Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 2652/07-3 |  |
VENDA EXECUTIVA
VENDA JUDICIAL
CADUCIDADE DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO
A venda em acção executiva de um imóvel dado de arrendamento, posteriormente ao registo de hipoteca que o onerava, determina a caducidade do contrato de arrendamento.
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PROCESSO Nº 2652/07 – 3
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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“A” intentou contra “B” e mulher “C” a presente acção declarativa sob a forma ordinária pedindo: PROCESSO Nº 2652/07 – 3
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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- Se declare que a A. é legítima proprietária da fracção autónoma designada pela letra "B" do prédio sito em …, melhor identificado na p.i.;
- Se condene os RR. a entregarem à A. o referido imóvel livre e devoluto de pessoas e bens;
- Se condene os RR. a pagarem uma indemnização de € 49.512,37 correspondente à ocupação abusiva desde 1993/06/01 até 2004/07/30, acrescida de € 438,31, por cada mês que decorra até à sua efectiva desocupação, pelos prejuízos que tal ocupação lhe está a causar.
Fundamenta no facto de ter adquirido o imóvel por arrematação em hasta pública no dia 27/05/1993 nos autos de execução ordinária que correram termos pelo … Juízo Cível da Comarca de …, livre de ónus e encargos, tendo registado a aquisição a seu favor em 11/04/2001.
Sucede que os RR. ocupam o referido imóvel, impedindo a A. de dele retirar vantagens, o que lhe acarreta prejuízos.
Contestaram os RR. alegando, em resumo, que desde 1/10/1991, que exploram o estabelecimento de café situado no imóvel, em virtude de a arrendatária do mesmo, a sociedade “D” haver cedido a respectiva exploração à Ré mulher naquela data, contrato que não foi denunciado até ao momento, mantendo-se em vigor.
Concluem pela sua absolvição dos pedidos.
A A. respondeu nos termos de fls. 57 e segs. e requereu a intervenção provocada da sociedade “D”, intervenção que foi admitida conforme despacho de fls. 122/123.
Citada, contestou aquela nos termos de fls. 128, concluindo pela improcedência da acção e a sua absolvição dos pedidos.
A A. respondeu conforme fls. 153 e segs.
Foi proferido o despacho saneador e seleccionados os factos assentes e controvertidos, com organização da base instrutória, sem reclamação.
Realizada a audiência de julgamento, o tribunal respondeu à matéria de facto pela forma constante de fls. 257/260, que foi objecto da reclamação da A. de fls. 262/263, indeferida nos termos de fls. 276/278.
Foi em seguida proferida a sentença de fls. 282 e segs. que julgando "provados os fundamentos de facto e meritórios os de direito" declarou a A. proprietária da fracção autónoma em apreço nos autos e condenou os RR. “B” e “C” e a interveniente “D” a entregarem à A. o referido imóvel livre e devoluto de pessoas e bens e condenou-os ainda, solidariamente, no pagamento à A. de uma indemnização no valor de € 33.600,00, correspondente à ocupação desde Maio de 1999 até 31/05/2007, acrescida de € 350, por cada mês que decorra até à sua efectiva desocupação, pelos prejuízos que tal ocupação lhe está a causar.
Inconformados, apelaram os RR. e a chamada, alegando e formulando as seguintes conclusões:
1 - A ora apelada não é titular do direito de pedir, como pediu, a caducidade do arrendamento em causa nestes autos, reportada à venda em execução a favor da “E”, nem pode substituir-se a esse verdadeiro titular.
2 - A douta sentença recorrida não declara, por forma expressa tal caducidade, mas aceita-a e pressupõe-a, indirectamente, ao referir que "merece acolhimento a tese da A. no tocante à valoração que faz da validade do título apresentado pelos ora demandados";
3 - Entendem os recorrentes não ter havido caducidade (como adiante melhor se demonstrará) mas vem provado nos autos (als. Q) e BB) dos respectivos factos), que jamais a inquilina ou os sucessivos senhorios puseram termo ao arrendamento, o mesmo acontecendo entre a terceira e segunda apelantes, quanto à cessão de exploração do café, instalado numa parte da fracção em causa.
