigiu ao R. uma carta, interpelando-o para o cumprimento do estipulado na Cláusula Segunda do Aditamento, e invocando, ainda, ter comunicado em Junho de 2003 que já se encontrava divorciado, pelo que aguarda a marcação da escritura pública de compra e venda, com a brevidade que se impunha.
18) Por carta datada de 09-02-2009, que o R. dirigiu ao A., aquele referiu, além do mais, que: “O banco avaliou o apartamento em 70.000 euros, sendo o valor do empréstimo de apenas 80%. Assim os restantes 20% serão financiados por um crédito adicional. Neste momento, a única razão da demora na marcação da escritura, tem a ver com a dificuldade que eu tive em conseguir um financiamento, que, como certamente saberás está bastante complicado e, se em 2002/3/4 tinha disponibilidade financeira para o fazer, hoje é-me totalmente impossível .Naquela altura a minha pressa em realizar a escritura era grande, razão pela qual te enviei por duas vezes os documentos para alteração do uso da fracção, mas infelizmente sempre sem qualquer resposta. Posto isto, a minha proposta é no sentido de reduzir o valor da venda de €134.675,43 (referente a fracção 67.337,72€ – equipamento médico 39.903,83€ + prémio de localização 27.433,88 €) para €114.891,81. Uma vez que já foi paga, a título de sinal a quantia de €44.891,81, o restante no montante de €70.000,00 será entregue no acto da escritura. A escritura será então feita pelo montante de €70.000,00 e eu prescindo da emissão do recibo referente ao valor pago na data da outorga do contrato-promessa.
A minha proposta passa apenas pelo facto de reduzir o valor da venda em €19.783,62 pelos motivos expostos.
Como deves concordar comigo esta é uma proposta equilibrada face a todas as adversidades que ocorreram durante estes 6 anos e tendo em conta que a conjuntura económica que atravessamos não é nem de perto nem de longe, a que então se fazia sentir.”
19) O A. diligenciou no sentido de ser alterada a constituição da propriedade horizontal do prédio urbano sito em “…, freguesia de São Vicente, Abrantes, visando a alteração da licença de utilização de habitação para instalação e funcionamento de uma clínica médica e/ou dentária relativamente ao rés do chão direito, mediante realização, em 07-04-2011, de uma assembleia de condóminos desse prédio, mas tal não foi possível, por não ter havido unanimidade.
20) Com data de 25-07-2011, a mandatária do A. dirigiu ao R. uma carta registada com a/r, informando-o que se encontrava marcada a escritura pública para o dia 16-09-2011, pelas 11.00 horas, no Cartório Notarial da Notária …, sito na Rua Sidónio Pais nº 10, 5º Esq., em Lisboa e solicitou ao R. que lhe remetesse o IMT devidamente pago e que no final do mês de Agosto indicaria tudo o que necessita, com maior detalhe.
21) Em resposta, o R. dirigiu à mandatária do A. a carta datada de 23-08-2011, e onde se lê, além do mais: Conforme descrito no Contrato Promessa de Compra e Venda e respectivo aditamento, poderá confirmar que “A marcação da escritura ficará a cargo do Promitente Comprador, que deverá avisar o Promitente Vendedor da data, hora e local da respectiva celebração com a antecedência de 5 dias úteis, devendo este último habilitar aquele com a documentação que lhe diga respeito e que se mostre necessária para instruir aquele acto”.
Deste modo solicito o envio de toda a documentação necessária à mesma, sendo que informarei o Promitente Vendedor da marcação da escritura”.
22) Em 02-11-2011, o A. requereu à Câmara Municipal de Abrantes a alteração da licença de utilização de comércio para habitação, porquanto não tinha sido possível, ao abrigo do artigo 1419º do Código Civil, obter a concordância de todos os condóminos para a alteração do título de constituição de propriedade horizontal.
23) Por carta datada de 11-06-2012, que o R. dirigiu à mandatária do A., aquele invocou que por motivos imputáveis ao A., não foi, ainda celebrada a escritura de compra e venda da fracção onde funciona o consultório médico e solicitava à Il. advogada que num prazo máximo de dez dias úteis, procedesse ao envio de todos os documentos necessários para designação de data para celebração da escritura.
24) O A. respondeu mediante carta de 20-06-2012, na qual, refere, além do mais, que prometeu ao R. vender-lhe uma fracção cuja licença de utilização era atribuída exclusivamente a habitação, que nos termos do contrato celebrado cabia ao R. proceder à marcação da escritura, que alegando a impossibilidade de realização da mesma por falta imputável ao A., o R. tem vindo a usufruir do gozo de uma fracção, sem qualquer contrapartida monetária, quando tal apenas é imputável ao R e termina informando contactará a sua advogada para dar início a uma acção judicial contra o R.
