Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 2061/04-2 |  |
RESTITUIÇÃO DAS RENDAS PAGAS
EFEITO RETROACTIVO DA ACÇÃO CONSTITUTIVA
I - O exercício do direito de preferência por via da acção constitutiva própria, quando procedente, culmina numa sentença que opera a " substituição do adquirente pelo preferente, na titularidade do direito que o primeiro adquirira sobre a coisa sujeita a prelação".
II - O reconhecimento judicial do direito preferencial retroage os seus efeitos ao momento da alienação e portanto o arrendatário que o exerce na acção e o vê reconhecido tem direito a exigir o valor das rendas que pagou entre a alienação e data da sentença.
III – Porém, se a preferência foi reconhecida por via negocial, tal efeito retroactivo já não se verifica, pois, a eficácia de tal contrato é ex nunc, isto é, os seus efeitos apenas se produzem a partir da data da aquisição por compra, pelo Apelante, ou seja a partir da data da escritura. Este negócio não tem o mérito de destruir os efeitos das anteriores alienações, tudo não passando como uma normal aquisição da fracção, por compra.
IV –A substituição retroactiva do primitivo adquirente pelo preferente é específica e exclusiva do artº 1410º do C.Civil.
Apelação 2061/04-2
(Ac. Sumária 105/00)
2º Cível de Faro
Acordam na Secção Cível da Relação de Évora:
RELATÓRIO
P. intentou acção de condenação, com processo sumário, contra AG., S.A. e EA., S.A., todos com os sinais dos autos, alegando, em síntese, que sendo arrendatário de uma fracção autónoma de que era senhoria a AG., esta havia vendido a mesma ao F., pelo preço de 14.017.555$00 e que esse F., por sua vez, vendera-a à EA., S.A. (2ª Ré), por 14.600.000$00, tudo isto sem comunicarem ao Autor tais vendas, de forma a que este pudesse exercer o seu direito de preferência.
O Autor veio, então, a adquirir tal fracção à EA., no uso do seu direito de preferência, em 14.09.98, quando a primeira alienação do imóvel ocorrera em 23 de Setembro de 1997, pelo que o A. esteve a pagar rendas durante 12 meses, no montante de 105.000$00 mensais, num total de 1.260.000$00.
Pediu, assim, a condenação solidária das Rés, no pagamento duma indemnização ao A. pelas rendas indevidamente pagas, acrescida de juros à taxa legal em vigor, bem como no pagamento dos honorários ao seu mandatário ou, em alternativa, ser a 1ª Ré condenada a pagar ao A. as quantias peticionadas, ou sê-lo a 2ª Ré, ou, ainda, ser a 1ª Ré condenada a pagar ao Autor, a título de locupletamento ilegítimo, a quantia de 1.260.000$00, nos termos do artº473º e segs. do CC e indemnização nos honorários dos mandatários do A. em montante a liquidar em execução de sentença.
Ambas as Rés contestaram.
No decurso da acção, foi suscitada a intervenção provocada de T., ao lado dos primitivos Réus, o que foi admitido, tendo esta entidade dito fazer seus os articulados dos Réus.
Após julgamento, a sentença proferida foi no sentido de julgar a acção improcedente, absolvendo as Rés e a chamada do pedido.
Inconformado, o Autor apelou para esta Relação, terminando as suas alegações com as seguintes:
CONCLUSÕES
1a - As R. R. não alegaram e/ou não provaram:
a) Que o A. para adquirir a fracção objecto dos presentes autos teria que recorrer a empréstimo bancário e,
b) Caso tivesse recorrido a empréstimo bancário para adquirir a fracção em 1997, qual seria o montante dos juros que teria que pagar até 1998, data em que lhe foi permitido exercer o seu direito de preferência que ilicitamente lhe foi negado exercer em 1997.
2a – Assim, a resposta ao art. 7. ° da base instrutória deve ser substituída por outra com a seguinte redacção: "Provado apenas, que outorgado o escrito referido em C) em 23 de Setembro de 1997, o autor desembolsaria de imediato Esc. 14.017.555$00".
3a – A própria decisão recorrida, reconhece que não foram alegados nem provados os juros que poderiam ser devidos, para justificar a estipulação de acordo com os supletivamente fixados na lei (cf. fls. 232).