4 - Assim, ainda que caducidade tivesse havido, como a situação locatícia perdurou por vários anos sem qualquer oposição dos locadores, nos termos do art° 1056° do C.C., operou-se a renovação do arrendamento, que constitui título legal justificativo da ocupação da fracção, e em consequência da cessão do estabelecimento aos primeiros apelantes;
5 - Por outro lado, das diversas citações da decisão recorrente, mesmo os que defendem a caducidade do arrendamento, verifica-se unanimidade na doutrina e jurisprudência no sentido de que o contrato de arrendamento é de natureza obrigacional ou creditícia, e não real.
6 - Ora, nos termos do art° 824° n° 2 do citado Código, apenas caducam os direitos de garantia e os demais direitos reais, onde se não inclui o arrendamento, mas sim no art° 1051 ° do mesmo Código, que determina os casos da sua caducidade,
7 - No entanto, considerando que o arrendamento pode desvalorizar os bens, mas não havendo lei expressa que permita a sua caducidade, começou a entender-se que o arrendamento representava uma oneração, passando a aplicarse, por analogia, o regime previsto no art° 824 nº 2, apenas para os direitos reais.
8 - Trata-se de uma tese se pode dizer dominante, mas não pacífica, na jurisprudência portuguesa, mas consideram os apelantes que a versão contrária, que defendia a não aplicação ao arrendamento do disposto no citado nº 2 do art° 824°, era mais consentânea com a lei então vigente, como o demonstra a própria alteração do art° 819° do C. Civil.
9 - Na verdade, em defesa dessa tese e com argumentos mais convincentes encontra-se entre outros, o acórdão supra referido do STJ de 19/01/2004, com citação de alguns dos seus fundamentos na doutrina.
10 - Além disso, a referida alteração do art° 819° do C.C., ao vir acrescentar, a par dos actos de disposição e oneração, também o arrendamento, vem demonstrar plenamente que após a sua entrada em vigor, a 15/09/2003, o arrendamento é inoficioso em relação à execução, o que não acontecia antes, uma vez que a lei veio distinguir entre oneração e arrendamento.
11 - Ora, as vendas executivas da fracção em causa situam-se precisamente numa altura em que o arrendamento, além de não ser um direito real, não era declarado por lei como ineficaz ou inoficioso, em relação ao exequente ou à execução.
12 - Nestes termos, o arrendamento em causa não caducou, mantendo por isso a sua plena validade e vigência actuais, com a consequente legalidade do contrato de cessão de exploração comercial do café, que constituem títulos legais para a ocupação da fracção pelos apelantes, improcedendo o pedido formulado pela apelada, para lhe ser entregue a fracção, vaga e devoluta de pessoas e bens.
13 - Por outro lado, a improcedência do pedido de entrega da fracção à apelada, tem como consequência directa e inevitável que as apelantes também não têm que pagar-lhe qualquer indemnização, porque são titulares legítimos da sua fracção.
14 - De resto, se alguma verba houvesse, ou houver, a pagar à apelada, o respectivo valor deve ser bastante reduzido, a cerca de metade do fixado na sentença recorrida.
15 - Com efeito, o valor fixado representa o dobro do valor atribuído mensalmente à cessão de exploração do café, a favor dos primeiros apelantes, ou seja, 35.000$00/€175,00.
16 - Porém, tal montante representa não a renda da parte da fracção ocupada pelo café, mas sim a contraprestação global pela cessão de exploração comercial do estabelecimento, que inclui não só o espaço, mas também todo o seu recheio, em móveis, utensílios e electrodomésticos, cuja existência é fundamental para o exercício da respectiva actividade.
17 - Assim, o valor da renda do café não deve ultrapassar metade da referida contraprestação mensal da cessão de exploração do café, na ordem de 17.500$00/€ 87,50, ficando a outra metade para o aluguer do respectivo recheio do estabelecimento.
18 - Por isso, a pedida indemnização, a proceder, não pode ultrapassar, pelo critério seguido na sentença, a quantia de € 16.800,00 (€175,00 x 8 anos x 12 meses) e não deve ser suportada também pelos primeiros apelantes, porque estes têm vindo a pagar à última apelante o respectivo preço a cessão de exploração comercial.