25) Por carta datada de 03-10-2012, que o R. dirigiu ao A., tendo por assunto o contrato promessa de compra e venda celebrado, aquele reclamou a imediata devolução do sinal em dobro, por se verificar uma verdadeira alteração das circunstâncias inicialmente acordadas que consubstanciam o incumprimento do A., uma vez que na fracção existia um consultório médico dentista e que de acordo com o aditamento celebrado, se pretendia manter, sendo que o contrato promessa foi celebrado com essa firme expectativa, donde não se vislumbrava motivo para o A., junto dos serviços camarários de Abrantes ter diligenciado no sentido de proceder à alteração do fim da fracção porquanto resulta do alvará de licença nº …, a fracção em causa se destina a consultório médico dentista.
26) Com data de 31-07-2013, o A. dirigiu ao R. a carta registada com a/r com o seguinte teor:
“Em anexo, enviamos os seguintes documentos necessários para que proceda a marcação da escritura pública de compra e venda da fracção autónoma designada pela letra “B” e que corresponde ao rés-do-chão direito da Rua …, registada na Conservatória do Registo Predial de Abrantes, da freguesia de Abrantes (S. Vicente) sob o nº …-B e inscrita na Matriz Predial Urbana da mesma freguesia sob o artigo …, a saber:
(…)
Caso V. Exa. não proceda em conformidade, marco a realização da escritura para o dia 23 de Setembro de 2013, pelas 15.00 horas no Cartório Notarial da Licenciada Lurdes Pires, sito na Avenida Infante D. Henrique, nº 11-A, Oeiras.
Se a escritura pública não se realizar até ao dia 20 de Setembro de 2013, por marcação impulsionada por V. Exa. ou no dia 23 de Setembro de 2013, por marcação do signatário, tenho o contrato promessa de compra e venda e respectivo aditamento, como imediatamente resolvido, sem necessidade de qualquer outra interpelação para o efeito.
(Em anexo juntou certidão permanente do registo predial; caderna predial urbana e licença de utilização emitida em 01-09-1997 pela Câmara Municipal de Abrantes)
27) Até ao dia 20-09-2013, o Réu não procedeu à marcação da escritura.
28) O Réu não compareceu à escritura marcada pelo A. no dia 23-09-2013.
29) Por carta datada de 26-09-2013, que o A. dirigiu ao R., aquele referiu, além do mais, que “Na sequência das cartas remetidas, verificou-se que não marcou a escritura pública de compra e venda a que estava contratualmente obrigado ou sequer compareceu no dia, hora e local por mim indicados, para esse efeito.
(…) face à circunstância supra descrita, associada ao facto de V. Exª ter sido, num prazo razoável admoestado para o cumprimento das prestações a que se obrigou, a saber, marcação da escritura pública e, compra da fracção autónoma que prometeu comprar, a qual se encontra na sua posse desde a data da celebração do contrato promessa de compra e venda, venho, pela presente carta, declarar a minha vontade em resolver o contrato, nos termos conjugados dos artigos 801º, nº1 e 808º, ambos do Código Civil, o contrato de compra e venda e respectivo aditamento, celebrados respectivamente em 12 de Novembro de 2001 e 7 de Agosto de 2002, com perda do sinal entregue por V. Exª a meu favor, o que faço ao abrigo do disposto no 2 do artigo 442º do Código civil, sem prejuízo da indemnização que entendo ser devida a título de enriquecimento sem causa pela utilização da fracção autónoma durante este últimos doze anos.
Com efeito e conforme compreenderá não me é exigível, decorridos 12 (doze) anos sobre a celebração do contrato promessa de compra e venda e a sua intransigente postura em não aceitar celebrar a escritura pública de compra e venda da fracção autónoma objecto do contrato promessa, nos termos em que a mesma foi prometida vender e comprar, isto é, como habitação (parágrafo primeiro da alínea a)), a manutenção do presente contrato com o pagamento mensal de uma prestação do Banco Santander Totta de aproximadamente €500,00 (quinhentos euros) para reembolso do mútuo contratado para a sua aquisição e pagamento anual do Imposto Municipal sobre Imóveis.
Mais, concedo-lhe o prazo razoável de quarenta e cinco dias para entregar-me a fracção autónoma em referência devoluta de pessoas e bens sob pena de agir judicialmente contra V. Exª para obtenção do efeito em apreço”.
30) O R. respondeu ao A. mediante carta datada de 03-10-2013, comunicando que a não marcação da escritura nos termos contratuais, se consubstancia no entendimento que o A. não procedeu à harmonização do respectivo fim.
Mais referiu que “em momento anterior à interposição da acção nº 1423/12.8TBABT, do 3º Juízo do Tribunal de Abrantes, por comunicação datada de 03.10.2012, recebida por V.Exª reiteramos, mais uma vez, todas as circunstâncias, da V. única e exclusiva responsabilidade, que não permitiram a celebração da competente escritura.
Daí o ter reclamado, na mesma comunicação, a imediata devolução do sinal em dobro.
