Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 1081/08-2 |  |
DEFEITO DA OBRA
IMÓVEL DESTINADO A LONGA DURAÇÃO
I – Deparamos com a nulidade por falta de fundamentação de facto e de direito se ao exarar uma sentença o Juiz se limita a remeter para a decisão proferida num outro processo.
II – Salvo se outro prazo tiver sido estipulado, o dono da obra deve apresentar perante o empreiteiro os defeitos que surjam na obra destinada a longa duração, no prazo de cinco anos após a recepção, sob pena de caducidade.
III – Os defeitos devem ser apresentados ao empreiteiro no prazo de um ano, após conhecimento dos mesmos, sob pena de caducidade.
IV – O prazo de caducidade não se suspende nem interrompe excepto nos casos previstos no artigo 331º, do Código Civil.
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PROCESSO Nº 1081/08 - 2
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ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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I -RELATÓRIO
PROCESSO Nº 1081/08 - 2
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ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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I -RELATÓRIO
“A” intentou no Tribunal da comarca de … acção com processo ordinário contra, “B”, pedindo a condenação da Ré :
a) a pagar os custos de reparações necessárias e urgentes efectuadas pela Autora no valor de esc. 771.732$00;
b) Esc. 29.075.000$00, valor do orçamento para reparação e acabamento da obra definitivamente;
c) Todas as despesas relativas a obras, que ainda se apurarem como necessárias, até à execução da sentença, abrangendo os honorários dos técnicos de construção na fiscalização;
d) Devendo, ainda a Ré ser condenada a pagar indemnização pela ausência de utilização da piscina prometida - legítima expectativa dos compradores que adquiriram as fracções - e o valor da sua construção, como consta do projecto aprovado;
e) A pagar uma indemnização a fixar pelo tribunal pela má fé e dolo por parte da Ré nas fases pré e pós contratual;
f) No pagamento de indemnização pela venda do prédio, cujo terreno não era totalmente seu ( há uma faixa de terreno alheio) e cujo proprietário aramou em vedação, desvalorizando a propriedade, obrigando-a a pagar o arranjo dos espaços envolventes conforme vendeu e consta do projecto, cujo valor nunca será inferior a 3.000.000$00
A A fundamenta esse pedido, alegando, em síntese:
O prédio "Edifício … " sito no …, em …, construído pela Ré, apresenta diversos defeitos e deficiências de construção, que subsistem não obstante a Ré ter feito algumas reparações;
O prédio ainda não está concluído, necessitando de obras para a sua segurança e bem estar das pessoas;
A A tem suportado despesas com reparações necessárias e urgentes;
A Ré também não construiu a prometida piscina, estando os condóminos lesados pela falta de utilização desse bem;
A Ré também não efectuou arranjos nos espaços envolventes ao prédio em conformidade com o projecto aprovado pela Câmara ;
Os condóminos quando negociaram com a Ré estavam convencidos que todo o terreno e seu logradouro desde o prédio até à via pública, pertencia ao prédio, por a R assim os ter informado, quando na realidade existe uma faixa de terreno pertencente a terceiros, faixa essa que desvaloriza o prédio.
A Ré contestou, invocando, desde logo, a caducidade do direito da A com o fundamento no facto de a A só depois de decorridos mais de três anos sobre a constituição da propriedade horizontal e consequente entrega das partes comuns do edifício, é que, em 19/12/1997 intentou apresente acção;
A Ré suscitou também a ilegitimidade da A, com o fundamento que o direito da A está limitado às partes comuns do edifício e, por conseguinte, não tem legitimidade para arguir os defeitos que invoca nas fracções autónomas, identificadas pelas letras "DR" e "DI", apartamentos 1 e 2 do último piso, conforme consta dos artigos 1060 a 1110 da pi.
No mais, impugna os factos alegado pela A.
A Ré termina o seu articulado, pedindo a procedência das excepções suscitadas e a improcedência da acção e a sua absolvição do pedido.
A A apresentou réplica, pugnando pela improcedência das excepções suscitadas.
Seguiu-se o despacho saneador, no qual se seleccionaram os factos assentes e os controversos, que integraram a base instrutória.
Procedeu-se a julgamento e após a decisão sobre a matéria de facto constante da base instrutória, foi proferida sentença que julgando a acção parcialmente procedente declarou não verificada a excepção da caducidade do direito da A e condenou a R a pagar à A a quantia de € 119.362,73, acrescida de IVA, sobre a quantia de € 57.736,43, condenando a R a pagar juros à taxa legal em vigor, desde a citação até integral pagamento, sobre esc. 119.362,73, acrescida de IVA, sobre a quantia de € 57.736,43.
A Ré não se conformou com esta decisão e interpôs recurso de apelação
Por Acórdão deste Tribunal inserido fls. 710 a 718 destes autos, foi anulada a sentença recorrida e ordenado que fossem formulados novos quesitos e repetido o julgamento sobre os quesitos aí sugeridos.
Remetido o processo ao tribunal da 1ª instância e elaborados os quesitos sugeridos, realizou-se o julgamento e, após a decisão sobre os quesitos formulados, foi proferida sentença que, depois julgar improcedente a excepção de caducidade do direito da autora, mantendo no mais, nos precisos termos a decisão proferida a fls. 664 a 663.
A Ré não se conformou com esta decisão e interpôs recurso de apelação:
Nas suas alegações de recurso a R conclui, em resumo:
1- O presente recurso é interposto da decisão quanto à matéria de facto com reapreciação da prova gravada e da decisão quanto à matéria de direito
2- A resposta que foi dada aos quesitos 119 e 120 devia ter sido" não provados"
3- Não foi produzida prova que permitisse dar as respostas que foram dadas ao referidos quesitos.
4- A inconsistência dos depoimentos quando confrontada com os suportes documentos que balizam esses mesmos depoimentos ( as actas das assembleias de 16/9/1995 e de 27/01/1996 impõem que a resposta que deva ser dada a esses quesitos é de " não provados"
5- Mesmo no entendimento perfilhado pelo tribunal que à presente acção se aplica o art. 1225 do CC, na redacção que lhe foi dada pelo DL n° 276/94 de 25 de Outubro, ocorreu a caducidade do direito de acção, isto porque os defeitos devem ser denunciados no prazo de um ano - n° 2 do art. 1225 e nº 3 do art. 916 ambos do CC.