19 - Por último, nada justifica a condenação solidária de todos os apelantes, porque as respectivas obrigações são diferentes, sem nada em comum, e de espécies diversas, não havendo sequer uma obrigação conjunta de indemnizar que justifique a solidariedade, declarada na sentença.
20 - Nos termos expostos, deve ser dado provimento ao presente recurso, com a consequente alteração da decisão recorrida, julgando-se os pedidos da acção, postos em causa nas presentes alegações, totalmente improcedentes, deles se absolvendo os apelantes, com as legais consequências.
A apelada contra-alegou nos termos de fls. 343 e segs., concluindo pela confirmação da sentença recorrida e pela condenação dos apelantes como litigantes de má fé em multa e indemnização em montante não inferior a € 5.000,00.
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Colhidos os vistos legais cumpre decidir. Delimitando-se o âmbito do recurso pelas conclusões da alegação do recorrente abrangendo apenas as questões aí contidas (art° 684 nº 3 e 690 nº 1 do CPC), verifica-se que são as seguintes as questões a decidir:
- Saber se verifica ou não a caducidade do arrendamento e da posterior cessão de exploração.
- o quantum indemnizatório e respectiva responsabilidade.
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São os seguintes os factos que foram tidos por provados na 1ª instância: A - À A. pertence a fracção autónoma designada pela letra "B", do prédio urbano submetido ao regime de propriedade horizontal, composto por cave com um compartimento, rés-do-chão com um compartimento para comércio, primeiro andar com um compartimento, escritório e casa de banho, sótão com um compartimento e um pátio, descrito na C.R.P. de …, sob o n° 00178/15051985, da freguesia de …, inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o art° 2.627, sito na R. …, nº …, em … (al. A) dos F.A.)
B - O imóvel supra descrito foi adjudicado à A. por arrematação em hasta pública ocorrida em 27/05/1993, nos autos de execução ordinária nº …, que correram termos pela … secção do … Juízo Cível do Tribunal Judicial da Comarca de … (al B) dos F.A.)
C - A A. adquiriu o imóvel em causa para pagamento do crédito que tinha sobre a anterior proprietária do imóvel e executada nos autos de execução id. em B) “F” (al. C) dos F.A.)
D - A A. registou a aquisição a seu favor pela inscrição G-4, Ap. 11/11042001 (al. D) dos F.A.)
E - Antes, porém, pela Ap. 04/09.05.73, foi registada sobre a referida fracção a hipoteca constituída pelos anteriores proprietários “G” e mulher “H” a favor de “I” e “E”, para caução de fornecimentos aos devedores e à sociedade “F” (al. E) dos F.A.)
F - Também pela inscrição F-1, Ap. 08/22.05.81, foi registada a penhora efectuada em 18.07.1980, por ordem do Tribunal Judicial de …, em execução por dívidas em que foram executados os anteriores proprietários “G” e mulher “H” e exequente “J” (al. F) dos F.A.)
G - Pela inscrição F-2, Ap. 06/15.05.85 foi igualmente registada a penhora efectuada em 13/11/84, a favor dos credores hipotecários “I” e “E”, em execução por dívidas em que foram executados os anteriores proprietários “G” e mulher “H” (al. G) dos F.A.)
H - Pela inscrição F-3, Ap. 04/130586 foi registada a penhora efectuada em 05/0511986, ordenada em processo executivo em que foi exequente a Fazenda Nacional (al. H) dos F.A.)
I - Na sequência da hipoteca e penhoras supra mencionadas, a “E”, credora hipotecária dos anteriores proprietários, em sede de acção executiva, veio a adquirir a fracção autónoma objecto dos autos por arrematação em venda judicial, tendo registado a sua aquisição pela inscrição G2, Ap. 08/11.05.87 (al. I) dos F.A.)
J - Pelas Ap.(s) 07, 08, 09 e 10, todas de 21/06/88, foram cancelados os registos dos factos mencionados em E), F), G) e H) (al. J) dos F.A.)