Conforme é, certamente, do V. conhecimento, existindo tradição do bem prometido vender, não se tendo cumprido o contrato celebrado por culpa exclusiva de V. Exª, pretendo exercer o direito de retenção, garantindo, assim, o meu direito de crédito gerado pelo V. incumprimento”.
31) Durante os anos de 2006 e 2007, relativamente à fracção autónoma objecto do contrato promessa de compra e venda, o R. procedeu à pintura das paredes, à remodelação das casas de banho, da zona de esterilização e cozinha, colocou aparelhos de ar condicionado, colocou tectos falsos e divisórias e balcão, substitui uma porta de vidro e colocou outra.
E foi considerado não provado que:
a) Para aquisição da fracção autónoma em questão, o A. tivesse contraído um empréstimo junto do Banco Santander, e que pagasse uma mensalidade no valor de € 550,00 para amortização desse financiamento.
b) No ano de 2002 o A. tivesse pago ao Banco Santander a quantia de €2.520,00, para amortização do financiamento. c)- No ano de 2003 o A. tivesse pago ao Banco Santander a quantia de €6.048,00, anualmente, desde o ano de 2003 ao ano de 2011, para amortização do financiamento
d) No ano de 2012 o A. tivesse pago ao Banco Santander a quantia de €5.040,00, para amortização do financiamento.
e) Desde 22-09-2003 até 15-10-2012, o A. tivesse pago ao Banco Santander a quantia de €55.896,00, para amortização do financiamento.
f) Que a não realização da escritura de compra e venda da fracção autónoma objecto do contrato promessa que o R. marcou para o dia 20-08-2002 fosse devida, ainda, à não conformação da sua finalidade para habitação constante do título de constituição da propriedade horizontal com a concedida para consultório médico dentista pela Câmara Municipal de Abrantes mediante alvará de licença emitida a favor do A.
g) Com a remodelação das casas de banho o R. tivesse despendido a quantia de €3.073,34; com a remodelação da zona de esterilização, o montante de €5.243,64 e com a colocação de tectos falsos, o valor de €6.267,80, com a colocação de divisórias e um balcão, o valor de €939,00. E com a substituição da porta de vidro e colocação de outra, a quantia de €3.480.
h) O R. tivesse instalado um sistema de alarme no valor de €621,94.
O DIREITO
Da nulidade da sentença
Diz o recorrente na conclusão i) que a sentença não tomou em consideração todos os factos produzidos, nomeadamente os que influenciam o conteúdo da relação controvertida, violando desse modo o disposto no nº 4 do art. 607º do CPC, sendo por isso nula nos termos das alíneas c) e d) do nº 1 do art. 615º do mesmo diploma legal.
Pela sua pertinência para o caso concreto, fazemos nossas as seguintes palavras do Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 27.03.2014[3]:
«(…), começaremos por dizer que, infelizmente, vai-se tornado cada vez mais frequente que os recorrentes, irresignados com o desfecho judicial do litígio, venham arguir nulidades da decisão recorrida, designadamente, invocando omissão ou excesso de pronúncia, com todo o cortejo de inconvenientes, quando improcedentes, que tais arguições implicam necessariamente para a parte triunfante e, sobretudo, na medida em que retardam a finalização do litígio, prejudicando a celeridade processual.
As nulidades não são, em regra, vícios que inquinem a maioria das vicissitudes processuais que as partes consideram como tal, pois o legislador português foi cauteloso em não fulminar com nulidade toda e qualquer omissão ou insuficiência que a parte entenda ter ocorrido, aliás em consonância com a orientação perfilhada por vários ordenamentos jurídicos tendo, como trave mestra, o vetusto princípio francês «pas de nulité sans texte».
Por outro lado, de há muito que a nossa jurisprudência, designadamente a deste Supremo Tribunal, tem densificado o conceito de todas as nulidades legalmente previstas, sendo incontestável que em matéria de sentenças e acórdãos a lei teve o cuidado de criar um regime tipológico ou taxativo (numerus clausus) que é o consagrado no artº 668º do CPC (actual 615º no NCPC/2013).»
Posto isto, diremos que no caso em apreço não ocorre qualquer nulidade da sentença recorrida, designadamente as arguidas pelo recorrente, que são as previstas no art. 615º, nº 1, alíneas c) e d) do CPC (contradição entre os fundamentos e a decisão e omissão de pronúncia, respetivamente).
É sabido que os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão, funcionam na estrutura expositiva e argumentativa em que se traduz a mesma, como premissas lógicas necessárias para a formação do silogismo judiciário. Pelo que constituirá violação das regras necessárias à construção lógica da sentença que os fundamentos da mesma conduzam logicamente a conclusão diferente da que na mesma resulta enunciada.
Não diz o recorrente em que é que se traduz tal nulidade, admitindo-se que a invocação da alínea c) do nº 1 do artigo 615º do CPC se tenha ficado a dever a um qualquer lapso.