6- Consta da matéria de facto dada como provada que em 3/04/1996 o A tomou conhecimento dos defeitos constantes do relatório da vistoria que solicitar e que se realizou em 16/03/1996 e consta do documento n° 1 junto pela A - Acta n° 5 de 16/09/1995 que já eram do conhecimento da A defeitos do prédio.
7- A presente acção só deu entrada em 19/12/1997 , isto é, mais de um ano depois do conhecimento do relatório e mais de dois anos após a realização da assembleia de condóminos.
8- A excepção invocada pela R é não foi contrariada pela A pelo que operou a caducidade do direito da A.
9- Ao decidir diversamente o Tribunal violou os arts. 916 n° 3 e 1225 nº 2 com a redacção que lhe foi dada pelo DL n° 267/94 de 25 de Outubro.
10- No entanto, ao caso em apreço sempre se aplicaria o prazo de caducidade de trinta dias para a denúncia dos defeitos conforme previsto no artigo 916 do CC, na sua redacção primitiva, isto porque desde 26 de Maio de 1994, data da escritura de constituição do prédio em regime de propriedade horizontal, entregas e compras e venda que se encontrava constituído o condomínio.
11- Não se encontra demonstrado que a Administração do Condomínio tivesse denunciado os defeitos à Ré, pelo que em 13/9/1994 , caducou esse direito.
12- Existindo Administração do Condomínio desde 13/08/1994 e sendo conhecidos os defeitos nessa altura, o direito pôde ser exercido desde esse momento.
13- A sentença recorrida ao não ter decidido assim, violou o disposto nos artigos 328 e 329 do CC , bem como o disposto nos artigos 916 e 1225 do CC, na versão original e na versão que lhe foi atribuída pelo DL n° 276/ 94 de 26 de Outubro.
14- Existe contradição na fundamentação da sentença recorrida porquanto a mesma faz remissão para a decisão proferida a fls. 664 a 663 e nesta decisão entende-se que o prazo para a denúncia dos defeitos se conta a partir do momento da constituição da administração do condomínio, isto é conforme já foi supra referido em 13/08/1994.
15- A mencionada remissão que foi efectuada na decisão recorrida para a decisão proferida a fls. 644 a 663 faz com que a mesma igualmente incorra nas nulidades previstas nas alíneas d) e b) do nº 1 do art. 668 do CPC
16- A nulidade prevista na alínea d) do n° 1 do artigo 668 do CPC, foi cometida porque o tribunal " a quo" deliberadamente se recusou a pronunciar-se sobre todas as questões que os autos lhe suscitavam, nomeadamente sobre o mérito da pretensão da A e apenas se debruçou sobre a questão da caducidade do direito da A.
17 - O tribunal tinha que apreciar todas as questões que lhe são suscitadas, porque os presentes autos nada estava decidido, pelo contrário, estava tudo por decidir, porquanto a anterior sentença tinha sido anulada
18- O tribunal " a quo" confundiu claramente a repetição do julgamento ( o que é possível) com repetição limitada da sentença ( que não existe)
19- A sentença é igualmente nula nos termos do art. 668 nº 1 al. b) do CPC, porquanto a condenação da Ré no pagamento à A de quantias em dinheiro não se encontra fundamentada de direito .
20- É jurisprudência praticamente unânime, quer quanto à compra e venda, quer quanto à empreitada, que há um denominado " iter procedimental" que deve ser percorrido, tendo em vista a eliminação dos defeitos de uma dada obra, pressupondo os artigos 914 e 1220 e segs. do CC a prévia condenação do empreiteiro ou do vendedor a reparar os defeitos e, só se este não cumprir, então em sede de execução proceder-se-á eliminação dos defeitos por terceiros à custa daquele.
21- Esta é a solução que respeita o princípio da reconstituição natural consagrado no art. 562 do CC regra basilar do nosso direito e evita soluções que constituiriam uma forma de auto-tutela de direitos que a nossa lei repudia - art. 1° do CPC.
22- Ao ter decidido de modo como o fez o Tribunal violou o disposto nos artigos 914, 1220 e segs. e 562 do CC e ainda o artigo 1 ° do CPC.
A apresentou contra- alegações, pugnando pela improcedência do recurso e pela manutenção da sentença recorrida.
Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir:
II Fundamentação
Matéria de facto provada na 1ª instância : 1- A A é legítima administradora do condomínio do edificio …, sito no …, em …- A);
2- O condomínio do Edifício …, sito em …, em …, foi constituído efectivamente no dia 26 de Maio de 1994, através de escritura de constituição de propriedade horizontal celebrada no Cartório Notarial de …, exarada a fls. 9° vO a fls. 22 VO do Livro 133- C- B);
3- Está descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o n° 1355/940607- … - C)
4- Foram ainda em 1992 celebrados os primeiros contratos-promessa e em 1994 os definitivos contratos de compra e venda - D);
5- Nas assembleias de condóminos foram discutidos os problemas relacionados com as reparações e correcções a efectuar pela sociedade construtora do edifício, a ora Ré- E);
6- O referido edifício começou inicialmente a ser construído em 25 de Novembro de 1980, através de licença de obras n° 800/80 pela “C”, ao abrigo de um contrato-promessa de compra e venda celebrado em 2 de Janeiro de 1979 com os então donos do terreno e ora condóminos do Edifício …- F);
7 - Em 16 de Maio de 1996, procedeu-se a pedido da Administração do prédio, a uma vistoria do Edifício …, com vista a constatar os diversos problemas que aquele contém- G);
8- Na garagem não existem chaminés de ventilação nem entradas de ar.