4a – Assim, não podia a M. Juiz a quo ter colmatado a falta de alegação quanto à taxa de juro aplicável (a que montante?), nem podia ter colmatado a falta de prova relativamente ao facto alegado pelas R. R. quanto ao hipotético montante de juros remuneratórios que o A. teria que suportar se tivesse recorrido a empréstimo bancário (por que montante? por que razão? a que taxa? etc.).
5a – No entanto, sem prejuízo do supra alegado, a taxa de juro supletiva fixada legalmente (art. 559. º do Código Civil) não é nem pode ser aplicável aos presentes autos.
6a – Acresce que, a douta decisão recorrida tem como consequência que o A., em virtude da actuação ilícita das R. R., terá que suportar, pela fracção de que era arrendatário e que deveria ter adquirido em 1997, os custos do empréstimo (capital + juros remuneratórios) durante o período pelo qual contratasse o empréstimo em 1998, mais os custos das rendas pagas e indevidamente recebidas pelas R. R. entre 1997 e 1998, no valor de Esc. 1.260.000$00 (€ 6.284,85).
7a – A decisão da 1.a instância leva a que, pela actuação ilícita das R. R., o A. tenha que suportar o valor da aquisição, mais um ano de rendas (além de ter que acabar de pagar a casa, seja qual for o prazo do empréstimo bancário, um ano mais tarde) e que seja legitimado às R. R. que, como "prémio" pela ilicitude da sua actuação, tenham recebido pela venda da casa a quantia global de Esc. 15.277.555$00 (Esc. 14.017.555$00 do preço por si estipulado + Esc. 1.260.000$00 das rendas indevidamente cobradas e recebidas).
8a – A douta sentença recorrida é nula, por ter violado e feito errada interpretação e aplicação das disposições legais contidas no art. 562. ° do Código Civil, e nos termos do disposto no 661.°, n.º 1, 66.8, n.º 1, ais. d) e e), todos do Código Civil.
9a – Assim, deve a douta sentença recorrida ser revogada, e ser substituída por decisão que condene a R. "AG. S. A. a indemnizar o A. pelo valor das rendas que indevidamente recebeu entre o mês de Setembro de 1997 e o mês de Setembro de 1998, no valor total de € 6.284,85 (Esc. 1.260.000$00), bem como nos juros sobre cada uma das rendas recebidas durante aquele período, no valor mensal de € 523,74 (Esc. 105.000$00) - cf. al. B factos assentes, 2) dos factos provados na sentença (fls. 223).
10a – Caso assim não se entenda, deverão as R. R. ser condenadas solidariamente a indemnizar o A., nos mesmos termos.
11a – Além disso, pela recusa das R. R. em indemnizar o A. das quantias que dispendeu durante o referido ano em rendas, o A sofreu ainda os prejuízos decorrentes da interposição e desenvolvimento da presente acção judicial, consubstanciados em custas judiciais e honorários do seu mandatário, a liquidar em execução de sentença, pelos quais as R. R. devem também ser condenadas, revogando-se e substituindo-se também a sentença nesta parte.
As Rés AG. e EA. apresentaram, em conjunto, as suas contra – alegações, pugnando pela manutenção do decidido.
A chamada T. não apresentou contra-alegações.
Colhidos os vistos legais e nada obstando ao conhecimento do objecto do presente recurso, cumpre apreciar e decidir.
FUNDAMENTOS
A sentença, ora em recurso, deu como provados os seguintes factos:
1- O Autor celebrou com a Ré AG, S.A, um acordo reduzido a escrito, no essencial com o seguinte teor:
Contrato de arrendamento
Contraentes:
Primeira: Senhoria:
AG, S.A, (..) neste acto representada pela sua procuradora com poderes bastantes, EA., S.A, com sede no Porto e Delegação em Lisboa, na ……………..:
Segundo: Arrendatário:
Senhor Eng. P. (..) celebram entre si o presente contrato de arrendamento para habitação, no regime de renda livre, nos termos do artigo 98°, do RAU, aprovado pelo Decreto Lei n.° 321-B/90, de 15 de Outubro.
