Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 3748/15.1T8ENT.E1 |  |
DIREITO DE PREFERÊNCIA
Acordam no Tribunal da Relação de Évora
Aroma dos (…), Unipessoal, Lda., intentou contra (1ª R.) …, (2º R.) …, (3º R.) …, (4ª R.) …, (5º R.) …, (6ª R.) Sociedade Agrícola Cruz do (…), Unipessoal, Lda., e (7ª R.) Caixa de Crédito Agrícola Mútuo da (…), C.R.L., a presente acção, pedindo que lhe seja reconhecido o direito de preferência na compra dos prédios, transmitindo-lhes a propriedade mediante o pagamento do valor real da compra e venda, ordenando-se o cancelamento dos registos de aquisição e de constituição de hipoteca.
Alega, em síntese, que celebrou com os 1º e 2º RR. um contrato de arrendamento rural com início em 30.11.2011, tendo por objecto seis prédios, e que quatro desses prédios foram vendidos aos 3º, 4º, 5º e 6º RR, com a constituição de hipoteca sobre dois deles, a favor da 7ª R., sem que lhe fosse dada a oportunidade de exercer o direito de preferência.
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Citados os 1º e 2º RR. não apresentaram contestação. Os 3º, 4º, 5º, 6º e 7º RR. apresentaram contestação conjunta.
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Na contestação apresentada, os 3º, 4º, 5º, 6º e 7º RR. invocaram a inexistência de um contrato de arrendamento, acrescentando que, à data da venda, a A. não explorava como arrendatária os prédios em discussão, mas tão só como comodatária, contrato que havia cessado a partir de 31.12.2014. Mais alegam que os terrenos vendidos foram oferecidos à A. que recusou adquiri-los, tendo procedido ao levantamento de tudo o que havia deixado na vigência do comodato. O preço declarado na escritura foi o preço efectivamente pago e foi entregue ao advogado dos vendedores, uma parte em cheque e outra parte em dinheiro, tendo as vendas subsequentes sido celebradas de boa-fé.
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Realizou-se a audiência de discussão e julgamento.*
Foi proferida sentença que julgou a acção procedente e cuja parte decisória é esta:1 - condeno os RR. a ver reconhecido à A. o direito de preferência na venda dos prédios conferindo à A. a possibilidade de substituir o 3º R. (…), na aquisição dos seguintes prédios:
a) prédio rústico com a área de 9.320 m2, sito em (…), União das Freguesias de Chamusca e Pinheiro Grande, concelho da Chamusca, inscrito na matriz predial rústica sob o artigo (…) da secção (…), e descrito na Conservatória do Registo Predial da Chamusca sob o nº (…)-Chamusca, pelo preço de € 10.766,00;
b) prédio rústico com a área de 32.800 m2, sito em (…), União das Freguesias de Chamusca e Pinheiro Grande, concelho da Chamusca, inscrito na matriz predial rústica sob o artigo (…) da secção (…), e descrito na Conservatória do Registo Predial da Chamusca sob o nº (…)-Chamusca, pelo preço de € 37.160,00;
c) prédio rústico com a área de 73.520 m2, sito em (…), União das Freguesias de Chamusca e Pinheiro Grande, concelho da Chamusca, inscrito na matriz predial rústica sob o artigo (…) da secção (…), e descrito na Conservatória do Registo Predial da Chamusca sob o nº (…)-Chamusca, pelo preço de € 83.270,00;
d) prédio rústico com a área de 42.000 m2, sito em (…), União das Freguesias de Chamusca e Pinheiro Grande, concelho da Chamusca, inscrito na matriz predial rústica sob o artigo (…) da secção (…), e descrito na Conservatória do Registo Predial da Chamusca sob o nº (…)-Chamusca, pelo preço de € 47.583,00;
e) prédio rústico com a área de 45.080 m2, sito em (…), União das Freguesias de Chamusca e Pinheiro Grande, concelho da Chamusca, inscrito na matriz predial rústica sob o artigo (…) da secção (…), e descrito na Conservatória do Registo Predial da Chamusca sob o nº (…)-Chamusca, pelo preço de € 70.240,00;
f) prédio rústico com a área de 62.080 m2, sito em (…), União das Freguesias de Chamusca e Pinheiro Grande, concelho da Chamusca, inscrito na matriz predial rústica sob o artigo (…) da secção (…), e descrito na Conservatória do Registo Predial da Chamusca sob o nº (…)-Chamusca, pelo preço de € 50.981,00, no valor total de € 300.000,00.
