Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 1707/07-2 |  |
JUSTA INDEMNIZAÇÃO
Deparamos com uma justa indemnização quando o valor dela colocar os expropriados em situação igual à de outrem, cujos prédios idênticos não foram objecto de expropriação.
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PROCESSO Nº 1707/07 – 2
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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RELATÓRIO
Por despacho publicado no Diário da República n° …, II Série de … foi declarada a utilidade pública da expropriação da parcela de terreno n° 54, com a área de 424 m2 a destacar do prédio rústico inscrito na matriz predial da freguesia de … (antiga freguesia de …) concelho de …, sob o art. 77° da secção M , descrito na Conservatória do Reg. Predial de … sob o n° 2548/90060. PROCESSO Nº 1707/07 – 2
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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RELATÓRIO
Iniciada pela entidade expropriante – “A” - o processo com vista à expropriação contra, “B”, procedeu-se à vistoria ad perpetuam rei memoriam, tendo os árbitros proferido o acórdão arbitral a fls. 304 e segs. destes autos, que fixou a indemnização total a pagar pela expropriante o montante de € 26.710,63.
Seguidamente foi proferido despacho a adjudicar à expropriante o direito de propriedade sobre a identificada parcela - fls. 329 e segs.
Inconformada com a decisão arbitral, a expropriante interpôs recurso, nos termos dos arts. 51 n° 1 e 56 do CE aprovado pela Lei n° 168/99 de 18 de Setembro com os seguintes fundamentos:
1- O acórdão arbitral fixou o índice de ocupação em 60% à revelia do PDM, que prevê o índice de 40%.
2- A parcela situa-se na área non edificandi, pelo que só deveria considerar-se 20% ou 30% do valor do terreno.
3- O valor da vedação foi avaliado em montante elevado, o seu valor não deveria ter sido fixado acima dos 5000$00 por metro quadrado.
Por seu turno, a expropriada também recorreu com os seguintes fundamentos:
1- O método seguido pelos Srs. Árbitros para a fixação do valor do terreno, não atendeu ao disposto no art. 23° n° 5 do CE, deveria ter sido considerado o valor real e concreto do mercado, por referência ao preço do bem expropriado num contrato de compra e venda celebrado segundo as leis do mercado.
2- Uma prospecção que fez na zona, o valor médio da vendas por metro quadrado ronda os € 1000/m2 e o valor das rendas mensais para estacionamento os € 30, pelo que deveria ter sido seguido um método comparativo do mercado atendendo, por um lado, ao valor das vendas praticados e, por outro, ao do rendimento possível em arrendamento para o estacionamento, o que daria para o terreno expropriado um valor de 128,8/m2;
3- Idêntica forma de cálculo para as benfeitorias, o que segundo a prospecção feita daria um valor de € 11,400;
4- O prédio ficou depreciado porque depois das obras na EN n° 125 foram alteradas as regras de circulação nesta estrada, o que obriga os veículos que entram e saem das suas instalações a fazer percursos superiores, porque, quem vem do lado do aeroporto e pretende entrar nas instalações, tem que percorrer cerca de 1 Km para inverter o sentido de circulação, dado que deixou de ser possível aceder ao prédio directamente a partir desse sentido, sendo que tal situação agrava os custos de exploração da sua actividade;
5- Por outro lado, verificou-se um agravamento do enquadramento urbanopaisagístico porque a estrada passou a ficar numa cota mais elevada o que implica um menor desafogo do imóvel e provoca uma acumulação de água e lamas junto ao muro da vedação.
Expropriante e expropriada responderam às alegações da parte contrária a fls. 327 e 391.
Procedeu-se à avaliação, tendo os Srs. Peritos apresentado os respectivos relatórios e esclarecimentos dos mesmos.
A Expropriante e expropriada apresentaram alegações em conformidade com o art. 64 do CE.
Seguidamente foi proferida sentença que concedeu provimento parcial ao recurso interposto pela expropriada e em consequência fixou o montante da indemnização devida pela Estradas de Portugal EP em € 46.189,29 .
A expropriante e expropriada não se conformaram com a sentença e interpuseram recurso da mesma.
A expropriante nas suas alegações de recurso formula as seguintes conclusões:
1- O Tribunal a quo atribui a título de justa indemnização o montante de € 39.234, 37
2- Na sua decisão veio esses tribunal decidir aplicar na íntegra o cálculo da indemnização preconizado no relatório pericial maioritário.
3- Com tal atitude colocou em causa o princípio da justa indemnização, uma vez que aquele relatório pericial enferma de grave erro.
4- Erro esse admitido na própria sentença quando aplica erradamente o índice de ocupação permitido para a parcela em questão em 60%, quando o PDM à data da DUP permitia apenas um índice de ocupação de 0,40 .