A primeira contraente declara que é dona e legitima proprietária da fracção autónoma “CG’ correspondente à habitação T3, letra E do décimo segundo andar, a qual inclui um espaço coberto para estendal de roupas localizado no piso do 1° andar (habitação) e uma arrecadação e um lugar de estacionamento automóvel”
2- Em Setembro de 1997 a prestação mensal que o Autor pagava à Ré AG, S.A, pelo gozo do prédio a que se refere o acordo referido em A), era de 105.000$00.
3- Em 23 de Setembro de 1997, no décimo nono cartório notarial de Lisboa, foi lavrado um instrumento, no essencial com o seguinte teor:
«Compra e Venda
No dia vinte e três de Setembro de mil novecentos e noventa e sete (..) perante mim, M., Ajudante Principal do Décimo Nono Cartório Notarial, em substituição legal do (..) notário do respectivo notário, compareceram como outorgantes:
Primeiro: Eng.º A. (..)que outorga na qualidade de procurador, em representação da (.) AG., S.A (…)
Segundos: Dr. J. (...) e Dr. M. (..) que outorgam na qualidade de administradores, em representação da “T., S.A (.), sociedade esta que intervém, por sua vez como gestora, administradora e representante do “F.”
Pelo primeiro outorgante na qualidade em que outorga foi declarado: que pela presente escritura, livre de quaisquer encargos e pelo preço global de oitocentos e noventa e quatro milhões trezentos e oito mil novecentos e oitenta e seis escudos, que já recebeu, vende á representada dos segundos outorgantes, para integrar o dito “F”, o seguinte: cinquenta e oito fracç3es autónomas, que safo as constantes do documento complementar (.). que todas as fracções fazem parte do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, designado por lote Um, “Edifício Oásis sito no …………………, freguesia de ……, concelho de …., descrito na Conservatória do Registo Predial de Faro sob o número ………..
Pelos segundos outorgantes, na qualidade em que outorgam foi declarado: que para a sua representada aceitam este contrato nos termos exarados.
Assim o outorgaram.
Documento complementar organizado nos termos do número dois do art. sessenta e quatro do Código do Notariado, que instrui a escritura outorgada no Décimo Nono Cartório Notarial de Lisboa, em vinte e três de Setembro de mil novecentos e noventa e sete.
Fracção autónoma designada pelas letras “CG”, destinada a habitação, no décimo segundo andar, letra E, com uma arrecadação e um estacionamento para veiculo automóvel, na cave, com o valor patrimonial de 7.442. 709$00, pelo preço de catorze milhões dezassete mil e quinhentos e cinquenta e cinco escudos».
4- A AG, S.A, não comunicou ao Autor a intenção de proceder à venda do prédio referido em A), por forma a poder exercer o seu direito de preferência.
5- Com data de vinte e oito de Abril de 1998, o Autor enviou à AG., S. A, o escrito de fls. 17, no essencial com o seguinte teor: “Assunto: compra do apartamento correspondente ao 12.º andar, letra E, do prédio sito na ……….., em ……..
Tive agora conhecimento que o apartamento supra referido, o qual me foi dado de arrendamento por V Exas, já não é propriedade vossa, tendo sido vendido a terceiros. Nos termos da lei o arrendatário tem direito de preferência na compra do arrendado, decorrendo igualmente da lei a obrigação do senhorio de comunicar ao arrendatário, para efeitos de eventual exercício do referido direito de preferência, a intenção de proceder d venda, comunicação esta que nunca me foi feita.
(..) Assim, informo V Exas. do meu interesse em exercer o direito de preferência relativo à aquisição do apartamento onde resido, de acordo com as condições de venda estipuladas(..)”
6- Em resposta, ao escrito referido em E), a ré EA., S. A, enviou ao autor o escrito de fls. 19, no essencial, com o seguinte teor: “A fracção sita no edifício Oásis, Lote 1- 12° E que V Exa. ocupa na qualidade de arrendatário, foi objecto de venda pelo seu anterior proprietário, AG, S.A, ao “F, pelo preço de 14. 017.555$00.
Posteriormente, e por sua vez, o “F alienou a mesma fracção a esta mesma sociedade por 14.600.000$00.