2 – Em consequência, julgo ineficazes em relação à A. as transmissões ocorridas entre o 3º e os 4º, 5º e 6º RR., assim como a oneração a favor da 7ª R.;
3 O exercício do direito de preferência fica condicionado ao pagamento ou ao depósito por parte da A. do valor de € 300.000,00, no prazo de 30 dias após o trânsito em julgado da sentença;
4 - Após o pagamento ou o depósito do preço, determino o cancelamento dos registos de aquisição dos 3º, 4º, 5º e 6º RR. e de constituição de hipoteca da 7ª R., atrás descritos.
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Desta sentença recorrem os 3.º, 4.º, 5.º, 6.º e 7.º RR. impugnando a matéria de facto bem como a solução de direito.Juntam documentos.
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A A. não contra-alegou mas defendeu que os documentos não poderiam ser apresentados por tal não ser permitido pelo art.º 651.º, Cód. Proc. Civil.*
Este preceito legal determina que as partes só podem juntar documentos às alegações nos casos do art.º 425.º ou no caso de a junção de ter tornado necessária em virtude da decisão da 1.ª instância.A primeira situação não se verifica uma vez que os recorrentes já tinham o documento em questão aquando da realização da audiência de julgamento; simplesmente acontece que a sua junção foi recusada.
Por outro lado, o seu conteúdo não se tornou necessário só após o julgamento na 1.ª instância.
Pelo exposto, não se admite a junção.
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«Não existe, na perspectiva dos Recorrentes, fundamento fáctico, e consequentemente legal, para se ter dado como provada a existência de um contrato de arrendamento rural válido, subsistente há 3 anos, para que a A. pudesse suportar o direito de acção que veio exercer, e que mereceu — erradamente — provimento através da decisão final que ora se coloca em crise».É este o cerne do recurso.
Daí a impugnação da matéria de facto que vem apresentada devendo-se dar como provada a matéria constante dos Factos Não Provados Pontos 17.º, 18.º, 19.º, 20.º, 21.º, 22.º, 23.º, 36.º, 34.º, 38.º, 41.º, 42.º, 43.º, 44.º e 46.º da contestação.
O primeiro grupo diz questão ao alegado contrato de comodato; o segundo diz respeito à condição dos prédios; e o terceiro à falta de vontade da A. em comprar os prédios.
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Existem nos autos, e está provado, documentos sobre dois contratos de arrendamento entre os 1.ºs RR. e a A., um datado de 2 de Novembro de 2011 e outro de 1 de Dezembro de 2013; existe ainda um acordo de revogação de um contrato de comodato, entre as mesmas partes e incidindo sobre os mesmos prédios, datado de 31 de Dezembro de 2014, sendo que este último teria tido início em 31 de Dezembro de 2011.Perguntam os recorrentes: «de que forma tem que ser interpretada tal sobreposição de relações contratuais, considerando (a) a falta de registo do arrendamento em qualquer serviço oficial, (b) a falta de prova do pagamento de rendas, (c) a falta de prova do seu recebimento, (d) a falta de exibição de documentos contabilísticos que tornem verosímil a relação contratual?».
Respondem que os contratos de arrendamento são simulados porque a A. não juntou outros documentos que teriam relevância (recibos de renda, declarações de IRS). Mas estes documentos só serviriam para demostrar o cumprimento do contrato e não a sua realização. Quer dizer, a falta de cumprimento das obrigações contratuais não retira validade ao contrato celebrados, apenas cria responsabilidade contratual.
Também se pode responder que o simulado seria o contrato de comodato.
Só com base na prova documental, é tão válida uma resposta como a outra.
Mas de não ter apresentado aqueles documentos, concluem os recorrentes que ocorreu a inversão do ónus da prova «e em consequência, considerar-se não válido o escrito de arredamento outorgado em 02/11/201, independentemente da sua existência física e formal, dando-se como Provado que o aludido escrito, era, como se alegou, simulado», nos termos do art.º 417.º, n.º 2, Cód. Proc. Civil, e 344.º, n.º 2, Cód. Civil.