5- Tal facto foi amplamente discutido tendo inclusive o perito indicado pela expropriada, em esclarecimento solicitado pela expropriante, afirmado que à data da DUP o índice era de 40%.
6- Mesmo que assim não se entendesse o Tribunal apenas poderia ter atribuído um índice de ocupação de 505 dado que foi esse o índice peticionado pela expropriante.
7 - Errou igualmente quando fixou o valor do metro quadrado da construção bruta em € 600/ m2 , sem qualquer justificação que o fundamente, ignorando assim o n° 6 do art. 26° do CE e consequentemente o valor estabelecido pela Portaria n° 982-C/99 de 30 de Outubro .
8- Atribuindo ainda uma desvalorização mal fundamentada, inexplicável até, ao remanescente do prédio, com base na diminuição do índice fundiário, mesmo depois de se admitir que o prédio não perde a sua localização qualidade ambiental e infraestruturas.
9- Ora o índice fundiário apura-se atendendo às percentagens previstas no n° 6 e 7 do art. 26° do CE, que ou se tem ou não tem, não fazendo qualquer sentido afirmar que com a expropriação o prédio ficou mais longe dos equipamentos.
10- O prédio não sai do sítio e muito menos os equipamentos, o facto do expropriado agora ter que contornar uma rotunda, não implica uma maior distância entre o prédio e os equipamentos, mas sim aplicação de outras regras de circulação na estrada que deu origem à presente expropriação.
11- Se por um acaso a diminuição do índice fundiário se fundamenta na diminuição da qualidade ambiental sempre se dirá que esse facto não é contemporâneo à DUP, é um facto posterior e derivado da construção do empreendimento que levou à presente expropriação, não podendo portanto ser ressarcido o eventual prejuízo à luz deste processo.
12- Por fim o Tribunal a quo e os peritos não aplicaram à avaliação sendo certo que o Venerando Tribunal Constitucional já se pronunciou sobre a não inconstitucionalidade do mesmo, decidindo que a sua aplicação não viola os princípios da igualdade nem o Direito à justa indemnização e muito menos o princípio da não retroactividade fiscal.
Por seu turno, a expropriada nas suas alegações de recurso formula as seguintes conclusões de recurso:
1- A recorrente não concorda com a sentença proferida pelo Tribunal Judicial de … Em sede de recurso do acórdão arbitral proferido no âmbito do presente processo de expropriação, através do qual se fixou a título de indemnização o montante global de € 46.189,29 (correspondente a € 24.737,68, a título de valor do solo, a € 6.234,97 , a título de benfeitorias , e a € 8.271,72 a título de depreciação da parte sobrante) na medida em que este valor não consubstancia a justa indemnização que é constitucionalmente devida, padecendo assim tal sentença de erro de julgamento que urge colmatar através da sua anulação, sob pena de cumplicidade no âmbito de uma expropriação que, se desrespeitar o princípio da justa indemnização, será ilegal/inconstitucional.
2 – Como refere a própria sentença recorrida, a expropriação é uma limitação ao direito de propriedade constitucionalmente consagrado, em prol da concretização de fins sociais de declarada utilidade pública, o que se concretiza através da extinção de direitos subjectivos constituídos sobre bens imóveis que são trandferidos para o património de uma entidade que tem a seu cargo a prossecução de um fim de utilidade pública, sempre mediante o pagamento de uma justa indemnização que ressarça o prejuízo efectivo que para o expropriado resulta da expropriação, a qual deve corresponder ao valor real e corrente do bem, de acordo com o seu destino efectivo ou possível numa utilização económica à data da publicação da declaração de utilidade pública.
3- O princípio da justa indemnização tem natureza análoga aos direitos fundamentais, sendo directamente aplicável e vinculante de entidades públicas e privadas, expropriado e expropriante, não podendo ser em nenhum momento perdido de vista, desde logo porque, sem justa indemnização que compense o expropriado dos danos sofridos, não pode haver expropriação.
4- A sentença recorrida (que acompanhou o relatório de peritagem maioritário) no seu conjunto e método, não se pautou por critérios que permitissem alcançar o efectivo valor real e corrente da parcela - valor que deverá ser o indicador do montante da justa indemnização devida, nos termos do art. 23 do CE ( artigo invocado em abstracto pelo tribunal recorrido e esquecido em concreto, pelo mesmo, aquando do cálculo da indemnização) na medida em que se limitou à aplicação (incorrecta) dos critérios meramente referenciais constantes nos n° s 4 e 6 do art. 26 do CE - os quais só poderiam ser utilizados na impossibilidade de utilização do critério constante do n° 2 de tal norma , impossibilidade que não foi sequer fundamentada pelo Tribunal a quo, numa repetição daquilo que já havia feito pelos senhores peritos maioritários (o que consubstancia um erro de fundamentação) padecendo , portanto, tal sentença de erro de julgamento que urge colmatar com a sua anulação.