Ambas as transacções forem feitas na convicção (..) de que V Exa. não estaria interessado no exercício do direito de opção, tendo havido lapso, de que muitos nos penitenciamos, na falta de comunicação a V Exa”.
7- Em 24 de Agosto de 1998, a ré EA., S. A, enviou ao autor o escrito de fls. 21, no essencial com o seguinte teor “ (.) foi já reconhecido a V. Exa., como arrendatário habitacional o direito de preferência na compra do apartamento correspondente ao 12° andar, letra E (fracção autónoma “CG”, do prédio sito na …… em ….. (.) aproveitamos o ensejo para notificar V Exa. da realização da escritura de compra e venda do imóvel no Primeiro Cartório Notarial de Faro, …………, no próximo dia 14 de Setembro de 1998, pelas 12, 00 horas.”
8- No dia 14 de Setembro de 1998, no Primeiro Cartório Notarial de Faro, foi lavrado um instrumento notarial, no essencial com o seguinte teor:
«Compra e Venda (.)
No dia catorze de Setembro de mil novecentos e noventa e oito, no Primeiro Cartório Notarial de Faro, perante mim (..) Notória do mesmo Cartório, compareceram: PRIMEIRO: R., (..) que outorga na qualidade de procurador da sociedade “EA., S. A ‘
SEGUNDO: P. (..) que outorga por si e na qualidade de procurador da sua mulher (..)
(..) E, pelo primeiro outorgante, na qualidade em que outorga, foi dito: que, pela presente escritura e pelo preço de catorze milhões dezassete mil quinhentos e cinquenta e cinco escudos, já recebido do segundo outorgante a este vende, livre de quaisquer ónus ou encargos, a fracção autónoma, designada pelas letras “CG”, correspondente ao décimo segundo andar E, com vários compartimentos e com uma arrecadação e um estacionamento para veiculo automóvel, na cave destinada a habitação integrada no prédio urbano em regime de propriedade horizontal, lote um, Edifício Oásis, no ………, na freguesia de ………. do concelho de ……, inscrito na matriz sob o artigo …… (..).
Pelo segundo outorgante foi dito que aceita a presente venda (..)
Assim, o outorgaram».
9- Entre Setembro de 1997 e Setembro de 1998 o autor, transferiu para a conta bancária de que é titular a ré AG.., S. A a quantia de 1.260.000$00, relativa ao valor das contraprestações mensais devidas pelo gozo do prédio referido em A).
10- Em 03 de Julho de 1998, o autor enviou à ré EA., S. A o escrito de fls. 48, no essencial com o seguinte teor “ informo ainda que, dado nada me ter sido comunicado acerca das transacções efectuadas, as rendas continuaram, e continuam, a ser pagas à primitiva proprietária, AG, S.A.“
11- Caso tivesse sido comunicado ao autor o projecto de venda da fracção CG”, nos termos e condições referidos em C), o mesmo teria exercido o direito de preferência e teria outorgado o escrito referido em C) em 23 de Setembro de 1997.
12- A Ré AG., SA» entregou à Ré «T, S.A.» as contraprestações referidas em 1), relativas ao período de 23.9.1997 até 30.12.1997 e entregou à Ré «EA., SA» as relativas ao período de 30.12.1997 até ao m de Setembro de 1998.
13- Outorgado o escrito referido em C) em 23 de Setembro de 1997, o autor desembolsaria de imediato 14.017.555$00, referente ao preço e a despesas de sisa, escritura e registo, recorrendo a uma instituição financeira afim da mesma colocar aquele montante à sua disposição, pelo qual despenderia juros.
Nas suas alegações, o Apelante refere que o ponto 13º da factualidade provada, que "resultou da resposta ao quesito 7º da base instrutória", devia ter a seguinte redacção: «Provado apenas que outorgado o escrito referido em C) em 23 de Setembro de 1997, o autor desembolsaria de imediato Esc. 14.017.555$00».
Não tem razão! Como é de primeira evidência, o ponto 13º do acervo factual fixado não resulta apenas da resposta ao quesito 7º da base instrutória, mas também da resposta aos quesitos 5º e 6º da mesma peça processual. Abarca, portanto, as respostas a esses três quesitos, nada havendo a alterar.