Que teria a A. de provar: que o contrato de arrendamento era válido? Deixaram os recorrentes de ter o ónus de provar que era simulado porque a A. não juntou documentos comprovativos do seu cumprimento? Cremos que a alegada inversão apenas imporia que a A. provasse o cumprimento — mas não é isso que está aqui em questão.
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Socorrem-se ainda da prova testemunha, no essencial, do depoimento da testemunha (…). Esta refere um contrato de comodato que teria sido celebrado no final de 2013 mas isto, no que particularmente interessa aos recorrentes, pouco adianta. Na verdade, não coloca em crise, porque anteriores, os dois contratos de arrendamento. Esta testemunha foi intermediária no negócio e afirmou até que tinha corrido bem, ou seja, que não havia nem houve problemas de maior. Além do mais, as referências que faz ao contrato de comodato inculca antes a ideia que este é que teria sido simulado; foi feito, segundo a testemunha, por causa de uns «rendeiros do 25 de Abril», sendo uns pagavam renda e outros não.Apoiam-se, ainda, na defesa da tese da simulação nos documentos que quiseram juntar na 1.ª instância e nesta. Mas porque não foram admitidos não podem ser valorados.
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Quanto aos demais grupos de factos acima indicados, os recorrentes não oferecem qualquer prova.*
Ainda neste âmbito da impugnação da matéria de facto (único, aliás, do recurso), os recorrentes alegam que os «Pontos 47.º e 48.º dos Factos Não Provados estão em clara oposição com o Ponto 5 dos Factos Provados, considerando que, se se dá como provado que o gerente da A. assinou o documento em causa, óbvio se torna que provado haveria de estar que “(…) a A. não desconhece sem culpa qual o âmbito do comodato que celebrou com os 1.º e 2.º RR.”, e provado também que “E muito menos desconhece que tal comodato cessou por vontade de ambas as partes em 31 de Dezembro de 2014.”».O n.º 5 reproduz o acordo de revogação do contrato de comodato.
Já os artigos citados da contestação são os seguintes:
«47º
«Aliás a A. não desconhece sem culpa qual o âmbito do comodato que celebrou com os 1.º e 2.º RR.
«48º
«E muito menos desconhece que tal comodado cessou por vontade de ambas as partes em 31 de Dezembro de 2014».
Não vemos aqui contradição alguma. Está provado o teor do documento e nada mais.
É isso mesmo o que consta da sentença:
«Fica assim prejudicada a apreciação do contrato de comodato, que nada se apurou quanto à sua existência, mas tão só o que consta do nº 5 dos factos provados, ficando por explicar por que razão foi subscrito tal documento e qual o fim visado. Considerou-se assim não provados os artºs. 47º e 48º da contestação».
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Assim, nada se altera.*
A matéria de facto é a seguinte:1 - A Autora é uma sociedade que tem por objecto o comércio e exploração de produtos agrícolas.
2 - Os RR. (…) e (…) e a A. subscreverem o documento particular, denominado “Contrato de Arrendamento Rural”, de que existe cópia a fls. 11 e 12, datado de 2 de Novembro de 2011, com o seguinte teor:
“Primeiro outorgante: … (…) e … (…)
Segundo outorgante: Aroma dos (…), Unipessoal, Lda., (…)
É celebrado o presente contrato de arrendamento rural para fins de actividade agrícola com as seguintes cláusulas:
1ª
O objecto do presente contrato é uma parceria de terra com a área de:
Artigo (…) Secção (…), Freguesia: Chamusca Município: Chamusca, Distrito: Santarém
Artigo (…) Secção (…), Freguesia: Chamusca Município: Chamusca, Distrito: Santarém
Artigo (…) Secção (…), Freguesia: Chamusca Município: Chamusca, Distrito: Santarém
Artigo (…) Secção (…), Freguesia: Chamusca Município: Chamusca, Distrito: Santarém
Artigo (…) Secção (…), Freguesia: Chamusca Município: Chamusca, Distrito: Santarém
Artigo (…) Secção (…), Freguesia: Chamusca Município: Chamusca, Distrito: Santarém
Artigo (…) Secção (…), Freguesia: Chamusca Município: Chamusca, Distrito: Santarém
Artigo (…) Secção (…), Freguesia: Chamusca Município: Chamusca, Distrito: Santarém
Artigo (…) Secção (…), Freguesia: Chamusca Município: Chamusca, Distrito: Santarém
Artigo (…) Secção (…), Freguesia: Chamusca Município: Chamusca, Distrito: Santarém
Artigo (…) Secção (…), Freguesia: Chamusca Município: Chamusca, Distrito: Santarém
Artigo (…) Secção (…), Freguesia: Chamusca Município: Chamusca, Distrito: Santarém (1)
2ª
O prazo de arrendamento é de 30 anos, enquanto não for denunciado por qualquer uma das partes, com a antecedência mínima de 18 meses do termo da renovação.