9- No exterior do edifício não se encontra construída nem em fase de construção qualquer piscina I)
10- A Ré fez trabalhos de reparação - 3°;
11- Existe cimento descoberto devido a deficiente acabamento - 5°;
12- As caixas dos contadores da água e energia eléctrica encontram-se inacabadas - 6°;
13- Nas escadas de acesso à cave pode-se notar que a tinta de esmalte de cor creme foi aplicada sobre a massa projectada de forma desigual e em quantidade insuficiente - 12°;
14- O tosco da parede nascente no acesso aos elevadores, à escada e á garagem não foi rebocado até ao nível do rés do chão. 16°;
15- A massa de Kerapas só foi aplicada nas ombreiras das postas dos elevadores , faltando aplicá-la na restante parede e existindo massa sobre as grades das portas do elevador - 17°;
16- Todas as portas dos elevadores da cave e os respectivos aros encontram-se por pintar, estando apenas revestidos com tinta de aparelho - 18°;
17- O solo de acesso aos elevadores não foi revestido com qualquer tipo de pavimento, encontrando-se sob a forma de cimento afagado á talocha - 20°;
18- As reparações atrás referidas ascendem a quantia equivalente a 12.000.000$00 - 23°;
19- A falta de chaminés de ventilação e de entrada de ar provoca a acumulação de anidrido carbónico, o qual é prejudicial para a saúde dos utilizadores da garagem - 24°;
20- Na garagem existe uma grelha que está tapada e um portão automático - 27°;
21- Existem algumas caixas em folha de chapa galvanizada no tecto da garagem que protegem algumas tomadas de ar - 28°;
22- Cada caixa tem a alimentação de um só tubo em PVC que liga a um tubo único que não comunica directamente com o exterior, ficando a extremidade junto a um vão, sendo manifestamente insuficiente e deficiente a execução da ventilação existente - 30° e 31°;
23- No tecto da garagem foram feitas várias aberturas para a passagem de tubos de esgoto das fracções que se encontravam imediatamente por cima - 33° ;
24- Existem armaduras à vista em aberturas que não foram devidamente rematadas - 34°
25- Do lado Norte/Nascente da garagem existem sinais de pelo menos duas infiltrações - 36°;
26- Existe condensação, nomeadamente no tecto - 38°;
27- A A reparou - 39°;
28- A reparação foi de, pelo menos, a quantia equivalente a 294.840$00 - 40°;
29- Um tubo de ventilação está cortado- 41°;
30- A pintura da caixa de escadas foi feita a espaços, de forma deficiente e existem zonas por rematar nos patamares de acesso aos apartamentos 48°;
31- Junto à janela de acesso ao terraço de cobertura, as suas ombreiras apenas foram cobertas com tinta de água branca - 49°;
32- Em toda a altura do bloco das escadas não foi colocado o respectivo corrimão - 50°;
33- À excepção das portas dos elevadores no rés do chão, entrada principal, todas as outras estão por pintar, exterior e interiormente - 51 ° e 54°;
34- A pintura das portas do elevador importa na quantia de 2.800.000$00 acrescido de IVA -55°;
35- Naquele valor está incluída a pintura da garagem com tinta de água, pintura das portas do elevador com tinta de esmalte, pintura exterior com tinta de água em todas as paredes junto do telhado e casa do elevador, pintura exterior com tinta de água na entrada das garagens, pintura exterior com tinta de água na parede onde fixa o guincho- 56°;
36- Não consta no projecto aprovado a existência de corrimão nas escadas de acesso aos pisos.- 57°;
37-Algumas bocas de incêndio encontram-se sujas de argamassa, de cimento por pintar, junto ao tubo de entrada da água, da respectiva caixa - 60°;
38-No 5° andar a boca de incêndio está sem mangueira e sem chave- 61a;
39- No 3° andar, junto à porta do apartamento 6, com cerca de 4 a 12 cm de altura e a toda largura, por baixo da caixa da parede onde estão alojadas as caixas de derivação de electricidade e telefones, não foi feito o remate de tinta de esmalte- 62°;
40- No 5° andar, a nível do tecto, em frente à porta do apartamento 1, existem duas manchas de cimento que nunca foram pintadas - 63°;
41- No 6° andar o espaço em redor do botão da campainha do apartamento não foi pintado - 64°;
42- Já no 7° andar notam-se sinais de infiltração de água no tecto em frente à porta do apartamento 1 - 65°;
43- Quanto ao 8° andar as infiltrações de água são evidentes em frente à porta do apartamento 6 - 66°;
44- No 9° andar existem sinais de infiltração de água no tecto em frente à porta do apartamento 6 - 67°;
45- Ainda nesta andar, junto à parede superior da guarnição do aro da porta de entrada para o apartamento 5 notam-se pequenos orifícios de reboco - 68°;
46- No 10° andar junto à porta de entrada do apartamento 6, no rodapé observa-se uma mancha de reboco por pintar - 69°;
47- No 11° andar o espaço em redor do botão da chamada dos elevadores e do interruptor não foi convenientemente pintado – 71º;
48- Junto à janela de acesso ao terraço da cobertura do edifício, depois da parede ter sido pintada colocaram três degrau metálicos, não tendo sido pintado o reboco dos respectivos chumbadouros - 72°;
49- Na casa do amplificador das antenas podem observar-se no tecto sinais de água das chuvas - 73°;
50- Na parede poente desta divisão que comunica com o espaço entre a laje da cobertura e o telhado, encontra-se uma abertura com cerca 60 cm x 60 cm cheia de entulho, pedras, cimento, tijolos partidos- 74° ;
51- Na casa dos elevadores existem vestígios de humidade e agora já pinga água por cima da máquina do elevador n° 2 , existindo salitre junto ao chão - 75°;
52- A estrutura do telhado denota uma flexão da cumeeira do telhado, no espaço entre as duas chaminés, o que pode originar cedências na zona onde se verifica a flexão -76°;
53- O isolamento revela remates em tela de betume asfáltico com película de alumínio que se encontra rasgado - 77°;
54- Corre água nos 10° e 11° pisos, entrando até dentro dos apartamentos - 78°;
55- Diversos tubos de ventilação das instalações sanitárias encontram-se sem cobertura que impeça a entrada directa de água proveniente, por exemplo, das chuvas, dentro dessas instalações - 79°;