5- O valor real e corrente de um bem é o seu valor de mercado, sem prejuízo de se atenderem a todas as consequências económicas que a expropriação produz sobre o património do expropriado, com vista à reposição completa da situação patrimonial do expropriado.
6- A indemnização calculada de acordo com o critério valor de mercado do bem ( art. 23 n° 5 do CE) é a que está em melhores condições de compensar a ablação sofrida pelo expropriado no seu direito de propriedade , tendo sido esse o critério sufragado pela recorrente expropriada, permitindo-lhe calcular a efectiva justa indemnização equivalente ao valor real, corrente e não especulativo do bem, em condições normais do mercado.
7- A metodologia utilizada pela recorrente expropriada para alcançar o valor da parcela expropriada não tem falta de sustentação legal, desde logo porque, para o ter, seria necessário que única metodologia permitida para se apurar tal valor fosse a constante do art. 26° do CE pressuposto que não se verifica.
8- Nos termos do art. 23 n° 5 do CE , no caso de a aplicação dos critérios dos arts. 26° e seguintes do CE não levar a um resultado que corresponda ao valor real e corrente dos bens objecto de expropriação, é possível atender , em sede de avaliação, a outros critérios para se alcançar aquele valor, o que a recorrente expropriada fez (legalmente sustentada, como se vê) no caso concreto.
9- O art. 26° nº 1 do CE refere que o valor do solo apto para construção se calcula de um determinado modo, mas sem prejuízo do disposto no art. 23° n° 5 no qual se mencionada a possibilidade de recurso a outro critérios para se obter , efectivamente, o valor real e corrente do bem, o que também sustenta legalmente a metodologia da recorrente expropriada.
10- Os critérios constantes do art. 26 do CE são qualificados por este diploma, art. 23° n° 5 como critérios meramente referenciais, o que permite a sua não aplicação em concreto, como efectuado pela recorrente expropriada.
11- Na medida em que ( i) o princípio da justa indemnização é um direito de natureza análoga aos direitos constitucionais fundamentais ( ii) a justa indemnização se concretiza quando se atinge um valor equivalente ao valor real e corrente de um bem e ( iii) existe uma sinalagmaticidade necessária - sob pena de ilegalidade/inconstitucionalidade da expropriação - entre o direito de expropriar e a justa indemnização, o factor orientador do tribunal aquando da decisão de um recurso de acórdão arbitral deve ser a equivalência (ou não) entre o valor calculado pelo recorrente para efeitos de indemnização devida e ao valor real e corrente do bem e não o tipo de metodologia utilizada para chegar a tal valor.
12- A sentença recorrida não contém fundamentação - devida - da afirmação acerca da alegada especulação pela recorrente expropriada no cálculo do valor do solo expropriando, padecendo, portanto de vício de fundamentação que urge colmatar com a sua anulação.
13- Caso a recorrente expropriada tivesse pretendido especular o valor devido a título de indemnização, teria, em sede de recurso do acórdão arbitral, utilizado o índice de ocupação do solo de 0,60 indicado pelos Peritos maioritários, em vez de, a título principal, ter pugnado por um índice de 0,50.
14- O valor por m2 do terreno que foi aceite pela sentença objecto de recurso - € 58,32/ m2 - está aquém do valor real e corrente da parcela expropriada, como seria legalmente exigível, o que desde logo se comprova mediante uma simulação do valor patrimonial tributário - o qual é cerca de 15% a 20% inferior ao valor real de mercado - do terreno nos termos legalmente designados pelo Estado, da qual resultará o valor de € 108,14 m2 à data da publicação da declaração de utilidade pública ( adoptando os índices de preços ao consumidor publicados no DR): prova da não especulação do valor do solo por parte da recorrente expropriada.
15- Em circunstâncias de normal funcionamento da lei mercado, se procedesse à venda da parcela expropriada na data da declaração de utilidade pública, a recorrente expropriada, atentas as suas características, obteria um valor muito superior ao apurado pelo Tribunal recorrido (sendo que a justa indemnização que lhe é devida só se considerará alcançada se corresponder a tal montante ).
16- Atentas as particularidades da parcela, a metodologia - simples e muito utilizada no mercado da avaliação imobiliária - que conduz a valor fidedigno do valor real e corrente do bem consiste , numa primeira fase, o cálculo do valor do solo através, por um lado, do método comparativo de mercado, por outro lado, do método do rendimento, e , numa segunda fase, no cálculo da média aritmética de ambos os valores obtidos através dos mencionados métodos.
17- Está errado entendimento do tribunal a quo quando refere que a recorrente expropriada estaria, no cálculo do solo expropriado, a somar valores obtidos tendo como base as suas diferentes utilizações simultâneas , resultando , assim, uma duplicação do seu valor.