3ª
A renda é anual e no montante de € 850 (oitocentos e cinquenta euros), sendo sempre paga em dinheiro na residência do senhorio, entre o dia 1 de Janeiro e 31 de Janeiro, isto é, no final de vigência de cada ano contratual.
4º
Este contrato tem início na data de 2 de Novembro de 2011 e terminus 31 de Novembro de 2041.
5ª
Os direitos e os deveres do arrendatário são os decorrentes da legislação relativa ao arrendamento rural (decreto-lei nº 294/2009, de 13 de Outubro).
6ª
No terreno de arrendamento não poderá ser edificada qualquer construção sem o prévio consentimento escrito do Primeiro Contratante.
7ª
Em tudo o mais não previsto neste contrato, aplica-se a legislação do arrendamento rural em vigor.
Chamusca, 2 de Novembro de 2011”
3 - Os RR. (…) e (…) e a A. subscreverem o documento particular, denominado “Contrato de Arrendamento Rural”, de que existe cópia a fls. 168 e 169, datado de 1 de Dezembro de 2013, com o seguinte teor:
“Primeiro outorgante: (…) (…) e (…) (…)
Segundo outorgante: Aroma dos (…), Unipessoal, Lda., (…)
É celebrado o presente contrato de arrendamento rural para fins de actividade agrícola com as seguintes cláusulas:
1ª
O objecto do presente contrato é uma parceria de terra com a área de:
Artigo (…) Secção (…), Freguesia: Chamusca Município: Chamusca, Distrito: Santarém
Artigo (…) Secção (…), Freguesia: Chamusca Município: Chamusca, Distrito: Santarém
Artigo (…) Secção (…), Freguesia: Chamusca Município: Chamusca, Distrito: Santarém
Artigo (…) Secção (…), Freguesia: Chamusca Município: Chamusca, Distrito: Santarém
Artigo (…) Secção (…), Freguesia: Chamusca Município: Chamusca, Distrito: Santarém
Artigo (…) Secção (…), Freguesia: Chamusca Município: Chamusca, Distrito: Santarém
Artigo (…) Secção (…), Freguesia: Chamusca Município: Chamusca, Distrito: Santarém
Artigo (…) Secção (…), Freguesia: Chamusca Município: Chamusca, Distrito: Santarém
Artigo (…) Secção (…), Freguesia: Chamusca Município: Chamusca, Distrito: Santarém
Artigo (…) Secção (…), Freguesia: Chamusca Município: Chamusca, Distrito: Santarém
Artigo (…) Secção (…), Freguesia: Chamusca Município: Chamusca, Distrito: Santarém
Artigo (…) Secção (…), Freguesia: Chamusca Município: Chamusca, Distrito: Santarém
2ª
O prazo de arrendamento é de 30 anos, enquanto não for denunciado por qualquer uma das partes, com a antecedência mínima de 18 meses do termo da renovação.
3ª
A renda é anual e no montante de € 1.000 (mil euros), sendo sempre paga em dinheiro na residência do senhorio, entre o dia 1 de Janeiro e 31 de Janeiro, isto é, no final de vigência de cada ano contratual.
4º
Este contrato tem início na data de 1 de Dezembro de 2013 e terminus 31 de Novembro de 2043.