56- O valor da reparação dos defeitos referidos nos arts. 60 a 82° da base instrutória, importa em 9.175.000$000 acrescida de IVA - 83°;
57- De sul a Nascente, o espaço envolvente encontra-se sob a forma de terra batida e com alguma brita miúda espalhada por cima - 94°;
58- Na fracção DR do último piso existem fissuras - 96°;
59- Na fracção DI do último piso observam-se infiltrações de água, em grande quantidade, no quarto e na cozinha. Esta zona situa-se imediatamente por baixo do espaço onde as telhas do telhado se encontram partidas, pelo que a referida infiltração se deverá à entrada da água das chuvas, por esse local - 97°;
60- A toda a volta do terraço e a cerca de 20 cm de altura estão a aparecer fissuras nas paredes - 99°;
61- A cobertura do isolamento aplicado foi pouco profunda, pelo que neste momento está a quebrar junto das extremidades da tela asfáltica, podendo dar origem a infiltrações graves e danosas através das referidas fissuras, para os diversos apartamentos - 100°;
62- O espaço poente está limpo - 108°;
63- O espaço referido no art. 94° da BI configura o acesso ao exterior do edifício … - 109°;
64- A A despendeu a quantia de 60.000$00 com a contratação de um técnico para proceder a vistoria do prédio, de modo a inventariar todos os defeitos atrás referidos - 111°;
65- A Ré, aquando da celebração dos contratos-promessa de compra e venda, então com os promitentes compradores, prometeu aos mesmos a construção de uma piscina no edíficio - 112°;
66- A ré não construiu a piscina- 113°;
67 - Em consequência das alterações impostas pela CM de … ao projecto de
construção do edifício em 1992 , a construção das piscinas deixou de ser possível - 115°;
68- A ré deixou os acessos ao prédio em terra batida - 116°;
69- Tendo a A gasto 161.570$00 com a colocação das placas de cimento no
Pavimento - 117°;
70- No que diz respeito ao espaço que faz parte do edifício e que constitui o seu logradouro não consta do projecto qualquer obrigação de a Ré colocar qualquer pavimento de placas de cimento nos acessos exteriores ao edifício - 118°.
71- No ano de 1996 foi solicitada à ré a solução dos problemas de construção e esta aparentou nisso interesse- 119a
72- Em 1997, a ré procedeu a algumas reparações que não passaram de pequenos ajustes, tais como o rebocar da parede ao nível do rés do chão, assim como do muro junto à rampa de acesso às garagens - 120°
Apreciando:
Conforme decorre das precedentes conclusões, que delimitam o objecto do recurso, (arts 684 nº 3 e 690 nº 1 do CPC) a R começa por impugnar a matéria de facto questionando as respostas que o Tribunal da 1ª instância deu aos quesitos 119 e 120, pugnando para que tais quesitos sejam dados como não provados e suscita nesta sede também a nulidade da sentença prevista nas alíneas b) e d) do nº 1 do art. 668 do CPC.
Vejamos, então, se, no caso se verificam os requisitos enunciados no art. 712 do CPC para a modificabilidade daquela decisão.
Os quesitos encontram-se formulados nos seguintes moldes:
Quesito 119°.
A ré foi interpelada por diversas vezes, em especial na Assembleia de 27.01.1996 e apresentou interesse na solução dos problemas?
Este quesito teve a seguinte resposta:
Provado apenas e com esclarecimento que, no ano de 1996 foi solicitado à Ré a solução dos problemas de construção e esta aparentou nisso interesse.
Quesito 120:
Em 1997, a Ré procedeu a algumas reparações que não passaram de pequenos ajustes tais como o rebocar de parede ao nível dos rés do chão, assim como do muro junto à rampa de acesso às garagens?
Este quesito teve a resposta de "provado" ..
A Ré conforme resulta das apontadas conclusões de recurso procura pôr em causa a credibilidade probatória das testemunhas …, … e …, pela inconsistência de tais depoimentos quando confrontados com suportes documentais existentes nos autos ( as actas das assembleias de 16/9/1995 e de 27/01/1996) ..
A este respeito interessa seguir de perto a fundamentação do tribunal que a determinado passo e relativamente às testemunhas refere: "foi relevante o depoimento de … que secretariou várias assembleias gerais de condóminos do prédio em questão, ao serviço da “A”, tendo por isso revelado conhecimento das discussões e das deliberações tomadas a propósito das deficiências de construção do prédio e da necessidade da sua correcção pela ré, deliberações que foram dando a conhecer a esta, na pessoa do … que então representava a ré, e o depoimento de …, proprietário de uma das fracções do prédio em questão e que, não obstante essa qualidade depôs de forma credível, consistente e idónea , revelando conhecimento directo e pessoal das deficiências de construções existentes no prédio, desse assunto ter sido discutido por diversas vezes em assembleia de condóminos e de ter sido colocado ao …, então representante da ré, nos finais de 1996 que então assumiu que a ré iria proceder às reparações , tendo algum tempo mais tarde já no ano de 1997, a ré começado a fazer as reparações referidas no quesito 120º, mas logo a seguir parou sem ter concluído todas as reparações que havia fazer"
E a respeito da acta da assembleia de 27.01.1996 junta a fls. 45 a 59 o tribunal esclarece que "consta como 4º ponto da ordem de trabalhos a discussão e aprovação das reparações e correcções a efectuar pela empresa construtora, tendo sido aprovadas propostas quanto a esse ponto uma das quais a da propositura de uma acção judicial, mas não consta como presente nessa assembleia qualquer representante da ré. "
A matéria fáctica referenciada nos aludidos quesitos, como é sabido, não depende, quer quanto à sua existência, ( formalidade substancial) quer quanto à sua prova, ( formalidade probatória ) de qualquer forma especial, designadamente documental e pericial.
E daí que a força probatória dos depoimentos das testemunhas, em conjunto com outra prova, nomeadamente documental e pericial é livremente apreciada pelo tribunal ( cfr. art. 396 do CC) ..
Ora, pela aludida fundamentação temos de reconhecer que a convicção do juiz foi formada a partir dessa análise crítica, não ocorrendo nessa análise qualquer violação de normas legais sobre provas.