A restante matéria de facto não foi impugnada, pelo que tal acervo há-de considerar-se fixado.
No caso vertente, a questão fundamental consiste em saber se, pelo facto de a Apelada AG., dona da fracção autónoma da qual era arrendatário o ora Apelante P., ter vendido a dita fracção ao F. e este ter, posteriormente, transmitido por venda aquela fracção à EA., SA, não tendo sido dado conhecimento oportuno do projecto de tais alienações ao Apelante, de modo a que este pudesse exercer o seu direito de preferência, o ora Apelante B. tem direito a que lhe sejam restituídas as rendas que pagou entre 23 de Setembro de 1997 (data da primeira transacção) e 14 de Setembro de 1998 (data em que ele próprio adquiriu tal fracção por compra, no exercício do direito de preferência, à Ré, ora Apelada, EA., SA), que pede a título indemnizatório.
A resposta só poderia ser afirmativa, se o ora Apelante tivesse desencadeado o mecanismo legal previsto no artº 1410º do Código Civil, a denominada acção de preferência, que é aplicável no domínio do direito de preferência dos arrendatários dos prédios urbanos ou suas fracções, por força do disposto no artº 49º do Regime de Arrendamento Urbano, aprovado pelo Dec. –Lei 321-B/90 de 15 de Outubro.
A razão da precedente afirmação é muito simples: o exercício do direito de preferência por via da acção constitutiva gizada no sobredito preceito legal, quando procedente, culmina numa sentença que opera a " substituição do adquirente pelo preferente, na titularidade do direito que o primeiro adquirira sobre a coisa sujeita a prelação" (P.Lima e A. Varela, Código Civil anotado, Vol. III, pag.383).
Daí que, se o ora Apelante, quando tomou conhecimento das alienações do andar de que era inquilino, tivesse movido a acção prevista no artº 1410 do C.C., obtendo o necessário ganho da causa, teria resolvido retroactivamente a transmissão do imóvel, indo ocupar, por substituição, rectius, por sub-rogação, a posição do adquirente, com efeitos desde a data da compra por este.
Como já em 1969 sentenciou o nosso mais alto Tribunal o reconhecimento judicial do direito preferencial retroage os seus efeitos ao momento da alienação (STJ. 20.06.69, BMJ, 188-164).
Se assim fosse, o ora Apelante teria direito a ver restituída as rendas que havia pago, pois a sua posição de dono da fracção operar-se-ia ex tunc, é dizer, com efeitos reportados à data da alienação com violação do seu dever de preferência, e sendo dono, desde aquela data, todas as rendas entretanto pagas teriam de ser-lhe devolvidas, como é claro, sob pena de injustificado locupletamento da senhoria alienante.
Porém, o ora Apelante não recorreu a tal dispositivo legal, apenas exercendo o seu direito de preferência quando a ora Apelada EA., S.A., após a correspondência trocada que consta do processo, se dispôs a vender-lhe o andar, pelo preço de 14.017.555$00, ou seja, o mesmo valor da 1ª alienação, contrato esse que se concluiu em 14 de Setembro de 1998, data da celebração da respectiva escritura.
Só que desta forma, a eficácia de tal contrato é ex nunc, isto é, os seus efeitos apenas se produzem a partir da data da aquisição por compra, pelo Apelante, vale dizer, a partir da data da escritura.
Não tem o mérito de destruir os efeitos das anteriores alienações, tudo não passando de uma normal aquisição da fracção, por compra, à EA., SA., perfeitamente estabilizada na data da aquisição.
Não ocorre aqui a substituição retroactiva do primitivo adquirente pelo preferente, situação que é específica e exclusiva do artº 1410º do C.Civil, dispositivo legal esse a que o Apelante não recorreu.
Sendo assim, antes da aquisição da fracção, por compra, à EA., o ora Apelante era apenas inquilino ou arrendatário e, como tal, adstrito ao pagamento de rendas, nos termos contratuais e do artº1038º al. a) do Código Civil, tendo, em contrapartida, os senhorios o direito de receber tais rendas, como retribuição pelo gozo temporário da fracção cedida em arrendamento.