18- Para efeitos de cálculo da justa indemnização , o método utilizado pela recorrente expropriada é o melhor método possível de utilização na medida em que a parcela expropriada pode, efectivamente, ter duas utilizações distintas (construção ou parqueamento de viaturas a céu aberto) uma vez que a recorrente expropriada ( que se deixa ao aluguer de viaturas) desde que devidamente licenciada pata tal, pode utilizar a parcela expropriada (e outras partes do prédio) para parqueamento, bem como afectar outra parte do seu prédio às suas instalações administrativas, não sendo estas suas afectações juridicamente incompatíveis na medida em que as mesmas foram contempladas na respectiva licença de utilização.
19- A recorrente expropriada, ao partir do pressuposto de que o solo expropriando tem potencialidade para ser utilizado para diferentes finalidades, tendo, portanto, diferentes valores consoante a finalidade que está em causa, não se limitou a fazer a mera soma de valores obtidos conforme a utilização em causa, mas antes a obter a média aritmética destes (operações matemáticas distintas).
20- A aplicação conjugada do método comparativo de mercado e do método do rendimento ajuda a diminuir o erro de valor real e corrente do bem eventualmente existente aquando da sujeição do bem à aplicação isolada de cada um dos métodos referidos.
21- Por força do método comparativo do mercado (onde se aplica agora o índice de utilização bruto definido pelo Tribunal a quo, ou seja 0,60 e onde se tem em consideração o valor venal de construção nova para o local - o qual contempla o valor do terreno, o custo da construção, os encargos e a margem de lucro do promotor - e não um valor coincidente com o valor unitário da construção a custos controlados, na medida em que a parcela expropriada não tem características de habitação social, estando antes inserida numa zona nobre com bastante procura) conclui-se que o valor unitário do terreno da expropriada é de € 150,00, o qual , quando aplicado à parcela concreta, conduz ao valor de € 63.600,00.
22- Por força do método do rendimento, apura-se que o terreno expropriado tem o valor de € 56.200,00.
23- Articulando os dois critérios aplicados através da obtenção da sua média aritmética, conclui-se que a parcela objecto de expropriação terá, no mínimo, o valor de € 59.900.00 ao qual corresponde o valor unitário de € 141,27 m2 (montante compreendido no espaço de valores unitários apurados para a zona em causa).
24- O facto de a parcela em causa se encontrar inserida numa zona non aedificandi, não significa que só se deva considerar uma parte do valor terreno para efeitos de justa indemnização, pois, o que releva na determinação do valor venal do terreno e a sua capacidade construtiva, a qual é apurada em função do índice de construção aplicável ( a existência de uma zona non aedificandi apenas implica uma impossibilidade de implantação e não uma diminuição da capacidade construtiva das parcelas).
25- O valor de € 6.234,97 atribuído pelo tribunal a quo a título de benfeitorias - as quais não foram todas consideradas - é obsoleta à data da publicação da declaração de utilidade pública, não logrando, deste modo, contribuir de forma correcta para o apuramento da justa indemnização total devida no âmbito do processo de expropriação em causa.
26- O tribunal a quo desconsiderou o valor total das benfeitorias apresentado pelo Perito nomeado pela recorrente expropriada com base no fundamento de que tal valor, além de uma pesquisa de mercado não apresentava qualquer justificação, ao mesmo tempo que aceitou , sem qualquer justificação / fundamentação, o valor indicado pelos Peritos maioritários a este título, os quais se haviam limitado a remeter, infundadamente, para a opinião dos Srs. Árbitros : por este motivo também, não se pode aceitar a sentença recorrida que, neste ponto em que trata de modo desigual duas situações que mereciam o mesmo tratamento carece de fundamentação, devendo, em consequência , ser anulada.
27- O valor dos benfeitorias existentes no terreno -a saber: um muro de vedação em rede de canil de malha fixado em pilares de tubo de ferro, sobre o qual existiam seis fiadas de arame farpado: jardim com rega gota a gota e dispositivo contra incêndios ; candeeiro de iluminação fixado em poste; circuito de controlo de entrada, com quatro câmaras; portão de entrada executado em tubagem de ferro e rede canil; cancela automática com dois braços e controlo de acesso por raio infravermelhos ; casota de recepção de baixa densidade; pavimento com tapete asfáltico quais acresce: boca de incêndio ; e caixa de drenagem de éguas pluviais, com câmara de retenção de sólidos, ligados à rede pública, conforme resulta da consulta de preços correntes praticados no mercado e documentada nos autos, ascende ao montante total de € 11.400,00.
28- Não é correcto o entendimento do Tribunal a quo quando refere que os trabalhos a realizar após a expropriação na parcela restante já se encontram contabilizadas nas benfeitorias calculadas, na medida em que se trata de duas coisas distintas: ( I) por um lado , as mais valias existentes no imóvel à data da publicação de utilidade pública, que, por nele existirem independentemente da expropriação, deverão servir para aumentar o seu valor de mercado; e (ii) por outro lado, os trabalhos que, por força da expropriação parcelar, se tomam necessários realizar no imóvel restante, com vista a que o mesmo continue a ser passível da utilização de que era objecto antes da expropriação.