Pelo contrário da fundamentação explanada resulta que as respostas tiveram também em consideração as actas referenciadas pela recorrente e ainda a acta da assembleia de 16 de Janeiro de 1997, que mais não é do que a sequência de actas anteriores em que o recorrente problema das reparações dos defeitos do edifício, que passou por diversas assembleias, foi sempre tratado, nunca tendo sido dado como encerrado pela autora
Se atentarmos nos aludidos documentos ( actas de assembleia de fls. 33 a 64) podemos extrair os seguinte elementos que nos permitam resolver a questão subjacente da caducidade :
Conforme resulta da documentação junta a aqui, A só assumiu a administração em 16/9/1995 (cfr. acta de fls. 33) e daí que os defeitos e reparações que até aí ocorreram no edifício, em que era a própria R administradora, a Ré ao invocar a intempestividade da denúncia dos defeitos, incorre, como já se tinha deixado transparecer no Acórdão desta Relação inserido nos autos, uma situação de abuso de direito na modalidade venire contra factum proprium, nomeadamente em relação a defeitos que se revelaram no edifício no período em que a R era a administradora.
Isto para dizer que não vale apenas insistir, como faz a Ré, em invocar defeitos antes da data do período em que a A ainda não era administradora do prédio.
Foi na assembleia de 16/9/1995 que a autora assumiu a administração do edifício e aí é que foi deliberado notificar a Ré para proceder às reparações (cfr. acta de fls. 33).
Não obstante essa notificação, o certo é que na assembleia de 27/1/1996 ( cfr. acta inserida a fls 45 a 58) constava ainda da ordem de trabalhos sob o n° 4- "Discussão das reparações a efectuar pela sociedade construtora e no final foi deliberado intentar acção judicial relativa às deficiências e não acabamentos das partes comuns e fracções autónomas" .
Tal documento em conjugação com a matéria do quesito 119 em que se refere que no ano de 1996 foi solicitada à ré solução dos problemas de construção e esta aparentou nisso interesse, a ponto também, segundo o que vem provado no quesito 120, em 1997 a Ré ter procedido a algumas reparações que não passaram de pequenos ajustes, tais como o rebocar da parede ao nível do rés do chão, assim como do muro junto à rampa de acesso a garagem.
Isto para dizer que nos anos de 1996 e 1997 ainda a Ré além de efectuar algumas reparações na sequência das reclamações apresentadas pela autora, reconhecia a existência de alguns dos defeitos, só que as reparações que efectuavam não resolviam o problema e, daí o teor das actas de 27/1/1996 e depois a de 18/1/11997 (relativamente à propositura da acção e informações acerca do andamento dos processos)
Portanto, se fizermos o confronto dos apontados documentos (as actas de
18/1/1996 e 18/1/1997) e os depoimentos referenciados, não retiramos dos mesmos elementos que contrariem a convicção que o tribunal retirou ao responder como respondeu aos mencionados quesitos.
A impugnação que a Ré faz não abala essa convicção e os documentos descritos, corroboram antes essa convicção.
Improcede, deste modo, a impugnação que a Ré faz das respostas aos mencionados quesitos, porquanto conforme se demonstrou, não se verificam os requisitos para a modificabilidade da decisão de facto enunciados nas alíneas a) b) e c) do nº 1 do art. 712 do CPC.
Vejamos, agora, as nulidades invocadas em relação à sentença recorrida:
A Ré argui a nulidade prevista nas als. b) e d) do nº 1 do art. 668 do CPC porque considera que a sentença não especificou os fundamento de facto e de direito que justificam a decisão e também não se pronunciou sobre questões que devia apreciar.
Efectivamente, a sentença recorrida depois de julgar improcedente por não provada a excepção de caducidade do direito da autora, manteve no mais nos precisos termos a decisão proferida a fls. 644 a 663.
Nos termos do art. 668 nº 1 al, b) do CPC a sentença é nula" quando não especifique os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão".
Como é sabido subjaz a toda a Reforma do Código Processo Civil 1995/1996 uma ideia simples e altamente positiva e que vem manifestada no preâmbulo do DL 329-A /95 de 12 de Dezembro e é a seguinte" Procura conferir-se maior eficácia e celeridade assegurando, simultaneamente, a indispensável ponderação ao julgamento em conferência dos recursos".
E mais adiante, pode ler-se " Simplifica-se, por outro lado, a estrutura formal dos próprios acórdãos, caminhando decididamente no sentido do aligeiramento do relatório, permitindo a fundamentação por simples remissão para os termos da decisão recorrida, desde que confirmada inteiramente e por unanimidade".
A tudo isto é possível acrescentar que, já muito antes dessa Reforma, determinava o art. 137 do CPC que "não é lícito realizar no processo actos inúteis" bem como que, por força das alterações introduzidas pelo DL n° 180/96 de 25/9, passou a ser expressa obrigação do Juiz do processo" providenciar pelo andamento regular e célere do processo ... recusando o que for impertinente ou meramente dilatório ( art. 265 nº 1 do CPC).
Embora se reconheça que a remissão procure uma maior celeridade e vise evitar muitas vezes a prática de acto inúteis no processo, o certo é que a sentença recorrida exagerou com a remissão que fez para a sentença de fls. 644 a 663, porquanto acabou por omitir por completo os fundamentos de facto e de direito que determinaram a decisão, circunstância que implica a sua nulidade, nos termos do art. 668 nº 1 al. b) do CPC
Acontece, no entanto, que não obstante a verificação da apontada nulidade, a mesma deve, aqui, ser suprida em conformidade com o art. 715 do CPC
Nestes termos e de acordo com o quadro factual fixado pelo tribunal da 1ª instância e que consta também já do precedente relatório deste acórdão e para o qual remetemos, os fundamentos que a sentença recorrida se baseou para decidir como decidiu são os seguintes:
Como já se referiu, por força do n° 4 do art. 1225 do CC é aplicável ao caso dos autos ( A Ré foi construtora e a vendedora do edifício) o que dispõe no referido artigo.
Temos, assim, que nos termos do n° 1 da referida disposição legal, a Ré é responsável pelo prejuízo causado à A ( e, porque, repete-se, estão em causa apenas as partes comuns do prédio) por virtude da ocorrência de qualquer das circunstâncias aí referidas.