K - Por escritura pública datada de 05/0811988, a “E” vendeu a fracção dos autos à sociedade “F”, livre de quaisquer ónus ou encargos e mutuou à sociedade adquirente a quantia de 4.000.000$00, tendo como garantia do pagamento desse montante sido constituída hipoteca (al. K) dos F.A.)
L - Pela Ap. 13/110788, foi registada a favor de “F” a aquisição da fracção mencionada em K) (al. L) dos F.A.)
M - Pela Ap. 14/110788 foi registada a favor da “A” a hipoteca voluntária mencionada em K) (al. M) dos F .A.)
N - Pela Ap. 09/120790, foi registada a penhora da fracção id. em A) efectuada em 20/03/1990 em execução movida pela “A” (al. N) dos F .A.)
O - Por escritura pública celebrada em 16/12/1985, “G” e mulher “H”, casados sob o regime de comunhão geral de bens, cederam o gozo da fracção id. em A) a “D”, com destino a estabelecimento de café, e pelo prazo de seis meses, renováveis por iguais períodos de tempo e com início no dia 1 desse mês de Dezembro (al. O) dos F.A.).
P - Os referidos “G” e mulher “H” eram, à data da celebração da escritura a que se alude na alínea anterior, os únicos sócios gerentes da “D” (alínea P) dos F.A.)
Q - Jamais a inquilina ou os sucessivos senhorios, puseram termo, verbalmente ou por escrito, ao acordo em que se alude em O) (al. Q) dos F.A.)
R - No dia 1/10/1991, a “D” celebrou com a Ré mulher um acordo, mediante o qual cedia a exploração do estabelecimento de café, pelo prazo de três anos, com início em 01/02/1991, renováveis por períodos de um ano, mediante a contraprestação mensal de 35.000$00 (alínea R) dos F.A.)
S - Na sequência do facto mencionado em R) e desde então até hoje, os RR. passaram aí a explorar um café, aberto ao público (alínea S) dos F.A.)
T - Os RR. ocupam 70 m2 do R/C da fracção id. em A) (al, T) dos F.A.)
U - A restante área, com cerca de 90 m2, constituída pela cave, 1 ° andar, sótão e pátio, é ocupada pela “D” (al, U) dos F .A.)
V - A A. apresentou os documentos de fls. 83, 84, 85, 86, 87 e 88 no proc. … que correu termos na … secção do … Juízo do Tribunal Cível de … (al, V) dos F.A.)
X - A A. pretende alienar o imóvel identificado em A), mas o facto do mesmo se encontrar ocupado pelos RR. tem vindo a dificultar essa pretensão (Resp. art° 1º da B.I.)
Z - A A. solicitou aos ocupantes para procederem à entrega da aludida fracção (Resp. art° 2° da B.I.)
AA - Em data imprecisa, a “D” instalou no R/C da fracção dos autos um estabelecimento comercial de café, que explorou em nome próprio durante vários anos, e até Janeiro de 1991 (Resp. art° 5° da B.I.)
BB - A “D” e a Ré mulher jamais puseram termo ao acordo mencionado em R) (Resp. art° 7° da B.I.)
CC - Durante o mês de Maio de 1999, um funcionário da A. deslocou-se à fracção autónoma identificada em A) tendo nesse acto informado os RR. de que a “A” era a actual proprietária do imóvel e que deveriam os mesmos proceder à sua entrega livre de pessoas e bens (Resp. art° 8° da B.I.)
DD - Nessa altura os RR. recusaram-se a proceder à entrega do espaço ocupado e comunicaram que possuíam um "contrato de arrendamento" que lhes permitia a respectiva ocupação (Resp. art° 10° da B.I.)
EE - Os RR. informaram ainda o funcionário da A. que iriam remeter para os serviços da … afectos à A. cópia do mencionado contrato, o que jamais fizeram (Resp. art° 11 ° da B.I.)
Estes os factos.
As questões que vêem colocadas no presente recurso reconduzem-se, no essencial, às suscitadas pelos RR. e posteriormente pela interveniente nos seus articulados que foram objecto de proficiente apreciação na sentença recorrida e que conduziu à procedência da acção, desde logo, face ao acolhimento por parte da Exmª Juíza da orientação maioritária na controvérsia existente na doutrina e jurisprudência, sobre saber-se se a venda em acção executiva de um imóvel dado de arrendamento, posteriormente ao registo da hipoteca que o onerava, determina a caducidade do contrato de arrendamento.