29- A recorrente expropriada, aquando do cálculo do montante devido por trabalhos necessários , não contabilizou os trabalhos que se viam " pagos" por força da indemnização devida por determinadas benfeitorias existentes na parcela ( a saber, a vedação , o portão , a cancela e os candeeiros).
30- Para calcular a justa indemnização devida , deverão ser tidos em conta os trabalhos necessários à resposta do terreno da recorrente expropriada em consequência da expropriação - a saber : execução de muro de suporte para evitar e conter a entrada de terras e lamas provenientes do talude construído junto à estrada; recolocação de boca de incêndio; execução de caixa de drenagem de águas pluviais com câmara de retenção de sólidos ligados à rede pública ; e remetes de pavimentos exteriores em tapete betuminoso junto ao futuro muro de vedação a construir, os quais se avaliam em € 4000,00
31-Por maiores e melhores mecanismos de drenagem de águas pluviais que existam na estrada construída, a verdade é que, pelo facto de existir um desnível entre a cota da estrada e a cota da parcela restante, e pelo facto da parte betuminosa da estrada assentar num talude, em época de chuvas, haverá um escoamento de terras para a propriedade daquela, escoamento que não se pode admitir, podendo ser evitado através da construção do mencionado muro.
32- Na medida em que o negócio da recorrente consiste no aluguer de viaturas, é necessário a existência de um parque de estacionamento protegido, o que exige uma vedação que terá de assentar num muro de suporte como o desconsiderado pelo tribunal a quo (a protecção necessária do parque de estacionamento é por aqui que se atinge e não, como refere o Tribunal a quo, pela alteração das regras de circulação).
33- Ainda que se considere que o muro de suporte não deve 7 pode ser construído, o terreno da recorrente não pode permanecer sem intervenção, sendo que qualquer outra solução de contenção do talude que venha a ser adoptada sempre comportará custos que se continuarão a imputar exclusivamente à expropriação realizada, devendo, portanto, ser tidos em consideração para efeitos de cálculo da justa indemnização.
34- Com vista à justa indemnização, sempre tem que ser considerada a desvalorização da parte sobrante, na medida em que, desde logo, se trata de uma expropriação parcial que, nos termos da lei (art. 29° n01 e 2 do CE) tem que atender à desvalorização da parte sobrante, e, porque sobre a parcela expropriada, a recorrente investiu uma avultada quantia, sendo o prejuízo que decorre da expropriação parcial - que se traduz na diminuição do seu património e da sua capacidade comercial - real e efectivo ao ponto de não poder ser, de nenhum modo , desconsiderado.
35- A parte restante da propriedade da recorrente ficou desvalorizada em razão do agravamento da acessibilidade ao imóvel em consequência do alargamento da EN n° 125 -10 e de novo esquema de circulação e do agravamento do enquadramento urbano paisagístico na zona frontal do mesmo, situações que são sempre consideradas como exemplos de depreciações do prédio sobrante conforme reconhece o próprio tribunal a quo na sentença recorrida (pag. 12).
36- A sentença recorrida padece de erro de julgamento quando, para justificar o não agravamento urbano paisagístico da parcela, utiliza argumentos que não estão relacionados com esta temática (referindo que o declive existente da parcela por força da expropriação não consubstancia um prejuízo para a parte restante a ponto de poder afectar o seu potencial de edificação ou mesmo de comercialização ).
37- Existe um efectivo agravamento urbano paisagístico da parcela resultante do facto da estrada se encontrar a uma cota mais elevada do terreno do imóvel , originando um menor desafogo do mesmo, bem como do facto de existir um talude público não tratado dignamente, que também provoca uma acumulação de água e lamas junto ao muro de vedação da propriedade.
38- O agravamento da acessibilidade ao imóvel trouxe efectivos prejuízos à recorrente que não podem deixar de se ter em conta para efeitos de cálculo da justa indemnização.
39- A parcela sobrante do terreno da recorrente ficou desvalorizada com a expropriação, calculando-se daqui um prejuízo no valor de € 30.200,00.
40- A justa indemnização devida à recorrente deverá ser fixada, no mínimo, em € 105.500,00, montante a ser actualizado nos moldes constantes da sentença recorrida, a qual, por não consagrar uma justa indemnização imperativa no âmbito de qualquer expropriação padece de flagrante erro de julgamento, devendo em consequência, ser anulada.
A expropriada apresentou contra-alegações, pugnando pela improcedência do recurso interposto pela expropriante.
Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir.