Seja como for, uma simples leitura da sentença, permite concluir de forma inequívoca que os seus fundamentos de facto e de direito conduzem necessariamente à decisão que foi proferida, inexistindo assim qualquer contradição entre os fundamentos e a decisão que gere a nulidade da sentença recorrida.
De acordo com a alínea d) do nº 1 do artigo 615º do CPC, temos que a sentença é nula “Quando o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento»; tal normativo está em consonância com o comando do nº 2 do art. 608º do CPC, no qual se prescreve que «O juiz deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, excetuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras; não pode ocupar-se senão das questões suscitadas pelas partes, salvo se lei lhe permitir ou impuser o conhecimento oficioso de outras».
Por outro lado, como é jurisprudência unânime, não há que confundir questões colocadas pelas partes à decisão, com os argumentos ou razões, que estas esgrimem em ordem à decisão dessas questões neste ou naquele sentido[4].
Questões submetidas à apreciação do tribunal identificam-se com os pedidos formulados, com a causa de pedir ou com as exceções invocadas, desde que não prejudicadas pela solução de mérito encontrada para o litígio.
Coisa diferente são os argumentos, as razões jurídicas alegadas pelas partes em defesa dos seus pontos de vista, que não constituem questões no sentido do art. 615º, nº 1, al. d), do CPC. Daí que, se na apreciação de qualquer questão submetida ao conhecimento do julgador, este se não pronuncia sobre algum ou alguns dos argumentos invocados pelas partes, tal omissão não constitui qualquer nulidade da decisão por falta de pronúncia.
A nulidade de uma decisão judicial é um vício intrínseco da mesma e não se confunde com um hipotético erro de julgamento, de facto ou de direito. Uma sentença é nula, por falta de fundamentação de facto, quando a decisão concretamente tomada – e não aquela que as partes entendam que deveria ter sido tomada – não se encontra assente em factos apresentados pela própria decisão, diretamente ou por remissão. Não existe nulidade por discordância quanto à interpretação desses factos ou quanto ao sentido da decisão (de direito) que neles se apoia; essa discordância significará antes que a parte considera os factos mal julgados, ou juridicamente mal enquadrados, ou seja, que a parte discorda do sentido do julgamento e o considera errado (erro de julgamento).
No caso concreto, compulsados os articulados deduzidos pelas partes, a ata da audiência prévia - em que intervieram ambas as partes e em que foi fixado o objeto do litígio e os temas da prova - e a sentença recorrida, verifica-se que a Mm.ª Juíza a quo se pronunciou sobre todas as questões de fundo submetidas pelas partes à sua apreciação.
Na verdade, a Mm.ª Juíza apreciou a natureza jurídica do contrato celebrado, o fim a que se destinava a fração objeto daquele contrato, o incumprimento definitivo do contrato-promessa por banda do réu, o direito do autor à indemnização peticionada e ainda o pedido reconvencional, nomeadamente a questão das benfeitorias.
E, contrariamente ao que diz a recorrente, foram tidos em consideração na sentença todos os factos provados, nomeadamente os que “influenciam o conteúdo da relação controvertida”, sendo certo que uma hipotética errada apreciação desses factos se traduz em erro de julgamento e não na nulidade invocada.
Em suma, a sentença recorrida não enferma da nulidade de omissão de pronúncia que lhe imputa o recorrente.
Da destinação contratual da fração prometida vender e comprar
Da cláusula primeira do contrato promessa consta que o autor «é dono e legítimo proprietário da (…) fração autónoma designada pela letra “B”, correspondente ao rés-do-chão direito para habitação», a qual «é parte do prédio urbano constituído em regime de propriedade horizontal pela inscrição F-um, sito no “Olival Basto” …, freguesia de São Vicente, concelho de Abrantes, descrito na Conservatória do Registo Predial de Abrantes sob o nº … da dita freguesia».
Foi também dado como assente, sem reclamação nem impugnação recursória, que o autor exercia na referida fração a sua atividade de dentista, que o réu exerce a atividade de dentista e que a Câmara Municipal de Abrantes emitiu, em 01.03.1998, para a fração em causa, o Alvará de Licença nº …, para consultório médico dentista a favor do autor.
Consta também da cláusula terceira do Aditamento ao contrato promessa celebrado pelas partes em 12.11.2001, que o réu/recorrente «fica autorizado a entrar imediatamente na posse da fração autónoma prometida vender e a exercer nele a sua profissão».
O recorrente vê nestes factos uma vinculação do autor/recorrido a fazer todas as diligências com vista à obtenção da licença de utilização para o exercício da sua atividade de médico dentista na fração prometida vender.
O autor contrapõe que tais factos não têm a virtualidade de criar quaisquer obrigações para ele, no sentido de estar adstrito a assegurar a viabilidade da fração a um consultório médico dentista. E tem razão, como bem se decidiu na sentença recorrida.
Esta obrigação existiria se a finalidade que o promitente-comprador (réu) pretendia dar ao imóvel tivesse sido objeto do contrato-promessa. Ora, neste último, como se vê, não consta qualquer estipulação a destinar a fração a consultório médico-dentista.