Da, matéria de facto que provada ficou, resulta efectivamente o edifício apresenta vários defeitos.
Desde logo, provado ficou que ( no espaço de separação entre a entrada do edifício e o corredor de acesso às escadas ) existe cimento descoberto devido a um deficiente acabamento ( 5); as caixas dos contadores da água e energia eléctrica encontram-se inacabadas ( 6); nas escadas de acesso à cave pode-se notar que a tinta de esmalte de cor creme foi aplicada sobre a massa projectada de forma desigual e em quantidade insuficiente ( 12); o tosco da parede Nascente no acesso aos elevadores, à escada e à garagem não foi rebocado até ao nível do rés do chão ( 16); a massa de Kerapas só foi aplicada nas ombreiras das portas dos elevadores, faltando aplicá-la na restante parede e existindo massa sobre as grades das portas do elevador ( 17); todas as portas dos elevadores da cave e os respectivos aros encontram-se por pintar, estando apenas revestidos com tinta de aparelho (18); o solo de acesso aos elevadores não foi revestido com qualquer tipo de pavimento, encontrando-se sob a forma de cimento afagado à talocha ( 20)
Tais circunstâncias devem considerar-se manifestamente como defeitos e, consequentemente, deve à Ré ser condenada a pagar à A , o custo da sua reparação, o qual ascende a quantia equivalente a 12.000.000$00 ( cfr. resposta dada ao art, 23 ° da base instrutória)
Quanto a deficiências, ou faltas, de pinturas, provado ficou que o seu suprimento importa em valor equivalente a 2.800.000$00, acrescido de IVA ( cfr. respostas dadas aos arts, 55 e 56 da base instrutória).
Deve, pois, a Ré ser condenada também no pagamento dessa quantia.
Por outro lado, provado ficou que a reparação dos defeitos referidos nos arts. 600 a 82 ° da base instrutória, importa em quantia equivalente a 9175.000$00, acrescida de IVA ( cfr. resposta dada ao art, 83 ° da base instrutória)
Acontece, porém, que a matéria dos arts. 80º 81° e 81 ° mereceu resposta negativa
Tal matéria tinha que ver com o alegado entupimento dos algerozes, um canto de uma chaminé, alegadamente partido e infiltrações por esse motivo.
Não se logrou, pois, apurar qual o exacto valor dos danos referidos nas respostas dadas aos arts. 60 a 79°, mas há-de ser um valor igual a 9.175.000$00,
acrescido de IVA, menos o valor que seria necessário para reparar os defeitos referidos nos arts. 80°, 81 e 81 ° da base instrutória .
Assim sendo, e fazendo apelo ao que dispõe o art. 566 n °3 do CC, entende-se adequado fixar quanto a isto o montante indemnizatório da quantia equivalente a 8. 775.000$00, acrescida de IVA.
Resultou ainda provado que por virtude dos defeitos a A gastou a quantia de 294.000$00 ( cfr. respostas das aos arts. 38º 39 e 40º) e de 60.000$00 (cfr. respostas dada ao art. 111)
Deve a Ré ser condenada a pagar à A também as referidas quantias.
Refira-se a este propósito que provado ficou a A gastou igualmente a quantia de 161.570$00 com a colocação das placas de cimento no pavimento ( cfr. resposta dada ao art. 117)
O certo é, porém, que provado ficou também que a obrigação de tal colocação não consta do projecto ( cfr. resposta dada ao art. 118°) pelo que não deve a Ré ser condenado no pagamento de tal quantia.
Uma vez que quanto a quaisquer outros defeitos ou falta de acabamentos que tenham resultado provados, não se alegou qualquer valor a eles respeitantes, de tudo até agoira exposto, resulta que a Ré deve ser condenada a pagar à A a quantia equivalente a 23.929.840$00, acrescida de IVA sobre a quantia equivalente a 11.575.000$00 (2.800.000$00 - art. 55° e 8.775.000$00- art. 83° diminuído nos termos atrás referidos).
O até agora referido tinha que ver com os pedidos formulados pela A sob as alíneas A) e B) na pi a fls. 30.
Quanto ao mais pedido pela A :
1º Não se compreende o que a A pede sob a al. C) a fls. 30, uma vez que a A reclama já valores para os defeitos existentes, reclamando igualmente juros de citação ( cfr. al. G) a fls. 31 ) não se percebendo o que significa "até à execução de sentença "
2º Quanto á inexistência da piscina ( al. D) a fls. 30) nenhum montante indemnizatório é reclamado pela A , pelo que não tem qualquer interesse analisar a matéria que resultou provada referente a isso.
3° Igualmente não se compreende o que seja indemnização por má fé e dolo nas fase pré e pós - contratual ( cfr. al. E) a fls. 30) relativamente à qual também se não justifica qualquer valor indemnizatório, parecendo deixar-se ao critério do tribunal essa fixação (que, como é óbvio, não pode ser)
4° Quanto ao montante indemnizatório solicitado sob a al. F) por um lado, não se compreende se ele tem que ver com a alegada venda de terreno alheio, se com o arranjo com espaços envolventes.
Seja como for, não resultou provado qualquer matéria que pudesse eventualmente fundamental tal pedido indemnizatório .
5º Quanto aos juros pedidos, tem a A direito a eles desde a citação. à taxa legal, nos termos dos arts. 805º nº1 e 806 nº 2 do CC.
Por último, importa referir que não se vislumbra a litigância de má fé por qualquer das partes, pois que uma coisa é a não prova de factos que se alegaram, outra coisa é alteração consciente dos factos, sob pena de, assim , não sendo, sempre que uma parte não logre provar a matéria que alega ter que ser condenada como litigante de má fé
Reproduzidos aqui os fundamentos explanados na decisão de fls. 644 a 663, nos termos supra descritos, deixam de ter razão de ser as arguidas nulidades, que, por isso, se indeferem.