5ª
Os direitos e os deveres do arrendatário são os decorrentes da legislação relativa ao arrendamento rural (decreto-lei nº 294/2009, de 13 de Outubro).
6ª
No terreno de arrendamento não poderá ser edificada qualquer construção sem o prévio consentimento escrito do Primeiro Contratante.
7ª
É celebrada uma cláusula penal compensatória por rescisão unilateral de qualquer dos contraentes no valor de € 25.000.000,00 (vinte e cinco milhões de euros).
8ª
Em tudo o mais não previsto neste contrato, aplica-se a legislação do arrendamento rural em vigor.
Chamusca, 1 de Dezembro de 2013”
4 - O contrato atrás referido deu entrada no Serviço de Finanças de Almeirim em 10.01.2014.
5 - Com data de 30.06.2014, o R. (…) e a A. subscreveram o escrito particular denominado “Acordo de Revogação de Comodato”, de que existe cópia a fls. 114 a 116 e 162 e 163, no qual conta:
“É livremente e de boa-fé celebrado e aceite pelas partes o presente acordo de revogação de comodato dos seguintes prédios rústicos, comodatados, por contrato celebrado em 31 de Dezembro de 2013, o qual se junta como anexo I:
Casal do (…), Artigo (…) Secção (…), Freguesia: Chamusca Município Chamusca, Distrito de Santarém
(…), Artigo (…), Secção (…), Freguesia: Chamusca Município Chamusca, Distrito de Santarém
(…), Artigo (…), Secção (…), Freguesia: Chamusca Município Chamusca, Distrito de Santarém
(…), Artigo (…), Secção (…), Freguesia: Chamusca Município Chamusca, Distrito de Santarém
(…), Artigo (…), Secção (…), Freguesia: Chamusca Município Chamusca, Distrito de Santarém
Os (…), Artigo (…), Secção (…), Freguesia: Chamusca Município Chamusca, Distrito de Santarém
Vinha do (…), Artigo (…), Secção (…), Freguesia: Chamusca Município Chamusca, Distrito de Santarém.
CLÁUSULA PRIMEIRA
A cessação produz efeitos no dia 31 de Dezembro de 2014, data na qual os prédios comodatados serão entregues pelo comodatário aos comodantes totalmente desocupados de pessoas e bens.
CLÁUSULA SEGUNDA
Com a entrega dos prédios comodatados nos termos mencionados no precedente número, as partes expressamente declaram e reconhecem nada mais ter a receber ou a reclamar uma da outra, seja a que título for, em virtude da revogação do comodato ora acordada (…)”
6 - No dia 05.02.2015, no Cartório Notarial do Cartaxo, de que existe cópia a fls. 13 a 18, (…) e (…), representados pelo procurador (…), este declarou vender a (…), pelo preço total de € 300.000,00, que para os seus representados já recebeu, livre de ónus ou encargos, a nua propriedade dos seguintes prédios:
I) Pelo preço de € 10.766,00, o prédio rústico com a área de 9.320 m2, sito em (…), União das Freguesias de Chamusca e Pinheiro Grande, concelho da Chamusca, inscrito na matriz predial rústica sob o artigo (…) da secção (…), e descrito na Conservatória do Registo Predial da Chamusca sob o nº (…)-Chamusca;
II) Pelo preço de € 37.160,00, o prédio rústico com a área de 32.800 m2, sito em Vinha do (…), União das Freguesias de Chamusca e Pinheiro Grande, concelho da Chamusca, inscrito na matriz predial rústica sob o artigo (…) da secção (…), e descrito na Conservatória do Registo Predial da Chamusca sob o nº (…)-Chamusca;
III) Pelo preço de € 83.270,00, o prédio rústico com a área de 73.520 m2, sito em (…), União das Freguesias de Chamusca e Pinheiro Grande, concelho da Chamusca, inscrito na matriz predial rústica sob o artigo (…) da secção (…), e descrito na Conservatória do Registo Predial da Chamusca sob o nº (…)-Chamusca;
IV) Pelo preço de € 47.583,00, o prédio rústico com a área de 42.000 m2, sito em (…), União das Freguesias de Chamusca e Pinheiro Grande, concelho da Chamusca, inscrito na matriz predial rústica sob o artigo (…) da secção (…), e descrito na Conservatória do Registo Predial da Chamusca sob o nº (…)-Chamusca;
V) Pelo preço de € 70.240,00, o prédio rústico com a área de 45.080 m2, sito em (…), União das Freguesias de Chamusca e Pinheiro Grande, concelho da Chamusca, inscrito na matriz predial rústica sob o artigo (…) da secção (…), e descrito na Conservatória do Registo Predial da Chamusca sob o nº (…)-Chamusca;
VI) Pelo preço de € 50.981,00, o prédio rústico com a área de 62.080 m2, sito em (…), União das Freguesias de Chamusca e Pinheiro Grande, concelho da Chamusca, inscrito na matriz predial rústica sob o artigo (…) da secção (…), e descrito na Conservatória do Registo Predial da Chamusca sob o nº (…)-Chamusca;
Mais declararam que o usufruto encontra-se registado a favor de (…).