II - Fundamentação:
Na 1ª instância foram considerados provados os seguintes factos:
1- Por despacho do Sr. Secretário de Estado Adjunto e das Obras Públicas de …, publicado no DR II Série, n° … de …, foi declarada de utilidade pública urgente a expropriação de uma parcela com a área de 424 m2, a destacar do prédio rústico da freguesia de …, concelho de …, com a área total de 5530 m2 inscrita na matriz predial sob o art. 77° da Secção M, descrito na Conservatória do R. Predial de … sob o n° 2548/900607 a confrontar norte ribeiro, sul EN n° …, nascente …, poente, …;
2- À data da declaração de utilidade pública o prédio mencionado em 1 era pertença de “B”
3- Em 6 de Fevereiro de 2001, data da vistoria" Ad perpetuam rei memoriam" a parcela expropriada tinha uma configuração sensivelmente trapezoidal plana, e corresponde a parte do logradouro das instalações da expropriada.
4- Nessa data, a área expropriada tinha como infra estruturas, acesso rodoviário pavimentado, electricidade, água, e rede de esgotos.
5- Na parcela existia um muro de vedação em rede de canil de malha 0,05 metros com um metro de altura, fixada em pilares de tubo de ferro com 0,10 metros de diâmetro espaçados de 2 metros, por cima existiam seis fiadas de arame farpado fixado em tubo de ferro 2,5 polegadas colocado inclinado e na continuação dos tubos de fixação da rede.
6- Na base do muro e no socalco inclinado existia um jardim com rega gota a gota dispositivo contra incêndios.
7 - Existia ainda um candeeiro de iluminação fixado em poste circuito de controle de entrada com 4 câmaras, um portão de entrada executado em tubagem de ferro e rede de canil, uma cancela de abertura automática com dois braços e controlo de acessos por raios infravermelhos, uma casota de recepção da baixada eléctrica.
8- O pavimento da parcela expropriada era de tapete asfáltico;
9- A parcela expropriada situa-se na área non aedificandi.
10- De acordo com o Plano Director Municipal de … ( PDM) o prédio onde a parcela foi desanexada está inserido em " Espaço Urbanizável de Expansão IB" integrado no sistema urbano de …, com os seguintes parâmetros urbanísticos:
a) Área utilizável máxima de 40%;
b) Índice de utilização bruto de 0,6;
c) Estacionamento: 1 lugar por 72 m2 de superfície de pavimento a distribuir por estacionamento+público e privado.
Apreciando:
Como é hoje pacificamente aceite a expropriação por utilidade pública pressupõe o pagamento de uma indemnização que para o ser há-de ser justa e só o será se ressarcir o prejuízo que o expropriado sofre medido pelo valor do bem expropriado, fixada por acordo ou determinada objectivamente por árbitros ou por decisão judicial, tendo em consideração as circunstâncias e as condições de facto existentes à data da declaração de utilidade pública (art. 23° nº 1 e 24 n° 1 do CE , aprovado pela Lei nº 168/99 de 18/9).
Só, por via da indemnização justa, se asseguram os princípios da igualdade (justiça e proporcionalidade ) e da imparcialidade consagrados nos arts. 13° n° 1 , 18° , 62 n° 2 e 266 nº 2 da Constituição da Rep. Portuguesa.
Nesta perspectiva, a expropriação resolve-se numa conversão de valores patrimoniais, ou, em concretizações do princípio de igualdade tendentes a colocar os expropriados na situação idêntica à de outrem cujos prédios idênticos não foram objecto de expropriação (Menezes Cordeiro e Teixeira de Sousa "Expropriação por Utilidade pública" parecer na CJ , 1990, tomo 5- 23-29).
Ocorrerá, assim, violação do princípio da igualdade sempre que a expropriação não for acompanhada da justa indemnização. Só esta compensará o expropriado pelo especial sacrifício por ele suportado em resultado da intervenção dos poderes públicos na sua propriedade e da consequente desigualdade em que o mesmo ficou relativamente aos restantes cidadãos (vd. Alves Correia , As garantias do Particular na Expropriação por Utilidade Pública, 1992, pag . 127 e segs.).
Logo, a indemnização será justa se e na medida em que corresponda ao valor do dano material suportado pelo expropriado, ou seja, ao valor do mercado ou de compra e venda dos bens afectados pela expropriação (Alves Correia , ob. cit. pago 129) permitindo-lhe assim, com o mesmo montante adquirir, se quiser, outro bem idêntico ou semelhante, e assegurando-lhe a inalterabilidade do activo da sua situação patrimonial pela substituição daquele bem pelo respectivo valor equivalente, proporcionando-lhe dinheiro suficiente para assegurar a adequada substituição do bem de que foi privado e prevenindo com isso a violação do princípio da igualdade dos particulares perante os encargos públicos e da imparcialidade da actuação da Administração perante os bens particulares.