Analisemos agora, o mérito do recurso:
No que toca à problemática da caducidade já o Acórdão desta Relação inserido a fls. 710 e 718 subscrito também pelo ora Relator, referia que uma coisa era o prazo geral dos cinco anos para a denúncia (ou seja a denúncia pode ocorrer dentro do prazo dos cinco anos, 1225 nº 1 e 916 nº 3 do CC) e outra era o prazo da denúncia, este tem de obedecer ao regime do art. 916 n° 2 e 3 do CC , com referência ao nº 2 do art. 1225, o que significa que a denúncia tem de ser feito dentro do prazo de um ano a contar do conhecimento do defeito, e não trinta dias, como refere a recorrente ( cfr. art. 916 nº 2 e 3 do CC) denúncia essa que, no entanto, deve ocorrer dentro do prazo geral dos cinco anos.
No que toca à contagem do prazo geral de cinco anos previsto no citado art.
1225 e seguindo de perto o Acórdão do STJ de 23/09/2003 (citado no referido Acórdão desta Relação,) proferido na Revista nº 1955/03 , Sumários n° 73 , pag. 70 que entende "que a entrega referida quer no nº 2 do art. 916, quer no n° 1 do art. 1225 ambos do CC, deve ser entendida não como entrega das partes comuns (conforme parece preconizar Ré) mas sim como a última entregas das fracções autónomas ". (cfr. também neste sentido Ac. STJ de 17/1172005 in www.dgsi.pt)
A ré considerando que a A tomou conhecimento dos defeitos constantes do relatório de vistoria em 3/4/1996 que se realizara em 16/3/1996 e que ocorreu a caducidade, uma vez que a acção deu entrada em 19/12/1997.
Acontece, no entanto, segundo também o que vem provado que a A no ano de 1996 solicitou à Ré a resolução dos problemas de construção e esta aparentou nisso interesse e em 1997 tendo a Ré procedido a algumas reparações que não passaram de pequenos ajustes, tais como o rebocar das parede ao nível do rés do chão, assim como do muro junto à rampa de acesso às garagens ( cfr. respostas aos quesitos 119 e 120).
O prazo de caducidade não se suspende nem se interrompe, senão nos casos em que a lei o determine, sendo que só impede a caducidade a prática dentro do prazo legal ou convencional, do acto ou que a lei ou convenção atribua efeito impeditivo (art. 331 nº 1 do CC )
Porém, quando, se trate de prazo fixado por contrato ou disposição legal relativa a direito disponível, impede também a caducidade o reconhecimento do direito por parte daquele contra quem deve ser exercido ( art. 331 nº 2 ).
Ora, no caso em apreço, já se verificou que o problema dos defeitos e de construção do edificio constituía um problema recorrente que atravessou diversas Administrações do prédio e que foi objecto de diversas ordens de trabalho das assembleias de condóminos.
Acontece que, no caso em apreço, a, aqui, Ré foi construtora / administradora do prédio, sendo a autora, apenas, administradora a partir de, pelo menos de 16/9/1995.
E nessa qualidade desenvolveu esforços com vista a reparar os defeitos que o edifício apresentava, inclusive a propositura da presente acção em 19/12/ 1997.
Só que no ano de 1996, na data em que a Autora teve conhecimento dos apontados defeitos, a Ré na sequência de reclamações que lhe eram sucessivamente apresentadas, não recusava as reparações reclamadas, pelo contrário em 1997 ainda procedeu a alguns pequenos ajustes, como o rebocar das paredes ao nível do rés do chão, assim como do muro junto á rampa de acesso (cfr .. respostas aos quesitos 119 e 120),
Ora, num contexto de sucessivas reclamações que se arrastavam ao longo das diversas assembleias de condóminos, as reparações efectuadas pela Ré no ano de 1997 configuram da sua parte o reconhecimento dos invocados defeitos, pois, só assim se compreende que em 1997 ainda procedesse a reparações no prédio.
E havendo reconhecimento por parte da Ré dos defeitos de construção reclamados pela A, a caducidade não pode, aqui, operar, conforme resulta do citado art. 331 nº 2 do CC.
Improcedem, deste modo, as conclusões da recorrente relativas à caducidade.
A Ré insurge-se também contra a sentença recorrida por a mesma não ter observado o " iter procedimental " que deve ser percorrido com vista à eliminação dos defeitos reclamados pela autora.
A sentença condenou a Ré
a) A pagar à A a quantia de € 119.362,73, acrescida de IVA sobre a quantia de € 57. 763,43 e ainda nos juros à taxa legal que sucessivamente em vigor, desde a citação até a integral pagamento sobre € 119. 362, 73 acrescida de Iva , sobre a quantia de € 57 736,43.;
b) No mais absolveu a Ré do pedido.
O contrato de empreitada é um contrato bilateral ou sinalagmático de que resultam prestações correspectivas ou correlativas, isto é interdependentes, sendo uma o motivo determinante da outra: a obrigação de executar a obra e a do pagamento do preço- art. 1207 do CC.
O empreiteiro deve executar a obra em conformidade com o que foi convencionado e sem vícios que reduzam ou excluam o valor dela, ou a sua aptidão para o uso ordinário ou previsto no contrato - art. 1208 .
O preço deve ser pago, não havendo cláusula em contrário, no acto de aceitação da obra - art. 1222 nº 2
O lesado com a defeituosa execução da obra, para se ressarcir dos respectivos prejuízos, deverão observar o regime estabelecido nos arts. 1221, 1222 e 1223 do C. Civil, os quais conferem ao dono da obra uma série de direitos.
No entanto o dono da obra não pode seguir qualquer uma das vias apontadas, a seu livre arbítrio, estando antes obrigado a observar a prioridade dos direitos consagrados nos referidos preceitos legais que é a seguinte:
a) Em primeiro lugar a eliminação dos defeitos, se estes puderem ser eliminados;
b) Em segundo lugar, uma nova construção, se os defeitos não puderem ser eliminados;
c) Em terceiro lugar, na hipótese de não serem eliminados os defeitos ou construída de novo a obra, o direito de exigir a redução do preço ou, em alternativa, a resolução do contrato.