7 - Por documento particular com termo de autenticação, de que existe cópia a fls. 256 a 260, outorgado em 11 de Março de 2015, (…), representada por (…), declarou renunciar gratuitamente ao usufruto que possui sobre os seguintes prédios: - o prédio rústico, no sítio da Vinha do (…), União das Freguesias de Chamusca e Pinheiro Grande, concelho da Chamusca, inscrito na matriz predial rústica sob o artigo (…) da secção (…), e descrito na Conservatória do Registo Predial da Chamusca sob o nº (…)-Chamusca;
- o prédio rústico, no sitio de Os (…), União das Freguesias de Chamusca e Pinheiro Grande, concelho da Chamusca, inscrito na matriz predial rústica sob o artigo (…) da secção (…), e descrito na Conservatória do Registo Predial da Chamusca sob o nº (…)-Chamusca;
- o prédio rústico, no sítio da (…), União das Freguesias de Chamusca e Pinheiro Grande, concelho da Chamusca, inscrito na matriz predial rústica sob o artigo (…) da secção (…), e descrito na Conservatória do Registo Predial da Chamusca sob o nº (…)-Chamusca.
8 – Por título de compra e venda, datado de 19.03.2015, de que existe cópia a fls. 19 a 21, outorgaram como vendedor (…) e como comprador (…), declarando o primeiro vender ao segundo, pelo preço de € 99.328,00, o (VI) prédio rústico com a área de 62.080 m2, sito em (…), União das Freguesias de Chamusca e Pinheiro Grande, concelho da Chamusca, inscrito na matriz predial rústica sob o artigo (…) da secção (…), e descrito na Conservatória do Registo Predial da Chamusca sob o nº (…)-Chamusca.
9 - Por título de compra e venda, datado de 09.04.2015, de que existe cópia a fls. 22 a 25, outorgaram como vendedor (…) e como compradora (…), declarando o primeiro vender à segunda, pelo preço de € 65.000,00, o (IV) prédio rústico, sito em Os (…), União das Freguesias de Chamusca e Pinheiro Grande, concelho da Chamusca, inscrito na matriz predial rústica sob o artigo (…) da secção (…), e descrito na Conservatória do Registo Predial da Chamusca sob o nº (…)-Chamusca.
10 - Por título de compra e venda, datado de 23.04.2015, de que existe cópia a fls. 26 a 29, outorgaram como vendedor (…) e como compradora Sociedade Agrícola (…), Unipessoal, Lda., declarando o primeiro vender à segunda, pelo preço de € 47.500,00, o (II) prédio rústico com a área de 32.800 m2, sito em Vinha do (…), União das Freguesias de Chamusca e Pinheiro Grande, concelho da Chamusca, inscrito na matriz predial rústica sob o artigo (…) da secção (…), e descrito na Conservatória do Registo Predial da Chamusca sob o nº (…)-Chamusca.
11 - Por título de hipoteca e mandato, datado de 23.04.2015, de que existe cópia a fls. 30 a 36, outorgaram como parte hipotecante Sociedade Agrícola (…), Unipessoal, Lda., que constituiu a favor da Caixa de Crédito Agrícola Mútuo da (…), CRL, hipoteca sobre dois prédios, um dos quais, o (II) prédio rústico com a área de 32.800 m2, sito em Vinha do (…), União das Freguesias de Chamusca e Pinheiro Grande, concelho da Chamusca, inscrito na matriz predial rústica sob o artigo (…) da secção (…), e descrito na Conservatória do Registo Predial da Chamusca sob o nº (…)-Chamusca.