Ora quem exerce um direito seu, não causa dano a outrem (quis jure suo utitur neminem facit injuriam), ressalvados os casos de abuso de direito, evidentemente.
Não há, deste modo, qualquer locupletamento injusto por banda das Rés.
Portanto, não tem o Apelante qualquer direito a ser reembolsado das rendas que pagou enquanto inquilino, com direito de preferência na compra da fracção, é certo, mas sempre inquilino e sujeito a tal estatuto legal e contratual.
Vistas agora as coisas pelo prisma do dever de indemnizar, por banda do senhorio que aliena o imóvel sem dar conhecimento ao arrendatário preferente, sempre diremos que é correcto o entendimento de que o senhorio que não cumpre o seu dever de informação de projectada venda ao inquilino preferente, por violação do direito de preferência deste, pode constituir-se em responsabilidade geradora do dever de indemnizar.
Porém, para tanto, torna-se mister que sejam alegados e provados os pressupostos de tal responsabilidade, que é extra contratual, por isso que baseada na violação de um direito (artº 483ºdo C. Civil) designadamente a culpa e o dano, não bastando a mera acção ou omissão ilícita, em que se traduz a citada violação.
Relativamente à culpa, não se mostra provado qualquer facto que permita concluir, com segurança, que a violação do direito de preferência do Autor foi cometido a título de dolo ou, de negligência, que integram, como se sabe, o nexo de imputação subjectiva.
Apenas no facto 6º, o Tribunal deu como provado tão-somente que a Ré EA. escreveu ao Autor/Apelante, uma carta em que diz que «ambas as transacções foram feitas na convicção (...) de que V.Exª não estaria interessado no exercício do direito de opção, tendo havido lapso de que nos penitenciamos».
Mas o Tribunal não deu como provado tal lapso, apenas dando como provado que a referida empresa escreveu tal carta ao Autor.
Além disso a afirmação da adquirente EA. não vincula as alienantes AG. e F., pelo que não se pode considerar uma confissão, uma contra se pronunciatio, desta Rés.
Não se mostra, pois, provada a culpa Como é sabido, também as omissões, para poderem ser consideradas culposas, devem ser imputáveis ao agente a título de dolo (praticadas com intenção, com vontade de prejudicar ou até, na modalidade de dolo eventual, com indiferença pelos interesses de outrem) ou de negligência (com descuido, com esquecimento etc.), mediante a alegação e prova da factualidade integrante.
, que é requisito ou pressuposto da responsabilidade civil extracontratual, a ser alegada e provada pelo lesado (artº487º nº1 do CC).
Relativamente aos danos, o Apelante apenas alegou ter ficado prejudicado em 12 meses de renda que pagou entre Agosto de 1997 e Agosto de 1998, no valor global de 1.260.000 $00, que não teria pago se tivesse comprado o andar em 1997, quando o mesmo foi vendido ao F..
Ora em primeiro lugar o Autor/Apelante teve a possibilidade de se substituir ao adquirente, com efeitos retroactivos à data da alienação, mediante a competente acção de preferência prevista no artº1210º do C.Civil, como atrás amplamente se deixou exposto, logo que teve conhecimento da alienação, o que não fez.
Em segundo lugar, embora a sentença recorrida tenha dado como provado que "caso tivesse sido comunicado ao autor o projecto da venda da fracção "CG", nos termos e condições referidas em C o mesmo teria exercido o seu direito de preferência e teria outorgado o escrito referido em C) em 23 de Setembro de 1997."_(item 11), Embora dado como provado, trata-se sempre de um facto hipotético ( no plano da hipótese que não se verificou) e condicional, não efectivo, porque não aconteceu. a verdade é que a mesma sentença abala a peremptoriedade desta afirmação ao, mais adiante, dar como provado que para pagar tal preço do andar e as despesas da sisa, escritura e registo, o ora Apelante teria de recorrer a uma instituição financeira, (item 13º) com tudo o que de aleatório tem tal operação de crédito bancário, que dependeria, antes do mais, como é do conhecimento geral, da autorização da concessão pela eventual entidade financiadora.