Também o facto de constar na cláusula terceira do aditamento ao contrato-promessa que o réu ficava autorizado a entrar imediatamente na posse da fração prometida vender e a “exercer nela a sua profissão”, não constitui o autor na obrigação de assegurar a viabilidade da fração a um consultório médico-dentista, porquanto tal cláusula em nada altera o fim habitacional dessa fração constante do contrato-promessa, o qual, aliás, era do conhecimento do recorrente à data da celebração do contrato [cfr. ponto 9) dos factos provados].
Ora, «a promessa respeitante à celebração de contrato para o qual a lei exija documento, quer autêntico, quer particular, só vale se constar de documento assinado pela parte que se vincula ou por ambas, consoante o contrato-promessa seja unilateral ou bilateral» (art. 410º, nº 2, do CC), sob pena de nulidade (art. 220º do CC).
Nesta conformidade, conclui-se que a finalidade de consultório médico-dentista não foi objeto do contrato-promessa, nem de estipulação anterior, contemporânea ou posterior válida. Não pode, pois, o autor ser responsabilizado por o réu, de forma extracontratual, pretender dar à fração um fim não contratado e exigir ao promitente vendedor que fique, a posteriori, com a obrigação de tudo fazer para viabilizar essa afetação[5].
Nem o facto de o autor ter diligenciado no sentido de ser alterada a constituição da propriedade horizontal do prédio em causa, visando a alteração da licença de utilização de habitação para instalação e funcionamento de uma clínica médica e/ou dentária na fração prometida vender e comprar, o que não foi possível por falta de unanimidade dos condóminos[6], pode significar que estava a cumprir ou sequer a vincular-se a uma obrigação decorrente do contrato.
Assim, como bem se decidiu na sentença recorrida, inexiste causa impeditiva para a outorga da escritura pública de compra e venda do contrato prometido.
Do incumprimento do contrato-promessa imputável ao autor
Como é sabido, só incumprimento definitivo do contrato promessa confere ao contraente fiel o direito à resolução do contrato, nos termos do art. 801º e desencadeia a aplicação das sanções previstas no art. 442º, nº 2, do CC (sinal em dobro ou a perda do sinal passado)[7].
Havendo uma situação de mora, esta só se converte em incumprimento definitivo na hipótese prevista no art. 808º, nº1, do CC (perda do interesse do credor).
A perda do interesse na prestação é apreciada objetivamente (art. 808º, nº 2, do CC).
Feito este enquadramento importa agora fazer o confronto com a realidade material que vem provada.
Estipularam as partes na cláusula quarta do contrato-promessa que «[a] escritura pública de compra e venda será celebrada em dia, hora e Cartório Notarial a designar pelo promitente comprador até 15/01/2002», e na cláusula 2ª do Aditamento àquele contrato efetuado em 27.08.2002 que «(…) ambas as partes fixam, pelo presente aditamento e por mútuo consenso, que a escritura de compra e venda da fracção prometida vender, será celebrada no prazo de 90 dias após ser decretado o divórcio do Promitente Vendedor, excepto se este, em momento anterior, interpelar o Promitente Comprador para a realização daquele acto.
O Promitente Vendedor fica obrigado a notificar o Promitente Comprador da data do seu divórcio.
A marcação da escritura ficará a cargo do Promitente Comprador, que deverá avisar o Promitente Vendedor, da data, hora e local da respectiva celebração, com a antecedência de cinco dias úteis, devendo este último habilitar aquele com a documentação que lhe diga respeito e que se necessária para instruir aquele acto”.
Mais se provou que o autor comunicou ao réu, por carta registada com aviso de receção datada de 24.06.2003, que já se encontrava divorciado, desde o dia 18.06.2003, pelo que aguardava a marcação da escritura.
E em resposta à carta que o autor lhe dirigiu, o réu comunicou ao autor que para se poder fazer a escritura do consultório, o Banco exigia que o autor procedesse a alteração da certidão em que o andar se destinava a habitação para utilização comercial.
O autor respondeu ao réu, por carta datada de 12.09.2003, alegando não serem necessárias para a realização da escritura as mencionadas alterações, às quais nem sequer se encontrava contratualmente obrigado. E na mesma carta, o autor reiterou que o seu divórcio ocorreu a 18.06.2003 e que os 90 dias sobre o seu decretamento ocorreram a 18.09.2003.
Uma vez que o réu continuou sem marcar a escritura, o autor, através da sua mandatária, enviou ao réu uma carta datada de 10.03.2008, interpelando-o para o cumprimento do estipulado na cláusula segunda do aditamento ao contrato-promessa, pelo que aguardava a marcação da escritura pública de compra e venda, com a brevidade que se impunha.
Em 09.02.2009, o réu remeteu ao autor uma carta propondo a redução do preço acordado para a compra da fração em € 19.783,62.