O exercício deste direito não exclui, no entanto, o direito de ser indemnizado nos termos gerais, pelos prejuízos complementares ( art. 1223 do CC) mas este não é um direito alternativo daqueles e pressupõe a constituição do empreiteiro em mora na eliminação dos defeitos.
Importa, no entanto, salientar:
Os direitos referidos em a) e b) cessam se as despesas forem desproporcionadas em relação ao proveito;
O direito à resolução do contrato só existe, para além do mais, se os defeitos tornarem a obra inadequada ao fim a que se destina, inadequação esta que existirá quando a obra seja completamente diversa da encomendada ou quando falte uma qualidade essencial, objectiva ou subjectivamente considerada ( Pires de Lima e A. Varela, CC Anotado, Vol. II , 3a ed. pag .. 820 e segs. Vaz Serra, RLJ Ano 105, pag. 287 e 288; Meneses Cordeiro, Direito das Obrigações, Val. 3º pag. 537 e segs. ; Moitinho de Almeida, BMJ 228 - 16 ; Ac. STJ de 1115/93 , CJ Ac. STJ, I, 20 , 97 ; Ac. STJ de 2/12/93 CJ Ac. STJ I 30 , 157 ; Ac. STJ de 14/3/1995 BMJ 445- 464).
O direito à indemnização, nos termos do art. 1223 do CC , tem apenas em vista os danos que não podem ser ressarcidos através da eliminação dos defeitos, ou da construção de novo da obra, ou redução do preço.
Como já se referiu, ficam de fora deste direito de indemnização nos termos gerais, todos os danos na própria obra, directa e imediatamente derivados do cumprimento defeituoso do contrato e que podem ser ressarcidos através da eliminação dos defeitos, da construção nova ou da redução do preço.
Salvo caso de manifesta urgência, a lei não permite que o dono da obra tome a iniciativa de eliminar, ele próprio, os defeitos ou de construir de novo a obra, para, em seguida reclamar uma indemnização ao empreiteiro pelas despesas que teve.
O que o dono da obra tem a fazer, se o empreiteiro se recusar a eliminar os defeitos ou a realizar de novo a obra, é recorrer ao tribunal, para obter uma condenação prévia do empreiteiro, após o que, em execução de prestação de facto, conseguirá eliminação dos defeitos ou a nova construção pelo próprio empreiteiro ou por terceiro, nos termos do art. 828 do CC.
É esta a posição da doutrina e jurisprudência, que também acolhemos (P. Lima e Antunes Varela, CC Anotado, Vol. TI pags, 820,821 e 823 ; Meneses Cordeiro, Direito das Obrigações, Vol. III, pags. 537,538, 545 e 546 ; Pedro Romano Martinez, Cumprimento Defeituoso, em especial na Compra e Venda e na Empreitada, pags. 388 e 389 ; Vaz Serra, BMJ 146-65; Ac. STJ de 11/5/1993 , CJ Ac: STJ, I , 2° , 97; Ac. STJ de 2/12/93 , CJ AC. STJ, I; 3° , 157 ; Ac. STJ de 14/3/1995 BMJ 445-473).
No caso em apreço, a autora pretende a condenação da Ré:
a) No pagamento dos custos de reparações necessárias e urgentes efectuadas pelo autora no valor de 771.7732$00 e o valor de esc. 29.075.000$00, valor do orçamento para reparação e acabamento da obra;
b) Todas as despesas relativas a obras que ainda se apurarem necessárias até à execução da sentença
c) Indemnização pela ausência de utilização da piscina-legítima expectativa
dos compradores das fracções;
d) Má fé e dolo por parte da Ré na fase pré e pós contratual;
e) Indemnização pela venda de prédio cujo terreno não era seu
f)Juros desde a citação relativamente a despesas efectuadas e a efectuar.
Conforme resulta da sentença recorrida os valores pelos quais condenou a Ré dizem respeito fundamentalmente ao valor de custos das reparações suportados em orçamentos e em algumas despesas que a A já teve de suportar.
Ora, a autora não logrou demonstrar a manifesta urgência para se substituírem à Ré, na eliminação dos defeitos.
Efectivamente, só em casos de manifesta urgência, é admissível que o credor, directamente e sem intervenção dos tribunais, proceda à eliminação dos defeitos, exigindo depois as respectivas despesas. (cfr. Pedro Martinez, Cumprimento Defeituoso em especial Compra e Venda e na Empreitada pag,389)
No caso dos autos, temos de reconhecer que não se mostra feita qualquer prova nesse sentido, sendo à, aqui, autora que competia fazer tal demonstração ( art. 342 nº1) do CC
Isto para dizer que a sentença recorrida não pode valer quando condena a Ré a pagar à autora os custos das reparações dos defeitos que fundamentou na base de orçamentos, e em algumas despesas que efectuou, por a mesma não ter observados os items procedimentais dos arts. 1221 , 1222 e 1223 do CC
E sendo assim, verificando-se que estamos perante um edifício que desde a sua construção por parte da Ré apresentou diversos defeitos, compete à R nos termos do citado art. 1221 do CC primeiramente proceder à sua eliminação, para a qual deve ser interpelada especificamente pela A , com a cominação de eventual execução nos termos do art. 828 do CC.
E para esse desiderato a Ré deve eliminar à sua custa os defeitos resultantes da matéria de facto provada, ou seja:
Os constantes da alínea H) da matéria de facto assente e também os constantes dos seguintes números da base instrutória : 5°,6°, 12°, 16°, 17°, 18°,20°, 27°, 28°,30°, 31°,33,34°,36°,41°,48°,49°,50°,51°,52°,53°,54°, 57°, 60°, 61°, 62°, 63°, 64°"65°,, 660, 670, 68°, , 69°, 71°, , 72°, , 73°. , 74°, 75°, , 76°, 77, 77°, 78°, 79°, 94°, 96°, 97°, 99° e 100° .
III- Decisão:
Nesta conformidade e revogando a sentença recorrida na parte em que condena a Ré a pagar os montantes nela referenciados, acordam os Juízes desta Relação, em condenar antes a Ré a eliminar à sua custa os defeitos acima descritos.
Custas pela A e Ré na proporção do respectivo decaimento
Évora, 09.10.2008