Postas estas considerações cumpre-nos, agora, apreciar cada uma das apelações interpostas
Acontece, no entanto, que nos recursos interpostos está em discussão essencialmente o valor da indemnização que a sentença recorrida fixou, pelo que, por questões de economia processual, passamos a apreciar em conjunto ambos os recursos nos termos que se seguem.
A sentença recorrida, no que respeita ao valor da parcela expropriada seguiu o laudo pericial maioritário, nomeadamente quando acolheu o índice de máximo de construção de 60% previsto no PDM de … e o custo de construção/m2 de € 600 e fixou o valor do solo em € 24. 727,68 ( cfr. laudo inserido a fls. 512 a 515).
Importa, pois, abordar os aspectos focados na alegação de recurso que se prendem com o valor da indemnização:
Desde logo, é o C. Exp. de 1999 aplicável, por a declaração de utilidade pública ter sido emitida na sua vigência.
Importa, então, confrontar a sentença recorrida com os critérios legais que levarão à determinação do valor da justa indemnização.
No que concerne à classificação do terreno não existem dúvidas que estamos perante solo apto para construção (cfr. art. 25 do CE), classificação que a sentença acolheu e que não mereceu das partes qualquer discordância.
Esta, como se constata tem, apenas, a ver com o valor da indemnização.
Para efeitos de cálculo do valor do solo apto para a construção há que observar os critérios legais enunciados no art. 26 do CE.
A sentença recorrida, como acima se referiu, acolheu o valor encontrado pelo laudo dos peritos inserido a fls. 512 a 519 ao fixar o valor como valor do solo o montante de € 24.727,68.
Vejamos, então, se tal valor obedeceu aos enunciados critérios legais do citado art. 26
Aí e sob o nº 2 estabelece-se “o valor do solo apto para a construção será o resultado da média aritmética actualizada entre os preços unitários de aquisições ou avaliações fiscais que corrijam os valores declarados, efectuadas na mesma freguesia e limítrofes nos três anos, de entre os últimos cinco, com média anual mais elevada, relativamente a prédios idênticas características, atendendo aos parâmetros fixados em instrumento de planeamento territorial, corrigido por ponderação da envolvente urbana do bem expropriado, nomeadamente no que diz respeito ao tipo de construção existente, numa percentagem máxima de 10% ".
Note-se que este critério só não é observado" caso não seja possível aplicar o critério estabelecido no nº 2, por falta de elementos, o valor do solo apto para a construção, calcula-se em função do custo de construção, em condições normais de mercado nos termos dos números seguintes".
Acontece também que para se aplicar o critério enunciado no citado n° 2 do art. 26 é necessário fazer funcionar o estatuído no n° 3 do citado normativo, ou seja será necessário solicitar à Administração Fiscal competente (a da situação dos bens) o fornecimento da lista de transacções e das avaliação fiscais que corrijam os valores declarados efectuados na zona e respectivos valores.
Ora, o laudo dos srs. Peritos é completamente omisso quanto a esses elementos, omissão que impede de observar a prioridade dos critérios estabelecida no citado art. 26 do CE.
Isto para dizer que antes de se avançar para o critério enunciado no n° 4 do art. 26, conforme se fez na sentença recorrida, impunha-se em primeiro lugar, obter a mencionada lista de transacções e das avaliações fiscais que corrijam os valores declarados efectuados na zona e os respectivos valores, a fim de aferir se era ou não possível observar o critério enunciado no n° 2.
E caso não fosse possível obter os apontados elementos, então, sim, avançava-se para o critério enunciado no citado n° 4 do art. 26.
Acontece, no entanto, que esta impossibilidade não está demonstrada nos autos e nem sequer é feita qualquer referência a eventuais diligências junto da Administração Fiscal nesse sentido.
Trata-se de uma omissão que implica a anulação da sentença recorrida, a fim de permitir uma ampliação da matéria de facto com vista a obtenção junto da Administração Fiscal a lista de transacções e das avaliações fiscais que corrijam os valores declarados efectuadas na zona e os respectivos valores ( cfr. art. 26 n° 3 do CE)
É que uma vez obtidos esses elementos os Srs. Peritos terão de observar necessariamente o critério estatuído no citado no nº 2 do art. 26 do CE e só poderão aplicar o critério do n° 4 em caso de impossibilidade de obtenção desses elementos.
Isto para dizer que no caso em apreço, impõe-se a sugerida ampliação da matéria de facto com a obtenção junto da Administração Fiscal dos apontados elementos nos termos do art. 712 n° 4 do CP C a fim de permitir uma decisão que observe com rigor os critérios legais enunciados no citado art. 26 do CE.
Mas, mesmo considerando o critério do art. 26 n° 4 que a sentença recorrida procurou observar, existem elementos que importa esclarecer.
É que segundo o regime legal aplicado ao caso e previsto no art. 26 n° 4 a 7 do CE de 1999, o valor do solo apto para construção é função de uma percentagem do valor de construção possível no prédio expropriado.