Como se viu, o autor, ainda que não obrigado contratualmente, tentou, sem êxito, em assembleia de condóminos que teve lugar no dia 7 de Abril de 2011, obter a necessária unanimidade para alteração do título constitutivo da propriedade horizontal.
Acresce que a mandatária do autor, através de carta registada com aviso de receção datada de 25.07.2011, informou o réu que a escritura pública se encontrava marcada para o dia 16.09.2011, pelas 11.00 horas no Cartório Notarial da Notária Júlia Silva, em Lisboa, tendo o réu respondido dizendo que a marcação da escritura pública ficará a cargo do promitente-comprador e que informará o promitente vendedor da marcação da escritura, devendo remeter-lhe toda a documentação necessária para a mesma.
Em resposta, por carta datada de 20.06.2012 e dirigida ao réu, o autor afirmou que lhe tinha prometido vender uma fração cuja licença de utilização era atribuída exclusivamente a habitação e que a não marcação da escritura apenas era imputável ao réu.
Em 03.10.2012, o réu enviou ao autor uma carta reclamando a devolução do sinal em dobro, fundado na alteração das circunstâncias decorrente da atuação do autor junto da Câmara Municipal de Abrantes, quando requereu a alteração da licença de utilização de comércio para habitação, o que consubstanciaria incumprimento por parte do autor.
Mas não tem razão o réu/recorrente.
O pedido formulado pelo autor junto da Câmara Municipal para alterar a licença de utilização de comércio para habitação, mostra-se irrelevante para a marcação da escritura de compra e venda, na medida em que, como atrás referido, a fração prometida vender e comprar tem por finalidade a habitação e apesar da Câmara Municipal de Abrantes ter emitido a favor do autor uma licença para consultório médico-dentista, a mesma não tem a virtualidade de alterar o título constitutivo da propriedade horizontal.
Na verdade, «uma alteração de utilização de uma fracção autónoma não pode ser decidida imperativamente pela Administração com prevalência sobre as regras de afectação de uso estabelecidas em título constitutivo, que, por sua vez, a lei impôs estivesse em consonância com o projecto aprovado.
A alteração, sem a concordância de todos os condóminos, é que afectaria o interesse superior que levou à aprovação do projecto inicial, com base no qual se estabeleceu o estatuto da propriedade horizontal, frustrando a confiança que os adquirentes das fracções adquiriram de que sem o seu consentimento unânime se manteriam intocáveis os usos, porventura determinantes da sua resolução de adquirir»[8].
Quem incumpriu o contrato foi o réu/recorrente que nunca procedeu à marcação da escritura depois do divórcio do autor, pelo que este, num último esforço para que o réu cumprisse com aquilo que se havia comprometido, enviou-lhe uma carta registada com aviso de receção datada de 31.07.2013, comunicando que «[s]e a escritura pública não se realizar até ao dia 20 de Setembro de 2013, por marcação impulsionada por V. Exa. ou no dia 23 de Setembro de 2013, por marcação do signatário, tenho o contrato promessa de compra e venda e respectivo aditamento, como imediatamente resolvido, sem necessidade de qualquer outra interpelação para o efeito».
O réu não procedeu à marcação da escritura até ao dia 20.09.2013, nem compareceu à escritura marcada pelo autor para o dia 23.09.2013, pelo que a sua mora se converteu em incumprimento definitivo, sendo lícita a resolução do contrato-promessa operada pelo autor (art. 808º, nº 1, do CC).
Perante o incumprimento definitivo do contrato-promessa de compra e venda em apreço, por parte do réu, tem o autor direito a ser indemnizado nos termos e para os efeitos previstos no art. 442º, nº 2, 1ª parte, do CC, podendo fazer sua a quantia de Esc. 9.000.000$00 [€ 44.891,81] que recebeu do réu a título de sinal, como acertadamente se decidiu na sentença recorrida.
Das benfeitorias
Está provado que:
- Em virtude da celebração do contrato-promessa de compra e venda dos autos, o réu tomou posse da fração autónoma que prometeu adquirir ao autor.
- Durante os anos de 2006 e 2007, relativamente a essa fração, o réu procedeu à remodelação das casas de banho, da zona de esterilização e cozinha, colocou aparelhos de ar condicionado, colocou tetos falsos e divisórias e balcão e procedeu à substituição da porta de vidro e colocou outra.
As benfeitorias são as despesas feitas para conservar ou melhorar a coisa, envolvendo as necessárias, as úteis e as voluptuárias (art. 216º, n.ºs 1 e 2).
As benfeitorias necessárias são as que visam evitar a perda ou a destruição da coisa; as úteis são as desnecessárias para a sua conservação, mas que lhe aumentam o valor; e as voluptuárias as que apenas servem para recreio de quem as faz (art. 216º, n.º 3).
Assim, em sentido jurídico, são benfeitorias os melhoramentos feitos em coisas por pessoas a elas ligados por alguma relação jurídica, resultante, por exemplo, de locação ou da posse.