Adianta-se já que subscrevemos, inteiramente, a posição doutrinária e jurisprudencial defendida na sentença recorrida de que a venda em processo executivo de fracção hipotecada faz caducar o seu arrendamento quando posteriormente celebrado à constituição e registo daquela hipoteca.
Com efeito entende-se ser essa a solução jurídica mais coerente de acordo com a análise e ponderação dos normativos dos art°s 824° n° 2, 1022°, 1051° e 1057° do C.C. e 888° do CPC e ainda da legislação avulsa que regula o regime jurídico do arrendamento urbano.
Como se referiu, a sentença recorrida fez uma apreciação elaborada e proficiente sobre a problemática em causa discorrendo sobre as teorias em confronto, com uma ampla recensão da jurisprudência e doutrina sobre o tema, pelo que tomando-se despiciendo aqui reproduzir toda a panóplia de argumentos esgrimidos em prole de cada uma das teses, ao abrigo do disposto no art° 713 nº 5 do CPC, remetemos as partes para os fundamentos constantes da sentença.
Sufragamos, pois, o entendimento, abundantemente nela citado de que a venda judicial em processo executivo de fracção hipotecada faz caducar o arrendamento celebrado posteriormente à constituição e registo daquela hipoteca, porquanto, na expressão "direitos reais" a que se reporta o art° 824° nº 2 do CC se incluir, por analogia, o aludido arrendamento.
Assim sendo, face à factual idade provada, dúvidas não há de que o arrendamento celebrado entre “G” e “H” e a sociedade interveniente “D” em 16/12/1985, porque posterior à hipoteca registada a favor da “E” em 9/05/1973 e da penhora registada em 15/05/1985 na execução movida por esta àqueles, caducou com a aquisição da referida fracção pela “E” por arrematação judicial promovida nesta execução.
E nessa sequência, foram cancelados em 21/06/1988, por determinação judicial, todos os ónus e encargos pendentes sobre o imóvel em causa.
A interveniente desde aquela venda que não detém, pois, qualquer título legítimo de ocupação da fracção em apreço.
Assim sendo, viciada ficou, também, desde logo, a cedência que fez, em 1/10/91, da exploração do café existente no imóvel em questão à Ré mulher, pois não detinha qualquer título legítimo de posse da referida fracção.
Por outro lado, ainda, verifica-se que tal cessão foi posterior à hipoteca registada em 11/07/1988 a favor da A. apelada para garantia do pagamento de quantia mutuada à sociedade “F” posterior adquirente (à “E”) da fracção em apreço, a qual veio a ser executada pela ora apelada que, por sua vez, veio a adquirir a fracção por arrematação judicial na execução que lhe moveu.
Assim sendo, ainda pelas razões expendidas para a caducidade do contrato de arrendamento, também a cessão de exploração celebrada pela interveniente “D” com os RR., se extinguiu.
Importa ainda esclarecer que não tem qualquer sentido o argumento dos apelantes de que, ainda que caducidade tivesse havido, como a situação locatícia perdurou vários anos, sem qualquer oposição dos locadores, nos termos do art° 1056° do CC, operou-se a renovação do arrendamento.
É que a situação locatícia não perdurou vários anos pois locadores, foram só os primitivos proprietários da fracção, “G” e “H”, pelo que tendo o prédio sido vendido em execução contra eles movida, o arrendamento caducou nos termos supra expostos, não sendo, assim, transmitida ao adquirente a posição de locador daqueles executados.
Tratando-se de normas de conteúdo geral, a situação em análise não pode ser enquadrada quer no art° 1056°, quer no art° 1057° do CC que regula a transmissão da posição de locador.
ln casu, estamos perante a situação de uma transmissão de um bem imóvel em venda executiva em que os direitos do credor/comprador não podem ser descurados, tendo a seu favor constituída garantia real sobre o bem transmitido. As regras do registo com a sua anterioridade, bem como a da transmissão nas vendas executivas, são normativos que integram um regime especial que afasta o regime geral daqueles preceitos, relativamente às transmissões de bens onerados com essa garantia e operadas nessas vendas.