12- Por título de compra e venda, datado de 22.05.2015, de que existe cópia a fls. 39 a 40, outorgaram como vendedor (…) e como comprador (…), declarando o primeiro vender ao segundo, pelo preço de € 67.620,00, o (V) prédio rústico sito em (…), União das Freguesias de Chamusca e Pinheiro Grande, concelho da Chamusca, inscrito na matriz predial rústica sob o artigo (…) da secção (…), e descrito na Conservatória do Registo Predial da Chamusca sob o nº (…)-Chamusca.
13 - Por título de hipoteca unilateral e mandato, datado de 22.05.2015, de que existe cópia a fls. 41 a 43, outorgaram como parte hipotecante (…) e como parte hipotecária Caixa de Crédito Agrícola Mútuo da (…), CRL, tendo sido declarado que constituía hipoteca sobre o (V) prédio rústico sito em (…), União das Freguesias de Chamusca e Pinheiro Grande, concelho da Chamusca, inscrito na matriz predial rústica sob o artigo (…) da secção (…), e descrito na Conservatória do Registo Predial da Chamusca sob o nº (…)-Chamusca.
14 – O preço declarado na escritura corresponde ao preço pago no acto.
15 - O pagamento foi efectuado parcialmente em numerário, sendo outra parte em cheque.
16 - A Autora não foi notificada para exercer o seu direito de preferência na compra e venda.
17 - A Autora teve conhecimento da compra e venda celebrada entre os 1º, 2º e 3º Réus, em data não concretamente apurada, posterior a 05.02.2015.
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Em relação à parte jurídica das alegações, o pedido de revogação da sentença assentava todo na tese da simulação dos contratos de arrendamento. Não ficando tal tese provada, pelas razões expostas, não pode o pedido ser aceite.Em todo o caso, os recorrentes vão indicando, dentro da impugnação da matéria de facto, alguns argumentos jurídicos.
Um deles refere-se à sucessão de contratos de arrendamento (o de 2011 e o de 2013).
Defendem que, como objecto o mesmo prédio/conjunto de prédios e os mesmos sujeitos, apenas pode existir um contrato de arrendamento, o qual pode ser aditado, modificado, renovado, sofrer as mais diversas vicissitudes, mas para que se mantenha válido e seja tido como válido o contrato inicial, não pode ser integralmente substituído.
Ao celebrarem novo contrato de arrendamento, sem qualquer referência ao um outro preexistente, opera-se a novação do título, não havendo que proceder ao cúmulo da contagem dos prazos de validade dos contratos, seja para que efeitos for.
A sentença entendeu que «a sucessão de contratos de arrendamento relativamente aos mesmos imóveis não tem a virtualidade de quebrar a relação arrendatícia, mantendo-se tal relação desde a data do primitivo contrato, que, aliás, correspondeu à vontade dos contraentes». Concordamos uma vez que o segundo contrato não tira validade ao anterior; tira-lhe eficácia uma vez que fica revogado (com efeitos ex nunc, como é próprio da revogação) e é substituído por outro mas não apaga o anterior contrato. Aliás, no caso dos autos, apenas duas cláusulas foram alteradas (data de cessação e renda).
Argumentam ainda, com base numa frase da sentença, que o primeiro contrato apenas poderia ter eficácia inter partes e não perante terceiros, atento o facto de não ter sido registado. contudo, o registo não é obrigatório nem necessário pois que o art.º 6.º, n.º 4, do Decreto-Lei n.º 294/2009, de 13 de Outubro, determina que o «contrato de arrendamento rural não está sujeito a registo e está isento do pagamento de imposto de selo e de qualquer outro imposto ou taxa, com excepção dos emolumentos registais e notariais».
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Pelo exposto, julga-se improcedente o recurso.Custas pelos recorrentes.
Évora, 13 de Setembro de 2018
Paulo Amaral
Francisco Matos
José Tomé de Carvalho