Só são de considerar benfeitorias necessárias em determinada coisa as despesas imprescindíveis para a sua conservação à luz de critérios objectivos de normalidade e de razoabilidade e na envolvência de uma gestão prudente do homem, valendo como índice o facto da sua não realização prejudicar o fim específico da coisa.
Por via do critério de delimitação negativa legalmente previsto, são benfeitorias úteis de uma coisa as despesas não imprescindíveis para a sua conservação, mas idóneas ao aumento do respectivo valor.
O referido conceito de benfeitorias necessárias e úteis interessa essencialmente nas relações dos possuidores sobre as coisas possuídas (arts. 1273º a 1275º).
Os possuidores, de boa-fé ou de má-fé, têm direito a ser indemnizados das benfeitorias necessárias que hajam feito e a levantar as benfeitorias úteis realizadas na coisa, desde que o possam fazer sem o seu detrimento (artigo 1273º, nº 1, do Código Civil).
E quando for impossível o levantamento das benfeitorias úteis para evitar o detrimento da coisa, têm os possuidores, de boa ou de má-fé, o direito a indemnização pelo valor das benfeitorias segundo as regras do enriquecimento sem causa (artigo 1273º, nº 2, do Código de Processo Civil).
A posse e a simples detenção são realidades diversas. A lei estabelece não serem possuidores, mas meros detentores ou possuidores precários, os que exercem o poder de facto sem intenção de agirem como beneficiários do direito, os que simplesmente se aproveitam da tolerância do titular do direito, e os representantes ou mandatários do possuidor e, em geral, todos os que possuem em nome de outrem (art. 1253º).
Trata-se de situações em que uma pessoa tem a detenção da coisa, o corpus da posse, mas que não exerce esse poder de facto com animus possidendi, ou seja, sem a intenção de exercer o direito real correspondente, por exemplo, o direito de propriedade.
A posse a que o artigo 1273º se reporta é a verdadeira e própria, ou seja, o poder que se manifesta quando alguém atua por forma correspondente ao exercício do direito de propriedade ou de outro direito real, o mesmo é dizer a que ocorre em nome próprio (art. 1251º).
É sabido que a celebração de um contrato-promessa de compra e venda protrai para momento posterior a realização do contrato prometido, só deste decorrendo o efeito típico de transmissão da propriedade da coisa, nos termos dos artigos 408º, n.º 1, 879º, alínea a), e 1317º, alínea a), do CC, não tendo assim aquele contrato-promessa eficácia translativa.
Neste quadro, tendo a coisa prometida vender sido entregue pelo promitente-vendedor ao promitente-comprador, tal entrega traduzir-se-á numa aquisição derivada da posse, nos termos previstos na alínea b) do artigo 1263º do CC, a qual se presume, por força do nº 2 do artigo 1257º do mesmo Código, que continua em nome de quem a começou, ou seja, do promitente-vendedor. Nestas circunstâncias, o promitente-comprador ficará investido na situação de mero detentor, enquadrável no artigo 1253º do CC, ainda que, dada a sua expectativa de realização do contrato definitivo, se lhe reconheça a titularidade de um direito pessoal de gozo, de base contratual, mais precisamente o acordo respeitante à traditio[9]
Nas palavras de Antunes Varela[10]:
«Os direitos pessoais de gozo do promitente-comprador (mesmo quando reforçados pela prestação do sinal e pela entrega antecipada da coisa, objecto do contrato prometido) assentam sempre sobre a pura expectativa da alienação prometida e não podem, por essa razão, exceder os limites impostos por tal situação.»
Não obstante isso, a sobredita presunção da continuação da posse em nome do promitente-vendedor pode ser ilidida no sentido de que a vontade das partes fora a de transferir, desde logo, para o promitente-comprador por razões específicas - nas ditas situações excecionais -, a título definitivo, a posse da coisa correspondente ao direito de propriedade[11].
Não é, porém, o que se verifica in casu, pois nem dos termos do contrato-promessa nem das respetivas circunstâncias envolventes e subsequentes se pode extrair que a autorização então dada pelo promitente-vendedor (autor) ao promitente-comprador (réu) para ocupar a fração dos autos, aquando do aditamento ao contrato-promessa, tenha sido em termos de transferência definitiva da posse, como possuidor em nome próprio.
Escreveu-se com total pertinência na sentença recorrida.
«Na situação concreta, o promitente comprador pagou uma terça parte do preço e nada nos autos nos permite afirmar que tenha praticado quaisquer actos materiais próprios/correspondentes a um proprietário da fracção autónoma, assumindo o exercício dos direitos e cumprindo os deveres de tal posição, nomeadamente procedendo ao pagamento do IMI ou quotas de condomínio.
Vale isto por dizer que o R., promitente comprador, com a traditio da fracção em causa, passou a aproveitar directamente as utilidades da mesma. E tal ocupação não implica que o R. estivesse a agir como titular de um direito real, pois bem sabia que a fracção que ocupava continua a ser propriedade do A., promitente vendedor, uma vez que não houve contrato translativo dessa propriedade.