Por todo o exposto, improcedem as conclusões dos apelantes, mostrando-se extinto o arrendamento celebrado pelos primitivos proprietários com a interveniente “D” e, bem assim, a subsequente cessão de exploração celebrada por esta com a Ré mulher “C”.
Relativamente à questão da responsabilidade solidária das RR e do valor da indemnização fixada:
Dúvidas não há, que face à ocupação ilícita da fracção pelos RR. e pela interveniente pelo menos desde Maio de 1999, altura em que lhes foi pedida a entrega do imóvel, que aqueles se constituíram na obrigação de indemnizar a A. apelada pelos prejuízos decorrentes da ocupação.
E o valor encontrado para a totalidade da fracção, com base no montante pago pela Ré mulher à interveniente a título de renda, afigura-se-nos ajustado, à falta de outros elementos, com o recurso a um juízo de equidade, sendo irrelevante que tal contraprestação inclua, como alegam os RR., os móveis e utensílios do estabelecimento, para pretenderem que o valor fosse reduzido a metade.
Porém, já no que se refere à definição da responsabilidade de cada um importa referir que, a nosso ver, a mesma não se pode concretizar pela condenação solidária dos RR e interveniente no pagamento total do quantum indemnizatório encontrado, porque na verdade são diferentes as participações e responsabilidade de cada um.
Isto é, a ilicitude dos RR. geradora da sua responsabilidade apenas se pode reportar à ocupação da parte da fracção por eles detida (o café) a partir da sua recusa a entregá-lo quando tal lhe foi solicitado pela A. em Maio de 1999.
Nesta parte da fracção e pelos prejuízos decorrentes da sua privação para a A., responderão, solidariamente, a interveniente, quem alegadamente detinha o estabelecimento em nome próprio e os RR. que o detinham em nome daquela, por via do negócio (nulo) que celebraram e pelo qual lhe pagavam uma prestação.
Pela ocupação ilícita da parte restante da fracção, responde apenas a interveniente, única responsável pelos prejuízos decorrentes da sua detenção e recusa na sua entrega à A.
Quanto a esta questão, procedem, assim, ainda que parcialmente, as conclusões da alegação dos apelantes.
Por fim, e no que respeita ao pedido formulado pela apelada na sua contraalegação, de condenação dos apelantes como litigantes de má fé, entende-se que não se verificam os respectivos requisitos (art° 456 do CPC), desde logo, porque tratando-se de questão controversa na doutrina e na jurisprudência, não se vislumbra que com o presente recurso pretendam "fazer do processo um uso manifestamente reprovável com um objectivo ilegal e protelar sem fundamento sério o trânsito em julgado da decisão que os condenou", sendo ainda que, também no que respeita aos limites da responsabilidade de cada um foi a sentença alterada.
Por todo o exposto, impõe-se, pois, a revogação parcial da sentença no que respeita à definição das responsabilidades dos RR. e interveniente no pagamento do montante indemnizatório fixado e a sua confirmação em tudo o mais.
DECISÃO
Nesta conformidade, acordam os Juízes desta Relação em julgar parcialmente procedente a apelação e, na mesma medida, revogar parcialmente a sentença na parte em que condenou os RR. solidariamente ao pagamento de uma indemnização à A. de € 33.600,00 e, em consequência decidem:
Condenar os RR. e interveniente, solidariamente, no pagamento à A. pela detenção ilícita da parte da fracção identificada como "café", desde Maio de 1999 e até 31/05/2007, a título de indemnização, a quantia de € 16,800, acrescida de € 175,00 por cada mês que decorreu desde esta última data e até à sua efectiva desocupação.
Condenar a interveniente “D” no pagamento à A. pela detenção ilícita da parte restante da fracção, desde Maio de 1999 e até 31/05/2007, a título de indemnização, a quantia de € 16,800, acrescida de € 175,00 por cada mês que decorreu desde esta última data e até à sua efectiva desocupação.
Custas pelos apelantes, já que não se verifica qualquer decaimento quantitativo por parte da A.
Évora, 2008.06.19