Não se pode, como é patente, condenar quem quer que seja a devolver as rendas ao Apelante, a título de indemnização, com base em factualidade tão aleatória e meramente hipotética porque condicionada, além do mais, à obtenção do crédito, que se procura convocar para sustentar ter havido lucro cessante, tanto mais que, como é sabido tais rendas foram pagas por o Apelante ter desfrutado da fracção que lhe foi locada, na sua qualidade de inquilino, tendo portanto os senhorios o direito de as receberem.
E isso é que é decisivo, pois como se disse atrás, as rendas pagas pelo Autor entre Agosto/97 e Agosto/98, foram-no em cumprimento do seu dever de arrendatário (inquilino), como prestação debitória inerente ao contrato de arrendamento, em contrapartida do gozo do locado, assistindo ao senhorio o direito de as receber.
Por outras palavras, se é certo que o Autor não pagaria rendas a partir do exercício do direito de preferência, se tivesse exercido tal direito quando da primeira alienação, adquirindo a fracção, não é menos certo que a senhoria também não lhe teria proporcionado o gozo do imóvel a partir da referida data, portanto, as rendas foram contraprestação pelo gozo do imóvel, nada havendo a restituir.
Tal não constitui assim um dano indemnizável, pois quando o ora Apelante tomou conhecimento da alienação da fracção (não tendo, além do mais ficado provada a data de tal conhecimento, mas apenas o que consta do item 5 da factualidade provada) podia ter intentado, como se disse, a competente acção de preferência, substituindo-se retroactivamente ao adquirente, o que não fez, pelo que não pode agora a título de danos pedir a restituição das rendas pagas, quando exerceu o seu direito de preferência, adquirindo o fogo, só em Setembro de 1998 e com efeitos meramente ex nunc, isto é, a partir da data da referida aquisição.
Em suma, não está provado qualquer dano indemnizável, no valor das rendas pagas, enquanto inquilino, nem como dano emergente, nem como lucro cessante, pelas razões acabadas de expender.
Faltando tais pressupostos da responsabilidade civil, falece a possibilidade da condenação das Rés na pretendida indemnização.
A sentença recorrida baseou-se no raciocínio de que, quando o prédio arrendado é alienado, sem o arrendatário ter a faculdade de exercitar o seu direito de preferência legal, o preferente adquire para si a coisa alienada com eficácia retroactiva à data da primeira alienação.
Tal raciocínio é exacto, mas apenas nos casos de reconhecimento judicial do direito de preferência através da acção própria desenhada no artº 1410º do C.Civil, na medida em que nesta é proferida sentença investindo o preferente na posição do adquirente e daí a eficácia retroactiva, para se dar a sub-rogação da posição contratual ope judicis.
Não nos casos em que o arrendatário preferente vem a adquirir o objecto da preferência, v. g., ao terceiro ou ao quarto adquirente por via de simples contrato de compra e venda, embora no exercício do seu direito de preferência, pois neste caso não há qualquer retroacção da sua posição contratual.
Por esse raciocínio se explica que sentença recorrida tenha considerado que o ora Apelante tinha direito à devolução das rendas, a título de indemnização, embora depois, tenha chegado à estranha conclusão de que o entre o direito de o Autor ser indemnizado pelo pagamento das rendas pagas indevidamente_1.260.000$00_ e os juros que teria de pagar ao Banco se tivesse adquirido a fracção em 23.09.97 em vez de Setembro de 1998, no montante de 1.401.755$50, afinal o Autor não tinha sofrido qualquer prejuízo, antes um benefício computado em 707,07 € ou seja, em 141,755$00.
Relativamente ao pedido de pagamento dos honorários do seu mandatário forense, pela Rés, a título de indemnização, as mesmas considerações tecidas para a demonstração da inexistência de tal responsabilidade civil, por falta de prova sobre alguns dos seus pressupostos, são mutatis mutandis aqui aplicáveis, pelo que tal pedido improcede também.
DECISÃO
Tudo visto e ponderado, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação, em negar provimento à Apelação interposta, e em confirmar, embora com fundamentos de direito diferentes, a sentença recorrida.
Custas pelo Recorrente.
Processado e revisto pelo relator.
Évora,