No que concerne ao valor de construção, a sentença recorrida acolheu o relatório maioritário, subscrito pelos peritos do tribunal que teve em consideração o índice máximo de construção previsto pelo PDM de 60% e o custo de construção de € 600,00.
Acontece que o imóvel em questão insere-se numa zona classificada no PDM "Espaço Urbanizável de Expansão IB"
Ora, segundo o referido PDM de … os índices máximos de utilização são:
Na ausência de planos de urbanização ou de pormenor -40%:
Sempre que as parcelas se integram planos de urbanização ou de pormenor
60% .
A parcela expropriada à data da declaração de utilidade pública integra não beneficiava de qualquer plano de urbanização ou pormenor e, por conseguinte o índice a aplicar seria o de 40%.
Acontece, que os Srs. Peritos depois de considerarem a área máxima utilizável de 40% aplicam o factor de 60% "O Sr. Perito da expropriada admite um índice de utilização intermédio entre 0,40 e 060 (cfr. relatório a fls. 501).
Ora, neste domínio, importa sublinhar que no plano de pormenor o índice médio de utilização é referente à zona, (sendo certo que, à data da declaração de utilidade pública nem sequer existia plano de pormenor, e por isso, não se poderia aplicar a taxa de 60%, conforme fizeram os Srs. Peritos) onde se insere o próprio terreno expropriado, não significando, por isso, que o terreno em concreto tenha esse índice de utilização.
Isto para dizer que não havendo sequer plano de pormenor, como é o caso presente, não se podia avançar para os valores de utilização de 60% (referente à existência de plano de pormenor - mas mesmo, aqui, sempre haveria que averiguar em concreto o índice de utilização do próprio terreno na zona global do referido plano de pormenor, que podia não coincidir com esse índice de 60%) referenciados no laudo dos Srs. Peritos, sem primeiro averiguar em concreto e no próprio terreno e tendo em conta que, no caso em apreço, estamos perante uma zona que não tem plano de pormenor. (O valor de índice de utilização terá de ter como ponto de partida o valor referencial de 40%, sem prejuízo de em concreto e em termos da zona onde se insere o terreno expropriado ser aplicável outro índice, mas nunca superior aquele valor referencial)
Conforme se constata, o laudo dos Srs. Peritos baseou-se num índice de utilização, (como se a parcela em causa estivesse inserida num plano de urbanização ou pormenor,) aplicando o índice de 60%, quando na realidade à data da declaração de utilidade pública, não havia plano de urbanização ou de pormenor e, que, por isso, o facto referencial a aplicar seria sempre o de 40%, sem prejuízo de em concreto e tendo em conta a zona onde se encontra inserido o terreno a expropriar, ser aplicável outro índice, que no entanto, a nosso ver, não poderá ultrapassar o índice estabelecido para o caso de ausência de plano de pormenor.
E sendo assim, há que proceder a uma nova avaliação que tenha em consideração um terreno que, à data da declaração de utilidade pública, não tinha um plano de urbanização ou pormenor e, por conseguinte o índice de utilização a observar seria antes o de 40%, sem prejuízo de ser aplicável em concreto (tendo em conta a zona onde se encontra o terreno) outro índice, mas que não ultrapasse o índice estabelecido para o caso de ausência de plano de pormenor.
Também no que toca ao valor da construção, há que considerar que o prédio se encontra numa zona non aedificandi e, por isso, nunca o seu destino efectivo seria a edificabilidade, pelo que, aqui, ter-se-á de ter em conta, antes, outro destino possível (que não o da edificabilidade) numa utilização económica normal, conforme preceitua o art. 23 nº 1 do CE, que necessariamente implicará também sempre averiguar em concreto, tendo em conta a zona onde se insere o terreno expropriado.
Tudo isto para dizer que no caso de impossibilidade de observação do critério a que alude o n° 2 do citado art. 26 do CE, acima referenciado, ter-se-á de observar o critério do n° 4 a 7 do citado normativo, mas corrigindo a avaliação feita pelos Srs. Peritos considerando os factores acima referenciados.
III - Decisão
Nestes termos e considerando o exposto, acordam os Juízes desta Relação em conceder provimento aos recursos interpostos e, anulando a sentença recorrida, ordenam que sejam solicitados à Administração Fiscal a lista de transacções e das avaliações fiscais que corrijam os valores declarados efectuados na zona (da situação dos bens) e os valores respectivos e, uma vez obtido esses elementos, que se proceda a uma nova avaliação em conformidade com o critério do citado art. 26 n° 2 do CE , sendo que, só no caso de não ser possível aplicar aquele critério, se deve observar o critério do n° 4 a 7 do citado normativo, mas o laudo dos Srs. Peritos terá de observar o índice de utilização e o valor de construção nos termos supra referenciados.
Custas a considerar a final .
Évora, 8.11.07