De acordo com o artº 1251º do Cód. Civil, posse é o poder que se manifesta quando alguém actua por forma correspondente ao exercício do direito de propriedade ou de outro direito real.
Nesta conformidade, o R. apenas tem um direito de gozo que exerce em nome do promitente-vendedor e por sua tolerância conducente à qualidade de detentor ou possuidor precário da fracção prometida vender.
Porém, sempre se dirá que analisando as obras, temos para nós que as mesmas foram realizadas no pressuposto que a fracção autónoma onde as mesmas foram realizadas se destinava a consultório médico dentista, quando a fracção destina-se, repete-se, a habitação.
Assim, não sendo indispensáveis para a sua conservação nem lhe aumentando o valor, não podem deixar de ser consideradas voluptuárias.
Aqui chegados e porque por provar ficou que o R. tenha tido autorização do A. para realizar obras na fracção prometida vender, quaisquer melhoramentos não podem ser considerados como benfeitorias.
Com efeito, como escreveu no ac. RL, de 24-10-1989, CJ 1989, T4/155: “Só podem ser considerados como benfeitorias os melhoramentos feitos em coisa por pessoa que a ela está ligada em consequência de uma relação ou vínculo jurídico. Os melhoramentos feitos na coisa pelo simples detentor dela não podem ser considerados como benfeitorias, ainda que necessários ou úteis”.»
A sentença não merece censura também no que respeita a esta questão.
Sumário:
I - A nulidade de uma decisão judicial é um vício intrínseco da mesma e não se confunde com um hipotético erro de julgamento, de facto ou de direito.
II – Não tendo a finalidade de consultório médico-dentista sido objeto do contrato-promessa, nem de estipulação anterior, contemporânea ou posterior válida, não pode o autor (promitente vendedor) ser responsabilizado por o réu (promitente-comprador), de forma extracontratual, pretender dar à fração um fim não contratado e exigir ao promitente vendedor que fique, a posteriori, com a obrigação de tudo fazer para viabilizar essa afetação.
III – Não tendo o réu, a quem tal incumbia, marcado a escritura no prazo fixado pelo autor, nem tendo comparecido à escritura marcada por este último, a sua mora converteu-se em incumprimento definitivo, sendo lícita a resolução do contrato-promessa operada pelo autor (art. 808º, nº 1, do CC).
IV – Se nem dos termos do contrato-promessa nem das respetivas circunstâncias envolventes e subsequentes se pode extrair que a autorização dada pelo promitente-vendedor ao promitente-comprador para ocupar a fração em causa tenha sido em termos de transferência definitiva da posse, como possuidor em nome próprio, aquele é um mero detentor da fração.
V - Os melhoramentos feitos na coisa pelo simples detentor da mesma não podem ser considerados como benfeitorias, ainda que necessários ou úteis.
IV – DECISÃO
Pelo exposto, acordam os Juízes desta Secção Cível em julgar improcedente a apelação, confirmando a douta sentença recorrida.
Custas pelo recorrente.
*
Évora, 12 de Janeiro de 2017
Manuel Bargado
Francisco Xavier
Maria João Sousa e Faro
__________________________________________________Évora, 12 de Janeiro de 2017
Manuel Bargado
Francisco Xavier
Maria João Sousa e Faro
[1] A qual posteriormente seguiu os termos do processo comum de declaração (cfr. art. 5º, nº 4, da Lei nº 41/2013, de 26 de Junho).
[2] Mantém-se a sequência de factos constante da sentença.
[3] Proc. 555/2002.E2.S1 que, como os demais que vierem a ser citados sem outra indicação, se encontra disponível in www.dgsi.pt.
[4] Cfr., inter alia, Ac. do STJ de 08.02.2011, proc. 842/04.8TBTMR.C1.S1, in www.dgsi.pt.
[5] Acórdão da Relação de Lisboa de 11.11.2008, proc. 7477/2008-1.
[6] Facto que levou o autor a requerer à Câmara Municipal de Abrantes, em 02.11.2011, a alteração da licença de utilização de comércio para habitação.
[7] Cfr. Galvão Teles, Direito das Obrigações, 7ª ed. Revista e Atualizada, p. 129, Calvão da Silva, Sinal e Contrato-Promessa, 11ª ed., p.118 e Antunes Varela, in RLJ, Ano 119, p. 216.
[8] Acórdão do STJ de 22.09.2009, proc. 2658/05.5TVLSB.S1, também citado na sentença recorrida.
[9] Cfr. inter alia o acórdão do STJ, de 22.03.2011, proc. 3121/06. 2TVLSB.E1.S1.
[10] Anotação ao acórdão do STJ, de 25.02.1986, in RLJ Ano 124.º, p. 349.
[11] Acórdão do STJ, de 09.06.2016, proc. 299/05.6TBMGD.P2.S2.